BP

MINUTE N° 299/2020

Copies exécutoires à

Maître HEICHELBECH

Maître CROVISIER

Le 09 octobre 2020

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 09 octobre 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A 19/00717 – N° Portalis DBVW-V-B7D-HACP

Décision déférée à la cour : jugement du 23 novembre 2018 du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de MULHOUSE

APPELANT et défendeur sous 2 A 19/717 et 2 A 19/503 :

Monsieur H I J Z

demeurant […]

[…]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale n° 2019/113 du 22/01/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

représentée par Maître HEICHELBECH, avocat à la cour

INTIMÉS et demandeurs sous 2 A 19/717 et 2 A 19/503 :

1 – Madame A B divorcée X

demeurant […]

[…]

2 – Madame C X

demeurant […]

[…]

3 – Madame D X

demeurant […]

[…]

4 – Madame E X

demeurant […]

[…]

5 – Monsieur F X

demeurant […]

[…]

représentés par Maître CROVISIER, avocat à la cour

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 septembre 2020, en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Bernard POLLET, Président

Monsieur Emmanuel ROBIN, Conseiller

Madame Catherine GARCZYNSKI, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Monsieur Bernard POLLET, président et Madame Dominique DONATH, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * *

FAITS, PROCÉDURE, MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon compromis de vente en date du 16 juin 2017, M^me A B, divorcée X, M^me C X, M^me D X, M^me E X et M. F X (les consorts X) ont vendu à M. Z, moyennant un prix de 210 000 euros, des locaux commerciaux et une cave dans un immeuble en copropriété à Battenheim. M. Z ayant exprimé l’intention d’affecter les locaux à l’habitation et de

modifier la façade du bâtiment, la vente était conclue sous condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur d’un permis de construire. Il était prévu qu’au cas où, les conditions suspensives étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique après mise en demeure, elle devrait verser à l’autre partie la somme de 21 000 euros à titre de dommages et intérêts.

M. Z n’a pas déposé de demande de permis de construire. Il a été mis en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 mai 2018, de confirmer son intention d’acquérir et de signer l’acte authentique le 31 mai 2018 au plus tard.

Cette mise en demeure étant restée sans effet, les consorts X ont fait assigner M. Z, par acte d’huissier signifié le 24 juillet 2018, devant le tribunal de grande instance de Mulhouse, en paiement de l’indemnité contractuelle de 21 000 euros.

M. Z n’ayant pas constitué avocat, le tribunal, par jugement réputé contradictoire en date du 23 novembre 2018, l’a condamné à payer aux consorts X la somme de 21 000 euros au titre de l’indemnité prévue par la clause pénale, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2018, ainsi que la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et l’a condamné aux dépens.

Le tribunal a considéré que, M. Z n’ayant pas déposé de demande de permis de construire dans le délai de trois mois du compromis, la condition suspensive était réputée accomplie et, que n’ayant pas obtempéré à la mise en demeure du 9 mai 2018, il était redevable de la pénalité contractuelle.

*

M. Z a régulièrement interjeté appel de ce jugement par déclaration en date du 30 janvier 2019.

Il demande à la cour d’infirmer le jugement déféré, et, à titre principal, de constater qu’il a exercé son droit de rétractation, ou que la vente est nulle, et donc de débouter les consorts X de l’ensemble de leurs demandes. Subsidiairement, il conclut à une réduction de l’indemnité contractuelle et à ce que lui soient accordés des délais de paiement. Il sollicite en tout état de cause la condamnation des consorts X aux dépens.

Il fait valoir, en premier lieu, qu’il n’est pas justifié de ce que le compromis de vente lui a été notifié conformément aux dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, afin qu’il puisse exercer son droit de rétractation. En conséquence, il déclare exercer ce droit aux termes de ses conclusions d’appel.

En second lieu, il prétend que la vente est nulle pour réticence dolosive des vendeurs, ceux-ci ne lui ayant pas remis les diagnostics des installations électriques et de performance énergétique, de sorte qu’il n’a pas pu savoir si les locaux vendus pouvaient être affectés à l’habitation et dans quelles conditions. Il ajoute que le changement de destination des locaux et les travaux affectant la façade, qu’il envisageait de réaliser, nécessitaient l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires, qui n’avait pas été obtenu.

En troisième lieu, il expose que la vente était soumise à la condition suspensive d’obtention d’un certificat d’urbanisme informatif ne révélant aucune contrainte ou servitude susceptible de déprécier l’immeuble, et que ce certificat ne lui a pas été remis, la condition n’étant par conséquent pas réalisée et la vente caduque.

En quatrième lieu, il soutient que la clause pénale n’est pas applicable, faute de mise en

demeure.

Au soutien de sa demande de réduction de la pénalité contractuelle, il indique que les vendeurs ont laissé passer une année après le compromis avant d’agir, et, pour obtenir des délais de paiement, il fait valoir qu’il n’a pas pu mener à bien son projet d’acquisition du fait de son divorce et qu’il se trouve dans une situation morale et financière difficile.

*

Les consorts X concluent à la confirmation du jugement déféré et à la condamnation de l’appelant, outre aux dépens, à leur payer une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En réponse aux moyens soulevés par M. Z, ils font valoir

— que le compromis de vente lui a bien été notifié par le notaire, selon courrier recommandé avec accusé de réception du 23 juin 2017, en vue de l’exercice de son droit de rétractation, qu’il n’a pas exercé ce droit dans le délai de dix jours prévu à l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation et qu’il ne peut donc plus l’exercer,

— que, les locaux vendus étant à usage commercial, l’établissement d’un diagnostic de l’installation électrique et d’un diagnostic de performance énergétique n’était pas obligatoire et qu’au surplus, ces diagnostics ne sont pas prescrits à peine de nullité de la vente,

— que, l’immeuble en copropriété étant, selon le règlement de copropriété, 'à usage exclusif d’habitation, à l’exception toutefois des locaux situés au rez-de-chaussée (comprenant ceux objet de la vente litigieuse) et du lot 15 pouvant être affectés usage commercial et/ou professionnel et/ou artisanal', l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires n’était pas nécessaire pour changer la destination des locaux vendus,

— que la clause du compromis afférente à l’obtention d’un certificat d’urbanisme informatif était une clause de style et que M. Z n’est pas fondé à s’en prévaloir dès lors qu’il n’a lui-même pas sollicité de permis de construire,

— que M. Z a bien été mis en demeure de réitérer la vente par acte authentique, la clause pénale étant dès lors applicable, et que la pénalité prévue par le contrat n’est pas excessive, eu égard au temps et à l’argent que leur a fait perdre M. Z.

*

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises à la cour par voie électronique

— le 11 avril 2019 pour M. Z,

— le 13 novembre 2019 pour les consorts X.

L’instruction de l’affaire a été clôturée par ordonnance en date du 30 juin 2020.

MOTIFS

Sur le droit de rétractation de l’acquéreur

Les consorts X produisent le courrier en date du 23 juin 2017 que le notaire, Me

Hassler, a adressé à M. Z pour lui notifier le compromis de vente du 16 juin 2017, et l’inviter à exercer son droit de rétractation, ainsi que la justification du retour de ce courrier recommandé avec avis de réception, portant la mention 'pli avisé et non réclamé'.

La preuve est ainsi rapportée que M. Z a été régulièrement mis en mesure d’exercer son droit de rétractation et qu’il ne l’a pas fait dans le délai, prévu par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation et rappelé dans le courrier précité du 23 juin 2017, de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

M. Z ne peut donc plus exercer son droit de rétractation.

Sur la nullité de la vente

L’absence de diagnostic des installations électriques et de diagnostic de performance énergétique

L’article L. 134-7 du code de la construction et de l’habitation ne prévoit l’établissement d’un diagnostic des installations électriques qu’en cas de vente d’un immeuble à usage d’habitation. Les locaux vendus en l’espèce étant à usage commercial, un tel diagnostic n’était pas obligatoire. Selon le compromis de vente, M. Z en a été informé. Si, voulant affecter les locaux à l’habitation, il estimait nécessaire d’avoir un diagnostic des installations électriques, il lui appartenait de le faire lui-même établir et il ne pouvait l’imposer aux vendeurs.

S’agissant du diagnostic de performance énergétique, le compromis de vente stipulait qu’il n’avait pas été établi, car le bien vendu rentrait 'dans l’une des catégories d’exceptions prévues par l’article R. 134-1 du code de la construction et de l’habitation'. Toutefois, il n’apparaît pas que les locaux vendus correspondaient à aucune de ces exceptions. Le diagnostic de performance énergétique aurait donc dû être établi. L’absence de ce diagnostic n’entraîne cependant pas la nullité de la vente, sauf à prouver qu’il s’agissait d’un élément déterminant pour l’acquéreur et que son consentement a été vicié sur ce point. Cette preuve n’est pas rapportée, dès lors, d’une part, que M. Z a été informé de l’absence de diagnostic de performance énergétique et qu’il a néanmoins accepté d’acquérir, et, d’autre part, que M. Z n’établit pas que la performance énergétique du bien vendu était inférieure à ce à quoi il pouvait légitimement s’attendre.

L’absence d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires

Selon le règlement de copropriété cité dans le compromis de vente, l’immeuble est destiné 'à l’usage exclusif d’habitation à l’exception toutefois des locaux situés au rez-de-chaussée et du lot 15 pouvant être affectés usage commercial et/ou professionnel et/ou artisanal'. Les locaux vendus étant au rez-de-chaussée, l’usage commercial auquel ils étaient affectés n’était qu’une simple faculté et il n’apparaît pas qu’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires était nécessaire pour qu’ils fussent affectés à l’habitation.

En revanche, dès lors que M. Z, ainsi qu’il ressort du compromis de vente, envisageait d’effectuer des travaux 'ayant pour objet de modifier la façade du bâtiment', donc son aspect extérieur, une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires était vraisemblablement nécessaire. Toutefois, M. Z

n’a pas souhaité faire de l’obtention de cette autorisation une condition suspensive, au contraire de l’obtention d’un permis de construire pour réaliser les travaux. En effet, aux termes du compromis de vente, il a déclaré 'faire son affaire personnelle' du changement de

destination des locaux vendus.

S’étant engagé à acquérir en sachant que les travaux qu’il envisageait pouvaient nécessiter une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, M. Z n’est pas fondé à prétendre que son consentement a été vicié sur ce point. Au surplus, il ne démontre pas que cette autorisation, si elle avait été sollicitée, n’aurait pas été obtenue.

Sur la condition d’obtention d’un certificat d’urbanisme

Le compromis de vente stipulait que la vente était soumise 'à l’obtention d’un certificat d’urbanisme informatif conformément aux dispositions de l’article L. 410-1, premier alinéa, du code de l’urbanisme, certificat ne devant révéler aucune contrainte ou servitude susceptible de déprécier la valeur de l’immeuble'.

M. Z n’est cependant pas fondé à invoquer la non-réalisation de cette condition suspensive, dès lors qu’il n’a lui-même pas sollicité de permis de construire, alors que le compromis de vente lui imposait de justifier, dans les trois mois, du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire.

En effet, la cause de l’échec de la vente réside dans le fait que M. Z n’a pas respecté son obligation de demander un permis de construire, et non dans l’absence d’un certificat d’urbanisme, que M. Z n’a pas sollicité et dont il n’est pas établi qu’il aurait révélé une contrainte ou servitude de nature à déprécier la valeur de l’immeuble.

Sur la clause pénale

La mise en demeure préalable

Selon le compromis de vente, la pénalité contractuelle est stipulée 'au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles', étant précisé que, 'sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure'.

Par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception du 9 mai 2018, les consorts X ont fait savoir à M. Z qu’ils ne lui réclameraient pas la pénalité contractuellement prévue 'à condition qu’il leur confirme, dans un strict délai de huit jours, son intention d’acquérir le bien, et que l’acte authentique de vente soit signé le 31 mai 2018 au plus tard'.

Les consorts X produisent le justificatif de présentation de la lettre recommandée, le 11 mai 2018, à l’adresse de M. X, et du retour du courrier avec la mention 'pli avisé et non réclamé'.

Il est ainsi établi que la mise en demeure nécessaire à la mise en oeuvre de la clause pénale a bien été effectuée.

La réduction de la pénalité contractuelle

Les consorts X ont attendu plus de dix mois avant de mettre en demeure M. Z de respecter ses obligations, alors que le compromis de vente prévoyait qu’il devait justifier dans les trois mois du dépôt d’une demande de permis de construire et que la signature de l’acte authentique devait intervenir dans les huit mois.

Par ailleurs, ils ne justifient pas de la date et du prix auxquels ils ont vendu leur bien après que M. Z eût renoncé à acquérir, de sorte que le retard et l’éventuelle moins-value qu’ils ont subis sont inconnus.

En considération de ces éléments, la pénalité de 21 000 euros prévue par le compromis de vente apparaît manifestement excessive et il convient de la réduire, par application de l’article 1321-5 du code civil, à 10 000 euros. Le jugement déféré sera donc réformé en ce sens.

Sur les délais de paiement

En l’absence de toute proposition de paiement de la part de M. Z et de toute justification de sa capacité à respecter un échéancier, alors qu’il est titulaire du RSA, il convient de rejeter sa demande de délais de paiement.

Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

Dès lors que M. Z n’a pas constitué avocat en première instance et qu’il est reconnu débiteur envers les consorts X, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a condamné aux dépens et au paiement d’une somme de 1 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés par les consorts X.

M. Z sera pareillement condamné aux dépens d’appel.

En revanche, l’équité ne prescrit pas de le condamner à payer une nouvelle indemnité aux consorts X au titre des frais exclus des dépens exposés par ceux-ci en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats en audience publique,

CONFIRME le jugement rendu le 23 novembre 2018 par le tribunal de grande instance de Mulhouse, sauf en ce qu’il a condamné M. H Z à payer aux consorts X la somme de 21 000 € (vingt et un mille euros), augmentée des intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2018 ;

Statuant à nouveau dans cette limite,

CONDAMNE M. H Z à payer à M^me A B, divorcée X, M^me C X, M^me D X, M^me E X et M. F X, ensemble, la somme de 10 000 € (dix mille euros), augmentée des intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2018 ;

Ajoutant au jugement déféré,

REJETTE les demandes formées en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. H Z aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT DE CHAMBRE