N° Minute : 2C25/238

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Mercredi 28 Mai 2025

N° RG 23/00930 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HIRA

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de CHAMBERY en date du 04 Mai 2023, RG 1122000129

Appelante

S.A.R.L. [S] IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 4] prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Adeline MOTTET, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SELARL LC AVOCATS, avocat plaidant au barreau de LYON

Intimés

M. [U] [I]

né le 02 Avril 1983 à [Localité 6] – CROATIE,

et

Mme [X] [O] épouse [I]

née le 18 Février 1985 à [Localité 2] – SERBIE,

demeurant ensemble [Adresse 1]

Représentés par M^e Jennifer BOULEVARD, avocat au barreau de CHAMBERY

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 18 mars 2025 par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente, qui a entendu les plaidoiries, en présence de MonsieuR Fabrice GAUVIN, Conseiller, avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, qui a rendu compte des plaidoiries

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,

— Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 18 septembre 2020, la SARL [S] Immobilier, représentée par son mandataire la société Immobilier du Nivolet, a donné à bail à M. [U] [I] et Mme [X] [O], son épouse, un logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 1 100 euros, outre 200 euros de provision sur charges, ce logement constituant le lot n°3 de la copropriété '[3]'. Le contrat a pris effet le 1er octobre 2020.

Un litige est né entre les parties, les locataires se prévalant de divers dysfonctionnements affectant principalement la pompe à chaleur.

Le 14 octobre 2021, un arrêté de mise en sécurité a été délivré par le maire de [Localité 5].

Se prévalant de loyers impayés de la part de ses locataires, le 5 avril 2022, la société [S] Immobilier a fait délivrer aux époux [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat.

Par actes des 10 et 18 mai 2022, les époux [I] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry aux fins notamment d’obtenir indemnisation de leur préjudice de jouissance en assignant société [S] Immobilier (bailleur) et la société Immobilier du Nivolet (gestionnaire du bail).

Par jugement contradictoire du 4 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry a :

condamné la SARL [S] Immobilier à régler aux époux [I] :

— la somme de 900 euros au titre du loyer indûment payé de novembre 2021,

— la somme de 2 000 euros au titre de la surconsommation énergétique,

rejeté les demandes des époux [I] à l’encontre de la SARL [S] Immobilier,

rejeté le surplus des demandes des époux [I] à l’encontre de la SARL [S] Immobilier,

rejeté les demandes formées par la SARL [S] Immobilier à l’encontre des époux [I],

condamné la SARL [S] Immobilier à régler aux époux [I] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné les époux [I] à régler à la SARL [S] Immobilier la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la SARL [S] Immobilier aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût de l’assignation.

Par déclaration du 16 juin 2023, la société [S] Immobilier a interjeté appel de la décision.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 23 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SARL [S] Immobilier demande à la cour de :

confirmer le jugement en ce qu’il a :

rejeté les demandes des époux [I] à son encontre,

rejeté le surplus des demandes des époux [I] à son encontre,

condamné les époux [I] à lui régler la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

réformer le jugement en ce qu’il :

l’a condamnée à régler aux époux [I] :

— la somme de 900 euros au titre du loyer indûment payé de novembre 2021,

— la somme de 2 000 euros au titre de la surconsommation énergétique,

a rejeté ses demandes à l’encontre des époux [I],

l’a condamnée à régler aux époux [I] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

l’a condamnée aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût de l’assignation,

Statuant à nouveau, à titre principal,

débouter les époux [I] de l’intégralité de leur appel incident et de toutes leurs demandes fins et conclusions comme irrecevables et/ou non fondées,

condamner les époux [I] au paiement des loyers et charges impayés sur la période courue de novembre 2021 à septembre 2024 inclus, soit la somme de 42 700 euros,

ordonner la compensation avec les loyers dus par elle au titre du bail qu’elle a signé dans le cadre de son obligation de relogement des époux [I] ensuite de l’arrêté d’insalubrité du 18 septembre 2024,

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers,

A titre subsidiaire,

débouter les époux [I] de leur appel incident et de toutes leurs demandes fins et conclusions comme non recevables et/ou non fondées,

condamner les époux [I] au paiement des loyers et charge impayés soit la somme de 42 700 euros,

ordonner la compensation avec les loyers dus par elle au titre du bail qu’elle a signé dans le cadre de son obligation de relogement des époux [I] ensuite de l’arrêté d’insalubrité du 18 septembre 2024,

prononcer la résiliation judiciaire du bail du bail non-respect des dispositions du bail,

En tout état de cause,

condamner les époux [I] au paiement d’une indemnité d’occupation pour la période postérieure à la résiliation du bail, égale au montant du loyer contractuellement prévu et ce jusqu’à la libération complète du logement donné à bail,

prononcer l’expulsion de corps et de biens des époux [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,

supprimer le délai de deux mois de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

condamner les époux [I] au paiement de la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile à son bénéfice,

juger qu’il n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

condamner les époux [I] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût des commandements.

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 24 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les époux [I] demandent à la cour de :

confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a rejeté le surplus de leurs demandes,

Statuant à nouveau,

dire et juger que la SARL [S] Immobilier a violé son obligation à leur remettre un logement décent outre avec des équipements en bon état de fonctionnement,

dire et juger à ce titre qu’elle a engagé sa responsabilité à l’égard de ses locataires,

condamner la SARL [S] Immobilier à leur régler les sommes suivantes :

—  14 000 euros au titre de la facture d’électricité et du trop payé résultant du dysfonctionnement de la pompe à chaleur,

—  2 400 euros au titre de la provision sur charges non justifiée,

—  1 546,04 euros au titre des frais de constat d’huissier,

—  7 700 euros au titre de leur préjudice de jouissance de la prise des lieux à octobre 2021'

—  20 000 euros au titre de leur préjudice moral,

—  8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la SARL [S] Immobilier aux entiers dépens de première instance et d’appel,

En tout état de cause,

dire et juger qu’ils ne sont pas redevables des loyers depuis l’arrêté de mise en péril rendu par la mairie de [Localité 5],

débouter la SARL [S] Immobilier de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire et en cas de réformation,

suspendre les effets de la clause résolutoire et ce dans un délai de 6 mois aux fins de règlements des éventuels loyers mis à leur charge,

condamner la SARL [S] Immobilier à régler la somme de 42.700 euros au titre de leur préjudice de jouissance de novembre 2021 à septembre 2024 au regard du logement indécent.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur les loyers

Les locataires estiment, sur le fondement du code de la construction et de l’habitation, que, pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, le loyer en principal ou toute somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage. Pour eux, il suffit que l’arrêté de péril vise les parties communes d’un immeuble pour que la règle s’applique à l’ensemble de la copropriété. Ils se réfèrent à un rapport d’expertise concluant à la nécessité d’appliquer la procédure de l’article L. 511-19 du code de la construction et de l’habitation en raison du fait que les infiltrations constatées dans le lot n°5 au premier étage sont susceptibles de mettre en péril la structure du bâtiment. Ils en déduisent qu’ils n’étaient plus redevables du loyer à compter du 1er novembre 2021 et que ce qui a été payé postérieurement doit être remboursé. M. [U] [I] et Mme [X] [O] contestent par ailleurs avoir pu jouir paisiblement de leur appartement, le lot occupé étant entouré de lots affectés par des dégradations importantes.

La société [S] Immobilier, pour sa part indique, qu’il faut distinguer deux périodes : du 1er novembre 2021 au 30 septembre 2024, soit avant l’arrêté d’insalubrité, et celle du 1er octobre 2024 à la date de l’arrêt, soit le premier jour du mois suivant la notification qui lui a été faite le 23 septembre 2024 de l’arrêté d’insalubrité du 18 septembre 2024.

En ce qui concerne la première période, la société [S] Immobilier précise que l’arrêté de mise en sécurité, rendu par le maire de [Localité 5] le 14 octobre 2021, ne vise qu’un seul logement, celui situé au premier étage correspondant au lot n°5 et nullement les parties communes. Elle ajoute que l’appartement qu’elle loue à M. [U] [I] et Mme [X] [O] (lot n°3) n’est pas situé en dessous de l’appartement concerné par l’arrêté de mise en sécurité. Elle insiste sur le fait que, contrairement à ce qui est prétendu, il n’existait pas, à cette période, d’arrêté de péril sur les parties communes, l’ADIL n’ayant jamais confirmé une telle information. Elle estime que, jusqu’à l’arrêté préfectoral de péril, les locataires ont pu jouir paisiblement des lieux loués qui n’ont subi aucun dégât. Elle souligne encore que l’arrêté de mise en sécurité concernant le porche d’entrée du château a été levé le 6 octobre 2021. Elle en conclut que M. [U] [I] et Mme [X] [O] ne pouvaient pas suspendre le paiement des loyers sur la période précédent l’arrêté de mise en péril.

En ce qui concerne la seconde période, la société [S] Immobilier relève que le château est interdit à l’habitation et au logement depuis l’arrêté d’insalubrité du 18 septembre 2024. Elle dit justifier avoir relogé, à ses frais, ses locataires qui ont déménagé en décembre 2024 et qui sont en droit de suspendre le paiement des loyers sur toute la période de réalisation des travaux prescrits.

Sur ce :

1.1 Sur l’arrêté municipal de mise en sécurité en date du 14 octobre 2021

L’article L. 521-2 I alinéa 2 dispose que : 'Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.'.

Il est constant, en jurisprudence que lorsqu’un arrêté de péril vise des parties communes d’un immeuble en copropriété, la mesure de suspension des loyers prévue par l’article L. 521-2, I, du code de la construction et de l’habitation s’applique à la totalité des lots comprenant une quote-part dans ces parties communes (cass. civ. 3ème, 20 octobre 2016, n°15-22.680, publié au bulletin).

En l’espèce, le maire de la commune de [Localité 5] a pris, le 14 octobre 2021, un arrêté de mise en sécurité (procédure urgente) énonçant qu’il concerne 'logement situé au 1er étage-lot n°5 du [3] [Adresse 1]' (pièce intimé n°5). La décision est prise en considération du fait que : 'd’importantes infiltrations d’eaux se sont à nouveau produites dans le logement situé au 1er étage-lot n°5 du [3] ; que ces infiltrations sont susceptibles de mettre en péril des éléments de structure du bâtiment'. Pour autant, il est immédiatement indiqué que : 'cette situation compromet la sécurité de l’occupante et de toute personne susceptible de fréquenter le logement et qu’il y a lieu de procéder de nouveau à l’évacuation du logement jusqu’à la prise de mesure conservatoire visant à supprimer les désordres dans l’attente de mesures définitives'.

Il en résulte que seul l’appartement du lot n°5 est concerné par cet arrêté de mise en sécurité à l’exclusion des parties communes et des autres lots privatifs. Ce fait est confirmé par l’article 1 de l’arrêté qui met en demeure le syndicat des copropriétaires du [3] de prendre 'au droit du logement situé au 1er étage-lot n°5 du [3]' des mesures conservatoires. C’est sous cet éclairage qu’il convient de comprendre la nature desdits travaux soit la recherche de l’origine des infiltrations d’eau, la réparation des zones identifiées au niveau de la toiture, de la zinguerie (chéneaux, descentes d’eau, étanchéité des corniches) et des joints de façade pour mise hors d’eau 'du logement'. Ainsi si les travaux peuvent porter sur les parties communes, le péril lui-même ne les concernent pas, au moment où l’arrêté litigieux est pris. Ceci est encore conforté par l’expertise de M. [N] [A] en date du 2 août 2021 (pièce appelant n°7) lequel conclut à un péril imminent en maçonnerie, charpente et faux plafonds localisé sur le porche d’entrée, la salle de bain et le balcon de Mme [R] (NDR : personne occupant le lot n°5). Il est notable que l’arrêté de mise en péril ne concerne pas le porche mais uniquement l’appartement du lot n°5.

Il résulte de ce qui précède que M. [U] [I] et Mme [X] [O] ne sauraient tirer argument de l’arrêté municipal de mise en sécurité du 14 octobre 2021 pour justifier le fait qu’ils ne règlent plus le loyer depuis le mois de décembre 2021 et demander le remboursement de celui du mois de novembre 2021. Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu’il a condamné la société [S] Immobilier à payer à M. [U] [I] et Mme [X] [O] une somme de 900 euros en remboursement du loyer de novembre 2021.

1.2 Sur l’absence de jouissance paisible du logement

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [U] [I] et Mme [X] [O] invoquent un trouble de jouissance pour justifier le défaut de paiement des loyers depuis le mois de décembre 2021.

S’il est admis en jurisprudence que l’inexécution de travaux par le bailleur peut autoriser le preneur à suspendre le paiement des loyers, c’est à la condition que la jouissance des lieux devienne impossible ou très difficile.

1.2.1 Sur le chauffage

Il résulte des pièces versées par les locataires qu’ils se sont trouvés confrontés à un problème récurrent de fonctionnement du chauffage des lieux loués lesquels, pour mémoire, sont situés au rez-de-chaussée d’un château et constituent un appartement meublé de type T7, d’une surface de 190 mètres carrés et d’une très importante hauteur de plafond. Ce problème de chauffage n’est pas nié par la société [S] Immobilier et il a même été accordé aux locataires une réduction de 200 euros par mois à compter du mois de novembre 2021, ramenant la somme due à 1 100 euros au lieu de 1 300 (1 100 de loyer + 200 de provisions sur charges). Elle dit en effet dans ses écritures (p.14) que l’échangeur de la chaudière impacte la capacité et la puissance de la pompe à chaleur et n’a été remplacée qu’en janvier 2023.

Pour autant M. [U] [I] et Mme [X] [O] n’établissent pas le caractère non habitable ou difficilement habitable de leur logement en raison des problèmes liés au fonctionnement du chauffage qui était constitué non seulement de la pompe à chaleur, mais encore de radiateurs fonctionnant au gaz pour certaines pièces, pour lesquels il n’est pas prétendu qu’il y avait une difficulté. Le problème majeur lié à au dysfonctionnement de la pompe à chaleur consiste, principalement, dans l’obligation pour le locataire d’avoir à relancer certains appareils de manière fréquente et dans une surconsommation prétendue de gaz et d’électricité dont l’indemnisation est demandée par ailleurs. Le dernier inconvénient est la présence de températures parfois basses (17°) dans certaines pièces. Il en résulte que M. [U] [I] et Mme [X] [O] ne peuvent pas se fonder sur la question du chauffage pour justifier la suspension du paiement de leurs loyers et charges lequel ne se traduisait pas en une absence de chauffage et n’a pas rendu le logement inhabitable.

1.2.2 Sur les problèmes affectant le château

M. [U] [I] et Mme [X] [O] précisent avoir été entourés d’appartements et de lots affectés par de graves problèmes d’infiltration ou d’effondrement. Toutefois et, à nouveau, il ne démontrent pas en quoi leur propre lot était affecté. En effet, ils produisent :

— des photos commentées (pièce n°15) qui ne sont pas datées et qui ne permettent pas d’identifier, sauf par les commentaires apposés par leurs soins, les lieux qu’ils montrent ; il est constant que ces photographies ne permettent pas d’apporter la preuve d’une inhabitabilité ou d’une habitabilité difficile du lot n°3 loués par les intimés ;

— un copie d’un courriel adressé à Mme [B], adjointe architecte des bâtiments de France, en septembre 2022 (pièce n°16) dans lequel M. [U] [I] fait état d’eau qui ruisselle sur les murs de la cave mais en provenance de l’appartement voisin du sien (soit le lot n°2) ; l’intéressé se dit être dans l’inquiétude que cela arrive chez lui, preuve que cela n’a donc pas lieu chez lui à cette époque ;

— un échange de courriels de janvier 2022 avec l’agence chargée de la gestion de la location (pièce n°19) où il n’est question que de problème de chauffage et de demande de réduction de loyer ; les locataires ne parlent pas d’inhabitabilité de leur logement pour toute autre cause, alors que pourtant, à cette époque l’arrêté municipal de mise en sécurité du lot n°5 était déjà en vigueur ;

— un constat d’huissier des 25 et 26 octobre 2022 (pièce °22) duquel il ressort la présence d’eau par flaques dans le sous-sol et les températures de 4 radiateurs prises sur les tuyaux d’alimentation et relevées à 27,5° / 28,5° / 29,5° / 29,5° sur une première mesure à 17h50, et à 26° / 27° / 29,5° / 30° sur une seconde mesure une heure plus tard, le thermomètre affichant 22° avant les mesures dans les deux cas ;

— des photos non légendées, sans date certaine (pièce n°28) ne montrant manifestement que des parties communes ou des extérieurs pour certains mal entretenus, à supposer qu’il s’agisse bien des lieux litigieux ;

— une attestation de l’ancienne locataire du lot n°5 qui n’évoque, à nouveau, qu’un problème de chauffage du lot n°3 (pièce n°30) ;

— un courriel écrit par M. [U] [I] et Mme [X] [O] à une certaine Mme [D] [Z] évoquant de nouveau des problèmes d’infiltration d’eau mais concernant l’appartement voisin, sous lequel ils ne passent que pour se rendre dans leur propre cave (pièce n°33) ;

— une note expertale du 28 septembre 2023 (pièce n°44) qui ne dit rien sur le lot n°3 ;

— un rapport d’expertise (entomologique et mycologique-pièce n°45) qui relève dans le château diverses formes d’infestations mais qui précise, pour le lot n°3 : 'l’appartement ne présente pas d’indice d’infestation au jour de notre visite’ (soit en mai 2023) ; l’expert relève simplement la présence de fissures au plafond sur lesquel aucun détail, par exemple de dangerosité, n’est fourni, ni dans le rapport, ni par les autres pièces versées par les locataires ;

— un constat d’huissier du 25 octobre 2023 (pièce n°46) duquel il résulte que la terrasse située à droite du château en arrivant dans la cour, et qui par comparaison, notamment avec les propres photograhies intégrées aux conclusions des appelants, apparaît comme étant bien celle du lot n°3, est soutenue par de multiples étais ; il n’est pas indiqué que l’accès en est interdit ;

— un constat d’huissier du 30 novembre 2023 (pièce n°48) montrant cette fois l’inaccessibilité à la terrasse par l’extérieur, des branches au sol dans le parc et mentionnant un défaut d’étanchéité d’une seule porte fenêtre ; il ne peut pas être déduit de cette pièce une inhabitabilité ;

— un constat d’huissier du 3 juin 2024 (pièce n°50) montrant un accès à la cave très détérioré et un défaut de fonctionnement de la VMC ; aucun élément concernant la nature, la durée ou encore les conséquences sur l’habitabilité du logement ne figure ni dans ce constat, ni dans les autres pièces versées ;

— une photographie non datée d’un enfant stationnant sous les étais placés au niveau du porche d’entrée ; il convient de noter que cette image aurait plutôt tendance à montrer la confiance des locataires dans la solidité de l’installation puisqu’ils n’hésitent à placer un enfant dessous pour prendre des photographies (pièce n°56).

Il convient encore de noter que, dans tous les échanges de courriels ou de messages divers et variés entre les locataires et divers interlocuteurs, les premiers n’évoquent jamais un problème d’inhabitabilité de leur logement. Ils se plaignent quasi exclusivement des problèmes affectant la pompe à chaleur ou d’un défaut d’entretien du parc, des arbres ou du défaut de ramassage des poubelles.

Il en résulte de l’ensemble des pièces versées que M. [U] [I] et Mme [X] [O] ne démontrent pas qu’ils étaient légitimes à retenir les loyers depuis le mois de décembre 2021. Il est constant qu’un arrêté de péril concernant le château dans son ensemble a finalement été pris par le préfet le 18 septembre 2024 et notifié à la société [S] Immobilier le 23 septembre 2024. Dès lors, M. [U] [I] et Mme [X] [O] sont redevables des loyers et provisions sur charges, déduction faite de la remise de 200 euros par mois, soit 1 100 euros par mois, du décembre 2021 à septembre 2024 inclus, soit 34 mois, soit une somme total de 37 400 euros. Par conséquent M. [U] [I] et Mme [X] [O] seront condamnés solidairement à payer à la société [S] Immobilier la somme de 37 400 euros, outre intérêt au taux légal à compter date du présent arrêt fixant le principe de la créance.

2. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

La société [S] Immobilier sollicite dans le dispositif de ses écritures et à titre principal que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire du bail.

La cour relève que si la société [S] Immobilier a bien fait régulièrement délivré un commandement de payer, visant la clause résolutoire, le 5 avril 2022 à M. [U] [I] et Mme [X] [O] elle n’a jamais fait suivre ce commandement d’une assignation aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire. Or, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, en cas de non paiement dans les délais prévus des causes du commandement de payer, le bailleur doit faire assigner son locataire en respectant un certain nombre de conditions à peine de nullité, en particulier la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

Dès lors que la société [S] Immobilier ne se trouve pas dans les conditions légales, elle doit être déboutée de sa demande en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

3. Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail

Aux termes du dispositif de ses conclusions, la société [S] Immobilier sollicite, en subsidiaire de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour non respect des dispositions du bail.

Il est constant que la première et principale obligation tirée du bail et incombant aux locataires est de s’acquitter du paiement des loyers et des charges. En l’espèce il a été démontré ci-dessus que les locataires se sont abstenu pendant 2 ans et 10 mois de s’acquitter du montant des loyers et charges sans que ce défaut de paiement soit justifié. Un tel comportement constitue une violation grave des obligations du bail, de nature à entraîner sa résiliation aux torts exclusifs des locataires.

Par conséquent il convient de prononcer le résiliation du bail conclu entre la société [S] Immobilier et M. [U] [I] et Mme [X] [O] le 18 septembre 2020, aux torts exclusif des locataires, à la date du présent arrêt. En conséquence, M. [U] [I] et Mme [X] [O] devront libérer les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de toute occupation de leur chef dans les 15 jours suivants la signification de la présente décision. A défaut, la société [S] Immobilier pourra faire procéder à leur expulsion des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique et sans qu’il soit nécessaire de supprimer le délai de l’article L. 412-2 du code des procédure civiles d’exécution 1 mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux. Il convient de fixer une indemnité d’occupation à la somme de 1 100 euros par mois, applicable à compter de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux caractérisé par la remise des clés ou par l’expulsion, en cas d’occupation effective du bien ou d’absence de remise des clés si l’arrêté de péril devait être levé, et au besoin de condamner in solidum M. [U] [I] et Mme [X] [O] au paiement de cette indemnité.

4. Sur les demandes d’indemnisation formées par M. [U] [I] et Mme [X] [O]

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’il a été jugé ci-dessus qu’il n’est pas démontré que la société [S] Immobilier a loué à M. [U] [I] et Mme [X] [O] un logement qui n’aurait pas été en bon état d’usage et dont ils n’auraient pas pu jouir paisiblement. La seule difficulté rencontrée et avérée concerne les dysfonctionnements de la pompe à chaleur.

4.1 Sur le trop payé d’électricité et de gaz

Il résulte des éléments relevés ci-dessus que le dysfonctionnement de la pompe à chaleur est bien démontré. Les éléments versés ne permettent toutefois pas de mesurer l’ampleur du non-fonctionnement dans la mesure où les locataires expliquent par ailleurs qu’il étaient contraints de relancer régulièrement l’appareil, lequel devait donc fonctionner entre-temps. D’ailleurs, selon les pièces versées par le bailleur (pièce n°10), l’employé de la société LF Génie Climatique a indiqué que le problème de l’échangeur de la pompe à chaleur ne permet pas de développer 100% de sa capacité ce qui entraîne une perte de puissance. Cette déclaration est relevée par les locataires eux-mêmes dans leurs écritures (conclusions p.19) et n’évoque pas un dysfonctionnement total. En revanche, la même attestation précise que ce défaut entraîne l’enclenchement de la chaudière qui assure alors seule les besoins en chauffage.

Il convient de noter, après le premier juge que les locataires ne démontrent pas que l’importance de la consommation électrique peut être mise en relation avec le mauvais fonctionnement de la pompe à chaleur. C’est en effet, comme relevé ci-dessus, la chaudière à gaz qui prenait le relai du chauffage. Par ailleurs la cour relève, à la suite du premier juge, que l’indemnisation du préjudice lié au dysfonctionnement de la pompe à chaleur est déjà intervenu par la réduction de 200 euros par mois du montant des loyers et charges sur une période d’au moins 34 mois, ce qui représente une somme de 6 800 euros. Il résulte encore des échanges et pièces versées que la facture de gaz en date du 13 février 2021 a été adressée à la société [S] Immobilier (pièce intimé n°7- 2 025 litres pour un montant de 2 154,38 euros). Pour la période postérieure les factures sont bien adressées aux locataires (pièces 7 et 38 des intimés cette dernière étant en partie illisible). Il résulte des documents que les locataires ont eu à s’acquitter de :

—  2 075,43 euros, livraison du 30 septembre 2021 pour 2 032 litres ;

—  2 344,72 euros, livraison du 25 décembre 2021 pour 2 056 litres ;

—  2 390,75 euros, livraison du 11 février 2022 pour 2 041 litres ;

—  2 436,74 euros, facture du 31 octobre 2022, le nombre de litres est illisible ;

—  1 936,49 euros, facture du 21 janvier 2023, le nombre de litres est illisible ;

—  1 226,44 euros, facture du 17 mars 2023, le nombre de litres est illisible ;

—  2 415,52 euros, facture du 12 décembre 2023, le nombre de litres est illisible ;

soit un total de 14 826,09 euros.

Il est constant que M. [U] [I] et Mme [X] [O] ne donnent aucun élément qui permettrait de déterminer avec une relative précision la consommation de gaz qui aurait été celle pendant une période de fonctionnement normal de la pompe à chaleur. La cour peut néanmoins retrancher du montant effectivement réglé par les locataires (14 826,09 euros) la réduction accordée pour 6 800 euros somme à laquelle s’ajoute le paiement du remplissage de la cuve en février 2021, soit 2 154,38 euros, soit un total de 8 954,38 euros. M. [U] [I] et Mme [X] [O] ont donc eu à leur charge 5 9871,71 euros pour le gaz de septembre 2020 à novembre 2024 (ils ont emménagé dans l’appartement fourni par le bailleur après l’arrêté de péril en décembre 2024), soit une période de 51 mois, ramenant, en l’état les dépenses de gaz effectivement supportées à une moyenne mensuelle de 115,13 euros pour un logement de 190 mètres carrés avec plus de 4 mètres de hauteur de plafond, ce qui n’a rien de déraisonnable.

Par conséquent, la cour juge que M. [U] [I] et Mme [X] [O] ont été pleinement indemnisés de la surconsommation de gaz par l’application d’une réduction de 200 euros par mois sur le loyer et les charges et la prise en charge d’un plein de cuve par le bailleur. Ils seront donc déboutés de leur demande d’indemnisation à ce titre. Le jugement déféré sera infirmé en ce sens.

4.2 Sur les provisions sur charges non justifiées

M. [U] [I] et Mme [X] [O] demandent le remboursement des charges à hauteur de 200 euros par mois depuis septembre 2020 et jusqu’au mois d’août 2021, soit 2 400 euros, sauf au bailleur à les justifier.

L’article 23 alinéa 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que : 'Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.'.

En l’espèce le contrat de bail litigieux prévoit clairement qu’en plus du loyer les locataires s’acquittent d’une provision sur charge mensuelle de 200 euros. La société [S] Immobilier ne démontre pas avoir procédé à la régularisation annuelle des charges entre septembre 2020 (prise du bail) et août 2021 (la réduction de 200 euros par mois a commencé à courir en septembre 2021). Dès lors, faute de justification des charges, la société [S] Immobilier sera condamnée à rembourser à M. [U] [I] et Mme [X] [O] la somme de 2 400 euros représentant le montant des charges perçues sans être justifiées. Le jugement déféré sera infirmé en ce sens.

4.3 Sur la demande au titre des frais de constat d’huissier

Il convient de noter que la demande de paiement des frais exposés pour effectuer des constats d’huissier relève en réalité des dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile. Elle ne peut donc pas présenter de caractère nouveau en appel. Il convient de renvoyer l’examen de cette demande aux développements sur le sort des dépens.

4.4 Sur le préjudice de jouissance

4.4.1 Sur le caractère nouveau en appel de la demande

L’article 564 du code de procédure civile dispose que, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. Selon l’article 565 du code de procédure civile, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

En l’espèce il est constant que M. [U] [I] et Mme [X] [O] avaient sollicité du premier juge l’indemnisation de leur préjudice de jouissance, de la prise des lieux au mois d’octobre 2021. Ils ne modifient pas à hauteur d’appel, le montant demandé dans leur demande principale. Quant à la demande subsidiaire, elle ne concerne qu’une période plus longue mais visant à réparer le même préjudice.

Par conséquent, la demande, tant en principal qu’en subsidiaire, tend aux mêmes fins que celle de première instance, c’est-à-dire l’indemnisation du préjudice de jouissance. Elle n’est donc pas nouvelle en appel.

4.4.2 Sur la réalité du préjudice de jouissance

Il résulte des développements ci-dessus que les locataires montrent avoir été troublés dans la jouissance paisible de leur bien. Si ce trouble n’est pas de nature telle qu’il justifiait la suspension du paiement des loyers, il convient néanmoins de constater que cela constitue pour le bailleur un non respect fautif de son obligation née du bail. En l’espèce le préjudice est lié à l’obligation imposée aux locataires de se déplacer régulièrement, en période de chauffe, pour se rendre à la cave afin de relancer la pompe à chaleur ou encore de la limitation de l’accès à la terrasse. En ce qui concerne les chutes de branches dans le parc, elles ne résultent objectivement que d’un seul constat d’huissier du 30 novembre 2023 (pièce intimé n°48) lequel ne permet pas de démontrer l’existence d’un danger permanent empêchant la jouissance paisible du parc. A ce titre, M. [U] [I] indique lui-même à l’huissier de justice qu’il y a eu un épisode venteux juste avant le constat ('lors d’épisodes venteux comme ce jour des branches tombent’ / constat p.3/28). Le trouble de jouissance invoqué est donc très limité car, pour le principal (problème de la pompe à chaleur), il n’existe qu’en période de chauffe. Il sera justement et pleinement indemnisé à hauteur de 308 euros représentant 2% du loyer pendant les mois de la période visée par les locataires dans leurs demandes (septembre 2020 / octobre 2021 / 14 x 22 = 308). La société [S] Immobilier sera condamnée à payer à M. [U] [I] et Mme [X] [O] cette somme de 308 euros au titre du préjudice de jouissance. Le jugement déféré sera réformé en ce sens.

Quant à la demande formée au subsidiaire, force est de constater que le dispositif des conclusions des locataires vise une demande d’indemnisation 'au regard du logement indécent'. S’il s’agit d’une demande de réparation du préjudice de jouissance, elle est donc cette fois liée expressément à l’indécence du logement. Or comme relevé plus haut, il n’a pas été caractérisé d’indécence concernant le logement litigieux. M. [U] [I] et Mme [X] [O] seront donc déboutés de leur demande subsidiaire d’indemnisation.

4.5 Sur le préjudice moral

M. [U] [I] et Mme [X] [O] fondent leur demande d’indemnisation de préjudice moral sur la multiplication des démarches afin de trouver une solution pérenne. Ils ne précisent toutefois pas la nature du problème auquel il s’agirait de trouver une solution. Le fait qu’ils soient à la recherche d’un bien à acheter et les démarches qui y sont liées ne peuvent pas être considéré comme relevant d’un préjudice moral : il peut s’agir tout simplement d’une volonté de devenir, à leur tour, propriétaires. Quant au cancer dont souffre M. [U] [I], comme il le reconnaît lui-même, n’a pas de lien direct avec l’état du château. Dès lors, aucun réel préjudice moral en lien avec les obligations du bailleur n’étant démontré, les locataires seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts à ce titre. Le jugement déféré sera confirmé à ce titre.

5. Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

La cour observe que, dans la mesure où il n’a pas été fait droit à la demande d’acquisition de la clause résolutoire présentée par la société [S] Immobilier, cette demande est sans objet. M. [U] [I] et Mme [X] [O] en seront dont déboutés.

6. Sur la demande de compensation de la société [S] Immobilier

La société [S] Immobilier demande la compensation entre les sommes auxquelles M. [U] [I] et Mme [X] [O] sont condamnés avec les loyers qu’elle dit devoir au titre du bail qu’elle a signé dans le cadre de son obligation de relogement des M. [U] [I] et Mme [X] [O] ensuite de l’arrêté de péril du 18 septembre 2024.

L’article 1347 du code civil dispose que la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes et qu’elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. En l’espèce, force est de constater que le bail visant au relogement de M. [U] [I] et Mme [X] [O] a été conclu par M. [S] [E] et non par la société [S] Immobilier (pièce appelant n°32). Dès lors aucune compensation ne saurait avoir lieu dans la mesure où M. [S] [E] est débiteur envers Mme [G] [K] tandis que M. [U] [I] et Mme [X] [O] sont débiteurs envers la société [S] Immobilier.

En revanche, dans la mesure où M. [U] [I] et Mme [X] [O] ont été solidairement condamnés à payer à la société [S] Immobilier la somme de 37 400 euros, alors que la société [S] Immobilier a été condamnée à leur payer une somme totale de 2 708 euros (308 + 2 400) et que ces sommes ont comme cause l’exécution du même contrat de bail, il y a lieu d’ordonner la compensation à due concurrence entre ces sommes.

7. Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [U] [I] et Mme [X] [O] qui succombent au principal seront tenus in solidum aux dépens de première instance et d’appel. Ils seront donc déboutés de leur demande de condamnation de la société [S] Immobilier à leur payer la somme de 1 546,04 euros au titre des frais d’huissier qu’ils ont engagés pour faire établir des constats. Ils seront, dans le même temps, déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile comme n’en remplissant pas les conditions d’octroi.

Il n’est pas inéquitable de faire supporter par M. [U] [I] et Mme [X] [O] partie des frais irrépétibles non compris dans les dépens exposés par la société [S] Immobilier en première instance et en cause d’appel. Ils seront donc condamnés in solidum lui payer une somme globale de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, après en avoir délibéré conformément à la loi, par décision contradictoire,

Réforme partiellement le jugement déféré et, statuant sur le tout pour plus de clarté pour les demandes de M. [U] [I] et Mme [X] [O] et de la société [S] Immobilier, la société Immobilier du Nivolet n’étant pas dans la cause d’appel,

Condamne solidairement M. [U] [I] et Mme [X] [O] à payer à la société [S] Immobilier la somme de 37 400 euros, outre intérêts au taux légal à compter date du présent arrêt, au titre des arriérés de locatifs courant de décembre 2021 à septembre 2024 inclus,

Déboute la société [S] Immobilier de sa demande en acquisition de la clause résolutoire,

Prononce la résiliation judiciaire du bail conclu le 18 septembre 2020 entre la société [S] Immobilier et M. [U] [I] et Mme [X] [O] aux torts exclusifs des locataires,

Dit que M. [U] [I] et Mme [X] [O] devront libérer les lieux de leurs personnes de leurs biens ou de toute occupation de leur chef dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent arrêt,

Dit qu’à défaut la société [S] Immobilier pourra faire procéder à leur expulsion un mois après un commandement de quitter les lieux infructueux, au besoin en ayant recours à la force publique et sans qu’il soit nécessaire de supprimer le délai de l’article L. 412-2 du code des procédure civiles d’exécution,

Fixe à la somme de 1 100 euros par mois, le montant de l’indemnité d’occupation qui sera due par M. [U] [I] et Mme [X] [O] à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux caractérisé par la remise des clés ou par l’expulsion, en cas d’occupation effective du bien ou de non remise des clés si l’arrêté de péril devait être levé,

Condamne in solidum et en tant que besoin M. [U] [I] et Mme [X] [O] au paiement de cette indemnité,

Condamne la société [S] Immobilier à payer à M. [U] [I] et Mme [X] [O] la somme de 2 400 euros au titre des charges injustifiées,

Condamne la société [S] Immobilier à payer à M. [U] [I] et Mme [X] [O] la somme de 308 euros au titre de leur préjudice de jouissance, outre intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt,

Ordonne la compensation à due concurrence entre la somme de 37 400 euros due par M. [U] [I] et Mme [X] [O] à la société [S] Immobilier et la somme totale de 2 708 euros due par la société [S] Immobilier à M. [U] [I] et Mme [X] [O],

Déboute M. [U] [I] et Mme [X] [O] de :

leur demande au titre de l’indemnisation de la surconsommation de gaz et d’électricité,

leur demande au titre du remboursement des frais d’huissier,

leur demande subsidiaire au titre du préjudice de jouissance lié à l’indécence du bien

leur demande d’indemnisation de leur préjudice moral,

leur demande de paiement d’une somme de 900 euros au titre du remboursement du loyer de novembre 2021

leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

Déboute la société [S] Immobilier de sa demande de compensation entre la somme due par M. [U] [I] et Mme [X] [O] et celles dues au titre du relogement de ces derniers,

Condamne in solidum M. [U] [I] et Mme [X] [O] aux dépens de première instance et d’appel,

Déboute M. [U] [I] et Mme [X] [O] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [U] [I] et Mme [X] [O] à payer à la société [S] Immobilier la somme globale de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance et la cause d’appel.

Ainsi prononcé publiquement le 28 mai 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière La Présidente

Copies :

28/05/2025

M^e Adeline MOTTET

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M^e Jennifer BOULEVARD

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