R.G : 15/00714

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITÉ

ARRÊT DU 11 FEVRIER 2016

DÉCISION DÉFÉRÉE :

Jugement du TRIBUNAL D’INSTANCE DE BERNAY du 16 Janvier 2015

APPELANTS :

Monsieur B X

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté et assisté par M^e Caroline INQUIMBERT de la SELARL MARY-INQUIMBERT, avocat au barreau du HAVRE

Madame J-K N épouse X

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée et assistée par M^e Caroline INQUIMBERT de la SELARL MARY-INQUIMBERT, avocat au barreau du HAVRE

INTIMÉ :

Monsieur Z Y

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Stéphanie RETHO, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du Code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 07 Janvier 2016 sans opposition des avocats devant Madame BRYLINSKI, Président, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Madame BRYLINSKI, Président

Madame LABAYE, Conseiller

Madame DELAHAYE, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

M^me NOEL-DAZY, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Janvier 2016, où l’affaire a été mise en délibéré au 11 Février 2016

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 11 Février 2016, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

Signé par Madame BRYLINSKI, Président et par M^me NOEL-DAZY, Greffier présent à cette audience.

*

* *

FAITS ET PROCEDURE

M. B X et M^me J-M N épouse X, par acte sous seing privé en date du 7 mai 2013, ont consenti à M. Z Y un bail d’habitation sur une propriété située XXX à Fourmetot, comportant une maison édifiée sur un terrain de 8 000 m², moyennant un loyer mensuel initial de 1 350 €.

Se prévalant d’un défaut de paiement des loyers, M. et M^me X ont fait signifier à M. et M^me X le 24 avril 2014 un commandent visant la clause résolutoire, puis par acte signifié le 6 août 2014 l’ont fait assigner aux fins d’obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion, ainsi que sa condamnation au paiement des sommes de 9 450 € au titre des loyers et charges impayés au 24 avril 2014, 945 € au titre de la clause

pénale, 1 000 € à titre de dommages et intérêts outre une indemnité de procédure et les dépens.

M. Z Y s’est opposé à ces demandes se prévalant de travaux effectués par ses soins relevant des obligations des bailleurs.

Le tribunal d’instance de Bernay par jugement rendu le 16 janvier 2015 dont il a ordonné l’exécution provisoire, a :

— mis à la charge de M. B X et Madame J-K

N épouse X le coût des travaux d’élagage et de taille des

haies avancés par M. Z Y, soit la somme de 12 544,80 € ;

— rejeté la demande de résiliation du contrat de bail consenti à

M. Z Y par M. et M^me X ;

— débouté M. et M^me X de leur demande en paiement à l’encontre de M. Z Y ;

— débouté M. et M^me X de leur demande de dommages et intérêts;

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. et M^me X aux entiers dépens, incluant les frais du commandement de payer.

***

M. B X et M^me J-M N épouse X ont interjeté appel et, aux termes de leurs dernières écritures en date du 29 avril 2015 auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé des moyens développés, demandent à la cour, sous le visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et notamment son article 24,des articles, 1134, 1147, 1714 à 1762 du code civil, de :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a mis à leur charge les travaux d’élagage et d’entretien des haies, et les a déboutés de leur demande de paiement des loyers impayés et de dommages et intérêts ;

— condamner M. Z Y à leur payer les somme de 12 150 € au titre de l’arriéré de loyers avec intérêts au taux légal, et de 1 000 € à titre de dommages et intérêts ;

— condamner M. Z Y au paiement de la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

***

M. Z Y, aux termes de ses dernières écritures en date du 29 juin 2015 auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé des moyens développés, demande à la cour, sous le visa de la loi du 6 juillet 1989, de l’article V de l’annexe au décret 87-713 du 26 août 1987 et des articles 1289 et suivants du code civil, outre divers constats qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 954 du code de procédure civile, de :

— confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions à l’exception de celle qui a condamné M. Z Y aux entiers dépens ;

— débouter M. et M^me X de toutes leurs demandes ;

— condamner M. et M^me X au paiement de la somme de 3 500 € au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

DISCUSSION

M. Z Y verse aux débats une facture datée du 10 octobre 2013 pour la taille de réduction sur deux faces de haies de laurier palme et broyage des branches pour la somme de 4 544,80 € TTC, et une facture datée du 19 février 2014 pour l’élagage de tous les peupliers d’Italie du parc, pour la somme de 8 400 €.

Le tribunal a rappelé que les travaux d’entretien des arbustes et d’élagage relevaient normalement des réparations locatives définies par le décret 87-712 du 26 août 1987, qu’il résulte de ce texte que le locataire est tenu d’assumer la charge des menues réparations courantes visant, à peu de frais, à éviter la dégradation lente des locaux et équipements loués ; que cependant il apparaît des documents produits aux débats que les plantations se trouvant sur le fonds loué n’avaient pas été entretenues depuis plusieurs années ; qu’au regard de l’absence d’entretien précédent I’entrée dans les lieux de M. Y et du montant important que représente les travaux rendus nécessaires, il ne peut être admis que I’élagage et la taille des haies qu’il a pris en charge après la prise de possession du logement donné en location par les époux X

constituent des réparations d’entretien courant au sens des textes susvisés.

M. Z Y contestent le défaut d’entretien des haies et peupliers ; ils se réfèrent aux clauses du bail, soutiennent n’avoir à aucun moment été prévenu de l’intention de M. Z Y de procéder à un élagage au demeurant parfaitement inutile de ces peupliers et n’avoir jamais donné leur accord préalable, ni été destinataires des factures dressées par la Société Elag’Eure Paysage ; ils font valoir que le fait que M. Z Y ait fait procéder de sa seule initiative à des travaux, non seulement qu’il lui appartenait de réaliser (taille des haies) mais également totalement inutiles (élagage des peupliers) ne l’autorisait pas à compenser d’autorité son loyer.

M. Z Y soutient que l’élagage des arbres incombe au bailleur, ne faisant pas partie des charges récupérables ; se référant à plusieurs attestations de voisins il soutient avoir fait réaliser les travaux avec l’accord de M. et M^me X et qu’en application des articles 1289 et suivants du code civil, les dépenses ainsi engagées doivent être compensées avec sa dette de loyer tel que cela avait été convenu.

Pour considérer que l’élagage des peupliers incombe à M. et M^me X, M. Z Y se réfère à l’alinéa 2a de l’article V de l’annexe au décret 87-713 du 26 août 1987, pris pour l’application de l’article 18 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 se rapportant aux charges récupérables, qui ne vise pas l’élagage des arbres ; pour considérer qu’il incombe à M. Z Y, M. et M^me X se réfèrent à l’annexe au décret 87-712 du 26 août 1987 pris pour l’application de l’article 7 de la même loi concernant les charges locatives, qui en son article I inclus dans les réparations locatives, dans les jardins privatifs : l’entretien courant notamment des allées, pelouses, massifs bassins et piscines ; taille élagage échenillage des arbres et arbustes.

Le bail portant sur une maison individuelle et son jardin, intégralement privatifs, la question est celle de la qualification de l’élagage des arbres en réparation locative, et non en charge récupérable, et il convient de se référer au décret 87-712 du 26 août 1987, qui demeure pour l’application de l’article 7c de la loi du 6 juillet 1989 auquel le bail est soumis, et à l’article I de son annexe qui vise l’élagage des arbres et arbustes ; le bail, au titre des réparations et de l’entretien locatif, se réfère précisément à la liste établie par le décret n°87-713 du 26 août 1987 ou par tout texte qui viendrait à lui être substitué.

Si les travaux d’élagage des arbres et arbuste et taille des haies incombent effectivement au locataire au cours de la durée du bail, tel n’est pas le cas lorsque ces travaux sont nécessaires dès l’entrée dans les lieux, non pas au titre de l’entretien courant, mais pour la remise en état de bon entretien tel qu’il aurait du être délivré par le bailleur.

Il résulte de trois témoignages de voisin que

1° : la haie de peupliers de plus de 15 m et la haie de lauriers d’une hauteur d’environ 8 m avaient pris une hauteur dangereuse et M. et M^me X s’étaient engagés à en réduire les hauteurs en juin 2013 avant de quitter leur maison ; M. Z Y ayant reçu la demande de M. et M^me X de lancer la taille de la haie à son entrée dans les lieux, les travaux ont été réalisés au mois d’octobre 2013 ;

2° : la haie de laurier n’ayant pas été entretenue depuis des années atteignait des proportions gigantesques, débordant sur les propriétés voisines, attirant des nuées d’étourneaux occasionnant une nuisance pour le voisinage ; M. X en février 2013 a fait tailler la haie uniquement sur sa partie empiétant sur la propriété voisine ; fin août il a expliqué qu’il avait trouvé un locataire qu’il avait chargé de finir la taille de la haie ; emménageant courant septembre M. Z Y a fait tailler la haie, ainsi que les peupliers présentant un risque pour les habitations avoisinantes ;

3° : un nouveau voisin installé en février 2013 a pu constater la présence de milliers d’étourneaux venant se loger dans la haie de M. et M^me X qui n’avait pas été entretenue depuis des années et avait atteint des proportions gigantesques débordant sur les propriétés voisines ; M. X a taillé la haie partiellement sur la partie débordant sur les propriétés voisines, sans résoudre le problème lié à la présence d’étourneaux ; sollicité pour terminer la taille de sa haie, M. X a répondu qu’il avait trouvé un locataire et que pour la remise en état et l’entretien cela avait été vu avec lui et il allait tailler les haies ; M. Z Y a bien fait tailler les haies, et par ailleurs il a même fait tailler les peupliers entourant la propriété pour des raisons évidentes de sécurité car s’ils avaient du tomber ils auraient certainement écrasé une ou plusieurs maisons bordant la propriété.

La hauteur de plus de 15 m évoquée par l’un des témoins constitue une hauteur parfaitement normale pour un peuplier d’Italie adulte et n’est nullement révélatrice d’un manque d’entretien ; aucun élément précis et circonstancié ne permet de retenir que les peupliers auraient été fragilisés de quelque façon que ce soit et auraient présenté un risque de chute sur les propriétés voisines, et qu’ainsi leur état auraient nécessité un élagage.

Les attestations ne font nullement état d’un accord de M. et M^me X pour l’élagage des peupliers à plus forte raison à leurs frais, et aucun autre élément ne vient l’établir, ni même établir que M. Z Y aurait été simplement avisés par M. Z Y de ce qu’il allait y faire procéder.

Dans ces conditions, M. Z Y ne peut valablement prétendre opérer compensation entre et tout ou partie des loyers impayés et la facture d’élagage des peupliers, dont il conservera la charge.

En revanche ces attestations établissent bien que la haie n’était pas entretenue, et que M. Z Y dès son entrée dans les lieux a du faire procéder à sa taille et ce avec l’accord de M. et M^me X qui l’avait annoncé. Ces travaux ne peuvent être qualifiés d’entretien courant en cours de bail, mais correspondent bien en réalité à une remise de la haie dans l’état dans lequel elle aurait du être lors de la délivrance du bien loué si elle avait été normalement entretenue par les bailleurs antérieurement.

Le contrat de bail, en sus du renvoi aux réparations locatives prévues par le décret n° 87-712 du 26 août 1987, contient certes la mention manuscrite surajoutée et signée des parties 'entretien du parc et haies par le locataire’ ; mais elle vise l’entretien et non la remise en état, et telle qu’elle est rédigée ne suffit pas à démontrer que par convention spéciale des parties, M. Z Y devrait avoir à supporter les travaux de remise en état de la haie.

La preuve n’est pas rapportée d’un accord exprès de M. et M^me X pour supporter la charge de ces travaux de taille des haies, et M. Z Y ne pouvait d’autorité procéder unilatéralement à une compensation de cette facture avec partie des loyers.

Il n’en demeure pas moins que M. et M^me X doivent aujourd’hui supporter la charge de ces travaux de taille de haie à hauteur de la somme de 4 544,90 € TTC, qui viendra en déduction de leur créance de loyers.

Il n’est pas contesté que les loyers sont demeurés impayés de janvier à septembre 2014 inclus, à hauteur de la somme de 12 150 €. Après compensation à ce jour de la facture de taille des haies de 4 544,90 €, M. Z Y demeure débiteur de la somme de 7 605,10 € au paiement de laquelle il doit être condamné ; le jugement sera réformé en ce sens.

La retenue de loyers, injustifiée pour partie, et irrégulière pour l’autre, constitue un manquement par M. Z Y à ses obligations de locataire, qui a causé un préjudice à M. et M^me X compte tenu de ce que ces loyers devaient contribuer à leur permettre de rembourser leur crédit immobilier et leur loyer outre-mer ; il sera fait droit à la demande en paiement de dommages et intérêts de M. et M^me X à hauteur de la somme de 500 €.

Le jugement sera infirmé en ses dispositions relatives aux indemnités de procédure et dépens de première instance ; M. Z Y supportera les entiers dépens de première instance et d’appel, et devra verser à M. et M^me X une indemnité de procédure qu’il convient de fixer à la somme de 1 000 €.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par arrêt contradictoire

Confirme le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de résiliation du contrat de bail consenti à M. Z Y par M. B X et M^me J-M N épouse X, non critiqué de ce chef ;

Infirme le jugement entrepris pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et, y ajoutant,

Met à la charge de M. B X et M^me J-K N épouse X le coût des travaux de taille des haies avancés par le locataire, M. Z Y, soit la somme de 4 544,80 € TTC ;

Condamne M. Z Y à payer à M. B X et M^me J-M N épouse X les sommes de 7 605,10 € à titre d’arriéré de loyers et de 1 000 € à titre de dommages et intérêts ;

Condamne M. Z Y à payer à M. B X et M^me J-M N épouse X la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. Z Y aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le Greffier Le Président