GS/SL

N° Minute

1C25/124

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 11 Mars 2025

N° RG 24/00427 – N° Portalis DBVY-V-B7I-HOHL

Décision attaquée : Ordonnance du Juge de la mise en état d’ALBERTVILLE en date du 14 Mars 2024

Appelantes

S.A.S. HLBC PROMOTION, dont le siège social est situé [Adresse 6] – [Localité 3]

Représentée par la SELARL VIARD-HERISSON GARIN, avocats postulants au barreau d’ALBERTVILLE

Représentée par la SCP CABINET CAGNOL & MARQUET, avocats plaidants au barreau de MARSEILLE

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] représenté par son syndic en exercice, la Société FONCIA CIMES DE SAVOIE, dont le siège social est situé [Adresse 9]s – [Localité 5]

Représenté par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représenté par la SELARL DELATTRE & HOANG, avocats plaidants au barreau de PARIS

Intimés

Me [L] [LE], demeurant [Adresse 2] – [Localité 1]

Représenté par la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocats postulants au barreau d’ALBERTVILLE

Représenté par la SCP KUHN, avocats plaidants au barreau de PARIS

S.E.L.A.S. GEXPERTISE CONSEIL, dont le siège social est situé [Adresse 4] – [Localité 7]

Représentée par la SCP COUTIN, avocats postulants au barreau d’ALBERTVILLE

Représentée par la SELARL LERICHE CABINET D’AVOCATS, avocats plaidants au barreau de LYON

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Date de l’ordonnance de clôture : 21 Octobre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 26 novembre 2024

Date de mise à disposition : 11 mars 2025

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Composition de la cour :

— M^me Hélène PIRAT, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

La résidence '[Adresse 10]', implantée au sein de la station de ski [Adresse 9], sur la commune de [Localité 5], constitue un vaste ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, comprenant 14 bâtiments contigüs, désignés de 'A’ à 'N', à usage commercial, d’habitation et de garage, reliés par une galerie commerciale en front de neige. Les lots à destination commerciale d’hôtellerie et de résidences hôtelières, répartis entre les bâtiments A, B, F et G, forment deux unités hôtelières dénommées '[11]' et '[8]'.

Au cours l’année 2012, la SCI Pierre Blanche, aujourd’hui devenue la société Hlbc Promotion, a entrepris d’importants travaux de restructuration de ces deux unités hôtelières dont elle était propriétaire, et qui étaient données à bail commercial à la société Maeva Pierre et Vacances, après avoir obtenu une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires le 29 décembre 2011.

Dans le cadre de ces travaux, la SCI Pierre Blanche a confié en mai 2012 à la société Gexpertise Conseil, géomètres-expert, l’élaboration d’un projet de modification de l’état descriptif de division de l’ensemble immobilier [Adresse 10]. Et sur sur cette base, un acte modificatif du règlement de copropriété a été reçu par Me [L] [LE], notaire à [Localité 1], le 29 novembre 2012, aboutissant à la constitution de 76 lots à usage d’appartement, qui ont été revendus à différents acquéreurs dans le cadre d’un 'pack fiscal’ impliquant pour chacun d’entre eux la régularisation d’un bail commercial avec la société JPS Menuires.

Se plaignant notamment de ce que, sous couvert des simples travaux de réhabilitation autorisés, la SCI Pierre Blanche aurait porté atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble, modifié la destination de ce dernier et annexé des parties communes, dont une partie aurait été revendue à différents acquéreurs, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, la société GSI, a fait assigner en référé-expertise l’ensemble des copropriétaires de la résidence, son ancien syndic, ainsi que la société Gexpertise Conseil et Maître [L] [LE].

M. [DR] [J], expert désigné par ordonnance en date du 19 novembre 2019, a déposé son rapport définitif le 11 juillet 2022.

Par actes des 13, 14, 15, 16, 19, 22, 23, 29 et 30 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] a fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Albertville la société Hlbc Promotion, anciennement dénommée SCI Pierre Blanche, la société Gexpertise Conseil, Me [L] [LE], ainsi que M. [KS] [V], M. [B] [D], Mme [N] [U], M. [Z] [H], M. [X] [W], M. [E] [I], Mme [OL] [JN] épouse [I], M. [A] [S], M. [FH] [O], Mme [UJ] [P] épouse [O], M. [C] [RO], Mme [YD] [MI] divorcée [RO], M. [HK] [RC], Mme [K] [R] épouse [RC], M. [Y] [ST], Mme [M] [ZU] épouse [ST], M. [F] [UW] et la société Cap Au Sud, acquéreurs des lots issus de la division litigieuse, afin d’obtenir la remise en état des parties communes affectées par les travaux illégaux ainsi que l’allocation de dommages et intérêts.

Par ordonnance du 14 mars 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Albertville, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, a :

— Débouté M. [E] [I], Mme [OL] [JN] épouse [I] de leur demande de communication de pièces ;

— Débouté M. [B] [D], Mme [N] [U], M. [Z] [H], M. [E] [I], Mme [OL] [JN], M. [A] [S], M. [FH] [O], Mme [UJ] [P] épouse [O], M. [HK] [RC], Mme [K] [R] épouse [RC], M. [Y] [ST], Mme [M] [ZU] épouse [ST], M. [F] [UW] et la société Cap Au Sud de leurs fins de non-recevoir ;

— Rejeté les fins de non-recevoir soulevées par la société Hlbc Promotion au titre de l’autorité de chose jugée et de la prescription ;

— Déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] à l’encontre de la société HIbc Promotion au titre de la réparation du préjudice résultant du modificatif au règlement de copropriété et l’état descriptif de division du 29 novembre 2012 ayant conduit à la sur-évaluation des charges de certains copropriétaires ;

— Déclaré irrecevables les actions dirigées contre Me [L] [LE] et la société Gexpertise Conseil ;

— Mis hors de cause Me [L] [LE] et la société Gexpertise Conseil ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires dc la résidence [Adresse 10] aux dépens du présent incident,

— Autorisé M^e Viard et Jastrzeb-Senelas, avocats, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elles ont fait l’avance sans avoir reçu provision ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] à payer à Me [L] [LE] la somme de 2 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] à payer à la Selas Gexpertise Conseil la somme de 2 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] à payer à la Sas Hlbc Promotion la somme 2 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté M. [B] [D], Mme [N] [U], M. [Z] [H], M. [E] [I], Mme [OL] [JN] épouse [I], M. [A] [S], M. [FH] [O], Mme [UJ] [P] épouse [O], M. [HK] [RC], Mme [K] [R] épouse [RC], M. [Y] [ST], Mine [M] [ZU] épouse [ST], M. [F] [UW] et la société Cap Au Sud de leurs fins de non-recevoir et de leur demande d’indemnité pour frais irrépétibles ;

— Renvoyé la cause et les parties à l’audience de mise en état électronique du jeudi 13 juin 2024 pour conclusions de la société Hlbc Promotion.

Au visa principalement des motifs suivants :

il est justifié de la publication de l’assignation pour chacun des lots visés par les demandes de remise en état et cette formalité était en tout état de cause inutile, dès lors qu’aucune demande d’annulation d’actes emportant cession ne se trouve formulée ;

la demande principale de remise en état des lieux ne se heurte nullement à l’autorité de la chose jugée tirée du protocole d’accord conclu le 28 novembre 2012, dès lors qu’aux termes de ce dernier, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] n’a en aucun cas renoncé à contester en justice devant les juridictions du fond les travaux de rénovation réalisés par la SCI Pierre Blanche ;

en admettant qu’elle ne soit pas soumise, en tant qu’action réelle, à une prescription trentenaire, la demande de remise en état formée par le syndicat des copropriétaires n’est pas prescrite, puisque le délai de dix ans prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi Elan, a été interrompu par l’assignation en référé-expertise, qui portait sur le même objet à savoir la problématique de la régularité des travaux entrepris par la SCI Pierre Blanche et de leurs conséquences sur les parties communes, la destination et l’aspect extérieur de l’immeuble ;

le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] dispose d’un intérêt à agir contre M. [B] [D], Mme [N] [U], M. [KS] [V], M. [A] [S], M. [FH] [O], Mme [UJ] [P] épouse [O], M. [Y] [ST], Mme [M] [ZU] épouse [ST], [F] [UW] et la société Cap Au Sud dont il est démontré par les fiches immobilières, les attestations notariales et les actes de vente, qu’ils ont acquis des lots de copropriété au sein de la résidence [Adresse 10], et plus particulièrement les lots de copropriété qui auraient été l’objet des travaux irréguliers dénoncés par le syndicat des copropriétaires ;

le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] ne justifiant d’aucun intérêt à agir pour la réparation de préjudices qui sont subis par seulement certains copropriétaires, il sera déclaré irrecevable à agir à l’encontre de la société Hlbc Promotion au titre de la réparation du préjudice résultant du modificatif au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division du 29 novembre 2012 ayant conduit à la surévaluation des charges de certains copropriétaires ;

les demandes indemnitaires formées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] contre Me [L] [LE] et la société Gexpertise Conseil apparaissent prescrites, le délai de prescription quinquennal ayant commencé à courir à compter du courrier du 27 décembre 2012, par lequel il a eu connaissance de l’acte modificatif dressé le 29 novembre 2012, qui lui permettait de se rendre compte des irrégularités commises.

Par déclaration au greffe du 25 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] a interjeté appel de cette décision en ce qu’elle a :

— Déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] a l’encontre de la société HIbc Promotion au titre de la réparation du préjudice résultant du modificatif au règlement de copropriété et l’état descriptif de division du 29 novembre 2012 ayant conduit à Ia sur-évaluation des charges de certains copropriétaires ;

— Déclaré irrecevables les actions dirigées contre Me [L] [LE] et la société Gexpertise Conseil ;

— Mis hors de cause Me [L] [LE] et la société Gexpertise Conseil ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires dc la résidence [Adresse 10] aux dépens du présent incident,

— Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] à payer à Me [L] [LE] la somme de 2 000 euros, en application de I’ article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] à payer à la société Gexpertise Conseil la somme de 2 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] à payer à la société Hlbc Promotion la somme 2 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration au greffe du 29 mars 2024, la société Hlbc Promotion a également a interjeté appel de cette décision en ce qu’elle a rejeté les fins de non recevoir qu’elle a soulevées au titre de l’autorité de la chose jugée et de la prescription.

Ces deux instances ont été jointes à l’audience du 26 novembre 2024, sous le n°24/00427.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures du 3 juillet 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] sollicite l’infirmation des chefs critiqués de la décision et demande à la cour, statuant à nouveau, de :

— Débouter la société Gexpertise, Me [LE] et la société HLBC Promotion de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— Condamner in solidum la société Gexpertise, Me [LE] et la société HLBC Promotion à lui payer la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner in solidum la société Gexpertise, Me [LE] et la société HLBC Promotion aux entiers dépens au profit de M^e Bollonjeon, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, il fait notamment valoir que :

' il n’a pu avoir connaissance des fautes commises par la société Gexpertise et le notaire qu’à compter de la nomination d’un administrateur provisoire, M. [T], et la transmission de son rapport, le 10 janvier 2018 ;

' l’étendue de l’annexion des parties communes n’a été mise en exergue que par le rapport de M. [J], et les erreurs dans la répartition des charges que par l’expertise de M. [GY] ;

' le point de départ du délai de prescription quinquennal ne peut être situé au jour de la notification du modificatif par le notaire, comme l’a retenu le premier juge, ni lors des assemblées générales des 27 décembre 2012, 27 décembre 2013 et 11 juillet 2014, au cours desquelles seules des informations parcellaires sur les irrégularités commises avaient été révélées;

' l’action indemnitaire formée à l’encontre de la société Gexpertise et du notaire n’est ainsi pas prescrite ;

' il n’a jamais renoncé, par la signature du protocole d’accord du 28 novembre 2012, à agir au fond, son désistement ne portant sur son action en référé ;

' ce protocole, qui ne contenait du reste aucune description exhaustive des travaux emportant emprise sur les parties communes, n’a jamais été ratifié par l’assemblée générale des copropriétaires ni exécuté par la société Hlbc Promotion ;

' l’action aux fins de remise en état engagée à l’encontre de cette société suite à un acte d’appropriation des parties communes s’analyse en une action réelle, soumise à une prescription trentenaire, et en tout état de cause, la prescription décennale de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut être acquise dès lors que le délai a été interrompu par l’assignation en référé-expertise de juillet 2019 ;

' en sa qualité de gardien des parties communes, il est fondé à solliciter une répartition des charges conforme aux dispositions légales d’ordre public et a donc qualité à agir contre la société Hlbc Promotion en réparation du préjudice résultant du modificatif au règlement de copropriété, dès lors que ce préjudice affecte la collectivité des copropriétaires dans son ensemble, et non uniquement certains copropriétaires.

Par dernières écritures du 3 juin 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société HLBC Promotion demande quant à elle à la cour de :

— Confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

— Déclaré irrecevable le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 10] car dépourvu de la qualité à agir qui concerne la demande de dommages intérêts de 350 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du modificatif au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division du 29 novembre 2012 ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 10] à payer à la société HLBC la somme de 2000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Réformer la décision entreprise, et statuant à nouveau,

— Déclarer irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 10] à son encontre anciennement SCI Pierre Blanche pour se heurter à l’autorité de la chose jugée en dernier ressort tendant à :

— Condamner in solidum la société HLBC Promotion, M. [G] [V], M. [B] [D], [RC], la société Cap Au Sud, M. [FH] [O], Mme [UJ] [O], M. [C] [RO] et Mme [YD] [RO] à remettre les lieux constituant aujourd’hui les lots 1955, 1956, 1957, 1958, 1959 ainsi que les terrasses des lots 1964, 1965 et 1966, dans leur état antérieur, ce compris les baies vitrées, dans les règles de l’art, et à restituer les parties communes annexées, dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 250 euros par jour de retard ;

— Condamner la société HLBC Promotion à remettre les lieux dans lesquels elle a effectué des travaux sans autorisation de l’assemblée générale touchant aux parties communes, dans leur état antérieur, dans les règles de l’art, et à restituer les parties communes annexées, dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 250 euros par jour de retard ;

— Condamner la société HLBC Promotion in solidum avec Me [LE], la Sté Gexpertise Conseil et les copropriétaires [RC], [V], [W], [U] et [D] à payer les sommes de 133 072 euros, 129 307euros, 92 856 euros, 97 302 euros et 192 816 euros;

— Condamner la société HLBC Promotion à payer au Syndicat des copropriétaires, à titre de dommages et intérêts, les sommes de 165 442 euros (concernant les travaux d’étanchéité et de serrurerie), 26 138 euros (concernant la création d’un nouvel escalier d’accès aux pistes), 50 931 euros (concernant l’étanchéité du quai de déchargement) et 120 001 euros (concernant la détérioration de l’enrobé de la route d’accès aux parkings);

— Condamner la société HLBC Promotion in solidum avec Maître [L] [LE] et la Sté Gexpertise à payer au Syndicat des copropriétaires les sommes de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de l’atteinte à la destination de l’immeuble, et 350.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du modificatif au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division du 29 novembre 2012 ;

— Déclarer prescrites les mêmes demandes ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 10] à lui payer la somme supplémentaire à hauteur d’appel de 5000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance et d’appel, dont distraction au profit de M^e Nathalie Viard, avocate, aux offres et affirmations de droit.

Au soutien de ses prétentions, elle fait notamment valoir que :

' le protocole d’accord du 28 novembre 2012 avait pour objet de régler l’ensemble des problèmes soulevés par les travaux qu’elle avait alors entrepris, et qui avaient donné lieu à une action en référé-expertise du 6 novembre 2012, dont le syndicat des copropriétaires s’est ensuite désisté ;

' par la signature de ce protocole, qui a ensuite été ratifié par l’assemblée générale des copropriétaires le 27 décembre 2013, le syndicat a renoncé à contester les travaux réalisés, de sorte que son action se heurte à l’autorité de la chose jugée ;

' dès lors qu’il lui est reproché une violation du règlement de copropriété, les demandes qui sont formées à son encontre se trouvent soumises à la seule prescription décennale de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;

' cette prescription se trouve acquise puisque le délai a commencé à courir en novembre 2012 et n’a pu être interrompu par l’assignation en référé-expertise, en l’absence de lien entre la mission demandée à l’expert et les prétentions formulées dans la saisine du fond de la juridiction le 13 décembre 2022 ;

' le syndicat des copropriétaires n’a pas qualité pour agir en réparation d’un préjudice, lié à une surévaluation des charges, qui n’est subi que par certains copropriétaires.

Dans ses dernières conclusions du 14 mai 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Me [L] [LE] demande à la cour de :

— Confirmer l’ordonnance rendue par le Juge de la mise en état du 14 mars 2024 (RG n°23/00093) en ce qu’elle a déclarée irrecevable comme prescrite l’action intentée à son encontre ;

En conséquence,

— Condamner Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le notaire fait notamment valoir que :

' dès la réception du modificatif de l’état descriptif de division, le 27 décembre 2012, le syndicat des copropriétaires avait connaissance de tous les faits lui permettant d’agir ;

' c’est cette date qui constitue le délai de prescription quinquennal auquel se trouve soumise l’action indemnitaire formée à son encontre, laquelle se trouve donc nécessairement prescrite.

Par dernières écritures du 22 juillet 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Gexpertise Conseil demande à la cour de :

— Confirmer l’ordonnance du juge de la mise en état en date du 14 mars 2024 en ce qu’elle a déclaré irrecevables les actions dirigées à son encontre et l’a mis hors de cause ;

— Déclarer, en toute hypothèse, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 10] irrecevable en ses demandes à son encontre ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 10] à lui payer, en cause d’appel, la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Le condamner en tous les dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait notamment valoir que :

' le syndicat des copropriétaires a bien eu connaissance, dès la réception de l’acte modificatif de l’état descriptif de division, des erreurs qu’il lui impute, ce qui lui permettait d’exercer une action à son encontre ;

' l’assignation en référé du 6 novembre 2012 faisait du reste déjà référence à une appropriation des parties communes ;

' l’action indemnitaire formée à son encontre était ainsi déjà prescrite à la date du référé-expertise du 5 juillet 2019.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 21 octobre 2024 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 26 novembre 2024.

Motifs de la décision

I – Sur la recevabilité de la demande principale de remise en état des lieux

1°) Sur la fin de non recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée

Aux termes de l’article 2052 du code civil, 'la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la pousuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet'. L’article 2049 du même code précise quant à lui que 'les transactions ne règlent que les différends qui s’y trouvent compris, soit que les parties aient manifesté leur intention par des expressions spéciales ou générales, soit que l’on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé'.

En l’espèce, le protocole transactionnel qui a été conclu le 28 novembre 2012 entre le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 10], alors représenté par son syndic, la société Régie de Vendin, la Sci Pierre Blanche et M. [NZ] [XR], président du conseil syndical, stipule en son article 4, au titre des engagements vis-à-vis des procédures en cours :

' Le Syndic s’engage à se désister sans délai de l’instance en référé (et non de l’action) qu’il a engagée à l’encontre de la SCI, instance rappelée dans l’exposé préalable ci-avant.

Il s’interdit toute action en référé concernant les travaux de rénovation réalisés par la SCI, jusqu’à la présentation en assemblée générale des copropriétaires des demandes d’autorisations ou de ratifications des travaux effectués par la SCI, sauf en cas de forme majeure avérée'.

Force est de constater que, comme l’a relevé le premier juge, il ne peut en aucun cas être induit de ces dispositions la moindre renonciation du syndicat des copropriétaires à exercer une action au fond tendant à remettre en cause les travaux de rénovation entrepris par la SCI Pierre Blanche. Son engagement ne porte en effet que sur le désistement de l’instance en référé, qu’elle avait engagée quelques jours auparavant, et non de son action.

Par ailleurs, la renonciation du syndicat ne porte que sur une action en référé, et non au fond, et pendant une durée déterminée, à savoir jusqu’à la présentation en assemblée générale des demandes d’autorisations ou de ratifications des travaux effectués par la SCI.

La lecture de l’exposé préalable du procole litigieux, qui se réfère notamment à un compte-rendu d’une réunion du conseil syndical du 30 août 2012, au cours de laquelle ont été évoqués l’ensemble des éléments du litige opposant les parties, démontre en outre clairement que l’accord s’inscrit dans la volonté commune d’éviter un arrêt des travaux en cours en raison de l’expertise qui pourrait être ordonnée, ce qui serait préjudiciable à l’ensemble des parties, notamment au regard des dommages et intérêts qui pourraient alors être réclamés par la SCI Pierre Blanche au syndicat des copropriétaires.

La protocole acte ainsi uniquement le désistement de l’instance en référé-expertise en cours, mais ne tend en aucun cas à donner un blanc-seing définitif à la SCI Pierre Blanche pour l’ensemble des travaux qu’elle a entrepris, et qui n’étaient du reste pas achevés à cette époque. Ainsi, au cours de la réunion précitée du 30 août 2012, le syndic a estimé 'clairement que l’arrêt des travaux n’est donc pas la bonne solution pour l’intérêt général, d’autant que la fin des travaux ne retire absolument pas à la copropriété le droit de demander par la suite la remise en état de ce qui n’aurait pas été autorisé et qui ne lui conviendrait pas'.

Il convient d’observer, enfin, que la SCI Pierre Blanche n’a pas respecté les obligations mises à sa charge dans le protocole, puisqu’elle devait, aux termes de l’article 10, céder au syndicat des copropriétaires deux lots, à un euro symbolique, et qu’elle n’a engagé aucune démarche en ce sens, sans qu’elle ne puisse imputer l’absence de réalisation d’une telle vente à l’inertie du requérant, s’agissant d’une obligation qui pesait sur elle.

Par conséquent, la fin de non recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée qui serait attachée à la signature du protocole d’accord du 28 novembre 2012 ne pourra qu’être rejetée et l’ordonnance entreprise confirmée de ce chef.

2°) Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription

Selon une jurisprudence constante, l’action aux fins de remise en état engagée par le syndicat des copropriétaires contre l’un des copropriétaires constitue une action réelle immobilière, soumise à une prescription trentenaire de l’article 2227 du code civil, lorsqu’elle vise un acte d’appropriation des parties communes, et une action personnelle, soumise à la prescription spéciale prévue à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, lorsqu’elle tend uniquement à faire respecter le règlement de copropriété (voir notamment, pour une application de ces principes : Cour de cassation, Civ 3ème, 11 janvier 1989, n°87-13.605, Bull 89 III, n°11; et plus récemment : Civ 3ème, 8 octobre 2015, n°14-16.690 et Civ 3ème, 22 octobre 2020, n°19-12.588).

En l’espèce, il convient d’observer que l’action aux fins de remise en état qui est formée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 10] vise à la fois des actes d’appropriation des parties communes (consistant notamment dans la vente par la SCI Pierre Blanche de parties communes générales sur lesquelles elle ne bénéficiait que d’une jouissance privative, dans la création d’une piscine à travers une emprise dans des vides sanitaires, ou encore dans la création d’une laverie à travers une emprise sous le quai de déchargement…) et des actes qui s’analysent comme des violations du règlement de copropriété (changement de destination de l’immeuble, réalisation de travaux excédant l’autorisation donnée…).

En tout état de cause, comme l’a relevé le premier juge, l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la loi Elan du 23 novembre 2018, prévoyait que 'les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent par un délai de dix ans'.

Si la loi Elan a porté ce délai à cinq ans,cette prescription réduite n’a commencé à courir que du jour de son entrée en vigueur, sans que la durée totale puisse excéder le délai prévu par la loi antérieure, conformément à la jurisprudence constante en cette matière (Cour de cassation, Civ 3ème, 22 octobre 2008, n°07-15.583). De sorte qu’en l’espèce, et quelque soit le point de départ retenu par les parties, entre décembre 2012 et janvier 2018, l’action personnelle engagée par le syndicat des copropriétaires se trouve nécessairement soumise à une prescription décennale.

Or, force est de constater que l’assignation en référé-expertise de juillet 2019 a bien interrompu, avant son expiration, le délai de dix ans dont disposait le syndicat pour agir. Il est en effet manifeste que cette instance, ayant abouti à l’ordonnance de référé du 19 novembre 2019, désignant M. [J] en qualité d’expert, avait bien le même objet que celle engagée au fond en décembre 2022, puisqu’elle portait sur la régularité des travaux entrepris par la Sci Pierre Blanche et leurs conséquences sur les parties communes. Il était d’ailleurs demandé expressément à l’expert d’examiner la remise en état des parties communes et l’évaluation des préjudices.

En conséquence, l’action principale aux fins de remise en état qui est formée par le syndicat des copropriétaires n’apparaît pas prescrite. L’ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef.

II – Sur la recevabilité des demandes indemnitaires formées contre la société Hlbc Promotion

1°) Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription

Les demandes de dommages et intérêts qui sont formées par le syndicat des copropriétaires contre la société Hlbc se trouvent soumises, comme il a été précédemment exposé, à la prescription décennale de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la loi Elan du 23 novembre 2018.

Quelque soit la date à laquelle il ait commencé à courir, au cours de l’année 2012, ce délai de dix ans a été régulièrement interrompu par l’assignation en référé-expertise intervenue en juillet 2019, qui portait en particulier sur les manquements contractuels pouvant être imputés à ce copropriétaire.

La fin de non recevoir tirée de la prescription ne pourra donc qu’être écartée.

2°) Sur le défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, 'le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble'.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 10] réclame à la société Hlbc, aux termes de son assignation, une somme de 350 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du modificatif au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division du 29 novembre 2012, expliquant que le nombre de tantièmes attribué par cet acte aux acquéreurs de la société Pierre Blanche était sous-évalué, ce qui a conduit les autres copropriétaires de l’immeuble à supporter un ratio de charges plus élevé. Ainsi que l’a relevé le premier juge, le requérant n’apporte aucune précision sur le mode de calcul adopté pour aboutir à l’indemnité qu’il réclame pour ce motif.

Comme il le fait observer, le syndicat des copropriétaires a qualité pour défendre les parties communes dont il est le gardien et pour obtenir, dans cette optique, la mise en oeuvre d’une répartition des charges qui soit conforme aux dispositions légales qui sont d’ordre public, étant observé qu’une telle répartition concerne la copropriété dans son ensemble.

Pour autant, le seul préjudice dont le requérant fait état dans son assignation au soutien de cette demande indemnitaire porte sur des charges plus élevées qui auraient été indûment supportées par certains copropriétaires. Il n’invoque ainsi aucun préjudice personnel qu’il aurait subi, et qui consisterait en une perte de contributions aux charges ou à la nécessité d’engager des dépenses supplémentaires.

Ainsi, le syndicat ne justifie d’aucune qualité pour agir en réparation d’un préjudice qui n’est subi que par certains des copropriétaires de la résidence, de sorte que sa demande indemnitaire, telle qu’elle est formulée dans son assignation à l’encontre de la société Hlbc sera déclarée irrecevable pour ce motif.

III – Sur la prescription des demandes indemnitaires formées contre le notaire

Aux termes de l’article 2224 du code civil, 'les actions personnelles et mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer'.

Les fautes qui sont imputées par le syndicat des copropriétaires à Me [L] [LE], et qui seraient selon lui de nature à engager sa responsabilité délictuelle, consistent à avoir :

— établi et publié, sur la base des travaux réalisés par la société Gexpertise, un modificatif au règlement de copropriété portant atteinte à la destination de l’immeuble et un état descriptif de division erroné, sans approbation de l’assemblée générale des copropriétaires, et sans vérifier la régularité de l’opération de réunion/division de lots qui était entreprise par la société Pierre Blanche, laquelle ne se faisait pas à périmètre constant mais aboutissait à l’appropriation de parties communes ;

— prêté ensuite son concours à des ventes de biens intégrant des surfaces correspondant à des parties communes.

Le requérant prétend n’avoir découvert l’ampleur des emprises réalisées sur les parties communes, et n’avoir ainsi eu pleinement conscience des faits dommageables, dans des conditions lui permettant d’exercer son action en responsabilité, que suite au dépôt du rapport de l’administrateur provisoire en janvier 2018, ou des rapports respectivement établis ensuite par M. [J] le 11 juillet 2022 et par M. [GY], géomètre, le 13 décembre 2022, ce dernier ayant été désigné par ordonnance de mise en état du 17 septembre 2020 dans une autre instance pendante devant le tribunal judiciaire d’Albertville afin notamment de procéder au mesurage des lots des bâtiments A, B, F et G et proposer une nouvelle grille de répartition des charges.

M. [JB] [T], désigné en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété par ordonnance du 13 juillet 2017 suite à la démission de la société Régie de Vendin, explique effectivement dans son rapport de janvier 2018 qu’il ne lui est pas possible de faire 'l’inventaire exhaustif des exactions commises par la SCI Pierre Blanche'.

Il relève cependant que 'dès l’engagement des travaux, il est rapidement apparu que la SCI Pierre Blanche ne respectait sa demande initiale, d’autres travaux de plus grande ampleur, non mentionnés sur les plans étaient engagés, comme des percements de dalle, la construction d’une piscine à l’intérieur des locaux de l’hôtel, travaux touchant à la structure de l’immeuble ou à l’harmonie des façades, mais aussi à l’extension du restaurant de l’hôtel par emprise sur un terrain partie commune de la copropriété'. Le rapport de l’administrateur déplore dans ce contexte l’inertie de l’ancien syndic pour mettre fin à ces dérives, qui a laissé libre cours à la SCI de poursuivre ses travaux, incluant la création sur l’emplacement de l’ancien restaurant de l’hôtel (parties communes à usage privatif) de cinq appartements qui seront ensuite vendus.

Or, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est représenté par son syndic dans tous les actes civils. De sorte qu’il doit nécessairement être considéré qu’il était en possession de l’ensemble des informations qui ont été transmises à la société Régie de Vendin au cours des années 2012 et 2013.

Force est de constater, à cet égard, que les appropriations de parties communes, qui ont été entérinées par l’acte modificatif du règlement de copropriété dressé par Me [LE] le 29 novembre 2012, étaient clairement connues du syndic dès avant l’établissement de cet acte, puisque de nombreux constats d’huisier ont été dressés au cours de l’année 2012 à l’initiative de la société Régie de Vendin, et que l’assignation en référé-expertise du 7 novembre 2012 (ayant abouti à un désistement d’instance suite au protocole d’accord du 28 novembre 2012) mentionne expressément que les travaux exécutés par la SCI Pierre Blanche constituent une appropriation des parties communes, portent atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble et bouleversent l’équilibre de la copropriété.

Le compte-rendu de la réunion du conseil syndical qui s’est tenue le 30 août 2012, tel qu’il se trouve repris dans le protocole d’accord précité, fait également état de la réalisation de travaux non conformes par rapport à l’autorisation donnée le 29 novembre 2011, ainsi que de la commercialisation 'à la découpe’ de locaux, générant 74 nouveaux copropriétaires.

Il convient d’observer, en outre, que la création de cinq appartements en remplacement du bar-restaurant, qui avait été construit en 1998 par l’hôtelier sur l’emprise d’une partie commune dont il avait la jouissance exclusive, faisait partie intégrante des travaux critiqués par le syndic et était bien connue de ce dernier, dès avant l’établissement, par Me [LE], de l’acte modificatif du règlement de copropriété du 29 novembre 2012.

Il ne peut qu’être constaté, dans ce contexte, que le syndicat des copropriétaires disposait, dès la transmission de cet acte, le 27 décembre 2012, de tous les éléments lui permettant d’exercer son action en responsabilité contre le notaire du fait des erreurs commises dans sa rédaction.

Du reste, le syndic a clairement indiqué ensuite, lors de l’assemblée générale du 27 décembre 2013, lors de laquelle l’approbation de l’acte modificatif a été soumis aux copropriétaires, au point n°22 de l’ordre du jour, que cet acte contenait des erreurs, portant notamment 'sur les nouveaux lots n°1955 à 1959, qui ne sont en réalité pas issus de la division du lot d’origine n°957, mais d’une extension créée initialement pour accueillir le restaurant aujourd’hui supprimé. Cette extension n’avait à l’époque pas reçu de tantièmes, mais faisait l’objet d’une convention afin de compenser forfaitairement les charges'. Ce qui démontre que les erreurs qui sont imputées à Me [LE] dans le cadre de la présente instance, ainsi que leurs conséquences dommageables pour la copropriété, étaient à cette date déjà parfaitement appréhendées et connues du syndic.

Quant aux ventes immobilières auxquelles le notaire a ensuite prêté son concours, suite à la division des lots litigieuse, opérée sur des parties communes, elles ont été conclues entre le 14 décembre 2012 et le 31 décembre 2013. De sorte que le point de départ du délai quiquennal doit être fixé au plus tard à cette dernière date.

Force est ainsi de constater, en conséquence, que la prescription de cinq ans applicable à l’action indemnitaire formée à l’encontre de Me [LE] se trouvait nécessairement acquise au jour du premier acte interruptif constitué par l’assignation en référé de juillet 2019.

IV – Sur la prescription des demandes indemnitaires formées contre la société Gexpertise Conseil

L’action indemnitaire qui est formée par le syndicat des copropriétaire à l’encontre de la société Gexpertise Conseil, sur un fondement délictuel, se trouve également soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil.

La requérante impute à cette société des fautes dans l’élaboration du projet modificatif de l’état descriptif de division, qui a ensuite été entériné par Me [LE] aux termes de l’acte dressé le 28 novembre 2012.

Cet acte mentionne expressément que le projet, annexé à sa minute, a été élaboré par la société Gexpertise Conseil, dont les coordonnées se trouvent précisées.

Le même raisonnement que celui adopté pour le notaire doit ainsi conduire à considérer que, comme il a été précédemment exposé, le syndicat des copropriétaires disposait, dès la transmission de cet acte, le 27 décembre 2012, ou au plus tard lors de l’assemblée générale du 31 décembre 2013, de tous les éléments lui permettant d’exercer son action en responsabilité contre la société Gexpertise Conseil du fait des erreurs qu’il lui impute.

Par conséquent, la prescription de cinq ans applicable à cette action indemnitaire se trouvait nécessairement acquise au jour du premier acte interruptif constitué par l’assignation en référé de juillet 2019.

En définitive, l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Albertville le 14 mars 2024 ne pourra qu’être confirmée dans l’ensemble de ses dispositions entreprises.

V – Sur les mesures accessoires

En tant que partie perdante, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 10] sera condamné aux dépens exposés en cause d’appel, avec distraction au profit de M^e Nathalie Viard, avocate, ainsi qu’à payer à Maître [L] [LE] et à la société Gexpertise Conseil, dont les mises hors de cause ont été confirmées, la somme de 1 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en cause d’appel.

Les autres demandes formées à ce titre seront par contre rejetées.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Albertville le 14 mars 2024,

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 10] aux dépens exposés en cause d’appel, avec distraction au profit de M^e Nathalie Viard, avocate,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 10] à payer à Maître [L] [LE] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en cause d’appel,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 10] à payer à la société Gexpertise Conseil la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en cause d’appel,

Rejette les autres demandes formée à ce titre.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Myriam REAIDY, Conseillère, en remplacement de M^me Hélène PIRAT, Présidente régulièrement empêchée et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 11 mars 2025

à

la SELARL VIARD-HERISSON GARIN

la SELARL BOLLONJEON

la SCP MILLIAND THILL PEREIRA

la SCP COUTIN

Copie exécutoire délivrée le 11 mars 2025

à

la SELARL VIARD-HERISSON GARIN

la SCP MILLIAND THILL PEREIRA

la SCP COUTIN