Cour d'appel de Chambéry, 2e chambre, 20 février 2025, n° 23/00603

CA Chambéry
Confirmation 20 février 2025

Arguments

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Rejeté
Validité de la clause manuscrite
La cour a confirmé que la clause manuscrite n'a pas été valablement approuvée par les parties, car elle ne respecte pas les exigences de forme prévues par le décret régissant les actes notariés.
Rejeté
Confirmation de la servitude par actes postérieurs
La cour a jugé que les actes postérieurs ne constituaient pas une ratification de la servitude, mais se contentaient de citer les termes de l'acte initial.
Rejeté
Absence de faute dans l'exercice du droit d'appel
La cour a estimé que l'exercice du droit d'appel par les consorts [D] n'était pas abusif et qu'aucune faute n'était démontrée.

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Sur la décision

Référence :	CA Chambéry, 2e ch., 20 févr. 2025, n° 23/00603
Juridiction :	Cour d'appel de Chambéry
Numéro(s) :	23/00603
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	19 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Mathilde GRENIER
Cabinet(s) :	MILLIAND - THILL - PEREIRASCP VERRON
Parties :	S.C.I. MONACOURCH

Texte intégral

N° Minute : 2C25/081

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 20 Février 2025

N° RG 23/00603 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HG7Y

Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ALBERTVILLE en date du 21 Février 2023, RG 21/01175

Appelants

Mme [R] [D]

née le 25 Juin 1964 à [Localité 16], demeurant [Adresse 9] – SUISSE

Mme [E] [A] veuve [D]

née le 12 Juin 1942 à [Localité 19], demeurant [Adresse 7] – SUISSE

M. [P] [D]

né le 12 Octobre 1967 à [Localité 16], demeurant [Adresse 2]

Mme [N] [D]

née le 08 Décembre 1969 à [Localité 16], demeurant [Adresse 11] SUISSE

Représentés par la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocat postulant au barreau D’ALBERTVILLE et M^e Mathilde GRENIER, avocat plaidant au barreau de DIJON

Intimée

S.C.I. MONACOURCH, dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal

Représentée par la SELARL VIARD-HERISSON GARIN, avocat postulant au barreau D’ALBERTVILLE et la SCP LE MAUX & CAMPESTRINI ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de NICE

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 26 novembre 2024 avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,

— Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique des 3 et 8 mai 1974, M. [J] [M] et Mme [G] [U], son épouse, ont vendu à M. [S] [D] et Mme [E] [A], son épouse, un chalet à usage d’habitation dit le chalet du [22] et son terrain attenant situé [Adresse 12], station de [15], commune de [Localité 21], le tout cadastré section AC n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4].

Cet acte contient une mention manuscrite selon laquelle les vendeurs conservent la propriété d’un terrain cadastré section AC n°[Cadastre 6] «sur lequel [ils] se réservent, pour eux et leurs ayants droits, la faculté de construire un chalet dit du petit [22] qui ne devra en aucun cas être plus large que le chalet voisin dénommé '[18]' et au point de vue hauteur ne pourra dépasser la ligne joignant le sommet du toit du chalet '[18]' et une personne située sur la terrasse principale du chalet du [22]. Ceci est expressément et irrévocablement accepté par les acquéreurs et vendeurs».

Par acte authentique du 18 juin 1991, Mme [G] [U], veuve de [J] [M], devenue seule propriétaire, a vendu le chalet d’habitation dit [20] édifié sur la parcelle cadastrée AC n°[Cadastre 6] à la SCI [Adresse 17].

Par acte authentique du 14 octobre 2019, la SCI [Adresse 17] a revendu ledit chalet à la SCI Monacourch.

Ces deux derniers actes contiennent le rappel de la clause manuscrite précitée dans la partie «servitudes».

Par actes délivrés le 10 novembre 2021, la SCI Monacourch a fait assigner Mme [R] [D], M. [P] [D], Mme [F] [D] et Mme [E] [A], épouse [D] (les consorts [D]), propriétaires indivis du chalet du [22] suite au décès de M. [S] [D], devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins de voir reconnaître son droit de construire sur la parcelle AC n°[Cadastre 6] sans limitation d’aucune sorte instituée par servitude.

Les consorts [D] ont comparu, soutenant que la stipulation contractuelle litigieuse institue une servitude au profit des parcelles vendues qui est opposable à la SCI Monacourch.

Par jugement contradictoire du 21 février 2023, le tribunal judiciaire d’Albertville a :

déclaré nulle et de nul effet la clause manuscrite définissant l’étendue du droit de construire le chalet dit du [20] portée au bas de la page 4 de l’acte reçu les 3 et 8 mai 1974 par Me [K], notaire à [Localité 13],

débouté les consorts [D] de leur demande tendant à reconnaître l’existence d’une servitude conventionnelle imposée au fonds cadastré [Adresse 10] section AC n°[Cadastre 6] sur la commune de [Localité 14] appartenant actuellement à la SCI Monacourch, au profit du fonds cadastré section AC n°[Cadastre 3] et n°[Cadastre 5] (aujourd’hui n°[Cadastre 8]) appartenant aux consorts [D],

condamné les consorts [D] au paiement des entiers dépens,

condamné les consorts [D] à payer à la SCI Monacourch la somme de 2 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 13 avril 2023, les consorts [D] ont interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées le 16 juillet 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, Mme [R] [D], M. [P] [D], Mme [F] [D] et Mme [E] [D] demandent en dernier lieu à la cour de :

Vu notamment les articles 637, 686 et suivants du code civil,

Vu l’article 1188 du code civil,

Vu les articles 1369 et suivants du code civil,

annuler et infirmer le jugement déféré,

En conséquence,

juger que les stipulations contenues dans l’acte de vente des 3 et 8 mai 1974, et reprises intégralement sous le titre « servitude » dans les actes notariés des 18 juin 1991 et 14 octobre 2019, établissent un droit réel, et par suite une servitude, grevant la parcelle cadastrée section AC n°[Cadastre 6] (fonds servant) au profit des parcelles cadastrées section AC n°[Cadastre 3] et [Cadastre 5] (fonds dominant),

juger que cette servitude est ainsi opposable à la SCI Monacourch, propriétaire du fonds servant,

rejeter la demande de dommages et intérêts formulée par la SCI Monacourch,

condamner la SCI Monacourch à verser aux consorts [D] une somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

la condamner aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées le 27 octobre 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, la SCI Monacourch demande en dernier lieu à la cour de :

Vu le décret n°71-941 du 26 novembre 1971 et notamment les articles 13 et 14,

Vu l’article 686 du code civil,

Vu l’article 703 du code civil,

Vu l’article 1199 du code civil,

Vu les articles 700 et suivants du code civil,

confirmer le jugement du 21 février 2023 en toutes ses dispositions,

Au surplus,

condamner les consorts [D] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens,

condamner les consorts [D] au paiement de la somme de 10 000 euros par mois à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance, et ce, depuis le 21 février 2023 jusqu’à la décision à intervenir,

Si par impossible le jugement querellé était réformé,

dire et juger que la mention litigieuse a été ajoutée manuscritement et n’a pas fait l’objet d’une signature distincte,

dire et juger que la stipulation litigieuse ne désigne pas l’établissement d’un droit réel, n’identifie pas de fonds servant et de fonds dominant,

dire et juger que la stipulation litigieuse fait expressément mention de son application à l’encontre des époux [M] où de leurs ayants droits,

dire et juger que la stipulation litigieuse n’est pas insérée au paragraphe «servitude de l’acte notarié»,

dire et juger que la stipulation litigieuse n’a pas été publiée au bureau des hypothèques,

En conséquence,

déclarer la clause litigieuse nulle et de nul effet,

en conséquence que la parcelle cadastrée section AC n°[Cadastre 6] n’est grevée d’aucune servitude au profit des parcelles cadastrées section AC n°[Cadastre 3] et [Cadastre 5],

condamner les requis au paiement de la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens,

condamner les consorts [D] au paiement de la somme de 10 000 euros par mois à titre de dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance depuis le 21 février 2023 jusqu’à la décision à intervenir,

A titre subsidiaire,

dire et juger que la stipulation litigieuse doit s’entendre en un droit personnel et non un droit réel venant grever la parcelle AC n°[Cadastre 6],

dire et juger que la stipulation litigieuse est inopposable à la SCI Monacourch,

dire et juger que la parcelle cadastrée section AC n°[Cadastre 6] n’est grevée d’aucune servitude au profit des parcelles cadastrées section AC n°[Cadastre 3] et [Cadastre 5],

condamner les requis au paiement de la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens,

A titre infiniment subsidiaire,

dire et juger que les règles du prospect ont été modifiées,

dire et juger que les consorts [D] ont procédé à la modification de la hauteur du pignon de son chalet, modifiant ainsi de facto les règles du prospect servant de références à la clause litigieuse,

dire et juger que la clause litigieuse fait expressément référence à un chalet « [18] » non identifié et non identifiable,

dire et juger que le Chalet [18], référence de la servitude a été démoli,

En conséquence,

dire et juger que la stipulation litigieuse est dorénavant inapplicable,

dire et juger que la stipulation litigieuse est devenue caduque,

dire et juger que la servitude est éteinte,

prononcer la caducité de la servitude,

prononcer l’extinction de la servitude,

condamner les requis au paiement de la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens,

L’affaire a été clôturée à la date du 30 septembre 2024 et renvoyée à l’audience du 26 novembre 2024, à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré à la date du 20 février 2025

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la validité de la clause manuscrite figurant dans l’acte des 3 et 8 mai 1974 :

Les appelants font grief au jugement déféré d’avoir annulé cette clause, alors, selon eux, que le fait qu’elle soit manuscrite n’entraîne pas la nullité, puisqu’il s’agirait d’une mention complétant l’acte, qui a été reprise dans les titres de propriété successifs du fonds servant.

La SCI Monacourch soutient que l’ajout manuscrit est nul dès lors que l’acte ne contient pas mention d’un renvoi ni les paraphes du notaire et des parties.

Sur ce, la cour,

Les actes établis par les notaires sont régis par le décret n° 71-941 du 26 novembre 1971.

L’article 9 de ce décret, dans sa rédaction applicable à la date de l’acte litigieux, dispose que :

« Les renvois sont portés soit en marge, soit au bas de la page, soit à la fin de l’acte.

Les renvois portés en marge ou au bas de la page sont, à peine de nullité, paraphés par le notaire et les autres signataires de l’acte.

Les renvois portés à la fin de l’acte sont numérotés. S’ils précèdent les signatures il n’y a pas lieu de les parapher.

Chaque feuille est paraphée par le notaire et les signataires de l’acte sous peine de nullité des feuilles non paraphées.

Toutefois si les feuilles de l’acte et de ses annexes sont, lors de la signature par les parties, réunies par un procédé empêchant toute substitution ou addition, il n’y a pas lieu de les parapher ».

L’article 10 de ce même décret, dans sa rédaction applicable à la date de l’acte litigieux, précise que :

« Il n’y a ni surcharge ni interligne ni addition dans le corps de l’acte et les mots et les chiffres surchargés, inter lignés ou ajoutés sont nuls. Le nombre de blancs barrés, celui des mots et des nombres rayés sont mentionnés à la fin de l’acte. Cette mention est paraphée par le notaire et les autres signataires de l’acte ».

Il convient de préciser que le jugement se réfère à ces mêmes articles, devenus respectivement les articles 14 et 13 de ce décret, après modification intervenue en 2006. Leur rédaction est demeurée quasiment identique.

Faisant application de ces textes, c’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge, après avoir procédé à une analyse complète de l’acte litigieux, et constaté que la mention ajoutée de manière manuscrite au bas de la page n° 4 n’a fait l’objet d’aucune mention de renvoi, ni sur cette page ni en fin d’acte, et qu’elle n’est pas spécifiquement accompagnée d’un paraphe du notaire et des parties, a retenu que cette mention est nulle.

En effet, l’examen de la copie de l’original de l’acte, produite par la SCI Monacourch, permet de constater qu’il existe un renvoi en marge paraphé sur la page n° 4 qui est «pour eux et leurs ayants-droit». La clause manuscrite litigieuse, sous laquelle apparaissent les paraphes de bas de page, n’a toutefois pas fait l’objet de paraphes spécifiques. Or, l’acte des 3 et 8 mai 1974 est dactylographié, et en l’absence de paraphes spécifiques, on ne peut déduire des paraphes de bas de page une approbation de la clause manuscrite ajoutée. La copie de l’acte produite par la SCI Monacourch ne contient par ailleurs aucune mention d’ajout ou de renvoi en fin d’acte.

L’expédition de ce même acte, produite par les appelants, contient quant à elle en fin d’acte la mention de «un renvoi, une ligne entière et quinze mots rayés nuls» ce qui ne correspond pas à la mention manuscrite ajoutée et litigieuse, et ne figure pas sur l’original signé.

Ainsi, les conditions de cet ajout irrégulier ne permettent pas de s’assurer de l’acceptation de ses termes par les parties qui ne l’ont pas valablement approuvé.

Il sera ajouté que c’est en vain que les appelants se réfèrent à la procédure d’inscription de faux, l’acte authentique n’étant pas allégué de faux. En outre une seule une mention manuscrite est annulée, laquelle n’affecte pas la validité de l’acte dans son ensemble.

2. Sur la confirmation de la clause nulle :

Les consorts [D] soutiennent qu’en tout état de cause la servitude aurait été confirmée par les titres postérieurs qui reprennent la clause initiale de 1974.

La SCI Monacourch soutient que les actes successifs ont repris les termes de l’acte de 1974, les notaires ne pouvant se faire juges de la validité d’une clause, et, qu’en tout état de cause, seul l’acte constitutif de la servitude doit être examiné.

Sur ce, la cour,

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a retenu que les actes postérieurs ne sont pas des actes recognitifs de la servitude litigieuse.

En effet, ces actes se contentent de citer les termes du titre initial, sans volonté des parties de ratifier ou de confirmer l’engagement nul.

Le jugement déféré sera donc confirmé en toutes ses dispositions, sans qu’il y ait lieu d’examiner les autres moyens des parties.

3. Sur les autres demandes :

La SCI Monacourch sollicite des dommages et intérêts en soutenant que l’entêtement des consorts [D] retarde de manière injustifiée la réalisation de son projet de construction, ce qui lui cause un préjudice de jouissance qu’elle estime à 10 000 euros par mois.

Toutefois, l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’une faute, et l’exercice d’une action en justice ou d’une voie de recours ne dégénère en abus que lorsqu’elle révèle une faute ou une erreur grave dont la commission a entraîné un préjudice pour le défendeur.

Or en l’espèce les consorts [D] disposaient d’un titre contenant une clause de servitude non aedificandi dont ils ne pouvaient présumer de la nullité. Le droit d’appel dont ils ont fait usage n’apparaît nullement abusif. Aucune faute n’est donc démontrée.

En outre, la SCI Monacourch ne rapporte pas la preuve du préjudice de jouissance qu’elle prétend subir, aucune impossibilité de réalisation de son opération en lien avec la procédure, ni aucune évaluation financière du retard allégué n’étant justifiées.

Elle sera donc déboutée de cette demande.

Les consorts [D], qui succombent en leur appel, en supporteront les entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI Monacourch la totalité des frais exposés en appel, et non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de lui allouer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Albertville le 21 février 2023,

Y ajoutant,

Déboute la SCI Monacourch de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

Condamne in solidum Mme [R] [D], M. [P] [D], Mme [F] [D] et Mme [E] [A], épouse [D], aux entiers dépens de l’appel,

Condamne in solidum Mme [R] [D], M. [P] [D], Mme [F] [D] et Mme [E] [A], épouse [D], à payer à la SCI Monacourch la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en appel.

Ainsi prononcé publiquement le 20 février 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière La Présidente

Copies :

20/02/2025

la SCP MILLIAND THILL PEREIRA

la SELARL SELARL VIARD-HERISSON GARIN

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