COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 54G

Ch civ. 1-4 construction

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 30 MARS 2026

N° RG 23/00552

N° Portalis DBV3-V-B7H-VUVF

AFFAIRE :

S.C.I GENERALI COMMERCE I

C/

S.A.R.L. TMT, WILSON

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 29 Juin 2020 par le tribunal judiciaire de Nanterre

N° RG : 15/11098

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Charles GUIEN

M^e Nathalie PEYRON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TRENTE MARS DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

S.C.I GENERALI COMMERCE I

N° RCS de, [Localité 1] : 479 687 717

,

[Adresse 1]

,

[Localité 2]

Représentant : M^e Charles GUIEN de la SCP GUIEN LUGNANI & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0488

****************

INTIMÉE

S.A.R.L. TMT, WILSON

N° RCS de, [Localité 3] : 489 165 878

,

[Adresse 2]

,

[Localité 4]

Représentant : M^e Nathalie PEYRON de la SELARL DELSOL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0513

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 Janvier 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Fabienne TROUILLER, Présidente et Madame Séverine ROMI, Conseillère chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Fabienne TROUILLER, Présidente,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffière lors des débats : Madame Jeannette BELROSE,

FAITS ET PROCÉDURE

La société Sorif a entrepris en 2005 la construction d’un ensemble immobilier composé de logements, de locaux commerciaux et d’un parking public sur des terrains situés, [Adresse 3] et, [Adresse 4] à, [Localité 5] (92). Celui-ci a fait l’objet d’une division en volumes avec un parking souterrain, des logements en copropriété et des surfaces commerciales. Le bien immobilier a ensuite fait l’objet d’une vente en l’état de futur achèvement.

Sont intervenus à la construction :

— la société Sorif, maître d’ouvrage constructeur non réalisateur assurée en responsabilité décennale auprès de la société Covea risks aux droits de laquelle interviennent les sociétés Mutuelles du Mans Iard et Mutuelles du Mans assurances Mutuelles (ci-après « les MMA »),

— la société Sicra Île-de-France (ci-après « Sicra ») en qualité d’entreprise générale de travaux, assurée en RCD auprès de la société SMA,

— le cabinet d’architecte Epstein & Glaiman, maître d''uvre de conception,

— la société Sereb consultant, maître d''uvre d’exécution,

— la société Bureau Veritas, contrôleur technique,

— la société Thematec, bureau d’études techniques, chargée du lot climatisation, assurée auprès de la société Mutuelle des architectes français (ci-après « MAF »),

— la société ISCV, sous-traitant de la société Sicra, titulaire du lot plomberie-climatisation-ventilation mécanique contrôlée, assurée auprès de la société Allianz Iard (ci-après « Allianz »),

— la société Betrac, sous-traitant de la société Sicra, travaux d’isolation acoustique de l’aéroréfrigérant.

Par acte authentique du 22 décembre 2005, la société Sorif a vendu à la société GPA commerce devenue Generali commerce I (ci-après « Generali ») deux volumes représentant les surfaces commerciales et une partie du 1er sous-sol de l’ensemble immobilier.

L’acte de vente stipulait que la venderesse s’engageait à livrer à l’acquéreur des surfaces commerciales déjà prises à bail.

Le 23 décembre 2005, la société Sorif, agissant pour le compte de la société Generali a donné à bail à la société TMT, [M] (ci-après «, [M] ») des locaux commerciaux d’une surface de 555,10 m² pour y exploiter une activité de prêt-à-porter.

Le 16 juin 2006, l’ensemble immobilier a été réceptionné par le maître de l’ouvrage avec réserves.

Le 23 juin 2006, la société, [M], a pris possession des lieux. Avant l’ouverture du magasin, elle a constaté un dysfonctionnement de la climatisation.

Le 7 décembre 2009, le président du tribunal de grande instance de Nanterre a ordonné une mesure d’expertise pour l’examen de ces désordres. L’expert, M., [W], s’est adjoint les services de deux sapiteurs, MM., [A] et, [T], concernant respectivement les préjudices financiers et la valeur du droit au bail. Les opérations d’expertise ont été rendues communes à l’ensemble des intervenants à l’acte de construire et à leurs assureurs par plusieurs ordonnances.

Le rapport d’expertise a été déposé le 8 septembre 2014.

Par jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 18 avril 2017, les sociétés Sorif et MMA ont été condamnées in solidum à payer à la société Generali diverses sommes au titre des travaux et prestations intellectuelles, de l’assurance tous risques chantiers, des affichages de la déclaration préalable, des frais d’expertise préventive et des factures de la société Solvac pour le rinçage de la boucle d’eau de l’installation commune. Il a été procédé à un partage des responsabilités comme suit entre les sociétés :

— Thematec : 40 %,

— ISCV : 40 %,

— Betrac : 5 %,

— Sicra : 10 %,

— Sorif : 5 %.

Par acte du 21 juin 2015, la société, [M] et M., [H], [C], son gérant, ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Nanterre les sociétés Generali et Exaclim, intervenant climatisation, en paiement de diverses sommes, dont la perte de marge sur chiffre d’affaires, la perte de chance de cession de droit au bail, le surcoût de frais pendant l’expertise judiciaire, le préjudice moral et la résistance abusive.

Par acte du 3 décembre 2015 la société Generali a fait assigner les sociétés Sorif et Covea, son assureur, en jonction avec l’instance principale initiée par la société, [M] et M., [C].

Par actes du 12 septembre 2016, la société Sorif a fait assigner les sociétés Sicra, SMA, Thematec et MAF aux fins de les voir condamnées in solidum et la garantir de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre.

Par acte du 9 août 2018, la société SMA a fait assigner la société Allianz en qualité d’assureur de la société ISCV en garantie de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre.

Par actes du 5 septembre 2018 la société Thematec a fait assigner les sociétés Allianz, SMABTP, les liquidateurs des sociétés Exaclim et ISCV en indemnisation de son préjudice et en garantie des condamnations prononcées.

Le 21 novembre 2018, les instances ont été jointes.

Par jugement réputé contradictoire du 29 juin 2020 (31 pages), le tribunal judiciaire de Nanterre a :

— déclaré irrecevables les demandes des sociétés Sicra,, [M], Thematec et MAF à l’encontre de la SMABTP,

— déclaré irrecevables les demandes de la société, [M] à l’encontre des sociétés ISCV et Exaclim et/ou de leur liquidateur,

— déclaré irrecevables les demandes de la société Thematec à l’encontre de la société Exaclim et/ou de son liquidateur,

— déclaré irrecevables les demandes formées par la société Sicra et son assureur la société SMA à l’encontre de la société Exaclim, représentée par son liquidateur et de la société ISCV représentée par son liquidateur,

— condamné in solidum les sociétés Generali et Thematec à payer à la société, [M] les sommes de :

—  128 000 euros au titre de la perte de marge sur chiffre d’affaires,

—  280 000 euros en réparation de la perte de chance subie par la société, [M] de céder son droit à bail à la société Zara home,

—  11 584,01 euros HT au titre des surcoûts de maintenance,

—  7 038,03 HT au titre de la mise en place d’une installation provisoire à eau perdue,

— condamné la société Generali à payer à la société, [M] la somme de 10 000 euros en réparation de son inertie fautive,

— fixé le partage de responsabilité entre les intervenants dans les préjudices subis par la société, [M] de la façon suivante entre les sociétés :

— Thematec assurée par la société MAF : 45 %,

— ISCV représentée par son liquidateur M., [V], assurée auprès de la SMABTP : 45 %,

— Exaclim représentée par son liquidateur M., [P] : 10 %,

— dit que dans leurs recours entre eux, les intervenants responsables seraient garantis des condamnations prononcées à leur encontre, tant en principal et intérêts qu’au titre des dépens et des frais irrépétibles, à proportion du partage de responsabilité fixé par le tribunal,

— mis hors de cause la société Allianz,

— condamné in solidum les sociétés Sorif, MMA, assureur DO et CNR, Thematec, MAF, Sicra et SMA à garantir la société Generali de toutes condamnations prononcées à son encontre,

— condamné in solidum les sociétés MMA, assureur DO et CNR, Thematec, MAF, Sicra et SMA à garantir la société Sorif de toutes les condamnations prononcées à son encontre,

— condamné la société SMA à garantir la société Sicra des condamnations portées à son encontre,

— condamné in solidum les sociétés SMA, Thematec, MAF à garantir la société Sicra de toutes les condamnations prononcées à son encontre,

— débouté la société MAF de ses demandes à l’encontre des sociétés, [M] et Sicra,

— débouté la société Thematec de ses appels en garantie à l’encontre des sociétés, [M] et Sicra,

— dit que les compagnies d’assurance ne sont tenues au paiement des sommes que dans les limites contractuelles de leurs polices respectives,

— condamné in solidum les sociétés Generali, Sorif, MMA, Thematec et MAF aux dépens, en ce compris les frais de l’expert et de ses sapiteurs ainsi que les frais d’huissier à hauteur de 1 759,32 euros TTC, lesquels pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— rejeté toute autre demande,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Le tribunal a jugé que les parties déclarées irrecevables n’apportaient ni la preuve de la signification de leurs conclusions aux parties auxquelles elles avaient adressé leurs demandes, ni celle du dépôt de déclarations des créances.

Il a adopté les conclusions de l’expert retenant que la locataire avait dû installer du matériel de climatisation de substitution afin de porter remède aux températures excessives qui empêchait l’exploitation normale de la surface ouverte au public. Cela caractérisait ainsi le défaut de délivrance par le bailleur, à l’origine de la fermeture ponctuelle du local et de la grève du personnel.

Il a estimé qu’il ressortait de l’expertise que les désordres constatés avaient été directement à l’origine d’une impropriété manifeste des locaux à leur destination commerciale. Ainsi, ils avaient porté atteinte à la santé des salariés entraînant une exploitation très dégradée du commerce entraînant nécessairement une baisse du chiffre d’affaires, ne serait-ce que du fait de la fréquentation écourtée de la clientèle dans les locaux. Il en a déduit que la preneuse avait droit à réparation pour la perte de chiffre d’affaires sur le fondement d’éléments objectifs quantifiables tels qu’il résulte de l’expertise.

Il a considéré que les préjudices commerciaux subis par la société preneuse ne sauraient lui être imputables dans la mesure où il ne lui incombait pas de suppléer ni aux défaillances du système de climatisation, ni à l’absence de remède apportée par le bailleur.

Il a adopté l’estimation du sapiteur relative aux pertes d’exploitation en raison de désordres subis par la preneuse.

Il a jugé qu’en l’absence d’offre définitive, mais en présence de discussions largement entamées avec la société Zara home, la référence à des difficultés quant à l’obtention d’une solution aux problèmes de climatisation, permettait de retenir l’existence d’une perte de chance de la société, [M] de céder son droit au bail à la société Zara home. Ce préjudice a été calculé sur la base de la différence entre la valeur du droit au bail et son prix de cession à la société Burton avec un abattement de 30 %.

Sur les surcoûts supportés par la société, [M] au titre de la maintenance des installations, le tribunal a considéré que les travaux réalisés par la société, [M] pendant cinq ans et leur fréquence -11 interventions en quelques mois- excédaient le cadre des opérations de maintenance, mais avaient pour objet la recherche de l’origine des désordres et que la preneuse était bien fondée à en demander l’indemnisation au titre des surcoûts de maintenance.

Il a estimé que la prise en charge par la preneuse pendant l’expertise d’une installation provisoire à eau perdue rendue nécessaire par les dysfonctionnements de climatisation devait être indemnisée.

Le tribunal a considéré que si les dires adressés par la bailleresse à l’expert étaient « particulièrement nombreux ['] inutiles, répétitifs ou polémiques » (sic), il n’était pas établi qu’ils avaient ralenti le travail de l’expert et que ces échanges s’inscrivaient dans la mise en 'uvre par les parties et l’expert du principe du contradictoire.

Il a estimé que faute pour la bailleresse de s’expliquer sur les raisons pour lesquelles elle n’avait pas pris de mesure tendant ne serait-ce qu’à limiter les manifestations des dysfonctionnements du système de climatisation, qui rendait le local commercial impropre à sa destination, laissant à la preneuse l’initiative de préparation provisoire, s’opposant à cette installation alors qu’elle l’avait accordé à une autre enseigne de l’ensemble, elle avait caractérisé son inertie fautive.

Il a également adopté les conclusions de l’expert concernant l’imputabilité des désordres. Il a retenu qu’en sa qualité d’homme de l’art, le BET chargé de la conception du lot climatisation avait failli à sa mission. De plus, il a considéré que tel était également le cas de la société en charge de l’installation du système de refroidissement. Il en était ressorti qu’aucune des deux n’avaient respecté leurs obligations, que cela était abondamment démontré en présence de défaillances nombreuses, conséquentes, qui relevaient à la fois de malfaçons, de carences évidentes qui ont eu un rôle majeur dans la survenance des désordres. Il a également retenu la responsabilité de l’entreprise ayant réalisé les installations privatives à la demande et pour le compte de la preneuse, tout en modérant l’imputabilité de sa participation dans les désordres.

Il a estimé que le BET avait commis des fautes en lien direct avec les désordres établis dans l’expertise et que sa responsabilité devait être engagée.

Il a jugé, eu égard à la gravité des dysfonctionnements du système de refroidissement constatée par l’expert, que l’ouvrage n’était pas conforme à sa destination, que les désordres étaient de nature décennale et que la garantie décennale du maître d’ouvrage était mobilisable.

Il a retenu que le BET et l’entrepreneur général devaient garantir l’acquéreur de toutes condamnations prononcées à son encontre, cette dernière jouissant de tous les droits et actions attachés à la chose qui appartenait à son auteur et disposant contre les locateurs d’ouvrage d’une action contractuelle fondée sur un manquement à leur obligation.

Il a jugé qu’en présence de désordres de nature décennale, le maître d’ouvrage, condamné à indemniser l’acquéreur était recevable à exercer son recours contre le BET, l’entrepreneur général et son sous-traitant, leur responsabilité dans la survenance des désordres ayant été mise en évidence lors de l’expertise.

Il a estimé que la responsabilité de l’entrepreneur général ayant été mise en évidence, son assureur la société SMA devait la garantir des condamnations prononcées à son encontre.

Il a jugé que les manquements et fautes contractuelles du BET engageaient sa responsabilité à l’égard de l’entrepreneur général.

Il a mis hors de cause la société Allianz et déclaré irrecevables les demandes de la société Sicra à l’égard de la SMABTP pour ne pas lui avoir été signifiées.

Le tribunal a considéré que la société SMA était bien fondée à demander la garantie du BET et de son assureur la société MAF mais pas celle de l’installateur des équipements privatifs, la société Exaclim, ni celle de la preneuse qui n’encouraient aucune responsabilité de son fait.

Il a jugé qu’aucune imputabilité ne pouvait être retenue contre la preneuse que seul le fondement délictuel pouvait être invoqué contre le BET et l’entrepreneur général et qu’aucun manquement à l’encontre de ce dernier n’étant démontré, ce dernier n’étant pas tenu des dommages envers les tiers provoqués par son sous-traitant, il ne devait pas sa garantie.

