MINUTE N° 284/23

Copie exécutoire à

— M^e Joseph WETZEL

— M^e Patricia CHEVALLIER – GASCHY

Le 14.06.2023

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 14 Juin 2023

Numéro d’inscription au répertoire général : 1 A N° RG 20/00535 – N° Portalis DBVW-V-B7E-HJB4

Décision déférée à la Cour : 05 Novembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de MULHOUSE – 1ère chambre civile

APPELANTE – INTIMEE INCIDEMMENT :

SCI JOSRIND IMMOBILIER

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Joseph WETZEL, avocat à la Cour

INTIME – APPELANT INCIDEMMENT :

Monsieur [Z] [J]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la Cour

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 modifié du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Mars 2023, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me PANETTA, Présidente de chambre, et M^me ROBERT-NICOUD, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me PANETTA, Présidente de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

M^me ROBERT-NICOUD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me VELLAINE

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par M^me Corinne PANETTA, présidente et M^me Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE :

Vu le jugement du tribunal de grande instance de Mulhouse du 5 novembre 2019,

Vu la déclaration d’appel effectuée par la société Josrind Immobilier le 24 janvier 2020 par voie électronique,

Vu la constitution d’intimé de M. [Z] [J] effectuée le 16 mars 2020 par voie électronique,

Vu les dernières conclusions de la SCI Josrind Immobilier du 3 janvier 2023, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n’a fait l’objet d’aucune contestation, lesquels ont été transmis par voie électronique le même jour,

Vu les dernières conclusions de M. [Z] [J] du 8 février 2023, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n’a fait l’objet d’aucune contestation, lesquels ont été transmis par voie électronique le même jour,

Vu l’ordonnance de clôture prononcée le 22 février 2023 renvoyant l’affaire à l’audience de plaidoirie du 13 mars 2023 à laquelle l’affaire a été appelée,

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il résulte des pièces et des conclusions des parties que le 9 février 2006, la SCI Josrind Immobilier (ci-après 'la SCI Josrind'), représentée par son gérant M. [K] [J], a donné à bail commercial à la Société de Dépannages Transports [J] Frères, représentée par son co-gérant M. [C] [J], un ensemble immobilier sis à Hésingue.

Le contrat de bail prévoyait qu’en cas de résiliation du contrat de location-gérance du fonds de commerce consentie par M. [Z] [J], propriétaire du fonds de commerce, à la Société de Dépannages Transports [J] Frères, le bail serait immédiatement transféré au profit de M. [Z] [J].

Par lettre du 19 février 2007, M. [Z] [J] a indiqué à la SCI Josrind que le contrat de location-gérance était résilié à effet au 31 décembre 2007.

M. [Z] [J] est ainsi devenu locataire de la SCI Josrind aux lieu et place de la Société de Dépannages Transports [J] Frères.

Le 15 octobre 2012, la SCI Josrind lui a notifié un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 115 684,10 euros.

Trois procédures en référé ont été introduites :

— La première, le 13 novembre 2012, par M. [Z] [J], à la suite de laquelle, par ordonnance du 12 mars 2013, le juge des référés a suspendu les effets de la clause résolutoire jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la communication par la SCI Josrind des pièces justificatives des charges.

— La deuxième, le 4 février 2013, par la SCI Josrind, agissant également contre la Société de Dépannages Transports [J] Frères, à la suite de laquelle, par ordonnance du 10 septembre 2013, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé.

— La troisième, le 20 novembre 2013, par M. [Z] [J], à la suite de laquelle, par ordonnance du 10 mai 2016, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé et renvoyé les parties devant le juge du fond.

La SCI Josrind a, le 22 janvier 2018, saisi le tribunal de grande instance de Mulhouse, qui a rendu la décision attaquée.

A titre liminaire, la cour constate qu’alors que la société Josrind conteste la production de la pièce 42 de M. [Z] [J], en raison du principe de confidentialité de la médiation, M. [Z] [J] a produit, même si son bordereau de communication de pièces produit avant l’ordonnance de clôture mentionne encore une telle pièce, une pièce 42 portant la mention 'néant', dont la cour ne tiendra donc pas compte.

En outre, la cour précise ne pas tenir compte du bordereau de pièce de M. [Z] [J] du 9 mars 2023, soit postérieur à l’ordonnance de clôture.

1. Sur la recevabilité des conclusions de M. [J] du 15 décembre 2022 :

La SCI Josrind demande à cour de déclarer ces conclusions irrecevables en application de l’article 910-4 du code de procédure civile, en soutenant que M. [Z] [J] a attendu le 15 décembre 2022 pour verser aux débats des pièces annexes, respectivement des chèques remontant à une période de 2008 à 2011, et pour conclure, pour la première fois, et à titre subsidiaire, que la cour constate qu’il a effectué des versements à la SCI Josrind ou/et à la société Adyal d’un montant totalisant la somme de 103 927,76 euros, dont il n’est pas justifié que la bailleresse en a tenu compte, et pour lui demander de déduire cette somme de 103 927,67 euros de la somme réclamée par la société Josrind si la cour entrait en voie de condamnation à son encontre.

M. [Z] [J] réplique que ces justificatifs et les précisions apportées sont en lien direct avec la demande en paiement et tend à amoindrir le montant réclamé si la cour venait à faire droit à la demande. Elle ajoute que la SCI Josrind a répondu à ces conclusions, de sorte que le principe du contradictoire a été respecté.

Sur ce, la cour relève que selon l’article 910-4 du code de procédure civile, si, selon son alinéa 1er, 'à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond (…)', son alinéa 2 prévoit que 'néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses (…)'.

En l’espèce, les prétentions de M. [Z] [J] qui sont en cause, sont destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses, puisqu’elles visent à faire reconnaître l’existence de paiements et à déduire ses paiements de la somme réclamée.

La fin de non-recevoir sera donc rejetée.

2. Sur les chefs du jugement ayant constaté la résiliation du bail commercial, ordonné l’expulsion de M. [Z] [J] des locaux loués, condamné ce dernier à les évacuer de corps et de biens ainsi que de tous occupants de son chef, à payer à la SCI Josrind Immobilier la somme de 101 402,17 euros au titre des arriérés de loyers et charges et une indemnité d’occupation mensuelle de 4 600 euros TTC à compter de la décision jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clés et la somme de 10 140 euros à titre de clause pénale :

2.1. Sur la prescription :

L’ordonnance attaquée a constaté la résiliation du bail commercial par effet de la clause résolutoire du 15 novembre 2012 et condamné M. [Z] [J] à payer la somme de 101 402,17 euros au titre des arriérés de loyers et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

M. [Z] [J] demande à la cour de déclarer prescrite l’action en paiement et en résiliation, à tout le moins pour les sommes réclamées avant le 31 décembre 2017, en soutenant que l’assignation lui a été signifiée le 22 janvier 2018, soit plus de cinq ans après le commandement de payer visant la clause résolutoire.

La SCI Josrind réplique que la demande n’est pas prescrite, invoque les articles 2241 et 2242 du code civil, dont il résulte que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription, jusqu’à l’extinction de l’instance, ainsi que les différentes saisines du juge des référés et ses ordonnances.

Sur ce,

2.1.1. L’action en constat de la résiliation du bail commercial en application de la clause résolutoire est soumise à la prescription de droit commun prévue par l’article 2224 du code civil.

En l’espèce, l’action en constat de la résiliation est fondée sur l’application de la clause résolutoire du bail, en l’absence de paiement des sommes visées au commandement de payer visant la clause résolutoire, qui a été délivré le 15 octobre 2022 pour un montant de 115 684,10 euros au titre de loyers et charges selon décompte en date du 13 août 2012.

Ainsi, le point de départ du délai de prescription de l’action en constat de la résiliation se situe le 15 octobre 2022, voire le 15 novembre 2022.

L’ordonnance de référé du 12 mars 2013, rendue suite à l’assignation de M. [Z] [J], n’a pu interrompre le délai pour agir en constat de la résiliation, dans la mesure où le juge des référés n’était pas saisi d’une demande de la SCI Josrind en constat de la résiliation.

En revanche, par application des articles 2241 et 2242 du code civil, le délai de prescription a été interrompu par la saisine du juge des référés le 4 février 2013 par la SCI Josrind, agissant en constat de l’acquisition de la clause résolutoire et en constat de la résiliation du bail à compter du 15 novembre 2012, et ce jusqu’au prononcé de l’ordonnance de référé le 10 septembre 2013.

Dès lors, le délai quinquennal de prescription, qui a recommencé à courir le 11 septembre 2013, n’était pas expiré lors de l’assignation du 22 janvier 2018 délivrée dans le cadre de la présente instance. L’action en constat de la résiliation du bail commercial n’est donc pas prescrite.

2.2.2. L’action en paiement des loyers commerciaux relève également de la prescription quinquennale de droit commun. Son point de départ se situe à la date de l’exigibilité de chacun des loyers.

Le jugement a fait droit à une demande en paiement de loyers de 101 402,17 euros au titre des arriérés de loyers et charges jusqu’à la date de résiliation du bail, soit le 15 novembre 2012.

Si le bailleur n’indique pas dans ses conclusions à quels loyers cette somme correspond, il convient de constater que, selon l’extrait de compte produit en pièce 252, une somme de 115 684,10 euros était mise en compte au 1er juillet 2012, et ce au titre de factures émises depuis le 1er octobre 2008 et sous déduction de paiements qui sont mentionnés.

Ainsi, il convient de considérer que la demande en paiement porte sur le solde de loyers et charges dus pour la période du 1er octobre 2008 au 15 novembre 2012.

Par assignation en référé du 4 février 2013, la SCI Josrind demandait paiement à M. [Z] [J] d’une provision de 127 321,87 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 novembre 2012. A cette date, les loyers et charges dus pour la période ayant couru depuis octobre 2018 n’étaient pas prescrits.

Ainsi, cette assignation en référé a interrompu le délai de prescription jusqu’à l’ordonnance du 10 septembre 2013, qui a fait courir un nouveau délai de prescription, et, en conséquence, la demande n’est pas prescrite en ce qu’elle porte sur la somme de 101 402,17 euros, montant de la condamnation dont la confirmation est demandée par le bailleur.

La fin de non-recevoir tirée de la prescription sera donc rejetée.

2.2. Sur le bien fondé du constat de la résiliation ; et à titre subsidiaire, sur la demande de la SCI Josrind tendant à prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement réitéré et volontaire :

Pour s’opposer au constat de la résiliation du contrat de bail, M. [Z] [J] soutient, d’abord, que la SCI Josrind n’a pas respecté ses obligations à l’égard de ses associés, qu’elle lui doit la somme de 73 988,44 euros, qu’elle doit être condamnée au paiement de cette somme qui devra se compenser avec celle qu’il lui doit.

Cependant, un tel moyen est inopérant pour faire obstacle à la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire, dans l’instance dirigée contre M. [Z] [J], en sa qualité de preneur.

M. [Z] [J] invoque, en outre, la mauvaise foi de la SCI Josrind et de son gérant,

Le moyen tiré de la critique de la gestion financière des loyers perçus par la SCI, fondée sur une prétendue perception indue de la part de M. [K] [J] et de sa fille, est inopérant pour faire obstacle à la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire, dans l’instance dirigée contre M. [Z] [J], en sa qualité de preneur.

En outre, M. [Z] [J] n’invoque aucun élément précis, ni pièce, au soutien de son affirmation, selon laquelle la SCI Josrind ne respecte pas les obligations qui lui incombent en sa qualité de bailleresse en ne procédant à aucun travail qui lui incombe, ni qu’il pallierait lui-même ses carences quant aux réparations à effectuer sur l’immeuble.

Par ailleurs, M. [Z] [J] invoque, en outre, la carence de la SCI Josrind dans la production de justificatif de charges, soutient qu’elle ne justifie pas de l’intégralité des charges locatives, ni des modalités de calcul de répartition entre lui et l’autre locataire, ni ne justifie comment elle arrive à réclamer 146 128,45 euros au titre des arriérés de charges locatives arrêtées au 30 septembre 2022. Il ajoute que les décomptes produits ne sont pas fiables, n’enregistrant pas ses paiements.

La SCI Josrind répond, en substance, avoir versé un ensemble de pièces concernant les charges et les calculs des loyers.

Pour statuer sur la demande tendant au constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail, il convient d’apprécier le moyen tiré de la mauvaise foi et de la carence du bailleur qui est invoquée dans la justification des charges locatives dues par M. [Z] [J].

Le décompte du 13 août 2012 joint au commandement de payer, porte sur une somme totale de 115 694,10 euros, qui se décompose comme suit :

— situation période précédente : 64 271,53 euros

— quittancement 1T 2012 : 16 580,72 euros

— quittancement 2T 2012 : 18 528,88 euros

— répartition des charges : somme portée au crédit de 1 153,69 euros

— quittancement 3T 2012 : 17 456,66 euros.

La cour observe que la société Josrind produit en pièce 136 les avis d’échéance des premiers, deuxième et troisième trimestre 2012, détaillant les sommes mises en compte au titre de loyers et provision sur charges, et en pièce 98 l’état de répartition des charges de l’année 2011, indiquant que la somme de 1 153,69 euros sera reversée sur l’échéance d’avril 2012.

Elle produit, en outre, en pièce 252 un extrait de compte qui détaille les sommes portées au débit du compte, au titre de factures depuis le 1er octobre 2008, et de 'règlement', ainsi que les sommes portées au crédit du compte (au titre de règlement ou avoir) depuis le 1er janvier 2009, et met en compte, au 1er octobre 2011 la somme de 64 271,53 euros précitée.

Les avis d’échéance des loyers et provision sur charges produits aux débats correspondent au montant des factures mises en compte sur cette période.

Il en résulte que le commandement de payer demandait paiement à M. [Z] [J] d’un solde de loyers et charges du 1er octobre 2008 au 30 septembre 2012.

S’agissant du loyer trimestriel du 1er octobre 2008 au 1er octobre 2012 :

Tandis que la société Josrind justifie que le contrat de bail prévoyait un loyer annuel hors taxes de 36 000 euros et une clause d’indexation annuelle, et avoir appliqué régulièrement l’indice, M. [Z] n’émet aucune contestation quant aux montants mis en compte au titre des loyers.

Selon les avis d’échéances, était ainsi due sur cette période la somme suivante au titre des loyers HT auxquels il convient d’ajouter la TVA à 19,6 % :

—  4T 2008 : 10 161,96 euros

—  1T 2009 : 10 870,87 euros

—  2T 2009 : 11 225,33 euros

—  3T 2009 : 11 225,33 euros

—  4T 2009 : 11 225,33 euros

—  1T 2010 : 11 225,33 euros

—  2T 2010 : 10 145,52 euros

—  3T 2010 : 10 577,44 euros

—  4T 2010 : 10 577,44 euros

—  1T 2011 : 10 577,44 euros

—  2T 2011 (aucun avis d’échéance n’est produit ; la révision du loyer intervenant en février, le montant du loyer sera fixé de manière identique à celui du troisième trimestre) : 10 704,20 euros

—  3T 2011 : 10 704,20 euros

—  1T 2012 : 10 704,20 euros

—  2T 2012 : 11 924,85 euros

—  3T 2012 : 11 436,59 euros

En outre, les sommes facturées au titre de 'dépôt de garantie reversé', à hauteur de 708,91 euros (2T 2009) et 488,26 euros (2T 2012) ne sont pas contestées, tout comme une somme de 431,92 euros déduite de l’avis d’échéance du 2ème trimestre 2010.

Soit un total de : 164 051,28 euros HT, soit 196 205,33 euros TTC

S’agissant des avances sur charges et régularisation de charges :

La société Josrind produit diverses pièces à cet égard, et notamment les états de répartition de charges au nom de M. [Z] [J], mentionnant le montant de chacune des charges qui lui sont imputés, du 1er septembre au 31 décembre 2008 et pour les années 2009, 2010, 2011 et 2012, l’état des dépenses au nom de la SCI Josrind pour les mêmes périodes, ainsi que divers justificatifs de dépenses qui sont mises en compte dans ces états de dépenses.

Les sommes restant à payer ou trop payées, compte tenu des provisions sur charges, au titre des charges imputées à M. [Z] [J], qui sont mentionnées sur les états de répartition de charges sont mises en compte dans l’extrait produit en pièce 252 au titre d’un débit ou d’un avoir selon le cas.

Cependant, alors que M. [Z] [J] soutient que le bailleur n’a pas justifié des modalités de calcul de répartition des charges locatives entre la société Rexel France, autre locataire, et lui-même, la société Josrind, qui admet qu’il existait un deuxième locataire, ne fournit aucune explication sur les modalités de répartition des charges locatives entre les deux locataires. De surcroît, si la quote-part de chacune des charges imputées à M. [Z] [J] par rapport au montant total de chacune des charges, peut être connue en effectuant un calcul à partir des chiffres mentionnés sur les états de répartition, il convient d’observer que les quotes-parts sont différentes selon le type de charges et aucune indication n’est donnée sur la manière de répartir les charges entre les deux locataires, ni d’ailleurs sur la part imputée à l’autre locataire. Au surplus, le contrat de bail ne prévoit pas le principe du paiement d’une avance sur charges, ni d’un éventuel montant à ce titre.

Le bailleur n’ayant pas justifié des modalités de calcul de répartition des charges locatives entre les deux locataires, il ne démontre pas être fondé à imputer à M. [Z] [J] la part indiquée sur lesdits états de répartition.

En revanche, le bailleur admet avoir indûment répercuté des charges sur M. [J] à hauteur de 14 257,88 euros TTC entre 2008 et 2011. S’il soutient que cette régularisation doit tenir compte des ordures ménagères qui sont à assumer par le locataire et non facturées en 2011 pour 1 155,81 euros, il ne produit pas ladite facture et ne justifie pas plus de la modalité de répartition entre les locataires. En outre, des avoirs ont également été portés au crédit du compte au titre de la régularisation de charges. Cependant, dans la mesure où compte tenu de ce qui précède, aucune somme ne sera mise en compte au titre des charges, il n’y a pas lieu de déduire les régularisations de charges opérées par le bailleur.

S’agissant des paiements :

M. [Z] [J] soutient que six paiements n’ont pas été pris en compte en indiquant en justifier en pièce 44, tandis que la société Josrind réplique que la totalité des chèques visés par la partie adverse sous annexe 44 ont été comptabilisés.

S’agissant du chèque 0632094 du 12 mai 2008 d’un montant de 15 469,72 euros, la société Josrind soutient qu’elle figure sur les situations dues par M. [J] antérieurement à la reprise de la gestion par la société Adyal, soit antérieurement au 1er septembre 2009 et produit une annexe 264 indiquant une imputation sur les loyers dus de janvier à septembre 2008. Dès lors que M. [Z] [J] indique que ce paiement a été fait au titre des loyers de janvier à avril 2008 et que ces loyers ne sont pas mis en compte au titre du commandement de payer, ni de la présente instance, il n’y a pas lieu de tenir compte de ce paiement qui a permis d’apurer des loyers antérieurs.

S’agissant du chèque 0928534 du 17 mars 2009 d’un montant de 11 041,95 euros, la société Josrind indique qu’il figure dans son annexe 263. Cette annexe en tient compte à la date du 1er octobre 2008. L’extrait de compte produit en pièce 252 le porte au débit du compte le 26 mars 2019 avec la mention 'règlement 2008/10'. Il a donc été tenu compte de ce paiement.

S’agissant du chèque 1022880 du 22 décembre 2009 pour un montant de 14 267,29 euros, la société Josrind indique qu’il est mentionné dans son annexe 263 en étant ventilé entre plusieurs sommes. Selon cette annexe, le montant du chèque a été ventilé de la manière suivante : 4 409,84 euros sur le quittancement 1T 2009, 6 502,33 euros sur le quittancement 2T 2009, 1 715,85 euros sur le quittancement 3T 2009, et 1 639,27 euros sur le quittancement 4T 2009. Ces quatre sommes, qui correspondent au montant total du chèque, ont effectivement été portées au crédit de l’extrait de compte produit en pièce 252 le 5 janvier 2010 avec, pour chacune, une référence de règlement pour un mois correspondant au trimestre précité.

S’agissant du chèque 1069968 du 24 juin 2010 pour un montant de 27 627,60 euros, la société Josrind indique qu’il est mentionné dans son annexe 263 en étant ventilé entre plusieurs sommes. Selon cette annexe, il a été ventilé de la manière suivante : 3 190,83 euros sur le quittancement 4T 2008, 2 694,50 euros sur le quittancement 1T 2009, 527,42 euros sur le quittancement 2T 2009, 3 892,63 euros sur le quittancement 4T 2009, 13 425,49 euros sur le quittancement 1T 2010, 11 702,12 euros sur le quittancement 2T 2010. En outre, dans la colonne concernant ce chèque, est mentionnée une somme positive de 7 805,39 euros au titre des répartitions des charges 2009. Il convient de constater que le total des sommes précitées correspond au montant du chèque dans la mesure où la somme de 7 805,39 euros est déduite des autres sommes précitées. L’extrait de compte produit en pièce 252 indique que, le 1er juillet 2010, cette somme de 7 805,39 euros a été portée au débit de l’extrait de compte et les autres sommes l’ont été au crédit au titre de règlement avec, pour chacune, une référence de règlement pour un mois correspondant au trimestre précité.

S’agissant du chèque d’un montant de 23 680,80 euros, envoyé par courrier du 26 novembre 2010, et du chèque d’un montant de 11 840,40 euros, envoyé par courrier du 12 mars 2011, la cour relève que, selon l’annexe 263 de la société Josrind, un chèque du 6 décembre 2010 a été ventilé entre 12 650,61 euros sur le quittancement 3T2010 et 10 951,25 euros sur le quittancement 4T2010, ce qui correspond au montant total du chèque, et ces sommes figurent au crédit de l’extrait de compte produit en pièce 252 le 6 décembre 2010 pour des mois correspondants. De même, selon l’annexe 263, un chèque du 18 mars 2011 a été mis en compte pour 11 840,40 euros sur le quittancement 1T 2011, et cette somme figure au crédit de l’extrait de compte produit en pièce 252 le 18 mars 2011 pour le mois de janvier 2011.

M. [Z] [J] ne justifie pas avoir payé ces diverses sommes en sus des sommes dont il invoque le paiement par chèque en son annexe 44. Il convient donc de considérer que les sommes qu’il invoque ont été prises en compte.

Selon l’extrait produit en pièce 252, ont été portées au crédit du compte la somme totale de 155 711,16 euros, qui ne tient cependant pas compte des avoirs portés au crédit du compte correspondant aux régularisations de charges, puisqu’aucune charge n’est prise en compte dans le calcul effectué par la cour. En l’absence d’éléments contraires, il convient de considérer que cette somme correspond aux versements effectués par M. [Z] [J], étant observé que si, pour certaines lignes, une somme est créditée en même temps qu’une somme est débitée ou une somme est débitée après avoir été créditée, aucun élément ne permet d’indiquer qu’il ne convient pas d’en tenir compte comme étant des paiements effectués.

Ainsi, lors de la délivrance du commandement de payer, le bailleur justifie que M. [Z] [J] était débiteur de la somme de 40 494,17 euros au titre de l’arriéré locatif dû jusqu’au 3ème trimestre 2012 inclus.

Il résulte de ce qui précède que le bailleur a effectivement manqué à ses obligations en matière de communication d’éléments fondant sa demande de paiement de charges, cette carence existant tant lors de la délivrance du commandement qu’à ce jour.

A supposer même qu’il puisse être considéré qu’il soit emprunt de mauvaise foi à cet égard, il n’en demeure pas moins que le locataire ne pouvait pas ignorer qu’il restait devoir une somme conséquente au titre des loyers.

D’ailleurs, il ne démontre pas qu’il a après le mois de juillet 2011 versé une quelconque somme au bailleur.

Un commandement de payer dont le montant est erroné produit tout de même ses effets et reste valable pour la somme non contestée.

Dès lors qu’en dépit de la contestation sur les charges, le preneur ne pouvait pas ignorer qu’il était débiteur d’une somme conséquente au titre de loyers et qu’il n’a pas acquittée dans le délai imparti d’un mois, suite à la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, il convient, peu important le montant erroné de la somme dont le paiement lui était demandé, de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 15 novembre 2012.

M. [Z] [J] soutient que si la cour devait considérer que le bail avait été résilié, elle doit également considérer qu’un nouveau bail a été régularisé depuis le 5 novembre 2019, du fait de l’existence de factures de loyers émises par la SCI Josrind.

Cependant, dès lors que l’instance d’appel était en cours contre le jugement du 5 novembre 2019 ayant constaté la résiliation du bail, le seul fait que le bailleur émette des factures en demandant paiement d’un loyer ne suffit pas à considérer qu’il lui a consenti un nouveau bail ensuite de la résiliation constatée par ledit jugement.

Il convient dès lors de confirmer le jugement ayant constaté la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, à compter du 15 novembre 2012, ordonné l’expulsion de M. [Z] [J], l’ayant condamné à évacuer les lieux, et ce dans les termes du jugement.

En revanche, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte, de sorte que le jugement sera infirmé de ce chef, et, statuant à nouveau, la demande sera rejetée.

2.3 Sur l’indemnité d’occupation :

La SCI Josrind demande à la cour d’infirmer le jugement ayant condamné M. [Z] [J] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 4 600 euros TTC (13 800 euros par trimestre) à compter de la date de la décision et jusqu’à libération des lieux et restitution des clés ; et demande à la cour, statuant à nouveau, de fixer le montant de l’indemnité à une somme de 5 520 euros TTC par mois pour tenir compte des charges résultant de l’occupation sans droit ni titre de M. [Z] [J], et ce à compter du 15 novembre 2012, date des effets de la clause résolutoire.

Eu égard à l’occupation sans droit ni titre des locaux, il convient, infirmant le jugement, de fixer à la somme de 4 700 euros TTC le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 15 novembre 2012 et jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clefs.

En outre, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Josrind de sa demande d’ajout à l’indemnité d’occupation des charges et de la TVA, aucune demande d’infirmation de ce chef du jugement n’étant présentée à la cour.

2.4. Sur le montant des sommes dues par M. [J] :

Il résulte de ce qui précède que M. [J] est débiteur de la somme 40 494,17 euros au titre de l’arriéré locatif du jusqu’au 3ème trimestre 2012.

En outre, du 1er octobre au 15 novembre 2012, M. [J] est débiteur de la somme de 11 436,59 euros x 46/92 = 5 718,29 euros au titre du loyer.

Pour les mêmes motifs que ceux précités, aucune somme n’est justifiée au titre des charges afférentes à cette période.

Il sera condamné à payer à la SCI Josrind la somme de 46 212,46 euros et sa demande sera rejetée pour le surplus.

2.5. Sur la condamnation au titre de la clause pénale :

La société Josrind demande confirmation du jugement, qui a condamné M. [Z] [J] à lui payer la somme de 10 140 euros au titre de la clause pénale, en invoquant l’article 10 du contrat de bail.

Il résulte de ce qui précède qu’il convient d’infirmer le jugement et, statuant à nouveau, de condamner M. [Z] [J] à payer la somme de 4 621,24 euros au titre de cette clause pénale.

3. Sur la demande en paiement de M. [Z] [J] en sa qualité d’associé :

M. [Z] [J] demande paiement de la somme de 73 988,44 euros.

Cette somme figure sur son annexe 39, qui consiste en les comptes de la société au 31 décembre 2021 et indique une dette de 73 988,44 euros au titre du compte courant de [J] [Z].

La société Josrind ne développe aucun moyen sur ce point.

Il convient en conséquence de condamner la société Josrind à rembourser cette somme à M. [Z] [J].

4. Sur la compensation :

Il convient d’ordonner la compensation entre les condamnations réciproques des parties.

5. Sur les frais et dépens :

M. [Z] [J] succombant principalement, tout en obtenant une réduction conséquente du montant de sa condamnation, il convient de faire masse des dépens et de mettre à sa charge 2/3 des dépens de première instance et 1/3 à la charge de la SCI Josrind Immobilier, le jugement étant infirmé de ce chef, et d’appel.

Il convient de confirmer le jugement ayant statué sur l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation à hauteur d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

P A R C E S M O T I F S

La Cour,

Rejette la fin de non-recevoir dirigée contre les conclusions de M. [Z] [J] du 15 décembre 2022,

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Mulhouse du 5 novembre 2019, sauf en ce qu’il a :

— condamné M. [Z] [J] au paiement d’une astreinte,

— condamné M. [Z] [J] à payer à la SCI Josrind Immobilier la somme de 101 402,17 euros, au titre des arriérés de loyers et charges,

— condamné M. [Z] [J] à payer à la SCI Josrind Immobilier la somme de 10 140 euros au titre de la clause pénale,

— condamné M. [Z] [J] à payer à la SCI Josrind Immobilier une indemnité d’occupation mensuelle de 4 600 euros (13 800 euros par trimestre) et ce à compter de la présente décision et jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clefs,

— condamné M. [Z] [J] aux dépens de l’instance

L’infirme de ces chefs,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Rejette la demande d’astreinte,

Condamne M. [Z] [J] à payer à la SCI Josrind Immobilier la somme de 46 212,46 euros au titre de l’arriéré locatif du au 15 novembre 2012,

Rejette pour le surplus la demande de la SCI Josrind Immobilier formée au titre des arriérés de loyers et charges,

Condamne M. [Z] [J] à payer à la SCI Josrind Immobilier la somme de 4 621,24 euros au titre de la clause pénale,

Condamne M. [Z] [J] à payer à la SCI Josrind Immobilier une indemnité d’occupation mensuelle de 4 700 euros TTC, et ce à compter du 15 novembre 2012 et jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clefs,

Condamne la société Josrind Immobilier à payer à M. [Z] [J] la somme de 73 988,44 euros au titre du compte courant,

Ordonne la compensation entre les condamnations réciproques des parties,

Fait masse des dépens de première instance et d’appel et condamne M. [Z] [J] à en supporter les 2/3 et la SCI Josrind Immobilier à en supporter le 1/3,

Rejette les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

La Greffière : la Présidente :