HP/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 19 Septembre 2023

N° RG 21/00762 – N° Portalis DBVY-V-B7F-GVOB

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CHAMBERY en date du 09 Mars 2021

Appelante

SOCIETE CIVILE DE CONSTRUCTION LE SAINT ALBAN ILOT B dont le siège social est situé [Adresse 1]

Représentée par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELARL CONCORDE ' DROIT IMMOBILIER, avocats plaidants au barreau de LYON

Intimée

Mme [K] [C]

née le 19 Mai 1978 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

Représentée par la SELARL CABINET ALCALEX, avocats au barreau de CHAMBERY

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Date de l’ordonnance de clôture : 03 Avril 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 16 mai 2023

Date de mise à disposition : 19 septembre 2023

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Composition de la cour :

Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par M^me Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de M^me Myriam REAIDY, Conseillère, avec l’assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— M^me Hélène PIRAT, Présidente,

— M^me Inès REAL DEL SARTE, Conseillère,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

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Faits et procédure

Le 10 juillet 2018, Mme [C] régularisait auprès de la société Le Saint Alban ilot B (SCCV) un contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement portant sur un appartement de type T3 dans le cadre d’un programme immobilier sis [Adresse 4] moyennant un prix de 179 000 euros.

Par courrier recommandé du 6 aout 2019, Mme [C] mettait en demeure la société Edifim Savoie représentant la société le Saint Alban Ilôt B de régulariser devant notaire l’acte de vente en l’état futur d’achèvement conforme au contrat de réservation et subsidiairement soumettre des propositions de logement correspondant à sa réservation.

La société Edifim Savoir lui répondait que tout promoteur réservant ne pouvait être contraint de réaliser le projet de construction et que la société Le Saint Alban B avait été contrainte de modifier son projet initial et de supprimer l’appartement réservé à Mme [C] et lui avait proposé d’autres appartements dans le même programme.

Par acte d’huissier du 3 mars 2020, Mme [C] faisait assigner la société Le Saint Alban Ilot B devant le tribunal judiciaire de Chambéry notamment aux fins d’engager la responsabilité contractuelle de cette dernière et de la voir condamner au paiement de dommages-intérêts.

Par jugement du 9 mars 2021, le tribunal judicaire de Chambéry, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Condamnait la société Le Saint Alban îlot B à payer à Mme [C] la somme de 5 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement, en réparation de son préjudice moral ayant pour origine les manquements contractuels du réservant ;

— Déboutait la société Le Saint Alban îlot B de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts ;

— Condamnait la société Le Saint Alban îlot B aux dépens ;

— Condamnait la société Le Saint Alban îlot B à payer à Mme [C] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au visa principalement des motifs suivants :

La société Le Saint Alban îlot B avait manqué à son obligation de renseignement et d’exécution de bonne foi de la convention ;

Mme [C] justifiait d’un préjudice moral tenant à l’échec de son projet et à la perte de chance de pouvoir acquérir un bien immobilier conforme à ses attentes mais également au manque de diligences de la société Le Saint Alban îlot B à son égard et enfin aux démarches administratives et bancaires qu’elle avait dû assumer après l’échec de sa réservation.

Par déclaration au greffe en date du 7 avril 2021, la société Le Saint Alban îlot B interjetait appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures en date du 7 juillet 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Le Saint Alban îlot B sollicitait l’infirmation du jugement déférée et demandait à la cour d’infirmer le jugement entrepris et de:

— Débouter Mme [C] de l’intégralité de ses demandes ;

— Condamner Mme [C] à verser la société Le Saint Alban îlot B la somme de 2000 euros en indemnisation sur préjudice subi du fait de sa procédure abusive ;

— Condamner Mme [C] à verser à la société Le Saint Alban îlot B la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Mme [C] aux dépens de première instance ;

Y ajoutant,

— Condamner Mme [C] à verser à la société Le Saint Alban îlot B la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour la procédure d’appel ;

— Condamner Mme [C] aux dépens d’appel au profit de la société Bollonjeon Arnaud Bollonjeon (SCP) en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire,

— Réduire la demande de Mme [C] à plus juste proportions ;

— Laisser à la charge de chaque partie les frais engagés pour défendre ses intérêts.

Au soutien de ses prétentions, la société Le Saint Alban îlot B faisait valoir notamment que :

La société Le Saint Alban îlot B avait modifié substantiellement son projet afin d’en assurer la survie et la réalisation, ce qui constituait un motif sérieux et légitime quand bien même cette modification supprimait le bien proposé à Mme [C] ;

La société Le Saint Alban îlot B avait bien respecté son obligation de renseignement et de contracter de bonne foi en ce qu’elle avait pris le soin d’informer Mme [C] des modifications intervenues dans les délais contractuels et dès obtention du permis de construire modificatif définitif ;

Le lien de causalité et le préjudice moral, la perte de chance d’acquérir le bien et les divers préjudices résultant des démarches entreprises auprès des organismes bancaires étaient de simples allégations et les préjudices n’étaient aucunement démontrés ;

La demande d’indemnisation au titre de la perte de chance d’acquérir le bien ne pouvait donc prospérer, étant rappelé que le contrat de réservation ne constituait pas une promesse de vente, mais un engagement du promoteur à ne pas vendre à autrui le bien proposé ;

Par dernières écritures en date du 4 octobre 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [C] sollicitait de la cour de :

— Dire et juger l’appel régularisé par la société Le Saint Alban îlot B à l’encontre du jugement rendu par le tribunal judicaire de Chambéry le 9 Mars 2021 sous le numéro RG 20/00310 totalement infondé et injustifié ;

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré ;

Y ajoutant,

— Débouter la société Le Saint Alban îlot B de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive et au titre de l’Article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société Le Saint Alban îlot B à payer à Mme [C] une somme de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts compte tenu du caractère manifestement abusif de l’appel ;

— Condamner la société Le Saint Alban îlot B à payer à Mme [C] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamner enfin aux entiers dépens de première instance et d’appel lesquels seront recouvrés par M^me Véronique Lorelli, avocat de la société Alcalex (SELARL), en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Mme [C] faisait valoir notamment que :

En apportant des modifications substantielles au contrat préliminaire, sans justifier d’un motif sérieux et légitime et sans en aviser la requérante, la société Le Saint Alban îlot B engageait sa responsabilité contractuelle pour manquement à son obligation d’exécuter de bonne foi ledit contrat ;

Mme [C] avait perdu la gratuité des frais de notaire et avait également perdu une chance d’acquérir un bien dans des mêmes conditions financières favorables, de sorte qu’elle justifiait d’un préjudice certain en lien avec le manque manifeste de diligences de la société Le Saint Alban îlot B à son égard et son manque de loyauté dans l’exécution du contrat ;

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance en date du 3 avril 2023 clôturait l’instruction de la procédure. L’affaire était plaidée à l’audience du 16 mai 2023.

MOTIFS ET DÉCISION

I – Sur la demande principale de Mme [K] [C]

— Sur l’existence d’une faute contractuelle de la part de la société le Saint Alban Ilôt B :

Le contrat de réservation conclu entre Mme [K] [C] et la société le Saint Alban Îlot B en date du 10 juillet 2018 portait sur un appartement situé au premier étage de l’immeuble A de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], de type T3, d’une surface habitable de 57,10m², outre le parking n°8 en sous-sol. Ce contrat prévoyait la notification du projet de l’acte de vente et d’une copie du règlement de copropriété un mois avant la vente, notification intervenant au plus tard dans un délai de trois mois courant à compter de la présentation de la lettre recommandée de notification du contrat de réservation (en l’espèce le 16 juillet 2018), si les travaux étaient commencés et à défaut de commencement des travaux au plus tard en novembre 2019, étant ajouté qu’aucune des parties n’indique ou ne justifie une date de commencement des travaux.

Mme [K] [C] était informée par entrevue avec un responsable de la société le Saint Alban Ilôt B en date du 14 mai 2019 que l’appartement, objet du contrat de réservation du 10 juillet 2018, n’existait plus suite à la modification d’ensemble du projet immobilier du promoteur, projet qui était passé de 55 appartements à 60 appartements avec augmentation du nombre de logements sociaux et avec des transferts de T3 en T2. De façon certaine, deux autres appartements étaient proposés à Mme [K] [C] mais en rez de chaussée, alors qu’elle avait déjà signalé au moment de la réservation qu’elle ne voulait pas un appartement au rez de chaussée.

S’il est exact, comme le soutient la société le Saint Alban Ilôt B que le contrat de réservation n’est pas une promesse de vente et qu’il n’est pas interdit par les dispositions des articles L261-15 et R 261-31 au promoteur de modifier son projet à sa convenance, ce dernier demeure néanmoins soumis à l’obligation d’exécuter le contrat de réservation de bonne foi.

Or l’exécution de bonne foi de ce contrat impose au réservant, en cas de modification de son projet, conduisant notamment à ce que le bien réservé présente des caractéristiques différentes, voire comme en l’espèce à sa suppression et son remplacement par un autre bien, ce qui modifie l’objet de la vente initialement prévu, de prévenir le réservataire de cet état de fait, afin que celui-ci puisse envisager le cas échéant une autre acquisition, exerçant alors 'un retrait’ légitime.

En l’espèce, la société le Saint Alban Ilôt B motive la modification de son projet par des difficultés commerciales survenues en 2018 et par une hausse substantielle du coût de la construction immobilière. Toutefois, elle n’en justifie pas, à l’exception de la production d’un tableau des réservations qui ne traduit pas de façon flagrante les difficultés alléguées.

En outre, et surtout, la société le Saint Alban Ilôt B avait imaginé cette modification de son projet de façon concomitante avec la signature du contrat de réservation par Mme [K] [C], puisqu’en effet, elle reconnaît elle-même avoir eu l’accord de principe par l’administration sur cette modification dès le 30 juillet 2018, ce qui implique nécessairement qu’elle l’ait soumis quelques jours au préalable avec des plans déjà remaniés. Elle ne peut donc se retrancher derrière la date à laquelle le permis de construire modificatif est devenu définitif soit le 7 mai 2019 pour justifier de la date de prévenance de Mme [K] [C] soit le 14 mai 2019.

Cette date de prévenance est manifestement tardive, puisqu’elle survient 10 mois après l’intention concrétisée par une demande d’accord de principe à l’administration de la modification de son projet et presque six mois après le dépôt du permis de construire modificatif (28 novembre 2018).

En conséquence, la société le Saint Alban Ilôt B a commis une faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle.

— sur l’indemnisation du préjudice de Mme [K] [C]

Mme [K] [C], s’étant vue proposer 10 mois après sa réservation un bien différent de celui défini dans son engagement initial, a été contrainte de rompre le contrat de réservation ce qui lui a inévitablement causé un préjudice direct, lequel doit être indemnisé par l’allocation de dommages-intérêts, la non conclusion du contrat de vente ne pouvant avoir pour seule sanction la restitution du dépôt de garantie.

Mme [K] [C] avait engagé des démarches pour l’obtention de prêts, ce qui a d’ailleurs nécessité un changement d’établissement bancaire. Elle a dû réaliser d’autres démarches pour annuler son projet d’achat, même si elle ne justifie pas de la perte de la gratuité des frais de notaire, de l’obligation de débloquer son PEL dès début 2019, de la perte du droit au prêt à 0% ou encore de l’impossibilité pour elle de retarder le déblocage des prêts, alors que la vente devait intervenir au plus tard en novembre 2019. Enfin, elle a inévitablement subi un préjudice moral lié à l’impossibilité d’acquérir le bien dont elle projetait l’achat.

En conséquence, la fixation de ce préjudice à la somme de 5 000 euros par le juge de première instance est parfaitement justifiée et sera confirmée.

II – Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’une faute, et l’exercice d’une action en justice de même que la défense à une telle action ne dégénère en abus que lorsqu’elle révèle une faute ou une erreur grave dont la commission a entraîné un préjudice pour le défendeur, ce qui n’est pas établi en l’espèce.

Ainsi, la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par Mme [K] [C] sera rejetée.

La demande sur le même fondement de la société le Saint Alban Ilôt B à l’encontre de l’intimée sera également rejetée.

III – Sur les demandes accessoires

Succombant, la société le Saint Alban Ilôt B sera condamnée aux dépens distraits au profit de M^e Lorelli, avocate, sur son affirmation de droit, et sa demande d’indemnité procédurale rejetée.

L’équité commande de faire droit à la demande d’indemnité procédurale de Mme [K] [C] à hauteur de 3 000 euros en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute les parties de leur demande respective de dommages-intérêts pour procédure abusive,

Déboute la société le Saint Alban Ilôt B de sa demande d’indemnité procédurale,

Condamne la société le Saint Alban Ilôt B aux dépens d’appel distraits au profit de M^e Lorelli, avocate, sur son affirmation de droit,

Condamne la société le Saint Alban Ilôt B à payer à Mme [K] [C] une indemnité procédurale de 3 000 euros.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 19 septembre 2023

à

la SELARL BOLLONJEON

la SELARL CABINET ALCALEX

Copie exécutoire délivrée le 19 septembre 2023

à

la SELARL CABINET ALCALEX