Il a considéré que si la responsabilité de l’entrepreneur général avait été retenue aux termes du jugement du 18 avril 2017 au titre des désordres immatériels, le jugement de 2020 ne retenait aucune imputabilité à l’encontre de celui-ci, si bien que l’assureur du BET ne pouvait prospérer en sa demande de garantie.

Concernant l’action à l’encontre de l’assureur du sous-traitant, le tribunal a estimé que le cumul d’assurance n’étant pas possible, seule la garantie souscrite auprès de la SMABTP se trouvait applicable au titre des dommages immatériels et non celle de la société Allianz mise hors de cause.

Il a jugé que la garantie des assureurs du maître d’ouvrage CNR était mobilisable de même que celle de l’assureur du BET dans les limites de la police souscrite.

Enfin, il a estimé que la demande formulée par la preneuse contre l’assureur du sous-traitant ne pouvait aboutir mais qu’elle le pouvait en sa qualité d’assureur de l’entrepreneur général.

Par déclaration du 23 juillet 2020, la société Generali a interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance de référé du 22 octobre 2020, le premier président de la présente cour a ordonné l’arrêt de l’exécution provisoire du jugement.

Aux termes de ses conclusions n°2 remises au greffe le 13 novembre 2023 (53 pages) la société Generali demande à la cour de :

— désigner, avant dire droit, un médiateur,

— sur le fond, réformer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer à la société, [M] les sommes de :

—  128 000 euros au titre de la perte de marge sur le chiffre d’affaires,

—  280 000 euros en réparation de la perte de chance subie par la société, [M] de céder son droit au bail à la société Zara home,

—  11 584,01 HT euros au titre des surcoûts de maintenance,

—  7 038,03 HT euros au titre de la mise en place d’une installation provisoire à eau perdue,

—  10 000 euros en réparation de son inertie fautive,

—  39 478,77 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris les frais d’expert et de ses sapiteurs ainsi que les frais d’huissier à hauteur de 1 759,32 euros TTC, lesquels pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— débouter la société, [M] de l’ensemble de ses demandes,

— à titre subsidiaire,

1/ sur la perte de marge sur chiffre d’affaires réalisé,

— limiter toutes condamnations susceptibles d’être prononcées aux sommes de :

— principalement, 57 600 euros sur le fondement de la note technique n°8 de Mme, [N], expert financier, (pièce n°63), après application de la grille des responsabilités techniques de l’expert (68 000 euros x 70 %),

— subsidiairement, 89 600 euros sur le fondement du rapport final d’expertise, après application de la grille de responsabilité techniques (128 000 x 70 %),

2/ sur la perte d’opportunité sur la cession du droit au bail,

— limiter les condamnations susceptibles d’être prononcées aux sommes suivantes :

— principalement, 56 000 euros sur le fondement du rapport de Mme, [B] et du rapport et de la note technique n°8 de Mme, [N], après application de la grille des responsabilités techniques de l’expert (80 000 euros x 70 %),

— subsidiairement, 196 000 euros sur le fondement du rapport final d’expertise, après application de la grille des responsabilités techniques (280 000 euros x 70 %),

3/ sur les frais pris en charge pendant l’expertise,

— limiter les condamnations susceptibles d’être prononcées à la somme de 4 958,12 euros HT sur le fondement du rapport final d’expertise, après application de la grille des responsabilités de l’expert (7 083,03 euros x 70 %),

— en tout état de cause,

— débouter la société, [M] de sa demande d’indemnisation pour les préjudices causés par la société Exaclim, dont elle répond des fautes vis-à-vis de son bailleur sur le fondement de l’article 1735 du code civil et des stipulations du bail,

— déclarer irrecevable et, subsidiairement, débouter la société, [M] de sa demande nouvelle de dommages et intérêts pour procédure abusive et de sa demande d’amende civile, la débouter de ces demandes,

— la condamner à lui verser une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Selon la société Generali, Mme, [N] -expert qu’elle a missionnée- considère que la société, [M] est exclusivement responsable de l’essentiel des préjudices immatériels allégués, faute d’avoir mis en place dès 2007 un système de climatisation palliatif, contrairement aux autres preneurs de surfaces commerciales, les locataires diligents ayant procédé immédiatement à une telle installation, et n’ayant, eux, souffert d’aucun préjudice.

Ainsi, sur le préjudice, elle insiste que le fait qu’il existait une possibilité matérielle, sinon dès l’été 2007 du moins au cours de l’hiver 2007-2008, de mettre en place un système de climatisation palliatif, simple et d’un coût raisonnable. Elle ne saurait être condamnée pour les conséquences préjudiciables de désordres liés aux températures qui ont été provoqués par l’inertie fautive de la société, [M] pendant près de 5 ans.

Elle affirme qu’il n’est pas rapporté la preuve d’un lien de causalité direct et certain entre le dysfonctionnement du système de refroidissement général de l’immeuble (boucle d’eau) et les préjudices allégués par la société, [M].

