1^re Chambre

ARRÊT N°245/2020

N° RG 19/04318 – N° Portalis DBVL-V-B7D-P4OM

M^e I X

SCP I X & FRANÇOIS N-X

C/

M^me C Y

M. E Z

SCI DE LA GRANDE PLACE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 23 JUIN 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre, rédacteur

Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère,

Assesseur : Madame Christine GROS, Conseillère,

GREFFIER :

Madame O-P Q,

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 23 Juin 2020 par mise à disposition au greffe

****

APPELANTS :

Maître I X

[…]

[…]

Représenté par M^e Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Thierry CABOT, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

La SCP I X & FRANÇOIS N-X titulaire d’un office notarial, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Thierry CABOT, Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Madame C Y

née le […] à CONCARNEAU

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Valérie POSTIC, Plaidant, avocat au barreau de QUIMPER

Monsieur E Z

[…]

[…]

[…]

Représenté par M^e Guillaume PLOUX de la SCP DEBUYSER/PLOUX, avocat au barreau de QUIMPER

La SCI DE LA GRANDE PLACE, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Guillaume PLOUX de la SCP DEBUYSER/PLOUX, avocat au barreau de QUIMPER

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Suivant acte sous seing privé du 31 octobre 2008, la société civile immobilière de la Grande Place a, par le truchement de l’agence Avis Immobilier de Quimper ' G H, vendu sous diverses conditions suspensives à M^me C Y un immeuble comprenant trois appartements, situé […], moyennant le prix de 160'000 euros.

La vente a été réitérée par acte authentique reçu le 7 février 2009 par M^e I X, notaire à Quimper, associé au sein de la SCP I X & R N-X. Deux états parasitaires, l’un en date du 31 octobre 2008 et l’autre en date du 6 février 2009, et les factures de la société Breizh Traitements intervenue entre mai 2008 et février 2009 pour réaliser un traitement fongicide de l’immeuble, étaient annexés à l’acte de vente.

Au terme de cet acte, le vendeur déclarait n’avoir réalisé depuis son acquisition ou au cours des 10 années précédentes, aucun travaux entrant dans le champ d’application des dispositions des articles L 241-1 et L 242-1 du code des assurances relatives à la responsabilité et aux dommages dans le domaine de la construction.

En septembre 2012, M^me Y a été informée, à l’occasion de l’intervention d’une entreprise de traitement contre les champignons lignivores, de ce que l’intégralité des structures des planchers était à revoir.

Elle a alors saisi le président du tribunal de grande instance de Quimper qui, par ordonnance de référé du 24 juillet 2013, a ordonné une mesure d’expertise judiciaire qu’il a confiée à M. J B. Ce dernier a déposé son rapport le 30 août 2016.

L’expert relevait notamment que postérieurement au 9 novembre 2001, date de son acquisition, la société de la Grande Place avait réalisé d’importants travaux dans l’immeuble pour créer trois appartements. L’expert notait aussi que l’entreprise Breizh Traitements, intervenue en 2008 / 2009 pour une infestation de mérule, n’avait pas respecté les protocoles techniques en ne traitant que partiellement et successivement les désordres sans procéder au traitement de la source d’humidité.

Recherchant la responsabilité du vendeur comme du notaire, M^me Y a, par actes des 17 et 25 mai 2018, fait assigner la société de la Grande Place, M. Z son gérant, M^e X et la SCP X-N devant le tribunal de grande instance de Quimper qui, par jugement du 18 juin 2019, a':

— déclaré recevables les demandes présentées par M^me C Y,

— dit n’y avoir lieu à renvoyer en conciliation,

— condamné solidairement M^e I X et la SCP X-N, in solidum avec la SCI de la Grande Place, à payer à M^me C Y les sommes suivantes :

a. 144 000 euros TTC au titre des travaux de reprise, outre indexation sur la variation de l’indice du coût de la construction BT01 entre la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire et celle du présent jugement,

b. 40 080 euros au titre des préjudices de jouissance et locatif,

c. 4 000 euros au titre du préjudice moral,

d. 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné solidairement M^e I X et la SCP X-N, in solidum avec la SCI de la Grande Place, aux dépens, en ce compris les dépens de référé et les frais d’expertise judiciaire,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 28 juin 2019, la société X-N et M^e X ont interjeté appel de ce jugement en ce qu’il les a condamnés à payer les sommes ci-dessus énoncées.

