RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 19/01463 – N° Portalis DBVS-V-B7D-FBOU

Minute n° 23/00280

[T], [W]

C/

S.A.S. EDELIS ANCIENNEMENT DÉNOMMEE AKERYS PROMOTION, S.A.S. AEDIFICIA PARTICIPATIONS, S.A. BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE, S.A. ALLIANZ VIE, S.A. ALLIANZ IARD, S.A.S. IFB FRANCE

Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de SARREGUEMINES, décision attaquée en date du 07 Mai 2019, enregistrée sous le n° 17/00654

COUR D’APPEL DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 19 DECEMBRE 2023

APPELANTS :

Monsieur [H] [X] [R] [T]

[Adresse 8]'

[Localité 9] FRANCE

Représentée par M^e Armelle BETTENFELD, avocat postulant au barreau de METZ et par M^e Charles FREIDEL, avocat plaidant du barreau de LYON

Madame [P] [A] [V] [W] épouse [T]

[Adresse 8]'

[Localité 9] FRANCE

Représentée par M^e Armelle BETTENFELD, avocat postulant au barreau de METZ et par M^e Charles FREIDEL, avocat plaidant du barreau de LYON

INTIMÉES :

SAS AEDIFICIA PARTICIPATIONS , reperésentée par ses représentants légaux,

[Adresse 6]

[Localité 21]

Représentée par M^e Marie VOGIN, avocat postulant au barreau de METZ et par M^e Mathieu SPINAZZE substitué lors de l’audience par M^e Marie-Charlotte RIVET, avocats plaidant du barreau de TOULOUSE

SAS EDELIS anciennement dénommée AKERYS PROMOTION,

représentée par son représentant légal

[Adresse 7]

[Localité 21]

Représentée par M^e Patrick VANMANSART, avocat postulant au barreau de METZ et par M^e Armelle AMICHAUD-DABIN substituée lord de l’audience par M^e Léa TONDINI, avocats plaidant du barreau de TOULOUSE

SA ALLIANZ VIE, anciennement dénommée AGF VIE, représentée par son représentant légal,

[Adresse 2]

[Localité 20]

Représentée par M^e Véronique HEINRICH, avocat postulant au barreau de METZ et par M^e Jean-Claude BENHAMOU, avocat plaidant du barreau de SEINE-SAINT-DENIS

SA ALLIANZ IARD anciennement dénommée AGF IART, représentée par son représentant légal,

[Adresse 2]

[Localité 20]

Représentée par M^e Véronique HEINRICH, avocat postulant au barreau de METZ et par M^e Jean-Claude BENHAMOU, avocat plaidant du barreau de SEINE-SAINT-DENIS

SAS IFB FRANCE , représentée par sesreprésentants légaux,

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Marie VOGIN, avocat postulant au barreau de METZ et par M^e Mathieu SPINAZZE substitué lors de l’audience par M^e Marie-Charlotte RIVET, avocats plaidant du barreau de TOULOUSE

SA BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE, représentée par son représentant légal.

[Adresse 1]

[Localité 10]

Représentée par M^e Laurent ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 14 Septembre 2023 , l’affaire a été mise en délibéré, pour l’arrêt être rendu le 19 Décembre 2023.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Jocelyne WILD

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M^me FLORES, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M^me BIRONNEAU,Conseillère

M^me FOURNEL, Conseillère

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M^me Anne-Yvonne FLORES, Présidente de Chambre et par M^me Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SAS Edelis, anciennement dénommée Akerys Promotion, a fait appel à la SAS IFB France pour procéder à la commercialisation d’un ensemble immobilier dénommé « Résidence d'[Localité 23] » qu’elle entendait édifier à [Localité 26].

La SAS IFB France a commercialisé les lots de cet immeuble en proposant aux candidats acquéreurs un dispositif de défiscalisation dit De Robien.

Par acte sous seing privé du 11 décembre 2006, M. [X] [T] et Mme [P] [W] épouse [T] ont conclu un contrat de réservation avec la SAS IFB France, signataire en tant que mandataire de la SAS Edelis, portant sur un appartement de type F2, situé au deuxième étage de la future résidence d'[Localité 23] et composant le lot n°12, d’une superficie de 50,87 m², avec un emplacement de parking pour un prix de 118 500 euros.

Un prêt d’un montant de 118 500 euros sur une durée de 228 mois, au taux initial de 3,90 % a été conclu le 12 février 2007 avec la SA BNP Paribas Invest Immo aux droits de laquelle vient désormais la SA BNP Paribas Personal Finances. En garantie du remboursement des échéances de ce prêt, les consorts [T] ont souscrit un contrat d’assurance auprès de la compagnie Serenis. Ultérieurement cette police d’assurance a été reconduite auprès des SA Allianz Vie et Allianz IARD.

L’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement a été conclu le 18 avril 2007 entre la SAS Akerys Promotion et les consorts [T], selon mandat de représentation notarié conclu le 06 avril 2007.

Les consorts [T] ont par la suite conclu un mandat de gestion locative avec la SAS Akerys Gestion.

L’immeuble a été livré aux consorts [T] le 30 juin 2008 et mis en location à compter du 07 juillet 2008 pour un loyer de 395 euros hors charge, jusqu’au 23 septembre 2011. Le logement est ensuite resté vacant jusqu’au 1er juillet 2013, date à laquelle un nouveau bail a été consenti pour un loyer de 360 euros hors charge.

Par courrier du 15 novembre 2013, l’administration fiscale a informé les consorts [T] qu’ils avaient perdu le bénéfice de l’avantage fiscal de leur investissement du fait d’une vacance locative de plus de douze mois sur la période 2011-2013. Les consorts [T] ont alors fait l’objet d’un redressement fiscal à hauteur de 7 915 euros.

Le 4 mai 2016, sur demande des consorts [T], la société Immoflexx a estimé le bien de ces derniers dans la résidence d'[Localité 23] à la somme de 65 000 euros.

Estimant avoir été trompés sur la valeur du bien et la rentabilité de l’opération, les consorts [T] ont, par actes des 10 et 13 avril 2017, assigné la SAS Akerys Promotion, la SAS Aedificia Participations, la SA BNP Paribas Personal Finances, venant aux droits de la SA BNP Paribas Invest Immo, la SA Allianz Vie et la SA Allianz IARD devant le tribunal de grande instance de Sarreguemines. Les consorts [T] ont notamment demandé :

A titre principal, la nullité de l’acte authentique du 18 avril 2007 pour dol, la résolution du contrat de prêt souscrit auprès de la SA BNP Paribas Invest Immo, la résiliation de leur adhésion au contrat d’assurance collectif souscrit auprès des sociétés Allianz Vie et Allianz IARD, ainsi que la somme de 12 000 euros en réparation de leurs préjudices,

A titre subsidiaire, la condamnation in solidum des sociétés Akerys Promotion et Aedificia Participations, anciennement IFB France, à la somme de 91 980,90 euros en réparation de la perte de chance de n’avoir pas contracté l’opération litigieuse du fait de leurs manquements fautifs outre la somme de 12 000 euros à chacun à titre de dommages et intérêts.

Par acte d’huissier du 30 janvier 2018, les consorts [T] ont assigné la société IFB France en intervention forcée.

Par jugement rendu le 07 mai 2019, le tribunal de grande instance de Sarreguemines a :

Rejeté comme irrecevables les demandes de M. [H] [T] et de Mme [P] [T],

Condamné M. [H] [T] et Mme [P] [T] aux dépens,

Rejeté les demandes au titre des frais irrépétibles.

Pour statuer ainsi, le tribunal a fait application de l’article 30-5° du décret n°55-22 du 04 janvier 1955 et retenu que les consorts [T] ne justifiaient pas de la publicité foncière de la demande qu’ils ont introduite en justice, la rendant ainsi irrecevable.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Metz du 13 juin 2019, les consorts [T] ont interjeté appel aux fins d’annulation subsidiairement infirmation du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Sarreguemines le 07 mai 2019, en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a rejeté les demandes au titre des frais irrépétibles.

Les SA Allianz Vie et Allianz IARD ont déposé des conclusions d’appel incident le 30 octobre 2019.

La SA BNP Paribas a déposé des conclusions avec appel provoqué le 12 décembre 2019.

La SAS Edelis a formé appel incident par voie de conclusions du 12 décembre 2019.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions déposées le 7 juin 2023, auxquelles il est expressément référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, les consorts [T] demandent à la cour d’appel, au visa des articles 1116, 1131 et 1382 du code civil en leur version en vigueur à la date de la vente, L 111-1 du code de la consommation en sa version en vigueur à la date de la vente, de :

écarter les moyens nouveaux développés par la société Edelis dans ses conclusions du 7 février 2022 et repris dans ses conclusions ultérieures non conformément aux dispositions de l’article 954 du code de procédure civile,

vjuger que les consorts [T] justifient de la publication de l’assignation au Livre foncier,

infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau :

juger M. et Mme [T] recevables en leurs actions et en leurs demandes,

juger M. et Mme [T] recevables et bien fondés en leur appel,

rejeter par voie de conséquence les fins de non-recevoir formées par la SA BNP Paribas, par la société Edelis et par les sociétés IFB France et Aedificia Participations tendant à faire juger irrecevables et prescrites les demandes de M. et Mme [T],

constatant l’existence d’un dol manifeste ayant entaché la formation du contrat de vente immobilière,

prononcer en conséquence la nullité de l’acte de vente conclu le 18 avril 2007 entre M. et Mme [T] et la société Akerys Promotion (désormais dénommée Edelis) ayant pour objet l’acquisition du bien immobilier répondant à la désignation suivante :

« Dans un ensemble immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 25], dénommé « RESIDENCE [Localité 23] » considéré dans son état d’achèvement, figurant au cadastre sous les références suivantes :

[Adresse 22]

Section [Cadastre 3] ' [Adresse 27] ' 23 ares 22, sol

Ledit terrain provient de la réunion des parcelles cadastrées : Ban de Merlebach, Section [Cadastre 3] ' Numéros [Cadastre 13], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18] et [Cadastre 19].

Celles-ci-dessus cadastrées Section [Cadastre 3] N°s [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18] et [Cadastre 19] proviennent elles-mêmes de la division des parcelles cadastrées respectivement : Ban de Merlebach, Section [Cadastre 3] ' N°s [Cadastre 11], [Cadastre 14], [Cadastre 15] et [Cadastre 12].

ainsi qu’il résulte d’un procès-verbal d’arpentage de division N° 2837M et de réunion N° 2838H, dressé par M. [C] [J], le 15 décembre 2006, vérifié par le cadastre de [Localité 24], le 18 décembre 2006.

Antérieurement, les parcelles cadastrées [Adresse 22], section [Cadastre 3] :

— N°s [Cadastre 12] et [Cadastre 13] étaient issues d’un procès-verbal d’arpentage établi par la SCP RIBIC et BOUR, le 11 mai 2005 et vérifié par la section du cadastre de Forbach (57600) le 24 mai 2005.

