Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 30 SEPTEMBRE 2020

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/03745 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5COW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Octobre 2017 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 15/09947

APPELANTE

Madame Y Z X

née le […] à […]

[…]

[…]

représentée par M^e Eléonore VOISIN de la SELEURL ELEONORE VOISIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1829

INTIMÉE

SCI LES ESPACES D’ALFORTVILLE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 524 096 260

[…]

[…]

représentée par M^e Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, toque : A0235 substitué par M^e Raluca BORDEIANU, avocat au barreau de PARIS, toque : A0235

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Juillet 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sandrine GIL, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1^er novembre 2011, la SCI LES ESPACES D’ALFORVILLE (ci-après le bailleur) a consenti à M^me Y Z X (ci-après, le preneur) un bail commercial pour un local destiné exclusivement à usage de bureaux, sis […] à […].

Ce bail a été conclu pour une durée de neuf ans à effet au 1^er novembre 2011, moyennant un loyer mensuel de 3 450 euros hors taxes et hors charges, ainsi que le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 20 700 euros.

Par acte d’huissier de justice en date du 2 juin 2015, la SCI LES ESPACES D’ALFORTVILLE a fait délivrer à M^me Y X un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail d’avoir à payer la somme de 8 750 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 mai 2015 inclus.

M^me Y X n’ayant pas déféré à ce commandement dans le mois de sa délivrance, la SCI LES ESPACES D’ALFORTVILLE l’a fait assigner en référé, par acte d’huissier de justice du 29 juillet 2015, devant le président du tribunal de grande instance de Créteil.

Par ordonnance du 30 novembre 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Créteil a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 2 juillet 2015 et a condamné M^me X à payer à la SCI LES ESPACES D’ALFORTVILLE la somme provisionnelle de 22 000 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 22 octobre 2015.

Par acte d’huissier de justice en date du 5 novembre 2015, M^me X a assigné la SCI LES ESPACES D’ALFORTVILLE devant le tribunal de grande instance de Créteil aux fins d’obtenir notamment sa condamnation au paiement de dommages et intérêts pour défaut de délivrance conforme du local commercial donné à bail et à la restitution du dépôt de garantie.

Par jugement en date du 20 octobre 2017 le tribunal de grande instance de Créteil a :

— Constaté à la date du 2 juillet 2015 la prise d’effet de la clause résolutoire du bail conclu entre la SCI LES ESPACES D’ALFORTVILLE et M^me Y Z X.

— Débouté M^me Y Z X de l’intégralité de ses demandes;

— Dit que la SCI LES ESPACES D’ALFORTVILLE pourra conserver le dépôt de garantie déjà versé par M^me Y Z X ;

— Condamné M^me Y Z X à payer à la SCI LES ESPACES D’ALFORTVILLE la somme de 1300 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2015 ;

— Condamné M^me Y Z X à payer à la SCI LES ESPACES D’ALFORVILLE la somme de 1500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

— Condamné M^me Y Z X aux entiers dépens de l’instance avec autorisation donnée à Maître Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat, de recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision sur le fondement des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

— Ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 16 février 2018, M^me Y Z X a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 23 octobre 2018, Madame Y Z X demande à la Cour de :

Vu l’article 1240 du code Civil

Vu les articles 1103 et 1 104 du code civil

Vu les articles 1719 et 1720 et S. du code civil

Vu les pièces du dossier

— Voir dire M^me X recevable et bien fondée en ses demandes

— Infirmer le jugement contesté rendu par le Tribunal de Grande Instance de Creteil le 20 octobre 2017

Par conséquent,

— Dire et Juger que la SCI les Espaces d’Alfortville n’a pas délivré à M^me X un local commercial conforme

— Condamner la SCI LES ESPACES D’ALFORTVILLE à payer à M^me X la somme de 136 040 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi

— Condamner la SCI LES ESPACES D’ALFORTVILLE à payer à M^me X la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 (première instance et appel)

— Condamner la SCI LES ESPACES D’ALFORTVILLE aux entiers dépens de l’instance avec autorisation donnée à M^e PASSY, Avocat de recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision sur le fondement des dispositions de l’article 699du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 14 février 2020, la SCI Les espaces d’Alfortville demande à la Cour de :

Vu les dispositions du Code civil et notamment les articles 1134, 1226 et 1719,

Vu la jurisprudence applicable à l’espèce,

Vu les pièces versées aux débats,

— Recevoir la SCI LES ESPACES D’ALFORTVILLE en ses fins, demandes et conclusions et, y faisant droit :

— CONFIRMER le jugement du Tribunal de Grande Instance de CRETEIL en date du 20 octobre 2017, en ce qu’il a :

— Constaté à la date du 2 juillet 2015, la prise d’effet de la clause résolutoire du bail

conclu entre la SCI ESPACES D’ALFORTVILLE et Madame X,

— Débouté Madame X de l’intégralité de ses demandes,

— Dit que la SCI LES ESPACES D’ALFORTVILLE pourra conserver le dépôt de garantie déjà versé par Madame X,

— Condamné Madame X à payer à la SCI LES ESPACES D’ALFORTVILLE la somme de 1 300 euros avec intérêt au taux légal à compter du 2 juin 2015,

— Condamné Madame X à payer à la SCI LES ESPACES D’ALFORTVILLE la somme de 1500 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné Madame X aux entiers dépens de l’instance,

— Ordonné l’exécution provisoire.

— L’INFIRMER en ce qu’il a débouté la SCI LES ESPACES D’ALFORTVILLE de sa demande de dommages et intérêts et, y ajoutant :

— Condamner Madame X à payer à la SCI ESPACES D’ALFORVILLE une

somme de 20.700 € à titre de dommages et intérêts,

EN OUTRE :

— Débouter Madame X de ses demandes, fins et conclusions d’appel,

— Condamner Madame X à payer à la SCI LES ESPACES D’ALFORTVILLE une somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 12 mars 2020.

MOTIFS

Sur l’obligation de délivrance conforme des locaux

L’appelante expose qu’elle n’a pas pu exploiter son activité dans le local loué car son établissement a été fermé par arrêté municipal du 19 juin 2015, celui-ci n’étant pas conforme à la réglementation applicable en matière de sécurité incendie pour les ERP ; que ce défaut de mise aux normes rend le local impropre à sa destination contractuelle ; que le bailleur, à qui il incombait de lui donner à bail un local conforme, a ainsi manqué à son obligation contractuelle de délivrance. Elle soutient que le local était à l’origine un entrepôt qui a été donné à bail à usage de bureau sans être mis aux normes ; que le bailleur ne justifie pas avoir déposé une déclaration préalable permettant l’aménagement de l’entrepôt en bureau ; qu’elle lui a fait confiance et a utilisé les lieux comme salle de réception ; que le bailleur est tenu de répondre des défauts inhérents du local loué le rendant impropre à son usage ; qu’il a été de mauvaise foi en lui faisant signer un bail portant sur un bureau alors que le local n’a pas été aménagé par le bailleur à cet usage.

L’intimée expose avoir donné à bail aux termes du bail un local à usage exclusif de bureau d’une superficie de 300 m² ; que contrairement à ce que prétend l’appelante, le local donné à bail n’était pas un entrepôt. Elle soutient qu’il était exercé dans les lieux une activité correspondant à un lieu de culte recevant du public par une structure étrangère au bail dénommée 'GRACE EVENT', ce qui ne correspond pas à l’usage exclusif de bureau prévu au bail ; qu’en tout état de cause les travaux de mise en conformité des lieux avec la législation relative aux ERP incombent contractuellement au preneur ; qu’il ne peut lui être reproché aucune obligation de délivrance. Sur le préjudice, elle expose que le local a été exploité pendant 4 ans sans aucune difficulté avant la fermeture administrative ; que M^me X ne verse aux débats aucune pièce pour justifier le préjudice qu’elle réclame.

Par application des articles 1719 et 1720 du code de civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur des locaux conformes à leur destination contractuelle en bon état de réparations, de maintenir les lieux en état de servir à l’usage pour lequel ils ont été loués pendant la durée du bail et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En l’espèce il ressort de la désignation contractuelle des lieux que le preneur a pris à bail un local au 1^er étage du bâtiment B3 un bureau portant le n° 31 d’une superficie d’environ 300m² dont partie commune de 50m² ; que selon l’article 3.1. relatif à la destination contractuelle les locaux 'seront exploités par le PRENEUR et devront être affectés à l’usage commercial exclusif de 'BUREAUX'.'.

Il résulte de l’acte de vente par lequel la SCI LES ESPACES D’ALFORTVILLE a acquis les locaux donnés à bail le 30 avril 2011, versé aux débats par M^me X, que la bailleresse a acquis divers lots d’un bâtiment B ; que si l’acte de vente indique que le vendeur ne garantit pas l’usage 'Bureaux’ concernant les locaux vendus faute notamment de pouvoir justifier, en l’absence de justificatif de paiement de la redevance pour création de bureaux, à quels locaux du bâtiment B sont affectés les 1473m² de bureaux, le lot 1143 (d’une superficie supérieure au local n°31), dont M^me X déclare qu’il s’agit du local qui lui a été donné à bail sans être démentie par la SCI LES ESPACES D’ALFORTVILLE, situé au 1^er étage du bâtiment B, est désigné comme un 'local’ et non un entrepôt. Si ce lot apparaît effectivement sous une dénomination manuscrite 'entrepôt’ sur un plan que l’appelante a versé aux débats, celui-ci est daté du 22/08/2000, soit 10 ans avant la vente de sorte qu’il ne peut en être tiré de conséquences d’autant que M^me X produit également un plan, contemporain de son installation, du 1^er étage dont il ressort que celui-ci ne comporte aucun entrepôt ; que la pièce 5 relative aux impôts locaux 2013 réglés par la bailleresse, produite par M^me X, est relative à un entrepôt situé au sous-sol, et non au 1^er étage, d’une superficie de 2 124 m² ; que la pièce 11 vise les lots 1140 et 1141 de sorte que ces pièces ne sont pas probantes.

Et surtout, la cour relève que l’arrêté préfectoral en date du 19 juin 2015 ne vise pas un changement d’affectation non conforme d’un entrepôt en un bureau, ni que le local exploité par M^me X ne serait pas conforme aux termes de la réglementation existante à un usage de bureau, l’arrêté ordonnant la fermeture administrative au public de l’établissement occupant les locaux donnés à bail pour non respect des règles de sécurité conformément à la réglementation des établissements recevant du public de 4^e catégorie.

Il ressort en effet de l’arrêté que l’établissement 'GRACE EVENT’ domicilié dans les locaux donnés à bail à M^me X est classé en type V de la 4^e catégorie relevant des ERP, à savoir un lieu de culte pouvant accueillir jusqu’à 300 personnes dans l’enceinte des locaux.

La cause de la fermeture est donc sans rapport avec la transformation éventuelle par la bailleresse ou par son vendeur, d’un entrepôt en bureau et il n’est pas établi au vu des éléments qui précèdent que le local donné à bail à M^me X ne serait pas un bureau mais un entrepôt.

La destination contractuelle du bail ne prévoit pas la réception de public dans les locaux en vue d’activités diverses organisées par M^me X ou par l’établissement 'GRACE EVENT', étant relevé que M^me X admet que le local est utilisé aux fins de salle de réception et qu’il ressort de l’arrêté que l’activité exercée dans les lieux est celle de lieu de culte ouvert au public.

Il s’ensuit qu’en donnant à bail un local à usage exclusif de bureau, il n’incombait pas à la SCI LES ESPACES D’ALFORTVILLE de délivrer à M^me X un local permettant l’accueil du public jusqu’à 300 personnes et soumis de ce fait à la réglementation d’un ERP de 4^e catégorie.

M^me X ne justifie donc pas que le local n’était pas conforme à la destination contractuelle d’usage exclusif de bureau.

Au surplus, comme l’a relevé le jugement, il est expressément stipulé au bail conclu entre les parties le 1^er novembre 2011 que :

— selon l’article 3.3, le preneur fera son affaire personnelle à ses frais, risques et périls et sans que le bailleur ne puisse aucunement être inquiété ou recherché à ce sujet de l’obtention de toutes les autorisations découlant de toutes dispositions législatives, réglementaires administratives ou autres nécessaires à l’exercice de son activité,

— Le preneur aura à sa charge exclusive toutes les transformations et réparations nécessités par l’exercice de son activité,

— Le preneur aura à sa charge tous travaux exigés par l’administration pour mettre les lieux loués en conformité avec les normes de sécurité, d’hygiène et d’accès (…) liées à l’activité qu’il se propose d’exercer (article 9.2 MISE AUX NORMES).

Il s’ensuit qu’il appartenait à M^me X, dans la mesure où elle envisageait d’exercer dans les locaux donnés à bail une activité permettant l’accueil du public soumis à la réglementation des ERP de 4^e catégorie, d’entreprendre toute démarche utile à cette fin pour obtenir les autorisations nécessaires et il lui incombait de prendre en charge les travaux de mise en conformité des lieux prescrits par l’autorité administrative.

Dans ces conditions, au regard de l’ensemble de ces éléments, l’appelante, qui ne démontre pas ne pas avoir exploité les locaux jusqu’à la fermeture administrative du 19 juin 2015, ne saurait reprocher à la bailleresse d’avoir entravé son activité en raison de ladite fermeture

faute d’avoir réalisé dans les délais impartis les travaux de mise en conformité qui incombaient à la locataire et non à la bailleresse, ni d’avoir délivré des lieux non conformes à la destination contractuelle du bail.

Elle ne caractérise pas davantage quels seraient les défauts du local 'cachés et inconnus’ lors de la conclusion du contrat et à supposer qu’elle vise ainsi le fait que la bailleresse n’aurait le cas échéant pas aménagé le local à usage de bureau, la cour rappelle que l’arrêté de fermeture administrative de l’établissement occupant les locaux a trait au non respect de la réglementation pour les ERP de 4^e catégorie et non à une absence de conformité du local affecté à un usage de bureau.

M^me X, qui se prévaut également de la déloyauté de la SCI LES ESPACES D’ALFORTVILLE, ne produit aucune pièce démontrant que la bailleresse aurait été informée de la nature de l’activité qu’elle exerçait ou qu’elle comptait exercer dans les locaux et notamment de ce qu’elle souhaitait y recevoir du public jusqu’à 300 personnes ; que si elle déclare que la bailleresse lui aurait fait ' des promesses non écrites', elle n’en justifie pas de sorte qu’elle n’établit aucune déloyauté de son cocontractant.

Enfin s’agissant du grief fait par l’appelante à la bailleresse d’avoir procédé au changement de serrure, la cour renvoie, en l’absence d’élément nouveau, à la motivation du jugement entrepris qui a écarté ce moyen.

Par conséquent, le jugement qui a considéré que M^me X n’était pas déchargée pour une cause légitime de son obligation des loyers et qui l’a déboutée de sa demande de restitution des loyers et charges sera confirmé.

Au regard des développements qui précèdent, faute d’établir une faute imputable à la bailleresse, M^me X sera déboutée de la demande de dommages et intérêts formée en cause d’appel.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et en ce qu’il a rejeté la demande de réintégration dans les lieux de M^me X par renvoi à sa motivation, la cour relevant que si M^me X sollicite l’infirmation du jugement, elle ne sollicite pas dans le dispositif de ses conclusions, qui seul saisit la cour, la réintégration dans les lieux, ni ne sollicite la suspension le cas échéant de la clause résolutoire ou sa non application.

Sur la demande de la SCI LES ESPACES D’ALFORTVILLE au paiement de la somme de 20 700 euros à titre de dommages et intérêts

La bailleresse indique que l’arriéré locatif a été fixé provisionnellement à la somme de 22 000 euros par le juge des référés, somme qui n’a pas été réglée ; que le jugement entrepris l’a autorisée à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 20 700 euros et a condamné M^me X à lui régler une somme complémentaire de 1300 euros ; que le jugement entrepris n’a pas fait application de la clause pénale autorisant la bailleresse à conserver le montant du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts.

Le jugement entrepris a déduit le montant du dépôt de garantie (20 700 euros) de la somme due par M^me X, à savoir la somme de 22 000 euros à laquelle elle a été condamnée par le juge des référés au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation et accessoires impayés et qu’elle ne prétend, ni ne justifie avoir réglé en cause d’appel, somme dont elle reste redevable puisque elle a été déboutée en cause d’appel de sa demande de dommages et intérêts et que le jugement a été confirmé en ce qu’il a rejeté sa demande de restitution des loyers.

Le bail stipule que pour garantir l’exécution des obligations lui incombant, le preneur règle au bailleur la somme de 20 700 euros ; que ce dépôt sera remboursable au preneur sous réserve de l’exécution par lui de toutes les clauses et conditions du bail, que dans le cas de résiliation du bail par suite d’inexécution de ses conditions pour une cause quelconque

imputable au preneur le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts sans préjudice de tous autres.

Il s’agit d’une clause pénale que, conformément à l’article 1152 ancien du code civil, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Le montant de la clause est manifestement excessif dès lors qu’il correspond à l’équivalent de 6 mois de loyers ; que la SCI LES ESPACES D’ALFORTVILLE a pu récupérer les locaux libérés par Mme

X en octobre 2015, avant le prononcé de l’ordonnance du juge des référés ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire de sorte que la bailleresse n’a pas eu à procéder à son expulsion ; qu’il y a donc une disproportion manifeste entre l’importance du préjudice effectivement subi et le montant conventionnellement fixé de sorte qu’il convient de réduire la clause pénale à la somme de 3 000 euros.

Il s’ensuit que le dépôt de garantie restera acquis à la bailleresse à hauteur de 3000 euros au titre de la clause pénale.

Il convient d’opérer une compensation entre le dépôt de garantie qui est détenu par la bailleresse à hauteur de la somme restante de 17 700 euros avec l’arriéré locatif de 22 000 euros dont est redevable M^me X.

Par conséquent il convient de condamner M^me X à payer à la SCI LES ESPACES D’ALFORTVILLE la somme de 4 300 euros (22 000 euros -17 700 euros) avec intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2015 et le jugement entrepris sera infirmé sur le quantum.

Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris étant principalement confirmé au fond, il le sera également sur les condamnations au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

En appel, l’équité commande de condamner M^me X à régler la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M^me X qui succombe sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SCI LES ESPACES D’ALFORTVILLE de sa demande de dommages et intérêts et sur le montant de la condamnation de M^me X,

Le confirme en ses autres dispositions,

Déboute M^me X de sa demande de condamnation de la SCI LES ESPACES D’ALFORTVILLE à lui payer la somme de 136 040 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

Dit que le dépôt de garantie restera acquis à la SCI LES ESPACES D’ALFORVILLE à titre de dommages et intérêts à hauteur de 3 000 euros,

Ordonne la compensation entre le solde du dépôt de garantie, soit 17 700 euros, détenu par la SCI LES ESPACES D’ALFORVILLE et l’arriéré locatif de 22 000 euros dont est redevable M^me X,

Condamne par conséquent M^me X à régler à la SCI LES ESPACES D’ALFORVILLE la somme de 4 300 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2015, date de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Condamne M^me X à régler à la SCI LES ESPACES D’ALFORVILLE la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute demande plus ample ou contraire,

Condamne M^me X aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE