COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 06 Janvier 2022

N° RG 21/00028 – N° Portalis DBVY-V-B7F-GS2K

VCF/SD

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Juge des contentieux de la protection de CHAMBERY en date du 20 Novembre 2020, RG 1220000194

Appelants

M. A X

né le […] à […],

et

M^me B C épouse X

née le […] à […],

demeurant ensemble […]

Représentés par M^e Olivier GROSSET JANIN, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et Me

Ilan TOBIANAH, avocat plaidant au barreau de PARIS

Intimé

M. D Y

né le […] à […], demeurant […]

BAINS

Représenté par M^e Joël CAILLET, avocat au barreau de CHAMBERY

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 05 octobre 2021 avec l’assistance de Madame

Delphine AVERLANT, faisant fonction de Greffière,

Et lors du délibéré, par :
- Madame Viviane CAULLIREAU-FOREL, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente qui a procédé au rapport,

- Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,

- Monsieur Fabrice GAUVIN, Vice-Président Placé,

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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. Y est propriétaire à Aix les Bains d’une maison d’habitation sise […], à

Aix-les-Bains.

Il a conclu avec les époux X, à effet du 12 février 2014, un bail verbal en contrepartie d’un loyer mensuel de 1 500 euros par mois. L’objet du bail est discuté, les époux X indiquant qu’ils sont locataires de toute la maison, alors que M. Y soutient ne leur avoir loué que le deuxième étage et les combles aménagés.

En août 2020, alors que la famille X était absente, M. Y a repris les lieux loués. Les époux X parlent d’une voie de fait commise alors qu’ils étaient partis en région parisienne pour un événement familial, alors que M. Y expose que la famille X avait déménagé ses affaires à la suite d’un congé qu’il leur avait délivré.

Par ailleurs, M. Y prétend être créancier d’un arriéré locatif et les époux X soutiennent que le logement n’est pas décent.

Saisi par les époux X, le juge des contentieux de la protection de Chambéry a, par ordonnance de référé du 20 novembre 2020 :

- autorisé les époux X à réintégrer le premier et le second étage du logement à usage

d’habitation situé […], à Aix-les-Bains en vertu du bail verbal du 12 février 2014 consenti par M. D Y,

- suspendu le paiement des loyers dûs par les époux X à M. Y en vertu du bail précité pour la période allant du 24 août 2020 jusqu’à la réintégration effective du logement loué,

- condamné M. Y à procéder, au sein dudit logement, aux travaux suivants :

. réfection de l’escalier d’accès au bien immobilier,

. réfection des installations de plomberie et électrique, afin notamment que la deuxième soit mise aux normes actuellement en vigueur,

.changement de l’ensemble des fenêtres du premier et deuxième étage du bien immobilier,

. retrait des parpaings obstruant la porte d’entrée, les portes-fenêtres et les fenêtres du premier niveau du logement
- condamné M. Y à procéder aux travaux susmentionnés sous peine d’astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard dans le délai de quatre mois suivant la notification de la présente décision,

- dit que le loyer dû à compter de la réintégration effective du logement loué par les époux X sera diminué chaque mois de moitié et ce jusqu’à la réalisation intégrale des travaux de remise en état auxquels le bailleur a été condamné,

- débouté les époux X de leur demande de remboursement des loyers,

- constaté l’existence d’une contestation sérieuse s’agissant des demandes indemnitaires

(dommages-intérêts au titre des préjudices moraux et financiers des locataires et des voies de fait commises par le bailleur) formées par les époux X à l’encontre de M. Y,

- 's’est déclaré incompétent’ en qualité de juge des référés pour connaître de ces demandes indemnitaires et renvoyé les parties à mieux se pourvoir,

- condamné les époux X à payer à M. Y la somme de 74 635.03 euros au titre de

l’arriéré locatif pour la période du 12 février 2014 au 31 juillet 2020.

- dit n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile,

- dit que chacune des parties supportera la charge des dépens qu’elle a engagés.

Par acte du 7 janvier 2021, les époux X ont interjeté appel de cette ordonnance signifiée le

31 décembre 2020.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 septembre 2021.

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 29 septembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens développés au soutien des prétentions, les époux X demandent à la cour de :

' révoquer l’ordonnance de clôture ou rejeter les conclusions et pièces de l’intimé notifiées les 19 et

20 septembre 2021,

' confirmer l’ordonnance déférée en ce que :

- elle les a autorisés à réintégrer le premier et le second étage du logement à usage d’habitation situé

[…], à Aix-les-Bains en vertu du bail verbal du 12 février 2014 consenti par M.