— N°s [Cadastre 14] et [Cadastre 15] étaient issues d’un procès-verbal d’arpentage établi par la SCP [D] et [O], géomètre-expert à Saint-Avold (57500), le 13 janvier 2006 vérifiée par le service du cadastre de Forbach (57600) le 20 mars 2006

La description détaillée de cet ensemble immobilier a été établie aux termes des actes contenant règlement de copropriété ' état descriptif de division et le cahier des charges de la résidence [Localité 23], reçus par le notaire soussigné le 31 janvier 2007 dont une copie a été notifiée à l’acquéreur dès avant ce jour.

Désignation des biens

Les biens et droits immobiliers désignés par référence à l’état descriptif de division ci-dessus visé :

LOT NUMERO DOUZE (12)

Bâtiment A : un appartement au deuxième étage, d’une surface pondérée de 50,87 mètres carrés, contenant : une entrée, deux placards, un WC, un bain, une chambre, une cuisine, un rangement, un séjour, un dégagement, un balcon,

Et les 27/1.000èmes de la copropriété du sol,

Les 27/1/000èmes des parties communes PC1,

Les 57/1.000èmes des parties communes PC2,

Les 57/1.000èmes des parties communes PC3,

Les 28/1.000èmes des parties communes PC6,

LOT NUMERO QUARANTE CINQ (45)

Au niveau du sol : un parking portant le numéro 12 du plan, d’une surface réelle de 10,35 mètres carrés,

Et les 1/1.000èmes de la copropriété du sol,

Les 1/1.000èmes des parties communes PC1,

Tels que les BIENS, existeront, se poursuivront et comporteront après achèvement complet de la construction, avec toutes leurs aisances, appartenances et dépendances sans aucune exception ni réserve. »

Il est précisé que :

L’ensemble immobilier sus désigné a fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété suivant acte reçu par le notaire soussigné le 31 janvier 2007.

La requête en transcription dudit état de descriptif de division et règlement de copropriété a été déposé au livrer foncier de [Localité 28]. »

condamner en conséquence la société Edelis, anciennement dénommée Akerys Promotion à rembourser à M. et Mme [T] le prix de vente dudit immeuble, soit la somme de 118 500,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2007,

juger que la restitution du bien immobilier par M. et Mme [T] n’interviendra qu’après remboursement complet du prix de vente par la société Edelis,

ordonner la publication de l’arrêt à intervenir au Livre Foncier de [Localité 28] à la diligence de M. et Mme [T] et aux frais de la société Edelis,

juger qu’ont participé ou profité du dol et ont encore failli à leur devoir de renseignement le promoteur et son mandataire commercial,

En conséquence, condamner in solidum la société Edelis et la société IFB France à payer à M. et Mme [T] la somme de 15 981,00 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires,

juger que les sommes allouées à M. et Mme [T] à titre de dommages et intérêts, porteront intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

débouter la société Edelis de sa demande en restitution des loyers perçus,

Subsidiairement, juger que seuls les loyers perçus à compter du 13 avril 2017 (date de la demande en nullité de la vente) devront être restitués, et condamner réciproquement la société Edelis à rembourser à Mme et M. [T] les taxes foncières, les charges de copropriété, les frais de gestion et les primes d’assurance loyers impayés et carence locative réglées sur la même période sur remise des justificatifs du règlement de ces charges,

ordonner la résolution du contrat de prêt souscrit par M. et Mme [T] auprès de la société BNP Paribas Personal Finance, venant aux droits de la société BNP Paribas Invest Immo pour un montant de 118 500 euros,

juger que de la restitution subséquente du capital mis à la disposition de M. et Mme [T] et restant à rembourser, sera déduit l’ensemble des sommes par eux versées comprenant le remboursement du capital mais aussi les intérêts réglés et autres frais liés au contrat de prêt,

juger que le remboursement du capital emprunté interviendra à compter de la restitution, par la venderesse, du prix de vente,

ordonner la résiliation du contrat d’assurance affecté au prêt résolu entre M. et Mme [T] et les sociétés Allianz Vie et Allianz IARD,

rejeter en conséquence les demandes formées par la SA BNP Paribas et par les sociétés Edelis, IFB France et Aedificia Participations tendant à faire juger mal fondées les demandes des consorts [T],

A titre infiniment subsidiaire, pour le cas où la nullité de la vente ne serait pas prononcée,

juger que la société Akerys Promotion (désormais dénommée Edelis) et la société IFB France ont manqué à leur obligation d’information et à leur devoir de conseil à l’égard de M. et Mme [T], et ont également engagé leur responsabilité civile au titre du dol,

juger au surplus que la société Akerys Promotion (désormais dénommée Edelis) est solidairement tenue par les fautes de son mandataire commercial démarcheur,

En conséquence, condamner in solidum la société Edelis et la société IFB France à payer à M. et Mme [T] la somme de 110 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique subi ainsi que la somme de 12 000 euros en réparation du préjudice moral subi;

juger que les sommes allouées à M. et Mme [T] à titre de dommages et intérêts porteront intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du code civil ;

En tout état de cause,

rejeter toutes demandes, fins, conclusions et appels incidents contraires ;

débouter la SA BNP Paribas de son appel provoqué en ce qu’il est dirigé contre M. et Mme [T] ;

débouter les compagnies Allianz Vie et Allianz IARD de leur appel incident et de leur demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en ce qu’ils sont dirigés conditionnellement contre M. et Mme [T] ;

débouter les sociétés Aedificia Participations, IFB France, SA BNP Paribas et Edelis de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du CPC, en ce qu’elles sont dirigées contre M. et Mme [T] ;

condamner in solidum la société Edelis et la société IFB France à payer à M. et Mme [T] la somme de 8 000 euros à titre d’indemnité et par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner les mêmes in solidum en tous les dépens de première instance et d’appel.

Au préalable, les consorts [T] soutiennent que la mise en cause de la SAS Aedificia Participations était nécessaire et justifiée, permettant un éclaircissement sur le transfert de droits et obligations de la SAS IFB France. Selon eux, c’est donc à tort que la SAS Aedificia participations sollicite une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, d’autant que sa défense est commune à celle de la SAS IFB France.

Sur la recevabilité de l’action, les consorts [T] affirment tout d’abord que la décision mérite infirmation en ce que l’article 28 du décret n°55-22 du 04 janvier 1955, sur lequel le tribunal a fondé sa décision, n’est pas applicable en droit local d’Alsace-Moselle où la publicité foncière est régie par le Livre Foncier.

Ensuite, les consorts [T] exposent avoir fait publier au Livre Foncier tenu par le tribunal d’instance de Sarreguemines le second original de l’assignation par laquelle ils ont formé une demande en nullité de la vente, cela conformément à l’article 38-4 de la loi du 1er juin 1924, dans sa rédaction issue de la loi du 04 mars 2002. Ils évoquent en outre le fait que l’irrecevabilité venant sanctionner le défaut d’inscription de l’action au Livre Foncier est une fin de non-recevoir pouvant être régularisée pour la première fois à hauteur de cour.

Ils relèvent par ailleurs que le tribunal a déclaré l’ensemble de leurs demandes irrecevables alors que seules celles qui sont la conséquence directe de la demande en nullité étaient susceptibles d’encourir l’irrecevabilité et que tel n’était pas le cas de leur demande subsidiaire en dommages et intérêts.

Sur les délais pour agir, les consorts [T] exposent avoir introduit leur action dans les délais, que ce soit sur le fondement du dol ou du manquement au devoir de conseil de la venderesse et de son mandataire.

Sur le délai de prescription afférent au dol, les consorts [T] soutiennent que, en vertu de l’article 1304 du code civil, en sa version applicable au litige, le délai de prescription de l’action fondée sur le dol ne commence à courir qu’à compter de la découverte effective de l’erreur provoquée par le dol, ce dol ayant en l’espèce induit en erreur les acquéreurs sur le potentiel fiscal, locatif et patrimonial de l’opération. Les consorts [T] affirment que les éléments matériels du dol ne leur ont été révélés qu’à compter du 15 novembre 2013, date à laquelle ils ont reçu notification de leur redressement fiscal et que leur action est donc recevable puisqu’intentée les 10 et 13 avril 2017 à l’égard de la venderesse et de la banque, et le 30 janvier 2018 à l’égard de la SAS IFB France, soit dans les cinq ans du point de départ du délai de prescription.

S’agissant du manquement au devoir d’information et de mise en garde afférent à un investissement immobilier avec défiscalisation, les consorts [T] relèvent qu’il trouve son fondement dans la responsabilité extracontractuelle de droit commun régie par l’article 1240 du code civil, anciennement 1382 du même code. Ils précisent que le contrat de vente en l’état futur d’achèvement litigieux ayant été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, le point de départ du délai de prescription doit être déterminé en application de l’article 2270-1 ancien du code civil.

Ils en déduisent que le point de départ du délai de prescription est la date à laquelle ils ont pris conscience des pertes subies, et non la date de la conclusion de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement et ce, alors même que la perte de chance de ne pas contracter se réalise dès la conclusion du contrat. Ils estiment ainsi n’avoir pris conscience de la surévaluation de la valeur locative et vénale du bien qu’après avoir subi entre le 23 septembre 2011 et le 1er juillet 2013 une importante vacance locative et concédé une baisse de loyer. Ils évoquent également la date à laquelle ils ont fait évaluer leur bien, soit le 14 janvier 2016 ainsi que la date de notification du redressement fiscal, soit le 15 novembre 2013.

Les consorts [T] affirment en outre avoir parfaitement qualité à agir contre la SAS Edelis qui a la qualité de venderesse à l’acte, s’agissant d’une demande en nullité du contrat de vente.

Abordant les conclusions de la société Edelis du 07 février 2022 et du 09 juin 2022, les consorts [T] exposent que les développements nouveaux qu’elles contiennent n’ont pas été mis en évidence comme l’exigent les règles applicables, de sorte qu’ils doivent être écartés dans leur intégralité.

Sur le fond et plus précisément sur la nullité de l’acte de vente au titre du dol, les consorts [T] se prévalent de l’article 1116 du code civil et rappellent que l’élément matériel du dol peut être constitué de man’uvres, mensonges et réticences et relever d’une présentation fallacieuse des revenus locatifs susceptibles d’être générés ou de la surévaluation d’un bien immobilier. Ils estiment en l’espèce que les intimées ont dissimulé le potentiel économique et fiscal du bien et ont faussement laissé croire que l’équilibre de l’opération avait été vérifié par une association indépendante. Pour l’illustrer, les consorts [T] évoquent le fait de n’avoir pu mettre en location leur bien au loyer prévu que pendant trois années seulement et plus largement, le fait que la présentation du projet telle qu’elle leur avait été faite au travers de brochures et simulations au moment de la vente ne correspondait pas à la réalité du marché eu égard à la localité choisie et à ses tendances démographiques au cours des années précédentes.

Les consorts [T] exposent que la venderesse et le démarcheur ne pouvaient ignorer les difficultés qui affecteraient la mise en location du bien et que le déroulement déplorable de l’opération n’est pas le seul résultat d’une prétendue crise économique, mais uniquement des conditions préalables non propices à la réussite de l’opération. Ils ajoutent que les intimés ne sauraient arguer de l’existence d’un simple aléa envisagé dès le départ par la souscription d’une assurance permettant de pallier la carence et/ou la vacance locative, dès lors que cette assurance vise les risques normaux et non ceux ayant une origine structurelle.

Les consorts [T] font aussi valoir que les termes d’une simulation patrimoniale et fiscale, bien que n’ayant qu’une valeur indicative, engagent la responsabilité du démarcheur au regard de son devoir d’information précontractuel et en concluent que la mention « document non contractuel » sur la projection financière présentée par la société IFB France n’a aucune valeur ni conséquence. Ils ajoutent que cette simulation leur a été remise pour les guider dans leur investissement et qu’elle leur a été présentée comme le fruit d’un travail d’analyse.

S’agissant de l’avantage fiscal, les consorts [T] affirment que le dispositif « de Robien » leur a été présenté comme une ressource dont la perception relevait de la certitude pendant toute la durée de l’opération, sans difficulté dans son application, or ils ont perdu le bénéfice de cet avantage fiscal du fait d’une carence de locataire supérieure à douze mois.

Les consorts [T] expliquent en outre avoir été trompés sur la valeur vénale du bien puisque, l’ayant acquis en 2007 au prix de 118 500 euros avec une projection annoncée de l’augmentation de sa valeur à 141 618 euros à compter de 2016, ils se retrouvent en réalité avec un bien dont l’estimation dépasse difficilement les 50 000 euros. Ils ajoutent que le prix d’achat était de surcroit bien supérieur au prix du marché, contrairement à ce que les brochures de vente leur avaient fait croire, de sorte que le prix de vente était issu d’une présentation volontairement erronée.

Concernant l’intervention de l’association EDC, les consorts [T] font valoir qu’il est manifeste que les sociétés venderesse et commercialisatrice ont fait croire de façon fallacieuse et en toute connaissance de cause qu’une entité indépendante avait donné son aval à l’opération, alors que l’association EDC a admis dans un autre litige n’intervenir qu’une fois les investisseurs engagés dans le projet.

Sur la nature de l’erreur provoquée, les consorts [T] affirment que le comportement dolosif dont ils ont été victimes a généré de leur part une appréciation inexacte de la valeur du bien, de l’intérêt fiscal et de la rentabilité de l’opération, de ses risques réels et plus généralement des potentialités du bien.

Les consorts [T] arguent également du fait que la partie venderesse fait preuve d’une particulière mauvaise foi en affirmant que les objectifs patrimoniaux et fiscaux ne seraient pas entrés dans le champ contractuel alors même qu’elle l’évoquait sur ses brochures, que le contrat préliminaire intégrait des prestations en matière locative et qu’elle a confié la commercialisation du bien à une société issue de son propre groupe qui s’affichait auprès du public comme l’un des leaders de la défiscalisation immobilière.

Sur le caractère excusable de l’erreur provoquée par le dol, les consorts [T] rappellent que la réticence dolosive, à la supposer établie, rend toujours excusable l’erreur provoquée.

S’agissant de l’auteur du dol, les consorts [T] font valoir que, même provoquée par le dol d’un tiers au contrat, l’erreur peut être opposable au cocontractant qui en a profité, a fortiori lorsque ce tiers agit comme mandataire commercial du vendeur sans qu’il ne soit nécessaire de vérifier si ce dernier avait connaissance de ces man’uvres. Ils ajoutent que, en vertu de l’article L.121-29 alinéa 2 du code de la consommation, l’entreprise est civilement responsable des démarcheurs, même indépendants, qui agissent pour son compte.

Si la cour devait prononcer l’annulation de la vente et la restitution des loyers, comme le prétend la société Edelis, les consorts [T] se prévalent de l’article 550 du code civil énonçant que cette restitution, en cas de possession de bonne foi du bien, se limite aux seuls loyers perçus à compter de la date de l’assignation. Ils exposent aussi que les charges et frais devront également leur être restitués.

Concernant la résolution du contrat de prêt, les consorts [T] invoquent l’application des articles L.312-12 ainsi que L.312-15 à L.312-20 du code de la consommation pour démontrer que, du fait de la relation d’interdépendance qui existe entre le contrat de prêt et le contrat d’acquisition d’un immeuble, l’annulation du contrat principal entraîne celle du contrat de crédit.

En tout état de cause, les consorts [T] affirment que les agissements de la venderesse et de son mandataire commercial leur ont causé préjudice. Selon eux, la responsabilité de la société IFB France est engagée en raison des man’uvres dolosives qu’elle a commise. Ils exposent également que la société IFB France, dans le cadre de l’opération, doit supporter les devoirs d’information et de conseils inhérents aux professions de conseil en gestion de patrimoine et d’agent immobilier. Selon eux, la société IFB France a manqué à ses devoir professionnels en laissant croire qu’une étude objective et indépendante du marché avait été effectuée en amont de l’opération par l’association EDC, en s’abstenant d’informer M. et Mme [T] du véritable potentiel locatif du bien, et en tout état de cause de la réalité des risques encourus, en les induisant en erreur sur la valeur patrimoniale du bien et sur les perspectives de réaliser une plus-value. Ils soutiennent qu’ils ont de ce fait perdu la chance de d’acheter ce bien au prix du marché.

S’agissant de la responsabilité de la société Edelis, les consorts [T] exposent en premier lieu, sur le fondement de l’article L. 111-1 du code de la consommation, qu’il incombe au vendeur d’apporter la preuve de l’exécution de son devoir d’information et de conseil. Ils affirment qu’une telle preuve ne pourra être rapportée puisque leur attention n’a pas été attirée sur les risques potentiels de ce montage financier. Ils ajoutent que la société Eddelis a personnellement contribué à les induire en erreur sur le rendement locatif du bien, par le biais de ses brochures vantant un programme sur mesure devant ravir les investisseurs soucieux de rentabilité et de sécurité. Ils indiquent aussi qu’elle est responsable de plein droit des fautes commises par les démarcheurs intervenus pour son compte auprès des acquéreurs.

Les consorts [T] réclament ainsi, en complément à l’annulation de la vente, la condamnation in solidum de tous les intervenants à la somme totale de 14 603 euros.

A titre subsidiaire, dans le cas où la nullité de la vente ne serait pas prononcée, les consorts [T] réclament la somme de 110 000 euros au titre de leur perte de chance en rappelant le préjudice financier lié à l’acquisition d’un bien surévalué, les échéances de remboursement du prêt, la perte de l’avantage fiscal, la perte de revenus locatifs sur la période courant de septembre 2011 à juillet 2013 et la diminution de loyer depuis juillet 2013. Ils y ajoutent un préjudice moral.

Par conclusions déposées le 11 janvier 2023, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS Edelis demande à la cour d’appel, au visa des articles 122 et suivants du code de procédure civile, 1116, 1147 anciens et suivants, 1304, 1382 anciens et suivants et 2224 du code civil, de :

A titre principal,

statuer ce que de droit sur la demande d’irrecevabilité de l’action en nullité de la vente, les époux [T] ayant procédé à la publication de l’assignation en date du 13 avril 2017 ;

juger que les époux [T], qui se plaignent de ne pas avoir atteint l’objectif fiscal qui leur a été présenté par le commercialisateur, sont irrecevables à agir à l’encontre de la SAS Edelis vendeur du bien immobilier, pour défaut de qualité à agir ;

juger encore que toute action des époux [T] dirigée à l’encontre de la SAS Edelis qui trouverait son origine dans le contrat de vente et/ou la simulation fiscale est prescrite pour avoir été introduite à l’encontre de la SAS Edelis le 13 avril 2017 ;

juger irrecevable comme étant soulevée pour la première fois devant la cour d’appel, leur demande de résolution de la vente ;

A titre subsidiaire,

Si par extraordinaire la cour d’appel de céans devait juger recevables les demandes formées par les époux [T],

juger que les époux [T] ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un dol ;

juger que la société Edelis anciennement dénommée Akerys Promotion n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle ;

Par conséquent,

débouter les époux [T] de leur demande de nullité de la vente et de dommages et intérêts sur le fondement du dol ;

les débouter encore de leur demande de dommages et intérêts au motif du défaut de conseil ;

A titre superfétatoire,

Si par extraordinaire la nullité de la vente venait à être prononcée.

juger que la SAS Edelis devra restituer aux époux [T] le prix de la vente ;

juger que les époux [T] devront restituer les biens à la Société Edelis ;

juger que les époux [T] devront restituer à la SAS Edelis tous les fruits perçus à compter de la date de l’assignation, le 13 avril 2017 ;

débouter les époux [T] de leur demande de dommages et intérêts complémentaires ;

ordonner la compensation entre les sommes dues par Edelis et celles dues par les époux [T] ;

condamner les époux [T] à restituer à la BNP Personal Finance le capital emprunté après déduction des intérêts et frais de dossier et garanties prise par la banque ;

condamner BNP Personal Finance à procéder à la levée de l’hypothèque inscrite sur le bien à présentation par Edelis du remboursement effectué entre les mains des consorts [T] du prix de la vente ;

débouter la Société BNP Personal Finance de ses demandes à l’encontre de la société Edelis ;

Si par extraordinaire il était fait droit à la demande de dommages et intérêts des époux [T],

ramener leurs demandes à de plus justes proportions ;

condamner tout succombant à payer à la société Edelis la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens du procès dont les dépens de 1ère instance.

La SAS Edelis reconnait tout d’abord que les consorts [T] justifient désormais de la publication au Livre Foncier de [Localité 29], le 23 mai 2019, de l’assignation délivrée le13 avril 2017.

Au soutien de l’irrecevabilité de la demande en nullité des consorts [T], la SAS Edelis expose que ces derniers n’ont pas qualité à agir contre elle. La SAS Edelis argue qu’elle n’a pas participé à l’élaboration de la simulation fiscale remise aux consorts [T] par la SAS IFB France, ni mandaté cette dernière pour en réaliser une, car elle l’avait mandatée uniquement pour réaliser la commercialisation des biens. La SAS Edelis en déduit qu’elle ne peut être tenue responsable des actes effectués par la SAS IFB France en dehors des limites de son mandat.

La SAS Edelis soutient ensuite que l’action est irrecevable pour cause de prescription. La SAS Edelis expose au préalable que, puisqu’elle est étrangère à la présentation du dispositif fiscal par le commercialisateur, elle ne peut être tenue responsable, en tant que vendeur en l’état futur d’achèvement, que d’une éventuelle surévaluation du bien.

Concernant l’action en nullité fondée sur le dol, relativement à une éventuelle surévaluation du bien à l’achat, la SAS Edelis se prévaut de l’article 1144 du code civil, selon lequel le point de départ du délai de prescription est reporté au jour de la découverte du dol, soit la date à laquelle le demandeur a connu les faits lui permettant d’exercer son action ou, à défaut au jour où il aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. La SAS Edelis affirme que la surévaluation du bien était décelable dès la conclusion de l’acte authentique de vente du 18 avril 2007, valant point de départ du délai de prescription. La SAS Edelis ajoute que retenir la date de l’estimation du bien par les acquéreurs reviendrait à laisser le point de départ du délai de prescription à leur discrétion et donc à lui conférer un caractère potestatif. La SAS Edelis soutient également que cela aurait pour effet de rendre la charge de la preuve impossible pour la partie défenderesse à l’action.

S’agissant de l’action fondée sur un éventuel manquement à l’obligation d’information et de conseil du commercialisateur, la SAS Edelis se prévaut de l’article 2224 du code civil énonçant que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l’exercer. La SAS Edelis considère que c’est au jour du contrat que les manquements allégués se seraient révélés.

La SAS Edelis se prévaut de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008 ramenant le délai de prescription à cinq ans à compter de son entrée en vigueur pour les délais non encore échus et excédant cette durée. Partant d’un point de départ du délai de prescription à la date de la signature de l’acte authentique, soit le 18 avril 2007, tant pour l’action fondée sur le dol que pour celle fondée sur le manquement à l’obligation d’information et de conseil, la SAS Edelis en conclut que les consorts [T] avaient jusqu’au 19 juin 2013 pour les exercer et sont donc irrecevables.

S’agissant du dol allégué issu des informations transmises dans la projection financière de la SAS IFB France, la SAS Edelis soutient encore que l’action en nullité est là aussi prescrite.

Concernant le dol allégué tiré du marché locatif insuffisamment porteur, elle indique que le point de départ du délai de prescription doit être porté à la date de livraison, considérant que c’est à cette date que M. et Mme [T] pouvaient se rendre compte de la réalité du marché locatif à [Localité 26].

Concernant le grief tiré de l’absence de mise en garde sur le risque de perte de l’avantage fiscal, la SAS Edelis affirme que le point de départ du délai de prescription est établi au jour de la réception du congé du premier locataire, soit le 23 juin 2011, considérant aussi que les modalités d’application du dispositif fiscal de Robien étaient accessibles sur le site du gouvernement.

Sur le dol tiré du rôle de l’association EDC, la SAS Edelis soutient que le point de départ du délai de prescription doit être fixé au jour de la conclusion de l’acte authentique de vente, arguant que les époux [T] avaient la possibilité, entre la remise de la simulation et la signature de l’acte, d’interroger cette association sur son implication.

La SAS Edelis développe un argument similaire s’agissant du point de départ des délais de prescriptions concernant l’action subsidiaire des consorts [T] en responsabilité pour les divers manquements au devoir d’information et de conseil qu’ils lui reprochent, à savoir le défaut d’information sur le rôle de l’association EDC, sur le réel potentiel locatif du bien, l’absence de mise en garde sur les risques inhérents à l’investissement et sur l’impossibilité de réaliser une plus-value.

Sur le fond, la SAS Edelis expose que les documents qu’elle avait édités et fait remettre aux acquéreurs reflétaient, de manière réaliste, le contexte dans lequel s’inscrivait le projet immobilier. La SAS Edelis affirme ainsi que ses documents ne comportent aucun mensonge susceptible de constituer un dol. La SAS Edelis rappelle qu’il est constant que les simulations financières n’ont aucune valeur contractuelle.

Concernant le potentiel locatif du bien, la SAS Edelis soutient là encore que le dol soutenu par les consorts [T] n’est pas constitué, notamment parce qu’ils louent leur bien à un montant supérieur à ce que le commercialisateur a pu leur présenter, que le taux de remplissage de la résidence était supérieur à 88,33 % à la date de leur action en justice. La SAS Edelis ajoute que les consorts [T] sont mal venus de contester le potentiel locatif de la région, alors même qu’ils ont été indemnisés grâce à la garantie pertes de loyer qu’ils avaient souscrite démontrant qu’ils avaient conscience du risque de carence locative.

La SAS Edelis affirme également que le dol n’est pas davantage constitué concernant l’avantage fiscal, exposant d’abord que les informations relatives au dispositif fiscal, notamment sur les conséquences du défaut de location pendant douze mois, étaient consultables par les consorts [T], d’autant que nul n’est censé ignorer la loi. La SAS Edelis soutient également que le redressement fiscal est étranger aux société Edelis et IFB France mais lié au loyer trop élevé proposé par les consorts [T] et que ces derniers ne justifient d’aucune démarche, sur cette période de carence, pour remettre le bien en location.

S’agissant de la valeur vénale de l’immeuble, la SAS Edelis affirme d’abord que l’erreur sur le prix ne peut être constitutive d’un dol. Ensuite, la SAS Edelis soutient que le vente a été réalisée « acte en main » englobant ainsi la TVA, les frais de notaire et le prix du parking qui n’est pas pris en considération dans une réflexion du prix au m². La SAS Edelis estime également que les estimations de l’immeuble produites par les consorts [T] ne sauraient justifier que le prix de vente du bien était surévalué au jour de la vente. Enfin, la SAS Edelis évoque les différentes causes possibles de cette diminution de valeur, à savoir la crise financière ou l’usure des bâtiments du fait de l’usage.

La SAS Edelis poursuit en exposant que les consorts [T] ne justifient d’aucun dol concernant le recours au label EDC. La société affirme d’une part que l’association est parfaitement indépendante et que l’utilisation de ce label n’est pas mensongère. D’autre part, la SAS Edelis soutient que, en tout état de cause, la proposition de souscrire au label EDC ne saurait être déterminante de leur consentement puisqu’ils ne démontrent pas dans quelle mesure la connaissance d’une prétendue dépendance de cette association à la société IFB France les aurait dissuadés de contracter.

La SAS Edelis expose ensuite que, si man’uvres dolosives de la part de la SAS IFB France il y a, elle ne saurait être condamnée à réparer le préjudice des consorts [T] qui en est issu car elle n’était pas informée des man’uvres de ce commercialisateur et puisqu’elle n’y a pas participé.

En outre, la SAS Edelis soutient qu’elle ne saurait être tenue d’indemniser l’acquéreur au titre du défaut de conseil de son commercialisateur dans l’exercice de son mandat que dans la mesure où ce dernier n’aurait pas rempli l’une des obligations légales pesant sur le vendeur avant la vente en vertu de l’article L.111-1 du code de la consommation. S’appuyant sur la jurisprudence, la SAS Edelis soutient que le vendeur d’immeubles n’est pas tenu d’une obligation d’information particulière au profit des acheteurs sur le plan fiscal, que des méthodes de ventes non constitutives d’un dol n’engagent pas la responsabilité de leurs auteurs et qu’enfin il est nécessaire d’apporter la preuve du manquement du vendeur à son devoir d’information et de conseil. La SAS Edelis ajoute que l’acheteur est lui-même tenu à un devoir de vigilance. Or, la SAS Edelis affirme avoir parfaitement respecté les obligations d’information qui pesaient sur elle au titre de la loi Hoguet et de la réglementation sur les ventes en l’état futur d’achèvement, comprenant l’information sur la nature, la consistance du bien, les modalités de la procédure et les droits des acquéreurs, en ce compris leur droit de rétractation. Outre le manque de vigilance qu’elle reproche aux consorts [T], la SAS Edelis affirme que ces derniers n’apportent pas la preuve de ses manquements en tant que vendeur en l’état futur d’achèvement.

Sur les différents préjudices soutenus par les consorts [T], la SAS Edelis soutient qu’ils ne présentent pas de caractère certain ni de lien de causalité avec les fautes alléguées.

A titre superfétatoire, dans le cas où la cour devait faire droit aux demandes des consorts [T], la SAS Edelis affirme que la SA BNP Personal Finance devra être déboutée de sa demande de dommages et intérêts formulée à son encontre en ce qu’il appartient aux consorts [T], en cas de nullité du contrat de vente entrainant la résolution de ses accessoires et donc du contrat de prêt qui lui est lié, de restituer les fonds issus de ce prêt. Sur la restitution des fruits par les consorts [T] du fait de la nullité, la SAS Edelis affirme que ces derniers ont perdu leur bonne foi à compter de l’assignation et devront donc être condamnés à restitution des fruits à compter de cette date.

Par conclusions déposées le 28 février 2022, auxquelles il sera expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les sociétés Aedificia Participations et IFB France demandent à la cour d’appel, au visa des articles 1116, 1382, 2222 et 2224 du code civil et des articles 122 et suivants du code de procédure civile, de :

A titre principal :

confirmer le jugement dont appel ;

En conséquence :

déclarer irrecevable l’ensemble des demandes formées par M. et Mme [T] à l’encontre des sociétés Aedificia Participations et IFB France ;

A titre subsidiaire :

débouter M. et Mme [T] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions formées à l’encontre de la société IFB France ;

constater en tout état de cause que M. et Mme [T] ne forment aucune demande à l’encontre de la société Aedificia Participations ;

En toutes hypothèses :

condamner solidairement M. et Mme [T] à payer à la société Aedificia Participations la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître [G] ;

condamner solidairement M. et Mme [T] à payer à la société IFB France la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me [G].

Les sociétés Aedificia Participations et IFB France soutiennent tout d’abord l’irrecevabilité de l’action des consorts [T] à l’encontre de la SAS Aedificia Participations pour défaut d’intérêt à agir. La SAS Aedificia Participations expose avoir cédé à la société IFB France l’intégralité de sa branche autonome d’activité commerciale en décembre 2006 avant de rappeler que sa dénomination d’origine était IFB, pour devenir Akerys Participations le 30 avril 2007, puis Aedificia Participations, sa dénomination actuelle. Les sociétés Aedificia Participations et IFB France affirment que les actions en responsabilité nées de la branche d’activité apportée doivent être dirigées contre la société bénéficiaire de l’apport, et donc uniquement contre la SAS IFB France.

Les sociétés Aedificia Participations et IFB France affirment que toute demande formée à l’encontre de la société Aedificia Participations devra être déclarée irrecevable non seulement pour défaut d’intérêt à agir, mais aussi en raison de leur caractère nouveau à hauteur d’appel et pour ne pas avoir été formées dans les conclusions d’appelants. Les sociétés Aedificia Participations et IFB France ajoutent que c’est de manière abusive que les consorts [T] ont intimé la SAS Aedificia Participations à hauteur d’appel.

Selon les sociétés Aedificia Participations et IFB France, l’action des consorts [T] est également irrecevable pour cause de prescription, se fondant sur les articles 2222 et 2224 du code civil. Elles affirment qu’en matière de perte de chance le point de départ du délai de prescription est la date de signature de l’acte authentique de vente. Ce dernier étant antérieur à la loi du 17 juin 2008, les sociétés Aedificia Participations et IFB France estiment que les consorts [T] avaient jusqu’au 19 juin 2013 pour exercer leur action.

Abordant l’hypothèse dans laquelle la cour devrait analyser chacun des griefs invoqués pour déterminer le point de départ de la prescription, les sociétés Aedificia Participations et IFB France précisent que celui-ci doit être porté à la date de l’acte authentique concernant la surévaluation du prix de vente et à la date de livraison concernant le potentiel locatif. Elles arguent qu’il pèse sur l’acquéreur le devoir de se renseigner dès lors qu’il dispose de données suffisantes pour le faire.

Les sociétés Aedificia Participations et IFB France exposent en outre que la loi interdit de laisser le point de départ de la prescription à la disposition de celui qui entend mettre en 'uvre un droit ni de le faire dépendre des seules diligences de ce dernier et la jurisprudence exclut systématiquement le report du point de départ de la prescription à la réalisation d’une estimation de valeur. Selon elles, l’estimation du bien effectuée plus de neuf ans après la vente ne saurait constituer le point de départ du délai de prescription ni établir que le prix de vente ne correspondait pas au prix du marché au jour de la commercialisation.

S’agissant de la rentabilité locative, les sociétés Aedificia Participations et IFB France affirment que les consorts [T] ne sauraient avancer cet argument pour retarder le point de départ du délai de prescription étant donné qu’il ne leur a jamais été garanti un montant de loyer, d’autant que le bien a été mis en location une semaine après sa livraison pour un montant supérieur à la simulation qui leur avait été présentée. Les sociétés Aedificia Participations et IFB France ajoutent que si le point de départ du délai de prescription devait être reporté, il devrait l’être à la date de la vacance locative, soit au 23 septembre 2011.

Les sociétés Aedificia Participations et IFB France ajoutent que la proposition de rectification fiscale ne saurait être prise en compte pour déterminer le point de départ de la prescription dans la mesure où aucune demande n’est formulée à ce titre par les appelants, d’autant que ceux-ci ne pouvaient ignorer que les lois de défiscalisation comportent des conditions rigoureuses et devaient ainsi en avoir conscience dès le 23 septembre 2012 s’agissant du risque de redressement fiscal, soit plus de cinq ans avant l’assignation délivrée à la société IFB France le 30 janvier 2018.

Subsidiairement, les sociétés Aedificia Participations et IFB France concluent en l’absence de dol lors de la vente de l’immeuble.

Se fondant sur l’article 1116 du code civil, elles soutiennent que les consorts [T] n’apportent pas la preuve des éléments matériels et intentionnels constitutifs du dol, ni de leur caractère déterminant sur leur consentement. S’agissant plus précisément de la plaquette commerciale, dont elles rappellent la vocation publicitaire, les sociétés Aedificia Participations et IFB France soutiennent que les consorts [T] ne démontrent pas en quoi les informations visées sont mensongères ni déterminantes de leur consentement. Concernant la simulation financière, les sociétés Aedificia Participations et IFB France affirment qu’il ne s’agit pas d’un document contractuel. Selon les sociétés Aedificia Participations et IFB France, le risque de vacance locative a bien été évoqué avec les acquéreurs, étant donné qu’une assurance permettant de couvrir ces risques leur a été proposée et qu’ils l’ont souscrite.

Abordant le grief des consorts [T] sur la valeur vénale du bien, les sociétés Aedificia Participations et IFB France rappellent les principes fondamentaux de la liberté contractuelle et de la force obligatoire des contrats. Elles ajoutent que contrairement aux allégations des appelants, il était bien indiqué que le prix s’entendait « acte en mains » de sorte qu’il était nécessairement supérieur à la valeur intrinsèque du bien qui, en réalité, était de 91 012,66 euros soit inférieure au prix du marché. Les sociétés Aedificia Participations et IFB France relèvent par ailleurs que seule une estimation postérieure à la vente de neuf ans est produite.

Sur le grief portant sur le mensonge allégué quant à l’indépendance de l’association EDC, les sociétés Aedificia Participations et IFB France affirment que cette dernière est indépendante du fait d’une personnalité morale distincte, de l’absence de liens capitalistiques et du nombre d’adhérents qui régulièrement élisent leur direction. Elles ajoutent que les consorts [T] ne démontrent pas, là encore, en quoi la référence à cette association aurait été déterminante de leur consentement.

S’agissant de l’avantage fiscal, les sociétés Aedificia Participations et IFB France soutiennent que cette information ne fait pas partie de l’obligation d’information et de conseil dès lors que la poursuite du bénéfice d’un avantage fiscal n’est pas entrée dans le champ contractuel.

Les sociétés Aedificia Participations et IFB France excluent également toute réticence dolosive relative au contexte immobilier local ou aux risques inhérents à l’investissement. Elles soutiennent que la société IFB France a respecté son obligation d’information et son devoir de conseil qui, selon elles, se limite aux caractéristiques essentielles du bien vendu. Elles ajoutent que les acquéreurs ne pouvaient ignorer les risques propres à leur investissement, connus de tous, et qui plus est lorsque la souscription d’assurance couvrant de tels risques est proposée et qu’ils y ont adhéré.

En toute hypothèse, les sociétés Aedificia Participations et IFB France affirment que les appelants ne justifient d’aucun préjudice en lien de causalité avec une éventuelle faute de leur part, tant pour le préjudice moral allégué que pour les primes d’assurance versées. Sur la perte de chance de ne pas contracter alléguée, les sociétés Aedificia Participations et IFB France soutiennent notamment que ce type de préjudice suppose, pour être réparable, la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable et qu’il n’est pas rapporté la preuve, par les consorts [T], de la possibilité pour eux d’un investissement plus rentable. Elles ajoutent qu’il n’appartient pas au vendeur ni au commercialisateur d’indemniser l’acquéreur de sa déception.

Par conclusions déposées le 12 janvier 2021, auxquelles il sera expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les sociétés Allianz Vie et Allianz IARD demandent à la cour d’appel de :

prendre acte de ce qu’elles n’entendent pas prendre parti sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées par les consort [T] d’annulation des actes de vente et de prêt litigieux ;

dire qu’en tout état de cause leurs adhésions à la Convention d’Assurance de Groupe « emprunteur » litigieuse ne peut faire l’objet que d’une résiliation ;

et de surcroît, la date à laquelle la ou les décision(s) judiciaire(s) à intervenir deviendront définitives. Les assureurs étant, en effet, tenus à garanti tant que les consorts [T] procéderont au paiement de leurs primes, jusqu’au terme contractuel ou jusqu’à ce que la ou les décision(s) judiciaire(s) à intervenir deviendront définitives ;

dire, en effet, que ladite adhésion ne peut faire l’objet d’une résolution judiciaire ;

de prendre acte de ce que les consorts [T] ne formulent aucune demande financière à leurs encontre ;

condamner la ou les parties qui succomberont à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile tant en 1ère instance qu’en cause d’appel.

Condamner la ou les parties qui succomberont aux dépens dont distraction au profit de Me [F].

Les sociétés Allianz Vie et Allianz IARD déclarent avant tout ne pas prendre parti sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes d’annulation et de résolution formées par les consorts [T] concernant l’acte de vente et le prêt qui leur a été consenti.

Les sociétés Allianz admettent que, en cas d’annulation de la vente des droits et biens immobiliers litigieux ainsi que du prêt consenti et en vertu de la théorie de l’accessoire et du principal, les contrats d’assurance deviendront sans objet. Les sociétés Allianz affirment néanmoins que seule la résiliation pour l’avenir de ces contrats d’assurance pourra être prononcée.

Les sociétés Allianz se justifient en exposant notamment que, le contrat d’assurance, par nature aléatoire, est à exécution successive et que les primes sont la contrepartie de la garantie de prise en charge des risques assurés, susceptibles d’intervenir à tout moment. Elles affirment qu’il ne peut être revenu rétroactivement sur cette contrepartie et que le remboursement des primes d’assurances aurait pour effet de procurer aux consorts [T] un enrichissement sans cause.

Sur les frais irrépétibles, les sociétés Allianz estiment la décision du juge de premier instance inéquitable dans la mesure où elles ont été contraintes, sans qu’aucun grief ne soit formulé à leur encontre, d’engager des dépenses pour l’organisation de leur défense en justice.

Par conclusions déposées le 06 septembre 2023, auxquelles il sera expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SA BNP Personal Finance demande à la cour d’appel de :

statuer ce que de droit sur l’appel principal de M. et Mme [T] ;

débouter toutefois M. et Mme [T] de toutes leurs demandes, fins et conclusions en tant que dirigées contre la SA BNP Paribas Personal Finance ;

Sur l’appel provoqué et s’il devait être fait droit à la demande de nullité du contrat de vente,

dire et juger que la SA BNP Paribas Personal Finance, est bien fondée, dans l’hypothèse de l’annulation du contrat de vente et par voie de conséquence de la résolution du contrat de prêt, à réclamer aux parties succombantes les indemnités correspondant au préjudice subi par elle,

Dès lors,

condamner solidairement et à tout le moins in solidum la société Edelis anciennement dénommée Akerys Promotion, la SAS Aedificia Participations et les consorts [T] à payer à la SA BNP Paribas Personal Finance la somme de 31 396, 27 euros en réparation de son préjudice, à parfaire ;

ordonner le maintien de l’hypothèque conventionnelle stipulée dans l’acte de prêt passé le 18 avril 2007 par devant Maître [S] [U] selon offre de prêt reçu le 17 février 2007 par M. et Mme [T] ;

condamner in solidum les sociétés Edelis anciennement dénommée Akerys Promotion, la société Aedificia Participations et les consorts [T] à payer à la SA BNP Paribas Personal Finance la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance outre celle de 4 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel ;

condamner les parties succombantes aux entiers frais et dépens de la procédure.

Sur l’appel provoqué de la SA BNP Paribas, celle-ci expose que si la cour venait à prononcer la nullité du contrat de vente et la résolution du contrat de prêt, la banque prêteuse subirait un préjudice résultant des sommes qu’elle serait amenée à rembourser à l’emprunteur comprenant les intérêts au taux conventionnel et les frais de dossier sans pouvoir réclamer l’indemnité pour remboursement anticipé.

Elle expose qu’en tant qu’organisme financier contrainte d’emprunter des fonds sur le marché hypothécaire engendrant un coût supplémentaire, elle se trouve tenue d’assumer des frais de gestion pendant la durée du prêt, préjudice dont elle devra être indemnisée intégralement en vertu de l’article L. 312-12 du code de la consommation.

Enfin, la SA BNP Paribas conclut au maintien de l’hypothèque conventionnelle consentie sur l’immeuble à titre de garantie en application de l’article 2393 du code civil.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé les dispositions de l’article 954 alinéa 3 selon lesquelles la cour ne statue que sur les prétentions qui figurent au dispositif des écritures des parties.

La société Edelis demande à la cour de déclarer irrecevable la demande des époux [T] en résolution de la vente, au motif de son caractère nouveau à hauteur de cour.

Néanmoins M. et Mme [T], qui maintiennent leur demande principale en nullité de la vente déjà présentée en première instance, ne présentent pas de demande subsidiaire en résolution de la vente.

En conséquence, la cour ne statuera pas sur cette demande.

I- Sur la mise hors de cause de la société Aedificia Participations

Aux termes de l’article L. 236-3 alinéa 1 du code de commerce:

« La fusion ou la scission entraîne la dissolution sans liquidation des sociétés qui disparaissent et la transmission universelle de leur patrimoine aux sociétés bénéficiaires, dans l’état où il se trouve à la date de réalisation définitive de l’opération ».

Selon l’article L. 236-22 alinéa 1 du code de commerce :

« La société qui apporte une partie de son actif à une autre société et la société qui bénéficie de cet apport peuvent décider d’un commun accord de soumettre l’opération aux dispositions des articles L. 236-16 à L. 236-21 » (soit au régime de la scission).

En l’espèce, les consorts [T] ne contestent pas le fait que les actions en responsabilité nées de la branche d’activité commerciale (SAS IFB) doivent être dirigées contre la société IFB France qui a récupéré cette activité.

Ils ne présentent d’ailleurs plus aucune prétention à l’égard de la société Aedificia Participations au moins depuis leurs conclusions récapitulatives devant le premier juge.

En conséquence, la cour met hors de cause la SAS Aedificia Participations.

II- Sur les moyens nouveaux soulevés par la société Edelis

L’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile dispose que :

« Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l’énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte ».

Il en résulte qu’aucune sanction n’est prévue dans l’hypothèse où une des parties manquerait à son obligation de présenter les nouveaux moyens de manière formellement distincte.

En outre, M. et Mme [T] ne justifient ni même n’allèguent un quelconque grief résultant de l’omission qu’ils imputent à la société Edelis.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter des débats les moyens nouveaux soulevés par la société Edelis dans ses conclusions du 7 février 2022.

III- Sur l’irrecevabilité tirée des formalités à accomplir au Livre Foncier

L’article 122 du code de procédure civile dispose que :

« Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

L’article 126 alinéa 1 du même code précise que dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

L’article 38-4 de la loi du 1er juin 1924 mettant en vigueur la législation civile française dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle dispose que sont inscrites au livre foncier, à peine d’irrecevabilité, les demandes en justice tendant à obtenir la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou disposition à cause de mort.

En l’espèce, les époux [T] justifient, par la production d’un certificat du Livre Foncier, qu’ils ont bien effectué cette formalité, étant rappelé que cette dernière a seulement pour objectif de rendre opposable aux tiers un contentieux susceptible d’interférer sur le droit, les charges ou les sûretés.

Ainsi la situation est régularisée et les prétentions de M. et Mme [T] ne peuvent plus être considérées comme étant irrecevables pour ce motif, étant observé que leurs prétentions aux fins d’octroi de dommages et intérêts pour manquement à l’obligation de conseil étaient en tout état de cause recevables car ne nécessitant pas une mention au Livre Foncier.

En conséquence, la cour déclare recevable l’action de M. et Mme [T] sur le fondement de l’article 38-4 de la loi du 1er juin 1924.

IV-Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de la qualité à défendre de la société Edelis

En application de l’article 1998 du code civil, le mandant n’est tenu vis-à-vis des tiers que dans les limites de la mission et du pouvoir confiés au mandataire. Il n’est pas tenu si le mandataire a agi au-delà de ce pouvoir, à moins que le mandant ait participé ou ratifié postérieurement les actes accomplis par son mandataire.

L’article 1138 alinéa 1 du code civil dispose que le dol est constitué s’il émane du représentant, gérant d’affaires, préposé ou porte-fort du contractant.

En l’espèce, la SAS Edelis ne conteste pas avoir confié à la société IFB un mandat pour vendre l’immeuble en litige, même si elle soutient que d’éventuelles man’uvres dolosives n’auraient pu être accomplies qu’à son insu et en-dehors du cadre de son mandat.

Dans ces conditions, il sera considéré que les appelants justifient d’un intérêt à agir à l’encontre de la SAS Edelis et la cour examinera le bien-fondé des griefs des consorts [T] à l’encontre de cette société si les demandes ne sont pas déclarées prescrites.

La cour rejette donc la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à défendre opposée par la SAS Edelis.

V-Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action fondée sur le dol

Il résulte de l’article 1304 du code civil, dans sa version en vigueur du 4 juillet 1968 au 1er janvier 2016 (désormais 1144 du code civil), que l’action en nullité ou en rescision d’une convention ne court, en cas d’erreur ou de dol, que du jour où ils ont été découverts et, en cas de violence, que du jour où elle a cessé.

Le délai de prescription applicable à l’action en nullité pour dol était le délai quinquennal prévu à l’article 1304 du code civil déjà cité et depuis l’entrée en vigueur de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008, c’est celui de l’article 2224 du code civil qui dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Ainsi la prescription court non à la date à laquelle celui qui est victime du dol aurait pu découvrir le vice mais à la date à laquelle il l’a effectivement découvert, étant rappelé que la réticence dolosive rend toujours excusable l’erreur provoquée (sur ce point voir par exemple Cass 1re Civ., 11 septembre 2013, pourvoi n° 12-20.816 et Com., 8 mars 2016, pourvoi n° 14-23.135).

Les juges du fond apprécient souverainement la date à laquelle la victime a eu connaissance de la tromperie.

Pour établir le dol les époux [T] allèguent des réticences dolosives et/ou des man’uvres dolosives concernant le prix du bien, la présentation des risques et la rentabilité de l’investissement.

La société IFB France considère que les griefs invoqués ont pour point de départ la signature de l’acte notarié du 18 avril 2007 en ce qui concerne la valeur du bien acquis, le 23 septembre 2011 (départ du 1er locataire) en ce qui concerne la rentabilité économique et le 23 septembre 2012 (un an de vacance locative) en ce qui concerne le risque de redressement fiscal.

La société Edelis considère que les griefs invoqués ont pour point de départ la signature de l’acte notarié du 18 avril 2007 en ce qui concerne la valeur du bien acquis, la livraison du bien le 30 juin 2008 en ce qui concerne la rentabilité économique et le 23 septembre 2021 (départ du 1er locataire) en ce qui concerne le risque fiscal.

Mais il sera rappelé que M. et Mme [T] étaient des investisseurs néophytes et que la stratégie commerciale déployée par la société IFB Promotion, dont le représentant s’était présenté comme étant « un conseil en patrimoine », avaient pu les rassurer sur la fiabilité des informations reçues et les dissuader d’effectuer des recherches complémentaires sur le marché immobilier local ou la législation en vigueur.

De plus, la complexité du montage juridique et fiscal mis en place, à savoir l’obligation de conserver le bien et de le mettre en location pendant les neuf premières années en contrepartie de la déduction de 6% du prix du bien sur les revenus fonciers pendant les sept premières années et 4% pendant les deux années suivantes, ne permettait pas à des investisseurs non avertis de découvrir le dommage dès la signature de l’acte authentique de vente ou à la livraison du bien.

Il est constant que le bien a été livré aux époux [T] le 30 juin 2008 puis loué dès le 7 juillet 2008 pour un montant de 395 euros hors charge par mois, c’est-à-dire un montant conforme à la projection remise par la société IFB aux époux [T] dans le cadre du démarchage commercial.

Cette première locataire est demeurée dans les lieux jusqu’au 23 septembre 2011.

Le bien est ensuite demeuré vacant jusqu’au 1er juillet 2013 et a été reloué à cette date avec un loyer minoré à 360 euros.

Les phénomènes de vacance locative ne sont pas rares et peuvent s’expliquer par de multiples facteurs. Sur ce point, il sera observé que les époux [T] ont fait le choix de changer de gestionnaire de location à la même période et il résulte de leur courrier du 28 juin 2013 qu’ils n’étaient pas satisfaits de ses services (pièce 5-16).

En revanche, les services des impôts leur ont notifié, à la date du 15 novembre 2013, la mise en 'uvre d’un redressement fiscal en raison de l’interruption de la mise en location du bien pendant plus de douze mois, et ce pour un montant total de 7 646 euros.

C’est à cette date du 15 novembre 2013 que les dommages allégués, à savoir le risque fiscal et une rentabilité de leur investissement plus faible que celle espérée et partant une surévaluation de la valeur vénale du bien, se sont matérialisés à l’égard des époux [T].

Dans ces conditions, le moyen soulevé par les parties intimées selon lequel les acquéreurs choisiraient à leur gré le point de départ du délai de prescription est inopérant.

Le délai des époux [T] pour agir a donc débuté le 15 novembre 2013 et a expiré le 15 novembre 2018.

Les assignations ont été délivrées aux SAS Akerys Promotion, la SA BNP Paribas Personal Finances, venant aux droits de la SA BNP Paribas Invest Immo, la SA Allianz Vie et la SA Allianz IARD par actes des 10 et 13 avril 2017 et à la SAS IFB France le 30 janvier 2018.

En conséquence, il y a lieu de considérer que l’action en nullité de la vente pour dol n’est pas prescrite.

Ainsi, la cour :

infirme le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes des consorts [T] en leur action en nullité de la vente pour dol à l’encontre de la société Akerys Promotion (désormais Edelis), de la SA IFB France, de la SA BNP Paribas Personal Finances, venant aux droits de la SA BNP Paribas Invest Immo, de la SA Allianz Vie et la SA Allianz IARD ;

statuant à nouveau,

rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en nullité de la vente pour dol à l’encontre de la société Edelis, de la société IFB France, de la SA BNP Paribas Personal Finances, de la SA Allianz Vie et de la SA Allianz IARD ;

déclare recevable l’action en nullité de la vente pour dol;

VI- Sur la prescription de l’action en responsabilité pour manquement à l’obligation d’information et de conseil

L’article L. 110-4 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2008- 561 du 17 juin 2008, dispose que les obligations nées à l’occasion de leur commerce entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par dix ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes.

Ce délai est devenu quinquennal depuis l’entrée en vigueur de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008.

Conformément à l’article 2224 du code civil déjà cité, le délai de l’action en responsabilité, qu’elle soit de nature contractuelle ou délictuelle, court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en a pas eu précédemment connaissance.

S’agissant du défaut d’information concernant l’investissement immobilier locatif avec défiscalisation, et partant s’agissant de la valeur du bien, la manifestation du dommage pour l’acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat (sur ce point voir par exemple Cass 3e Civ., 26 octobre 2022, pourvoi n° 21-19.898).

Sur la question de la prescription, la cour renvoie à sa motivation du paragraphe précédent et considère que dans cette hypothèse également, c’est seulement après la notification par les services fiscaux le 15 novembre 2013 d’un redressement fiscal en raison de l’interruption de la mise en location du bien pendant plus de douze mois que les consorts [T] ont pu découvrir le risque fiscal, le défaut de rentabilité de l’investissement et la surévaluation du prix du bien.

Les assignations ont été délivrées aux SAS Akerys Promotion (devenue Edelis), la SA BNP Paribas Personal Finances, la SA Allianz Vie et la SA Allianz IARD par actes des 10 et 13 avril 2017 et à la SAS IFB France le 30 janvier 2018.

En conséquence, il y a lieu de considérer que l’action en réparation pour manquement à l’obligation d’information et de conseil n’est pas prescrite.

Ainsi, la cour:

infirme le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré irrecevables les prétentions de M. et Mme [T] au titre des manquements aux obligations d’information et de conseil;

statuant à nouveau,

rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en responsabilité engagée par M. et Mme [T] pour manquements aux obligations d’information et de conseil ;

déclare recevables les prétentions de M. et Mme [T] au titre des manquements aux obligations d’information et de conseil ;

VII- Sur le dol

L’article 1116 du code civil dans sa version applicable au présent litige dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Le dol repose sur une faute intentionnelle et il faut que l’auteur des man’uvres, mensonges ou réticences, ait agi intentionnellement pour tromper le contractant. Le caractère intentionnel du comportement du cocontractant et le caractère déterminant du dol allégué sont souverainement appréciés par les juges du fond.

Le dol doit émaner du cocontractant ou de son représentant.

En revanche si le mandant est, en vertu de l’article 1998 du code civil, contractuellement responsable des dommages subis du fait de l’inexécution des engagements contractés par son mandataire dans les limites du mandat conféré, les France dolosives du mandataire, dans l’exercice de son mandat, n’engagent la responsabilité du mandant que s’il a personnellement commis une faute, qu’il incombe à la victime d’établir (sur ce point voir par exemple Cass. Ch.mixte 29 octobre 2021 pourvoi n°19-18470).

Par ailleurs, l’article L.121-29 du code de la consommation, dans sa version en vigueur du 7 mai 2005 au 26 juillet 2014, dispose que l’entreprise est civilement responsable des démarcheurs, même indépendants, qui agissent pour son compte et la SAS IFB France ne conteste pas être intervenue auprès des consorts [T] dans le cadre d’un démarchage à domicile.

Les consorts [T] font grief à la SAS Edelis et à la SAS IFB France des man’uvres dolosives suivantes : un mensonge concernant la valeur vénale du bien litigieux, un mensonge concernant la valeur locative et la rentabilité du bien, une réticence dolosive concernant le contexte immobilier défavorable, des documents, dont une « simulation financière personnalisée », une « projection financière » et une plaquette de présentation de la résidence d'[Localité 23], mensongères quant à la rentabilité de l’investissement et un mensonge concernant le label de l’association EDC.

S’agissant de la valeur vénale du bien litigieux, l’évaluation qui a été faite de la valeur du bien par l’agence Bussy Expertise à la somme de 65'000 euros, le 4 mai 2016, près de dix ans après la signature du contrat de réservation, ne suffit pas à établir le fait que la valeur du bien aurait été volontairement et grossièrement surévaluée à la date de l’acquisition par les époux [T].

M. et Mme [T] font valoir que la « Cote Annuelle des Valeurs Vénales Immobilières et Foncières » au 1er janvier 2007 fait état d’un prix des biens neufs à [Localité 26] d’un montant compris entre 1 380 euros et 1 460 euros HT du mètre carré, alors qu’ils ont acheté le bien en litige pour un prix de 2 018 euros HT du mètre carré.

En réalité, la « Cote Annuelle des Valeurs Vénales Immobilières et Foncières » au 1er janvier 2007 s’établit, pour un appartement neuf à [Localité 26], entre 1 460 euros et 1 830 euros pour les biens qui ne sont pas de standing ou de grand standing. La différence avec le prix d’acquisition réglé par les [T] n’apparaît donc pas considérable, ce et d’autant plus qu’ils ont également acquis une place de parking susceptible de renchérir le coût du bien.

De plus, il sera rappelé que les époux [T] n’ont pas acheté un appartement neuf mais ont souscrit un contrat de réservation le 11 décembre 2006, puis un contrat d’achat le 18 avril 2007 dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, plus d’un an avant la livraison de l’immeuble.

Dans ces conditions, ce document « Cote Annuelle des Valeurs Vénales Immobilières » ne constitue pas un élément de comparaison sérieux suffisant à attester d’une surévaluation grossière de la valeur du bien à la date de son achat.

S’agissant des mensonges allégués concernant l’état du marché immobilier local à la date de livraison de l’immeuble, il sera rappelé que la mise en 'uvre de programmes immobiliers peut répondre à la nécessité non seulement de combler un déficit de logements habitables, mais également de remplacer des logements anciens, devenus vétustes, par des logements neufs.

Dans ces conditions et en l’absence de données plus précises sur l’état antérieur du parc locatif de [Localité 26], il n’est pas possible de qualifier l’offre de logements d’excessive à la date de livraison de l’immeuble et le simple fait que le représentant de la société IFB n’ait pas évoqué avec les époux [T] les données démographiques issues de l’INSEE selon lesquelles la population de [Localité 26] était décroissante alors que le nombre de logements augmentait ne peut pas en soi constituer une réticence dolosive.

Sur ce point, il y a lieu de souligner que le logement offert à la location par M. et Mme [T] s’est loué moins d’un mois après sa livraison à un loyer similaire à celui qui avait été indiqué dans la simulation financière, ce qui contredit l’hypothèse d’un marché immobilier local saturé dès la livraison de l’immeuble en litige.

La preuve n’est donc pas rapportée de l’existence de man’uvres dolosives concernant le prix d’achat du bien ou sur les perspectives de rentabilité locative à court terme.

Concernant les documents remis dans la phase pré-contractuelle aux époux [T], seule la brochure portant sur la résidence d'[Localité 23] et décrivant la ville de [Localité 26] « air pur et qualité de vie, au c’ur de la Lorraine » émane de la société Edelis anciennement Akerys.

Or, il n’est pas démontré, ni même allégué, que cette brochure concernant la résidence d'[Localité 23] et la ville de [Localité 26] contenait des informations mensongères, que ce soient celles mentionnées concernant la démographie, l’accès et les moyens de transport, ou le fait que 43% des résidences principales y étaient alors louées.

Cette brochure présente évidemment le projet sous un jour avantageux, à des fins commerciales, sans que les termes employés « voici un programme sur mesure qui ravira les investisseurs soucieux de sécurité et de rentabilité » ne dépassent les limites de l’exagération publicitaire et ne puissent être qualifiés de man’uvres mensongères.

S’agissant de la simulation financière remise aux époux [T] dans le cadre de la proposition d’investissement de la société IFB Promotion, elle prend certes en considération un investissement en défiscalisation dans des conditions idéales, notamment sans vacance locative et dans un contexte de progression constante des prix de l’immobilier. Ce document ne peut pas pour autant être qualifié de mensonger, ce et d’autant plus qu’il y est mentionné qu’il n’est pas contractuel.

En revanche, s’agissant du document « projection financière investissement immobilier locatif » remis par la société IFB Promotion au couple [T], sa présentation s’éloigne de celle d’un document simplement publicitaire et s’apparente à celle d’une notice d’information, de sorte qu’elle est de nature à rassurer ses lecteurs sur la fiabilité des informations qui y figurent.

Le paragraphe suivant : « Y a-t-il des risques dans l’utilisation des textes de loi ' Les textes de défiscalisation sont clairs et sans aucune ambiguité. Ils sont votés par l’Assemblée Nationale dans le cadre des lois de finances. Ils ne peuvent être remis en cause et obéissent à des règles juridiques simples. Ils procurent des avantages fiscaux très conséquents. Le choix du texte doit être adapté aux besoins économiques du contribuable et répondre à ses objectifs » manifeste une réticence dolosive, dans la mesure où il en résulte que la défiscalisation des loyers perçus est certaine, sans qu’il ne soit jamais fait référence au risque fiscal en raison de vacances locatives prolongées.

La mention des « garanties d’un label EDC » association d’investisseurs indépendante qui « en amont, vérifie les éléments du concept : choix du site, prix d’achat, conditions bancaires, rendement financier, garanties » apparaît mensongère, dès lors que la société Edelis ne conteste pas le fait que cette association n’est pas intervenue dans le cadre du projet immobilier en litige. Or l’intervention d’un organisme indépendant apparaît de nature à rassurer les investisseurs.

D’autres mentions, apparaissent mensongères, telles « personne ne peut prédire l’avenir, cependant il est certain que la revente s’effectuera dans d’excellentes conditions » ou encore « les implantations des résidences dans des régions à fort potentiel économique, l’exigence d’une architecture soignée et la pénurie de logements permettent une plus-value significative lors de la revente. Celle-ci dépasse souvent largement la simple réévaluation du bien ».

Ainsi cette notice énonce un certain nombre de questions que les clients potentiels peuvent légitimement se poser en répondant aussitôt à ces questions par des affirmations rassurantes, au surplus motivées, qui donnent la certitude d’un investissement sans risque.

En définitive, la société IFB Promotion a bien mis en 'uvre des man’uvres mensongères, qui ont été déterminantes pour convaincre les époux [T] de souscrire à l’investissement aux fins de défiscalisation qu’elle proposait, puisque ces man’uvres mensongères étaient susceptibles de convaincre les acquéreurs que cet investissement était sans risque.

Les moyens soulevés par la société Edelis et par la société IFB France pour contester ces man’uvres dolosives sont inopérants, dès lors qu’ils portent sur des événements postérieurs aux négociations contractuelles et même à l’acte notarié, notamment le fait que les époux [T] ne justifient pas des démarches effectuées pour remettre le bien en location entre 2011 et 2013.

Sur l’imputabilité du dol au vendeur la société Akerys Promotion devenue Edelis, il sera rappelé que le mandat souscrit entre la société Edelis anciennement Akerys et la société IFB Promotion portait exclusivement sur la vente des lots de copropriété et non sur la mise en 'uvre d’un investissement locatif avec défiscalisation.

Dans ces conditions, et même si les deux sociétés faisaient parties du même groupe et que la société Akerys n’ignorait pas que la société IFB Promotion s’adressait à des investisseurs, puisque sa brochure publicitaire y fait référence, les man’uvres dolosives précitées, qui portaient sur l’investissement locatif avec défiscalisation et non sur l’immeuble vendu lui-même, ne s’inscrivent pas directement dans le cadre du mandat entre ces deux sociétés.

En outre, la cour a précédemment retenu que la société Edelis n’a pas commis elle-même de faute personnelle, la brochure publicitaire transmise aux intéressés ne pouvant être qualifiée de mensongère.

Il s’en déduit que la responsabilité de la société venderesse Edelis ne peut pas être retenue ni sur le fondement du mandat ni sur celui du démarchage à domicile et la nullité de la vente pour dol ne peut être prononcée.

En conséquence et statuant à nouveau, la cour rejette les prétentions de M. et Mme [T] en nullité de la vente pour dol et toutes les demandes subséquentes portant notamment sur la résolution du contrat de prêt immobilier, sur la résiliation du contrat d’assurance de prêt et sur la demande de dommages et intérêts complémentaires.

Par ailleurs, les demandes formulées par les sociétés Allianz Vie et Allianz IARD et la SA BNP Paribas Personnal Finance dans l’hypothèse d’une annulation de l’acte notarié du 18 avril 2007 sont désormais sans objet.

VIII-Sur l’action en responsabilité pour manquement à l’obligation de conseil et d’information

Sur le devoir d’information et de conseil de la société IFB Promotion

Il se déduit de l’article 1382 du code civil dans sa version applicable au présent litige qu’un agent immobilier spécialisé dans l’immobilier de placement est tenu d’informer les investisseurs éventuels sur les caractéristiques essentielles, y compris les moins favorables, du placement qu’il leur propose ainsi que sur les risques qui lui sont associés et qui peuvent être le corollaire des avantages annoncés (sur ce point voir par exemple Cass. 1re Civ., 2 octobre 2013, pourvoi n° 12-20.504).

En outre, il est constant que le préposé de la société IFB Promotion avait pris soin de se présenter non comme agent immobilier mais bien comme conseil en patrimoine, selon les mentions figurant sur sa carte de visite.

L’obligation d’information de la société IFB Promotion ne portait donc pas seulement, comme elle le soutient, sur les caractéristiques essentielles du bien vendu et des investisseurs non avertis comme les époux [T] étaient fondés à s’attendre à un éclairage complet sur les caractéristiques des placements proposés et sur les choix à effectuer.

C’est au débiteur de l’obligation d’information de rapporter la preuve qu’il a bien exécuté cette obligation.

Dans le précédent paragraphe, ont été établies des man’uvres mensongères de la part de la société IFB Promotion à l’égard des époux [T].

Si la cour a considéré que le document personnalisé de simulation de placement remis aux époux [T] n’était pas en tant que tel mensonger, il matérialise néanmoins les manquements de la société IFB Promotion à son devoir de conseil, car ce document présente un investissement en défiscalisation dans des conditions idéales, sans jamais que ne soient envisagés des loyers impayés ou des vacances locatives qui ne rempliraient pas les conditions de l’assurance locative et avec une hypothèse de progressivité constante du loyer annuel et du marché immobilier local à hauteur de 2% par an.

De plus, la société IFB Promotion ne justifie pas non avoir remis aux intéressés une étude sérieuse concernant le marché locatif local, qui aurait mis en exergue les projections de décroissance démographique faites par l’INSEE à moyen et long terme, la plaquette élaborée par la société venderesse étant un document à visée publicitaire plutôt qu’informative.

Concernant la valeur de revente du bien, la société IFB Promotion ne justifie pas non plus avoir informé les acquéreurs de ce qu’un bien occupé par un locataire se revend souvent à un prix moindre que le logement vide et que l’indice des prix des logements anciens communiqué en fin du document « projection financière » et présenté comme étant, en moyenne, en progression constante depuis l’an 2000, était dans les faits éminemment variable en fonction du marché immobilier local et de la situation du bien.

Elle ne justifie pas non plus avoir mis en garde les époux [T] s’agissant de la mise en 'uvre du dispositif de défiscalisation et du fait qu’ils ne pourraient plus y prétendre en cas de vacance locative supérieure à douze mois.

En aucun cas les sociétés intimées ne sont fondées à soutenir que le devoir d’information précontractuel quant au risque de redressement fiscal aurait reposé sur le gestionnaire de location, lequel était seulement chargé de la mise en location du bien et du suivi de sa gestion après son acquisition par les époux [T].

De même, la souscription d’une assurance « loyers impayés » par les acquéreurs du bien ne dispensait pas la société IFB Promotion de son devoir de conseil, étant observé que la souscription de ladite assurance démontre seulement que M. et Mme [T] étaient conscients des risques de courtes vacances entre deux locataires et non de vacances locatives prolongées comme celle subie entre 2011 et 2013.

Enfin le devoir de vigilance qui s’impose à tout acheteur d’un bien immobilier ne peut pas dispenser le débiteur d’une obligation d’information et de conseil du respect de ses obligations contractuelles sur ce point.

Il s’en déduit qu’à l’égard des époux [T], la société IFB Promotion a manqué à son devoir d’information et de conseil, en s’abstenant de les mettre en garde sur les risques et aléas du placement en investissement locatif avec défiscalisation proposé.

Sur la responsabilité de la société Edelis au titre du devoir d’information et de conseil

L’article L.111-1 du code de la consommation dans sa version en vigueur du 27 juillet 1993 au 14 mai 2009, applicable au présent litige, dispose que tout professionnel vendeur de biens ou prestataire de services doit, avant la conclusion du contrat, mettre le consommateur en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien ou du service.

Pour engager la responsabilité de la société Edelis, M. et Mme [T] invoquent ces dispositions mais sans indiquer précisément quelles caractéristiques essentielles du bien la société Akerys Promotion (devenue Edelis) aurait omis de leur indiquer.

A titre d’exemple, le contrat préliminaire du 11 décembre 2006 fait bien mention de la surface du lot acheté et de ses équipements.

En outre, le mandat confié par la société Akerys Promotion à la SAS IFB portait uniquement sur la commercialisation du bien immobilier, de sorte qu’en proposant un investissement défiscalisé aux consorts [T], la SAS IFB n’a pas agi pour le compte de la société Akerys Promotion.

Ainsi le manquement de la société IFB à son obligation d’information et de conseil s’agissant du placement en investissement locatif avec défiscalisation n’est pas susceptible d’entraîner la responsabilité de son mandant à savoir la société Akerys Promotion.

En conséquence, les consorts [T] ne peuvent rechercher la responsabilité de la SAS Edelis en raison du défaut d’information et de conseil concernant la rentabilité de leur investissement aux fins de défiscalisation et leurs prétentions sur ce fondement seront rejetées ainsi que celles sur le fondement de l’article L.121-29 du code de la consommation, dans sa version en vigueur du 7 mai 2005 au 26 juillet 2014 (responsabilité civile de l’entreprise pour les démarcheurs agissant pour son compte).

Sur les préjudices

En ne respectant pas son devoir d’information et de conseil à l’égard de M. et Mme [T], la société IFB France leur a fait perdre une chance de renoncer à l’investissement locatif proposé et d’éviter un redressement fiscal. Cette perte de chance apparaît certaine.

M. et Mme [T] évaluent cette perte de chance à 110 000 euros, en considération du prix d’acquisition de l’immeuble de 118 472 euros outre un préjudice moral de 12 000 euros.

Mais d’une part, et dans la mesure où la cour a retenu que la preuve n’était pas rapportée de ce que le prix de vente avait été surévalué, la perte de chance ne peut pas être fixée en considération du prix d’acquisition de l’immeuble.

D’autre part, la période de défiscalisation de neuf années est achevée mais pour autant, les appelants ne détaillent pas d’autre période de vacance locative que celle courant du mois de septembre 2011 à juillet 2013.

Ainsi le montant des économies d’impôts qu’ils ont pu faire n’est pas déterminé.

En souscrivant cet investissement locatif, M. et Mme [T] ont en tout état de cause exposé les frais suivants, selon les pièces versées aux débats:

des frais de crédit de 63 325,44 euros;

le coût d’un redressement fiscal pour 7915 euros ;

une vacance locative pendant 21 mois (dont six couverts par l’assurance) soit 15x 395=5 925 euros et un loyer de relocation moindre que celui envisagé soit 72 mois x 35 euros=2 520 euros ;

Soit un total de 79 685,44 euros.

Il sera considéré que la perte de chance subie par M. et Mme [T] s’élève à 80% de ce préjudice matériel.

Leur perte de chance s’élève donc à la somme de 63 748,35 euros.

De plus, le préjudice moral des appelants est manifeste.

Le contrat préliminaire qu’ils ont versé aux débats établit que M. et Mme [T] ne sont pas des épargnants très fortunés ni avertis, qu’ils ont cru pouvoir faire confiance à la société IFB laquelle s’est présentée comme un conseil en patrimoine plutôt que comme un agent immobilier, ce qu’elle était en réalité.

Depuis 2011, les consorts [T] sont exposés à de multiples tracas, procédures et contentieux, dont une longue vacance locative, un redressement fiscal et ils ont dû intenter la présente procédure pour faire valoir leurs droits.

Il sera donc alloué à chacun d’entre eux la somme de 5 000 euros au titre de leur préjudice moral.

En conséquence et statuant à nouveau, la cour condamne la société IFB France à payer à M. et Mme [T] ensemble la somme de 63 748,35 euros au titre de la perte de chance de ne pas souscrire à l’investissement locatif et la somme de 5 000 euros chacun au titre de leur préjudice moral et rejette les prétentions des époux [T] à l’égard de la société Edelis au titre de sa responsabilité pré-contractuelle pour manquement à son obligation d’information et de conseil et au titre de la responsabilité civile de l’entreprise pour les démarcheurs agissant pour son compte.

Les intérêts échus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions prévues à l’ancien article 1154 du code civil (1343-2 du code civil).

IX- Sur les dépens et les frais irrépétibles

La cour infirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum M. et Mme [T] aux entiers dépens et en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à faire droit aux demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et statuant à nouveau, condamne la société IFB France aux dépens de première instance.

La société IFB France qui succombe sera condamnée aux dépens de l’appel.

Pour des considérations d’équité, la société IFB France devra payer la somme de 8 000 euros à M. et Mme [T] en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [T] qui succombent à l’égard de la société BNP Paribas Personal Finance devront lui payer la somme de 1000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et la somme de 1 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel.

Pour les mêmes considérations d’équité, M. et Mme [T] devront payer la somme de 1 000 euros à la société Allianz Vie et la somme de 1 000 euros à la société Allianz IARD au titre de leurs frais irrépétibles d’appel.

En revanche pour les mêmes considérations d’équité, les prétentions des sociétés Edelis et Aedificia Participations au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

La distraction des dépens ne s’applique pas en Alsace et en Moselle, de sorte que les prétentions à ce titre seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Met hors de cause la SAS Aedificia Participations ;

Rejette la demande de M.[H] [T] et de Mme [P] [W] épouse [T] de faire écarter des débats les moyens nouveaux soulevés par la SAS Edelis dans ses conclusions du 7 février 2022 ;

Déclare recevable l’action de M.[H] [T] et de Mme [P] [W] épouse [T] sur le fondement de l’article 38-4 de la loi du 1er juin 1924.

Rejette la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à défendre opposée par la SAS Edelis ;

Infirme le jugement rendu le 7 mai 2019 par le tribunal judiciaire de Sarreguemines en toutes ses dispositions;

Statuant à nouveau,

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en nullité de la vente pour dol formée par M. [H] [T] et de Mme [P] [W] épouse [T] ;

Déclare recevable l’action en nullité de la vente pour dol présentée par M. [H] [T] et de Mme [P] [W] épouse [T] ;

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en responsabilité pré-contractuelle engagée par M. [H] [T] et de Mme [P] [W] épouse [T] pour manquements aux obligations d’information et de conseil ;

Déclare recevable l’action en responsabilité pré-contractuelle présentée par M. [H] [T] et Mme [P] [W] épouse [T] ;

Rejette les demandes de M. [H] [T] et de Mme [P] [W] épouse [T] en nullité du contrat de vente du 18 avril 2007 et toutes les demandes subséquentes portant notamment sur la résolution du contrat de prêt immobilier, sur la résiliation du contrat d’assurance de prêt et sur la demande de dommages et intérêts complémentaires ;

Déclare sans objet les demandes formulées par les SA Allianz Vie, Allianz IARD et la SA BNP Paribas Personnal Finance dans l’hypothèse d’une annulation de l’acte notarié du 18 avril 2007 ;

Condamne la SAS IFB France à payer à M. [H] [T] et de Mme [P] [W] épouse [T] ensemble la somme de 63 748,35 euros au titre de la perte de chance de ne pas souscrire à l’investissement locatif aux fins de défiscalisation et la somme de 5 000 euros chacun au titre de leur préjudice moral ;

Ordonne la capitalisation des intérêts échus au moins pour une année entière dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil (ancien 1154) ;

Rejette les prétentions de M. [H] [T] et de Mme [P] [W] épouse [T] à l’égard de la SAS Edelis au titre de sa responsabilité pré-contractuelle pour manquement à son obligation d’information et de conseil et au titre de de la responsabilité civile de l’entreprise pour les démarcheurs agissant pour son compte ;

Condamne la SAS IFB France aux dépens de première instance ;

Condamne M. [H] [T] et de Mme [P] [W] épouse [T] à payer à la SA BNP Paribas Personal Finance la somme de 1000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance ;

Y ajoutant,

Condamne la SAS IFB France aux dépens de l’appel ;

Condamne la SAS IFB France à payer la somme de 8 000 euros à M. [H] [T] et Mme [P] [W] épouse [T] ensemble en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les prétentions des SAS Edelis et Aedificia Participations au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [H] [T] et Mme [P] [W] épouse [T] à payer à la SA BNP Paribas Personal Finance la somme de 1 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel ;

Condamne M. [H] [T] et de Mme [P] [W] épouse [T] à payer à la SA Allianz Vie la somme de 1 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel ;

Condamne M. [H] [T] et de Mme [P] [W] épouse [T] à payer à la SA Allianz IARD la somme de 1 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel ;

Rejette les demandes au titre de la distraction des dépens ;

La Greffière La Présidente de chambre