AM/ASC

MINUTE N° 16/0823

Copie exécutoire à :

— M^e X Y

— M^e Z A

Le 07/11/2016

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 07 Novembre 2016

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A 15/04956

Décision déférée à la cour :
jugement rendu le 30 juin 2015 par le Tribunal d’Instance de
SCHILTIGHEIM

APPELANT :

Madame B
COMTE

demeurant XXX

XXX

Représentée par M^e X Y, avocat à la cour

INTIME :

Etablissement Public OPUS 67 – OFFICE PUBLIC D’AMENAGEMENT
ET DE
CONSTRUCTION DU DEPARTEMENT DU BAS-RHIN

ayant son siège social 15 rue Jacob Mayer CS 77004

XXX

Représenté par M^e Z A, avocat à la cour

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 septembre 2016, en audience publique, les parties ne s’y étant pas

opposées, devant M^me C,
Présidente de chambre, et M^me FABREGUETTES,
Conseiller, chargées du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me C, Présidente de chambre

M^me WOLF, Conseiller

M^me FABREGUETTES, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. D

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Annie MARTINO, président et M. Christian UTTARD, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES
PARTIES

Par contrat du 15 janvier 1993, l’OPHLM du Bas-Rhin a donné à bail d’habitation à M^me Comte un logement situé 21 rue d’Alsace à Schiltigheim et ce moyennant paiement d’un loyer initialement fixé à la somme de 1351,87
Francs.

L’OPUS 67, qui a succédé à l’OPHLM du Bas-Rhin a entrepris, à compter du mois de s e p t e m b r e 2 0 0 8 j u s q u ' a u m o i s d e j u i n 2 0 1 0 , u n e v a s t e o p é r a t i o n d e réhabilitation-restructuration de près de 400 logements, dont celui de M^me Comte, situés dans le quartier du 'Vieux Schilich', portant notamment sur l’installation d’un chauffage central au gaz, le remplacement des menuiseries extérieures en bois par des menuiseries isolantes en PVC, la création d’une salle de bain ou d’une salle d’eau avec douche et d’un WC séparé, la mise aux normes de sécurité incendie et électrique, le réaménagement du sous-sol, réfection des toitures et rénovation des façades.

M^me Comte a, le 12 mai 2014, saisi le tribunal d’instance afin d’obtenir paiement de la somme de 7000 à titre de dommages-intérêts en réparation des troubles de jouissance subis et la condamnation du bailleur à lui rembourser la moitié des loyers versés de février 2009 à fin décembre 2009.

Elle exposait que les travaux ont connu de nombreuses interruptions, que le logement a été difficilement habitable durant six mois, qu’elle a subi divers désagréments (chute dans les parties communes, dégât des eaux, émanation de gaz, bruits…) et faisait grief à OPUS 67 de n’avoir pas suffisamment informé les locataires et d’avoir mal organisé les travaux.

Elle sollicitait également la condamnation du bailleur sous astreinte à mettre en oeuvre l’isolation qui était prévue dans son logement et n’a pas été réalisée.

Par jugement du 30 juin 2015, le tribunal d’instance de
Schiltigheim a débouté M^me Comte de toutes ses demandes et l’a condamnée aux dépens.

Pour statuer ainsi et après avoir énoncé les dispositions de l’article 1724 du code civil, le tribunal a retenu que le bailleur avait connu un retard de plusieurs mois lié à la résiliation du marché conclu avec l’entreprise de sanitaire plomberie et à l’opposition aux travaux et à l’accès de son logement de la voisine de M^me Comte.

Il a estimé que s’il est établi que M^me Comte a subi une vaste désorganisation de son logement pendant plusieurs semaines, sur une première période à compter du 8 juin 2009 jusqu’au 9 juillet 2009, puis sur une seconde période à compter du 9 novembre 2009 pour cinq semaines, elle ne rapporte pas la preuve de ce qu’elle a été privée de tout ou partie de l’usage de son logement pendant plus de quarante jours.

Le tribunal a enfin considéré que M^me Comte ne rapportait pas la preuve de ce qu’elle aurait été incommodée par des émanations de gaz, que l’importance des absences qu’elle reconnaît montre qu’elle était libre de ses déplacements pendant la durée des travaux, que le fait que des câbles électriques soient apparents ne génère pas ipso facto une situation de danger, que le trou dans le sol de la cuisine ne rendait pas celle-ci inutilisable, que M^me Comte ne peut se prévaloir du fait d’avoir déplacé de sa propre initiative une palette bouchant un trou dans les parties communes et qu’elle n’a pas fait constater ses blessures par un médecin, que M^me Comte ne prouve pas que OPUS 67 se soit engagé à mettre en oeuvre un isolant entre son logement et celui du voisin.

M^me Comte a interjeté appel à l’encontre de cette décision le 15 septembre 2015 et par dernières écritures notifiées le 20 avril 2016, elle conclut à l’infirmation et demande de :

— condamner l’OPUS 67 à l’indemniser des préjudices subis,

— condamner l’OPUS 67 en conséquence à lui payer la somme de 7000 à titre de dommages-intérêts,

— condamner l’OPUS 67 à lui accorder une réduction des loyers pendant les travaux,

— condamner en conséquence OPUS 67 à lui restituer la somme de 1417,50 correspondant à la moitié des loyers payés pour la période du 1^er février 2009 au 31 décembre 2009,

— enjoindre à OPUS 67 de mettre en oeuvre l’isolation qui a été prévue dans un délai de quatre mois à compter de la signification de l’arrêt et ce sous astreinte de 200 par jour de retard,

— condamner OPUS 67 au paiement de la somme de 2000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par écritures notifiées le 27 janvier 2016, OPUS 67 a conclu à la confirmation de la décision entreprise et a sollicité la condamnation de M^me Comte à lui payer la somme de 600 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 23 juin 2016.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties ;

Vu les pièces régulièrement communiquées entre les parties ;

* *

*

Sur la demande concernant la mise en oeuvre de l’isolation

Pas davantage à hauteur d’appel que devant le premier juge, M^me Comte ne rapporte la preuve d’un quelconque engagement du bailleur à faire mettre en oeuvre une isolation entre l’appartement qu’elle occupe et celui de son voisin.

M^me Comte procédant par affirmation non étayée de preuve, sa demande ne peut qu’être rejetée.

Le jugement déféré mérite confirmation de ce chef.

Sur la demande au titre de la gêne subie pendant le chantier

M^me Comte fait valoir de nouveau à hauteur d’appel qu’elle a subi des émanations de gaz préjudiciables à sa santé, que le 14 juillet, alors que le toit de la loggia avait été déposé sans qu’une protection ne soit mise en place, un orage a provoqué un sinistre 'dégâts des eaux’ qui l’a contrainte à quitter son appartement durant quinze jours, qu’elle a du vivre dix jours avec les volets fermés du fait de la présence d’un échafaudage alors qu’elle avait demandé que cet échafaudage soit posé pendant que les volets étaient ouverts, que les nuisances sonores dans les parties communes lui ont fait vivre un véritable calvaire ; qu’elle est tombée dans un puisard de quatre-vingts centimètres dans la cave à vélos ; qu’entre le mois de janvier 2009 jusqu’au mois de juin 2009, elle a vécu dans un appartement dans lequel les murs étaient à nus, les fils électriques pendants et malgré la présence de gravats dans la cuisine et la salle de bain, autour des portes et fenêtres ; qu’au mois de juin 2009, date à laquelle les travaux devaient débuter dans les pièces humides, il lui a été demandé de vider la cuisine de son mobilier qu’elle a entreposé dans le salon ; que cependant les travaux ont été interrompus dès le 11 juin et n’ont repris que le 8 novembre 2009 de sorte que durant cette période elle n’a pu user ni de sa cuisine (vidée de tous ses éléments y compris gazinière) ni de son salon ; que la cuisine présentait des gros trous au sol, qu’OPUS 67 ne peut se retrancher derrière la défaillance de l’entreprise sanitaire – plomberie ni derrière l’attitude d’une voisine qui refusait l’accès à son logement, pour échapper aux dispositions de l’article 1724 du code civil.

L’office public Habitat du Bas-Rhin – OPUS 67 réplique essentiellement que :

— le constat d’huissier du 9 juillet 2009 produit par M^me Comte ne fait état d’aucun gravat,

— M^me Comte n’établit pas l’existence d’émanations de gaz,

— rien n’indique que les bruits et la poussière générés par les travaux d’ampleur réalisés ont excédé la norme acceptable,

— M^me Comte a été absente de son logement plus de cent dix jours de novembre 2008 à septembre 2009 et ne peut se plaindre d’ 'une assignation à résidence',

— M^me Comte procède par exagération et a introduit la procédure quatre ans après la fin des travaux,

— le retard pris dans l’exécution du chantier concernant les pièces humides est lié à la

défaillance de l’entreprise de plomberie – sanitaire puis à la résistance de l’occupante de l’appartement du dessus qui refusait de quitter les lieux, enfin à l’absence de M^me Comte au mois d’octobre 2009,

— le bailleur a toujours procédé à l’information des locataires par affichage, une information personnalisée n’étant pas envisageable au regard du nombre de locataires,

— le sinistre dégât des eaux du 16 juillet 2009 n’est pas établi,

— M^me Comte ne rapporte pas la preuve que les travaux, dont la nécessité n’est pas discutée, ont duré plus de quarante jours, les photographies et le constat d’huissier produits aux débats étant insuffisants à cet égard.

* *

*

Il convient d’abord de constater que M^me Comte, sur laquelle pèse la charge de la preuve et qui ne produit aux débats, hormis une quantité considérable de courriers qu’elle a adressés à son bailleur, aucun élément objectif de preuve si ce n’est le procès-verbal d’huissier qu’elle a fait établir par Maître E le 9 juillet 2009, procède de manière générale par allégations qui ne sont étayées par aucun élément probant.

Ainsi, comme le premier juge l’a exactement relevé, il n’est produit aucun élément de preuve susceptible d’accréditer les allégations de M^me Comte s’agissant des émanations de gaz qu’elle aurait subies (le certificat médical produit se borne à indiquer que l’état de santé de M^me Comte contre indique l’utilisation et la présence de produits chimiques : solvant, peinture, gaz), aucun élément probant concernant l’imputabilité du dégât des eaux subi (à le supposer établi) aux travaux mis oeuvre par OPUS 67, aucun élément de preuve concernant la prétendue chute dans la cave imputable aux travaux mis en oeuvre par OPUS 67, aucun élément de preuve concernant 'les importants gravats’ qui auraient été laissés sur place par l’entreprise de menuiserie, aucun élément de preuve de ce que de janvier 2009 à juin 2009, elle a du vivre dans un appartement dont les murs étaient à nus et les fils électriques pendants, aucun élément de preuve, pas même une attestation des voisins, concernant les nuisances sonores excessives…

Pour le surplus, les parties conviennent de l’applicabilité en l’espèce des dispositions de l’article 1724 du code civil suivant lesquelles : 'Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail'.

Il est de droit que le juge, saisi d’une demande d’indemnisation sur le fondement de l’article 1724 du code civil, n’est pas dispensé de rechercher si aucun préjudice n’a été causé au locataire par la faute du bailleur.

En l’espèce, l’exécution effective des travaux a connu plusieurs phases (menuiseries fin 2008) sanitaire (à compter de novembre 2009) sans qu’il soit démontré que l’une ou l’autre de ces deux phases ait excédé quarante jours, le constat d’huissier du 9 juillet 2009 ne faisant que constater l’état des lieux à cette date et rien d’autre.

Il est cependant exact et reconnu par OPUS 67 que les travaux de sanitaire qui avaient débuté le 8 juin 2009 ont été interrompus le 11 juin 2009 (pour reprendre en novembre 2009) car leur exécution supposait, pour la pose des colonnes EF et ECS, l’accès à l’appartement du 3^e étage que l’occupante refusait.

Or, OPUS 67 a incontestablement commis une faute en faisant démarrer les travaux chez M^me Comte sans s’assurer de la libération préalable des locaux du 3^e étage pour lequel il n’a donné congé à une dame Eck, occupante précaire, qu’au 31 juillet 2009 (pièce 11 de l’intimée) alors même que le maître d’oeuvre lui avait fait part de la réticence problématique de cette personne dès le 21 janvier 2009 (pièce 10 de l’intimée).

Il en est résulté, comme l’a relevé à juste titre le premier juge, une vaste désorganisation du logement de M^me Comte qui avait été priée de vider sa cuisine et avait stocké, ainsi qu’il ressort du procès-verbal d’huissier du 9 juillet 2009, l’intégralité du mobilier de cuisine (gazinière, buffet, étagères…) dans le salon.

Il ne peut être fait grief à M^me Comte de n’avoir pas, dans l’incertitude de la reprise imminente des travaux, réinstallé immédiatement son mobilier en cuisine, ce qui nécessitait, en tout cas pour la gazinière, une lourde manutention.

Le préjudice en terme de trouble de jouissance qui est directement résulté de la négligence d’OPUS 67 justifie l’allocation à M^me Comte d’une somme de 1000 à titre de dommages-intérêts.

La décision déférée sera infirmée en ce sens.

Aucune faute autre n’est caractérisée à l’égard du bailleur et M^me Comte sera déboutée du surplus de ses demandes.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’exagération manifeste des prétentions présentées par M^me Comte, pour la plupart infondées, conduit la cour à dire que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens d’appel et de première instance.

Il sera toutefois alloué à M^me Comte la somme de 500 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant publiquement et contradictoirement,

INFIRME la décision déférée ;

Et statuant à nouveau,

CONDAMNE l’Office Public d’Aménagement et de
Construction du département du
Bas-Rhin OPUS 67 à payer à M^me Comte la somme de 1000 (mille euros) à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

DEBOUTE M^me Comte du surplus de sa demande ;

CONDAMNE OPUS 67 à payer à M^me Comte la somme de 500 (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE OPUS 67 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens de première instance et d’appel.

Le greffier La présidente de chambre