BP

MINUTE N° 400/2019

Copies exécutoires à

Maître WETZEL

Maître WIESEL

Le 26 septembre 2019

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRÊT DU 26 septembre 2019

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A 19/01274

Décision déférée à la Cour : jugement du 31 janvier 2019 du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de STRASBOURG

APPELANTES et défenderesses :

[…]

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social […]

[…]

2 – La SARL BURGER CLUB

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social […]

[…]

représentées par Maître WETZEL, avocat à la Cour

plaidant : Maître JUNG, avocat à STRASBOURG

INTIMÉ et demandeur :

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE

[…]

agissant par son syndic la S.A.S. CITYA RUHL SEGESCA

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social […]

[…]

représenté par Maître WIESEL, avocat à la Cour

plaidant : Maître JANTKOWIAK, avocat à STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 juin 2019, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Bernard POLLET, Président, et Monsieur Emmanuel ROBIN, Conseiller, chargés du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Bernard POLLET, Président

Monsieur Emmanuel ROBIN, Conseiller

Madame Catherine GARCZYNSKI, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par Monsieur Bernard POLLET, Président et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * *

FAITS, PROCÉDURE, MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte du 4 février 2016, la SCI Ozbare a acquis le lot n°1 de l’immeuble en copropriété situé […] à Strasbourg. Elle est également propriétaire d’un local contigu, qui dépend de l’immeuble voisin situé […]. Elle donne à bail ces locaux à la SARL Burger club, qui y exploite un restaurant.

Reprochant à la SCI Ozbare d’avoir créé une ouverture dans le mur séparant les deux immeubles et à la SARL Burger club d’exercer une activité non autorisée par le règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à Strasbourg les a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Strasbourg, lequel, par

jugement en date du 31 janvier 2019, a

— ordonné à la SCI Ozbare de remettre en état le mur séparant l’immeuble situé au […] à Strasbourg de celui situé au n° 58 de la même avenue et en particulier de combler toute ouverture ou percement y ayant été pratiqué et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification du jugement,

— ordonné à la SARL Burger club de cesser toute activité contraire à la destination de l’immeuble situé […] à Strasbourg en particulier l’activité de restauration que ce soit sur place ou à emporter, ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification du jugement,

— condamné in solidum la SCI Ozbare et la SARL Burger club à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à Strasbourg la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la SCI Ozbare et la SARL Burger club aux dépens, en ce compris le coût du constat d’huissier effectué le 12 mai 2006 selon l’ordonnance sur requête rendue le 25 avril 2016,

— ordonné l’exécution provisoire,

— débouté les parties de l’ensemble de leurs autres demandes.

Pour juger contraire à la destination de l’immeuble l’activité de restauration exercée par la SARL Burger club, le tribunal a retenu que le lot n° 1 de la copropriété de l’immeuble […] était défini dans le règlement de copropriété comme un 'magasin', ce qui ne saurait s’entendre d’un restaurant.

La SCI Ozbare et la SARL Burger club ont régulièrement interjeté appel de ce jugement par déclaration en date du 8 mars 2019.

Par ordonnance en date du 29 mai 2019, le magistrat délégué par la première présidente de la cour d’appel a arrêté l’exécution provisoire, en ce qui concerne la cessation de l’activité de restauration exercée par la SARL Burger club.

*

La SCI Ozbare et la SARL Burger club demandent à la cour

— concernant la fermeture du mur entre le 56 et le […]: de donner acte à la SCI Ozbare qu’elle a d’ores et déjà procédé à la fermeture de ce mur,

— concernant l’interdiction d’exploiter les locaux à usage de restauration: d’infirmer sur ce point le jugement déféré, de dire que l’activité de restauration sur place ou à emporter n’est pas interdite par le règlement de copropriété de l’immeuble, subsidiairement, pour le cas où il serait jugé que cette activité est interdite, de dire que cette restriction de l’usage du lot n° 1 n’est pas justifiée par la destination de l’immeuble, de la déclarer en conséquence non écrite, et, en toute hypothèse, de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande,

— de condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens et au paiement d’une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les appelantes font valoir que le terme 'magasin' appliqué au lot n° 1 de la copropriété ne figure pas dans le règlement de copropriété, mais dans l’état descriptif de division, lequel n’a pas de caractère contractuel. Elles ajoutent que les seules restrictions au libre usage des parties privatives prévues dans le règlement de copropriété visent les établissement classés par la loi parmi les établissements insalubres, incommodes ou dangereux de première et deuxième catégorie, ce qui n’est pas le cas du restaurant exploité par la SARL Burger club. La SCI Ozbare et la SARL Burger club soutiennent en outre que le 'règlement intérieur' de la copropriété, invoqué par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à Strasbourg, n’a aucune existence juridique. Elles font observer que la copropriété tolère l’exploitation dans le même immeuble d’une boulangerie qui exerce une activité de restauration rapide. Enfin, elles contestent que le restaurant de la SARL Burger club soit cause de nuisances pour les copropriétaires.

*

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à Strasbourg conclut, à titre principal, à la confirmation du jugement déféré. A titre subsidiaire, il demande que la SARL Burger club soit condamnée à restreindre son activité de restauration rapide de telle manière à procéder à une fermeture à la clientèle à 21 heures au plus tard, afin qu’à 22 heures l’ensemble du rangement et de l’évacuation des déchets du restaurant soit achevé, sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée à compter de l’arrêt. Le syndicat demande enfin la condamnation de la SCI Ozbare et la SARL Burger club à lui payer, chacune, une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le caractère contraire à la destination de l’immeuble de l’activité de restauration exercée par la SARL Burger club se déduit, selon le syndicat des copropriétaires, non seulement du règlement de copropriété visé par le premier juge, mais aussi du 'règlement intérieur' de l’immeuble, selon lequel tous bruits troublant la tranquillité des habitants sont formellement interdits, plus particulièrement entre 22 heures et 7 heures. Il invoque les multiples troubles de jouissance résultant de l’activité de la SARL Burger club dénoncés par les copropriétaires. Ils ajoute que ces troubles sont beaucoup plus importants que ceux causés par la boulangerie.

*

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises à la cour par voie électronique

— le 11 juin 2019 pour la SCI Ozbare et la SARL Burger club,

— le 14 juin 2019 pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à Strasbourg.

MOTIFS

La question du percement du mur séparant l’immeuble du […] de l’immeuble contigu situé au 58 de la même avenue n’est plus discutée en cause d’appel, seul demeurant en litige l’activité de restauration exercée par la SARL Burger club.

Selon l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, 'un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, et les conditions de leur jouissance'.

Le même texte légal ajoute que 'le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation'.

Si l’état descriptif de division n’a pas de valeur contractuelle, il en va différemment lorsqu’il est incorporé au règlement de copropriété. Dans ce cas, l’état descriptif de division peut contribuer à la détermination de la destination des parties privatives et communes, comme le prévoit expressément l’article 8 précité de la loi du 10 juillet 1965.

Or, en l’espèce, la définition des lots de copropriété résultant de l’état de descriptif de division a été reprise au chapitre II 'Division de l’immeuble' du règlement de copropriété. Le lot n°1 y est expressément décrit comme comportant, au rez-de-chaussée, à gauche, 'un magasin (épicerie)'.

Comme l’a relevé à juste titre le premier juge, dont la cour adopte les motifs sur ce point, le terme 'magasin' ne saurait être appliqué à un restaurant. Pour cette première raison, l’activité de restauration est contraire à la destination de l’immeuble résultant du règlement de copropriété incluant l’état descriptif de division.

En outre, si le règlement de copropriété, en son chapitre III, article deuxième 'Destination des différentes parties de la maison', n’interdit aucune activité autre que 'les établissements classés par la loi parmi les établissement insalubres, incommodes ou dangereux de première et deuxième catégorie', certaines activités peuvent être interdites, quand bien même le règlement de copropriété ne le préciserait-il pas, si elles sont contraires à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, la destination de l’immeuble n’est pas définie par le règlement de copropriété. Dans cette hypothèse, elle doit être appréciée en considération, notamment, comme l’indique l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, des caractères de l’immeuble et de sa situation.

La copropriété du […] est située dans un quartier résidentiel et ne comporte que dix lots: deux locaux commerciaux au rez-de-chaussée et huit appartements aux étages (deux par étage). Il s’agit donc d’un immeuble à usage principalement d’habitation. Les locaux commerciaux du rez-de-chaussée ont été définis, lors de la création de la copropriété, comme des 'magasins', ce qui correspondait, d’une part à la superficie et à la configuration de ces locaux, d’autre part aux inconvénients que les copropriétaires résidant dans l’immeuble pouvait accepter d’une activité commerciale.

Pour cette seconde raison, l’activité de restauration est contraire en l’espèce à la destination de l’immeuble.

Il importe peu que le syndicat des copropriétaire tolère, de la part de l’exploitant de la boulangerie qui occupe le second local commercial, une activité de restauration rapide, celle-ci étant sans commune mesure, en ce qui concerne son volume et ses horaires, avec celle de la SCI Ozbare.

Sans qu’il y ait lieu de se fonder sur le 'règlement intérieur' de la copropriété invoqué par le syndicat des copropriétaires, l’activité de restauration exercée par la SARL Burger club doit être considérée comme interdite.

Enfin, cette interdiction n’est pas contraire au libre usage des parties privatives par les copropriétaires, dès lors qu’elle est justifiée par la destination de l’immeuble.

Le jugement déféré sera donc confirmé, sauf sur les modalités de l’astreinte qui seront fixées

conformément au dispositif ci-dessous.

La SARL Burger club, qui succombe en son recours, sera condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d’appel par syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à Strasbourg, ces condamnations entraînant le rejet de la demande de l’appelante tendant à être indemnisée de ses propres frais exclus des dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats en audience publique,

CONSTATE que l’appel est limité à la question de l’activité de restauration exercée par la SARL Burger club ;

CONFIRME, dans les limites de l’appel, le jugement rendu le 31 janvier 2019 par le tribunal de grande instance de Strasbourg, sauf en ce qui concerne les modalités de l’astreinte ;

Statuant à nouveau de ce seul chef,

DIT que l’astreinte d’un montant de 200 € (deux cents euros) par jour de retard, assortissant l’obligation pour la SARL Burger club de cesser toute activité de restauration dans le lot n°1 de la copropriété de l’immeuble […] à Strasbourg, commencera à courir à l’issue d’un délai de quatre mois à compter de la signification du présent arrêt, pour une durée de six mois au terme de laquelle il appartiendra à l’une ou l’autre des parties, le cas échéant, de saisir le juge de l’exécution ;

Ajoutant au jugement déféré,

CONDAMNE la SARL Burger club à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à Strasbourg la somme de 2 000 € (deux mille euros) au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d’appel ;

REJETTE la demande de la SCI Ozbare et de la SARL Burger club formée en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL Burger club aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT DE CHAMBRE