Aux termes de leurs dernières conclusions (15 octobre 2019), la société X-N et M^e X demandent à la cour de':

— réformer le jugement dont appel,

— débouter M^me C Y de toutes ses demandes fins et conclusions à leur encontre,

—  subsidiairement, condamner in solidum la SCI de la Grande Place et M. E Z à les garantir de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre,

— condamner M^me C Y ou à défaut la SCI de la Grande Place et M. E Z à leur verser une indemnité de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles et en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes en tous les dépens.

À l’appui de leurs demandes, la société X-N et M^e X contestent qu’une faute ait été commise s’agissant de la présence de mérule. En effet, ils relèvent que M^e X a relaté et annexé à l’acte de vente du 7 février 2009 deux états parasitaires dont le dernier en date du 6 février 2009 ne faisait plus apparaître de champignons lignivores dans l’immeuble, ainsi que les factures de l’entreprise ayant réalisé les traitements fongicides. Ils précisent que le notaire n’est pas un technicien du bâtiment et ne saurait être responsable de la réalisation de traitements partiels et successifs sans éradication de la source d’humidité avant tout traitement.

Ils reconnaissent toutefois la faute du notaire concernant l’absence d’information relative aux travaux effectués par la société de la Grande Place (création de trois appartements) et à l’absence de souscription à cette occasion des polices d’assurances obligatoires.

Concernant le préjudice, la société X-N et M^e X soutiennent que le notaire ne peut être condamné in solidum avec le vendeur puisqu’ils n’ont pas concouru au même dommage. Ils soulignent en effet que les désordres affectant l’immeuble ne leur sont pas imputables, le notaire n’étant pas débiteur de la garantie décennale qui s’attache à la qualité de constructeur. Ils insistent sur le fait qu’il n’existe pas de lien de causalité entre l’omission de vérifier la souscription des assurances, le défaut d’information de l’acquéreur et la reprise des désordres.

Ils considèrent que M^me Y ne peut faire valoir que la perte d’une chance de renoncer à l’acquisition d’un immeuble imparfaitement assuré. Or, ils affirment que la perte de chance est nulle puisque M^me Y avait connaissance des caractéristiques de l’immeuble et ne démontre pas que, mieux informée du fait que l’immeuble en cause avait été transformé et rénové sans que les assurances obligatoires n’aient été souscrites, elle aurait renoncé à acquérir. En effet, ils soulignent qu’au jour de la vente, les travaux étaient anciens et qu’aucun désordre n’était apparent.

Ils soutiennent, concernant les préjudices locatifs et de jouissance, que ceux-ci ne sont pas en relation de causalité directe avec la faute imputable au notaire.

La société X-N et M^e X relèvent enfin que le tribunal a omis de répartir la charge définitive de la dette entre les coobligés alors même que cela lui était demandé.

Ils considèrent que la société de la Grande Place, réputée constructeur et tenue de ce fait à la garantie décennale, doit supporter la charge définitive du coût des travaux de réparation des désordres et des préjudices accessoires occasionnés par ces désordres. Ils soulignent que la solution est la même s’agissant de l’indemnité due au titre de la garantie des vices cachés, celle-ci étant une mesure de rééquilibrage du contrat qui ne constitue pas un préjudice indemnisable par le notaire.

Concernant M. Z, ils indiquent qu’il a effectué une déclaration mensongère en niant avoir réalisé des travaux, commettant ainsi une faute détachable de ses fonctions de gérant justifiant sa condamnation personnelle. Ils ajoutent qu’étant maçon et ayant réalisé lui-même le gros 'uvre, il était tenu à la garantie décennale et devait supporter la charge définitive des travaux de reprise et des préjudices accessoires.

M^me Y demande, aux termes de ses dernières conclusions (22 avril 2020), à la cour de':

— la recevoir en son appel incident,

— la déclarer bien fondée,

— confirmer la décision dont appel en ce qu’elle a retenu la responsabilité de la SCI de la Grande Place, de la SCP X-N et de M^e I X,

— réformer la décision dont appel en ce qu’elle a limité l’indemnisation de ses préjudices et mis hors de cause M. E Z,

— statuant à nouveau, débouter la SCI de la Grande Place, M. E Z, ainsi que la SCP X-N et M^e I X de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

— constater que la SCP X-N et M^e I X ne contestent pas leur faute,

— dire que M. E Z a engagé sa responsabilité personnelle tant en réalisant des travaux de construction dans l’immeuble litigieux qu’en ne souscrivant pas d’assurance dommage ouvrage,

— dire que la SCI de la Grande Place est responsable des désordres affectant les travaux réalisés dans l’immeuble qu’elle a acquis tant en application de la garantie des vendeurs que celle des constructeurs,

— déclarer la SCI de la Grande Place, M. E Z ainsi que la SCP X-N et M^e I X responsables des préjudices qu’elle a subis,

— en conséquence, condamner la SCI de la Grande Place, M. E Z ainsi que la SCP X-N et M^e I X solidairement et in solidum à lui payer les sommes suivantes :

a. 235'500 euros TTC, et à défaut 144'000 euros TTC au titre des travaux de reprise des désordres,

b. 82'360 euros au titre de ses préjudices de jouissance et locatif (à parfaire),

c. 10'000 euros au titre de son préjudice moral,

d. 12.000 euros au titre de ses frais irrépétibles,

- à titre subsidiaire, condamner la SCP X-N et M^e I X solidairement et/ou in solidum à lui payer les sommes suivantes':

a. 160'000 euros correspondant au prix de vente de l’immeuble en réparation de la perte de chance,

b. 82'360 euros au titre de ses préjudices de jouissance et locatif (à parfaire),

c. 10'000 euros au titre de son préjudice moral,

d. 12'000 euros au titre de ses frais irrépétibles,

— juger que les sommes qui lui sont allouées seront indexées en application de l’indice du coût de la construction publié à la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire,

— condamner solidairement la SCP X-N, M^e I X et la SCI de la Grande Place ainsi que M. E Z aux entiers dépens qui comprendront les dépens du référé, de première instance et d’appel ainsi que les frais et honoraires de l’expert judiciaire.

À l’appui de ses demandes, M^me Y soutient que la société de la Grande Place, vendeur de l’immeuble, ayant procédé à des travaux de rénovation, est réputée constructeur et tenue, à ce titre, des obligations de la garantie décennale. Elle relève que cette société n’a pas souscrit d’assurance dommage ouvrage alors qu’une telle assurance était obligatoire et n’a pas indiqué lors de la vente avoir effectué ces travaux. Elle considère qu’elle a de ce fait perdu la possibilité de bénéficier de la prise en charge par un assureur des travaux de reprise des désordres affectant l’immeuble.

Elle ajoute que M. Z ayant réalisé les travaux de gros 'uvre et n’ayant pas souscrit d’assurance dommage ouvrage, il a commis une faute détachable de ses fonctions engageant sa responsabilité personnelle.

Elle souligne que la clause exonératoire de responsabilité figurant dans l’acte de vente lui est inopposable puisque la société de la Grande Place ne peut être considérée comme profane.

M^me Y considère que la fausse déclaration de la société de la Grande Place relativement à l’absence de travaux est constitutive d’un dol.

Elle réfute l’argumentation de cette société et de M. Z en soulignant qu’elle est demeurée dans l’attente de leur proposition amiable de résolution du litige, que le fait qu’elle ait été informée des traitements parasitaires est inopérant et que M. Z n’a jamais été en mesure de préciser l’identité de l’entreprise ayant effectué les travaux.

Elle conteste également l’argumentation de la SCP X-N et de M^e X en soulignant qu’ils ne discutent pas leur faute, qu’ils devaient l’informer des caractéristiques du bien et que ces dernières concernent tant les spécificités constructives de l’immeuble que les garanties dont il bénéficie. Elle considère que si elle avait eu les informations requises, elle aurait renoncé à l’acquisition de cet immeuble et en déduit que les notaires doivent réparer cette perte de chance.

Aux termes de leurs dernières écritures (11 décembre 2019) M. Z et la société de la Grande Place demandent à la cour de':

— déclarer la SCP X-N et M^me Y irrecevables et mal fondées en toutes leurs demandes et les en débouter,

— condamner la SCP X-N à garantir la SCI de la Grande Place de toutes les condamnations qui viendraient à être prononcées à son encontre,

— condamner la SCP X-N et M^me C Y à payer la somme de 5'000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCP X-N et M^me C Y aux entiers dépens.

À l’appui de leurs demandes, M. Z et la société de la Grande Place soutiennent que l’assignation est nulle puisque M^me Y n’a pas tenté de résoudre amiablement le litige préalablement à celle-ci.

Ils indiquent que la société Breizh Traitements, intervenue pour réaliser des travaux de traitement contre la mérule, n’a pas respecté les protocoles. Ils en déduisent que la société de la Grande Place doit être exonérée de toute responsabilité.

Ils affirment par ailleurs que la société de la Grande Place avait informé le notaire et M^me Y de la réalisation de ces travaux avant la signature du compromis et que cette dernière ne pouvait les ignorer, car certains d’entre eux ont été effectués entre la signature du compromis et la régularisation de l’acte authentique et lui ont servi d’argument pour obtenir une réduction du prix de vente.

Ils soutiennent que M. Z n’a pas réalisé lui-même les travaux sur l’immeuble ni commis de faute personnelle, et qu’il n’est pas partie à l’acte de vente.

À l’appui de sa demande reconventionnelle à l’encontre de l’étude notariale, la société de la Grande Place soutient que l’ensemble des informations concernant l’historique du bien avaient été fournies préalablement au notaire qui aurait dû les inclure dans son acte et ajoute que le notaire reconnaît cette négligence.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 mai 2020.

L’affaire a été retenue, avec l’accord des avocats, sans audience dans le cadre des dispositions relatives à l’état d’urgence sanitaire.

SUR CE :

Sur l’exception de nullité de l’assignation soulevée devant le premier juge par M. Z et la société de la Grande Place :

À bon droit, le tribunal a rejeté l’exception soulevée tirée de ce qu’en méconnaissance des dispositions de l’article 56 du code de procédure civile (dans sa rédaction applicable au présent litige, c’est à dire antérieure au décret du 11 décembre 2019), M^me Y n’avait pas précisé, dans son assignation, les diligences entreprises en vue de parvenir à la résolution amiable du litige, rappelant que cette obligation n’était pas sanctionnée par la nullité mais, aux termes de l’article 127 ancien du code de procédure civile (idem) par la simple faculté offerte au juge de proposer aux parties une mesure de conciliation ou de médiation (faculté sur laquelle le tribunal a statué pour l’écarter).

Sur la responsabilité de la société de la Grande Place :

M^me Y recherche la responsabilité du vendeur tant sur le fondement de la garantie décennale des constructeurs que sur celui de la garantie des vices cachés.

Aux termes de l’article 1792 du code civil : «'Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination'». Il ressort de l’article 1792-1, qu’est réputé constructeur « '2° toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire'». Il résulte enfin de l’article 1792-4-1 que l’action prévue par le texte précité se prescrit par dix ans à compter de la réception des travaux. Il sera enfin précisé que la clause d’exonération de la garantie des vices cachés est sans effet sur la garantie légale des constructeurs telle que prévue par les textes précités.

Il suffit de rappeler que la société de la Grande Place a acquis l’immeuble litigieux suivant un acte authentique reçu le 9 novembre 2001 et a entrepris d’importants travaux (gros 'uvre, aménagements intérieurs, réseaux et fluides) pour transformer cette maison d’habitation en immeuble collectif de trois logements (chacun comprenant séjour, salle d’eau et deux chambres) avec parties communes. L’expert indique dans son rapport que ces travaux ont été effectués entre 2001 et 2008 sans plus d’éléments (cf. rapport page 15).

La société de la Grande Place n’apporte, dans le cadre de la présente instance, strictement aucune précision complémentaire sur la date de réalisation de ces travaux. Elle précise seulement qu’ils n’ont pas été effectués par son gérant, M. Z, par ailleurs maçon, mais par des entreprises dont elle s’abstient, au demeurant, de communiquer les noms, les assurances, les marchés et les factures. Aucune autorisation d’urbanisme n’est produite, ni déclaration d’achèvement, ni de procès- verbal de réception des travaux. La société de la Grande Place et M. Z exposent certes dans leurs écritures (page 3) que les appartements ainsi créés auraient été loués à la fin de l’année 2002 mais ils n’en justifient pas davantage.

Il résulte du rapport de l’expert judiciaire que lesdits travaux ont consisté en de très lourdes modifications de l’immeuble (réhabilitation / rénovation, page 8 du rapport). Dans ce cadre, ont notamment été posées sur les deux parquets bois existants, dont elles ont été séparées par un isolant (polystyrène), des chapes de béton de 60 à 70 mm d’épaisseur avec armature, chaînage et treillis métallique, le tout recouvert d’un carrelage. En sous face des planchers ont été installés des faux plafonds avec isolant fixés aux solives (dont certaines ont été renforcées) grâce à des suspentes métalliques.

L’expert relève (page 22) qu’aucun traitement n’avait été opéré lors des travaux initiaux sur les bois en place (planchers bois constitués de solives et de parquets) lesquels ne présentaient sans nul doute pas de désordre avant la mise en 'uvre des planchers béton.

Il est établi qu’en début d’année 2008, la présence de mérule a été détectée en partie Sud-Ouest de l’immeuble tant dans le plancher du premier étage que du second, et que deux traitements contre la mérule (suivis en 2009, juste avant la vente, d’un troisième contre les insectes xylophages) ont été mis en 'uvre par la société Breizh-Traitements (depuis liquidée) à la demande du propriétaire.

L’expert indique dans son rapport qu’à cette occasion, l’un des deux parquets (celui situé en dessous), dégradé par la mérule, a été partiellement déposé (cf. plans, page 24 du rapport).

Cet immeuble a été cédé en février 2009 à M^me Y qui a découvert, en septembre 2012, sur le doublage d’un mur la présence d’un champignon. Ayant pris contact avec une société spécialisée dans le traitement des parasites du bois, celle-ci lui a conseillé, face à l’ampleur des désordres, de faire établir un diagnostic. La société Alizé, mandatée dans ce cadre, a déposé le 31 octobre 2012 un rapport constatant «'l’existence d’une infestation massive d’un champignon lignivore de type mérule Serpula Lacrymans dans l’immeuble, affectant notamment les façades Nord et Ouest du bâtiment'», notant, fait rarissime selon l’expert, la présence en extérieur sur le pignon Nord-Ouest de l’immeuble d’un carpophore de mérule. Le diagnostiqueur précise en conclusions de son rapport que «'les dégradations observées trouvent leur origine dans l’existence d’une ancienne infestation par la mérule, mal ou insuffisamment traitée lors des années passées, et dans la réalisation d’un plancher béton sur solivage bois existant, qui a pu constituer un apport d’eau alimentant le parasite'». Il a préconisé la réalisation, compte tenu de la fragilisation des appuis, d’un diagnostic de la résistance de la mécanique des bois et matériaux. M. K L, ingénieur, a réalisé, en mars 2013, ce diagnostic à la demande de M^me Y. Il conclut qu’il est indispensable de revoir l’intégralité des structures des planchers, soit en les renforçant soit en les remplaçant. Il estime qu’il y a un défaut de solidité lié à la présence de la mérule et menace de ruine. Il a notamment préconisé l’étaiement et l’évacuation du logement du rez-de-chaussée ainsi que la réalisation d’investigations complémentaires.

L’expert judiciaire, désigné à la demande de M^me Y, a, dans son rapport, confirmé ce constat, relevant au sous sol et au rez-de-chaussée (planchers hauts), dans la partie Nord-Ouest du bâtiment une infestation majeure et en pleine activité de mérule (avec dégradations majeures des solives bois, cf. page 14 du rapport). Le sapiteur structure consulté par l’expert (BET Quilfen) retient que «'la dalle béton d’épaisseur 7 cm ne peut être considérée comme porteuse dans le sens des solives (de mur à mur), son inertie étant nettement insuffisante pour équilibrer seule les charges qui lui sont appliquées. Entre solives, la dalle possède une inertie suffisante pour résister aux charges appliquées. Le poids de cette dalle et les surcharges associées sont directement transmises à la structure en bois massif. Dans l’hypothèse d’une conservation des dalles béton, il est impératif de faire procéder à une étude de sol et une reconnaissance des fondations existantes afin de déterminer si ces dernières sont en mesure de reprendre une surcharge d’environ 175 daN/m² par niveau. La structure en bois massif des planchers hauts RDC et R+1 est globalement sous dimensionnée vis à vis des normes et règlements en vigueur au moment des travaux de reprise des planchers. Il serait illusoire de vouloir conserver et/ou conforter la structure bois en place. Nous recommandons donc un remplacement de la structure actuelle par un solivage neuf en bois lamellé collé ou en lamibois ayant reçu un traitement de classe 2… La pénétration des éléments de structure bois est à proscrire. Le solivage sera repris par un lindier périphérique de classe d’emploi 4 scellé à la maçonnerie'».

M. B estime que les planchers mis en oeuvre, non conventionnels, ont permis le développement de la mérule, les bois (solives et parquets) se trouvant confinés, sans ventilation dans un immeuble ancien présentant à cet égard des risques (immeuble pierres bois ayant une fissure infiltrante en pignon Nord Ouest).

L’expert note encore que les traitements de la mérule réalisés en 2008 ont été imparfaits et non conformes (protocoles référents non respectés), la société Breizh Traitements ayant accepté d’effectuer des traitements partiels répétitifs sans résoudre le problème fondamental et prioritaire à savoir le traitement de l’humidité, ni déposer les bois infectés, ce qui aurait remis en cause le principe constructif retenu par le maître de l’ouvrage.

Les désordres constatés par l’expert, qui résultent directement des travaux effectués sous la maîtrise d’ouvrage du vendeur, compromettent indiscutablement la solidité de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil puisque, outre l’infestation par la mérule, la structure porteuse des planchers doit être intégralement reprise. Il suffit à cet égard de rappeler que, selon l’expert dont les conclusions ne sont pas discutées, ces désordres mettent l’immeuble en péril (conclusions récapitulatives, page 73 du rapport).

La société de la Grande Place, venderesse ayant réalisé ou fait réaliser des travaux, est assimilée, en droit, à un constructeur (article 1792-1 précité) et ne peut être exonérée, comme elle le prétend, de la garantie légale au seul motif que ces travaux n’ont pas été effectués par elle même mais dans le cadre de contrats d’entreprises confiés à des tiers (dont elle s’est gardée au demeurant de communiquer les identités). Par ailleurs, elle ne conteste pas la recevabilité de l’action de l’acquéreur pour avoir été introduite dans le délai de dix ans de la mise à disposition de l’immeuble après achèvement des travaux (à défaut de réception).

C’est dès lors à bon droit que M^me Y agit contre son vendeur sur le fondement de la garantie décennale des constructeurs (et ce sans qu’il y ait lieu de statuer sur la garantie des vices cachés).

L’expert B a chiffré les travaux de reprises en fonction des deux hypothèses possibles, la première correspondant à un choix réparatoire (reconstitution des planchers porteurs sous les dalles béton actuelles) et la seconde à une reconstruction des planchers avec reprise de l’ensemble des lots techniques et des lots de finition. Le chiffrage de la première solution s’élève à la somme de 165'465 euros TTC (incluant le coût des travaux 144'000 euros TTC, de la maîtrise d''uvre 18'715 TTC euros et celui des études 2'750 euros TTC) et celui de la seconde solution à celle de 235'500 euros TTC.

L’expert préconise (page 47 de son rapport) la première solution qui permet d’éviter la destruction totale des intérieurs de l’immeuble et qui est techniquement fiable au regard des désordres. Cette solution a été retenue à bon droit par le premier juge mais ce dernier a omis de tenir, dans le chiffrage qu’il a retenu, du coût de la maîtrise d''uvre (laquelle est indispensable compte tenu de l’ampleur des travaux) et des études (dont le sapiteur a rappelé le caractère nécessaire…).

M^e Y réclamant à titre principal une somme de 235'500 euros pour les travaux de reprise (sans au demeurant préciser lesquels), il convient, tout en retenant la première solution, de lui allouer la somme de 165'465 euros TTC qui correspond à la réparation intégrale des désordres telle que retenue par l’expert dans le cadre de la première solution. La décision de première instance sera donc infirmée quant au montant de la somme allouée.

S’agissant des préjudices annexes (préjudice de jouissance et préjudice locatif), M^me Y sollicite, en premier lieu, une somme de 82'360 euros correspondant au montant des loyers qu’elle n’a pas perçus, arrêté au 1^er septembre 2020. Ce préjudice ne peut toutefois être égal à cette somme sauf à supposer que les deux appartements auraient été loués sans discontinuer pendant huit ans et sans travaux de rénovation par la bailleresse. Au regard de ces éléments, la somme allouée à M^me Y sera limitée à 55'000 euros.

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne la réparation du préjudice moral lequel résulte des tracas auxquels l’intimé a été exposée, justement évalué à la somme de 4'000 euros.

Sur la responsabilité de M. Z :

Pour rechercher la responsabilité personnelle de M. Z, M^me Y fait valoir qu’en sa qualité de gérant, il a faussement déclaré n’avoir réalisé aucun travaux dans l’immeuble à la suite de son acquisition et n’a pas souscrit d’assurance dommages ouvrage, ce qui caractérise une faute détachable de ses fonctions et, qu’en sa qualité de maçon, il a réalisé lui même les travaux de gros 'uvre ayant permis la transformation de l’immeuble.

Le premier juge a rejeté cette demande retenant, d’une part, que la participation de l’intéressé aux travaux réalisés par la société de la Grande Place n’était pas démontrée et que, d’autre part, seule cette société était mentionnée en qualité de venderesse.

Sur la participation de M. Z aux travaux, il n’est pas produit plus d’élément en appel qu’en première instance et le seul fait que celui-ci serait maçon (exercice en la forme individuelle ') ne permet pas de lui imputer la réalisation des travaux. Il sera relevé que si la société de la Grande Place n’a pas communiqué le ou les nom(s) de ou des entreprise(s) intervenue(s), M^me Y n’a diligenté aucun incident devant le magistrat de la mise en état pour contraindre, le cas échéant sous astreinte, son adversaire à le faire.

S’agissant du second fondement allégué devant la cour, il convient de rappeler que la jurisprudence définit la faute détachable ou séparable comme étant celle commise intentionnellement, d’une particulière gravité et incompatible avec l’exercice normal des fonctions sociales, la distinguant de la faute simple commise par incompétence, imprudence ou négligence.

M. Z, gérant de la société de la Grande Place, ne conteste pas n’avoir souscrit aucune des assurances obligatoires prévues par les articles L 241-1 et L 242-1 du code des assurances et avoir ainsi commis l’infraction intentionnelle prévue par l’article L 243-3 du même code (étant ici observé que l’exception prévue par l’alinéa 2 est étrangère au présent litige). Or, une telle faute est séparable des fonctions sociales (Cass. Civ. 3, 10 mars 2016, n° 14-15236, Bull 2016 III n° 37) et, en l’espèce, est d’autant plus caractérisée que le gérant a affirmé lors de la signature de l’acte authentique de vente « 'qu’il n’avait réalisé depuis son acquisition ou au cours des dix années qui précèdent, aucun travaux entrant dans le champ des dispositions des articles L 241-1 et L 242-1 du code des assurances relatives à la responsabilité et aux dommages dans le domaine de la construction'» (page 11 de cet acte), ce qui est manifestement faux.

Si M. Z (et la société de la Grande Place) font valoir que les factures relatives au traitement de la mérule (factures Breizh Traitements) et à la remise en état subséquente ont été portées à la connaissance de l’acquéreur et annexées à l’acte, force est de constater qu’aucune de celles afférentes à la restructuration complète de l’immeuble et à sa transformation en immeuble collectif ne l’ont été.

La faute reprochée à M. Z présentant les caractères d’une faute détachable, il convient de retenir sa responsabilité et de le condamner in solidum avec la société de la Grande Place à supporter les conséquences dommageables des désordres, le jugement du tribunal de Quimper étant infirmé de ce chef.

Sur la faute reprochée au notaire et ses conséquences :

Il est constant que lorsqu’un notaire prête son concours à la rédaction d’un acte, il doit éclairer les parties et appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets de cet acte ainsi que sur les risques encourus, qu’il doit en assurer l’efficacité et la sécurité juridique et procéder à certaines vérifications concernant notamment les dires des parties au regard des éléments dont il dispose.

En l’espèce, la société de la Grande Place a affirmé, ainsi qu’il a été rappelé plus haut, lors de la signature de l’acte authentique de vente qu’elle n’avait effectué ou fait effectuer depuis son acquisition en 2001 de travaux susceptibles d’entrer dans le champ de la garantie décennale des constructeurs.

Or, M^e X disposait de tous les éléments pour se rendre compte du caractère erroné de cette déclaration puisque l’acte du 9 novembre 2001, en sa possession, faisait état de la vente d’une propriété comprenant «'une maison d’habitation ayant au rez-de-chaussée, une cuisine et trois pièces, à l’étage quatre chambre et salle de bains, grenier au-dessus'», alors qu’il a vendu, sept ans plus tard, aux termes de l’acte qu’il a rédigé une maison d’habitation «'comprenant trois appartements de type 3 et parties à usage commun'» état qui supposait, à l’évidence, que des travaux importants avaient été réalisés.

Cette différence aurait dû conduire le notaire à interroger le vendeur sur la nature et l’importance des travaux effectués, les entreprises intervenues pour les réaliser et les assurances souscrites tant par le maître de l’ouvrage que par ces entreprises.

La faute, au demeurant non contestée, du notaire qui s’est abstenu d’effectuer les diligences qui lui incombaient face aux déclarations du vendeur et aux éléments en sa possession, est caractérisée.

M^me Y expose que si elle avait été informée de l’importance des travaux réalisés dans l’immeuble en l’absence de toute assurance, elle aurait renoncé à son acquisition et réclame donc au notaire la réparation intégrale de son préjudice.

Le notaire rappelle, à bon droit, que le préjudice causé par une telle faute est réparé dans la limite de la « chance » que cette faute a fait perdre à l’acquéreur de ne pas contracter.

Cette perte sera fixée à 50 %, c’est à dire une chance sur deux, étant observé qu’au jour de la vente, l’acquéreur avait été informé de l’existence d’une attaque de mérule qui venait d’être traitée (2008) et qu’il n’existait aucun désordre apparent, qu’il n’était donc pas exclu que même informée de l’absence d’assurance, M^me Y M le bien.

Le notaire sera condamné in solidum avec le vendeur à hauteur de 50 % des condamnations prononcées, le jugement étant infirmé de ce chef.

Sur la répartition entre co-obligés :

Au regard des fautes respectivement commises, d’une part, par la société de la Grande Place et son gérant, M. Z, et, d’autre part, par le notaire, il convient de répartir la charge de la condamnation prononcée in solidum entre eux (soit 50 % du total) à raison de la moitié chacun et d’accorder au solvens un recours contre son co-obligé.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La société de la Grande Place, M. Z, M^e X et la SCP X & X-N supporteront la charge des dépens de première instance et d’appel.

Ils devront, en outre, verser in solidum à M^me Y une somme de 10'000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel.

Entre eux les dépens et les frais irrépétibles seront répartis comme suit : 75 % à la charge de la société de la Grande Place et M. Z, 25 % à la charge de M^e X et de la SCP X & X-N. Recours sera accordé au solvens dans la limite de la répartition ci-dessus précisée.

Les autres demandes présentées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par arrêt rendu publiquement et contradictoirement :

Confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Quimper le 18 juin 2019 en ce qu’il a rejeté l’exception de nullité de l’assignation.

L’infirme pour le surplus et statuant à nouveau :

Dit que les désordres affectant l’immeuble vendu sont de caractère décennal.

Dit que M. Z a commis une faute séparable de ses fonctions de gérant de la société de la Grande Place.

Dit que M^e X a commis une faute de nature à engager sa responsabilité et celle de sa société d’exercice (SCP X & X-N) à l’égard de M^me Y.

Condamne in solidum la société de la Grande Place et M. E Z, eux mêmes in solidum à hauteur de 50 % avec M^e I X et la SCP X & X-N, à payer à M^me C Y les sommes de :

—  164'465 euros TTC au titre des travaux de reprise, études et maîtrise d''uvre,

—  55'000 euros au titre du préjudice de économique et de jouissance,

—  4'000 euros au titre du préjudice moral.

Rejette le surplus des demandes.

Dans les rapports entre co-obligés, arrête la répartition de la charge de cette condamnation in solidum (égale à 50 % du total) ainsi : 50 % à la charge de la société de la Grande Place et de M. E Z, 50 % à la charge de M^e I X et de la SCP X & X-N.

Accorde recours aux solvens dans les limites de cette répartition contre leurs co-obligés.

Condamne la société de la Grande Place et M. E Z in solidum avec M^e I X et la SCP X & X-N aux dépens de première instance et d’appel.

Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont ils auraient pu faire l’avance sans avoir reçu provision.

Les condamne in solidum à verser à M^me C Y une somme de 10'000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans les rapports entre co-obligés, arrête la répartition des dépens et des frais irrépétibles ainsi : 75'% à la charge de la société de la Grande Place et de M. E Z, 25'% à la charge de M^e I X et de la SCP X & X-N.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT