COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 28 JANVIER 2021

lv

N° 2021/ 38

N° RG 18/17991 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BDKYG

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE DENOMME LES FLORALIES

C/

F-G X

A C D B

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI

SELARL INTER-BARREAUX CLAUDE LAUGA ET ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de NICE en date du 24 Septembre 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 11-12-1333.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE DENOMME LES FLORALIES 14, rue Alfred de Vigny – 06100 NICE, représenté par son syndic en exercice, la SARL NARDI F JAURES dont le siège social est […] à […], lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représenté par M^e Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Franck GAMBINI, avocat au barreau de GRASSE , plaidant

INTIME

Monsieur F-G X

conclusions irrecevables le 04.07.19

demeurant […]

représenté par M^e Alexis CROVETTO-CHASTANET de la SELARL INTER-BARREAUX CLAUDE LAUGA ET ASSOCIES, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Myriam LAZREUG, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

PARTIE INTERVENANTE

Madame A C D B

intervenante volontaire par conclusions du 13.06.19

demeurant […]

représentée par M^e Alexis CROVETTO-CHASTANET de la SELARL INTER-BARREAUX CLAUDE LAUGA ET ASSOCIES, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Myriam LAZREUG, avocat au barreau de GRASSE , plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Novembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Marie-Florence BRENGARD, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Janvier 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Janvier 2021

Signé par Madame Marie-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

M. F-G X est propriétaire de trois lots au sein de l’ensemble immobilier Les

Floralies situé à […]. Invoquant un arriéré de charges et provisions, le syndicat lui a fait sommation de payer le 2 mars 2011 un montant principal de 3861,77 €, puis l’a fait assigner le 31 mai 2012 devant le tribunal d’instance de Nice en paiement de la somme de 3193,12 €.

Après divers renvois de l’affaire, la juridiction a commis le 10 août 2016 l’expert Y Z aux fins de faire les comptes entre les parties. L’expert a déposé son rapport le 21 septembre 2017 et par jugement contradictoire au fond du 24 septembre 2018, la juridiction d’instance a:

' condamné le syndicat des copropriétaires à rectifier le compte individuel de M. F-G X en supprimant le solde à nouveau de 2909,41 € et les frais de relance et de recouvrement à hauteur de 313,73 €;

'condamné le syndicat à payer à M. F-G X les sommes de :

*1000 € à titre de dommages-intérêts,

*2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

'débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

'condamné le syndicat aux dépens.

Ce dernier a régulièrement relevé appel de cette décision le 14 novembre 2018. Par ordonnance d’incident en date du 4 juillet 2019, les conclusions en réplique de M. F-G X ont été déclarées irrecevables ; l’ordonnance du 8 novembre 2019 a précisé que cette irrecevabilité ne concerne pas les conclusions d’intervention volontaire signifiées le 13 juin 2019 par M^me A B épouse X.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé LES FLORALIES demande à la cour selon dernières conclusions signifiées par voie électronique le 9 octobre 2020 de:

vu les articles 325 et suivants, 554,583 et 910 et suivants du code de procédure civile,

vu les articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965,

'déclarer irrecevable l’intervention volontaire de M^me A X ;

'débouter les époux X de l’ensemble de leurs demandes ;

'infirmer le jugement déféré et statuant à nouveau :

' condamner solidairement M. F-G et M^me A X à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Floralies les sommes de :

*1496,91 € à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance,

*1000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

*4000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

'condamner solidairement les mêmes aux dépens avec bénéfice de recouvrement direct.

Au soutien de son appel, le syndicat fait valoir principalement que M^me A X n’est pas tiers au débat, qu’elle n’est pas intervenue volontairement en première instance, qu’elle ne l’a fait en appel au seul motif que les conclusions tardives de son mari ont été déclarées irrecevables, qu’en outre elle n’est pas propriétaire du bien immobilier objet de la procédure en recouvrement de charges et qu’elle est ainsi sans droit ni titre pour agir.

Au fond, le syndicat expose que l’expert Y Z a arrêté le débit du compte individuel de M. X le 28 avril 2016 à la somme de 3101,57 € dont 313,73 € au titre des frais de relance, soit la somme réclamée devant le premier juge, que ce dernier reste débiteur de la somme de 1496,91 € au 5 mai 2018, que le syndic actuel a repris les écritures comptables de l’ancien syndic et qu’en réglant la somme de 3854,37 € le 1^er décembre 2006 M. X a admis le solde débiteur de son compte individuel à cette date et qu’en tout état de cause il est irrecevable à invoquer une prétendue créance contemporaine à décembre 2006 nécessairement prescrite au jour de ses écritures.

Le syndicat ajoute enfin que l’inexécution récurrente de l’intimé dans le paiement des charges de copropriété oblige les autres copropriétaires à pallier sa carence et à engager des procédures.

Selon dernières conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 30 octobre 2020, M^me A X demande à la cour de :

vu les articles 554, 328, 329 et 910 du code de procédure civile,

vu l’article 1315 du Code civil,

'déclarer recevable son intervention volontaire ;

'confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré ;

'y ajoutant, condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Floralies à rembourser à M^me A X la somme de 1412,50 € représentant le solde créditeur du compte de copropriétaire au 5 mai 2018 avec intérêts au taux légal à compter de cette date ;

'condamner le syndicat à payer la somme de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

'condamner le même aux dépens d’appel avec bénéfice de recourement direct.

M^me A X soutient principalement que les charges des biens immobiliers dont son mari est propriétaire étant réglées par prélèvements sur des comptes communs, elle a intérêt à intervenir à l’instance, que M. F-G X n’a eu de cesse de contester auprès du nouveau syndic des reprises de solde, que toutes ses démarches sont demeurées vaines, que l’instance engagée par le syndicat dure depuis huit années, que l’expert judiciaire n’explique pas plus le report de 2909,41 € dans l’historique du compte individuel, que le paiement de 3854 €

effectué le 18 janvier 2007 ne vaut pas reconnaissance de la créance et que le syndicat est seul à l’origine du préjudice qu’il invoque.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 3 novembre 2020.

MOTIFS de la DECISION

Sur la procédure :

Le syndicat ne peut à la fois conclure à l’irrecevabilité de l’intervention volontaire de M^me A X et à sa condamnation solidaire au paiement des sommes qu’il réclame au mari ; en effet, soit celle-ci est étrangère à un litige en recouvrement de charges relatives à des biens propres au mari qu’il a recueillis par succession, soit l’épouse doit être considérée comme co-débitrice de ces charges en ce que les appels de fonds ont toujours été adressés par le syndicat aux deux époux qui les ont eux-mêmes réglés par des comptes bancaires communs.

M^me A X a bien la qualité de tiers à la procédure au sens de l’article 554 du code de procédure civile pour n’avoir été ni partie, ni représentée en première instance ; mariée sous le régime de la communauté légale, elle plaide à bon droit que les fruits et loyers de biens propres sont des revenus communs.

Le syndicat prétend que cette intervention volontaire a pour seule conséquence de remédier à l’irrecevabilité des conclusions du mari ; certes cette circonstance ne peut être ignorée mais la communauté d’intérêts entre époux n’est pas en soi constitutif d’une fraude et cette communauté d’intérêts caractérise l’intérêt à agir de l’épouse.

En conséquence son intervention volontaire aux débats est recevable.

Sur le paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et équipements présentent à l’égard de chaque lot et qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » ; l’article 14 -1 de la même loi dispose en outre que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale».

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l’assemblée générale ; enfin il appartient à tout créancier réclamant paiement d’établir la preuve de l’obligation à la dette conformément à l’article 1315 ancien du Code civil et 1353 nouveau du même code.

Au soutien de sa demande le syndicat produit de nombreuses pièces et notamment :

— un relevé de propriété,

— un contrat de syndic en date du 29 avril 2011,

— les procès-verbaux des assemblées générales des années 2005 à 2018 approuvant les exercices clos et les budgets provisionnels,

— les convocations à ces assemblées,

— les appels de fonds des années 2012 à 2015,

— les relevés individuels de charges des années 2008 à 2017,

— une sommation de payer en date du 2 mars 2011,

— des extraits du grand livre comptable du cabinet Berdugo relatifs aux exercices 2003 à 2005,

— les états de dépenses des années 2003 à 2017,

— des relevés du compte individuel de M. X arrêtés successivement au 28 avril 2016, 5 mai 2018, 29 novembre 2019 et 22 octobre 2020,

— le rapport de l’expert Y Z.

M^me A X ne critique aucune de ces pièces et les écritures comptables qu’elles contiennent, à l’exception du report débiteur de 2909,41 € figurant dans la comptabilité de l’ancien syndic Berdugo repris par le syndic Nardi, réitérant devant la cour le même argumentaire que celui déjà soutenu devant le premier juge. Le syndicat ne peut opposer la prescription, alors décennale, l’assignation introductive d’instance de 2012, comme les écritures en réplique devant la juridiction d’instance ayant toutes deux un effet interruptif.

Au fond, il est acquis que M. X a réglé le 15 janvier 2007 la somme de 3854,37 € apurant la totalité du débit de son compte individuel, remis à zéro le 18 janvier suivant ainsi qu’il ressort de ses historiques postérieurs. Contrairement aux dires de M. X, l’expert judiciaire n’a donc pas procédé par erreur en tenant compte de ce paiement quand bien même il aurait « servilement recopié les relevés » du syndic précédent. Il était d’autant plus fondé à le faire et le syndicat à s’en prévaloir que ce paiement a été effectué sans réserve, en dehors de toute démarche comminatoire, mise en demeure ou autres comme en atteste la lettre d’accompagnement figurant en pièce n° 17 du dossier de l’intimé et dont l’objet ainsi libellé : « Régularisation des charges et appels de fonds suite travaux » est des plus explicites ; ce paiement n’a jamais été remis en cause par un courrier ou une démarche postérieurs jusqu’à l’ouverture de la procédure en 2012, soit cinq années plus tard ; de même, M. F-G X n’a jamais prétendu l’avoir effectué par erreur et ne le soutient pas plus aujourd’hui.

En vertu de l’article 1353 ancien du code civil alors applicable au litige, ces circonstances, apprécier souverainement par le juge, valent preuve de la créance.

La lecture de l’historique réalisé par l’expert enseigne que postérieurement à ce paiement, M. F-G X n’a procédé que très irrégulièrement au règlement de ses charges ; ainsi un seul paiement de 656,76 € est enregistré au titre de l’année 2007.

Dans ses conclusions, le syndicat demande paiement d’une somme de 1705,02 € selon décompte arrêté au 29 novembre 2019 (cf page 8) et de celle de 1496,91 € au dispositif correspondant à un arrêté au 5 mai 2018 (cf pièce n° 45 de son dossier). En application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour n’est saisie que de cette dernière demande.

S’agissant d’un bien propre du mari, seul M. F G X sera condamné à paiement.

L’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur » ; ce texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, le coût de la sommation de payer du 2 mars 2011, soit 166,39 € ressort des frais de recouvrement et non des dépens

Sur le surplus des demandes :

En matière de retard à paiement, le créancier ne peut prétendre qu’à l’intérêt moratoire sauf à justifier d’un préjudice particulier directement issu de la défaillance du débiteur ; cette preuve ne résulte pas de l’ancienneté de la dette ou encore de la durée de la procédure à laquelle a d’ailleurs participé le syndicat par un dépôt tardif de ses écritures en première instance (cf conclusions de M^me A X page 4) ; l’intervention d’une expertise judiciaire a aussi nécessairement rallongé les délais ; enfin, le recouvrement des charges constitue un acte élémentaire de l’administration de la copropriété confiée au syndic pour lequel il est rémunéré et le syndicat n’établit pas en quoi il aurait été contraint d’exposer des sommes excédant cette rémunération pour recouvrer la créance de charges.

En conséquence, la demande en paiement de dommages-intérêts est rejetée.

En revanche, il est certain que le syndicat a été contraint de recourir à justice et de supporter les frais inhérents de conseil et de représentation, ce qui justifie sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux F-G et A X qui succombent sont condamnés aux dépens en application de l’article 696 du même code.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

Déclare recevable l’intervention volontaire aux débats de M^me A B épouse X ;

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

Condamne M. F G X à payer au syndicat de l’immeuble Les Floralies les sommes de :

-1496,91 € au titre de l’arriéré de charges et provisions, décompte arrêté au 5 mai 2018, et avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance,

-166,39 € au titre des frais nécessaires de recouvrement,

-2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute le syndicat du surplus de ses demandes ;

Condamne M. F-G X aux dépens de première instance ;

Condamne in solidum les époux X/B aux dépens d’appel avec faculté de recouvrement direct tel que prévu à l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le président