Quoi qu’il en soit, elle rappelle que le contrat signé par les parties comportait une clause selon laquelle le preneur devait souffrir toutes les réparations que le bailleur jugerait utile d’effectuer aux biens loués pendant le cours du bail, sans pouvoir réclamer aucune indemnité ni diminution de loyer, quelles que soient la durée et l’importance de ces travaux. L’exception à l’application de cette clause n’existant en jurisprudence qu’en cas de privation totale de jouissance du local pendant un temps indéterminé, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En outre, sur l’évaluation du préjudice, toujours se référant au rapport de l’expert, la société Generali estime que la perte de marge sur le chiffre d’affaires réalisé au cours des années 2007 à 2012 s’élève à 68 000 euros et que la perte d’opportunité sur la cession du droit au bail en 2011 à 80 000 euros.

Aux termes de ses conclusions n°1 remises au greffe le 19 janvier 2021 (20 pages) la société, [M] demande à la cour de :

— dire que la société Generali a donné à bail un local commercial dépourvu d’un système de climatisation fonctionnant,

— juger qu’elle a ainsi, en qualité de bailleur, manqué à son obligation de délivrance,

— dire que la société Generali a opposé une résistance abusive à ses demandes, et engagé sa responsabilité,

— dire que les défaillances du système de climatisation ont eu pour conséquence d’empêcher l’exploitation commerciale des locaux loués,

— rejeter les demandes principales et subsidiaires formulées par la société Generali,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Generali à lui payer les sommes de :

—  128 000 euros au titre de la perte de marge sur le chiffre d’affaires,

—  280 000 euros en réparation de la perte de chance subie par elle de céder son droit au bail à la société Zara home,

—  11 584,01 euros au titre des surcoûts de maintenance,

—  7 038,03 HT euros au titre de la mise en place d’une installation provisoire à eau perdue,

—  10 000 euros en réparation de son inertie fautive,

—  39 478,77 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris les frais de l’expert et de ses sapiteurs ainsi que les frais d’huissier à hauteur de 1 759,32 euros TTC lesquels pourront être recouvrés à l’article 699 du code de procédure civile,

— à titre reconventionnel, dire que la déclaration d’appel est interjetée par la société Generali avec mauvaise foi dans le seul but de faire échec à la réparation de son préjudice, qu’elle est dilatoire et abusive et qu’elle lui cause un préjudice,

— condamner la société Generali d’une part à une amende civile dont le montant est laissé à l’appréciation de la cour et d’autre part à lui verser la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— en tout état de cause, la condamner à lui verser la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles assumés en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’appel.

La société, [M] reprend l’analyse du tribunal pour affirmer que les conditions de mise en jeu de la responsabilité de la société Generali, en sa qualité de bailleur, sont réunies au titre de son obligation de délivrance.

Elle ajoute que ses préjudices sont directement liés aux manquements contractuels de son bailleur qui n’apporte aucun élément, ni aucune pièce sur le plan technique démontrant en quoi le raisonnement du tribunal serait erroné puisqu’elle s’appuie uniquement sur un rapport d’analyse, non contradictoire, effectué par Mme, [N], conseil privé missionné par Generali pendant les opérations d’expertise, dont les conclusions ont été réfutées tant par l’expert judiciaire que les juges de première instance.

Enfin, elle accepte le montant des indemnités allouées en première instance.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er juillet 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 12 janvier 2026 et elle a été mise en délibéré au 30 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À l’audience de plaidoirie, la société Generali a déclaré renoncer à sa demande désignation d’un médiateur.

L’appel est limité à la condamnation de la société Generali au bénéfice de la société, [M], les autres dispositions du jugement sont donc définitives.

La société Generali conteste essentiellement le fait qu’elle ait été condamnée à payer une somme globale de 495 454,81 euros incluant les frais d’expertise, hors frais d’huissier, à la société, [M]. Précision faite qu’elle a été condamnée à payer « in solidum » avec des intervenants à l’acte de construire dont la garantie intégrale lui est acquise sauf pour la somme de 10 000 euros au titre de son inertie.

Sur l’obligation de délivrance du bailleur

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, notamment, de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

L’obligation de délivrance du bailleur inclut les éléments d’équipement mentionnés au contrat afin de permettre au locataire d’user du local conformément à la destination du bail.

En l’espèce, l’article 4.1 du bail commercial précise que la destination des lieux loués était « celle de prêt-à-porter hommes, femmes et enfants à titre d’activité principale et de restauration légère à titre d’activité accessoire ».

Comme le fait remarquer la société Generali, le contrat de bail commercial signé par les parties comporte dans son article 13.1.4 une clause dite de souffrance selon laquelle « le preneur souffrira toutes les réparations que le bailleur jugerait utile d’effectuer aux biens loués pendant le cours du bail, sans pouvoir réclamer aucune indemnité ni diminution de loyer, quelles que soient la durée et l’importance de ces travaux ».

Or cette clause ne saurait fait échec à la responsabilité du bailleur qui tenterait de s’affranchir de son obligation de délivrance dès lors que la société locataire ne peut user des locaux loués.

De plus, le locataire n’a pas l’obligation, afin de limiter son préjudice, de suppléer la carence du bailleur.

De plus, l’article 2.3.1 de l’annexe 2 du bail commercial stipule « Le bailleur installera un groupe de production d’eau de refroidissement (dry cooler) en terrasse du 7e étage, ainsi qu’une boucle d’eau de refroidissement sur laquelle le bailleur installera des by-pass afin de laisser la possibilité d’une installation future de compteurs de calories. Chaque preneur viendra effectuer un ou des piquages au droit de ces by-pass ».

Comme retenu par les premiers juges, le dépassement anormal des températures à l’intérieur du local commercial empêchant un usage normal de ceux-ci est établi notamment par :

— un courrier de la société, [M] à la société Vinci immobilier du 11 juin 2007 signalant que les interventions techniques sur la boucle d’eau servant à alimenter le système de climatisation depuis le 2 septembre 2006 n’avaient pas permis de remédier aux dysfonctionnements, ce qui a entraîné une grève des salariés le 7 juin 2007, constatée par huissier de justice, et une désaffection des clients, en raison des températures insupportables dans les locaux,

— un procès-verbal de constat d’état des lieux dressé par huissier de justice le 7 juin 2007 à la demande de la société, [M] constatant à 17 heures 36° à 38° Celsius au fond gauche du magasin,

— un courrier des salariés du magasin Esprit du 7 juin 2007, informant la direction de leur cessation d’activité le jour même à 15h30 jusqu’à ce que les conditions de travail redeviennent acceptables et un courrier d’une salariée du 18 juin 2017 faisant état des répercussions sur sa santé (vertiges et chute) des températures qu’elle qualifie d’insupportables à l’intérieur du magasin.

Il ressort également du rapport d’expertise que la locataire, après de nombreuses demandes vaines à son bailleur, a été contrainte d’installer des matériels de climatisation de substitution afin de porter remède aux températures excessives et maintenir l’exploitation du commerce.

La température à l’intérieur du magasin a empêché l’exploitation normale de la surface ouverte au public, entraînant la fermeture temporaire du local commercial, ainsi qu’une grève du personnel, caractérisant le défaut de délivrance par le bailleur.

Ainsi la clause de souffrance ne peut être utilement invoquée par le bailleur pour se soustraire à son obligation de délivrance.

De plus, l’expert ayant constaté des anomalies dans la spécification, l’élaboration et la mise en place de la boucle de refroidissement, à l’origine des dommages dans le local commercial, et cette obligation étant contractuellement à la charge du bailleur, l’inexécution de son obligation contractuelle, en lien direct avec les préjudices subis, est patente.

La responsabilité contractuelle de la société Generali est engagée.

Le jugement est confirmé.

Sur la réparation des préjudices

La perte du chiffre d’affaires

La société Generali conteste comme en première instance, le fait que la température élevée à l’intérieur de la boutique ait eu une conséquence directe, immédiate et mesurable sur la fréquentation de cette dernière et le niveau du chiffre d’affaires, se fondant sur le rapport de Mme, [N], expert mandaté par ses soins, selon laquelle d’une part, aucun lien de causalité entre le dysfonctionnement du système de climatisation de l’immeuble et la perte de chiffre d’affaires ne serait établi et, d’autre part, le lien n’apparaîtrait pas clairement au regard de la durée alléguée du préjudice ayant duré 5 ans.

Il faut préciser que l’avis de Mme, [N] a été soumis à l’expert et ses sapiteurs qui en ont tenu compte pour établir leurs conclusions.

Toutefois, d’évidence et selon l’expertise de M., [W], les températures excessives dans les locaux ont bien eu des répercussions directes sur l’activité commerciale, très dégradée.

La société, [M] ne conteste plus les montants des dommages intérêts compensatoires qui lui ont été alloués en première instance.

M., [A], sapiteur financier en charge de l’examen des préjudices financiers allégués notamment par la société, [M], a évalué la baisse du chiffre d’affaires dans ce local commercial à la somme de 128 000 euros.

Il n’a pas relevé de préjudice financier au-delà de l’exercice 2010, en précisant que ce constat était conforté par la cessation ou l’atténuation sensible des dommages en raison de la mise en service par la société, [M] d’un système de climatisation palliatif à compter de ce moment.

Pour obtenir ce résultat final, il a appliqué un coefficient de vente normatif de 2,20 comme référence pour l’évaluation du manque à gagner de ce magasin situé à, [Localité 6].

L’expert explique que ce coefficient de 2,20 correspondant à une marge de 45,6 % qui n’est pas toujours atteinte par les autres boutiques de la marque « Esprit » exploitées par la société, [M] mais que cette marge apparaît légèrement dépassée au magasin de, [Localité 6] en 2011.

La société, [M] ne critique plus le choix du sapiteur financier d’avoir conservé ce coefficient plafonné, soit le minimum pour toute la période d’indemnisation, et de n’avoir pas tenu compte ni des améliorations qu’elle avait apportées, ni de la progression attendue du chiffre d’affaires.

S’agissant de la réduction de 10 % de ses coûts d’acquisition alléguée par l’appelante, par regroupement du système d’achat avec d’autres points de vente du même groupe, cette affirmation n’est en rien établie.

Sur le fait, comme le soutient la société Generali, qu’il y avait une possibilité dès l’été 2007, ou du moins au cours de l’hiver 2007-2008, de mettre en place un système de climatisation palliatif, simple et d’un coût raisonnable par le locataire, cette remarque peut être plus utilement faite au bailleur tenu d’une obligation contractuelle sur ce point.

Ainsi, comme l’ont rappelé les premiers juges, dans les rapports entre la société preneuse et la bailleresse, les préjudices commerciaux subis par la première, conséquences des dysfonctionnements de la boucle de refroidissement relèvent de la responsabilité contractuelle de la seconde. Le locataire a d’ailleurs très tôt signalé le problème pour qu’il y soit remédié. Il faut de plus remarquer que la bailleresse a également fait diligence dans un autre magasin souffrant de la même avarie.

Il ne saurait être reporté sur la société, [M], même partiellement, les carences de la société Generali.

En conséquence, il faut valider l’estimation des pertes d’exploitation résultant des désordres subis par la société, [M] à la somme de 128 000 euros.

Le jugement est confirmé et la société Generali est condamnée, dans les limites fixées par le jugement puisqu’elle a été condamnée in solidum et que ses appels en garantie ont été acceptés, à payer à la société, [M] la somme de 128 000 euros au titre de la perte de marge sur le chiffre d’affaires.

En outre, la société Generali demande que sa condamnation soit limitée à 70 %, les 30 % restant devant être dévolus à la société Exaclim. Cependant cette dernière n’étant pas dans la cause, il n’est pas possible d’augmenter sa part de responsabilité, qui a été fixée à 10 % en première instance, ni celle de la société Thematec à laquelle revient la part de 45 % de la réparation, ni à celle de la société ISCV pour le reste.

La non-réalisation de la cession du droit au bail au profit de la société Zara home

Le débat en première instance sur la perte due à la non-réalisation de la cession du droit au bail au profit de la société Zara home est moins vif en appel, le chiffrage de la perte de chance de contracter avec cette dernière, n’est plus contesté par la société, [M].

Seule la société Generali conteste encore la valeur réelle du droit au bail des locaux en 2011 et tout lien de causalité entre les défaillances du système de climatisation et la non-réalisation de la cession du droit au bail à la société Zara home.

Il faut rappeler que le 26 juillet 2011, la société Zara home a confirmé son intérêt pour la prise à bail du local commercial moyennant un droit au bail à la somme de 1 600 000 euros sous de nombreuses réserves. Elle s’est finalement rétractée vu l’impossibilité « de trouver une solution acceptable pour climatiser le magasin ».

C’est ainsi qu’en l’absence d’offre définitive de la part de la société Zara home, le tribunal n’a retenu qu’une perte de chance de la société, [M] de céder son droit au bail à la société Zara home et ceci en lien avec les dysfonctionnements de la climatisation comme affirmé par elle.

Mme, [N], [L], elle, un prétexte pour se rétracter.

M., [A] reconnaît que, suivant sa politique commerciale, les magasins de la société Zara home sont plutôt implantés dans de grandes surfaces, dépassant largement celle litigieuse, et que le prix proposé pour le droit au bail était très largement supérieur à la valeur du marché des fonds de commerce entiers, soit en dehors de la fourchette de La centrale du commerce et de la celle du barème fiscal.

Il conclut qu’il ne peut s’agir que d’une perte de chance de contracter qui peut être en lien direct avec les problèmes de climatisation comme motivée par la société Zara home.

Cette perte de chance doit être retenue.

Pour calculer ce préjudice, il faut se fonder sur la valeur du droit au bail, seul élément tangible du fonds de commerce, dont l’évaluation par les experts judiciaires est également contestée par la société Generali.

Elle fait valoir sur le fondement d’avis de ses propres experts que la valeur réelle du droit au bail serait comprise entre 650 000 et 700 000 euros.

M., [T], sapiteur de M., [W], a lui calculé la valeur réelle du droit au bail du local commercial à la somme de 885 000 euros en retenant une valeur locative de marché de 126 473 euros avec un coefficient de commercialité de 7, soit 885 311 euros. Il est renvoyé à son rapport précis et complet qui en prend en considération tous les paramètres de commercialité de ce local.

Estimant qu’il n’y avait pas de contestation pertinente, le tribunal a validé l’estimation du sapiteur arrondie à la somme de 885 000 euros.

Finalement, le fonds a été cédé pour la somme de 485 000 euros en 2013 à la société Burton, la société, [M] expliquant à l’expert que l’implantation d’un centre commercial a déprécié les boutiques du centre-ville.

M., [A] a appliqué à la valeur du droit au bail retenue à hauteur de 885 000 euros un abattement de 30 % pour tenir compte des incertitudes pesant sur les intentions de la société Zara home et des différents paramètres susceptibles d’être intervenus dans sa décision.

Ce pourcentage de 30 % est correct, il est confirmé.

Le tribunal a justement estimé que la perte de chance de céder son fonds à la société Zara home devait être réparée par l’allocation de la somme de 280 000 euros. Le jugement est confirmé.

