Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 02 DECEMBRE 2020

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/12505 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B3S24

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Avril 2017 -Tribunal de Grande Instance d’EVRY – RG n° 14/05743

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 'LA FERME DE L’ABBAYE’ […] représenté par son syndic l’AGENCE BEURDELEY, SARL au capital de 60.000 €, immatriculée au RCS d’EVRY sous le numéro 403 747 397

C/O AGENCE BEURDELEY

[…]

[…]

Représenté par M^e Ariane SIC SIC, SELARL BLOB AVOCATS avocat au barreau de PARIS, toque : C1477

ayant pour avocat plaidant : M^e Emmanuelle LEFEVRE, SELARL BLOB AVOCATS avocat au barreau de PARIS, toque : C.1477,

INTIMES

Monsieur B X

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame E F G épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentés par M^e Pierre-Yves SOULIE de la SELARL EGIDE AVOCATS, avocat au barreau de

l’ESSONNE substitué par M^e Najet SENOUCI, DLBA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque: J.149

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Octobre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Vice-Présidente placée faisant fonction de Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

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FAITS & PROCÉDURE

Le 28 juin 1989, M. X a acquis le lot n° 1 correspondant à un appartement en duplex, ainsi qu'1/10^emes du lot n° 14 correspondant à une piscine, un pool house, et un local technique attenant, au sein d’un ensemble immobilier dit La Ferme de l’Abbaye sis […] à Gif sur Yvette ([…] placé sous le régime juridique de la copropriété.

Le 14 janvier 1991, M. et M^me X ont acquis de la SCI Gif 2000 le lot 17 correspondant à une cave privative.

Le même jour, M. X a vendu à M. et M^me Z le 1/10^emes indivis du lot 14 correspondant à la piscine et au pool house.

A ce jour, la copropriété comprend 3 copropriétaires :

— M. et M^me X, lequel possède 81/946 des tantièmes de copropriété (lots 1 et 17)

— La SCI Ferme de l’Abbaye, dont le gérant est M. C A, laquelle possède 71/946 des tantièmes de copropriété (lots 13 et 14)

— M. et M^me D A, lesquels possèdent 787/946 des tantièmes de copropriété (lots 3,4,5,8 et 15)

Aux termes de la résolution n° 9, l’assemblée générale des copropriétaires du 2 avril 2014 a décidé d’autoriser la vente à M. D A d’une parcelle non-constructible appartenant à la copropriété et de valider le projet de modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété emportant la création d’un nouveau lot n° 29 et la modification des quotes-parts des charges générales, M. X s’étant opposé à l’adoption de la résolution n° 9.

Par acte du 2 juillet 2014, M. et M^me X ont sollicité du tribunal de grande instance d’Evry, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et sur le fondement de l’article 26 alinéas 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 et du principe de l’égalité entre copropriétaires, l’annulation des résolutions n° 9 et 10 de l’assemblée générale du 2 avril 2014 et la condamnation du syndicat à leur payer la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles.

Par jugement du 28 avril 2017, le tribunal de grande instance d’Evry a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcé l’annulation de la résolution n° 9 votée lors de l’assemblée générale du 2 avril 2014,

— dit que M. B X et M^me H I G épouse X sont recevables à contester la résolution n° 10 votée lors de l’assemblée générale du 2 avril 2014,

— prononcé l’annulation de la résolution n° 10 votée lors de l’assemblée générale du 2 avril 2014,

— condamné le syndicat des copropriétaires La Ferme de l’Abbaye à payer à M. B X et M^me E F G épouse X la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens ;

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 22 juin 2017.

La procédure devant la cour a été clôturée le 26 février 2020.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions du 6 janvier 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble la Ferme de l’Abbaye sis […] à Gif sur Yvette ([…], appelant, invite la cour, au visa des articles 11 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— infirmer le jugement,

— déclarer irrecevable la demande des époux X tendant à la nullité de la résolution n° 10 de l’assemblée générale du 2 avril 2014,

— dire que les résolutions n° 9 et 10 de l’assemblée générale du 2 avril 2014 ont été valablement adoptées,

— débouter en conséquence M. et M^me X de leurs demandes en annulation, comme de l’ensemble de leurs prétentions,

— les condamner aux dépens et à lui payer la somme de 6.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions du 24 février 2020 par lesquelles M. B X et M^me E F G épouse X, intimés, demandent à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, de :

— confirmer le jugement,

A titre subsidiaire,

— prononcer l’annulation des résolutions n° 9 et 10 sur le fondement de l’abus de majorité,

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Ferme de l’Abbaye sis […] à Gif sur Yvette ([…] à leur payer une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code précité ;