D Y,

- elle a condamné M. Y à procéder, au sein dudit logement, aux travaux suivants :

. réfection de l’escalier d’accès au bien immobilier,

. réfection des installations de plomberie et électrique, afin notamment que la deuxième soit mise aux normes actuellement en vigueur,

. changement de l’ensemble des fenêtres du premier et deuxième étage du bien immobilier, . retrait des parpaings obstruant la porte d’entrée, les portes-fenêtres et les fenêtres du premier niveau du logement

- elle a condamné M. Y à procéder aux travaux susmentionnés sous peine d’astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard dans le délai de quatre mois suivant la notification de la présente décision,

- elle a suspendu leur obligation au paiement du loyer pour la période allant du 24 août 2020 jusqu’à la réintégration effective du logement loué

' pour le surplus, infirmer l’ordonnance déférée,

Et statuant à nouveau,

' diminuer de 80 %, le montant du loyer actuel de 1 500 euros TTC au titre du préjudice de jouissance à compter de la réintégration effective du logement et jusqu’à parfaite réalisation des travaux ordonnés,

' condamner M. Y à leur rembourser 80 % des loyers depuis leur entrée dans les lieux soit 1

200 euros sur 78 mois, soit la somme totale de 93 600 euros,

' condamner par provision M. Y à leur verser les sommes suivantes :

- 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour les voies de fait qu’il a commises,

- 8 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

- 70 640.16 euros à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice matériel,

' donner injonction à M. Y, de leur restituer les accès à la maison,

' condamner M. Y à leur restituer tous leurs effets mobiliers et personnels,

' débouter M. Y de l’ensemble des demandes formées dans le cadre de son appel incident,

' débouter Monsieur Y de toutes ses demandes, fins et conclusions reconventionnelles notamment eu égard à l’existence de contestations sérieuses,

' à titre subsidiaire,

- limiter la condamnation au titre d’éventuels loyers impayés à la période d’octobre 2015 à juillet

2020 eu égard à la prescription quinquennale (compte tenu du fait que la demande en paiement au titre des impayés a été formée en octobre 2020) et à l’inoccupation du logement depuis le mois d’août

2020,

- déduire des sommes dues le montant de l’allocation logement directement versée par la CAF à M.

Y à hauteur de 732 euros par mois,

- leur accorder les plus larges délais de paiement, ' condamner M. Y à leur verser :

- 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance,

- 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

' condamner M. Y aux entiers dépens de première instance et d’appel.

En réplique, dans ses conclusions adressées par voie électronique le 1er octobre 2021, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens développés au soutien des prétentions, M. Y demande à la cour de :

' lui donner acte de ce qu’il ne s’oppose pas à la révocation de l’ordonnance de clôture,

' confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné les époux X à lui payer l’arriéré des loyers dus depuis l’origine du bail, sauf à actualiser son montant à 126 364.39 euros,

' pour le surplus, réformer l’ordonnance déférée et statuant à nouveau,

- dire et juger non fondé l’appel interjeté par les époux X,

- dire et juger non fondées les demandes présentées par les époux X,

- à tout le moins constater l’existence d’une contestation sérieuse sur l’ensemble des demandes présentées par les époux X,

- en conséquence débouter les époux X de l’intégralité de leurs demandes,

- constater qu’il a réalisé les travaux prévus par l’ordonnance dont appel,

- constater que les époux X n’ont pas manifesté la volonté de réintégrer leur logement après la réalisation des dits travaux,

- dire et juger qu’il convient d’en tirer le constat que les époux X ont d’eux-mêmes mis fin ou renoncé au bail qu’ils revendiquaient,

' subsidiairement,

- réformer en toute hypothèse l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a autorisé la réintégration des époux X et de leur famille dans l’intégralité de la maison sis […] à

Aix-les-Bains, seul le deuxième étage et les combles pouvant leur être accordés,

- dire et juger que le bail des époux X ne portait que sur le seul deuxième étage et les combles aménagés sis au-dessus

- en conséquence, si par extraordinaire la cour devait confirmer sur le principe la réintégration dans les lieux des époux X, dire et juger que :
. la réintégration des époux X et de leur famille ne pourrait concerner que le seul deuxième étage et les combles aménagés sis au-dessus,

. et sous un délai maximum d’un mois, à compter de l’arrêt à intervenir, passé ce délai, les époux

X étant réputés avoir renoncé à toute réintégration,

' condamner les époux X :

- à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- aux entiers dépens de première instance et d’appel.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

En l’espèce, les époux X ont conclu sur le fond, après l’ordonnance de clôture, en sollicitant à cette occasion la révocation de cette ordonnance.

Pour sa part, M. Y a lui-même pris, postérieurement aux conclusions des époux X, de nouvelles conclusions au fond, en acquiesçant à cette demande de révocation.

Dans ces circonstances, l’ordonnance du 20 septembre 2021 a été révoquée et la clôture a été prononcée juste avant l’ouverture des débats.

Sur les demandes des parties afférentes au bail verbal qui les lie

A titre liminaire, la cour rappelle les pouvoirs du juge des référés.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, il peut, dans tous les cas d’urgence, (…) ordonner (…) toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie

l’existence d’un différend.

Selon l’alinéa 1er de l’article 835 du même code, il peut, toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire (…) les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu du deuxième alinéa du même article, il peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, (…) accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de

l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire'.

' Sur la période comprise entre le 12 février 2014 et le 24 août 2020

Ces dates correspondent :

- pour la première, à la date d’effet du bail verbal,

- pour la seconde, à la date à laquelle M. Y a repris possession des lieux loués: cf constat établi

à cette date à la requête des époux X constituant la pièce 7 de leur dossier.
' M. Y entend obtenir la condamnation des époux X au paiement d’une provision au titre des loyers impayés.

Il est constant que les parties avaient verbalement convenu d’un loyer de 1 500 euros par mois.

Il résulte des pièces 2, 3 et 35 des époux X et 34 de M. Y, que la CAF a directement versé au bailleur, l’allocation logement à laquelle les locataires avaient droit, à hauteur de :

- 155,61 euros pour le mois de décembre 2015,

- 481 euros par mois de janvier à décembre 2016,

- 676 euros par mois en janvier et février 2017 et de mai 2017 à décembre 2018,

- 622 euros par mois en mars et avril 2017,

- 732 euros par mois en avril et mai 2020,

soit une somme globale de 23 507,61 euros.

Il appartient aux époux X d’établir la preuve qu’ils ont payé les loyers dus à M. Y, ce qu’ils ne font qu’à hauteur de 6 000 euros via la pièce 51 de leur dossier établissant deux virements de 3 000 euros chacun effectués le 1er novembre 2015 et le 7 juillet 2018, au profit de M. Y et au titre de loyers, par l’employeur de M. X.

Par ailleurs, c’est à juste titre que les époux X opposent à M. Y la prescription quinquennale et soutiennent que sa demande se heurte à une contestation sérieuse en ce qu’elle porte sur les loyers antérieurs au mois d’octobre 2015, M. Y ayant présenté sa demande reconventionnelle devant le premier juge en octobre 2020.

Ainsi sur la période du 1er octobre 2015 au 24 août 2020, l’obligation des époux X au paiement à M. Y d’une dette locative de 58 653,68 euros [88 161,29 euros (58 x 1 500 euros +

1 500 euros x 24/31) – (23 507,61 euros + 6 000 euros)] n’est pas sérieusement contestable.

' Les époux X entendent obtenir la condamnation de M. Y à leur payer une provision indemnitaire en réparation du préjudice de jouissance qu’ils ont subi en raison des manquements du bailleur à ses obligations contractuelles.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de :

- remettre au locataire un logement décent, les caractéristiques du logement décent étant précisées par les dispositions du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 rappelées dans le jugement déféré,

- délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement,

- assurer au locataire la jouissance paisible du logement et le garantir des vices ou défauts de nature à

y faire obstacle,
- entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il est établi par le constat dressé à la requête des époux X le 21 août 2020 (pièce 6 de leur dossier) et par les attestations constituant les pièces 44 et 46 de leur dossier que :

- les fenêtres de toute la maison étant vétustes et n’assurant pas leur office, M. Y avait décidé de les changer,

- l’enlèvement des fenêtres anciennes en janvier 2020 n’a pas été suivi de la pose des nouvelles fenêtres, pourtant livrées, si bien que ce sont les locataires aidés de voisins qui ont dû reposer les anciennes fenêtres, dans des conditions insatisfaisantes, les encadrements étant abîmés,

- en août 2020, les anciennes fenêtres étaient toujours installées, certaines d’entre elles ne s’ouvrant pas et d’autres fermant mal.

Par ailleurs, s’il résulte de l’article 1731 du code civil qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, le locataire est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, cette présomption est simple et peut être combattue par tous moyens. Or, en l’espèce, quand bien même la cause de certains désordres recensés dans le constat du 21 août 2020 n’est pas établie, il ressort de ce constat et des attestations constituant les pièces 19, 39, 44 et 46 que la maison n’était pas en bon état et était affectée de désordres structurels dès l’entrée dans les lieux des époux X.

Le manquement de M. Y à ses obligations contractuelles est donc établi et le préjudice de jouissance subi par les époux X et leurs nombreux enfants est indéniable, ce même si les époux X n’ont jamais mis leur bailleur en demeure de faire les travaux de nature à le faire cesser, ce fait s’expliquant par l’existence de liens de famille entre les parties et par leur appartenance revendiquée à une 'même communauté juive’ au sein de laquelle les litiges se règlent via

l’intervention de médiateurs, dont certains ont d’ailleurs témoigné en faveur des locataires.

En conséquence, quel que soit l’objet exact du bail, l’obligation de M. Y à indemniser les époux

X du préjudice de jouissance qu’ils ont subi n’est pas sérieusement contestable.

A ce titre, il doit être condamné au paiement d’une provision de 30 000 euros.

' Après compensation des provisions réciproquement allouées à chacune des parties, ce sont les époux X qui restent débiteurs d’une somme de 28 653,68 euros.

Arguant de leurs nombreuses charges de famille, les époux X présentent une demande de délais de paiement sans justifier de leur situation actuelle, puisque les éléments les plus récents sur leurs revenus datent de 2019 et que leurs charges, notamment celles relatives au logement qu’ils occupent, depuis août 2020, au […] à Aix les Bains, n’ont pas été précisées.

La cour n’est donc pas en mesure d’apprécier le bien fondé de leur demande de délais de paiement, qui ne peut qu’être rejetée.

' Sur la période postérieure au 24 août 2020

Les circonstances dans lesquelles M. Y a repris possession des lieux sont incertaines, dans la mesure où chacune des parties donne des faits une version différente au soutien de laquelle elles produisent des attestations.

Il convient toutefois de relever que :

- d’une part, il n’a pas été mis fin au bail de manière concertée,

- d’autre part, ainsi que l’a justement relevé le premier juge, la lettre recommandée datée du 1er octobre 2019 et adressée le 8 novembre 2019 par M. Y à A X au 59, et non au

61, de l’avenue de la Liberté à Aix les Bains ne peut valoir congé pour reprise à effet du 24 août

2020, le bail s’étant renouvelé à compter du 12 février 2020,

- enfin, les époux X n’ont pas mis fin au bail ; ainsi, quand bien même ils auraient déménagé, ainsi que le soutient M. Y, il ne pouvait pas, surtout à l’insu des époux X, reprendre possession des lieux sans mettre en oeuvre la procédure spécifique prescrite par l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, M. Y a effectivement agi en méconnaissance des droits locatifs des époux

X en reprenant possession des lieux et en murant tous les accès à ceux-ci, soit la porte du rez de chaussée, ainsi que la porte et les fenêtres du premier étage.

Il convient donc d’autoriser les époux X à réintégrer, avec leur famille, les lieux loués, étant précisé qu’il ne peut pas être déduit de leur attitude pendant la procédure qu’ils auraient renoncé à leurs droits locatifs, ce d’autant qu’ils ont maintenu leur demande aux fins de pouvoir à nouveau jouir des lieux loués.

Sur ce point, même s’il existe une contestation sur l’objet du bail verbal, contestation qu’il

n’appartient pas à la cour, statuant en référé, de trancher, il résulte de moult attestations, émanant non seulement de parents et de relations amicales des locataires, mais également de voisins, de professionnels de santé intervenus à leur domicile, et de l’huissier de justice ayant réalisé le constat du 21 août 2020, que dans les faits, les époux X occupaient toute la maison et non seulement son deuxième étage et ses combles aménagés et que la privation de jouissance de cette maison constitue un trouble manifestement illicite auquel il convient de mettre fin.

En conséquence, la disposition de l’ordonnance déférée ayant autorisé les époux X à réintégrer la maison louée, de son premier étage à ses combles aménagés, doit être confirmée, étant précisé que :

- les époux X ne demandent pas qu’elle soit étendue au rez de chaussée,

- cette autorisation doit s’accompagner d’une injonction prononcée à l’encontre de M. Y.

Il résulte du constat que M. Y a fait établir le 13 septembre 2021 (pièce 43 de son dossier) qu’il

a fait procéder à d’importants travaux de rénovation de la maison sise au […] à

Aix les Bains, ayant consisté notamment à reprendre les installations électrique et sanitaire, à changer les huisseries de la maison, à consolider l’escalier extérieur d’accès au premier étage de la maison.

Ainsi, la demande des époux X tendant à la confirmation des dispositions de l’ordonnance déférée ayant enjoint à M. Y, d’effectuer des travaux, sous astreinte, est devenue sans objet.
Il convient de confirmer la disposition de l’ordonnance déférée ayant suspendu l’obligation des époux

X à payer le loyer à compter du 24 août 2020 jusqu’à la date à laquelle ils auront effectivement réintégré les lieux loués. Cette date étant nécessairement postérieure au présent arrêt et

à la rénovation intégrale de la maison, le loyer convenu à hauteur de 1 500 euros par mois sera intégralement dû.

Les conditions dans lesquelles les effets personnels et mobiliers des époux X ont été enlevés des lieux litigieux et entreposés chez un tiers étant incertaines et ne pouvant pas être imputées à M.

Y, et ce tiers ayant attesté de la reprise de leurs effets par les époux X (cf pièces 10, 11 et 42 du dossier de M. Y), leur demande tendant à ce qu’il soit enjoint à M. Y de les leur restituer ne peut pas prospérer.

Les époux X demandent à la cour de condamner M. Y à leur payer des provisions indemnitaires en réparation des préjudices financier, moral et matériel qu’ils prétendent avoir subis du fait de la reprise des lieux loués.

Outre que les seules allégations des époux X ne peuvent suffire à établir la réalité de ces préjudices, il ne peut pas être exclu, eu égard aux pièces produites aux débats par M. Y, que les époux X avaient effectivement, de leur propre initiative, quitté et déménagé les lieux loués avant leur reprise par le bailleur ; il n’est ainsi pas démontré que M. Y serait responsable de la dégradation et de la perte de certains de leurs effets.

L’obligation de M. Y à réparer les préjudices invoqués par les époux X est donc sérieusement contestable et aucune provision ne peut à ce titre leur être accordée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens de première instance et d’appel doivent être mis à la charge de M. Y.

Les conditions d’application de l’article 700 du code de procédure civile ne sont réunies qu’en faveur des époux X. Toutefois, eu égard notamment à la genèse du litige, l’équité commande de laisser à leur charge les frais non compris dans les dépens qu’ils ont exposés tant en première instance qu’en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS, après en avoir délibéré conformément à la loi, la cour statuant publiquement et contradictoirement,

Réformant partiellement l’ordonnance déférée et statuant à nouveau sur le tout pour plus de clarté,

Condamne les époux A X / B C à payer à M. D Y une provision de 58 653,68 euros au titre des loyers échus du 1er octobre 2015 au 24 août 2020,

Condamne M. D Y à payer aux époux A X / B C une provision indemnitaire de 30 000 euros au titre du préjudice de jouissance qu’ils ont subi jusqu’au 24 août 2020,

Dit que les créances et dettes réciproques des parties se compensent,
Autorise les époux X à réintégrer la maison appartenant à M. D Y, sise […] à Aix les Bains, à l’exception de son rez de chaussée, en contrepartie d’un loyer mensuel de 1 500 euros,

Enjoint en conséquence à M. Y de remettre les clefs de la nouvelle porte du premier étage de la maison rénovée aux époux X et de laisser les lieux loués à leur disposition,

Suspend l’obligation des époux X au paiement du loyer entre le 24 août 2020 et la date effective de leur retour dans les lieux loués,

Condamne M. Y aux dépens de première instance et d’appel,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes, plus amples ou contraires.

Ainsi prononcé publiquement le 06 janvier 2022 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la

Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa

d e l ' a r t i c l e 4 5 0 d u C o d e d e P r o c é d u r e C i v i l e , e t s i g n é p a r M a d a m e V i v i a n e

CAULLIREAU-FOREL, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND,

Greffière pour le prononcé.

La Greffière La Présidente