COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

1^re chambre 1^re section

ARRÊT N°

CONTRADICTOIRE

Code nac : 70D

DU 09 MARS 2021

N° RG 19/06792

N° Portalis DBV3-V-B7D-TO5U

AFFAIRE :

SDC DE L’IMMEUBLE RESIDENCE VIRGINIA

C/

Epoux X

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 25 Juillet 2019 par le Tribunal d’Instance d’ANTONY CEDEX

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 11-16-0006

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES,

— la SCP HADENGUE et Associés

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE NEUF MARS DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE RESIDENCE VIRGINIA

représenté par son syndic la SA LOISELET père fils & F DAIGREMONT dont le siège social est […], agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

représenté par M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, avocat postulant – barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617

M^e Florence IUNG substituant M^e André GUILLEMAIN de la SCP SCP GUILLEMAIN PANEPINTO, avocat plaidant – barreau de PARIS, vestiaire : P0102

APPELANTE

****************

Monsieur A X

né le […] à MONTAUBAN

de nationalité Française

Madame B C épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française

demeurant ensemble au […]

[…]

reperésentés par M^e Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE et Associés, avocat postulant – barreau de VERSAILLES, vestiaire : 98 – N° du dossier 1900658

M^e Didier SITBON, avocat plaidant – barreau de PARIS, vestiaire : C2472

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 Janvier 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anna MANES, Présidente chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anna MANES, Présidente,

Madame B LELIEVRE, Conseiller,

Madame Nathalie LAUER, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte d’huissier de justice du 21 juillet 2016, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] (ci-après autrement dénommé 'le syndicat des copropriétaires’ ou le 'syndicat') situé […] (Hauts-de-Seine), immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, a fait assigner devant le tribunal d’instance d’Antony M. et M^me X aux fins d’obtenir leur condamnation à reconstruire un mur, à enlever un réseau de drainage et, préalablement, à obtenir la désignation d’un géomètre expert aux fins de bornage portant sur les parcelles cadastrées F 104 et F 173 de la commune de Sceaux.

Par jugement contradictoire du 27 septembre 2018, le tribunal d’instance d’Antony a, avant dire droit, sursis à statuer dans l’attente de la décision de la cour d’appel de Versailles à intervenir entre les parties à la suite de l’arrêt de la Cour de cassation rendu entre elles le 15 février 2018 et a renvoyé l’affaire à 1'audience du 14 mars 2019.

La cour d’appel de Versailles ayant rendu sa décision le 13 février 2019, l’affaire a été retenue à l’audience du 13 juin 2019 et plaidée.

C’est dans ces circonstances que le tribunal d’Antony, par jugement rendu contradictoirement le 25 juillet 2019, a :

— rejeté l’exception de nullité soulevée,

— déclaré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […], situé […], représenté par son syndic, la SA Loiselet & Daigremont, irrecevable en son action aux fins de bornage et en ses demandes de reconstruction d’un mur et d’enlèvement du réseau de drainage,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […], situé […], représenté par son syndic, la SA Loiselet & Daigremont, à payer à M. A X et M^me B C épouse X la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […], situé […] aux entiers dépens de l’instance,

— dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire de ce jugement,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement le 25 septembre 2019 à l’encontre de M. et M^me X.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 8 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] demande à la cour de :

— Le juger recevable et bien fondé en son appel,

Y faisant droit,

— Infirmer le jugement en ce qu’il l’a :

* déclaré irrecevable en son action aux fins de bornage et en ses demandes de reconstruction d’un mur et d’enlèvement du réseau de drainage,

* condamné au paiement de la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

* débouté du surplus de ses demandes.

— Le confirmer pour le surplus et dès lors rejeter l’appel incident formé par M. et M^me X,

Statuant à nouveau,

— Le dire recevable en son action aux fins de bornage et en ses demandes de reconstruction d’un mur et d’enlèvement du réseau de drainage,

— Juger qu’un bornage doit être établi entre la propriété de M. et M^me X et l’assiette foncière de copropriété pour laquelle il a reçu mandat et ce dans les six mois de la décision à intervenir,

— Dire qu’il s’agisse de parties communes ou de lots de copropriété que les lots de jardins, à ce jour identifiés, lots n° 146 et 147, sont nécessairement inclus dans l’assiette foncière, propriété du syndicat, savoir la parcelle F n° 173 laquelle est contiguë avec la parcelle F n° 105, propriété de M. et M^me X,

— Désigner tel géomètre-expert qu’il plaira à la présente juridiction avec notamment pour mission celle de :

* entendre les parties en leurs explications et examiner tous documents utiles tels le règlement de copropriété, les plans annexés, les plans des permis de construire, le titre de M. et M^me X, les titres et marques de propriété de la copropriété Virginia,

* se rendre sur les lieux, les décrire en leur état actuel et en dresser le plan en tenant compte le cas échéant des bornes existantes, de traces de murets séparatifs, de la présence de réseaux d’écoulement, etc'

* les décrire, compte tenu des titres, en précisant les limites et les contenances y figurant,

* préciser la délimitation de la parcelle section F n° 105 lieu-dit rue des Chêneaux n° 66 et de celles section F n° 107, […], section […], […], section […], […], ces dernières étant devenues la section F n° 173'

toutes parcelles sises sur la commune de Sceaux,

* préciser le tracé du réseau de drainage existant dans la propriété du syndicat,

* préciser l’emplacement du mur en briques à ce jour détruit,

* préciser l’emplacement des bornes à planter,

* éventuellement avec l’accord des parties, poser des repères pouvant servir de bornes en application des titres par référence aux limites y figurant ou à défaut contenances en répartissant éventuellement et après arpentage les excédents ou manquants proportionnellement aux contenances,

* dresser procès-verbal de ses opérations dont le dépôt en sera effectué au greffe,

— Surseoir à statuer jusqu’à la fin des opérations de bornage sur les demandes en condamnation de M. et M^me X d’une part en reconstruction à tel endroit qui sera précisé par le géomètre-expert du mur en briques sis en limite de propriété des terrains des parties et d’autre part en enlèvement du réseau de drainage situé dans le sol de la copropriété,

— Débouter M. et M^me X de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

— Condamner M. et M^me X à lui payer une indemnité de 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. et M^me X aux entiers dépens de première instance et d’appel, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 8 décembre 2020, M. et M^me X E cette cour à :

— Juger le syndicat des copropriétaires […], situé […], « représenté par son syndic », irrecevable et mal fondé dans son appel et dans toutes ses demandes, fins et conclusions.

— Débouter le syndicat des copropriétaires […], situé […], « représenté par son syndic », de son appel et de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— Les juger recevables et bien fondés dans leur appel incident.

— Confirmer le jugement rendu le 25 juillet 2019 par le tribunal d’instance d’Antony en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a rejeté l’exception de nullité et la fin de non-recevoir tirée de l’absence l’habilitation du syndic.

— Infirmer partiellement le jugement rendu le 25 juillet 2019 par le tribunal d’instance d’Antony en ce qu’il a rejeté l’exception de nullité et la fin de non-recevoir tirée de l’absence l’habilitation du syndic,

Statuant à nouveau,

In limine litis, au visa des articles 117, 122 du code de procédure civile, 18 de loi du 10 juillet 1965 et 55 du décret du 17 mars 1967,

— Juger nuls et de nul effet, et à tout le moins irrecevables, l’assignation délivrée le 21 juillet 2016 à la demande du syndicat des copropriétaires […], situé […], tous les actes et conclusions subséquents du syndicat des copropriétaires et, plus précisément, les demandes de bornage, de reconstruction d’un mur et d’enlèvement d’un réseau de drainage formées par le syndicat des copropriétaires.

— Prononcer leur nullité et à tout le moins leur irrecevabilité.

A titre subsidiaire, sur l’irrecevabilité et le mal fondé des demandes du syndicat des copropriétaires,

au fondement des articles 122 du code de procédure civile, 646 et 2224 du code civil,

Sur la demande adverse de bornage,

— Juger irrecevable, et à tout le moins mal fondée, la demande du syndicat des copropriétaires […], « représenté par son syndic », sollicitant un bornage pour absence de justification de son droit de propriété sur les lots n° 146 et 147 qui constituent des lots privatifs leur appartenant.

— Débouter le syndicat des copropriétaires […], « représenté par son syndic », de sa demande irrecevable, et à tout le moins mal fondée, de bornage.

Sur les demandes adverses de « reconstruction d’un mur en briques » et «d’enlèvement d’un réseau de drainage »,

A titre principal,

— Juger irrecevables comme prescrites les demandes du syndicat des copropriétaires […], « représenté par son syndic », formées suivant assignation du 21 juillet 2016, donc au-delà du délai de prescription, visant à la « reconstruction d’un mur en briques » et à « l’enlèvement d’un réseau de drainage ».

— Prononcer l’irrecevabilité, pour cause de prescription, des demandes adverses de «reconstruction d’un mur en briques » et « d’enlèvement d’un réseau de drainage ».

— Débouter le syndicat des copropriétaires […], « représenté par son syndic », de ses demandes prescrites de démolition du mur sans fondations et de suppression du réseau de drainage des eaux pluviales.

A titre subsidiaire,

— Débouter le syndicat des copropriétaires […], « représenté par son syndic », de sa demande irrecevable et mal fondée de « reconstruction du mur en briques » sans fondations et «d’enlèvement du réseau de drainage » des eaux pluviales, pour absence de justification de son droit de propriété sur les lots n° 146 et 147 qui constituent des lots privatifs leur appartenant.

— Débouter le syndicat des copropriétaires […], « représenté par son syndic », de sa demande irrecevable et mal fondée visant à solliciter la reconstruction du mur en briques sans fondations, dès lors que ce mur ne lui appartenait pas, que ce mur existait déjà dans la propriété de M. et M^me F le 11 septembre 1967, alors que le syndicat des copropriétaires n’a été constitué que les 23 février 1977 et 15 mars 1977, à savoir postérieurement, et que c’est le syndicat lui-même, via son syndic la société Loiselet & Daigremont, qui en avait exigé la démolition en 2005 et 2006, que ce mur séparait des

biens dont ils étaient propriétaires privatifs, que la copropriété est toujours séparée par un mur de leurs lots privatifs et ce d’autant plus que, même si un bornage s’avérait par extraordinaire

recevable et fondé, seules des bornes seraient nécessaires, comme le syndicat le sollicite dans ses conclusions.

— Débouter le syndicat des copropriétaires […], « représenté par son syndic », de sa demande irrecevable et mal fondée visant à solliciter l’enlèvement du réseau de drainage des eaux pluviales qui n’est pas situé dans les parties communes du syndicat mais qui est situé dans leurs lots privatifs et dès lors que ce réseau existait déjà dans la propriété de M. et M^me F le 11

septembre 1967, alors que le syndicat des copropriétaires n’a été constitué que les 23 février 1977 et 15 mars 1977, à savoir postérieurement.

— Débouter le syndicat des copropriétaires […], « représenté par son syndic », de toutes ses demandes, fins et conclusions.

A titre très subsidiaire, si par extraordinaire un expert judiciaire était désigné,

— Débouter le syndicat des copropriétaires […], « représenté par son syndic », de sa demande visant à ce que la mission de l’expert judiciaire porte sur le réseau de drainage des eaux pluviales et sur le mur en briques sans fondations, au regard des éléments développés supra.

Dans tous les cas,

— Débouter le syndicat des copropriétaires […], « représenté par son syndic », de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— Condamner le syndicat des copropriétaires […], situé […], « représenté par son syndic », à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme de 1 000 euros déjà allouée en première instance mais non réglée.

— Condamner le syndicat des copropriétaires […], situé […], représenté par son syndic, aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 7 janvier 2021.

SUR CE, LA COUR,

A titre liminaire,

Pour une meilleure compréhension du litige, il importe de préciser que le syndicat des copropriétaires a engagé simultanément deux actions contre M. et M^me X aux fins de mettre fin à l’appropriation, selon lui, illégale par ces derniers des lots 146 et 147 du règlement de copropriété improprement, toujours selon lui, qualifiés de lots de jardins alors qu’il estime que ces lots sont des parties communes.

La première action a été portée devant le tribunal de grande instance de Nanterre par assignation du 21 juillet 2016 et tendait à la restitution à son profit de deux lots de jardins (146 et 147) sous astreinte et au rétablissement du libre accès à ces lots par une porte piétonnière du […].

Compte tenu des pièces produites devant cette cour, il apparaît que cette affaire n’a pas été tranchée et qu’un sursis à statuer a même été ordonné dans l’attente de l’arrêt de la cour d’appel de Versailles à intervenir entre les parties à la suite de l’arrêt de la Cour de cassation rendu entre elle le 15 février 2018. (pièce 25 des productions du syndicat).

Parallèlement, le syndicat des copropriétaires, par acte d’huissier de justice délivré le même jour, soit le 21 juillet 2016, le syndicat des copropriétaires a engagé la présente procédure aux fins d’obtenir la condamnation de M. et M^me X à reconstruire un mur, à enlever un réseau de drainage et, préalablement, à obtenir la désignation d’un géomètre expert aux fins de bornage portant sur les parcelles cadastrées F 104 et F 173 de la commune de Sceaux. Cette affaire avait donné lieu à un sursis à statuer ordonné par le tribunal d’instance d’Antony le 27 septembre 2018 dans l’attente de

l’arrêt de la cour d’appel de Versailles à intervenir entre les parties à la suite de l’arrêt de la Cour de cassation rendu entre elles le 15 février 2018 (pièce 11 du syndicat des copropriétaires).

Il ressort également des pièces produites que ces actions menées par le syndicat des copropriétaires font suite à l’action introduite cinq ans plus tôt par M. et M^me X le 21 juillet 2011contre le syndicat des copropriétaires tendant à l’annulation de plusieurs résolutions votées par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé […], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, résolutions qui avaient rejeté leur demande aux fins de voir retirer leurs lots 146 et 147 de la copropriété.

L’action de M. et M^me X est aujourd’hui tranchée et il est irrévocablement acquis que la demande de ces derniers aux fins d’annulation de ces résolutions a été rejetée. Cet arrêt de renvoi rendu par la présente cour, autre chambre, sera analysé postérieurement.

Cela étant précisé, la cour rappelle que l’article 954 du code de procédure civile oblige les parties à énoncer leurs prétentions dans le dispositif de leurs conclusions et que la cour ne statue que sur celles-ci.

Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les 'dire et juger’ ne constituent pas des prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l’examen des griefs formulés contre le jugement et à la discussion des prétentions et moyens, pas dans le dispositif.

La cour ne répondra de ce fait à de tels 'dire et juger’ qu’à condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée en appel et énoncée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans le dispositif de son arrêt, mais dans ses motifs.

En l’espèce, il résulte du dispositif des conclusions du syndicat des copropriétaires qu’il sollicite l’infirmation du jugement qui le déclare irrecevable en son action aux fins de bornage et statuant à nouveau sollicite que la cour le déclare recevable en cette action et désigne un géomètre expert à cette fin.

De même, l’article 954 oblige les parties à formuler expressément leurs prétentions dans le dispositif de leurs conclusions, la cour ne statuant que sur celles-ci.

Une demande qui ne figurerait pas au dispositif, mais seulement dans les motifs des conclusions, interdirait à la cour de statuer sur elle.

En l’espèce, la cour n’est saisie que de la question du bornage et ne saurait donc trancher la question de la propriété de ces lots sous jacente à l’occasion des différentes procédures que les juridictions de Nanterre, d’Antony et la présente cour ont été amenées à connaître.

Sur les limites de l’appel,

Il résulte des écritures ci-dessus visées que le débat en cause d’appel se présente dans les mêmes termes qu’en première instance, chacune des parties maintenant ses prétentions telles que soutenues devant les premiers juges.

Sur l’appel de M. et M^me X qui est préalable,

Après avoir rappelé qu’il était saisi par le syndicat des copropriétaires aux fins de reconstruire un

mur, à enlever un réseau de drainage et préalablement à faire désigner un géomètre expert aux fins de bornage portant notamment sur les parcelles cadastrées F 105 et F 173 de la commune de Sceaux, le tribunal a jugé que la résolution n° 13 de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 mai 2016, même si la demande aux fins de bornage n’était pas incluse spécifiquement dans l’habilitation votée par elle, tendait nécessairement à faire déterminer les limites respectives de fonds contigus dont celui qui est la propriété indivise de l’ensemble des copropriétaires de sorte qu’elle apparaissait comprise dans l’habilitation donnée au syndic par l’assemblée générale susmentionnée.

—  Moyens des parties

M. et M^me X poursuivent l’infirmation du jugement de ce chef et soutiennent que l’habilitation ainsi donnée par l’assemblée générale du 23 mai 2016 est imprécise, bien trop vague de sorte qu’elle ne peut être lue comme autorisant son syndic à introduire l’action en justice ainsi engagée.

Ils ajoutent que la résolution votée par l’assemblée générale du 13 juin 2018 ne régularise pas cette irrégularité.

Le syndicat des copropriétaires poursuit la confirmation du jugement de ce chef et rétorque que, en tout état de cause, la 15^e résolution votée par l’assemblée générale du 13 juin 2018 régulariserait une éventuelle irrégularité.

—  Appréciation de la cour

Il convient de rappeler que, conformément aux dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le défaut d’habilitation du syndic en vue d’agir en justice, pour le compte du syndicat des copropriétaires, constitue un défaut de pouvoir sanctionné par une nullité de fond, en application des dispositions de l’article 117 du code de procédure civile, qui ne profite qu’à celui qui l’invoque, et non une fin de non-recevoir que le juge peut relever d’office (Cass, 3^e civ, 9 avril 2018, pourvoi n° 07-13236

).

L’article 55 du décret du 17 mars 1967 pose les conditions de l’habilitation du syndic pour agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires. Cette autorisation doit être préalable et suffisamment précise ; ainsi, elle doit énoncer de manière suffisante la nature et l’objet de la procédure, l’objet du procès ainsi que la personne à assigner.

L’habilitation peut cependant être accordée postérieurement à condition que l’action ne soit pas prescrite.

En l’espèce, contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge, la 13^e résolution votée par l’assemblée générale des copropriétaires le 23 mai 2016 ne répond pas aux exigences de l’article 55 susvisé.

Cette résolution indique ce qui suit (souligné par la cour) :

'L’assemblée générale, après en avoir délibéré, autorise le syndic à engager toute démarche amiable et, le cas échéant, toutes actions en justice en demande et, s’il y a lieu en défense, pour déterminer la situation juridique des lots jardins dont sont actuellement bénéficiaires M. et M^me X, propriétaires de la parcelle cadastrée […] à Sceaux, afin que l’utilisation de ces lots soit conforme à la loi et respecte la destination de l’immeuble et le règlement de copropriété.

Le syndic est également autorisé à procéder à toutes actions en justice, faute de solution amiable, permettant de faire respecter les limites de propriété du syndicat avec les fonds voisins et à toutes celles permettant que les droits du syndicat vis-à-vis des fonds voisins soient respectés par les titulaires de ces fonds.'

Il résulte de cette résolution que le syndic ne pouvait introduire une action en justice qu’à condition que les démarches amiables entreprises s’étaient avérées infructueuses.

A cet égard, la cour constate que le syndic ne justifie pas avoir engagé une démarche amiable antérieurement à la saisine du juge.

Ensuite et pareillement, les termes de l’habilitation sont très imprécis. Le but de cette action vise à déterminer la situation juridique des lots de jardins. Or, une action en bornage ou en remise en état n’a pas pour objet de déterminer la situation juridique de lots.

De même, les termes 'permettant de faire respecter les limites de propriété’ sont également très imprécis.

Il découle de ce qui précède que la 13^e résolution votée par l’assemblée générale des copropriétaires le 23 mai 2016 ne peut être lue comme autorisant le syndic à engager l’action introduite le 21 juillet 2016 devant le tribunal d’instance d’Antony.

Il est cependant justifié que le 13 juin 2018 a été votée la résolution 15 qui figure en pages 6 et 7 du procès-verbal de cette assemblée générale, et qui, contrairement à ce que soutiennent M. et M^me X, régularise cette situation.

Celle-ci indique en effet clairement que l’assemblée générale autorise son syndic à ester en justice en particulier pour poursuivre les procédures actuellement en cours à l’encontre de M. et M^me X et en particulier 'celle pendante devant le tribunal d’instance d’Antony’ afin, notamment, de contraindre M. et M^me X à remettre en état les murs et murets détruits ou déplacés par ces derniers et obtenir le bornage.

C’est donc en vain que M. et M^me X prétendent que le syndic de copropriété n’est pas habilité à agir dans le cadre de la présente procédure et que ces demandes sont irrecevables.

Le jugement en ce qu’il rejette l’exception de nullité soulevée par M. et M^me X sera dès lors confirmé.

Sur la recevabilité de la demande en bornage

Estimant que la situation juridique des lots de copropriété 146 et 147 n’avait pas été préalablement tranchée à l’occasion des instances ayant opposé les parties d’abord devant le tribunal de grande instance de Nanterre, puis devant la cour d’appel de Versailles, puis devant la Cour de cassation et enfin devant la cour d’appel de Versailles désignée comme juridiction de renvoi, et que ce préalable était indispensable à l’engagement de l’action en bornage du syndicat des copropriétaires à l’encontre de M. et M^me X, le tribunal a déclaré irrecevable le syndicat des copropriétaires en ses demandes, après avoir considéré qu’il ne justifiait pas, par les pièces produites aux débats, que les lots 145 et 146 sont des parties communes dont l’ensemble des copropriétaires est propriétaire indivis.

—  Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires reproche au tribunal de le déclarer irrecevable en son action alors qu’il a démontré par ses productions, en particulier par le règlement de copropriété, que les lots 146 et 147 constituent des parties communes de la copropriété de sorte que le jugement contient des considérations erronées.

En outre, il soutient que de tels motifs sont inopérants puisque ces deux lots, peu important qu’ils puissent être qualifiés de parties privatives, se situent sur la parcelle 173 qui elle est comprise dans l’assiette foncière de la copropriété distincte de la parcelle F 105 sur laquelle M. et M^me X sont les uniques propriétaires. A cet égard, le syndicat affirme que la cour d’appel de Versailles statuant sur renvoi d’un arrêt de la Cour de cassation du 15 février 2018 a dit, d’une part, que la demande de M. et M^me X aux fins d’annulation de la décision ayant rejeté leur demande de retrait des lots 146 et 147 de la copropriété était irrévocable et dès lors irrecevable et, d’autre part, a rejeté leurs autres demandes.

Il en résulte, selon lui, qu’il a été définitivement jugé que les lots faisaient partie intégrante de la copropriété puisque les lots 146 et 147 sont inclus dans la parcelle 173 qui est sans conteste une parcelle de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires soutient dès lors que la question de la nature juridique des lots est indifférente puisque, peu important qu’ils soient des parties communes ou privatives, ces deux lots 146 et 147 font partie de l’assiette de la copropriété et une décision aujourd’hui irrévocable a validé le refus opposé à leur retrait de la copropriété.

Il s’agira donc, selon lui, d’ordonner le bornage demandé et de déterminer les limites du fonds de la copropriété, à savoir la parcelle n° 173, avec celles du fonds F 105 appartenant en propre à M. et M^me X.

Il prétend donc justifier du bien-fondé de ses prétentions au visa de l’article 646 du code civil.

M. et M^me X demandent la confirmation du jugement qui déclare irrecevable le syndicat des copropriétaires en son action en bornage.

Se fondant sur la jurisprudence de la Cour de cassation et en particulier sur un arrêt du 16 janvier 2002 (3^e Civ., 16 janvier 2002, pourvoi n° 00-12.163, Bulletin civil 2002, III, n° 8), ils rappellent qu’il n’appartient pas au juge, saisi d’une action en bornage, de trancher une question qui touche au fond du droit de sorte que, si les pièces produites par le demandeur n’établissent pas sa qualité de propriétaire de la parcelle à borner ainsi que la contiguïté exigée pour la délimitation des héritages, il ne pourra que rejeter la demande.

En l’espèce, selon eux, les lots 146 et 147 sont des parcelles privatives ainsi que le prouvent les actes authentiques relatifs aux titres de propriété successifs d’eux-mêmes et de leurs auteurs, le règlement de copropriété de l’immeuble Virginia (pièces 1 et 18), la convention de cour commune, le rapport et les plans établis par M. Z, géomètre expert DPLG et l’attestation du 18 mai 2018 de M^e Furon, notaire.

Ils ajoutent que le syndicat des copropriétaires a, à plusieurs reprises, dans différentes lettres, reconnu, avant cette procédure, leur propriété privative sur les lots de jardins n° 146 et 147.

Enfin, ils soutiennent que l’arrêt de la cour d’appel de Versailles, statuant sur renvoi après cassation, le 13 février 2019 a confirmé que les lots 146 et 147 étaient bien des parties privatives leur appartenant.

Ils en concluent qu’aucun bornage n’est donc possible entre les jardins privatifs n° 146 et 147 leur appartenant et la parcelle F 105 abritant leur maison, leur appartenant encore en propre.

—  Appréciation de la cour

Il importe de rappeler, contrairement à ce que soutiennent les parties et ainsi que l’a très exactement analysé le premier juge, que la cour d’appel de Versailles, désignée comme juridiction de renvoi,

dans son arrêt du 13 février 2019 n’a pas statué sur la nature juridique des lots 146 et 147.

En effet, cet arrêt s’est borné, d’une part, à déclarer irrecevable la demande de M. et M^me X tendant à la confirmation du jugement et en conséquence à l’annulation des résolutions 18-1 à 18-5 de l’assemblée générale du 5 mai 2011 et, d’autre part, à dire n’y avoir lieu à statuer sur les autres chefs de demandes (dispositif pages 11 et 12 de l’arrêt).

En outre, même dans les motifs de cette décision et contrairement à ce qu’affirment M. et M^me X, la cour de renvoi n’a pas dit que les lots 146 et 147 devaient être qualifiés de parties privatives, ce qui conféraient aux époux X la qualité de propriétaires, mais s’est contentée de rapporter les énonciations de l’arrêt objet de la cassation, sans prendre partie en expliquant très précisément et à bon droit que la cour de renvoi n’était pas saisie d’une telle prétention.

