MF/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre Civile – 1^re section

Arrêt du Mardi 12 Janvier 2021

N° RG 19/00400 – N° Portalis DBVY-V-B7D-GFNZ

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance d’ALBERTVILLE en date du 21 Décembre 2018, RG 18/01166

Appelante

S.C.I. X Y, dont le siège social est situé […]

Représentée par l’AARPI CAMUS & CHOMETTE, avocats postulants au barreau d’ALBERTVILLE

Représentée par la SELARL LVA, avocats plaidants au barreau de PARIS

Intimée

S.A.R.L. […], dont le siège social est situé […]

Représentée par M^e Alexandra KAHN, avocat au barreau de CHAMBERY

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 07 décembre 2020 par M. Michel FICAGNA, Président de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de M^me Inès REAL DEL SARTE, Conseiller, avec l’assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

—  M. Michel FICAGNA, Président, qui a procédé au rapport

—  M^me Alyette FOUCHARD, Conseiller,

—  M^me Inès REAL DEL SARTE, Conseiller,

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Selon deux baux commerciaux en date du 2 avril 1976, la société Auberge Saint Hubert exploite des locaux à usage d’hôtel, bar, restaurant situés à […].

Suite à un refus de renouvellement des baux notifié le 17 octobre 2011 par la Sci X Y, bailleresse, une procédure en fixation du montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité

d’occupation est actuellement en cours, avec maintien dans les lieux aux conditions du bail.

Par courrier recommandé du 28 mai 2018, la société Auberge Saint Hubert a demandé à la Sci X Y de prendre en charges des travaux de remise en état de la cuve à fuel enterrée, se trouvant en façade nord de l’immeuble, présentant des défauts d’étanchéité la rendant inutilisable, pour un coût selon devis de 24.828,49 €.

La Sci X Y n’ayant pas accédé à sa demande, la société Auberge Saint Hubert, par acte du 6 août 2018, l’a assignée devant le tribunal de grande instance d’Albertville aux fins d’être autorisée à réaliser les travaux aux frais de la Sci X Y.

Aux termes de ses dernières conclusions, la société Auberge Saint Hubert a demandé la condamnation de la Sci X Y à lui rembourser la somme de 15.651,97 € au titre des travaux qu’elle a dû faire réaliser.

Par jugement du 21 décembre 2018, le tribunal de grande instance d’Albertville, considérant que la cuve à fioul était vétuste et que les travaux réalisés par la société locataire étaient des gros travaux visés par les dispositions de l’article 606 du code civil, a fait droit à la demande.

La Sci X Y a relevé appel de ce jugement par déclaration du 7 mars 2019.

Aux termes de ses conclusions n° 2 du 18 novembre 2019, elle demande à la cour :

Vu les dispositions des articles 605 et 606 du code civil,

— d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire,

— de limiter la condamnation à la somme de 13.043,31 €, la TVA ayant d’ores et déjà été récupérée par l’intimée,

— de condamner la société Auberge Saint Hubert au paiement d’une somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Elodie Chomette, avocate associée membre de l’aarpi Camus & Chomette, avocat au barreau d’Albertville, aux offres de droit, sur son affirmation qu’il en a fait l’avance sans en avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle soutient :

— que les termes de l’acte de renouvellement de bail à usage d’hôtel et de l’acte de renouvellement de bail à usage de restaurant du 1^er juillet 1984 sont sans équivoques : « de prendre les lieux loués dans l’état où ils se trouvent actuellement sans pouvoir prétendre ou exiger du bailleur pendant toute la durée du bail, ni travaux, ni réparations, grosses ou menues, le bailleur n’étant tenu que des grosses réparations ou travaux définis à l’article 606 du code civil en conséquence, tous travaux et réparations affectant les sols, les cheminées, la devanture dans toutes ses parties et son système de fermeture, l’entretien ou le remplacement des robinets, réservoirs de chasse, cuisinière, évier, appareils de w.c., appareils sanitaires, etc’ resteront à la charge de la partie preneuse exclusivement.['] les frais de chauffage et d’entretien de la chaufferie seront répartis entre l’hôtel, le bar Saint Hubert et le salon de coiffure au prorata des surfaces de chauffe respectives de ces trois établissements.»,

— que la 3^e chambre civile de la cour de cassation considère pour sa part que « les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale .» (cass.Civ.3 ème, 13 juillet 2005)

— que le fait que la cuve soit enterrée ne saurait justifier que pèse sur la bailleresse la charge desdits travaux,

— que la cuve à fioul ne fait absolument pas partie de la structure d’un immeuble,

— qu’il s’agit d’un simple élément d’équipement du fonds de commerce dont l’entretien et les réparations qui peuvent s’avérer le cas échéant nécessaires, incombent à la société Auberge Saint Hubert,

— que la société Auberge Saint Hubert ne verse aux débats aucune pièce susceptible d’établir la vétusté de ladite cuve et d’étayer ainsi sa demande,

— que certaines grosses réparations peuvent rester à la charge du locataire, lorsque celui-ci n’a pas respecté son obligation d’entretien et que son manquement a entraîné la vétusté de l’ouvrage,

— que la société locataire n’a jamais justifié qu’elle avait souscrit un contrat d’entretien auprès d’une entreprise qualifiée, alors que la cuve est dotée d’une trappe d’ouverture qui permet pourtant d’accéder facilement à la cuve à fioul et de procéder ainsi à son entretien annuel.

La société Auberge Saint Hubert aux termes de ses conclusions 9 août 2019, demande à la cour :

Vu les articles 1719, 1720, 1754, 1755 et 606 du code civil,

Vu l’article L145-40-2 et R 145-35 du code de commerce,

— de confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance d’Albertville le 21 décembre 2018 en ce qu’il a condamné la Sci X Y à payer à la société Auberge Saint Hubert la somme de 15.651,97 € correspondant aux travaux de réfection de la cuve à fioul,

— de condamner la Sci X Y à payer à la société Auberge Saint Hubert la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la Sci X Y aux entiers dépens.

Elle soutient :

— que les grosses réparations ainsi que les travaux rendus nécessaires du fait de la vétusté incombent au bailleur,

— que l’article 1755 du code civil dispose que « aucune des réparations locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure »,

— que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

— que la cuve de chauffage date de la construction de l’hôtel, soit 1960, et n’a jamais été changée depuis,

— que la vétusté se trouve dès lors caractérisée en l’espèce et les travaux nécessités pour la remise en état de la cuve à fioul tels que décrits dans le devis établi par la société idex démontrent cette vétusté et le caractère de « grosses réparations »,

— qu’elle produit aux débats l’ensemble des factures d’entretien de la chaufferie depuis 1990, avec les deux contrats de maintenance de 1982 et de 1997 (pièces n°12 et 13), pièces qui établissent clairement l’absence de négligence du preneur qui a bien respecté son obligation d’entretien,

— que lors des travaux de réparation, il est apparu à l’intérieur de la cuve «de nombreux trous et une très grande fragilité ».

MOTIFS

Sur la prise en charge du coût des travaux relatifs à la cuve à fuel

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

En l’espèce, aux termes des baux, le bailleur ( n’est ) tenu que :

- des grosses réparations,

- ou des travaux définis à l’article 606 du code civil.

En l’espèce, les travaux réalisés consistaient à remédier à une défaut d’étanchéité de la cuve avec mise aux normes :

— dégraissage, sablage, bouchage des trous, pose d’un revêtement étanche par polymérisation,

— passage en double enveloppe.

Ces travaux indispensables ont été réalisé pour un coût important, supérieur à 15 000 €.

Un tel coût ne peut que relever des grosses réparations au sens du bail.

D’autre part, aucun manquement à l’obligation d’entretien ne peut être reproché au preneur, dès lors :

— que l’étanchéité d’une cuve enterrée ne nécessite pas de maintenance particulière, contrairement à une chaudière,

— que le preneur justifie avoir entrepris les années auparavant certains travaux sur cette cuve notamment en 2011 portant sur l’étanchéité et rehausse du trou d’homme et donc l’avoir entretenue.

En conséquence, en l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties.

Sur la demande subsidiaire relative à la TVA

Il sera fait droit à la demande, la société Auberge Saint Hubert ne contestant pas être en mesure de déduire la TVA payée au prestataire qui lui a facturé les travaux.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il y a lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf à préciser que la condamnation porte sur la somme de 13 043,31 € , la TVA ayant d’ores et déjà été récupérée par l’intimée,

Y ajoutant,

Condamne la Sci X Y à payer à la société Auberge de Saint Hubert, la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société X Y aux dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître Elodie Chomette, avocate associée membre de l’aarpi Camus & Chomette, avocat au barreau d’Albertville, aux offres de droit, sur son affirmation qu’il en a fait l’avance sans en avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ainsi prononcé publiquement le 12 janvier 2021 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Michel FICAGNA, Président, et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier Le Président