ID

MINUTE N° 530/21

Copie exécutoire à

— M^e BRUNNER

— M^e LITOU-WOLFF

Le 9 décembre 2021

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 9 Décembre 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 20/01169 – N° Portalis DBVW-V-B7E-HKEP

Décision déférée à la cour : 11 Février 2020 par le Tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANT :

Le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES RESIDENCE 4 RUE DU TEMPLE NEUF À STRASBOURG représenté par son Syndic la SARL SOGESTRA inscrite au RCS sous le […], ayant son siège […] à […], prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social […]

représenté par M^e Noémie BRUNNER, avocat à la cour.

Plaidant : M^e RADIUS, avocat au barreau de Strasbourg.

INTIMEE :

S.A.S. IMMIUM GESTION ALSACE représentée par Maître Joëlle LITOU-WOLFF

ayant son siège […]

représentée par M^e Joëlle LITOU-WOLFF, avocat à la cour.

Plaidant : M^e D E, avocat au barreau de Strasbourg.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 Septembre 2021, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre, et Madame Myriam DENORT, Conseiller, chargées du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre

Madame Catherine GARCZYNSKI, Conseiller

Madame Myriam DENORT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN, Greffier

ARRET contradictoire

— prononcé publiquement après prorogation du 18 novembre 2021 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE et PRÉTENTIONS des PARTIES

Les époux A X et B C étaient propriétaires d’un appartement situé au premier étage d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, sis […] à Strasbourg, dans lequel la société Royal Pressing exploitait son activité de pressing, dans des locaux situés au rez-de-chaussée appartenant à la SCI DAL.

Les locataires des époux X ayant résilié leur bail en raison de nuisances provoquées par cette activité consistant en des émanations de substances chimiques et toxiques, et les bailleurs s’étant trouvé dans l’impossibilité de relouer ou de vendre leur appartement du fait de décisions administratives, les époux X, après avoir obtenu en référé, le 16 novembre 2010, l’organisation d’une expertise judiciaire confiée à M. Y qui a déposé un rapport en date du 16 juin 2011, ont, selon exploit du 8 juillet 2013, assigné le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société Immium gestion, ainsi que les sociétés DAL et DAJE, cette dernière venant aux droits de la société Royal pressing, devant le tribunal de grande instance de Strasbourg en paiement de dommages et intérêts. Ils reprochaient au syndicat des copropriétaires un défaut d’entretien des parties communes et un défaut de conformité de la VMC (ventilation mécanique contrôlée), fondant leur action sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Par jugement du 21 janvier 2016, le syndicat des copropriétaires a été condamné in solidum avec les sociétés DAL, DAJE et AXA, à payer au consorts X la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre 2 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires a en outre été condamné à garantir les sociétés DAJE et AXA à concurrence de 50 % des condamnations prononcées contre elles.

Par exploit du 20 septembre 2017, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société Sogestra, a fait citer la société Immium gestion Alsace devant le tribunal de grande instance de Strasbourg en paiement de la somme de 20 000 euros, lui reprochant notamment

de ne pas avoir appelé en garantie l’architecte, l’entreprise ayant réalisé la VMC et l’assureur de la copropriété à l’instance ayant opposé le syndicat des copropriétaires aux époux X.

Par jugement du 11 février 2020, le tribunal judiciaire a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes et l’a condamné à payer à la société Immium gestion Alsace la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a tout d’abord retenu que le syndicat des copropriétaires qui avait été assigné par les époux X n’avait pas besoin d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour défendre à la procédure et former des recours en garantie. Il a ensuite examiné les chances de succès de tels recours et a considéré que les recours dirigés contre les constructeurs ne pouvaient aboutir, puisque la réception des travaux relatifs à la VMC étant intervenue le 20 janvier 1992, l’action se heurtait à la prescription décennale, et qu’il n’était pas démontré, en l’absence de production du contrat d’assurance, que le dommage aurait pu être garanti par l’assureur de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement le 16 mars 2020, en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 7 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris, de condamner la société Immium gestion Alsace à lui payer la somme de 20 000 euros, outre 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des procédures de première instance et d’appel.

L’appelant fonde sa demande sur les disposition de l’article 1992 du code civil et reproche à son ancien syndic, la société Immium gestion Alsace, une faute de gestion consistant à ne pas avoir informé les copropriétaires de l’existence du litige, alors même que le syndicat des copropriétaires avait été attrait aux opérations d’expertise judiciaire le 10 novembre 2010, et à ne pas avoir assuré la défense du syndicat, en s’abstenant de produire un rapport ASPA mettant le syndicat des copropriétaires hors de cause, et en omettant de former des recours en garantie contre les constructeurs et l’assureur de la copropriété, cette négligence ayant fait perdre au syndicat une chance, même minime, de voir sa condamnation garantie.

Il estime que le tribunal a opéré un renversement de la charge de la preuve en considérant qu’il lui appartenait de démontrer que la garantie de l’assureur aurait pu être mobilisée, alors qu’il appartenait au contraire à la société Immium gestion Alsace de démontrer qu’elle avait déclaré le sinistre à l’assureur de la copropriété et de l’appeler en cause, dès l’assignation en référé expertise, afin de lui rendre les opérations d’expertise communes.

Sur les chances de succès des recours en garantie, l’appelant fait valoir que le délai de prescription contre les constructeurs avait été interrompu par une assignation du 22 juillet 1999 ayant abouti à un jugement du tribunal de grande instance de Strasbourg en date du 9 septembre 2003 ayant déclaré l’architecte et l’entreprise ayant réalisé la VMC responsables de son dysfonctionnement, ce jugement ayant fait courir un nouveau délai décennal, de sorte que tant au jour de l’assignation en référé du 10 novembre 2010, qu’à celui de l’assignation au fond du 8 juillet 2013, le syndicat des copropriétaires avait encore la possibilité d’appeler en garantie les constructeurs, la non-conformité de l’installation de ventilation mécanique contrôlée ayant été relevée par l’expert judiciaire.

Il considère que, bien que n’étant appelé qu’en déclaration d’ordonnance commune, le syndicat des copropriétaires pouvait néanmoins appeler en garantie les constructeurs et son assureur, afin de leur rendre opposables les opérations d’expertise et ce quand bien même la demande des époux X était-elle fondée sur l’existence d’un trouble anormal de voisinage.

En tout état de cause, il appartenait au syndic d’informer les copropriétaires du litige.

L’appelant soutient que le syndic a cru, à tort, que le syndicat des copropriétaires ne pouvait être condamné, alors pourtant qu’il est responsable de plein droit des vices de construction en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, et que ce texte lui réserve expressément la possibilité d’exercer des actions récursoires. Le syndicat des copropriétaires estime que, par son silence et son inaction, la société Immium gestion Alsace lui a fait perdre une chance de pouvoir utilement exercer une action récursoire dont il n’est pas démontré qu’elle aurait été vaine, une telle action ne pouvant par contre plus être exercée, à hauteur d’appel, lorsque les copropriétaires ont eu connaissance du jugement.

Par conclusions transmises par voie électronique le 1er mars 2021, la société Immium gestion Alsace demande à la cour de :

— dire que la cour n’est pas saisie d’une prétention ayant pour objet de juger la faute et les autres éléments constitutifs d’une quelconque responsabilité de la SAS immium gestion en sa qualité de syndic, ni de la dire responsable du préjudice allégué par l’appelant,

— dire en conséquence l’appel dépourvu de fondement,

à tout le moins;

— dire le syndicat des copropriétaires de la résidence […], mal fondé en son appel ayant pour objet de faire condamner l’intimée au paiement d’un montant de 20 000 euros qui n’est même pas démontré ;

— l’en débouter ainsi que de l’intégralité de ses fins, moyens et prétentions;

En conséquence,

— confirmer le jugement entrepris,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient qu’en vertu de l’article 1240 du code civil, du principe dispositif et des dispositions de l’article 910-4 du code de procédure civile, le syndicat doit caractériser les éléments de la faute de gestion qu’il reproche à son ancien syndic, et à supposer qu’il y parvienne, la cour ne peut juger de cette responsabilité et en déterminer les conséquences sur le plan pécuniaire, puis entrer en voie de condamnation qu’à condition d’être saisie de cette demande, ce qui n’est pas le cas au vu du dispositif intangible des conclusions de l’appelante.

Subsidiairement, elle conteste toute faute de sa part et prétend qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir engagé des procédures qui n’avaient aucune chance d’aboutir.

Elle fait valoir qu’en 2010, le syndicat, qui avait seulement été appelé à la procédure de référé aux fins de déclaration d’ordonnance commune, n’était pas fondé à former des appels en garantie, en l’absence de toute demande de condamnation formée à son encontre, la demande des époux X étant au surplus fondée sur un trouble anormal de voisinage qui ne lui était pas imputable, et l’action du syndicat des copropriétaires à l’encontre des constructeurs se heurtant à la prescription décennale.

Elle considère que l’assignation délivrée en 1999 et le jugement du 9 septembre 2003 n’ont pu avoir aucun effet interruptif de prescription, puisqu’ils concernaient des désordres

différents de ceux visés dans le présent litige.

Elle soutient que le préjudice subi par les époux X trouve son origine dans des émanations de perchloréthylène en provenance du pressing et que ne sont en cause ni la conception de la VMC, ni un quelconque défaut d’entretien qui lui soit imputable, et considère avoir assuré la défense du syndicat des copropriétaires en invoquant la faute d’un tiers.

Elle soutient que les appels en garantie auraient conduit à un allongement de la procédure et à des frais supplémentaires inutiles pour les copropriétaires.

L’intimée fait enfin valoir que, lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 mars 2016, les copropriétaires, ont refusé d’engager des frais et renoncé à interjeter appel du jugement du 21 janvier 2016.

Elle conteste tout manquement à son obligation d’information, le litige opposant le syndicat aux époux X ayant été évoqué lors des assemblées générales des copropriétaires des 30 octobre 2010, 29 octobre 2015 et 2 mars 2016.

Elle fait enfin valoir qu’il n’est pas démontré que l’assurance de la copropriété aurait garanti le dommage et considère que la perte de chance alléguée est inexistante et qu’en tout état de cause, les montants réclamés ne sont pas justifiés puisque le syndicat des copropriétaires n’a pas payé 20 000 euros mais seulement 10 000 euros et 2 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 1er juin 2021.

MOTIFS

La cour constate qu’elle est saisie par le syndicat des copropriétaires, sur infirmation du jugement entrepris, d’une demande de condamnation de la société Immium gestion Alsace au paiement d’une somme de 20 000 euros, prétention à laquelle il lui appartient de répondre en examinant les moyens de fait et de droit soulevés à son soutien, à savoir l’existence d’une faute de gestion de la société Immium gestion Alsace en sa qualité de syndic, et ce quand bien même le dispositif des conclusions ne comporte-t-il aucune demande tendant à voir déclarer la société Immium gestion Alsace responsable du préjudice du syndicat, s’agissant en effet non pas d’une prétention mais du fondement de l’action en paiement du syndicat des copropriétaires.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires invoque les dispositions de l’article 1992 du code civil et une faute de gestion de la société Immium gestion Alsace dans l’exécution du mandat dont elle était investie.

En l’occurrence, s’il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 octobre 2010 que la société Immium gestion Alsace, en sa qualité de syndic de la copropriété, a informé les copropriétaires de ce que le syndicat des copropriétaires avait été assigné conjointement au commerce Royal Pressing par les époux X qui subissaient un préjudice du fait de l’interdiction de disposer de leur appartement imposée par l’Administration, et que cette procédure avait pour but la nomination d’un expert judiciaire qui devrait se prononcer sur la réalité des émanations dans l’appartement et les éventuelles mesures à prendre pour remédier au problème, elle n’a toutefois pas tenu les copropriétaires informés de l’évolution des opérations d’expertise, alors même que l’expert commis, M. Y, concluait que ' l’appartement du 1er étage n’était pas habitable pour une première simple raison de non-conformité de la VMC avant toute considération sur la qualité de l’air (…)' et préconisait sa mise en conformité préalable, de sorte que la responsabilité du syndicat des copropriétaires était susceptible d’être recherchée pour vice de construction.

La société Immium gestion Alsace n’a pas non plus informé les copropriétaires de l’assignation délivrée à l’encontre du syndicat des copropriétaires par les époux X, le 8 juillet 2013, aux fins de condamnation au paiement d’une somme de 57 888 euros, seul 'un point sur le dossier procédure Royal Pressing/X et X/SCI Dal Ananou ' ayant été fait, deux ans plus tard, lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 octobre 2015 ayant seulement consisté à indiquer que le dossier avait été confié à M^e D E, mais sans que soient précisément évoquées les demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires, la formulation même de ce 'point’ semblant exclure que le syndicat des copropriétaires soit réellement concerné.

En outre, alors que l’expert judiciaire imputait le dommage, en partie, à un défaut de conformité de l’installation de ventilation mécanique contrôlée, et que la responsabilité du syndicat des copropriétaires était expressément recherchée par les époux X sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 pour défaut d’entretien ou existence d’un vice de construction, la société Immium gestion Alsace, qui avait pourtant dans un courrier du 4 mai 2011 adressé à l’expert en réponse à une mise en demeure de ce dernier aux fins de mise en conformité de l’installation de ventilation mécanique contrôlée, expressément reconnu le défaut de conformité de cette installation et le fait que 'le logement du premier étage n’a pas du tout d’aspiration conforme aux normes en vigueur', et qui avait indiqué que la copropriété procéderait aux travaux dès que ceux-ci auraient été chiffrés précisément, s’est abstenue de régulariser une déclaration de sinistre auprès de son assureur et d’appeler en garantie les constructeurs, ou à tout le moins en déclaration d’ordonnance commune, alors même que l’article 14 précité lui réservait cette possibilité et qu’aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires n’était nécessaire.

Contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, il appartient à la société Immium gestion Alsace qui prétend que la mise en cause de l’assureur de la copropriété aurait été vaine, de démontrer que l’assurance contractée par la copropriété n’était pas susceptible d’être mobilisée, ce qu’elle ne fait pas, alors qu’au vu des conditions particulières de la police souscrite le 28 février 2008, auprès de la compagnie AGF la copropriété était garantie au titre de la 'responsabilité civile propriétaire d’immeuble'.

S’agissant d’éventuels recours contre les constructeurs, si il n’est pas contesté que la réception des travaux est intervenue en janvier 1992, il est néanmoins établi que le syndicat des copropriétaires avait assigné l’architecte, M. Z et la société Weber et Kress en charge des travaux, le 22 juillet 1999, suite à une expertise ordonnée en référé le 11 décembre 1997 à raison de dysfonctionnements de la VMC. Si les désordres dénoncés consistaient alors en des moisissures et

gonflement des menuiseries, il résulte cependant des énonciations du jugement du 9 septembre 2003, rendu sur cette assignation, que l’expert avait conclu à une insuffisance de l’installation de ventilation mécanique contrôlée et des débits d’extraction.

L’action engagée par le syndicat des copropriétaires contre les constructeurs, dans le délai décennal, concernait donc bien le même vice de construction que celui à l’origine du dommage subi par les époux X, à savoir le sous-dimensionnement de l’installation de ventilation mécanique contrôlée. Par voie de conséquence, conformément aux dispositions des articles 2244 et 2270 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle de la loi du 17

juin 2008, l’assignation en référé a interrompu le délai décennal jusqu’à l’ordonnance de référé du 11 décembre 1997 qui a fait courir un nouveau délai de dix ans, lequel a été interrompu par l’assignation du 22 juillet 1999 jusqu’au jugement du 9 septembre 2003, qui a fait courir un nouveau délai décennal, de sorte que lorsque le syndicat des copropriétaires a été assigné par les époux X en référé expertise puis au fond, il n’était pas irrecevable à agir contre les constructeurs au titre des dysfonctionnements de l’installation de ventilation mécanique.

Il est ainsi établi que par sa carence dans la défense des intérêts du syndicat des copropriétaires, qui ne pouvait se soustraire à la responsabilité de plein droit pesant sur lui en cas de vice de construction en invoquant la faute d’un tiers, la société Immium gestion Alsace, syndic, a fait perdre au syndicat des copropriétaires une chance de pouvoir être garanti par son assureur ou par les constructeurs de la condamnation prononcée contre lui par le jugement du 21 janvier 2016, la circonstance que les copropriétaires n’aient pas souhaité faire appel de ce jugement étant sans emport puisqu’en l’absence d’évolution du litige le syndicat des copropriétaires n’aurait pas été recevable à former des appels en garantie à hauteur d’appel .

En l’état de ce qui précède et des éléments d’appréciation dont elle dispose, la cour fixe cette perte de chance à 75 % des montants effectivement supportés par le syndicat au titre de la condamnation prononcée par le jugement du 21 janvier 2016, soit 75% de 10 000 euros. Il n’est en effet pas démontré que le syndicat des copropriétaires aurait été amené à contribuer à la condamnation prononcée in solidum au-delà de la quote-part de 50 % mise à sa charge.

Le jugement entrepris sera donc infirmé et la société Immium gestion Alsace condamnée au paiement au syndicat des copropriétaires de la somme de 7 500 euros.

En considération de la solution du litige, le jugement sera également infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles. La société Immium gestion Alsace sera condamnée à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel ainsi qu’une indemnité de procédure de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg en date du 11 février 2020 en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau, et y ajoutant,

CONSTATE que la cour est régulièrement saisie de la demande en paiement formée par le syndicat des copropriétaires contre la société Immium gestion Alsace et que l’appel n’est pas dépourvu de fondement ;

CONDAMNE la société Immium gestion Alsace à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence […] à Strasbourg la somme de 7 500 € (sept mille cinq cents euros) ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de sa demande indemnitaire ;

CONDAMNE la société Immium gestion Alsace aux entiers dépens de première instance et

d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence […] à Strasbourg la somme de 2 000 € (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des procédures de première instance et d’appel ;

DEBOUTE la société Immium gestion Alsace de sa demande sur ce fondement.

Le greffier, La présidente de chambre,