COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre de l’expropriation

Arrêt du trente Avril deux mille vingt quatre

N° RG 23/00002 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HHE3

Décision contestée : jugement de fixation des indemnités rendu par le juge de l’expropriation de la Haute-Savoie en date du 13 mars 2023 (RG 22/00045)

APPELANT :

LA COMMUNAUTE DE COMMUNES [Localité 16] (expropriant)

[Adresse 9]

[Localité 11]

Représentée par M^e Jean-marc PETIT de la SELEURL JEAN-MARC PETIT-AVOCAT, avocat plaidant inscrit au barreau de LYON et par M^e Audrey BOLLONJEON, avocate postulante inscrite au barreau de CHAMBERY

INTIME :

SCI NEVADA

M. [N] [P], gérant

dont le siège social est [Adresse 12]

Représentée par M^e Damien MEROTTO de la SELARL CABINET MEROTTO, avocat plaidant inscrit au barreau de THONON-LES-BAINS et par M^e Christian FORQUIN, avocat postulant inscrit au barreau de CHAMBERY

et en présence du :

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

DDFIP DE LA HAUTE SAVOIE

[Adresse 14]

[Localité 10]

en la personne de M. [S] [X], administrateur des finances publiques adjoint

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats ayant lieu le 15 février 20224 et du délibéré :

Monsieur Edouard THEROLLE, conseiller exerçant les fonctions de président,

Madame Alyette FOUCHARD, conseillère

Monsieur Guillaume SAUVAGE, conseiller

assistés pour les débats et la mise à disposition par Madame Sophie MESSA, greffière, la date de délibéré ayant été communiquée aux parties à la fin des débats de l’audience du 15 février 2024,

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par arrêté du 23 novembre 2021, le préfet de la Haute-Savoie a déclaré d’utilité publique les acquisitions de terrains et les travaux nécessaires à la réalisation du projet de reconversion et d’extension de la [Adresse 20], sur le territoire de la commune de [Localité 15].

Par ordonnance du 4 février 2022, le juge de l’expropriation de Haute-Savoie a prononcé, au profit de la communauté de communes [Localité 16], l’expropriation pour cause d’utilité publique des immeubles nécessaires à la réalisation de ce projet, notamment les parcelles situées sur le territoire de la commune de [Localité 15], cadastrées section B n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8], pour une superficie de 2695 m², appartenant à la SCI Nevada.

Il s’agit de parcelles contiguës, situées en bordure de voirie (RD 1025) passante, à proximité de l’échangeur d’autoroute de [Localité 18] et du [13]. Elles sont plates pour l’essentiel, en nature de sol et/ou enherbées. Un pylône électrique est implanté sur la parcelle [Cadastre 1], et d’autres sont traversées par des canalisations d’eaux pluviales. Elles sont contiguës

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 octobre 2022, reçue le 21 octobre 2022, l’expropriant a notifié à la partie expropriée ses offres d’indemnités.

Le 20 octobre 2022, la communauté de communes [Localité 16] a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation des indemnités dues par l’expropriant.

Les mémoires ont été échangés par les parties.

Le juge de l’expropriation a fait un transport sur les lieux le 20 février 2023, dont un procès-verbal a été établi le même jour.

La communauté de communes [Localité 16] a proposé les indemnités suivantes :

— indemnité principale : 53 900 euros, sur la base d’une valeur de 20 euros le m²,

— indemnité de remploi : 6 390 euros.

La date de référence retenue par l’autorité expropriante est le 9 avril 2019.

La SCI Nevada a demandé les indemnités suivantes :

— indemnité principale : 260 000 euros à parfaire (subsidiairement 215 000 euros)

— indemnité de remploi : 26 500 euros (subsidiairement 22 500 euros)

La date de référence avancée par la partie expropriée est le 23 novembre 2021.

Le commissaire du Gouvernement a retenu la date de référence du 23 novembre 2021. Après deux analyses foncières il a différencié la valeur selon les parcelles et propose de fixer :

— l’indemnité principale à la somme globale de 153 000 euros

— l’indemnité de remploi à la somme de 16 300 euros.