En conséquence, l’arrêt du 31 octobre 2016 rendu par la cour d’appel de Versailles, objet du pourvoi, qui a constaté l’absence d’abus de majorité lors du rejet des résolutions susvisées est devenu irrévocable et les autres chefs du dispositif, qui ont été cassés, relatifs en particulier à la qualification juridique des lots 146 et 147, n’ont pas donné lieu à saisine de la cour de renvoi, n’ont donc pas été réexaminés et bien entendu pas tranchés.

Il convient également de rappeler que, conformément aux dispositions des articles 544 et 646 du code civil, l’action en bornage a seulement pour objet de fixer les limites de fonds contigus et ne se confond pas avec l’action en revendication qui porte sur le droit de propriété lui-même.

L’action en bornage implique donc l’existence de deux fonds contigus, objets de propriété privée. En outre, en cas d’incertitude sur la qualité de propriétaire d’une parcelle contiguë des deux personnes assignées en bornage, il n’appartient pas au juge, saisi de l’action en bornage, de trancher une question touchant au fond du droit.

Il est patent que le syndicat des copropriétaires ne demande pas de trancher le fond du droit, mais sollicite le bornage entre la parcelle 173 qui constitue l’assiette foncière de la copropriété et la parcelle F 105, propriété de M. et M^me X en prétendant toutefois que les lots 146 et 147 sont compris dans l’assiette foncière de la copropriété et font de ce fait partie de celle-ci peu important leur qualification juridique.

Il est tout aussi incontestable que M. et M^me X s’opposent à cette lecture en prétendant que les lots 146 et 147 constituent des parties privatives qui ne sont pas 'indissociables’ des autres lots de la copropriété comme c’est le cas pour les lots 135 à 145 à savoir des jardins, parties communes, accessibles à l’ensemble des copropriétaires.

Comme l’a donc très exactement retenu le premier juge, la question de la nature juridique de ces lots 146 et 147 apparaît dès lors bien constituer un préalable qui devra être tranché avant toute décision sur le bornage.

C’est d’ailleurs de manière assez surprenante que le syndicat des copropriétaires prétend le contraire et affirme que cette question est indifférente alors que la 15^e résolution adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires du 13 juin 2018, susmentionnée, précisait que (souligné par la cour) :

'L’objet de ces procédures pour lesquelles le Syndic est autorisé à agir est en effet de permettre au syndicat :

[…]

- d’obtenir, faute d’accord amiable, judiciairement qu’il soit mis fin à l’appropriation par les époux

X de l’assiette des lots 146 et 147 du règlement de copropriété improprement qualifiés de lots de jardins en faisant juger qu’il s’agit de parties communes, propriété du syndicat et sur lesquelles les époux X ne disposent d’aucun droit, la restitution de ces parties communes étant demandée au profit du syndicat.

- de faire juger … que les époux X ne peuvent revendiquer la propriété des lots 146 et 147 improprement qualifiés de lots de jardins dès lors qu’il s’agit de parties communes, les époux X ne disposant en toute hypothèse d’aucun droit de retrait'.

Il résulte donc de cette résolution que la question de la nature juridique de ces deux lots et de leur propriété n’est pas établie et doit être tranchée judiciairement.

La surprise de la cour est d’autant plus grande que, comme le présent arrêt l’indique à titre liminaire, il est incontestable qu’une action est pendante devant le tribunal judiciaire de Nanterre introduite par le syndicat porte précisément sur la restitution à son profit de deux lots de jardins (146 et 147) sous astreinte et au rétablissement du libre accès à ces lots par une porte piétonnière du […].

C’est donc avec raison que le premier juge a déclaré irrecevable l’action en bornage et, par voie de conséquence, déclaré également irrecevables les demandes de reconstruction du mur et d’enlèvement du réseau de drainage.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, supportera les dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires à verser à M. et M^me X la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande du syndicat de ce chef sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire, mis à dispositions,

CONFIRME le jugement.

Y ajoutant,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] , situé […] aux dépens d’appel.

DIT qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] , situé […] à verser à M. et M^me X la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE toutes autres demandes.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Anna MANES, présidente, et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,