COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 11 Janvier 2024

N° RG 21/02451 – N° Portalis DBVY-V-B7F-G35D

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de THONON LES BAINS en date du 23 Novembre 2021, RG 21/00625

Appelante

S.C.I. H-R D, dont le siège social est sis [Adresse 1] – prise en la personne de son représentant légal

Représentée par la SELARL FRANCINA AVOCATS, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS

Intimée

Mme [U] [L]

née le 11 Janvier 1972 à [Localité 3] (PALESTINE), demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Paul-Marie BERAUDO, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 31 octobre 2023 par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, qui a rendu compte des plaidoiries

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,

— Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 juin 2018, la SCI H-R D a donné à bail à Mme [U] [L] un logement situé à [Localité 4] (74) contre un loyer mensuel de 2 700 euros outre les charges. Un dépôt de garantie égal à deux mois de loyer a été déposé, soit 5 400 euros.

Le bail a pris fin et un état des lieux de sortie a été établi le 15 janvier 2020, date retenue pour la libération des lieux.

Par acte d’huissier du 29 mai 2020, la SCI H-R D a fait délivrer à Mme [U] [L] une sommation de payer pour un montant de 9 123,27 euros, avant de solliciter la condamnation de cette dernière par injonction de payer, à lui verser la somme de 7 244,67 euros au titre des loyers impayés.

Par ordonnance du 12 novembre 2020, signifiée le 29 janvier 2021 à étude d’huissier, Mme [U] [L] a été condamnée à payer à la SCI H-R D la somme de 6 869,10 euros en principal, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision et outre frais accessoires.

Par courrier du 11 février 2021, Mme [U] [L] a fait opposition à l’injonction de payer.

Par jugement contradictoire rendu le 23 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a :

— condamné la SCI H-R D à payer à Mme [U] [L] la somme de 5 400 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et la somme de 900 euros au titre de la restitution de provisions sur charges

— condamné Mme [U] [L] à payer à la SCI H-R D la somme de 4 083,88 euros au titre des réparations locatives et du soldes des loyers et charges,

— condamné la SCI H-R D à payer à Mme [U] [L] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts,

— ordonné la compensation des créances réciproques,

— rejeté la demande en paiement des factures d’eau,

— rejeté la demande en paiement au titre du meuble double vasque et du meuble double,

— rejeté la demande en paiement au titre des frais de peinture,

— rejeté la demande indemnitaire de la SCI H-R D au titre de son préjudice et de sa perte de gain,

— condamné la SCI H-R D à payer à Mme [U] [L] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI H-R D aux dépens,

— rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

la SCI H-R D a interjeté appel de cette décision par déclaration du 20 décembre 2021.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 mars 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SCI H-R D demande à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il :

— l’a condamnée à payer à Mme [U] [L] la somme de 5 400 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et celle de 900 euros au titre de la restitution de la provision sur charges,

— a condamné Mme [U] [L] à lui payer la somme de 4 083,88 euros au titre des réparations locatives et du solde de loyers et charges,

— l’a condamnée à payer à Mme [U] [L] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts,

— a ordonné la compensation des créances réciproques,

— a rejeté sa demande en paiement au titre des factures d’eau,

— a rejeté sa demande en paiement au titre du meuble double vasque et du meuble double,

— a rejeté sa demande en paiement au titre des frais de peinture,

— a rejeté sa demande indemnitaire au titre de son préjudice et de sa perte de gain,

— l’a condamnée à payer à Mme [U] [L] a somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

Statuant à nouveau,

— condamner Mme [U] [L] à lui payer à la somme de 7 646,73 euros au titre des réparations locatives et du solde de loyers et charges, après déduction du dépôt de garantie,

— condamner Mme [U] [L] à lui payer à la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice et de sa perte de gain,

— condamner Mme [U] [L] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En réplique, par conclusions notifiées le 2 juin 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [U] [L] demande à la cour de :

— réformer le jugement entrepris,

— condamner la SCI H-R D à lui payer la somme de 18 360 euros au titre de la réception du dépôt de garantie et des pénalités pour conservation illicite,

— condamner la SCI H-R D à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance subi,

— condamner la SCI H-R D à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— débouter la SCI H-R D de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la SCI H-R D à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI H-R D aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 août 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur les demandes en paiement de la SCI H-R D

1.1 Sur la taxe sur les ordures ménagères

La SCI H-R D demande la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné Mme [U] [L] à lui payer les sommes de :

—  193,37 euros au titre d’une partie de l’année 2018 (6 mois et 15 jours),

—  380 euros au titre de l’année 2019,

—  11,75 euros au titre d’une partie de l’année 2020 (15 jours).

Mme [U] [L], pour sa part, estime que la taxe sur les ordures ménagères n’est due par le locataire que lorsque son paiement est expressément prévu au contrat de bail.

Il résulte de l’annexe au décret n°87-713 du 26 août 1987, dans la partie VIII (impositions et redevances) que la taxe ou la redevance d’enlèvement des ordures ménagères fait partie des charges récupérables par le bailleur s’il en a fait l’avance. Il n’est donc pas nécessaire que cette charge soit expressément stipulée au contrat de bail.

La SCI H-R D justifie le montant et le paiement de la taxe litigieuse pour les années 2018 à 2020 (pièces n°13 et 14). Mme [U] [L] ne prétend pas avoir déjà remboursé la bailleresse sur ce point. Enfin, le premier juge a très justement appliqué le montant annuel de la taxe au prorata du temps passé par la locataire dans les lieux. Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné Mme [U] [L] à payer à la SCI H-R D la somme totale de 585,12 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères pour les années 2018 à 2020.

1.2 Sur les factures de consommation d’eau

La SCI H-R D réclame à Mme [U] [L] un montant de 1 968,96 euros. Elle estime que la locataire avait parfaitement connaissance de ce que les charges qu’elle réglait, ne concernaient la consommation d’eau que dans la limite de 600 euros par an et qu’elle devait régler tout surplus de consommation. Elle indique qu’un avenant au contrat de bail avait été signé en ce sens à l’entrée de la locataire dans les lieux le 15 juin 2018.

Mme [U] [L] expose que l’état des lieux d’entrée ne mentionne aucun relevé de compteurs et indique, de manière manuscrite, 'inclus charges'. Elle ajoute que le bail indique bien que la consommation d’eau est incluse dans les charges jusqu’à 600 euros mais que cela doit se comprendre comme une somme mensuelle dans la commune intention des parties.

La cour relève que :

— le contrat de bail régularisé le 28 avril 2018 (pièce bailleur n°1) indique un loyer mensuel 'hors charges’ de 2 700 euros ;

— un document intitulé 'liste des charges inclues dans contrat location', signé par les deux parties le 15 juin 2018, date d’entrée dans les lieux de la locataire (pièce bailleur n°2), mentionne les charges suivantes :

— eau jusqu’à 600 euros, étant précisé plus bas que 'la consommation d’eau au dessus de 600 euros est à la charge du locataire selon relevé',

— taille : 300 euros,

— contrat d’entretien chaudière AMG : 170 euros

— contrat d’entretien cuve gaz Finagaz : 82 euros

— contrat d’entretien adoucisseur CPS/BWT : 110 euros.

Il en résulte que les charges mentionnées ne s’analysent pas comme des charges mensuelles : en effet les entretiens mentionnés sont des entretiens annuels, nul n’imaginant par exemple que la chaudière subisse un entretien chaque mois. En conséquence, s’agissant de la consommation d’eau, la commune intention des parties est bien de faire supporter par la locataire, toute consommation annuelle dépassant le montant de 600 euros.

La bailleresse produit aux débats :

— une facture d’eau pour la période du 25 avril 2018 au 24 avril 2019 pour un montant total de 1 590,67 euros (pièce n°11) ; il est toutefois constant que Mme [U] [L] n’est entrée dans les lieux que le 15 juin 2018, alors que l’état des lieux d’entrée ne fait référence à aucun indice pour le compteur d’eau, en considération du fait que le paiement de l’eau est inclus dans les charges ; il convient donc de faire un prorata en fonction de l’occupation des lieux par Mme [U] [L] ; entre la date du relevé (25 avril 2018) et l’entrée dans les lieux (15 juin 2018), il s’est écoulé 52 jours ; la facture annuelle de 1 590,67 euros correspond à un coût journalier moyen de 4,35 euros (1 590,67 / 365 = 4,358) ; le prix retenu est donc de 1 364,47 euros (1 590,67 – [4,35 x 52]) ; Mme [U] [L] est donc redevable de la somme de 764,47 euros (1 364,47 – 600) ;

— une facture d’eau pour la période du 24 avril 2019 au 16 janvier 2020 pour un montant total de 1 278,29 euros ; cette période est une période de 8 mois et 15 jours ; dans la mesure où, sur une année complète, il ne peut être imputé à la locataire que la consommation au delà de 600 euros, elle n’est redevable pour cette période que de la somme de 678,29 euros (1 278,29 – 600).

Dès lors il convient d’infirmer le jugement déférer sur ce point, et de faire partiellement droit à la demande de la SCI H-R D en condamnant Mme [U] [L] à lui payer la somme totale de 1 442,76 euros au titre de la consommation d’eau.

1.3 Sur le loyer impayé de janvier 2020

La cour observe que la SCI H-R D demande la confirmation du jugement ayant condamné Mme [U] [L] à lui payer la somme de 1 306,45 euros à ce titre. Celle-ci se contente de dire que la somme demandée initialement par la bailleresse est totalement abusive dans la mesure où l’appartement a été reloué le 17 janvier 2020. Toutefois, il convient d’adopter les pertinents motifs du premier juge ayant relevé que la locataire restait redevable du loyer jusqu’à sa date de sortie, au prorata du temps passé. Le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point.

1.4 Sur le solde du loyer de décembre 2019

S’appuyant sur un décompte qu’elle a elle-même établi, la SCI H-R D réclame la somme de 21 euros au titre du solde du paiement du loyer de décembre 2019 (pièce n°5 : la locataire n’aurait payé que 1 979 euros au lieu de 2 000). Elle ne produit toutefois aucun décompte locatif exhaustif récapitulant l’ensemble des débits et des crédits durant la période de location et la pièce n°26, à laquelle renvoient sur ce point ses conclusions est parfaitement illisible. Toutefois, c’est à celui qui prétend être libéré d’une obligation de faire la preuve de l’acte ou du fait qui a provoqué son extinction. Mme [U] [L] qui conclut au débouté général et donc conteste devoir cette somme, ne démontre pas pour autant s’en être acquittée. Au demeurant elle ne produit pas de pièce en appel. Elle sera donc condamnée à payer à la SCI H-R D la somme de 21 euros au titre du solde de loyer dû pour décembre 2019.

1.5 Sur le paiement des frais bancaires

La SCI H-R D sollicite la condamnation de Mme [U] [L] à lui payer la somme de 110 euros représentant les frais bancaires exposés en raison du retard dans le paiement des loyers. Elle renvoie pour se faire à sa pièce n°25.

La cour relève que les frais que la banque peut imputer à sa cliente n’entrent pas dans le champ contractuel l’unissant à la locataire et que rien dans le contrat de bail ne permet de faire supporter ces frais par la locataire. Au demeurant la pièce produite intitulée 'détail du virement international’ ne permet pas de démontrer qu’un retard de paiement a exposé la bailleresse à des frais de 110 euros. Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

1.6 Sur les travaux

A titre liminaire la cour observe que Mme [U] [L] se contente de déclarer abusives les demandes de la bailleresse qu’elle accuse de vouloir refaire le logement à neuf à ses frais et qu’elle ne concède tout au plus qu’un montant total de 1 612,66 euros correspondant à l’addition de factures jugées 'plausibles’ (plaque de cuisson, plomberie, serrurerie, et entreprise 'nico service'). La cour relève encore que sont versés au dossier les états des lieux contradictoirement établis d’entrée et de sortie (pièce bailleur n°3 et 4).

1.6.1 Sur la plaque de cuisson

La SCI H-R D sollicite la condamnation de Mme [U] [L] au paiement du coût du remplacement de la plaque de cuisson, en ce compris le coût des travaux de dépose et de pose soit un total de 460,99 euros.

