COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M X

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 03/10/2016

M^e Y

M^e LICOINE

M^e Z

Parquet général

ARRÊT du : 03 OCTOBRE 2016

N° : – N° RG : 15/00251

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande
Instance d’ORLEANS en date du 26 Novembre 2014

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé
N°: 1265155696122403

SARL JARDINS FLEURY

XXX

XXX

représentée par M^e Marie odile Y, avocat au barreau d’ORLEANS

D’UNE PART

INTIMÉS : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265153784867965 et 1265152322521961

Monsieur A B

XXX

XXX

Ayant pour avocat M^e LICOINE, avocat au barreau d’Orléans

SCP B BENARDEAU MARY prise en la personne de son représentant légal domicilié à son siège

XXX

XXX

Ayant pour avocat M^e LICOINE, avocat au barreau d’Orléans

Syndicat des copropriétaires 48-50 PLACE DU GENERAL
LECLERC A NEUVILLE
AUX BOIS

ayant pour syndic la SARL CENTURY 21 TROIS ROIS, immatriculée au RCS d’ORLEANS sous le n° 440 929 891, dont le siège social est sis 52 avenue du Gâtinais 45110 CHATEAUNEUF SUR LOIRE

48-50, Place du Général Leclerc

XXX

Représenté par M^e Z, avocat au barreau d’Orléans

TRANSMIS au parquet général et visa du 27-7-2015

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 15 Janvier 2015.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du :
10-03-2016

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, affaire plaidée sans opposition des avocats à l’audience publique du 06 Juin 2016, à 14 heures, devant Michel Louis BLANC,
Président de Chambre, Magistrat
Rapporteur, par application des articles 786 et 910 alinéa 1 du Code de Procédure Civile.

Lors des débats :

Monsieur Michel Louis BLANC, Président de
Chambre,

·

Madame Fabienne RENAULT-MALIGNAC,
Conseiller.

·

Lors du délibéré :

Monsieur Michel Louis BLANC, Président de
Chambre,

·

Madame Fabienne RENAULT-MALIGNAC,
Conseiller.

·

Madame Isabelle DARRET-COURGEON,
Conseiller.

·

Greffier :

M^me Marie-Lyne EL BOUDALI, Greffier lors des débats et du prononcé.

Prononcé le 03 OCTOBRE 2016 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

La société INTERHOTEL a vendu à la société CL IMMO, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la S.A.R.L. les jardins Fleury, un ensemble immobilier sis 48-50 place du général
Leclerc à Neuville aux Bois cadastré section P n°137 et n°138 qui avait fait l’objet d’une division en sept lots volumes numérotés de 1 à 7 selon acte reçu le 4 mai 2005 par Maître
A B, membre de la SCP B-BERNARDEAU-MARY.

Cet acte, qui a constitué diverses servitudes, précisait que la division en volumes initiale comprenait des locaux affectés à une activité commerciale d’hôtel et de restaurant et des locaux visés en appartements destinés à l’habitation. Il rappelle que l’ensemble immobilier a été conçu de façon à doter les différents éléments d’une indépendance technique et fonctionnelle et qu’il a été en conséquence décidé de ne pas le soumettre au régime de la copropriété mais de le diviser en un certain nombre de lots de volume ne comprenant aucune

quote-part indivise de parties communes mais seulement liés entre eux par des relations de servitudes qui seront créées pour tenir compte de l’imbrication et de la superposition des lots de volume et pour permettre l’utilisation rationnelle de certains éléments présentant un intérêt collectif.

Aux termes d’un modificatif de cet état descriptif de division qui a constitué de nouvelles servitudes et a été dressé le 8 novembre 2005 par
Maître B :

— le lot volume 2 a été supprimé et remplacé par les lots volumes 8 et 9

— le lot volume 6 a été supprimé et remplacé par les lots volumes 10 à 16 inclus

A été établi le même jour un règlement de copropriété concernant les lots des volumes 3 et 8 concernant les locaux à usage d’habitation, la copropriété étant ainsi décrite : au rez de chaussée : hall d’entrée et de circulation grevé d’une servitude de passage, escalier ; au premier étage : escalier, circulation et trois appartements dont un duplex ; au deuxième étage et combles : escalier circulation et trois appartements dont un duplex avec création de servitudes particulières. Cette copropriété a été divisée en 6 lots numérotés 101 à 106.

Aux termes d’un second modificatif reçu le 17 août 2007 par le même notaire :

— le lot volume 1 a été supprimé et remplacé par les lots volumes 17 et 18

— le lot volume 9 a été supprimé et remplacé par les lots volumes 19 et 20.

Selon un troisième modificatif en date du 15 février 2008 reçu par le même notaire :

— le lot volume 20 a été supprimé et remplacé par les lots volumes 24 et 25

— le lot volume 5 a été supprimé et remplacé par les lots volumes 21, 22 et 23.

Selon un quatrième modificatif en date du 28 mai 2008 établi par le même notaire, le lot volume 25 a été supprimé et remplacé par les lots volumes 26 et 27.

Selon un modificatif toujours reçu par le même notaire le 7 juillet 2008, une servitude de passage a été établie au profit du volume 22 et le règlement de copropriété a été modifié pour y inclure ce volume.

Selon un modificatif du 23 novembre 2010, le volume 21 a été supprimé et remplacé par les volumes 28, 29 et 30.

Selon un modificatif du 18 mai 2011, les volumes 23 et 28 ont été supprimés et remplacés par les volumes 31 à 34 inclus.

Les lots volumes 1 et 9 abritaient un restaurant. Le lot volume 5, conservé par
INTERHOTEL, était à usage d’hôtel. L’hôtel et le restaurant ont disparu. Le volume destiné à usage d’hôtel a été affecté en partie à l’habitation et alors inclus dans la copropriété. Les anciens volumes 1 et 9, affectés à l’usage de restaurant, composent désormais deux commerces distincts.

Le syndicat des copropriétaires du 48/50 place du général Leclerc à Neuville aux Bois (le syndicat) conteste que les lots volumes 1 et 9 -qui seront toujours ici désignés sous leur ancienne numérotation utilisée par les parties- soient exonérés des charges d’entretien de l’immeuble et notamment des frais d’entretien et de réfection de la toiture ainsi que du

ravalement de la façade qui constituent, selon lui, des parties communes de l’immeuble. Il fait de plus valoir que la jouissance exclusive du local poubelles par l’un de ces lots volumes attribue à ce dernier l’usage d’un lot de copropriété sans en supporter les charges.

L e 1 4 s e p t e m b r e 2 0 1 2 , i l a a s s i g n é
M a î t r e L u c i e n P F I S T E R , l a S C P
B-BERNARDEAU-MARY et la S.A.R.L. les jardins Fleury devant le tribunal de grande instance d’Orléans afin de voir juger que le statut de la copropriété est applicable à l’ensemble de l’immeuble situé 45-50 place du général Leclerc à Neuville aux Bois et a sollicité en conséquence l’annulation :

— de l’état descriptif de division de l’immeuble reçu le 4 mai 2005 par Maître B,

— du modificatif de l’état descriptif de division reçu le 8 novembre 2005 par ce même notaire,

— du règlement de copropriété établi le 8 novembre 2005,

— de tous les actes subséquents, en indiquant qu’il se réservait d’appeler en la cause toutes les personnes physiques ou morales auxquelles la société CL
IMMO aurait consenti des droits.

Le demandeur a en outre réclamé la désignation d’un administrateur provisoire pour gérer la copropriété et celle d’un géomètre expert chargé de déterminer les parties communes et privatives, de fixer les conditions de jouissance de ces parties, d’indiquer le mode de calcul des tantièmes de charge et la répartition des charges et tantièmes ainsi que de proposer un règlement de copropriété.

A titre subsidiaire, il a formé diverses autres demandes reprises aujourd’hui devant la cour et a, en tout état de cause, réclamé la condamnation in solidum de toutes les parties défenderesses à lui verser 10.000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ainsi qu’une indemnité de procédure.

Cette assignation a été régulièrement publiée.

Par jugement en date du 26 novembre 2014, le tribunal a dit que le statut de la copropriété est applicable à l’ensemble immobilier construit sur les parcelles cadastrées P137 et P138 sur la commune de Neuville aux Bois, désigné Maître
C en qualité d’administrateur provisoire et Monsieur D E, géomètre afin, selon la mission détaillée au dispositif, de proposer un règlement de copropriété en déterminant les parties communes et les parties privatives de l’immeuble en son entier, de fixer les conditions de jouissance des parties privatives ou communes et d’indiquer le mode de répartition des tantièmes et des charges. Le tribunal a par ailleurs prononcé la mise hors de cause de la venderesse, de Maître
B et de la SCP de notaires, dit n’y avoir lieu à exécution provisoire et alloué au syndicat une indemnité de procédure. Pour statuer ainsi, il a retenu que le grand nombre de servitudes croisées qui ont été créées depuis la division initiale en lots de volume démontre que l’ensemble immobilier n’est pas divisé en espaces fonctionnels techniquement autonomes mais est constitué d’un espace homogène dont les lots sont interdépendants avec des espaces communs matérialisés par ces servitudes.

La société les jardins Fleury a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 15 janvier 2015.

Les dernières écritures des parties, prises en compte par la cour au titre de l’article 954 du code de procédure civile, ont été déposées :

— le 9 mars 2016 par les jardins Fleury

— le 7 mars 2016 par le syndicat des copropriétaires

— le 15 juin 2016 par Maître B et la SCP de notaires.

La société les jardins Fleury reproche au tribunal d’avoir statué sans appeler en la cause l’ensemble des propriétaires ou sans désigner, avant dire droit, un expert. Elle fait valoir à titre liminaire que le syndic de copropriété n’a en réalité pas été habilité à solliciter que le régime de copropriété soit applicable à l’ensemble immobilier. Elle conclut cependant, non à l’irrecevabilité des demandes formées à son encontre, mais à l’infirmation du jugement en ce qu’il a dit que le statut de la copropriété est applicable à l’ensemble immobilier construit sur les parcelles cadastrées P137 et P138 sur la commune de
Neuville aux Bois, désigné Maître
C en qualité d’administrateur provisoire et Monsieur E en qualité de géomètre et l’a condamnée à verser une indemnité procédure ainsi qu’à supporter les dépens, mais à sa confirmation pour le surplus, et sollicite condamnation du syndicat à lui verser 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les dépens dont distraction au profit de Maître Y.

Elle fait en substance valoir que l’application du statut de la copropriété n’est pas d’ordre public lorsque l’immeuble est régi par une convention particulière, ce qui est le cas en l’espèce puisqu’il est constant que l’instauration de servitudes constitue des conventions spécifiques permettant de déroger au régime de la copropriété et soutient subsidiairement que le règlement de copropriété n’est pas affecté d’irrégularités.

Le syndicat des copropriétaires du 48/50 place du général Leclerc à Neuville aux Boisconclut à la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a dit que le statut de la copropriété est applicable à l’ensemble immobilier construit sur les parcelles cadastrées P137 et P138 sur la commune de Neuville aux Bois et a désigné Maître
C en qualité d’administrateur provisoire et Monsieur E en qualité de géomètre, mais à son infirmation en ce qu’il a mis les notaires et la venderesse hors de cause. Il demande à la cour à titre principal de condamner solidairement les jardins Fleury et les notaires à lui verser 10.000 euros de dommages et intérêts et, à titre subsidiaire, d’ordonner une expertise afin d’examiner la situation sur place, de relever les imbrications entre les différents volumes, de dire si elles ont toutes fait l’objet de conventions contraires à la loi de 1965 et de donner son avis sur l’application de celle-ci. A titre encore plus subsidiaire, il demande à la cour de déclarer non écrites et subsidiairement d’annuler les répartitions de charges du règlement de copropriété concernant aussi les autres volumes, de dire que le local poubelles dont les lots volumes 1 et 9 ont la jouissance exclusive, ne fait pas partie de la copropriété, doit en être exclu et faire l’objet d’un volume séparé, de dire que le règlement de copropriété doit indiquer les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quote parts des parties communes et la répartition des charges, et de condamner in solidum les notaires et la venderesse à rédiger un nouveau règlement de copropriété conforme à la loi. En tout état de cause, il sollicite 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que la condamnation de toute partie succombante à supporter les dépens dont distraction au profit de Maître Z. Il soutient qu’il résulte des servitudes croisées aujourd’hui mises en oeuvre que ce qui a fait l’objet de servitudes aurait dû faire en réalité l’objet de parties communes (et notamment le hall de la copropriété, le passage de canalisations, le passage pour l’accès au parking, le passage pour les poubelles) dès le premier état de division reconnaissant que certains de ces éléments présentent un intérêt collectif ; qu’au surplus certaines servitudes ont été aggravées puisque le lot volume 22, qui était auparavant une partie du volume 5, a été divisé en 2 et que l’accès à l’un des deux lots continue à se faire par l’ancienne servitude du local technique alors que celui-ci est devenu un appartement et partage donc ainsi la porte d’entrée le hall d’entrée et l’escalier. Il fait en outre valoir que le local poubelles aurait dû être inclus dans les volumes 1 et 9 et non dans le volume 3 qui n’en a pas la disposition. Il affirme que les acquéreurs n’ont disposé, lors de

l’achat, d’aucune information sur le contenu des volumes issus de la division de l’ensemble immobilier et que la définition de ces volumes n’a pas plus été précisée dans le règlement de copropriété. Il soutient également que l’absence d’association syndicale ayant pour vocation d’assurer la gestion des intérêts

communs avec les titulaires des autres volumes prive de tout effet

la division en volumes ; qu’il résulte d’une jurisprudence constante que doit être fait application du statut de la copropriété à un immeuble dont l’assiette appartient indivisément à la collectivité des copropriétaires ; qu’en l’espèce, les droits des copropriétaires sur l’ensemble du sol commun sont identiques et concurrents ; que l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 est d’ordre public et que doit donc être établi un règlement de copropriété.

Maître B et la SCP
B-BERNARDEAU-MARY demandent à la cour de faire droit à l’appel interjeté en infirmant le jugement en ce qu’il a déclaré le statut de la copropriété applicable à l’immeuble litigieux et a désigné un administrateur provisoire et un géomètre expert et à sa confirmation pour le surplus, de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes formées à leur encontre et de le condamner à leur verser une indemnité de procédure de 5.000 euros ainsi qu’à supporter les dépens dont distraction au profit de Maître
LICOINE.

Ils font valoir que le tribunal n’a pas caractérisé de situation imposant l’application du statut de la copropriété et affirment que la division en volumes, dont certains seulement sont soumis au régime de la copropriété, était et demeure parfaitement possible ; que les actes dressés étant conformes à la situation juridique de l’immeuble, aucune faute ne peut être reprochée au notaire qui les a établis, étant précisé qu’en tout état de cause si la cour confirmait la décision, elle retiendrait comme l’a fait le tribunal, qu’à l’origine au moins, on était bien en présence d’un ensemble immobilier hétérogène qui justifiait de procéder à une division en volumes et qu’il n’y a donc pas eu manquement du notaire à son obligation de conseil.

CELA ETANT EXPOSE, LA COUR :

Attendu que le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires en date du 21 décembre 2011 a donné pouvoir au syndic d’engager la procédure 'selon projet d’assignation ci- joint’ qui est conforme à l’assignation délivrée à la société les jardins Fleury et aux notaires ; que c’est dès lors sans pertinence que l’appelante excipe d’un défaut de pouvoir ; qu’elle n’indique pas quels seraient les propriétaires qui n’auraient pas été appelés en la cause, ne soutient pas qu’elle aurait vendu les lots de volume 1 et 9 qui lui appartenaient, et ne tire au demeurant aucune conséquence de ces deux moyens puisqu’elle ne conclut pas à l’irrecevabilité des demandes formées à son encontre ;

Attendu que la dissociation en volumes d’un immeuble permet de le diviser en fractions d’immeuble aux régimes juridiques hétérogènes tout en constituant un ensemble immobilier pour lequel il est possible d’instituer une organisation différente de la copropriété prévue par la loi du 10 juillet 1965 ;

Qu’en effet, si l’alinéa premier de l’article premier de cette loi précise qu’elle régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes, ces dispositions ne sont pas, aux termes de son article 43, d’ordre public, et qu’il est donc permis d’évincer le statut de la copropriété en choisissant un autre mode de division dès lors que cette division ne comporte pas de parties communes ;

Que l’alinéa 2 de l’article 1 susvisé indique que la loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des espaces communs, comportent des parcelles bâties ou non faisant l’objet de droits de propriété privative à moins qu’il existe une convention contraire créant une organisation différente ;

Attendu qu’en l’espèce, l’acte de division initial précise qu’est constituée une servitude générale et réciproque de passage entre les lots, là où la disposition des lieux ne permet pas à un propriétaire

d’accéder directement à ses équipements ;

Que l’acte du 8 novembre 2005 constitue :

— une servitude de passage de tous réseaux et canalisations, fluides existants sur les lots de volume 1, 9, 3 et 8 au profit de l’hôtel lot de volume 5,

— une servitude de passage de tous réseaux et canalisation fluides existant sur les lots de volume 3 et 8 au profit des lots 1 et 9

— une servitude de pose de sonnettes, interphones, boites aux lettres, coffrets EDF- GDF ou tout autre coffret ou boîtier de service,

— une servitude de compteur de l’hôtel sur la façade du restaurant,

— une servitude de pose d’enseignes lumineuse hôtelière et de tous câbles électriques nécessaires aux enseignes et la pose d’un sigle hôtelier et d’un tableau vitré d’information sur la façade des lots 9 et 3 au profit du lot 5,

— une servitude d’ancrage portail et de câble électrique constitué dans le mur du lot 9 au niveau de l’entrée de l’hôtel,

— une servitude de passage sur l’assiette de l’hôtel au profit des lots de volume 3 et 8,

— une servitude de passage pour accéder par le restaurant à la galerie technique du lot 5, – une servitude d’accès par le hall de la future copropriété des lots 3 et 8 au profit du personnel du restaurant,

— une servitude de jouissance exclusive du local poubelles de la future copropriété au profit du restaurant lots de volume 1 et 9 ;

Que l’acte du 17 août 2007 crée une servitude de pose et de support d’appareillages de climatisation et de ses câbles sur le lot de volume 5 au profit du lot de volume 19 ;

Que l’acte du 7 juillet 2008 modifie ces servitudes en précisant que le lot de volume 22 bénéficie d’une servitude de passage de véhicules à titre exceptionnel sur l’emprise du lot 21 depuis le passage sous le porche débouchant place du général Leclerc jusqu’au hall d’entrée permettant l’accès au lot 22 et qu’il bénéficie également d’une servitude de passage piétonne depuis la même place jusqu’au lot 22 notamment jusqu’au hall d’entrée B1 ascenseur B1 et à la cage d’escalier B2 sur tout le parcours et que ce lot participera aux charges ; que ce même lot 22 bénéficie par ailleurs sur le lot 21 d’une servitude d’accès au local poubelles ;

Que l’acte reçu le 23 novembre 2010 précise quant à lui le lot 29 bénéficie d’une servitude de passage de véhicules à titre exceptionnel sur l’emprise du lot 28 et d’une servitude de passage piétonne sur ce même lot mais n’aura pas accès au local poubelles ; qu’il crée en outre des servitudes sur le lot 28 bénéficiant aux lots 29, 4 et 27 pour pose de boîtes à lettres, sonnettes, interphones, compteur d’eau et d’électricité ;

Attendu que coexistaient à l’origine dans l’immeuble un hôtel, un restaurant et des appartements dont il est constant qu’ils n’utilisaient pas tous le même accès, n’avaient pas l’usage des mêmes éléments d’équipement et présentaient des régimes hétérogènes ;

Que l’acte de division initial prévoyait expressément une organisation en volumes excluant l’application du régime de la copropriété et que la jurisprudence produite par le syndicat des

copropriétaires n’est pas applicable au litige puisqu’étant intervenue dans des espèces dans lesquelles l’immeuble concerné avait été divisé entre plusieurs propriétaires sans aucune convention concernant

son usage ;

Que tel n’est pas le cas en l’espèce puisque les servitudes grevant l’immeuble qui permettent son usage par chacun des lots de volume ont été très complètement décrites ;

Qu’il ne pouvait être retenu que la présence de servitudes croisées démontrait l’existence d’une copropriété alors que la coexistence de volumes distincts mais dépendants entre eux dans leur fonctionnement ne peut se faire sans la mise en place d’un réseau de servitudes, qu’elles soient de passage, d’ancrage ou d’exploitation ;

Que la prévision de ces servitudes caractérise au contraire l’existence de conventions spécifiques permettant l’usage de l’ensemble immobilier, lesquelles permettent d’exclure l’application du régime de la copropriété à l’immeuble ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires soutient cependant que les murs, la façade et la toiture, comme le porche, constituent notamment des parties communes et en conclut que, même si l’on retient l’hétérogénéité de l’immeuble, le statut de la copropriété doit être appliqué ;

Mais attendu que la distinction entre la copropriété et l’immeuble divisé en volumes régis par une convention s’opère au regard d’une absence de parties communes dans la seconde de ces organisations, puisque la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété interdit de recourir à une autre forme de division de l’immeuble que celle qu’elle instaure lorsque les droits des propriétaires sont constitués par une partie privative à laquelle est attachée une quote-part de parties communes ;

Que la division en volumes peut parfaitement être réalisée sur un même ensemble immobilier et que peut être effectuée la dissociation de locaux qui n’ont de commun avec les autres que la structure de l’immeuble mais dont les caractères ou l’utilisation peuvent motiver cette division en espaces autonomes avec des affectations et des utilisations différentes dont les rapports sont régis par des servitudes (Cass civ 3^e 18 janvier 2012 n° 10-27.396) ;

Que l’existence de murs ou d’une toiture communs ne suffisent donc pas à caractériser celle de parties communes ;

Qu’à l’intérieur d’un même ensemble immobilier divisé en lots de volume, certains volumes peuvent être organisés sous la forme d’une copropriété et que tel a été le cas des volumes 3 à 8 sans que l’on puisse en déduire que cette copropriété doit être étendue aux autres lots de volume et que, si ensuite de la réunion des lots 3 à 8 au sein d’une copropriété, il a été décidé que des parties communes étaient créées, elles ne concernaient que des parties d’immeuble propriétés exclusives de ces deux lots, tels que la toiture, les escaliers et une partie des murs, mais n’ont pas affecté la composition des anciens lots 1 et 9 qui ne comprenaient quant à eux aucune de ces parties communes;

Qu’il n’est donc pas démontré qu’il existe, entre la copropriété et les anciens lots 1 et 9 composant désormais deux magasins clairement distincts des appartements réunis au sein de la copropriété, de quelconques parties communes, les volumes 1 et 9 ayant au contraire, vis à vis de la copropriété, une autonomie qui n’est limitée que par des servitudes réciproques ;

Attendu que rien n’impose qu’une division en volumes mette des obligations équivalentes à la charge de chacun des volumes et que le fait que les anciens volumes 1 et 9 ne participent pas à l’entretien des parties communes de la copropriété alors qu’ils bénéficient également de la

toiture et des murs ou d’une servitude de passage, est indifférent pour la solution du litige ;

Que l’affectation du local poubelles à l’usage de certains lots seulement démontre qu’il n’est pas une partie commune de la copropriété mais non qu’il est une partie commune avec les lots 1 et 9 et que l’accès au parking n’est pas devenu une partie commune à ces lots de volume qui ne bénéficient que d’une servitude de passage sur son assiette ; que les servitudes de passage desservant les parties d’une construction divisée en lots privatifs ne constituent en effet pas des parties communes (Cass 3^e 21 juin 1977 revue des loyers 1977 p.486) ;

Que le syndicat ne fait donc état d’aucun élément justifiant l’application obligatoire de la loi du 10 juillet 1965 aux parties de l’immeuble qui en ont été expressément exclues ;

Attendu qu’il ne saurait être fait droit à sa demande subsidiaire tendant à l’organisation d’une expertise puisque la mission qu’il souhaite voir confier à l’expert de vérifier les imbrications entre les différents volumes est sans intérêt, de telles imbrications étant manifestes puisqu’elles sont signalées dans l’acte de division initial et ont donné lieu à l’instauration de servitudes ;

Que l’expert ne peut pas plus recevoir mission de dire si les parties de l’immeuble ont fait l’objet de conventions contraires à la loi de 1965 ou de donner son avis sur l’application de celle-ci puisqu’une telle appréciation ressort de la mission du juge ;

Qu’enfin l’absence d’association syndicale ayant pour vocation d’assurer la gestion des intérêts communs avec les titulaires des autres volumes ne prive pas de tout effet la division en volumes, le règlement de copropriété ayant prévu que les copropriétaires supporteraient les charges des servitudes grevant la copropriété et ayant précisé que les différents lots étaient libres de convenir de la création ou non d’un tel organe de gestion ;

Qu’il convient en conséquence, par infirmation du jugement déféré, de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes tendant à voir juger que le régime de la copropriété doit recevoir application sur l’ensemble de l’immeuble ;

Attendu que le syndicat sollicite subsidiairement 'l’annulation de la répartition des charges du règlement de copropriété concernant aussi les autres volumes’ et demande à la cour de dire que le règlement de copropriété doit indiquer les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quote parts de parties communes et la répartition des charges, de juger que le local poubelles dont les lots volumes 1 et 9 ont la jouissance exclusive, ne fait pas partie de la copropriété, doit en être exclu et faire l’objet d’un volume séparé, et de condamner in solidum les notaires et la venderesse à rédiger un nouveau règlement de copropriété conforme à la loi ;

Qu’il ne communique pas les titres des copropriétaires et ne démontre pas, qu’ainsi qu’il le soutient, les acquéreurs n’ont disposé, lors de l’achat, d’aucune information sur le contenu des volumes issus de la division de l’ensemble immobilier ;

Que la définition de ces volumes n’avait pas à être précisée dans le règlement de copropriété qui indique expressément qu’il régit exclusivement les volumes 3 et 8 ;

Attendu que le syndicat ne démontre pas plus que le règlement de copropriété vise, dans les parties communes, des parties qui appartiennent en réalité à d’autres volumes alors qu’il ne doit concerner que ce qui appartient à la copropriété, c’est à dire aux volumes 3 et 8 ;

Qu’hormis le local poubelles dont la situation sera ci-après examinée, il ne précise cependant pas quels seraient les volumes rattachés à la copropriété dont celle-ci n’aurait pas l’usage et

qu’à l’appui de cette argumentation, il fait seulement valoir que le règlement de copropriété met à la charge de la copropriété les frais d’entretien des portails et portillons, le paiement de la consommation d’eau et d’électricité pour les choses communes générales et les frais de compteur à usage commun, les charges d’entretien de la toiture, les frais de ravalement des façades des gros murs et les frais de réparation et de construction des bâtiments ;

Que ce moyen est dépourvu de pertinence puisqu’il se fonde encore une fois sur les règles de la copropriété qui ne sont pas applicables aux lots 1 et 9 et que le règlement de copropriété, ne réglant que l’usage des lots de volume 3 et 8 qu’il peut seul concerner, ne pouvait prévoir de participation des autres lots de volume, juridiquement indépendants ;

Qu’en effet, la division initiale de l’immeuble en volumes précise que chaque lot de volume comprend l’ensemble des ouvrages situés verticalement entre d’une part les dalles formant le plancher bas et d’autre part les dalles formant le plancher haut, les dalles hautes étant incluses dans le lot de volume lorsqu’elles forment la couverture du bâtiment ; que chaque volume comprend aussi l’ensemble des ouvrages situés horizontalement entre les murs cloisons ou vitrines de toute nature les délimitant, ceux-ci étant inclus dans le lot de volume s’ils sont situés à la périphérie du bâtiment et en règle générale s’ils sont séparatifs de plusieurs lots de volume ;

Qu’il en résulte que les lots de volume 3 et 8, qui comprennent les étages de l’immeuble, sont seuls propriétaires de la toiture et ne peuvent demander aux autres lots de volume de contribuer à son entretien ; qu’il en est de même des murs et des ouvertures de chaque lot de volume, la copropriété, qui ne fait que gérer les parties communes des lots de volume 3 et 8, ne pouvant réclamer paiement, par un autre lot de volume que ceux-ci, au titre de travaux d’entretien qui ne concernent que des parties de murs, de façades ou d’escaliers qui appartiennent en propre aux volumes qu’elle gère et qui sont indépendantes des lots de volumes 1 et 9, lesquels ne peuvent quant à eux solliciter la participation de la copropriété aux frais d’entretien ou de réparation de leurs murs, vitrines ou sols ;

Que les lots de volume 1 et 9 n’ont pas accès à l’ascenseur et que le syndicat des copropriétaires ne précise pas quels seraient les autres éléments d’équipement commun dont ils pourraient faire usage ;

Attendu par ailleurs que la copropriété créée pour gérer les lots de volume 3 et 8 est tenue par les servitudes que ces lots ont consenties aux lots 1 et 9 ;

Que le règlement de copropriété prévoit expressément que 'les dépenses exposées à l’occasion des servitudes éventuelles dont la copropriété pourrait être frappée seront supportées par les copropriétaires au prorata de leurs quote parts’ ;

Que cette disposition ne saurait être critiquée au motif que les copropriétaires n’ont pas eux-mêmes l’utilité de ces servitudes alors que les lots de volume se sont consenti des servitudes réciproques (les lots de volume 3 et 8 gérés par la copropriété bénéficiant notamment de servitudes d’ancrage de leur portail, de pose de sonnettes, interphones boites aux lettres et de tous coffrets sur le lot de volume 9 et d’une servitude de passage sur le lot de volume 5) ce qui suffit à démontrer l’utilité, pour les copropriétaires, des servitudes consenties en échange de celles dont ils bénéficient ;

Qu’au surplus, seules les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun doivent être réparties par rapport à l’utilité de ces services et éléments pour chacun des copropriétaires, les autres dépenses étant réparties selon les quote parts de chacun et que la répartition des charges relatives aux parties communes selon les quote parts de chacun n’est donc pas critiquable ;

Attendu que le syndicat prétend par ailleurs inexactement que le règlement de copropriété n’indique pas les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quote parts des parties communes et la répartition des charges alors que ces éléments font l’objet du très long article 13 du règlement intérieur qui reprend l’intégralité des parties communes et des charges qui y sont afférentes et indique leurs modes de calculs et, pour

chacune, leurs répartitions entre les copropriétaires ;

Qu’enfin, le local poubelles a certes fait l’objet initialement d’une servitude de jouissance consentie au lot numéro 9 mais que le règlement de copropriété rappelle que ce local est situé au sein du lot numéro 21 et propriété du dit volume et indique que les frais d’entretien de réparation des locaux et d’enlèvement des ordures seront 'répartis entre les lots en ayant l’usage', la copropriété y participant à hauteur de 323/1000èmes seulement et non pour la totalité et ces frais devant être supportés par les lots 1 à 5 inclus de la copropriété 'en ayant l’usage’ ;

Que les servitudes initiales et les droits d’usage ont été modifiés au fur et à mesure des actes et cessions intervenues et que le syndicat ne produisant pas l’acte modificatif créant le lot de volume 21 n’apporte pas la preuve qui lui incombe d’un rattachement de ce local à la copropriété et ne justifie aucunement, qu’ainsi qu’il le prétend, il supporte seul des frais concernant un local dont aucun des lots de la copropriété n’a l’usage ;

Que n’est donc pas démontrée de non conformité du règlement de copropriété et que le syndicat sera également débouté de ses demandes subsidiaires ;

Que, succombant entièrement à l’instance, il devra en supporter les dépens et qu’il sera fait application, au profit de l’appelante et des notaires, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort

INFIRME la décision entreprise, hormis en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires du 48/50 place du général Leclerc à Neuville aux Bois de ses demandes tendant au paiement de dommages et intérêts,

STATUANT À NOUVEAU sur les autres chefs de la décision,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du 48/50 place du général Leclerc à Neuville aux
Bois de l’ensemble de ses prétentions,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du 48/50 place du général Leclerc à Neuville aux Bois à payer, d’une part à la S.A.R.L. les jardins
Fleury, d’autre part à Maître A
B et à la SCP B-BERNARDEAU-MARY ces deux derniers ensemble, la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du 48/50 place du général Leclerc à Neuville aux Bois aux dépens de première instance et d’appel,

ACCORDE aux avocats de la cause, hormis Maître
Z, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC,
Président de Chambre et Madame

Marie-Lyne EL BOUDALI , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT