Cour d'appel de Montpellier, 4e chambre civile, 16 octobre 2025, n° 24/03317

CA Montpellier
Confirmation 16 octobre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Retard de livraison
La cour a confirmé que la société a effectivement commis une faute contractuelle en livrant les biens avec un retard significatif.
Accepté
Préjudice moral causé par le retard de livraison
La cour a jugé que le retard de livraison a effectivement engendré un préjudice moral, évalué à 1 500 €.
Rejeté
Préjudice financier lié à l'emprunt
La cour a estimé que le préjudice allégué ne pouvait être justifié comme une perte de loyers et a rejeté la demande d'indemnisation pour préjudice financier.
Rejeté
Absence de fondement des indemnités accordées
La cour a confirmé que les indemnités étaient justifiées par la faute contractuelle de la société, rejetant ainsi la demande de remboursement.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel de Montpellier, M. [Y] [X] a fait appel d'un jugement du tribunal judiciaire de Béziers qui avait constaté une faute contractuelle de la SNC Kaufman & Broad Promotion 3 pour retard de livraison de biens immobiliers. La première instance avait condamné le vendeur à verser 1 500 € pour préjudice moral et 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La cour d'appel a confirmé ces décisions, considérant que le retard de livraison était établi, mais a rejeté la demande d'indemnisation de 26 381,76 € pour préjudice financier, estimant que M. [X] n'avait pas justifié ce préjudice. La cour a également condamné M. [X] aux dépens d'appel et à verser 2 000 € à la société pour frais de justice. La position de la cour d'appel est donc une confirmation du jugement de première instance.

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 4e ch. civ., 16 oct. 2025, n° 24/03317
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	24/03317
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Julie ABENArnaud LAURENTEmilie VERNHET LAMOLYCamille CALAUDI
Cabinet(s) :	SVACALAUDI - BEAUREGARD - CALAUDI - BENE
Parties :	S.N.C. KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3

Texte intégral

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 16 OCTOBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/03317 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QJGX

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 08 AVRIL 2024

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BÉZIERS

N° RG 22/00067

APPELANT :

Monsieur [Y] [X]

né le 10 Décembre 1972 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté à l’audience par M^e Camille CALAUDI de la SCP CALAUDI-BEAUREGARD-CALAUDI-BENE, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

S.N.C. KAUFMAN & BROAD PROMOTION 3, S.N.C. immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n°444 266 381, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège social sis

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué à l’audience par Maitre Vernhet Emilie, avocate au barreau de Montpellier

Ordonnance de clôture du 13 Août 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 SEPTEMBRE 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 914-5 du code de procédure civile, devant la cour composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M. Philippe BRUEY, Conseiller

M^me Marie-José FRANCO, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Maryne BONGIRAUD

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par M^me Julie ABEN-MOHA, Greffière.

* *

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) du 27 septembre 2018, M. [Y] [X] a acquis auprès de la SNC Kaufman & Broad Promotion 3 un appartement au [Localité 5] dans un ensemble immobilier '[Adresse 6]' au prix de 200 000 € TTC, livrable au plus tard à la fin du mois de juin 2020.

Le contrat comprenait, en page 51, la clause suivante : « Le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard à la fin du mois de juin 2020, sauf survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension du délai de livraison ».

Le 26 août 2018, M. [X] a souscrit un prêt Libertimmo auprès de la Banque Courtois (aux droits de laquelle est intervenue volontairement la Société Générale en première instance) d’un montant de 229 412 €, remboursable en 300 mensualités au taux de 1,8%.

Un second contrat de VEFA du 1er octobre 2019 a porté sur l’acquisition d’un emplacement de parking, au prix de 20 000 €. Ce contrat comprenait, en page 49, la clause suivante : « Le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard à la fin du mois de décembre 2021, sauf survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension du délai de livraison ».

Un procès-verbal de livraison du bien a signé le 30 juin 2022, avec réserves.

M. [X] n’a pu mettre son bien en location qu’à compter du mois de novembre 2022.

C’est dans ce contexte que, par exploit du 23 décembre 2021, M. [X] a assigné la société Kaufman & Broad Promotion 3 et la Banque Courtois (Société Générale) devant le tribunal judiciaire de Béziers en résolution des contrats de vente et de prêt.

Par jugement du 8 avril 2024, le tribunal judiciaire de Béziers a :

— Constaté que la SNC Kaufman & Broad Promotion 3 a commis une faute contractuelle à l’égard de M. [X] en lui délivrant en retard les biens immobiliers acquis par vente en l’état futur d’achèvement les 27 septembre 2018 et 1er octobre 2019 ;

— Condamné la SNC Kaufman & Broad Promotion 3 à payer à M. [X] la somme de 1 500 € en réparation de son préjudice moral ;

— Condamné la SNC Kaufman & Broad Promotion 3 à payer à M. [X] la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné M. [X] à payer à la Société Générale la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— Rejeté tout demande plus ample ou contraire.

M. [X] a relevé appel de ce jugement le 26 juin 2024.

Par dernières conclusions remises par voie électronique le 12 février 2025, M. [Y] [X] demande à la cour, sur le fondement des articles 1601-1, 1231-1, 1611 et 1170 du code civil, L.212-1 et R.212-1 du code de la consommation, de :

Confirmer le jugement du 8 avril 2024 en ce qu’il a :

Constaté que la société Kaufman & Broad Promotion 3 a commis une faute contractuelle à l’égard de M. [X] en lui délivrant en retard les biens immobiliers acquis par vente en l’état futur d’achèvement les 27 septembre 2018 et 1er octobre 2019 ;

condamné la société Kaufman & Broad Promotion 3 à payer à M. [X] la somme de 1 500 € en réparation de son préjudice moral ;

condamné la société Kaufman & Broad Promotion 3 à payer à M. [X] la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Infirmer le jugement du 8 avril 2024 en ce qu’il a rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

Statuant à nouveau,

Débouter la société Kaufman & Broad Promotion 3 de l’ensemble de ses demandes,

Condamner la société Kaufman & Broad Promotion 3 à lui payer la somme de 26 381,76 € en indemnisation du préjudice financier lié au remboursement de son emprunt ;

Condamner la société Kaufman & Broad Promotion 3 aux dépens de l’instance d’appel et à lui payer la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure.

Par uniques conclusions remises par voie électronique le 11 décembre 2024, la société Kaufman & Broad Promotion 3 demande à la cour, sur le fondement des articles 1101 et suivants, 1353, 1601-1, 1642-1 et 1648 du code civil, 199 novovicies du code général des impôts, 8 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 et de 'l’ensemble des textes de la période Covid', de :

Infirmer le jugement du 8 avril 2024 en ce qu’il a :

retenu que la société Kaufman & Broad Promotion 3 a engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard de M. [X] au regard du retard de livraison des biens immobiliers acquis en VEFA,

condamné la société Kaufman & Broad Promotion 3 à verser à M. [X] 1 500 € en réparation de son préjudice moral,

condamné la société Kaufman & Broad Promotion 3 au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

Constater que M. [X] a reçu livraison de ses biens en juin 2022,

Constater que les causes légitimes de suspension du délai sont opérantes et prévues au contrat comme ressortant entre les parties de la seule production du certificat du maître d’oeuvre produit sous sa responsabilité,

Constater que les 538 jours de ce certificat doivent être doublés et assortis des ajouts en fonction des interruptions de chantier,

En conséquence :

Juger que le retard de livraison est couvert par les clauses légitimes de suspension des délais de l’acte de vente et du certificat produit,

Juger que la responsabilité contractuelle de la société Kaufman & Broad Promotion 3 ne saurait dès lors être engagée sur un retard de livraison.

Condamner M. [X] à rembourser à la société Kaufman & Broad Promotion 3 les 1 500 € au titre du préjudice moral et 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile qui sont de fait sans fondement,

Dire et juger qu’au-delà de la livraison, M. [X] n’établit aucune responsabilité de la société Kaufman & Broad Promotion 3 dans le fait qu’il a mis 5 mois à louer son bien,

Débouter M. [X] de toutes ses demandes indemnitaires,

Condamner M. [X] à verser à la société Kaufman & Broad Promotion 3 la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile de première instance et de l’appel.

Vu l’ordonnance de clôture du 13 août 2025.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la responsabilité liée au retard de livraison

L’article 1601-1 du code civil dispose que : 'La vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement'.

En vertu de ce texte, la prévision d’un délai de livraison apparaît comme une donnée essentielle au contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

En l’espèce, M. [X] reproche à la SNC Kaufman & Broad Promotion 3 de lui avoir livré les biens avec plusieurs mois de retard.

Il ressort des pièces versées au débat que les biens litigieux n’ont été livrés à Monsieur [X] que le 30 juin 2022, soit avec les retards suivants :

Un retard de 2 ans pour le contrat de VEFA du 27 septembre 2018 portant sur l’appartement qui prévoyait une date d’achèvement et de livraison au plus tard à la fin du mois de juin 2020 ;

un retard de 6 mois pour le contrat de VEFA du 1er octobre 2019 portant sur le garage qui prévoyait une date d’achèvement et de livraison au plus tard à la fin du mois de décembre 2021.

Pour tenter de justifier les retards, la SNC Kaufman & Broad Promotion 3 invoque des causes de suspension légitimes du délai de livraison listées aux pages 73 à 75 du contrat de VEFA du 27 septembre 2018.

Elle produit, par ailleurs, un courrier simple du 19 avril 2021 signé de M. [R] [Z] président de la SAS Thesis groupe, qui indique être au regret de constater 'pour l’ensemble des événements connus sur ce projet jusqu’au 31 Mars 2021, des clauses légitimes de report pour un délai cumulé de 538 jours calendaires', ce courrier précisant qu’entre le 22 mai 2018 (date de la Droc) et le 31 mars 2021, le projet '[Adresse 6]' a connu de multiples 'clauses’ de prolongation de délai ci-dessous :

'Découverte des eaux souterraines et Arrêt de Chantier DDTM : 110 jours calendaires ;

Demande Enedis de rajout d’un transformateur électrique supplémentaire : 90 jours calendaires ;

Découverte d’un réseau communal sur l’emprise du projet : 64 jours calendaires ;

Affaissement de la zone nord – Parking Public : 82 jours calendaires ;

Pandémie de coronavirus – Covid 19 : 104 jours calendaires ;

Recours sur PCM 02 et Obtention PCM M03 : 55 jours calendaires ;

Intempéries depuis la DROC en date du 22 mai 2018 : 33 jours ouvrés'.

La SNC Kaufman & Broad Promotion 3 reproche au premier juge de ne pas avoir retenu la totalité des 538 jours de retard fixés par le maître d’oeuvre. Elle soutient que le juge n’a d’autre choix que de s’en remettre nécessairement au 'certificat’ établi sous la responsabilité du maître d’oeuvre de l’opération, comme indiqué dans la clause contractuelle de la page 75 du contrat de VEFA du 27 septembre 2018.

Toutefois, il convient de souligner que si la Cour de cassation valide les clauses dites de 'suspension du délai de livraison’ qui ne sont pas qualifiées d''abusives', elle précise, toutefois, que le maître d’oeuvre doit, par exemple, produire des 'attestations basées sur des données météorologiques publiques , vérifiables et contestables par les acquéreurs’ (Cass. 3e civ., 30 avril 2025, n° 23-21.499).

Or, en l’espèce, M. [R] [Z] président de la SAS Thesis groupe, ne justifie d’aucune des causes légitimes visées dans son courrier du 19 avril 2021.

Dès lors, la cour d’appel n’est en mesure de confirmer qu’une période de suspension de 104 jours calendaires correspondant à la période juridiquement « protégée » de la crise sanitaire du Covid (soit du 12 mars 2020 au 23 juin 2020). Il s’agit de la seule cause légitime de suspension résultant de textes vérifiables et contestables par l’acquéreur, à savoir l’article 1er de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 modifiée par l’ordonnance n° 2020-560 du 13 mai 2020.

Les autres délais retenus par le maître d’oeuvre ne sont justifiés par aucune pièce versée au débat. Ils ne peuvent être que rejetés.

C’est donc à juste titre que le premier juge a conclu que les retards liés à des cas de force majeure sont 'loin d’expliquer deux ans de retard dans la livraison'.

A titre surabondant, il est observé que M. [R] [Z] ne précise pas la date des événements fondant, selon lui, la prolongation de délai. Il vise, en revanche, une période débutant le 22 mai 2018 pour la totalité du projet '[Adresse 6]'. Or, dès lors que contrats de VEFA litigieux ont été signés les 27 septembre 2018 et 1er octobre 2019, il n’est évidemment pas possible d’être certain que l’ensemble des phénomènes retenus se sont produits après les dates de signatures des contrats de VEFA.

Ainsi, c’est à juste titre que le premier juge a retenu que la responsabilité contractuelle de la SNC Kaufman & Broad Promotion 3 dans le retard de livraison à Monsieur [X] était établie.

Sur le préjudice financier

M. [X] justifie de ce qu’il n’a pu mettre l’appartement en location qu’à compter de novembre 2022. Cependant il ne chiffe pas le préjudice de jouissance par privation de revenus et se borne à réclamer deux années de charge de remboursement de l’emprunt, du 5 novembre 2020 (première échéance) à novembre 2022, soit un montant total de 26 381,76 €.

La cour, comme le premier juge, ne peut que constater que le préjudice subi par M. [X] ne peut être qu’une perte de chance d’encaisser des loyers mensuels d’un potentiel locataire. Son préjudice résulte, en effet, d’un retard de livraison l’ayant empêché de mettre son bien à la location en temps et en heure.

Pour autant, la cour d’appel ne peut, sauf à méconnaître les termes du litige, analyser le préjudice lié à l’emprunt allégué par M. [X] comme un préjudice lié à une perte de loyers. En effet, l’article 4 du code de procédure civile dispose que le litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Or, M. [X] persiste à soutenir en cause d’appel que son préjudice est lié à l’emprunt, ce qui ne peut être le cas puisqu’il est évident que M. [X] ne paiera deux fois les échéances de prêts comprenant amortissements, intérêts et assurances. Il ne justifie pas davantage avoir été dans une 'situation financière critique’ durant les deux années de retard l’ayant conduit à verser à la banque une somme de 26 381,76 euros.

C’est donc à juste titre que le premier juge a rejeté sa demande au titre du 'préjudice financier'.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur le préjudice moral

C’est à juste titre que le premier juge a relevé que le retard de livraison a nécessairement engendré un stress et des préoccupations à M. [X] qui doivent en effet être évalués à la somme de 1 500 € en réparation de son préjudice moral.

Le jugement sera donc confirmé.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile (son appel n’était pas justifié), M. [Y] [X] supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Condamne M. [Y] [X] aux dépens d’appel,

Condamne M. [Y] [X] à payer à la SNC Kaufman & Broad Promotion 3 la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Le greffier, Le président,