La cour relève, après le premier juge, qu’à l’entrée la plaque de cuisson est indiqué en 'état neuf’ et en 'mauvais état’ à la sortie avec un commentaire 'abîmée, à changer ''. Mme [U] [L] ne démontre pas que, malgré le caractère abîmé, la plaque était encore en état de fonctionnement. La SCI H-R D verse une facture (pièce n°17) pour l’achat d’une plaque de cuisson '4 foyers’ pour un coût TTC de 300,99 euros. Elle ne justifie pas, autrement que par un mention manuscrite d’origine inconnue portée sur la facture, du coût de la pose et de la dépose. Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné Mme [U] [L] à payer à la bailleresse la somme de 300,99 euros au titre du remplacement de la plaque de cuisson.

1.6.2 Sur les travaux de plomberie

La SCI H-R D sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné la locataire à lui payer la somme de 271,46 euros. Cette somme est justifiée par la production d’une facture (pièce bailleur n°18). Cette facture fait partie de celles jugées 'plausibles’ par la locataire. Dans la mesure où les travaux décrits correspondent à ce qui a été constaté dans les états des lieux, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné Mme [U] [L] à payer à la bailleresse la somme de 271,46 euros au titre des travaux de plomberie.

1.6.3 Sur les travaux de peinture

La SCI H-R D expose que la comparaison des états des lieux montre que les murs ont été dégradés par la locataire. La peinture, en état neuf à l’entrée présente des tâches, trous et traces, de sorte qu’elle est en mauvais état à la sortie, après seulement un an et demi d’occupation. La bailleresse précise qu’elle justifie sa demande sur un devis qu’elle n’a pas signé n’ayant pas les fonds pour engager les travaux.

La locataire avance pour sa part le fait que la demande de travaux de peinture à hauteur de 5 480 euros n’est justifiée par aucune pièce.

La cour observe en premier lieu que, selon les grilles de vétusté en usage, les peintures ont une durée de vie estimée à 7 ans, qu’il y a lieu d’appliquer une franchise (période de non dépréciation) d’un an et qu’ensuite, il convient d’appliquer un taux d’abattement de 15 % par rapport à la valeur à neuf. Dans la mesure où le bail litigieux a duré un an et 7 mois, il conviendra de prendre en compte un taux de vétusté de 8,75 %.

En deuxième lieu, il sera relevé que la production d’une facture acquittée n’est pas exigée s’agissant des réparations locative, dès lors que la réalité des dégradations est établie.

En troisième lieu, le devis présenté (pièce bailleur n°19) concerne les murs de la cuisine, du séjour, de la montée d’escalier (mur complet) et des chambres 1, 2 et 3 (mur partiel). La peinture utilisée est de la peinture satinée en dispersion. L’état des lieux de sortie mentionne, pour les pièces concernées, des tâches, des traces ou des trous. L’existence de dégradations n’est donc pas contestable et la locataire ne dénie pas en être à l’origine. Toutefois, le devis ne mentionne pas de surface totale à reprendre et la bailleresse ne précise pas quel type de peinture équipait les murs à l’entrée dans les lieux. En prenant une fourchette allant de 20 euros à 48 euros le mètre carré, le montant hors taxe de 4 980 euros (le seul à prendre en compte dès lors que le montant TTC a été rajouté à la main) conduit à un métrage allant de 103,75 mètres carrés (à 48 euros par mètre carré) à 249 mètres carrés (à 20 euros le mètre carré).

En conséquence, il convient de prendre en compte la valeur moyenne tant en mètres carrés (176) qu’en euros (24) et de retenir comme coût des travaux la somme de 4 224 euros, à laquelle est appliqué le coefficient de vétusté de 8,75 %, soit 369,60 euros. Le jugement déféré sera ainsi infirmé sur ce point et Mme [U] [L] condamnée à payer à la SCI H-R D la somme de 3 854,40 euros.

1.6.4 Sur les frais de serrurerie

La SCI H-R D sollicite la confirmation de la décision en ce qu’elle a condamné Mme [U] [L] à lui payer la somme de 180,17 euros au titre de la reproduction d’une clé manquante, et de 116,04 euros au titre du changement de serrure de la chambre n°2. Ces sommes sont justifiées par la production de factures (pièces bailleur n°20 et 21). Les travaux décrits correspondent à ce qui a été constaté dans les états des lieux (serrure à changer dans la chambre 2 et 1 clé manquante). Toutefois la cour relève que les deux factures sont établies à 3 jours d’écart, que celle concernant le changement de serrure est un forfait incluant le déplacement et que celle du changement de clé comprend un 'forfait main d’oeuvre et déplacement sur site’ pour 64 euros HT. Or la bailleresse n’explique pas en quoi un déplacement s’avérait nécessaire pour la reproduction d’une clé, ni pourquoi, si une telle nécessité était exacte, les travaux n’ont pas été effectués lors d’un seul et même déplacement. Par conséquent, la seconde facture sera diminuée du montant TTC de 76,80 euros (prix du déplacement) et ramenée à la somme de 103,37 euros.

Le jugement déféré sera donc réformé sur ce point et Mme [U] [L] condamnée à payer à la SCI H-R D la somme de 219,41 euros au titre des frais de serrurerie.

1.6.5 Sur les frais d’électricité

La SCI H-R D demande la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu un somme de 529,65 euros au titre de la remise en état de l’électricité. Elle présente une facture acquittée (pièce n°22) pour un montant de 529,65 euros 'nets à payer'. Une mention manuscrite, qui sera donc écartée, ajoute un montant de 55 euros sans que le motif en soit d’ailleurs déchiffrable. Les travaux décrits correspondent aux dégradations constatées dans l’état des lieux de sortie (réparation d’un interrupteur hors service, changement des ampoules de la hotte aspirante, remplacement de prises).

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a condamné Mme [U] [L] à payer à la SCI H-R D la somme de 529,65 euros au titre des travaux électriques.

1.6.6 Sur les frais de nettoyage et d’entretien

La SCI H-R D sollicite la confirmation de la décision en ce qu’elle a condamné Mme [U] [L] à lui payer la somme de 794 euros à ce titre. Elle produit une facture (pièce n°23) correspondant au nettoyage complet, au débarras des encombrants, à l’entretien des espaces extérieurs et au nettoyage du parking. Ces travaux correspondent aux dégradations constatées dans l’état des lieux de sortie. La facture fait partie de celles jugées 'plausibles’ par la locataire, laquelle se contente par ailleurs d’affirmer sans élément à l’appui qu’avec sa famille elle avait entièrement nettoyé la maison avant d’en partir.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné Mme [U] [L] à payer à la SCI H-R D la somme de 794 euros au titre des frais de nettoyage et d’entretien.

1.6.7 Sur le meuble double-vasque

La SCI H-R D estime que la comparaison des états des lieux montre que le meuble litigieux est à changer. Elle produit un extrait de site internet pour un meuble double vasque 'Vana 120, 2 tiroirs, miroir LED chêne clair’ pour un montant de 479,99 euros. Elle ne réclame pour autant que 450 euros.

La cour relève que l’état des lieux de sortie indique pour la chambre n°1 que le meuble double vasque est à changer alors qu’il était à l’état neuf à l’entrée. Les dégradations notées sont que la bonde d’écoulement est arrachée et qu’il y a des brûlures de cigarettes.

Dans la mesure où le remplacement de la bonde a été retenu au titre des travaux de plomberie, et que l’état des lieux ne permet pas de dire que le meuble nécessitait bien d’être changé, il convient de considérer que la prétention n’est pas fondée et de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la SCI H-R D de sa demande au titre du remplacement du meuble double vasque. En effet, l’ampleur des brûlures de cigarette n’est pas connue et ne justifie pas par elles-mêmes que le meuble soit changé.

1.6.8 Sur les autres demandes

La SCI H-R D précise que le premier juge n’a pas répondu à ses demandes concernant le remplacement du filtre de la hotte aspirante (90 euros), des ampoules (plafonnier : 185 euros) et la gestion des opérations de réfection et de relance du locataire (500 euros).

Toutefois, elle n’explique pas sur quoi repose ses demandes de sorte que, par exemple, il n’est pas possible de savoir exactement de quelles ampoules il est question ; elle ne fournit pas davantage de pièces à l’appui. Elle ne justifie donc pas les sommes qu’elle réclame.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demandes à voir condamner Mme [U] [L] à lui payer la somme totale de 775 euros au titre des autres demandes.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que Mme [U] [L] est redevable envers la SCI H-R D d’une somme totale de 9 325,24 euros (585,12 + 1 442,76 + 1 306,45 + 21 + 300,99 + 271,46 + 3 854,40 + 529,65 + 219,41 + 794).

2. Sur les demandes indemnitaires de la SCI H-R D

La SCI H-R D sollicite une indemnisation à hauteur de 5 000 euros en réparation de ses préjudices et de sa perte de gain. Elle expose que son gérant a passé beaucoup de temps pour l’organisation et le suivi des travaux de réfection et a fait de nombreux déplacements pour acheter du matériel. Elle indique également qu’elle n’a pas pu relouer tout de suite le bien malgré l’engagement pris en novembre 2019, le locataire suivant étant, selon elle, entré dans les lieux en février 2020. Elle dit aussi qu’en raison de travaux non effectués (comme les travaux de peinture) elle a baissé le loyer de 240 euros par mois.

La cour observe que s’agissant de la mobilisation du gérant de la SCI, cela ne relève de rien d’autre que de ses fonctions de gérant. La SCI H-R D ne démontre d’ailleurs pas en quoi l’occupation de son gérant à des tâches faisant intrinsèquement partie de ses fonctions lui aurait causé un préjudice personnel.

En ce qui concerne la re-location du bien, la cour note que Mme [U] [L] a quitté les lieux le 15 janvier 2020, qu’un contrat de location a été signé avec de nouveaux locataires à effet au 17 janvier 2020 (pièce bailleur n°27). La SCI H-R D ne démontre donc pas en quoi il y a eu un retard dans la re-location du bien. Quant à la baisse de loyer il convient de noter que le bien a été reloué à un prix de 2 460 euros au lieu de 2 700 euros, soit une différence de 240 euros en moins (pièce bailleur n°27). Néanmoins rien ne démontre que cette baisse soit due aux dégradations causées par la précédente locataire.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a débouté la SCI H-R D de sa demande de dommages et intérêts.

3. Sur les demandes de Mme [U] [L]

3.1 Sur la demande au titre de la restitution du dépôt de garantie

Mme [U] [L] prétend que la SCI H-R D a violé l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 sur la fixation du dépôt de garantie en lui faisant payer l’équivalent de deux mois le montant dudit dépôt, soit 5 400 euros, alors que le texte le limite à un mois. Elle en déduit que depuis le 15 juin 2018, la bailleresse a conservé indûment 2 700 euros. Elle ajoute que, pour les baux signés après le 27 mars 2014, à défaut de restitution dans le délai prévu, la somme due est majorée de 10% du loyer mensuel pour chaque mois de retard. Elle fait débuter son calcul au 15 juin 2018 et demande la somme totale de 10 260 euros au 21 septembre 2021, somme à laquelle s’ajoute la restitution de la part légale du dépôt de garantie, avec la même règle de majoration, soit une somme de 12 960 euros. Elle demande donc une somme totale de 18 360 euros.

La bailleresse expose que la locataire avait parfaitement connaissance des règles applicables au dépôt de garantie, lesquelles sont rappelées dans le contrat de bail et ajoute que la retenue en fin de bail était justifiée par les sommes conséquentes exposées par la remise en état du bien loué.

L’article 22 alinéa 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que : 'lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal'.

La cour relève qu’en exigeant de sa locataire le double du montant légal, la SCI H-R D a commis une faute au sens de l’article 1240 du code civil selon lequel, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La faute existe indépendamment du point de savoir si Mme [U] [L] avait connaissance de la règle ci-dessus rappelée dans la mesure où les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public et qu’il est interdit d’y déroger dans un sens défavorable au locataire. Or c’est précisément ce qu’a fait la bailleresse en demandant le double du montant légal.

Cette faute a causé à Mme [U] [L] un préjudice dès lorsque celle-ci a été privée de la somme de 2 700 euros depuis le 15 juin 2018. Toutefois ce préjudice ne peut pas être évalué par application de la pénalité de 10 % invoquée. En effet, celle-ci concerne le défaut de restitution du dépôt dans les délais prévus par le même article 22 de la loi du 6 juillet 1989, c’est-à-dire un délai de 2 mois à compter de la restitution des clés si les états des lieux d’entrée et de sortie ne sont pas conformes. En l’espèce le trop perçu par la SCI H-R D de la somme de 2 700 euros n’entre pas dans les conditions de ce texte. Le préjudice doit s’apprécier en l’occurrence à hauteur de la privation d’une chance pour la locataire d’avoir pu investir cette somme par ailleurs. Dans la mesure où le taux moyen des intérêts légaux pour les particuliers est, entre le second semestre de 2018 et l’année 2022 de 3,24%, il convient de dire qu’en retenant une somme de 800 euros le premier juge a parfaitement indemnisé Mme [U] [L]. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné la SCI H-R D à lui payer la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

En ce qui concerne la restitution du dépôt de garantie elle-même, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Le texte ajoute que, à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En l’espèce, la restitution des clés a eu lieu lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie, soit le 15 janvier 2020. Le dépôt de garantie devait donc être restitué avant le 15 mars 2020. Toutefois il a été vu ci-dessus que les sommes justifiées restant dues à la bailleresse sont d’un montant total de 9 325,24 euros, ce qui dépasse le montant du dépôt de garantie effectué, soit 5 400 euros. Aucune majoration n’est donc due par la bailleresse à la locataire pour un défaut de restitution du dépôt de garantie. Mme [U] [L] sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

3.2 Sur la demande au titre de la privation de jouissance

Mme [U] [L] sollicite la condamnation de la SCI H-R D à lui payer la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts pour une privation de jouissance. Elle expose que le représentant légal de la SCI H-R D n’a eu de cesse de la harceler pendant toute la période d’occupation et allant jusqu’à commettre des violations de domicile.

La cour relève que Mme [U] [L] procède par simples affirmations sans rien démontrer. Elle sera donc déboutée de sa demande.

3.3 Sur la demande au titre de la procédure abusive

Mme [U] [L] expose que la bailleresse a déployé toute sorte de manoeuvres d’intimidation en saisissant notamment l’Office des poursuites en Suisse alors qu’elle relève des juridictions françaises. Là encore Mme [U] [L] ne procède que par affirmations sans rien démontrer, étant entendu que l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière. Or il n’est pas démontré que de telles intentions animaient la SCI H-R D.

Mme [U] [L] sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

4. Sur les comptes entre les parties

Il résulte de ce qui précède que Mme [U] [L] est redevable envers SCI H-R D de la somme de 9 325,24 euros. Il convient de déduire de cette somme le montant du dépôt de garantie de 5 400 euros. Il convient de déduire également, comme l’a relevé le premier juge, la somme de 900 euros au titre d’un 'déduction de provision sur charge’ tel que cela apparaît dans la requête en injonction de payer (pièce bailleur n°7). Mme [U] [L] sera donc condamnée à payer à la SCI H-R D la somme de 3 025,25 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2021, date du jugement ayant fixé le principe de ma créance.

Pour sa part, la SCI H-R D est condamnée à payer à Mme [U] [L] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2021, date du jugement ayant fixé le principe de ma créance

L’article 1347 du code civil dispose que la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes et qu’elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. En l’espèce, force est de constater que ni la SCI H-R D, ni Mme [U] [L] ne sollicite la compensation.

5. Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Il est constant en jurisprudence que lorsque’une partie ne succombe que partiellement, le juge a le pouvoir discrétionnaire d’effectuer la répartition des dépens (cass. civ. 3ème, 4 février 1976, Bull. Civ. III n°47).

En l’espèce, il convient de dire que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens tant en première instance qu’en appel. En conséquence, et en équité, il convient de débouter tant la SCI H-R D que Mme [U] [L] de leurs demandes d’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,

Réforme partiellement le jugement déféré,

Statuant à nouveau sur le tout pour plus de clarté,

Déboute la SCI H-R D de ses demandes de dommages et intérêts,

Déboute Mme [U] [L] de sa demande d’indemnisation au titre de la procédure abusive et du trouble de jouissance,

Déboute Mme [U] [L] de sa demande des pénalités pour non restitution du dépôt de garantie,

Condamne Mme [U] [L] à payer à la SCI H-R D la somme de 3 025,25 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2021,

Condamne la SCI H-R D à payer à Mme [U] [L] la somme de 800 euros outre intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2021,

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens exposés en première instance et en appel,

Déboute la SCI H-R D et Mme [U] [L] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel.

Ainsi prononcé publiquement le 11 janvier 2024 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière La Présidente