TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ¹
8ème chambre 1ère section
N° RG 23/05122 – N° Portalis AM
JUGEMENT N° MINUTE : rendu le 03 Juin 2025
Assignation du : 11 Avril 2023
DEMANDEUR
Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […], représenté par son syndic, la S.A.R.L. IMMOBILIERE DU CHATEAU, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège […]
représenté par Maître Eléonore NEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0726
DÉFENDERESSE
Madame X ARMBRUSTER, dite Y Z […]
représentée par Maître Arnaud LEROY de la SCP PETIT – MARÇOT
- HOUILLON & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire
#C1683, avocat postulant, et par Maître Antonin PIBAULT, avocat au barreau du VAL D’OISE
Copie exécutoire délivrée le: à M^e NEAU
Copie certifiée conforme délivrée le : à M^e LEROY
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Décision du 03 Juin 2025 8ème chambre 1ère section
N° RG 23/05122 – N° Portalis AM
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente Madame Elyda MEY, Juge
as[…]tées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,
DÉBATS
A l’audience du 19 Mars 2025 tenue en audience publique devant Madame JOSSELIN-GALL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
Prononcé par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort
***
EXPOSÉ DU LITIGE
L’immeuble […] […] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
M^me X AA dite Y AB (ci-après « M^me AB») est propriétaire du lot n°24, con[…]tant en une chambre de service située au 6ème et dernier étage de l’immeuble.
M^me AD AE est également propriétaire d’une chambre de service, au sixième étage de cet immeuble, contigüe à l’appartement de M^me AB, correspondant au lot n°25.
MM. AF AG, AH AG et M. AI AG (ci-après « les consorts AG ») sont nu-propriétaires indivis de trois appartements au premier étage de l’immeuble, correspondants aux lots n°6, 7 et 8 de l’état descriptif de division.
Lors de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble en date du 28 septembre 2016, les copropriétaires ont voté le principe de la vente des combles situées au-dessus de l’appartement de M^me AB ; cette décision n’a toutefois pas été mise en œuvre et l’acte authentique de vente n’a jamais été dressé.
Au mois de juillet 2017, M^me AB a entrepris des travaux dans le lot n°24, confiés à la société PVP et con[…]tant en la rénovation de la chambre de service conjuguée à la création d’une mezzanine dans cette dernière, sans autorisation de l’assemblée générale et sans régularisation de la cession des combles.
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Par ordonnance en date du 4 juillet 2018, sur requête du syndicat des copropriétaires, M. AJ a été désigné en qualité d’expert judiciaire avec pour mission d’examiner les désordres créés par les travaux de rénovation de son studio, d’en déterminer les causes et de se prononcer sur les responsabilités.
L’expert judiciaire a déposé son rapport le 29 décembre 2020.
Les travaux ont conduit, selon ce rapport à :
- Annexer une partie des combles au-dessus du couloir du 6ème étage;
- Supprimer les moyens d’accès en toiture et aux combles ;
- Supprimé les conduits d’évacuation des fumées, rendant inopérantes les chaudières à gaz des appartements des consorts AG au 1er étage, lesquels ont été privés de chauffage et d’eau chaude ;
- Supprimé la canalisation d’évacuation des eaux usées desservant l’appartement de M^me AE.
Aux termes de ce rapport, l’expert judiciaire retient que les désordres affectant les parties communes et les parties privatives de l’immeuble sont imputables aux travaux réalisés par M^me AB.
Par exploit en date du 14 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […] a assigné M^me AB devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, afin notamment d’obtenir la restitution des parties communes, appropriées sans autorisation, et leur remise en état, soit rétablir l’accès au toit et la lumière naturelle du couloir et rétablir les canalisations d’eaux usées supprimées par ces travaux non autorisés.
Les parties se sont rapprochées dans le dessein de trouver une solution amiable au litige et le syndicat des copropriétaires s’est dé[…]té de son action en référé ; un protocole d’accord a été régularisé le 10 janvier 2023, ayant pour objet le litige afférent à l’annexion des parties communes.
Les parties ont en revanche décidé d’exclure de leur transaction le différend relatif à la suppression par M^me AB de la canalisation d’évacuation des eaux usées desservant le lot de M^me AE.
Par exploit en date du 11 avril 2023 le syndicat des copropriétaires a assigné en ouverture de rapport M^me AB devant le tribunal judiciaire de Paris en réparation.
Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de:
« Vu le rapport d’expertise déposé par Monsieur AK le 29 décembre 2020
Vu la loi du 10 juillet 1965 prise en son article 9 notamment

Vu l’article 1240 du Code civil
RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […] (75010), représenté par son syndic, le Cabinet IMMOBILIERE DU CHATEAU, en ses demandes ;
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CONDAMNER Madame ARMBRUSTER Z à payer l’intégralité du coût des travaux réparatoires réalisés sur les parties communes pour la création d’une descente en façade sur cour, conformément au devis de l’entreprise GOSSELIN validé par l’Expert judiciaire, soit la somme de 12.280,20 euros TTC euros, à parfaire ;
CONDAMNER Madame ARMBRUSTER Z à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […] (75010), représenté par son syndic, le Cabinet IMMOBILIERE DU CHATEAU, la somme de 4000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile
RAPPELER l’exécution provisoire de la décision à intervenir».
Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 octobre 2023, M^me X AA dite Y AB demande au tribunal de :
« Vu les articles 1240 et suivants du Code civil
Vu les articles 1231 et suivants du Code civil
Vu le rapport établi par Monsieur AK le 29 décembre 2020
Vu la loi du 10 juillet 1965
Vu les pièces versées aux débats
- JUGER recevables et bien fondées les demandes de
Madame X AL dite Y Z
En conséquence,
A titre principal,
- DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […], représenté par son syndic, le Cabinet IMMOBILIERE DU CHATEAU, de l’intégralité de ses demandes plus ou amples A titre subsidiaire, si le Tribunal de céans devait considérer que Madame Z a engagé sa responsabilité et, partant, devait la condamner au paiement de la somme de 12.280,20 euros TTC,
- OCTROYER les plus larges délais à Madame X AL dite Y Z pour s’acquitter de cette somme
En tout état de cause,
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […], représenté par son syndic, le Cabinet IMMOBILIERE DU CHATEAU, à payer à Madame X AL dite Y Z la somme de 1,500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile
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- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […], représenté par son syndic, le Cabinet IMMOBILIERE DU CHATEAU à supporter les entiers dépens
- RAPPELER l’exécution provisoire de la décision à intervenir»
L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance du 13 mai 2024, et fixée à l’audience du 19 mars 2025, puis mise en délibéré au 3 juin 2025, date à laquelle il a été mis à disposition au greffe.
MOTIFS
1- Sur la demande indemnitaire relative au paiement des travaux réparatoires réalisés sur les parties communes, par la création d’une évacuation des eaux usées par une nouvelle descente en façade sur cour de l’immeuble
1- Sur les désordres, leurs causes et les responsabilités
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que M^me AB engage sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires pour les désordres affectant les parties communes, provenant des travaux réalisés dans sa chambre de service sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.
Il rappelle que l’expert judiciaire a constaté que l’évacuation des eaux usées (eaux vannes et eaux ménagères) de l’appartement de M^me AE, traversant son studio et passant par l’appartement de M^me AB pour se raccorder à la descente commune, avait été sectionnée et bouchonnée intentionnellement, le rendant inhabitable.
Il soutient que l’article 3 du règlement de copropriété de l’immeuble entend exclure des parties privatives les canalisations qui ne se trouvent pas à l’intérieur des lots qu’elles desservent.
Il souligne que l’expert judiciaire a révélé que la canalisation supprimée lors des travaux « existait avant que M^me AB n’acquière son studio», et a constaté que l’évacuation des eaux usées traversait l’appartement de M^me AE « dans un coffrage en bois le long de la façade, pour se raccorder à la descente commune, située dans son appartement ».
Le syndicat des copropriétaires en conclut que M^me AB a, par voie de fait et sans autorisation de quiconque, coupé et bouché les canalisations communes desservant le lot de M^me AE, situées dans un coffrage en bois le long de la façade, empêchant ainsi l’évacuation des eaux usées et eaux vannes de son appartement.
Il en déduit que M^me AB engage sa responsabilité sur le fondement de la théorie des troubles du voisinage en sa qualité de maître d’ouvrage des travaux à l’origine des détériorations constatées par l’expert.
Il rappelle que les éventuelles fautes alléguées par la défenderesse et imputées au syndic et à l’entreprise qu’elle a mandatées ne constituent pas une cause d’exonération, même partielle, de sa responsabilité,
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puisqu’elle est engagée dès lors qu’il est établi le rôle causal de ses parties privatives dans la survenance du dommage ; il souligne qu’en tout état de cause M^me AB ne les a pas attrait à l’instance.
M^me AB soutient qu’elle a obtenu l’accord du syndic pour commencer ses travaux, et que l’entreprise PVP a sectionné et bouchonné intentionnellement l’évacuation des eaux usées de l’appartement de M^me AE, sans qu’elle en soit informée ni qu’elle ait donné son accord.
Elle fait valoir que la responsabilité de cette entreprise doit être engagée au titre de la réalisation de travaux non conformes, en application de l’article 1231 du code civil, et qu’elle n’a pas à supporter le coût des travaux réparatoires alors même que la responsabilité incombe à l’entreprise PVP.
*******************
L’article 544 du code civil dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements».
L’article 9 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble »
L’article 1253 alinéa 1 du code civil dispose que « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte ».
En application de ces textes, un trouble anormal de voisinage est constitué dès lors qu’existe une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.
La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage, lesquels doivent être prouvés par celui qui les invoque, est établie objectivement, sans que la preuve d’une faute soit exigée.
Le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, notamment par les entreprises ayant réalisé des travaux dans son lot.
Sur ce
Sur la matérialité des désordres
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats le rapport de l’expert judiciaire déposé le 29 décembre 2020.
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Aux termes de ce rapport, l’expert judiciaire a constaté que les travaux entrepris par M^me AB au mois de juin 2017 « sont d’une telle ampleur qu’ils affectent tant les parties communes de l’immeuble que certaines parties privatives. Ainsi et dès l’été 2017, plusieurs copropriétaires se sont plaints de désordres affectant l’immeuble et certains lots privatifs tantôt privés de chauffage, tantôt privés d’eau».(p.4)
L’expert a constaté les désordres suivants :
- Les combles sont inaccessibles, à l’instar de la toiture de l’immeuble,
- Une partie du couloir du 6ème étage est annexé,
- Le conduit de fumée est inutilisable, rendant certains appartements dépourvus de chauffage,
- La canalisation d’eau usée supprimée empêche l’appartement de M^me AE d’être pourvu d’eau. (p.5)
L’article huitième du règlement de copropriété de l’immeuble, produit aux débats, décrit la « composition des parties communes de l’immeuble», comme comprenant « toutes les parties de l’immeuble qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif et particulier d’un seul propriétaire, et notamment : (…) 6° Canalisations : Les tuyaux du tout à l’égout, les tuyaux de chute d’écoulement des eaux pluviales. Ceux de chute et d’écoulement des eaux ménagères et d’évacuation des water-closets, les conduits, prises d’air, canalisations, colonnes montantes et descendantes d’eau, de gaz, d’électricité (…) »
Il s’évince du rapport de l’expert judiciaire que, depuis les travaux effectués par M^me AB au 6ème étage de l’immeuble, la chambre de service de M^me AE n’est plus desservie par la canalisation commune d’évacuation des eaux usées.
Il s’évince en outre des éléments ci-dessus rapportés que le traitement de ce désordre n’a pas fait l’objet du processus transactionnel ayant donné lieu au protocole du 10 janvier 2023, produit aux débats.
Sur l’origine et la cause des désordres
Sur la configuration des lieux, l’expert judiciaire a effectué les observations suivantes : « Le 6ème étage du […] est composé d’appartements d’une ou deux pièces. Ces appartements proviennent de l’aménagement de chambres de bonne, qui disposaient à l’origine de l’usage du WC commun et du poste d’eau situés sur le palier. (…) Toutefois, les aménagements ont donné lieu à la mise en place de point d’eau dans chaque chambre avec des évacuations traversant les chambres pour se connecter aux descentes (…) » (p.20)
L’expert judiciaire a constaté dans son rapport les éléments suivants : « Lors des travaux de juillet 2017, M^me AB a neutralisé l’évacuation des eaux usées (eaux vannes et eaux ménagères) de l’appartement de M^me AE qui traversait son studio, dans un coffrage en bois le long de la façade, pour se raccorder à la descente commune, située dans son appartement. L’entreprise PVP, en charge des travaux et sous la conduite de M^me AB, a sectionné et bouchonné intentionnellement l’évacuation des eaux usées de l’appartement de M^me AE, rendant ainsi l’appartement inhabitable.
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M^me AB se justifie en précisant que le sanibroyeur est source de désordres. (…) Cette canalisation existait avant que M^me AB n’acquière son studio » (p.20)
L’expert judiciaire a proposé « d’imputer le désordre à M^me AB, pour avoir sectionné et bouchonné l’évacuation des eaux usées de l’appartement de M^me AE intentionnellement et sans autorisation » (p.23).
Il s’évince en conséquence des constatations de l’expert que M^me AB a fait procéder à la modification du réseau d’évacuation des eaux usées pour la rénovation de son studio, privant ainsi un copropriétaire à son accès, en outre sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.
Sur la responsabilité de M^me AB
Il résulte des développements qui précèdent que la suppression de la canalisation commune traversant les studios du 6ème étage trouve son origine dans les travaux réalisés par l’entreprise PVP dans le studio dont M^me AB était la propriétaire, et dont elle était le maître d’ouvrage.
Ces désordres, par leur ampleur, constituent un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage.
Le moyen de défense de M^me AB relatif à des fautes du syndic et de l’entreprise PVP est inopérant, s’agissant d’une responsabilité de plein droit.
Par conséquent, en application des textes susvisés, M^me AB sera déclarée responsable du préjudice causé au syndicat des copropriétaires résultant de la suppression de la canalisation d’évacuation des eaux usées traversant les studios du 6ème étage.
2- Sur l’indemnisation des préjudices
Le syndicat des copropriétaires rappelle que l’expert judiciaire s’est montré favorable à la création d’une descente en façade sur cour, puisqu’il était désormais impossible d’évacuer les eaux usées de l’appartement de M^me AE par l’intérieur, et qu’il a validé le devis de l’entreprise Gosselin pour un montant de 12.280,20 euros TTC.
Le syndicat des copropriétaires sollicite en conséquence la condamnation de M^me AB au paiement de cette somme, au titre des travaux réparatoires.
M^me AB n’a pas formulé d’observations sur cette demande.
********************
Le principe de la réparation intégrale du préjudice subi impose que la personne à l’origine des désordres indemnise celui qui les a subis de l’intégralité de ces préjudices, à les supposer établis.
Il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe (ex. : Civ. 3ème, 25 janvier 2006, n°04-20.276).
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Sur ce
L’expert judiciaire a procédé à l’analyse des solutions techniques et des coûts pour remédier au préjudice de la suppression de la canalisation des eaux usées dans l’appartement de M^me AE et a conclu qu’il était possible :
- Soit de rétablir le raccordement de la canalisation de M^me AE existant avant les travaux ;
- Soit de procéder à l’évacuation des eaux usées par la création d’une descente en façade sur cour, évaluée à 12.281,20 euros TTC par l’entreprise Gosselin, dont le devis est fourni aux débats.
Il a également conclu « qu’il est impossible d’évacuer les eaux usées de l’appartement de M^me AE par l’intérieur et qu’il faut privilégier la mise en place d’une descente en façade sur cour », et accepté « le devis de la société Gosselin qui prévoit cette descente au niveau du collecteur situé en cave ».(p.22)
Par conséquent M^me AB sera condamnée au paiement de la somme de 12.281,20 euros TTC au titre des travaux réparatoires du préjudice pour la copropriété de la suppression de la canalisation commune de l’évacuation des eaux usées.
2- Sur la demande de M^me AB de délais de grâce en application de l’article 1343-5 du code civil
M^me AB expose qu’elle est dans une situation financière délicate, et sollicite des délais de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil.
Le syndicat des copropriétaires n’a pas conclu en réponse sur cette question
******************
Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil, « Le juge peut, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».
L’article 9 du code de procédure civile dispose que « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention »
Sur ce
M^me AB ne verse aucune pièce aux débats susceptible de fonder les difficultés financières qu’elle allègue.
En conséquence, M^me AB sera déboutée de sa demande reconventionnelle de l’échelonnement de sa dette en application de l’article 1343-5 du code civil.
3- Sur les demandes accessoires
- Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision
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motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
M^me AB sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.
- Sur les frais non compris dans les dépens
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
Tenue aux dépens, M^me AB, sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […] la somme de 4.000 euros à ce titre.
- Sur l’exécution provisoire
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.
En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.
Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que leurs autres demandes plus amples ou contraires.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, par décision contradictoire et rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE M^me X AA dite Y AB à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […] la somme de 12.281,20 euros ;
DEBOUTE M^me X AA dite Y AB de sa demande de délais de paiement en application de l’article 1343-5 du Code civil ;
CONDAMNE M^me X AA dite Y AB aux entiers dépens ;
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CONDAMNE M^me X AA dite Y AB à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […] la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait et jugé à Paris le 03 Juin 2025.
La Greffière La Présidente
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