Cour d'appel de Chambéry, Expropriation, 18 septembre 2025, n° 24/00006

CA Chambéry
Confirmation 18 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Évaluation des parcelles expropriées
La cour a estimé que l'indemnité principale fixée à 1 euro était justifiée, car les parcelles expropriées n'avaient pas de valeur marchande en raison de leur nature et de leur usage effectif.
Rejeté
Indemnité accessoire pour dépréciation de parcelle non expropriée
La cour a jugé que la parcelle restait accessible et que le préjudice allégué n'était pas fondé, ne justifiant pas une indemnisation.
Rejeté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
La cour a débouté le syndicat de sa demande, considérant que celui-ci avait succombé en principal et que la commune ne devait pas supporter de frais supplémentaires.

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Sur la décision

Référence :	CA Chambéry, expropriation, 18 sept. 2025, n° 24/00006
Juridiction :	Cour d'appel de Chambéry
Numéro(s) :	24/00006
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Fabien GIRARDONZoé BORY
Cabinet(s) :	PAILLAT CONTI & BORY
Parties :	Syndic OMORFI POLI ( SAS ) [ Adresse 13 ], Syndicat de copropriétaires de la RESIDENCE NANDA DEVI 1 dont le siège est situé à [ Localité 10 ] ( 73 ) c/ COMMUNE DE [ Localité 10 ] - expropriante

Texte intégral

N°MINUTE

EX25/005

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre de l’expropriation

Arrêt du dix huit Septembre deux mille vingt cinq

N° RG 24/00006 – N° Portalis DBVY-V-B7I-HOZU

décision contestée : jugement de fixation des indemnités n°32/2024 du 24 janvier 2024 procédure RG23/00005 rendu par le juge de l’expropriation de la Savoie auprès du tribunal judiciaire de Chambéry

APPELANT :

Syndicat de copropriétaires de la RESIDENCE NANDA DEVI 1 dont le siège est situé à [Localité 10] (73)

Syndic OMORFI POLI (SAS) [Adresse 13]

Représenté par M^e Fabien GIRARDON de la SELARL LEGI AVOCATS, avocat plaidant inscrit au barreau de LYON et par M^e Christian FORQUIN, avocat postulant inscrit au barreau de CHAMBERY

INTIME :

COMMUNE DE [Localité 10]- expropriante

M.[B] [M], maire [Adresse 8]

Représentée par M^e Zoé BORY de la SELARL PAILLAT CONTI & BORY, avocate plaidant inscrite au barreau de LYON et M^e Audrey BOLLONJEON, avocate postulante inscrite au barreau de CHAMBERY

et en présence de :

Madame LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 9]

[Adresse 5]

[Localité 7]

en la personne de Mme [N] [Y], sur délégation de la DDFIP de la Savoie

composition de la cour lors des debats à l’audience du 19 juin 2025 et du délibéré :

Monsieur Edouard THEROLLE, conseiller faisant fonction de président

Madame Alyette FOUCHARD, conseillère

Madame Myriam REAIDY, conseillère

assistés à l’audience par Madame Sophie MESSA, greffière.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025, date communiquée à l’issue des débats.

****

EXPOSE DU LITIGE

L’expropriation s’inscrit dans le cadre d’un projet de régularisation générale de la commune de [Localité 10] concernant les voies communales n°4, 5, 6, 20, 24, 27, 28, 29, 30, 31, 34 et 35 sur le territoire de la commune déléguée de Bellentre ainsi que n°47 sur le territoire de la commune déléguée de [Localité 11].

Par arrêté préfectoral du 10 décembre 2020, le projet initié par la commune de [Localité 10] a été déclaré d’utilité publique.

Sont notamment concernées par ce projet les parcelles appartenant au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] 1 cadastrées :

— section N n°[Cadastre 1] (issue de la division de la parcelle anciennement cadastrée section N n°[Cadastre 4]) pour une superficie de 211 m²,

— section N n°[Cadastre 3] (issue de la division de la parcelle anciennement cadastrée section N n°[Cadastre 6]) pour une superficie de 2 m².

Par ordonnance du 13 mai 2022, le juge départemental de l’expropriation de la Savoie a prononcé, au profit de la commune de [Localité 10], l’expropriation pour cause d’utilité publique des immeubles nécessaires au projet de régularisation pour les parcelles susvisées.

Consécutivement, la commune de [Localité 10] a présenté une offre au syndicat des copropriétaires par courrier du 20 septembre 2022.

A défaut d’accord amiable, la commune de [Localité 10] a, par lettre recommandée reçue au greffe le 30 mars 2023, saisi le juge départemental de l’expropriation aux fins de fixation des indemnités dues par l’expropriant, conformément aux dispositions de l’article L.311-6 du code de l’expropriation.

Les expropriés ont déposé leurs mémoires en réponse.

La vue des lieux a été organisée le 29 septembre 2023, l’audience prévue à l’article R.311-20 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ayant été tenue le 18 octobre 2023.

Au cours de cette audience, ont été successivement entendus :

— le conseil de la commune de [Localité 10], en qualité d’expropriante,

— le conseil du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] 1,

— le commissaire du gouvernement.

Par jugement du 24 janvier 2024, le juge de l’expropriation de la Savoie a :

— fixé l’indemnité due par la commune de [Localité 10] au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] 1, représenté par son syndic en exercice la SAS GSI Immobilier, à la somme de 1 euro ne donnant pas lieu à versement,

— dit n’y avoir lieu à fixer une indemnité de remploi,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] 1, représenté par son syndic en exercice la SAS GSI Immobilier, de sa demande d’indemnité accessoire en lien avec la parcelle cadastrée section N n°[Cadastre 2],

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] 1, représenté par son syndic en exercice la SAS GSI Immobilier, de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la commune de [Localité 10] supportera les dépens.

Par déclaration déposée au greffe de la cour le 16 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] 1, représenté par son syndic la SAS GSI Immobilier, a interjeté appel du jugement.

Par mémoires reçus au greffe les 11 juillet 2024 et 20 décembre 2024, et notifiés aux parties par lettres recommandées avec demande d’avis de réception des 16 juillet 2024 et 21 janvier 2025, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] 1, représenté par son syndic en exercice la SAS Omorfi Poli demande à la cour de :

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

fixé l’indemnité due par la commune de [Localité 10] au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] 1, représenté par son syndic en exercice la SAS GSI Immobilier, à la somme de 1 euro ne donnant pas lieu à versement,

dit n’y avoir lieu à fixer une indemnité de remploi,

débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] 1, représenté par son syndic en exercice la SAS GSI Immobilier, de sa demande d’indemnité accessoire en lien avec la parcelle cadastrée section N n°[Cadastre 2],

débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] 1, représenté par son syndic en exercice la SAS GSI Immobilier, de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— fixer le montant des indemnités pour l’expropriation de ses parcelles sise sur la commune de [Localité 10] à la somme de 32 500 euros se décomposant comme suit :

21 300 euros au titre de l’indemnité principale,

2 200 euros au titre de l’indemnité de remploi,

9 000 euros au titre de l’indemnité accessoire,

— débouter le commissaire du gouvernement de ses demandes, fins et conclusions,

— débouter la commune de [Localité 10] de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la commune de [Localité 10] à lui payer la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel,

— confirmer le jugement au titre des dépens de première instance.

Par mémoires reçus au greffe les 10 octobre 2024 et 28 mai 2025, et notifiés aux parties par lettres recommandées avec demande d’avis de réception des 14 octobre 2024 et 6 juin 2025, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la commune de [Localité 10] demande à la cour de :

— confirmer les chefs de dispositif suivants :

fixe l’indemnité due par la commune de [Localité 10] au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] 1, représenté par son syndic en exercice la SAS GSI Immobilier, à la somme de 1 euro ne donnant pas lieu à versement,

dit n’y avoir lieu à fixer une indemnité de remploi,

déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] 1, représenté par son syndic en exercice la SAS GSI Immobilier, de sa demande d’indemnité accessoire en lien avec la parcelle cadastrée section N n°[Cadastre 2],

déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] 1, représenté par son syndic en exercice la SAS GSI Immobilier, de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Et en conséquence,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] 1, représenté par son syndic en exercice la SAS GSI Immobilier de l’intégralité de ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] 1, représenté par son syndic en exercice la SAS GSI Immobilier, à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] 1, représenté par son syndic en exercice la SAS GSI Immobilier, aux dépens de l’instance distraits au profit de la commune.

Par mémoire reçu au greffe le 14 octobre 2024 et notifié aux parties par lettres recommandées avec demande d’avis de réception du 16 octobre 2024, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, le commissaire du gouvernement conclut à la confirmation du jugement déféré ou, subsidiairement, au débouté de l’appelant pour l’ensemble de ses demandes d’indemnités tant principale que de remploi et de dépréciation du surplus. A titre très subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour ferait droit à la demande d’indemnisation accessoire liée à la parcelle n°[Cadastre 2] pour la dépréciation de la parcelle non-expropriée, le commissaire du gouvernement propose la fixation du montant total de l’indemnisation du préjudice à 324 euros HT.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 19 juin 2025 à laquelle chacune des parties avait été convoquée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux articles L.321-1, L.321-3 puis L.322-1 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. Le jugement distingue l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Le juge fixe néanmoins le montant des indemnités d’après la consistance desdits biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée.

En outre, la date de référence concernant la classification d’urbanisme des parcelles et leur éventuelle constructibilité est fixée en considération des articles L.322-2 et suivant du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

En l’espèce, la date de référence retenue par le premier juge (28 septembre 2019, soit un an avant la date d’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique) n’est discutée par aucune des parties, les parcelles expropriées étant classées à cette même date en zone Utsr2 du PLU soit en zone urbaine dédiée à l’hébergement touristique et destinations liées.

Toutefois, en l’absence de desserte suffisante en terme de réseaux (eau potable, assainissement) et eu égard à leur configuration naturelle (parcelles de la copropriété ouvertes au public permettant une connexion entre le front de neige et la résidence), les parcelles cadastrées section N n°[Cadastre 1] et [Cadastre 3] appartenant au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] 1 sont insusceptibles de revêtir la qualité de terrains à bâtir au sens de l’article L.322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, leur valeur devant alors être déterminée au regard de leur usage effectif.

A cet égard, concernant l’emprise concernée (213 m²), il doit être observé qu’il s’agit de parties en nature de voirie (route goudronnée) correspondant factuellement à l’emprise foncière de la voie communale n°47 déjà existante avec présence d’un caniveau public en ciment et en pierre. Quoique la date de construction de la voie et du caniveau demeure discutée par les parties, leur existence s’avère incontestablement ancienne et l’indemnisation résultant d’une éventuelle appropriation irrégulière par la commune, à la supposer constituée, ne relève aucunement de la compétence du juge de l’expropriation, le juge administratif ayant d’ailleurs été saisi d’une demande d’indemnisation à ce titre.

Il en résulte que, au regard de la consistance desdits biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété, l’emprise expropriée s’avère, selon la jurisprudence constante de la cour en matière de régularisation de voirie, étayée par les sept termes de comparaison produits par les intimés et concernant des cessions de même nature, dépourvue de valeur marchande.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] 1 est donc, par conséquent, débouté de sa demande visant à valoriser les fonds expropriés à 93 euros/m² sur le fondement d’une expertise mettant en exergue deux uniques termes de comparaison portant sur des biens dont l’expert mentionne qu’ils sont 'd’usage similaire’ sans toutefois documenter son affirmation.

Dès lors, quand bien même l’avis des Domaines accompagnant l’offre initiale de la commune avait proposé une valorisation différente, fondée sur une appréciation théorique de la situation des parcelles, le jugement déféré ayant fixé, sur la base d’éléments factuels, l’indemnité principale à 1 euro ne donnant pas lieu à versement, puis dit n’y avoir lieu à indemnité de remploi (article R.322-5 du code de l’expropriation), est confirmé par la cour.

Par ailleurs, concernant l’indemnité accessoire revendiquée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] 1, en raison du fait qu’il demeure propriétaire de la parcelle cadastrée section N n°[Cadastre 2], de forme triangulaire et d’une contenance de 90 m², laquelle, déconnectée du tènement, serait devenue inaccessible du fait de l’expropriation, la cour relève que cette parcelle, classée au PLU en zone Aps pour 6% et en zone Utsr2 pour 94%, se trouve effectivement située entre deux parcelles appartenant à la commune mais demeure, de fait, accessible pour les propriétaires résidents et ce quand bien même l’installation d’un caniveau de 50 centimètres de profondeur sur 120 centimètres de large (dont le dommage éventuel résultant de sa réalisation relève de la réalisation de travaux publics) aurait créé un dénivelé entre la voie n°47 et le terrain concerné.

En outre, le préjudice allégué par le syndicat s’avère sans fondement réel dans la mesure où cette parcelle ne permet factuellement qu’un accès à pied ou à skis à la résidence, depuis le front de neige, aucune autre usage concret n’étant objectivé par le syndicat appelant. Aussi, en l’absence de préjudice direct et certain, la cour ne saurait faire droit à la demande indemnitaire présentée au titre d’un préjudice accessoire.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] 1, qui succombe en principal, est condamné aux dépens d’appel. Toutefois, l’article 699 du code de procédure civile ne prévoyant aucunement la possibilité d’ordonner la distraction desdits dépens au profit d’une partie, il y a lieu de débouter la commune de [Localité 10] de cette demande accessoire laquelle n’est pas présentée pour le compte de son conseil ou de l’avocat postulant.

Enfin, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] 1 est condamné à payer à la commune de [Localité 10] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] 1, représenté par son syndic en exercice la SAS Omorfi Poli, de l’ensemble de ses demandes,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] 1, représenté par son syndic en exercice la SAS Omorfi Poli, aux dépens d’appel,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] 1, représenté par son syndic en exercice la SAS Omorfi Poli, à payer la somme de 2 000 euros à la commune de [Localité 10] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la commune de [Localité 10] du surplus de ses demandes.

Ainsi prononcé publiquement le 18 septembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile et signé par Monsieur Edouard THEROLLE, conseiller faisant fonction de président et Madame Sophie MESSA, greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT