Cour d'appel de Colmar, Chambre 3 a, 13 décembre 2021, n° 21/01020

CA Colmar
Confirmation 13 décembre 2021

Arguments

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Rejeté
Incompétence du juge des référés
La cour a estimé que la procédure de redressement judiciaire n'empêche pas le juge des référés de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion.
Rejeté
Absence de signature de Madame Z sur l'acte de résiliation
La cour a jugé que la ratification de l'acte par Madame Z était implicite, et qu'il n'y avait pas de contestation sérieuse à ce sujet.
Rejeté
Montant excessif de l'indemnité d'occupation
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation est justifiée par la valeur des lieux et le préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre.
Rejeté
Capacité de paiement des appelants
La cour a estimé que les appelants ne justifient pas être en capacité de régler leur dette dans un délai raisonnable.
Rejeté
Faute des locataires
La cour a jugé que le préjudice était déjà réparé par l'indemnité d'occupation fixée, rendant la demande de dommages intérêts irrecevable.

Résumé par Doctrine IA

La cour d'appel de Colmar a confirmé la décision du juge des contentieux de la protection de Molsheim rendue le 12 janvier 2021. Dans cette affaire, la SCI A a demandé l'expulsion de Monsieur Y et Madame Z, occupants sans droit ni titre d'une maison individuelle, ainsi que le paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation. Le juge des référés a fait droit à ces demandes, ce que les appelants ont contesté en interjetant appel. La cour d'appel a considéré que le juge des référés était compétent pour statuer sur cette affaire, malgré l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à l'encontre de Monsieur Y. Elle a également confirmé la résiliation du bail, l'expulsion des occupants, le montant de l'indemnité d'occupation et les condamnations prononcées en première instance. En revanche, elle a rejeté la demande de la SCI A concernant le remboursement de la franchise de loyers et les dommages-intérêts. Les dépens ont été confirmés et les appelants ont été condamnés à payer une somme de 1 200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Colmar, ch. 3 a, 13 déc. 2021, n° 21/01020
Juridiction :	Cour d'appel de Colmar
Numéro(s) :	21/01020
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Annie MARTINO, président
Avocat(s) :	Evelyne LE GALLPégah HOSSEINI SARADJEHJoëlle LITOU-WOLFF
Parties :	S.C.I. DANY

Texte intégral

AM/MDL

MINUTE N° 21/641

Copie exécutoire à :

—  M^e Pégah HOSSEINI SARADJEH

—  M^e Joëlle LITOU-WOLFF

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 13 Décembre 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 21/01020 – N° Portalis DBVW-V-B7F-HQI3

Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 12 janvier 2021 par le Juge des contentieux de la protection de MOLSHEIM

APPELANTE :

Madame F-G Z

[…]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/1460 du 23/03/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représentée par M^e Pégah HOSSEINI SARADJEH, avocat au barreau de COLMAR

Monsieur C Y

[…]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/1459 du 23/03/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représenté par M^e Pégah HOSSEINI SARADJEH, avocat au barreau de COLMAR

INTIMES :

Maître Evelyne B-X ès qualités de mandataire judiciaire de Monsieur Y C, en redressement judiciaire,

[…]

S.C.I. A

[…]

Représentée par M^e Joëlle LITOU-WOLFF, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 modifié et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 octobre 2021, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées,

devant M^me MARTINO, Présidente de chambre, et M^me FABREGUETTES, Conseiller, chargées du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me MARTINO, Présidente de chambre

M^me FABREGUETTES, Conseiller

Madame DAYRE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me HOUSER

ARRET :

— réputé contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Annie MARTINO, président et M^me F HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

Par acte du 23 juin 2018, la Sci A a donné à bail à Monsieur Y et à Madame Z une maison individuelle à usage d’habitation moyennant le paiement d’un loyer mensuel fixé à la somme de 800 € payable le premier du mois.

Le contrat prévoyait la dispense de paiement de deux mois et une semaine de loyer au titre de travaux entrepris par le locataire ainsi que le versement d’un dépôt de garantie à hauteur de 800 €.

Un acte de résiliation synallagmatique de ce contrat de location été conclu entre les parties à effet au 15 décembre 2019.

Monsieur Y a fait l’objet d’un jugement de redressement judiciaire en date du 10 décembre 2019.

Saisi par la SARL A par acte d’huissier du 28 janvier 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Molsheim, statuant à la procédure des référés, a, par ordonnance réputée contradictoire en date du 12 janvier 2021, dit que Monsieur Y et Madame Z sont occupants sans droit ni titre de ce logement depuis le 15 décembre 2019, a ordonné la libération des lieux et l’expulsion de ses occupants, dit que l’arriéré locatif d’un montant de 4 278,06 € doit être inscrit au passif de la procédure de redressement judiciaire de Monsieur Y, a condamné Madame Z à verser à la Sci A la somme de 4278,06 € correspondant au montant de l’arriéré locatif pour la période antérieure au 10 décembre 2019 et a condamné

solidairement Monsieur Y et Madame Z à payer à la Sci A la somme de 129,03 € correspondant à l’arriéré locatif

postérieur au jugement de redressement judiciaire jusqu’à la date de la résiliation du bail le 15 décembre 2019, outre une indemnité d’occupation mensuelle de 1 200 € à partir du 15 décembre 2019 jusqu’à libération des lieux.

Monsieur Y et Madame Z ont interjeté appel à l’encontre de cette décision par déclaration en date du 12 février 2021 et par dernières écritures notifiées le 14 mai 2021, ils concluent ainsi que suit :

— déclarer l’appel recevable et bien fondé, y faire droit,

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit que Monsieur Y et Madame Z sont occupants sans droit ni titre depuis le 15 décembre 2019, en ce qu’elle a ordonné leur expulsion à défaut de libération volontaire dans le délai de huit jours à compter de l’ordonnance, en ce qu’elle a condamné Madame Z à verser à la Sci A la somme de 4 278,06 € correspondant à l’arriéré locatif pour la période antérieure au 10 décembre 2019, en ce qu’elle a condamné solidairement Monsieur Y et Madame Z à payer à la Sci A la somme de 129,03 € correspondant à l’arriéré locatif postérieur au jugement de redressement judiciaire jusqu’à la date de la résiliation du bail le 15 décembre 2019, en ce qu’elle a condamné solidairement Monsieur Y et Madame Z à payer à la Sci A une indemnité d’occupation mensuelle de 1 200 € à partir du 15 décembre 2019 jusqu’à libération des lieux, en ce qu’elle a condamné in solidum Monsieur Y et Madame Z aux dépens et à verser à la Sci A une somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

et statuant à nouveau,

— déclarer le juge des référés incompétent pour statuer sur l’ensemble des demandes formées par la Sci A, en conséquence,

— déclarer les demandes de la Sci A irrecevable,

— débouter la Sci A de l’ensemble de ses demandes,

Subsidiairement si la cour décidait de confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a dit que les locataires se sont retrouvés sans droit ni titre et a prononcé l’expulsion des locataires,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 800 € jusqu’à libération complète des lieux,

— accorder à Madame Z et à Monsieur Y les plus large délais de paiement,

Sur appel incident,

— déclarer l’appel incident de la Sci A mal fondé et le rejeter,

— débouter la Sci A de son appel incident,

En tout état de cause,

— confirmer l’ordonnance entreprise pour le surplus,

— condamner la Sci A aux entiers frais et dépens.

Par dernières écritures notifiées le 17 avril 2021, la Sci A a conclu ainsi que suit :

— dire l’appel irrecevable sinon mal fondé,

— en débouter Monsieur Y et Madame Z ainsi que de l’intégralité de leurs demandes,

— confirmer en conséquence le jugement entreprit sauf des chefs faisant l’objet de l’appel incident,

— dire l’arrêt à intervenir opposable à Maître B-X, ès- qualités de liquidateur judiciaire de Monsieur Y,

— condamner in solidum les appelants sinon Madame Z en fixant la créance de Monsieur Y dans le cadre de la liquidation, à payer une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum les appelants, sinon Madame Z, en fixant la créance de Monsieur Y dans le cadre de la liquidation, aux entiers frais et dépens de la procédure d’appel,

— débouter Madame Z , Monsieur Y et M^e B-X, ès-qualités de liquidateur judiciaire de Monsieur Y, de toutes conclusions contraires,

Sur l’appel incident de la Sci A

— le dire bien fondé,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la Sci A de sa demande de remboursement de la franchise de loyers pour travaux non réalisés et de sa demande de dommages intérêts,

Et statuant à nouveau :

— condamner solidairement Monsieur Y et Madame Z, sinon Madame Z en fixant la créance de Monsieur Y dans le cadre de la liquidation, au règlement de la somme de 1 600 € au titre du remboursement de la franchise de loyer pour absence de réalisation des travaux convenus dans le cadre du bail,

— condamner in solidum Monsieur Y et Madame Z, sinon Madame Z en fixant la créance de Monsieur Y dans le cadre de la liquidation, à payer une somme de 1 500 € à titre de dommages intérêts,

— débouter Madame Z, Monsieur Y et M^e B, ès qualités de liquidateur judiciaire de Monsieur Y, de toutes conclusions.

Par jugement du 16 mars 2021, la procédure de redressement judiciaire ouverte au bénéfice de Monsieur Y a été transformée en liquidation judiciaire et M^e Évelyne B-X a été désignée en qualité de mandataire liquidateur.

Appelée en la cause, M^e Évelyne B-X n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’ordonnance de fixation à bref délai en application de l’article 905 du code de procédure civile en date du 11 mars 2021 ;

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Sur l’appel principal

Les appelants font grief au juge des référés d’avoir statuer comme il l’a fait malgré l’existence de contestations sérieuses tirées du fait que :

— l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de Monsieur Y ferait obstacle à ce que le juge des référées statue sur les demandes faites par la Sci A, comme n’étant plus compétent pour constater une créance et ordonner la condamnation solidaire de Monsieur Y au paiement d’arriérés locatifs,

— M^e B-X, mandataire judiciaire, n’a pas comparu et n’a pas formulé d’observation alors qu’elle aurait dû prendre position sur les dettes locatives en présence d’une confusion des patrimoines

personnel et professionnel de Monsieur Y, lequel exploitait en son nom personnel une pizzeria,

— Madame Z n’ayant pas signé l’acte de résiliation du contrat de bail, celui-ci ne lui serait pas opposable,

— l’indemnité d’occupation mensuelle fixée est supérieure au montant du loyer mensuel.

Cependant, la circonstance de l’ouverture, antérieurement à l’assignation, d’une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de Monsieur Y, n’a en rien mis obstacle à la compétence du juge des référés pour constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion,

fixer le montant de l’indemnité d’occupation et fixer le montant de la créance de la Sci A sur Monsieur Y au passif de la procédure judiciaire.

Le fait que Maître B n’a pas comparu et n’a pas formé d’observation ne constitue nullement une quelconque contestation sérieuse.

Madame Z ne faisant l’objet d’aucune procédure de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire, rien ne s’opposait à ce qu’elle soit condamnée au paiement des loyers impayés en référé.

De même la circonstance que la demande portait sur une indemnité d’occupation d’un montant supérieur à celui des loyers ne caractérise en rien une contestation sérieuse dès lors que l’obligation de payer n’est pas sérieusement contestable et qu’il appartient au juge des référés de fixer, à titre provisionnel, le montant de l’indemnité d’occupation.

S’il est exact que Madame Z n’est pas signataire de l’acte du 15 décembre 2019 intitulé « résiliation synallagmatique de contrat de location » bien que son nom figure dans l’acte avec celui de Monsieur Y en qualité de preneur, il apparaît que Monsieur Y a signé ledit acte sous la rubrique « Monsieur Y et Madame Z », il est versé aux débats la reproduction non contestée de tout un échange de messages sms que se sont adressés Madame Z et la Sci A, dont celui du 16 décembre 2019, dans lequel Madame Z demande la possibilité de reporter l’état des lieux de sortie de la maison « tout le monde étant malade ».

Il se déduit de ces éléments que Monsieur Y, en signant l’acte de résiliation du bail, a engagé sa compagne Madame Z , laquelle a postérieurement ratifié cet acte de sorte qu’il n’existe aucune contestation sérieuse de ce chef.

Le juge des référés était donc parfaitement compétent pour connaître du litige et aucune irrecevabilité des demandes formulées par la Sci A n’est encourue.

Il s’ensuit que c’est à bon droit que le premier juge a constaté que Monsieur Y et Madame Z étaient occupants sans droit ni titre et a ordonné leur évacuation des lieux, sinon leur expulsion, dans les conditions fixées au dispositif de l’ordonnance déférée qui sera confirmée de ces chefs.

Madame Z et Monsieur Y occupent sans droit ni titre depuis le mois de décembre 2019 soit depuis deux ans, le logement dont le bail a été résilié de l’accord des deux parties.

En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure en outre la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

En l’espèce les consorts Y-Z n’apportent aucune contradiction à l’allégation de la Sci A suivant laquelle ils occupent depuis deux ans les lieux dont ils sont occupants sans droit ni titre sans payer aucune contrepartie, si ce n’est en tout dernier lieu le règlement d’une somme de 800 € dans le cadre de la procédure de référé en arrêt de l’exécution provisoire.

Dans ces conditions, le premier juge a pu fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par les appelants à la somme de 1 200 € par mois, mais seulement à titre provisionnel, ce qui devra être précisé dans le dispositif du présent arrêt.

L’octroi d’un délai de paiement dans les conditions de l’article 1343-5 du code civil suppose que le débiteur soit en capacité d’apurer la dette ou une part significative de la dette dans le

délai légal de deux ans.

En l’espèce, les appelants, qui ne règlent pas l’indemnité d’occupation ou partie de celle-ci, ne justifient pas être en capacité de régler leur dette dans ces conditions.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de délais de paiement.

Sur l’appel incident

Contrairement à ce qui est soutenu par la Sci A, si le contrat de bail prévoit une franchise de loyers de deux mois et une semaine consécutivement à des travaux à entreprendre par le locataire, il n’est pas précisé de quels types de travaux il s’agit et il n’est pas plus démontré que les locataires, qui produisent une facture, n’ont pas effectué de travaux en contrepartie de la remise de loyers.

C’est par une exacte appréciation des faits et juste application de la règle de droit , que le premier juge a estimé qu’en présence d’une contestation sérieuse, il ne pouvait être fait droit à la demande en la procédure des référés et la décision sera confirmée de ce chef.

Sur la demande de dommages intérêts

Il est certain qu’en se maintenant dans les lieux alors qu’ils ont accepté une résiliation synallagmatique du contrat de location, les appelants ont commis une faute. Pour autant, le préjudice qui en résulte est amplement réparé par l’indemnité d’occupation dont le montant été fixé à une somme bien supérieure au montant du loyer. Par ailleurs, la Sci A ne justifie pas supporter la charge d’un prêt pour le paiement de la maison occupée par Madame Z et Monsieur Y .

C’est donc à bon droit que le premier juge a rejeté l’allocation d’une provision au titre de dommages intérêts.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dispositions du jugement déféré s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure seront confirmées.

Partie perdante à hauteur d’appel, Madame Z et Monsieur Y, seront condamnés aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile selon les modalités fixées au dispositif du présent arrêt.

Il sera fait droit la demande formée par la Sci A au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans la limite de la somme de 1 200 €.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant publiquement et par arrêt réputé contradictoire,

REJETTE le moyen pris de l’incompétence du juge des référés,

CONFIRME la décision déférée en toutes ses dispositions,

Et y ajoutant,

DECLARE le présent arrêt opposable à M^e Évelyne B-X, ès qualités de mandataire liquidateur de Monsieur Y,

RAPPELLE que toutes les condamnations à paiement ou fixation de créance figurant au dispositif de l’ordonnance déférée le sont à titre provisionnel,

DEBOUTE Madame Z et Monsieur Y de leurs demandes tendant à voir contester la compétence du juge des référés, à voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 800 €, à leur voir accorder des délais de paiement et au titre des dépens,

CONDAMNE Madame Z, in solidum avec Monsieur Y aux dépens et à payer à la Sci A la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

FIXE à 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens la créance de la Sci A sur Monsieur Y, tenu in solidum avec Madame Z.

Le Greffier Le Président de chambre