DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE N

Section B

AL/CW

MINUTE N° 688/2005

Numéro d’inscription au répertoire général :

[…]

Copies exécutoires à :

Maître CROVISIER

Maître BUEB

Le 23 août 2005

Le Greffier

Regl du 31-0144

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

ARRET DU 23 août 2005

Décision déférée à la Cour : jugement du 23 octobre 2001 du TRIBUNAL DE

GRANDE INSTANCE de STRASBOURG

APPELANTE et défenderesse :

La Sàrl CAPESTERRE représentée par ses représentants légaux ayant son siège social […]

[…]

représentée par Maître CROVISIER, avocat à COLMAR plaidant: Maître BRAUN, avocat à STRASBOURG

B C :

Les héritiers et ayant droits de feue Madame X

F Y (APPELANTE)

1 – Monsieur H I Y né le […] à STRASBOURG demeurant […]

[…]

2 – Monsieur J K Y né le […] à AUTUN demeurant […]

[…]

3 – Madame L M X G née le […] à STRASBOURG demeurant […]

[…]

4 – Monsieur D Y né le […] à […]

[…]

5 – Madame E Y née le […] à […]

[…]

représentés par Maître CROVISIER, avocat à COLMAR plaidant: Maître BRAUN, avocat à STRASBOURG

INTIMÉE et demanderesse :

La S.A. AUX JARDINS DE FRANCE représentée par ses représentants légaux ayant son siège social […]

[…]

représentée par Maître BUEB, avocat à COLMAR plaidant : Maître JEMOLI, avocat à STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR:

L’affaire a été débattue le 27 mai 2005, en audience publique, devant la Cour composée de :

Adrien LEIBER, Président de Chambre

Louise FRATTE, Conseiller

Christine MITTELBERGER, Conseiller qui en ont délibéré.

Greffier ad hoc, lors des débats : Astrid DOLLE

ARRET:

- Contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Nouveau Code de Procédure Civile.

- signé par Adrien LEIBER, Président et Astrid DOLLE, greffier ad hoc, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Suivant acte sous seing privé des 24 juin et 3 juillet 1988 Madame X

F G épouse Y donnait à bail à la Sàrl AUX

JARDINS DE FRANCE divers locaux à usage commercial dans l’immeuble situé à STRASBOURG, […].

A son échéance du 31 décembre 1995, ce bail s’est poursuivi tacitement jusqu’à ce que Madame Y délivre congé par acte extra judiciaire du 21 janvier 1999 pour le 31 juillet 1999.

Parallèlement Madame Y a mis son immeuble en vente et en a cédé la propriété à la Sàrl CAPESTERRE selon acte notarié du 1er septembre 1999.

La Société AUX JARDINS DE FRANCE (devenue S.A.) a contesté cette vente intervenue en violation de son droit de préférence stipulé dans le contrat de bail.

Par jugement du 23 octobre 2001 le Tribunal de grande instance de

STRASBOURG a statué dans les termes suivants :

Déclare nulle la vente intervenue entre X-F Y et la

SARL CAPESTERRE le 1er septembre 1999, portant sur l’immeuble […]

[…],

Ordonne la radiation au Livre Foncier de tous les droits inscrits au profit de la

SARL CAPESTERRE sur l’immeuble cédé le 1er septembre 1999 désigné : Ville de Strasbourg, copropriété sur section […]

n° 15 et […], avec 2,65 ares, sol, maison et bâtiments accessoires,

Dit que le présent jugement tient lieu d’acte authentique constatant la mutation de propriété au profit de la SA AUX JARDINS DE FRANCE,

Donne acte à la SA AUX JARDINS DE FRANCE qu’elle paiera à X F Y le prix convenu dans l’acte de vente annulé du 1er septembre 1999,

Fixe délai pour le paiement du prix à trois mois,

Condamne solidairement X-F Y et la SARL

CAPESTERRE à payer à la SA AUX JARDINS DE FRANCE la somme de

100.000 F (cent mille francs) soit 15.244,90 € (quinze mille deux cent quarante quatre euros et quatre vingt dix cents) avec intérêts au taux légal à compter de ce jour,

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement,

Condamne les défenderesses aux frais de la présente procédure, et à payer à la SA AUX JARDINS DE FRANCE la somme de 20.000 F (vingt mille francs) soit 3.048,98 € (trois mille quarante huit euros et quatre vingt dix huit cents) par application de l’art. 700 du NCPC.

Par déclaration enregistrée au greffe de la Cour le 30 octobre 2001 Madame Y et la Sàrl CAPESTERRE ont interjeté appel de ce jugement.

Madame X F Y étant décédée le […] ses héritiers et ayant-droits sont intervenus volontairement à l’instance.

Selon conclusions récapitulatives du 30 novembre 2004 la Sàrl CAPESTERRE et les consorts Y soutiennent :

• que le pacte de préférence consenti dans le contrat de 1988 à deux sociétés distinctes (la Sàrl AUX JARDINS DE FRANCE et la Sàrl DE JONG) est en tant que tel nul, en raison de l’impossibilité absolue de préférer deux bénéficiaires à la fois,

que le pacte de préférence s’est éteint à l’expiration du bail de 9 ans le 31 décembre 1995 et en tout cas au moment de la résiliation du bail au

31 juillet 1999, de sorte qu’il n’était plus en vigueur le jour de la vente le 1er septembre 1999,

que d’autre part il n’existe entre eux aucune collusion frauduleuse, la société

.

CAPESTERRE ignorant totalement que la société AUX JARDINS DE FRANCE ait pu manifester son intention d’acquérir l’immeuble,

qu’au surplus la société AUX JARDINS DE FRANCE, à l’époque en

■

redressement judiciaire, n’avait pas encore apuré son passif, ni même sa dette de loyers, et pouvait difficilement envisager un tel achat,

qu’en tout état de cause, même dans l’hypothèse où la vente du 1er septembre 1999 serait annulée pour fraude, le premier juge ne pouvait pas ordonner une substitution d’acquéreur, une telle décision étant absolument contraire à la jurisprudence et aux principes de droit résultant de la nullité d’un acte,

qu’en particulier le tribunal de pouvait pas considérer que la société AUX JARDINS DE FRANCE avait en 1997 ou 1998 levé l’option d’achat alors que
Madame Y n’avait exprimé à l’époque aucune intention de céder l’immeuble et qu’aucun accord sur un quelconque prix n’a pu intervenir,

. qu’enfin le préjudice allégué par la Société AUX JARDINS DE FRANCE est dépourvu de justification.

Les appelants concluent à l’infirmation du jugement, au débouté de la Société AUX JARDINS DE FRANCE de toutes ses demandes et à sa condamnation aux dépens des deux instances et au paiement d’une indemnité de 8.000 € au titre de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile pour chacune des parties appelantes.

A titre subsidiaire, en cas d’annulation et de substitution d’acquéreur, la Société CAPESTERRE conclut à la condamnation de la société AUX JARDINS

DE FRANCE à lui rembourser le prix de l’immeuble et les impenses engagées, soit au total la somme de 1.094.277,70 € avec intérêts légaux à compter du jugement du 23 octobre 2001.

La Société AUX JARDINS DE FRANCE soutient que le congé sans offre de renouvellement qui lui a été délivré le 21 janvier 1999 présentait un caractère frauduleux, ayant pour seul but de la priver de son droit de préférence en cas de vente de l’immeuble,

- qu’en réalité, au vu de la jurisprudence actuelle, le pacte de préférence reste en vigueur tant que le locataire est maintenu dans les lieux par l’effet de la loi,

- que la Société CAPESTERRE n’ignorait pas l’existence de ce pacte de préférence et ses conséquences, et qu’elle a participé à la fraude,

- que depuis novembre 1997 la Société AUX JARDINS DE FRANCE avait fait connaître à Madame Y sa volonté d’acquérir l’immeuble,

- que nonobstant la procédure de redressement judiciaire dont elle a fait l’objet, elle disposait, par le biais de ses actionnaires, des fonds nécessaires pour payer le prix de 3.900.000 F,

-que c’est donc à bon droit que le tribunal en a conclu que la substitution

d’acquéreur était possible, eu égard à la levée d’option antérieure.

Elle conclut au rejet de l’appel et à l’irrecevabilité de la demande subsidiaire nouvelle de la Société CAPESTERRE.

Subsidiairement, dans le cas où le jugement ne serait pas confirmé sur l’annulation de la vente et la substitution d’acquéreur, elle conclut à la condamnation solidaire des parties adverses à lui payer la somme de 915.000 € en réparation du préjudice subi résultant du fait qu’elle n’a pas pu acquérir l’immeuble dans lequel elle exploite son fonds de commerce.

Elle sollicite également une indemnité de procédure de 10.000 € en application de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile.

Vu le dossier de la procédure et les documents annexes régulièrement versés aux débats ;

Attendu que le contrat de bail commercial conclu le 3 juillet 1988 avec la Société AUX JARDINS DE FRANCE stipule «un droit de priorité (…) en cas de vente de tout ou partie de l’immeuble (…), au profit de la société preneuse et de la Sàrl DE JONG, à l’exclusion de tout autre sous-locataire, si la société preneuse y renonce pour elle-même.»> ;

Attendu que ce droit de préférence a été valablement consenti à la Société AUX JARDINS DE FRANCE, le même droit n’étant reconnu à la

Société DE JONG qu’à titre subsidiaire, en cas de renonciation de la société preneuse,

que cette clause n’encourt aucune nullité ;

Attendu qu’au vu de la jurisprudence de la Cour de Cassation (3e CIV.

16 juin 1999 Bull. civ. 1999 III n° 142 p. 98) le preneur peut exercer son droit de préférence tant qu’il est maintenu dans les lieux, nonobstant le congé avec refus de renouvellement et l’expiration du bail,

- que la Société AUX JARDINS DE FRANCE, qui n’a pas encore perçu l’indemnité d’éviction à laquelle elle peut prétendre, est légalement autorisée se maintenir dans les lieux, de sorte qu’elle bénéficie toujours du droit de préférence sur l’immeuble ;

Attendu cependant qu’en application de l’article 1142 du Code civil la violation de ce droit à l’occasion de la vente intervenue le 1er septembre 1999 entre Madame Y et la Société CAPESTERRE ne peut être sanctionnée que par l’allocation de dommages et intérêts en l’absence de collusion frauduleuse entre les parties à cet acte ;

Attendu que s’il est vrai que la Société CAPESTERRE a eu connaissance du pacte de préférence, la mention faite dans l’acte notarié du

1er septembre 1999 du congé délivré pour le 31 juillet 1999 et de la résolution de toutes les charges et conditions du bail à cette date devait la rassurer sur

l’extinction de ce droit de préférence, eu égard à la jurisprudence antérieure à celle précitée ;

Attendu qu’en tout état de cause il n’existe aucune preuve de ce que la Société CAPESTERRE aurait eu connaissance de l’intention de la Société AUX

JARDINS DE FRANCE d’acquérir l’immeuble et de faire usage de son droit de préférence ;

Attendu qu’en conséquence il n’y a pas lieu de prononcer la nullité de la vente du 1er septembre 1999;

Attendu qu’au surplus l’annulation de cette vente ne permettait pas de substituer la Société AUX JARDINS DE FRANCE comme acquéreur de

l’immeuble, même au prétexte de l’argumentation fallacieuse d’une «levée d’option'> qui serait intervenue fin 1997 – début 1998, à une époque où Madame

Y n’avait formulé aucune proposition de vente, ni a fortiori indiqué un quelconque prix, ce qui rendait impossible toute "rencontre de volontés et de consentements> ;

Attendu qu’il reste à déterminer le préjudice subi par la Société AUX

JARDINS DE FRANCE du fait de la violation par Madame Y de son droit de préférence, étant observé que ce préjudice ne saurait être imputé

à la Société CAPESTERRE qui est tiers à l’engagement du 3 juillet 1988;

Attendu que la Cour ne peut que s’étonner du caractère disproportionné du montant de 915.000 € réclamé et de l’absence corrélative de toute pièce justificative de ce préjudice ;

Attendu qu’il convient de relever qu’en 1999 la Société AUX JARDINS

DE FRANCE n’avait pas fini d’exécuter son plan de redressement et devait encore apurer un passif de 1.377.400 F, y compris les arriérés de loyers dus à
Madame Y,

- que malgré les attestations de Maître Z et de la banque SANPAOLO, il subsiste un doute sur les possibilités financières de la société et sur la volonté de son actionnaire Monsieur A d’investir une somme de

4.000.000 F dans l’acquisition de l’immeuble,

- qu’eu égard au très faible loyer contractuel de l’ordre de 5.000 F par mois, compensé par des sous-locations, la Société AUX JARDINS DE FRANCE avait au contraire intérêt à poursuivre le plus longtemps possible son occupation des lieux, ce qu’elle a réussi à faire, et à obtenir une indemnité d’éviction ;

Attendu que la perte de chance de devenir propriétaire de l’immeuble ne sera donc indemnisée que par un montant symbolique de 15.000 € ;

Attendu qu’eu égard à la solution du litige les dépens seront partagés, sans application de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile de part et d’autre;

PAR CES MOTIFS

INFIRME le jugement rendu le 23 octobre 2001 par le Tribunal de grande instance de STRASBOURG,

et statuant à nouveau :

CONDAMNE les consorts Y in solidum à payer à la S.A. AUX JARDINS DE FRANCE la somme de 15.000 € (QUINZE MILLE EUROS) à titre de dommages et intérêts pour violation de son droit de préférence.

DÉBOUTE la S.A. AUX JARDINS DE FRANCE de toutes ses autres fins et conclusions.

CONDAMNE la S.A. AUX JARDINS DE FRANCE aux 3/4 des frais et dépens de première instance et d’appel, 1/4 étant à la charge des consorts

Y.

REJETTE toutes demandes d’indemnités au titre de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile.

Le Greffier Le Président fumb

Pour copie conforme DE COL

Le Greffier R U O C

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