Les interventions techniques

La société, [M] expose avoir dû exposer des frais et multiplier les interventions sur son équipement privatif par le groupe Sesame pour établir des diagnostics de l’installation de la surface d’exploitation et essayer de corriger les conséquences du dysfonctionnement de la boucle d’eau.

Elle ajoute que ces interventions ont par ailleurs permis de mettre en évidence les dysfonctionnements de l’installation, que ces interventions n’auraient pas été nécessaires si les équipements à la charge du bailleur avaient été conformes dès la livraison.

Le montant des sommes réclamées s’élève à un total de 11 584,01 euros HT.

La société Generali sollicite le débouté de cette demande en faisant valoir que ces interventions rentreraient dans le cadre d’opération de maintenance.

Comme l’a relevé le tribunal, les factures mentionnent notamment avoir pour objet des problèmes de la boucle d’eau, ou des problèmes sur climatisation ou bien un audit de l’installation. Ces interventions de la société Sesame, au nombre de onze, se sont étalées de février à juillet 2007.

Ces interventions, trop nombreuses sur la durée pour être qualifiées de simple maintenance, ayant eu pour objectif la recherche et le traitement de l’origine des désordres, la société, [M] est bien fondée en sa demande d’indemnisation.

La société Generali est condamnée, avec les limites ci-dessus indiquées, à payer à la société, [M] la somme de 11 584,01 euros HT au titre des surcoûts de maintenance. Le jugement est confirmé.

La mise en place d’une installation provisoire à eau perdue

La société, [M] sollicite l’allocation de la somme de 7 038,03 euros.

Les frais pris en charge par la société, [M] pendant l’expertise s’élève à la somme de 7 038,03 euros HT au titre de la mise en place d’une installation provisoire à eau perdue rendue nécessaire par les dysfonctionnements du système de climatisation.

La société, [M] est bien fondée en sa demande d’indemnisation de ses frais. Le jugement est confirmé.

En conséquence, la société Generali est condamnée à payer à la société, [M] la somme de 7 038,03 euros HT, avec les limites ci-dessus indiquées, au titre de la mise en place d’une installation provisoire à eau perdue.

Sur l’inertie du bailleur

La société, [M] a fait en première instance une demande de dommages et intérêts au titre de la résistance de son bailleur auquel elle avait dénoncé en vain les désordres et auquel elle reprochait sa résistance abusive au cours de l’expertise.

Le tribunal a attribué 10 000 euros remarquant que la bailleresse s’était opposée à une installation à eau perdue provisoire sollicitée par la société, [M] alors que cette installation était accordée par la bailleresse à un autre commerce loué et qu’elle ne justifiait pas la raison pour laquelle elle n’avait pris aucune mesure tendant à limiter les manifestations du dysfonctionnement du système de climatisation, qui rendait le local commercial impropre à sa destination.

Il a ainsi caractérisé une inertie fautive de la société Generali et a justement jugé que la société, [M] était bien fondée en sa demande d’indemnisation à hauteur de 10 000 euros. Le jugement est confirmé.

Sur la demande pour abus du droit d’ester

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que dans le cas de malice, mauvaise foi ou d’erreur grossière assimilable au dol.

La société Generali soulève l’irrecevabilité de la demande de la société, [M] qu’elle qualifie de nouvelle en application de l’article 564 du code de procédure civile qui dispose « A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. ».

L’article 566 du même code ajoute « Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. ».

En l’espèce, il faut constater que cette demande est l’accessoire de la demande principale, elle est recevable.

Nonobstant le fait que la société Generali est déboutée en appel, un abus de droit de sa part n’est toutefois pas démontré. Comme n’est en rien démontré le préjudice -hors frais irrépétibles- qui en résulterait pour la société, [M].

En conséquence, la société, [M] est déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande au titre de l’amende civile

Aux termes de l’article 559 du code de procédure civile, en cas d’appel principal dilatoire ou abusif, l’appelant peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui lui seraient réclamés.

Pour la même raison que précédemment, cette demande ne peut être qualifiée de nouvelle. Elle est de toute façon à l’initiative de la juridiction qui la prononce, la recevabilité de la demande de la société Generali n’a donc pas à être examinée.

L’abus de droit d’ester n’ayant pas été retenu, une amende civile ne peut être prononcée.

Sur les dépens et les autres frais de procédure

La société Generali, qui succombe, a été à juste titre condamnée partiellement aux dépens de première instance. Elle est également condamnée aux dépens d’appel, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l’article 700 1° de ce code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Le premier juge a fait une application équitable de ces dispositions, les circonstances de l’espèce justifient de condamner la société Generali à payer à la société, [M] une indemnité de 5 000 euros au titre des frais exclus des dépens exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire, dans les limites de l’appel interjeté,

Confirme le jugement en intégralité ;

Y ajoutant,

Dit recevable la société la société TMT, [M] en sa demande au titre d’un abus d’ester en appel, l’en déboute ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation la société Generali commerce I à payer une amende civile ;

Condamne la société Generali commerce I à payer les dépens d’appel ;

Condamne la société Generali commerce I à payer à la société TMT, [M] une indemnité de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Fabienne TROUILLER, Présidente et par Madame Jeannette BELROSE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,