ID

MINUTE N° 426/2015

Copie exécutoire à :

— M^e Anne CROVISIER

— M^e Valérie PRIEUR

Le

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 18 Juin 2015

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A 13/05308

Décision déférée à la Cour : 02 Octobre 2013 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE STRASBOURG

APPELANTE et défenderesse :

LA SARL ILYAD

ayant son siège XXX

XXX

représentée par son représentant légal

représentée par M^e Anne CROVISIER, Avocat à la Cour,

Plaidant : M^e MAHDADI, Avocat à STRASBOURG,

INTIMES et demandeurs :

1) Madame Z D épouse X

XXX

XXX

2) Monsieur Y X

XXX

XXX

représentés par M^e Valérie PRIEUR, Avocat à la Cour,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 Avril 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. LEIBER, Président

M^me DIEPENBROEK, Conseiller

M. DAESCHLER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Nathalie NEFF

ARRET Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par M. Adrien LEIBER, président et M^me Nathalie NEFF, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

— Ouï M^me DIEPENBROEK, Conseiller, en son rapport.

FAITS, PROCÉDURE et PRÉTENTIONS des PARTIES

Selon compromis de vente en date du 9 juillet 2012, les époux Z et Y X ont vendu à la SARL Ilyad un lot de copropriété à créer situé au rez de chaussée d’un immeuble sis XXX, pour un prix de 180 000 €, la réitération de la vente par acte authentique devant intervenir dans un délai de deux mois et dix jours.

La SARL Ilyad n’ayant pas donné suite, les époux Z et Y X l’ont assignée le 03 janvier 2013 devant le tribunal de grande instance de Strasbourg aux fins de passation de l’acte de vente. Aux termes de leurs dernières écritures, ils ont sollicité la condamnation de la SARL Ilyad au paiement d’une somme de 18 000 € au titre de la clause pénale ainsi que d’une somme de 4 900 € à titre de dommages et intérêts pour perte de loyers.

Par jugement réputé contradictoire du 2 octobre 2013, le tribunal a accueilli la demande au titre de la clause pénale après avoir constaté que la SARL Ilyad n’avait pas donné suite à la mise en demeure constituée par l’assignation et a rejeté la demande d’indemnisation de la perte de loyers laquelle ne peut se cumuler avec la clause pénale.

La SARL Ilyad a interjeté appel de ce jugement le 6 novembre 2013.

Par conclusions du 14 octobre 2014, elle en demande l’infirmation. Elle conclut à l’irrecevabilité de la demande en application de l’article 122 du code de procédure civile.

Subsidiairement, elle demande la requalification de l’acte intitulé compromis de vente en promesse unilatérale de vente et son annulation pour défaut d’enregistrement dans les dix jours de sa date, subsidiairement, pour indétermination de son objet et stipulation d’une condition purement potestative et en conséquence, demande à la cour de débouter les époux Z et Y X.

À titre plus subsidiaire, elle demande à la cour de constater la caducité de l’acte litigieux pour défaillance de l’une des conditions suspensives, le rejet des prétentions des époux Z et Y X et leur condamnation in solidum au paiement d’une indemnité de procédure de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL Ilyad fait valoir que l’acte prévoyait sa réitération en la forme authentique dans un délai de deux mois et dix jours à compter de sa date, or la demande ayant été introduite après expiration de ce délai est irrecevable, le non respect de ce délai s’analysant en une fin de non recevoir d’origine contractuelle.

Elle soutient ensuite qu’en dépit de son intitulé, de la stipulation d’une clause pénale et du visa de l’article 42 de la loi du 1^er juin 1924, l’acte n’est pas un compromis de vente et s’analyse en réalité en une promesse unilatérale de vente, dès lors qu’il ne comporte que le seul engagement du vendeur de vendre, la partie désignée comme acquéreur ne s’engageant pas expressément à acquérir. Par voie de conséquence, cet acte est entaché de nullité en application de l’article 1589-2 du code civil, faute d’avoir fait l’objet d’un enregistrement dans les 10 jours de sa date.

Subsidiairement, elle considère que la vente est nulle pour indétermination de son objet, la composition du lot, sa surface, ses références cadastrales n’étant pas précisées et différentes mentions, telle celle relative au mesurage, n’étant pas renseignées.

La SARL Ilyad soutient ensuite que l’acte comporte une condition suspensive purement potestative relative à la division de l’immeuble en vue de la création de logements, dont la réalisation était manifestement à la charge des vendeurs et non pas de l’acquéreur comme stipulé dans l’acte et laissée à leur totale discrétion, de sorte que l’acte est entaché de nullité en sa totalité dès lors que cette condition était déterminante du consentement des parties.

En tout état de cause, le compromis serait caduque dès lors que cette condition n’a pas été réalisée dans le délai prescrit.

Par conclusions du 27 mars 2014, les époux Z et Y X concluent à l’irrecevabilité, en tous cas au rejet de l’appel, à la confirmation du jugement et au versement par la SARL Ilyad d’une somme de 3500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils objectent qu’il est de jurisprudence constante que l’expiration du délai contractuel permet à la partie la plus diligente de contraindre l’autre à s’exécuter dans le délai de l’article 42 de la loi du 1^er juin 1924, ainsi que cela est au demeurant expressément rappelé dans l’acte litigieux qui précise qu’il ne s’agit pas d’un terme extinctif mais constitutif du point de départ du délai pour agir en passation de l’acte de vente.

Ils s’opposent à la requalification demandée, soulignant que l’acte fait expressément référence à l’article 42 de la loi du 1^er juin 1924 alors qu’une promesse unilatérale de vente n’y est pas soumise, qu’aucun délai de levée de l’option n’est prévu et que les parties étaient d’accord sur la chose et sur le prix ainsi que cela est confirmé par un courrier postérieur de la SARL Ilyad.

Ils contestent le caractère prétendument indéterminé de l’objet de la vente, précisant que l’acte a été rédigé par la SARL Ilyad, qu’eux même maîtrisent mal la langue française, qu’il s’agit d’une maison que l’appelante connaît pour l’avoir visitée ainsi qu’elle le reconnaît expressément dans l’acte.

Ils considèrent enfin que la condition de création d’un logement supplémentaire par l’acquéreur n’est pas une condition suspensive mais une simple déclaration d’intention et que les démarches étaient à effectuer par l’acquéreur et non par les vendeurs ainsi que cela résulte d’un courrier de la SARL Ilyad en date du 12 octobre 2012 dans lequel elle indique que les démarches sont en cours.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 3 février 2015.

MOTIFS

Les intimés n’ayant pas soumis au conseiller de la mise en état, seul compétent pour en connaître, leur demande tendant à l’irrecevabilité de l’appel, cette demande est irrecevable en tant que formée devant la cour ainsi que cela a été soulevé lors des débats.

L’expiration du délai contractuel de réitération de la vente en la forme authentique n’étant pas sanctionnée par la caducité de l’acte sous seing privé, lequel stipule au contraire expressément d’une part, que la date extrême de réitération authentique n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter et d’autre part, que le compromis sera caduc de plein droit à défaut de réitération de l’acte en la forme authentique dans les six mois de sa date, conformément à l’article 42 de la loi du 1^er juin 1924, et la demande ayant été formée dans ce délai, la fin de non recevoir soulevée par l’appelante doit être rejetée.

Contrairement à ce que soutient la SARL Ilyad, il n’y a pas lieu à requalification de l’acte sous seing privé en promesse unilatérale de vente dès lors qu’il ressort clairement et sans équivoque de l’ensemble des mentions de l’acte qu’elle s’engageait à acquérir le bien.

Aucun indice en faveur d’une requalification de l’acte ne peut en effet être tiré de l’absence de clause de solidarité des ayant droits de l’acquéreur, s’agissant d’une personne morale, ni de la faculté de renonciation reconnue au vendeur en cas de défaillance de l’acquéreur, alors qu’il est au contraire mentionné que 'le vendeur vend en s’obligeant à toutes les garanties ordinaires de fait et de droit en pareille matière et sous les conditions suspensives ci-après stipulées, à l’acquéreur qui accepte, sous les mêmes conditions suspensives, les biens et droits immobiliers ci-après désignés', que les conditions suspensives sont stipulées au seul bénéfice de l’acquéreur qui peut y renoncer, que l’acte prévoit les conditions de réitération de la vente en la forme authentique, en cas de réalisation des conditions suspensives, en faisant expressément référence à l’article 42 de la loi du 1^er juin 1924, lequel ne s’applique pas à une promesse unilatérale de vente et comporte une clause pénale en cas de refus de l’une ou l’autre des parties de réitérer la vente après levée des conditions suspensives. Il convient enfin de constater que l’acte ne comporte aucune référence à une option et à une levée d’option.

La SARL Ilyad soutient toutefois à juste titre que la nullité de l’acte est encourue pour absence de détermination de son objet. En effet, la vente porte sur un lot de copropriété à constituer dont ni la composition ni la superficie ne sont précisées, pas plus que les références cadastrales de l’immeuble.

L’objet de la vente étant indéterminé, il ne peut y avoir accord sur la chose et sur le prix, conformément aux dispositions des articles 1583 et 1589 du code civil. L’acte est donc entaché de nullité et les époux Z et Y X ne peuvent demander le bénéfice de la clause pénale prévue dans cet acte.

Il y a donc lieu d’infirmer le jugement entrepris et de débouter les époux Z et Y X de leur demande.

Les époux Z et Y X qui succombent supporteront les dépens de première instance et d’appel. En considération des circonstances de la cause, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elle a exposés.

PAR CES MOTIFS

DÉCLARE la demande des époux Z et Y X tendant à l’irrecevabilité de l’appel, irrecevable en tant que formée devant la cour ;

INFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Strasbourg en date du 2 octobre 2013 en toutes ses dispositions ;

DÉCLARE la demande des époux Z et Y X recevable mais mal fondée ;

DÉBOUTE les époux Z et Y X de leur demande ;

DIT n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE les époux Z et Y X aux dépens de première instance et d’appel.

Le Greffier, Le Président,