Par jugement contradictoire rendu le 13 mars 2023, le juge de l’expropriation de Haute-Savoie a :

— dit que la communauté de communes [Localité 16] doit payer à la SCI Nevada la somme de 177 501,60 euros décomposée comme suit :

indemnité principale : 160 456,00 euros

indemnité de remploi : 17 045,60 euros

au titre de l’expropriation des parcelles sises sur le territoire de la commune de [Localité 15] cadastrées :

* lieudit [Adresse 17] cadastrée B [Cadastre 1] d’une surface de 990 m²

* lieudit [Adresse 12] cadastrée B [Cadastre 2] d’une surface de 577 m²

* lieudit [Adresse 12] cadastrée B [Cadastre 3] d’une surface de 50 m²

* lieudit [Adresse 12] cadastrée B [Cadastre 4] d’une surface de 272 m²

* lieudit [Adresse 12] cadastrée B [Cadastre 5] d’une surface de 33 m²

* lieudit [Adresse 12] cadastrée B [Cadastre 6] d’une surface de 84 m²

* lieudit [Adresse 12] cadastrée B [Cadastre 7] d’une surface de 197 m²

* lieudit [Adresse 12] cadastrée B [Cadastre 8] d’une surface de 492 m²

— dit que la communauté de communes [Localité 16] doit payer à la SCI Nevada la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute autre demande, demande contraire ou plus ample,

— dit que les dépens de l’instance seront supportés par la communauté de communes [Localité 16].

Par déclaration écrite faite au greffe de la cour d’appel de Chambéry le 13 avril 2023, la communauté de communes [Localité 16] a interjeté appel de ce jugement.

La communauté de communes [Localité 16] a déposé son mémoire d’appelant n° 1 le 13 juillet 2023.

La SCI Nevada a déposé son mémoire en réponse n° 1 le 24 octobre 2023.

Le commissaire du Gouvernement a déposé son mémoire le 17 octobre 2023.

Par conclusions n°2 déposé au greffe le 1er février 2024, la communauté de communes [Localité 16] demande en dernier lieu à la cour de :

Vu le code de l’urbanisme, et notamment ses articles L. 213-4 et L. 213-6,

Vu le code de l’expropriation, et notamment ses articles L. 321-1 et suivants,

réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’il a :

— dit que la communauté de communes [Localité 16] doit payer à la SCI Nevada la somme de 177 501,60 euros décomposée comme suit :

— indemnité principale : 160 456,00 euros

— indemnité de remploi : 17 045,60 euros

au titre de l’expropriation des parcelles sises sur le territoire de la commune de [Localité 15] cadastrées :

* lieudit [Adresse 17] cadastrée B [Cadastre 1] d’une surface de 990 m²

* lieudit [Adresse 12] cadastrée B [Cadastre 2] d’une surface de 577 m²

* lieudit [Adresse 12] cadastrée B [Cadastre 3] d’une surface de 50 m²

* lieudit [Adresse 12] cadastrée B [Cadastre 4] d’une surface de 272 m²

* lieudit [Adresse 12] cadastrée B [Cadastre 5] d’une surface de 33 m²

* lieudit [Adresse 12] cadastrée B [Cadastre 6] d’une surface de 84 m²

* lieudit [Adresse 12] cadastrée B [Cadastre 7] d’une surface de 197 m²

* lieudit [Adresse 12] cadastrée B [Cadastre 8] d’une surface de 492 m²

— dit que la communauté de communes [Localité 16] doit payer à la SCI Nevada la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute autre demande, demande contraire ou plus ample,

— dit que les dépens de l’instance seront supportés par la communauté de communes [Localité 16],

Statuant à nouveau :

rejeter les demandes de la SCI Nevada,

fixer la date de référence à la date du 9 avril 2019 et la valeur du bien à la somme totale de 76 320,41 euros se décomposant comme suit :

—  68 473,10 euros au titre de l’indemnité principale

—  7 847,31 euros au titre de l’indemnité de remploi,

condamner la SCI Nevada à lui verser la somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

mettre les dépens à la charge de la SCI Nevada.

Par mémoire en réponse n° 2 déposé au greffe le 8 janvier 2024, la SCI Nevada demande en dernier lieu à la cour de :

Vu l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme,

Vu les articles L. 321 et suivants du code de l’expropriation,

Sur la fixation de la date de référence :

à titre principal, déclarer irrecevable la demande de modification de la date de référence sollicitée par la communauté de communes [Localité 16] telle que fixée à la date du 21 novembre 2021 par le jugement déféré dès lors que cette demande n’est pas exprimée dans le dispositif de ses conclusions d’appelante,

à titre subsidiaire, réformer le jugement déféré,

statuant à nouveau, fixer la date de référence à la date du 16 septembre 2021, date à laquelle le conseil municipal a approuvé la modification du PLU,

à titre infiniment subsidiaire, confirmer le jugement déféré en ce que la date a été fixée au 21 novembre 2021,

Sur les indemnités :

— concernant les parcelles B n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] :

à titre principal, réformer le jugement déféré,

et statuant à nouveau, fixer les indemnités dues par la communauté de communes [Localité 16] concernant les parcelles cadastrées section B sous le n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] à la SCI Nevada à la somme de :

1 576 m² x 112 euros = 175 504 euros en principal

à titre subsidiaire, fixer les indemnités dues par la communauté de communes [Localité 16] concernant les mêmes parcelles à la SCI Nevada à la somme de :

1 567 m² x 99 euros = 155 133 euros en principal

à titre infiniment subsidiaire, confirmer le jugement déféré fixant l’indemnité à la somme de 137 896 euros,

— concernant les parcelles B n° [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] :

à titre principal, réformer le jugement déféré,

et statuant à nouveau, fixer les indemnités dues par la communauté de communes [Localité 16] concernant les parcelles cadastrées section B sous les n° [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] à la SCI Nevada à la somme de :

65 euros x 1 128 m² = 73 320 euros en principal,

à titre subsidiaire, confirmer le jugement déféré fixant l’indemnité à la somme de 22 560 euros,

— au titre de l’indemnité de remploi :

à titre principal, fixer l’indemnité de remploi sur une base de 248 824 euros à la somme de 25 882 euros,

à titre subsidiaire, fixer l’indemnité de remploi due par la communauté de communes [Localité 16] à la SCI Nevada sur une base de 228 453 euros à la somme de 23 845 euros,

à titre infiniment subsidiaire, fixer l’indemnité de remploi sur une base de 163 590 euros à la somme de 17 359 euros,

En tout état de cause,

condamner la communauté de communes [Localité 16] à payer à la SCI Nevada les indemnités qui seront ci-dessus fixées, outre intérêts,

confirmer le jugement en ce qu’il a alloué à la SCI Nevada la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles en première instance,

débouter la communauté de communes [Localité 16] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

condamner la communauté de communes [Localité 16] à payer en cause d’appel à la SCI Nevada la somme de 4 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de M^e Forquin.

*

Par mémoire du 17 octobre 2023, le commissaire du Gouvernement conclut à la confirmation du jugement entrepris sur le seul appel principal de l’expropriant.

MOTIFS ET DÉCISION

Sur la recevabilité de l’appel

Ainsi qu’il résulte du rappel de la procédure ci-dessus, la communauté de communes [Localité 16], appelante, a fait sa déclaration d’appel dans les formes et délais prescrits par l’article R.311-24 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Les mémoires de l’appelante et de la SCI Nevada, intimée, ont été déposés dans les délais prévus par l’articles R.311-26 du même code.

L’appel est donc recevable et la procédure régulière.

Sur la date de référence

Le juge de l’expropriation a fixé les indemnités dues à la SCI Nevada en se fondant sur une date de référence au 23 novembre 2021, correspondant à la date de l’arrêté préfectoral emportant approbation de la mise en conformité du PLU.

En appel la communauté de communes [Localité 16] sollicite la réformation du jugement sur ce point en soutenant que la date de référence ne peut pas être fixée au 23 novembre 2021 qui correspond à la mise en conformité du PLU avec le projet objet de la déclaration d’utilité publique. Elle demande que la date de référence soit fixée au 9 avril 2019, date de la précédente modification du PLU.

La SCI Nevada soutient qu’une telle demande serait irrecevable faute de figurer dans le dispositif des conclusions de l’appelante, et, sur le fond, soutient que cette date devrait être en définitive fixée au 16 septembre 2021, date d’approbation du PLU par le conseil municipal de la commune de [Localité 15].

Le commissaire du Gouvernement conclut dans le même sens que l’appelante.

Sur ce,

En application de l’article L.322-2 du même code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L.122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L.121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 19], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L.311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

L’article L.213-4 alinéa 3 du code de l’urbanisme dispose que, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

— pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :

I) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;

II) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;

III) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;

— pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Sur la recevabilité de la demande

Il résulte des textes précités que le juge de l’expropriation est tenu de préciser la date de référence qu’il utilise, celle-ci déterminant les conditions d’évaluation de l’indemnisation de l’exproprié. Ainsi, il ne s’agit pas à proprement parler d’une prétention, mais d’un moyen de droit fondant les demandes portant sur l’indemnisation.

En l’espèce si le premier juge s’est fondé sur une date de référence, celle-ci ne figure pas au dispositif de la décision, de sorte qu’il importe peu que la demande de modification de cette date ne soit pas rappelée dans le dispositif des premières conclusions d’appel de la communauté de communes [Localité 16], dès lors qu’elle est bien discutée par elle.

En tout état de cause, la communauté de communes [Localité 16] a sollicité la réformation du jugement en toutes ses dispositions, de sorte que l’appel porte également sur la date de référence retenue.

Aucune fin de non-recevoir ne peut donc prospérer sur ce point et la cour est saisie également de la fixation de la date de référence.

Sur la fixation de la date de référence

Il est constant que les parcelles objet de l’expropriation ne sont pas situées dans une zone d’aménagement différé, de sorte que la date de référence doit être fixée à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, conformément à l’article L.213-4 du code de l’urbanisme précité.

Il a été jugé que, si les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation, les expropriés ne peuvent cependant bénéficier de la plus-value apportée à leurs immeubles par les opérations d’urbanisme prévues par l’autorité expropriante, de sorte que la date de publication de l’acte déclarant d’utilité publique une opération et emportant mise en compatibilité du plan local d’urbanisme ne fait pas partie de celles limitativement prévues par l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme (3e Civ., 25 janvier 2018, pourvoi n° 16-25.138, Bull. 2018, III, n° 10). Il s’agit d’une jurisprudence confirmée par plusieurs arrêt postérieurs, notamment 3e Civ., 4 octobre 2018, pourvoi n 17-25.630, mais aussi 3e Civ., 19 décembre 2019, pourvoi n° 18-25.493.

Cette jurisprudence n’est pas contredite par l’arrêt invoqué par la SCI Nevada, non publié, rendu le 19 septembre 2019 (n° 18-18.834), dans la mesure où, dans cette affaire, la modification du PLU en cause n’emportait pas mise en conformité à la déclaration d’utilité publique de l’opération.

En l’espèce, la modification du PLU approuvée par le conseil municipal de [Localité 15] le 16 septembre 2021 (pièce n° 14 de la SCI Nevada), emporte mise en compatibilité avec la déclaration d’utilité publique du 23 novembre 2021 comme cela ressort tant de la lecture de cette délibération que de l’arrêté préfectoral de cette date (pièce n° 1 de l’appelante).

Aussi, la date de référence ne peut pas être fixée à cette dernière date, ce qui aurait pour effet de faire bénéficier l’expropriée de la création de la nouvelle zone Ux2 justifiée par la réalisation de l’opération déclarée d’utilité publique.

En effet, la règle de prospect des constructions par rapport à la voie publique est modifiée dans cette zone Ux2 et réduite par rapport à la zone Ux dans laquelle les terrains expropriés sont classés au PLU du 9 avril 2019, outre une modification de la hauteur autorisée des bâtiments, ce qui a pour conséquence d’en augmenter la constructibilité et donc la valeur. Indemniser la SCI Nevada sur le fondement du PLU mis en conformité aurait pour conséquence un enrichissement sans cause de celle-ci.

Aussi, il convient de fixer la date de référence au 9 avril 2019, date de la dernière modification du PLU répondant aux conditions des textes précités.

Sur l’indemnisation

La communauté de communes [Localité 16] soutient que les terrains expropriés ne présentent qu’une petite surface constructible en raison de la règle de prospect de 25 mètres par rapport à l’axe médian de la voie publique, et qu’ainsi ils ne peuvent être évalués comme du terrain à bâtir dans leur ensemble. Elle demande la confirmation du jugement en ce qu’il a fixé une indemnité de 20 euros le m² pour les parcelles manifestement inconstructibles (B [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8]), mais prétend que l’évaluation des deux parcelles constructibles (B [Cadastre 1] et [Cadastre 2]) devrait être affectée d’un abattement en raison du coefficient d’emprise au sol réel de 0,20 en raison du prospect, au lieu de 0,60 selon le zonage Ux, soit une indemnité équivalente à un tiers de la valeur du terrain à bâtir de 88 euros le m² fixée par le juge.

La SCI Nevada soutient pour sa part que les parcelles B [Cadastre 1] et [Cadastre 2] doivent être évaluées à 112 euros le m² en se fondant sur une emprise au sol disponible pour la construction de 577 m² (en considération du PLU du 16 septembre 2021), ou à tout le moins à 99 euros le m² pour une emprise au sol disponible de 394 m² (en considération du PLU du 9 avril 2019). Pour les autres parcelles, elle sollicite une indemnité de 65 euros le m² en soutenant que même si elles ne peuvent accueillir de construction elles n’en présentent pas moins une véritable utilité pour l’exploitation de l’ensemble foncier.

Le commissaire du Gouvernement a conclu à la confirmation du jugement sur le seul appel principal de la communauté de communes [Localité 16], en relevant que les biens expropriés appartiennent à un propriétaire unique et ont la qualification de terrain à bâtir, et que les terrains industriels ou d’activité ne sauraient être réduits à leur fonction de support de constructions.

Sur ce,

L’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Compte tenu de la date de référence fixée ci-dessus, il est constant que l’ensemble des parcelles expropriées sont situées en zone Ux du PLU, donc en zone constructible, avec la prescription d’un recul de 25 mètres des constructions par rapport à l’axe de la route. La qualification de terrain à bâtir n’est pas discutable compte tenu de ce zonage et du raccordement effectif aux réseaux et à la voirie.

Les pièces produites aux débats établissent que la totalité des parcelles expropriées sont contiguës, de sorte qu’elles constituent une unité foncière. En effet, même s’il est certain que les parcelles B [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] ne sont susceptibles d’accueillir aucune construction compte tenu du prospect imposé par le zonage Ux, pour autant il n’est pas démontré par l’appelante que celles-ci seraient dénuées de toute utilité pour le tènement dans son ensemble, dont une partie est effectivement constructible. Le zonage Ux est destiné à accueillir « les constructions et installations à usage d’industrie, artisanat, bureau ou entrepôt à condition qu’elles soient […] dans la [Adresse 21], et dans le sercteur Ux1, à usage d’activités de production de BTP et/ou de services » (pièce n° 4 de la SCI Nevada). Ainsi, les terrains ayant vocation à rester nus, dont il est acquis qu’ils sont plats, peuvent être affectés, en fonction de l’activité exercée, au stationnement ou manoeuvres de véhicules, au stockage de matériaux ou engins divers, voire de lieu de production ne nécessitant pas de construction, en lien avec l’exploitation d’un éventuel bâtiment pouvant être construit sur les parcelles B [Cadastre 1] et [Cadastre 2].

C’est donc en vain que l’appelante tente de réduire l’évaluation en fonction de la seule emprise constructible réduite à 307 ou 394 m² (selon les calculs des parties) pour une superficie totale du tènement exproprié de 2695 m².

Aussi, cette configuration rend inopérante la distinction effectuée par les parties et par le jugement déféré entre les parcelles pouvant recevoir une construction et celles ne le pouvant pas compte tenu de leur situation en bordure de voirie.

En effet, si la demande de la SCI Nevada est distributive en fonction des terrains pouvant recevoir une construction (B [Cadastre 1] et [Cadastre 2]) et ceux ne le pouvant pas (B [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8]), l’indemnité allouée est nécessairement globale, de sorte que l’addition des indemnités sollicitées par l’expropriée constitue la seule limite dans laquelle la cour est tenue de statuer.

Ainsi que l’a justement retenu le premier juge, les accords intervenus antérieurement à la déclaration d’utilité publique ne peuvent servir de base à l’évaluation. Au demeurant, la cour note que la communauté de communes [Localité 16] n’invoque plus les dispositions de l’article L. 322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Pour la détermination du prix au m², unique pour l’ensemble exproprié, il convient de retenir les éléments de comparaison fournis par le commissaire du Gouvernement (au nombre de 14), qui recoupent partiellement ceux utilisés par l’expertise produite par la SCI Nevada (pièce n° 12, au nombre de 8), avec lesquels ils sont en cohérence, sauf à exclure ceux situés en zone Ux2, créée pour la réalisation de l’opération. Il s’agit de ventes intervenues entre janvier 2018 et novembre 2022 pour des terrains classés en zone Ux dans des communes proches de [Localité 15].

L’appelante ne fournit pour sa part que trois éléments de comparaison, antérieurs à la déclaration d’utilité publique (pièces n° 6 à 8), qui sont en réalité les accords sur lesquels elle se fondait en première instance, lesquels ne peuvent être utilisés, ce d’autant qu’il s’agit de ventes portant sur des terrains dont la classification en zone Ux n’est pas justifiée pour deux d’entre elles. Pour le surplus, la communauté de communes [Localité 16] ne critique pas utilement les éléments de comparaison produits aux débats par la SCI Nevada et le commissaire du Gouvernement.

La moyenne du prix au m² obtenue est ainsi de 88 euros, tant sur le fondement des éléments de comparaison du commissaire du Gouvernement que sur celui de l’expertise produite par la SCI Nevada expurgée des terrains classés Ux2.

Au demeurant, l’expert mandaté par la SCI Nevada conclut à une valeur moyenne de 90 euros le m², ce qui est très proche de la valeur définie ci-dessus.

Aussi, l’indemnité principale sera fixée à 88 euros x 2695 m² = 237 160 euros, soit une somme inférieure au total des indemnités principales demandées pour 248 824 euros à titre principal.

Les bases de calcul de l’indemnité de remploi ne sont pas discutées par les parties, de sorte qu’il y a lieu de la fixer à la somme suivante :

—  1ère tranche 20 % jusqu’à 5 000 euros 1 000,00 euros

—  2ème tranche 15 % de 5 000 à 15 000 euros 1 500,00 euros

—  3ème tranche 10 % au-delà de 15 000 euros 22 216,00 euros

— total 24 716,00 euros

Le jugement déféré sera donc réformé en ce sens et l’indemnité total allouée à la SCI Nevada sera fixée à la somme de 261 876 euros.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI Nevada la totalité des frais exposés en appel, et non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de lui allouer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La communauté de communes [Localité 16], qui succombe en son appel, en supportera les entiers dépens, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Forquin.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Déclare recevable l’appel formé par la communauté de communes [Localité 16],

Réforme le jugement rendu par le juge de l’expropriation de la Haute-Savoie le 13 mars 2023, sauf en ce qu’il a :

dit que la communauté de communes [Localité 16] doit payer à la SCI Nevada une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

dit que les dépens de l’instance seront supportés par la communauté de communes [Localité 16],

Statuant à nouveau des chefs du jugement réformés,

Déclare recevable la demande de la communauté de communes [Localité 16] relative à la fixation de la date de référence,

Fixe la date de référence au 9 avril 2019,

Fixe l’indemnité totale due par la communauté de communes [Localité 16] à la SCI Nevada à la somme de 261 876 euros se décomposant comme suit :

— indemnité principale : 237 160 euros,

— indemnité de remploi : 24 716 euros,

au titre de l’expropriation des parcelles sises sur le territoire de la commune de [Localité 15] cadastrées :

' lieudit [Adresse 17] cadastrée B [Cadastre 1] d’une surface de 990 m²

' lieudit [Adresse 12] cadastrée B [Cadastre 2] d’une surface de 577 m²

' lieudit [Adresse 12] cadastrée B [Cadastre 3] d’une surface de 50 m²

' lieudit [Adresse 12] cadastrée B [Cadastre 4] d’une surface de 272 m²

' lieudit [Adresse 12] cadastrée B [Cadastre 5] d’une surface de 33 m²

' lieudit [Adresse 12] cadastrée B [Cadastre 6] d’une surface de 84 m²

' lieudit [Adresse 12] cadastrée B [Cadastre 7] d’une surface de 197 m²

' lieudit [Adresse 12] cadastrée B [Cadastre 8] d’une surface de 492 m²

En tant que de besoin, condamne la communauté de communes [Localité 16] à payer cette somme à la SCI Nevada,

Condamne la communauté de communes [Localité 16] à payer à la SCI Nevada la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel,

Condamne la communauté de communes [Localité 16] aux entiers dépens de l’appel, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Forquin,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Ainsi prononcé publiquement le 30 avril 2024 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile et signé par Monsieur Edouard THEROLLE, conseiller faisant fonction de président et Madame Sophie MESSA, greffière.

LE GREFFIER LE PRESIDENT