— dire que les demandeurs seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais et honoraires de cette procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 9 de l’assemblée générale du 2 avril 2014

L’assemblée générale du 2 avril 2014 a voté une résolution n° 9 libellé en ces termes : 'l’assemblée décide de vendre la parcelle de terrain non constructible de 711,64 m² appartenant à la copropriété la ferme de l’abbaye, située au bord de l’allée des Moulins… avec création d’un nouveau lot de copropriété 29 et une modification de la quote-part des charges générales à M. D A’ ;

Le prix de cession a été adopté au terme de la résolution n° 10 à concurrence de 7.116,40 € ;

Il résulte de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 que 'sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ; b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ; […] Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble’ ;

En l’espèce, les époux X soutiennent que la résolution n° 9 viole l’article 26 précité en ce que l’aliénation d’une partie commune ne peut se faire qu’à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires si la conservation de cette partie commune est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ; ils soutiennent que la partie commune litigieuse correspond à un jardin intégré dans le parc de la copropriété, lequel constitue un élément central et que la transformation de cette partie

commune en partie privative, accompagnée de la création du lot n° 29, les priverait du chemin menant à l’allée des Moulins ;

Il est constant que la parcelle objet du litige est une partie commune décrite par le règlement de copropriété comme 'un petit bois en broussaille délimité par l’ancien portail à l’ouest et le futur portail à l’est’ ;

Il résulte des clichés et plans valablement versés aux débats et contradictoirement débattus que si l’aliénation de la parcelle par M. A empêchera effectivement les époux X d’accéder à l’allée des Moulins (peu important, à cet égard, qu’ils n’utilisent pas cet accès en pratique), elle les privera surtout de l’usage d’une partie importante des parties communes d’une surface de 711,64 m², engendrant une modification dans la répartition des charges générales de copropriété ;

Les premiers juges ont ainsi exactement considéré que la transformation de la partie commune en partie privative et la création du lot n° 29 portait atteinte aux conditions de jouissance des parties privatives de M. et M^me X et à la destination de leur lot, de sorte que la décision devait être prise à l’unanimité des copropriétaires ;

Adoptée à la majorité prévue à l’article 26 de la loi précitée, la résolution n° 9 doit être annulée, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens développés par les intimés fondés sur l’abus de majorité et le principe d’égalité entre copropriétaires ;

Le jugement doit donc être conffirmé en ce qu’il a annulé la résolution n° 9 de l’assemblée générale du 2 avril 2014 ;

Sur l’annulation de la résolution n° 10

Selon l’article 42 de la loi de 1965 précitée, les actions en contestation des décisions d’assemblée générale ne peuvent être introduites que par les copropriétaires opposants ou défaillants ;

Il est par ailleurs de principe que les copropriétaires qui, bien que présents ou représentés à l’assemblée, n’ont pas pris position lors du vote en s’abstenant ont manifesté un désintérêt à l’égard de la décision à prendre, de sorte que les copropriétaires abstentionnistes ne peuvent être assimilés à des opposants au sens de la loi ; en conséquence, ils ne sont pas fondés à contester ultérieurement des décisions à l’adoption desquelles ils ne se sont pas exprimés ;

Toutefois, le copropriétaire abstentionniste peut, dans certaines circonstances, exercer le recours en nullité lorsqu’il s’est abstenu lors du vote d’une résolution directement liée à une résolution antérieure à laquelle il s’était opposé et qu’il conteste ;

En l’espèce, il est constant que les époux X ont voté contre la résolution n° 9 mais se sont abstenus lors du vote de la résolution n° 10 fixant le prix de vente du lot créé par la transformation de la partie commune en partie privative ;

Ils sont par conséquent en droit d’intenter une action en annulation contre la résolution n° 10, dès lors qu’elle est la suite logique et la conséquence immédiate de la résolution n° 9 qu’ils sont recevables à contester ;

Les premiers juges ont dès lors exactement déclaré recevables les époux X dans leur recours en contestation contre la résolution n° 10 ; ils en ont justement déduit que la résolution n° 10 devait être annulée sur les mêmes fondements que la résolution n° 9, ces deux résolutions étant indivisibles ;

Le jugement est donc confirmé de ce chef ;

Sur la dispense de participation aux frais de procédure

Par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les époux X dont les prétentions sont favorablement accueillies, doivent être dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera par conséquent répartie entre les autres copropriétaires ;

La cour confirme donc les motifs du jugement de ce chef, toutefois non repris dans le dispositif ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer aux époux X la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Dit que M. B X et M^me E F G épouse X sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d’appel, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Ferme de l’Abbaye sis […] à Gif sur Yvette ([…] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à M. B X et M^me E F G épouse X la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT