ID

MINUTE N° 235/2016

Copies exécutoires à

XXX

La SELARL WEMAERE-LEVEN

— LAISSUE

Le 31 mars 2016

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRÊT DU 31 mars 2016

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A 14/04174

Décision déférée à la Cour : jugement du 01 juillet 2014 du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de MULHOUSE

APPELANT et demandeur :

Monsieur Z X

demeurant 8 K de Munster

XXX

représenté par XXX, avocats à COLMAR

INTIMÉ et défendeur :

Le Syndicat des Copropriétaires RÉSIDENCE 4-6-8-10-12 K L

pris en la personne de son syndic, la CITYA ETIGE LOGEMENT

9 K du Général de Gaulle 68400 RIEDISHEIM

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social 1 K L

XXX

représenté par la SELARL WEMAERE-LEVEN-LAISSUE, avocats à COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 février 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Bernard POLLET, Président

Madame Isabelle DIEPENBROEK, Conseiller

Monsieur Olivier DAESCHLER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier ad hoc, lors des débats : Madame Valérie ALVARO

ARRÊT Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par Monsieur Bernard POLLET, Président et Madame Valérie ALVARO, greffier ad hoc, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE et PRÉTENTIONS des PARTIES

M. Z X est propriétaire de trois lots au sein d’un ensemble immobilier en copropriété sis K L à Mulhouse, constitués par des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée et à l’entresol. Ayant transformé le lot n° 27 situé à l’entresol en local d’habitation, il a sollicité l’autorisation de mettre en place une boîte aux lettres et une sonnette, autorisation qui lui a été refusée par l’assemblée générale des copropriétaires du 13 mars 2006.

Par arrêt en date du 25 novembre 2010, la cour de céans, infirmant un jugement du tribunal de grande instance de Mulhouse en date du 4 mai 2009, a annulé les résolutions litigieuses.

Faisant valoir que le syndicat des copropriétaires ne s’était pas conformé à cette décision et qu’il était dans l’impossibilité de louer ce lot toujours dépourvu de boîte aux lettres et de sonnette, M. X a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Mulhouse, selon exploit du 18 décembre 2012, aux fins de le voir condamner, sous astreinte, à mettre en place une sonnette et une boîte aux lettres pour ce lot et d’obtenir paiement d’une somme de 43 200 euros à titre de dommages et intérêts, correspondant à la perte d’un loyer mensuel de 600 euros sur la période du 1^er octobre 2008 au 1^er janvier 2014.

Par jugement en date du 1^er juillet 2014, le tribunal a condamné le syndicat des copropriétaires à mettre en place une sonnette et une boîte aux lettres pour ce lot dans un délai de trois mois, sous astreinte de 20 euros par jour de retard, ainsi qu’au paiement d’une indemnité de procédure de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et a débouté M. X du surplus de ses demandes.

Le tribunal a constaté que le syndicat des copropriétaires n’avait pas tiré les conséquences de l’arrêt en date du 25 novembre 2010 et a considéré que l’attitude du syndicat des copropriétaires était devenue fautive après cet arrêt, mais que la preuve d’un préjudice en relation causale directe avec cette faute n’était pas rapportée, le local ayant été loué jusqu’en 2010 et l’immeuble disposant d’un concierge susceptible de prendre en charge le courrier, lequel pouvait aussi provisoirement être déposé dans la boîte aux lettres du local commercial situé au-dessous. Le tribunal a enfin rejeté la demande de M. X tendant à enjoindre au syndicat des copropriétaires de produire les justificatifs de charges, en l’absence de tout litige sur ce point.

*

M. X a interjeté appel de ce jugement le 13 août 2014.

Par conclusions du 11 mai 2015, il en demande l’infirmation en ce qu’il a rejeté ses demandes de dommages et intérêts et de production des justificatifs de charges pour la période allant de 2005 au 31 décembre 2012. Il réitère ces deux demandes et porte sa réclamation au titre des dommages et intérêts pour perte de loyers à la somme de 52 800 euros. Il sollicite enfin une indemnité de procédure de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il indique que, si une sonnette a été installée mi-janvier 2015, il n’y a toujours pas de boîte aux lettres et qu’en l’absence de ces deux éléments d’équipement, il a été dans l’impossibilité de relouer son local. Il soutient que son préjudice est d’autant plus important que le syndicat des copropriétaires lui réclame des charges à hauteur de 12 162,33 euros pour un logement inoccupé.

Il fait valoir que le concierge de l’immeuble n’a pas vocation à recevoir le courrier et que, s’il n’y a pas eu de problème tant que le locataire de l’entresol était celui du local commercial du rez-de-chaussée, tel n’est pas le cas lorsque les locataires de ces locaux sont des personnes distinctes.

Il ajoute que, le syndicat des copropriétaires ayant pris une inscription hypothécaire sur ses biens en garantie de sa créance au titre des charges impayées, il est fondé à demander la justification des charges mises en compte et notamment de la clé de répartition des charges d’eau et de chauffage, alors que le logement est inoccupé.

*

Par conclusions du 9 janvier 2015, le syndicat des copropriétaires conclut à l’irrecevabilité, en tous cas au rejet de l’appel. Il sollicite une indemnité de procédure de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il prétend avoir été dans l’impossibilité de procéder à l’installation d’une sonnette et d’une boîte aux lettres, M. X étant injoignable. Il relève que l’appelant ne s’explique pas sur le fait que les lieux étaient loués jusqu’en 2010 et qu’il n’est pas démontré que l’absence des équipements litigieux soit à l’origine du préjudice allégué. Il soutient que le préjudice subi s’analyserait tout au plus en une perte de chance d’avoir pu relouer le local, or M. X ne justifie pas avoir mis des annonces pour louer ce bien ou avoir donné mandat à une agence.

S’agissant du décompte de charges, il fait valoir qu’il n’existe aucun contentieux à ce sujet et qu’il appartient à M. X de prendre rendez-vous avec le syndic pour consulter les documents comptables.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 5 janvier 2016.

MOTIFS

L’ intimé conclut à l’irrecevabilité de l’appel sans soulever aucun moyen précis. Dès lors, en l’absence de cause d’irrecevabilité susceptible d’être soulevée d’office, il y a lieu de déclarer l’appel recevable.

À titre liminaire, il convient de constater que la condamnation, sous astreinte, du syndicat des copropriétaires, à mettre en place une sonnette et une boîte aux lettres n’est pas remise en cause.

La faute du syndicat des copropriétaires consistant à avoir tardé à tirer les conséquences de l’arrêt de la cour de céans en date du 25 novembre 2010 n’est pas sérieusement contestée, l’intimé ne démontrant pas avoir, avant le jugement frappé d’appel, entrepris des démarches quelconques pour procéder à l’installation des éléments d 'équipement nécessaires à un usage normal du logement, ni que l’appelant y aurait fait obstacle, le courriel produit en annexe 2 étant particulièrement imprécis et faisant en tout état de causes référence à des tentatives de contacter l’appelant début 2014, soit plus de trois ans après l’arrêt susvisé.

En revanche, c’est à tort que le tribunal a débouté M. X de sa demande de dommages et intérêts aux motifs inopérants de la présence d’un concierge dans l’immeuble et de l’existence d’une possibilité de déposer le courrier dans la boîte aux lettres d’un tiers. Tout occupant d’un logement doit en effet avoir la possibilité de recevoir personnellement le courrier qui lui est destiné, sans intermédiaire.

Il résulte de l’attestation de M. Y, ancien locataire du logement et du local commercial du rez-de-chaussée, en date du 26 août 2010, qu’à cette date, il avait quitté les lieux. Il n’est pas sérieusement contestable que le fait que le logement soit dépourvu de sonnette et de boîte aux lettres distinctes est de nature à restreindre les possibilités de le relouer à un locataire autre que celui du local commercial.

À cet égard, M. X justifie, par les attestations de M^mes A B et G H, que des locataires potentielles ont visité le logement mais ont renoncé à le louer du fait de l’absence de sonnette et de boîte aux lettres.

Le préjudice subi par M. X s’analyse par conséquent en la perte d’une chance d’avoir pu relouer le logement aux mêmes conditions de loyer après le départ de M. Y. L’appelant ne rapportant pas la preuve des démarches qu’il a effectivement entreprises pour tenter de relouer son bien, cette perte de chance sera évaluée à 30 % des loyers que l’appelant aurait pu percevoir entre décembre 2010 et mai 2015, soit une somme de :

(600 x 54) x 30% = 9 720 euros,

Le jugement entrepris sera par contre confirmé en ce qu’il a débouté M. X de sa demande de communication des pièces justificatives des charges de copropriété pour la période de 2005 à 2012, dès lors que, conformément aux dispositions de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur pour la période concernée, ces pièces justificatives doivent être mises à disposition des copropriétaires selon les modalités fixées par l’assemblée générale

des copropriétaires, dans le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, et qu’il n’est pas prétendu que le syndicat des copropriétaires n’aurait pas satisfait à cette obligation. Quant aux modalités de répartition des charges, elles sont définies par le règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera la charge des dépens d’appel et sera condamné à verser à M. X une indemnité de procédure de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, sa propre demande de ce chef étant rejetée, l’appelant étant par ailleurs dispensé de toute participation à la dette commune des frais de procédure, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant, contradictoirement, après débats en audience publique et après en avoir délibéré,

DÉCLARE l’appel recevable ;

CONFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Mulhouse en date du 1^er juillet 2014, sauf en ce qu’il a débouté M. X de sa demande de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau de ce seul chef,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence 4-6-8-10-12 K L à payer à M. Z X la somme de 9 720 € (neuf mille sept cents vingt euros) à titre de dommages et intérêts ;

Ajoutant au jugement déféré,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence 4-6-8-10-12 K L de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence 4-6-8-10-12 K L aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à M. Z X une indemnité de procédure de 2 000 € (deux milles euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISPENSE M. Z X de toute participation à la dette commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT DE CHAMBRE