MINUTE N° 22/431

Copie exécutoire à :

— M^e Sacha CAHN

— M^e Anne-Catherine BOUL

— M^e Gregory ENGEL

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 12 Septembre 2022

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 21/01184 – N° Portalis DBVW-V-B7F-HQRU

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 29 janvier 2021 par le juge des contentieux de la protection de Strasbourg

APPELANT :

Monsieur [K] [J]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 21/931 du 09/03/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représenté par M^e Sacha CAHN, avocat au barreau de COLMAR

INTIMES :

Madame [L] [T]

[Adresse 8]

[Adresse 8] (ITALIE)

Madame [Y] [V] veuve [D]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

Madame [G] [T]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2021/000931 du 09/03/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Madame [M] [T], décédée

Monsieur [O] [F] [S]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Monsieur [U] [F] [S]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Monsieur [X] [H] [S] [P], mineur représenté par son administratrice légale Madame [W] [N] [P] épouse [I],

Chez Madame [W] [N] [P] épouse [I]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

Monsieur [B] [C], venant aux droits de Madame [M] [T], décédée

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représenté par M^e Anne-Catherine BOUL, avocat au barreau de STRASBOURG

S.A.R.L. CHRISTELLE CLAUSS CONTADES

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représentée par M^e Grégory ENGEL, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 mai 2022, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me MARTINO, Présidente de chambre

M^me FABREGUETTES, Conseiller

Madame DAYRE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me HOUSER

ARRET :

— rendu par défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Annie MARTINO, président et M^me Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Suivant acte sous signatures privées en date du 15 juin 2015, Madame [A] [E] a donné à bail à Monsieur [K] [J] un appartement à usage d’habitation et une cave situés [Adresse 2].

Elle avait confié la gestion locative de son appartement à la société Immobilière des Contades.

La bailleresse est décédée courant 2015 et sa succession a été ouverte auprès de l’étude de Maître [Z] et [R], notaires.

La société Immobilière des Contades a été reprise par la Sarl Christelle Clauss Contades.

Exposant qu’il a subi un cambriolage le 7 juin 2017, que son assureur a refusé de l’indemniser en raison du fait que la fermeture de l’appartement n’était pas conforme au dispositif de sécurité exigé lors de la souscription du contrat, soit une double serrure ou une serrure à deux points, qu’au surplus, il a subi divers troubles de jouissance dont il réclame l’indemnisation, Monsieur [J], a, par déclaration introductive d’instance du 28 mars 2018, fait citer les héritiers de Madame [A] [E] ainsi que la Sarl Christelle Clauss Contades devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins d’obtenir, dans le dernier état de ses écritures, reprises oralement à l’audience, leur condamnation solidaire en paiement de la somme de 32 452 euros à titre de dommages intérêts outre 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La Sarl Christelle Clauss Contades s’est opposée à la demande et a reconventionnellement sollicité la condamnation de Monsieur [J] à lui payer les sommes de 1 000 euros à titre de dommages intérêts et de 1 000 euros au titre de l’ article 700 du code de procédure civile.

Madame [Y] [V] épouse [D] a conclu au débouté des demandes présentées par Monsieur [J] dont elle a sollicité la condamnation à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres défendeurs n’ont pas comparu.

Par jugement réputé contradictoire du 29 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection de Strasbourg a débouté Monsieur [J] de ses demandes, débouté la Sarl Christelle Clauss Contades de sa demande reconventionnelle, condamné Monsieur [J] à payer à Madame [D] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et a condamné Monsieur [J] au paiement des entiers frais et dépens.

Pour statuer ainsi, le premier juge a considéré :

— sur la demande d’indemnisation au titre du cambriolage : qu’aucune disposition légale ou réglementaire n’impose au bailleur d’assurer la fermeture des locaux loués avec une double serrure, un verrou où une fermeture multipoints et qu’il appartenait aux demandeurs de prendre connaissance des conditions de son contrat d’assurance habitation, de solliciter l’installation de deux serrures voire d’y procéder lui-même ; que la Sarl Christelle Clauss Contades n’a nullement manqué à son obligation de conseil n’ayant pas connaissance des conditions spécifiques du contrat d’assurance du demandeur et le clos du logement ayant été assuré,

— sur la demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance : que Monsieur [J] ne justifie, par aucune pièce versée au dossier, de ses doléances concernant la température froide régnant dans la cuisine ; que, si par une photographie versée au dossier il pouvait être retenu qu’un trou existait dans le mur extérieur de la cuisine, relevant d’une partie commune, les doléances de Monsieur [J] ont été entendues mais que l’entreprise mandatée par le gestionnaire pour constater les éventuels désordres et faire un devis pour y remédier n’a jamais réussi à joindre le demandeur qui, au surplus, a refusé de communiquer par mail ; que la Sarl Christelle Clauss Contades a été diligente sur ce point ; que les problèmes relevés relatifs à la présence de nuisibles dans les caves et la dégradation de la porte d’entrée de l’immeuble, qui ne sont justifiés que par la production de plusieurs photographies non datées, ne relèvent ni de la responsabilité du bailleur ni de celle du gestionnaire du bien mais de celle du syndic de copropriété qui en a été avisé par la Sarl Christelle Clauss Contades,

— sur la demande reconventionnelle de la Sarl Christelle Clauss Contades : que le comportement de Monsieur [J], qui envoie de très nombreux mails à la Sarl Christelle Clauss Contades pour se plaindre de l’état de l’appartement de l’immeuble, pour contester loyers et charges et qui se refuse à donner suite aux demandes de rendez-vous auprès d’entreprises mandatées pour constater voire remédier aux désordres, est certes incohérent et difficile pour la Sarl Christelle Clauss Contades mais ne caractérise pas une faute ni un comportement injurieux.

Monsieur [J] a interjeté appel à l’encontre de cette décision le 23 février 2021 et par dernières écritures notifiées par la voie électronique le 5 octobre 2021, il demande à la cour de :

— infirmer le jugement sauf en ce qu’il a débouté la Sarl Christelle Clauss Contades de sa demande reconventionnelle,

Et statuant à nouveau :

— condamner solidairement la Sarl Christelle Clauss Contades, Monsieur [X] [S] [P], Messieurs [F] [S], Mesdames [T], Madame [Y] [V] d’avoir à payer à Monsieur [J] la somme de 3 303 euros au titre du préjudice subi du fait du cambriolage du refus de prise en charge par l’assurance, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— condamner solidairement les mêmes à lui payer la somme de 32 452 euros au titre du préjudice de jouissance subi du fait des désordres présents dans le bien loué, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

En tout état de cause :

— condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens de première instance et d’appel et à lui payer une somme globale de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à savoir 1 000 euros pour la première instance et 2 000 euros pour la procédure d’appel.

Au soutien de son appel, l’appelant persiste à soutenir que les parties intimées ont manqué à leur obligation de sécurité de résultat imposée par les dispositions de l’article 1719 du code civil et du décret du 30 janvier 2002 ; que la Sarl Christelle Clauss Contades a manqué à son obligation de conseil en sa qualité de professionnelle de l’immobilier, de sorte que les héritiers du bailleur comme leur mandataire de gestion, doivent être solidairement condamnés à réparer le préjudice subi du fait du cambriolage et du refus de prise en charge par son assureur ; que malgré ses incessantes doléances, il n’a pas été remédié aux différents désordres affectant le bien loué et notamment la mauvaise fermeture de la porte d’accès de la cuisine au balcon, affectant gravement l’isolation du bien, un trou dans la façade extérieure du mur de la cuisine se trouvant derrière les meubles de cuisine, affectant également l’isolation, la défectuosité du radiateur du bureau ainsi que la présence de rats ou souris dans la cave rendant son utilisation impropre.

Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 7 juillet 2021, La Sarl Christelle Clauss Contades a conclu à la confirmation de la décision entreprise en ce qu’elle a débouté Monsieur [J] de ses demandes, a formé un appel incident aux fins de voir condamner Monsieur [J] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages intérêts et a sollicité, en tout état de cause, sa condamnation aux entiers dépens et à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de cette prétention, elle fait valoir qu’elle n’est que gestionnaire et non propriétaire de l’appartement loué, qu’il ne lui appartenait pas d’expliquer au locataire qu’il devait mettre en place une deuxième serrure alors même que Monsieur [J] n’en avait jamais fait la demande ; qu’elle a toujours répondu de manière diligente aux doléances de l’intéressé qui n’ établit d’ailleurs pas la réalité des désordres qu’il invoque, qu’il a refusé toute intervention et se complaît à adresser des propos injurieux tant à elle-même qu’au syndic, allant même jusqu’à installer une caméra de vidéosurveillance dans les communs de l’immeuble sans la moindre autorisation.

Monsieur [B] [C], venant aux droits de Madame [M] [T], décédée, a constitué avocat mais n’a pas fait déposer de conclusions.

La déclaration d’appel et les conclusions d’appel ont été signifiées à :

— Madame [L] [T] le 15 juin 2021 par remise à l’étranger,

— Madame [Y] [V] veuve [D] le 11 juin 2021 par remise de l’acte à étude,

— Madame [G] [T] le 18 juin 2021 par procès-verbal de l’article 659 du code de procédure civile,

— Monsieur [O] [F] [S] le 15 juin 2021 à domicile,

— Monsieur [U] [F] [S] le 15 juin 2021 à domicile,

— Monsieur [X] [H] [S] [P] représentée par son administratrice légale Madame [W] [N] [P] épouse [I] le 17 juin 2021 à domicile.

Aucun d’entre eux n’a constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est en date du 11 janvier 2022.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile

Sur la demande d’indemnisation au titre du cambriolage et du refus d’indemnisation opposé par son assureur à Monsieur [J]

Il est de droit constant qu’en application de l’article 1719 du code civil et de celles du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement assurant le clos et le couvert.

En l’espèce, il est tout aussi constant que l’assureur de Monsieur [J] a refusé de couvrir les dommages subis lors du cambriolage dont il a été victime, au motif que la serrure de la porte d’entrée du logement donné à bail disposait d’un point de fermeture seulement alors que le contrat conclu avec l’assureur exigeait au moins deux serrures ou une serrure multipoints.

Cependant, force est de constater en l’espèce que le bailleur a satisfait à ses obligation en délivrant au locataire un appartement doté d’une porte d’entrée équipée d’une serrure à un point, fonctionnelle, lui permettant de fermer à clé ce logement .

Comme l’a exactement relevé le premier juge, aucune disposition légale ou réglementaire ne fait obligation au bailleur d’équiper la porte d’entrée du logement donné à bail d’un type particulier de serrure.

L’appelant, auquel il appartenait de se conformer aux prévisions de son contrat d’assurance en installant ou faisant installer un dispositif de fermeture lui permettant de bénéficier de la garantie contractuelle en cas d’effraction et de vol, ne justifie d’aucune manière avoir, comme il le soutient sans le démontrer, sollicité le bailleur ou son mandataire afin de faire rajouter une serrure et encore moins avoir sollicité l’autorisation de faire installer à ses frais un dispositif conforme aux prévisions de son contrat d’assurance, ce qui lui aurait été refusé.

De même, la Sarl Christelle Clauss Contades, mandatée par le bailleur pour assurer la gestion locative du bien, n’était pas tenue d’un devoir de conseil, que ce soit par rapport à son mandant ou que ce soit par rapport à Monsieur [J], relativement au fait que certaines compagnies d’assurances peuvent instaurer des clauses contractuelles par lesquelles elles déclinent leur garantie en cas de vol en présence d’une fermeture assurée par une serrure à un seul point.

Il appartenait, comme l’a très justement relevé le premier juge à Monsieur [J] et à lui seul de consulter les clauses de son contrat d’assurance et de mettre ou faire mettre le dispositif de fermeture équipant le logement donné à bail en cohérence avec les clauses contractuelles le liant à son assureur.

L’appelant fait encore valoir à hauteur d’appel que la porte d’entrée de l’immeuble était défectueuse, de sorte que n’importe qui pouvait aisément s’y introduire et que cette circonstance a participé à la production du dommage qu’il a subi, à savoir le cambriolage.

Cependant, il ne produit aucun élément susceptible d’attester qu’au 7 juin 2017, date du sinistre qu’il a déclaré à son assureur, la porte d’entrée de l’immeuble n’aurait pas été fonctionnelle.

C’est donc à juste titre et par une décision, dont les motifs pertinents sont adoptés et qui mérite confirmation que le premier juge a rejeté la demande d’indemnisation formée par Monsieur [J] au titre du cambriolage dont il a été victime.

Sur la demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance

Il appartient, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, à chacune des parties de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du code civil dispose pour sa part que celui qui réclame l’exécution d’obligation doit la prouver.

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autre que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

La responsabilité contractuelle du bailleur ne peut être engagée sur ce fondement que si les désordres lui ont été signalés par le locataire et qu’il s’est montré négligent pour y remédier.

En l’espèce, force est de constater que la Sarl Christelle Clauss Contades a répondu utilement aux mails ou courrier adressés par Monsieur [J], a mandaté une entreprise pour constater les désordres dans la cuisine au niveau de l’étanchéité de la porte-fenêtre et présenter un devis, que cette entreprise n’a jamais pu entrer en contact avec l’appelant, bien que celui-ci ait été alerté sur les difficultés rencontrées par elle pour le joindre et bien qu’il ait été demandé à Monsieur [J], notamment par mail du 24 avril 2018, de bien vouloir la contacter afin de prendre rendez-vous, ce qu’il n’a pas fait.

De même, à supposer que les doléances relatives à des parties communes de l’immeuble (présence de rats dans la cave et dysfonctionnement de la porte de l’immeuble) soient fondées en l’état de la production de photographies qui ne permettent pas d’identifier de manière certaines les locaux et de déterminer la date à laquelle elles ont été prises, force est de constater que la Sarl Christelle Clauss Contades s’est montrée diligente en alertant le syndic de copropriété à plusieurs reprises.

Sur la demande de dommages intérêts formée par la Sarl Christelle Clauss Contades

La cour estime que le premier juge a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en retenant que, au vu des correspondances que celui-ci a adressées à la Sarl Christelle Clauss Contades, le comportement de Monsieur [J] ne caractérise aucun fait fautif ni injurieux.

À hauteur d’appel, la Sarl Christelle Clauss Contades se contente d’affirmer que le comportement répété de Monsieur [J] est bien abusif et injurieux sans apporter aucun élément de nature à justifier ses allégations.

Il en résulte que la décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de dommages intérêts formée par la Sarl Christelle Clauss Contades.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dispositions du jugement déféré s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées.

Partie perdante à hauteur d’appel, Monsieur [J] sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et débouté de sa demande au titre de l’article 700 du même code.

En revanche, il sera fait droit à la demande de la Sarl Christelle Clauss Contades au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de la somme de 1 500 €.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant publiquement et par arrêt rendu par défaut,

CONFIRME la décision déférée en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Et y ajoutant,

DEBOUTE Monsieur [J] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [J] à payer à la Sarl Christelle Clauss Contades la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [J] aux dépens.

La GreffeLa Présidente de chambre