MINUTE N° 23/143

Copie exécutoire à :

— M^e Anne-Laure KLENSCHI

— M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 20 Mars 2023

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 22/00532 – N° Portalis DBVW-V-B7G-HYNA

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 31 décembre 2021 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 4]

APPELANTS :

Madame [B] [K]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Anne-Laure KLENSCHI, avocat au barreau de STRASBOURG, substituée par M^e Manon ZIMMER, avocat au barreau de STRASBOURG

Monsieur [P] [L]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Anne-Laure KLENSCHI, avocat au barreau de STRASBOURG substituée par M^e Manon ZIMMER, avocat au barreau de STRASBOURG

INTIMÉS :

Monsieur [N] [D]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat au barreau de COLMAR

S.A.S. FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE représentée par son représentant légal es qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 janvier 2023, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me MARTINO, Présidente de chambre

M^me FABREGUETTES, Conseiller

M. LAETHIER, Vice-Président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me HOUSER

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Annie MARTINO, président et M^me Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Suivant contrat en date du 29 août 2018, Monsieur [N] [D], par l’intermédiaire de l’agence immobilière Foncière Alsace Bourgogne Franche-Comté, a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [P] [L] et Madame [B] [K] un appartement de deux pièces en rez-de-jardin privatif comprenant notamment une cave dénommée «  lot 250 », le tout situé [Adresse 3], et ce moyennant le paiement d’un loyer mensuel, révisable, initialement fixé à la somme de 510 € outre 110 € à titre de provision mensuelle sur charges.

Un constat d’état des lieux d’entrée a été contradictoirement établi le même jour qui précisait que la cave numéro 250 n’avait pas été localisée.

Le 30 août 2018, les locataires ont été informés de ce que le propriétaire ne disposait pas d’une cave dans cet immeuble et que l’indication portée sur le bail, s’agissant de cette cave, procédait d’une erreur.

Par courrier recommandé du 15 juin 2019, les locataires ont entamé des démarches auprès de l’agence Foncia Strasbourg afin qu’une solution soit trouvée pour leur permettre de stocker leurs affaires.

Faute de solution, ils ont, par acte signifié le 3 décembre 2020, fait assigner la société Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté devant le tribunal judiciaire de Strasbourg et Monsieur [N] [D] est intervenu à la procédure.

Monsieur [P] [L] et Madame [B] [K] ont, dans le dernier état de procédure, sollicité la condamnation des défendeurs à leur payer la somme de 8 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice résultant de l’inexécution partielle du contrat de location outre la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté et Monsieur [N] [D] ont conclu au rejet des demandes.

Par jugement en date du 31 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Strasbourg, 11e chambre civile des contentieux de proximité et de la protection, a débouté Monsieur [P] [L] et Madame [B] [K] de toutes leurs demandes et les a condamnés aux frais et dépens.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que les locataires, qui n’ont pas sollicité la révision du loyer, ne produisent aucun élément susceptible d’établir la réalité et l’ampleur de la gêne causée par l’absence de jouissance d’une cave, les photographies versées aux débats et la production d’un contrat de location de box conclu moins d’un mois avant l’audience du 8 novembre 2021 étant insuffisantes à cet égard.

Monsieur [P] [L] et Madame [B] [K] ont interjeté appel à l’encontre de cette décision suivant déclaration en date du 2 février 2022.

Cette procédure a été enrôlée sous le n° RG 22/532.

Ils ont déposé une seconde déclaration d’appel le 18 février 2022.

Cette procédure a été enrôlée sous le numéro 22/738.

Par écritures uniques d’appel notifiées le 27 avril 2022, les appelants demandent à la cour de :

Vu le bail du 29 août 2018,

vu les articles 1127, 1231-1 et suivants du code civil,

vu les articles 367 et 700 du code de procédure civile,

— joindre les procédures enrôlées sous les RG 22/532 et 22/738,

— déclarer Madame [B] [K] et Monsieur [P] [L] recevables et bien-fondés en leur appel,

En conséquence :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions y compris celles relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

Statuant à nouveau :

— déclarer que le contrat de bail du 29 août 2018 est imparfaitement exécuté en l’absence de mise à disposition d’une cave,

— rejeter l’ensemble des moyens et demandes qui seront formés par les intimés,

— condamner solidairement Monsieur [N] [D] et Foncia à payer à Madame [B] [K] et à Monsieur [P] [L] une indemnité de 8 000 € en réparation de leur préjudice,

— réduire le prix du loyer à la somme mensuelle de 448,37 euros à compter de la présente demande,

— condamner solidairement Monsieur [N] [D] et Foncia à payer à Madame [B] [K] et Monsieur [P] [L] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers frais et dépens de l’instance,

— ordonner l’exécution provisoire.

Au soutien de leurs prétentions, les appelants, qui se prévalent des dispositions de l’article 1217 du code civil, font valoir qu’il appartenait au propriétaire et à son mandataire de faire le nécessaire pour mettre une cave à leur disposition dès lors que cette mise à disposition avait été contractualisée, ce qu’ils n’ont pas fait. Ils font grief au premier juge d’avoir rejeté leur demande indemnitaire après avoir cependant reconnu le caractère déterminant pour eux de la jouissance d’une cave. Ils entendent établir la réalité et l’importance du préjudice subi dès lors qu’ils ont dû stocker pendant de longs mois des cartons et affaires dans leur logement et dans le garage, avant de finalement louer un box de stockage. Outre la réparation de leur préjudice, ils sollicitent également une réduction du prix du bail à 448,37 euros par mois.

Par écritures d’intimés notifiées le 26 juillet 2022, la société Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté et Monsieur [N] [D] demandent à la cour de rejeter l’appel, de débouter Monsieur [N] [D] et Madame [B] [K] de leurs demandes, de déclarer irrecevable leur demande nouvelle tendant à la réduction du loyer, de les en débouter et de les condamner aux frais et dépens et à leur payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils contestent le caractère déterminant de la présence d’une cave au jour de l’engagement des locataires qui, dès le 31 août 2018, ont eu connaissance qu’aucune cave ne pourrait être mise à leur disposition et n’ont cependant pas entendu résoudre le contrat alors que le gros de leur déménagement n’a été réalisé qu’au mois d’avril 2019. Ils estiment que les locataires auraient pu ne pas se maintenir dans le bail si les difficultés étaient telles qu’ils les décrivent et contestent les éléments de préjudice invoqués. Enfin, ils allèguent que, à supposer établi un préjudice, celui ci serait sans lien de causalité avec l’absence de cave dans la mesure où la quantité de marchandise stockée était très largement supérieure à ce qu’aurait pu supporter la cave d’un appartement de deux pièces, dans l’absolu.

Ils estiment que la demande de révision à la baisse du loyer caractérise une demande nouvelle irrecevable, et dont le montant de surcroît est bien supérieur au prix de la location d’un box. Ils ajoutent que la demande de réduction de loyer n’est pas justifiée au regard du marché immobilier, les locataires bénéficiant d’un logement à loyer modeste dans un secteur très recherché.

L’ordonnance de clôture est en date du 11 octobre 2022.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu les pièces régulièrement communiquées ;

Sur la jonction

Il est de l’intérêt de l’administration d’une bonne justice de joindre les procédures enrôlées sous les numéros 22/532 et 22/738 qui concernent toutes deux l’appel interjeté à l’encontre d’un même jugement entre les mêmes parties.

Sur la demande indemnitaire

Vu les dispositions de l’article 1217 du code civil ;

Les parties ayant contractualisé la mise à disposition d’une cave au profit des locataires, il est acquis que, quel qu’en soit le motif, en l’espèce une erreur dans l’énumération des prestations offertes, le bailleur a manqué à son obligation de délivrance puisqu’il n’a pas été en mesure de mettre à disposition des locataires la cave mentionnée tant sur la fiche de renseignements que sur le contrat de bail ainsi que sur la quittance de loyer établie le 7 septembre 2018.

Il importe peu à cet égard que la présence d’une cave ait été ou pas déterminante de l’engagement des consorts [K]/[L].

Les locataires justifient avoir, en conséquence du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance, subi un préjudice en terme de manque d’espace de stockage à compter du mois de mai 2019, date à laquelle ils ont fait transporter de leur ancien domicile à [Localité 6] vers leur nouveau domicile alsacien, trente mètres cubes d’effets mobiliers.

Les photographies qu’ils produisent datées du mois de novembre 2020 permettent de voir qu’à cette date, le garage ainsi qu’une petite partie d’une pièce sont encombrés d’un certain nombre de cartons et d’objets divers.

Les appelants justifient avoir, à compter du mois de décembre 2021, loué un box à [Localité 7] pour un montant de 75 € par mois jusqu’au mois d’avril 2022 inclus.

Pour faire échec à leur demande d’indemnisation, les intimés ne peuvent opposer le fait que Monsieur [P] [L] et Madame [B] [K] n’ont pas résilié le bail dès le 31 août 2018, date à laquelle ils ont eu connaissance de l’erreur commise et ont persisté à demeurer dans les lieux donnés à bail.

Il ne peut être en effet demandé au signataire d’un contrat de bail de trouver du jour au lendemain un nouveau logement au lieu d’emménager dans celui pour lequel il a signé un contrat de bail.

Par ailleurs, les locataires, qui se déclarent satisfaits des qualités intrinsèques du logement n’ont pas à supporter le coût et les désagréments d’une recherche d’appartement et d’un nouveau déménagement.

Par ailleurs, ils auraient pu attendre du bailleur, sollicité à plusieurs reprises, qu’il fasse diligence pour mettre à leur disposition une cave ou un box, le cas échéant en le louant lui-même.

Les intimés ne peuvent davantage, pour contester sinon la réalité du moins l’importance du préjudice, faire valoir que les locataires ont rapatrié 30 m³ d’effets qu’ils savaient ne pas pouvoir loger et qui n’auraient de toute façon pas pu être intégralement entreposés dans une cave affectée à un logement de 58 m2.

Il n’est pas en effet anormal de rapprocher du lieu de son domicile ses biens matériels en cas de déménagement et si en l’espèce, il est vrai qu’une cave affectée à un deux-pièces de 58 m² n’aurait pas pu abriter l’intégralité de ce déménagement, la présence d’une cave pouvait en tout état de cause permettre aux locataires de louer une structure de stockage plus petite et moins onéreuse que celle pour laquelle ils ont contracté un bail.

Le préjudice d’encombrement subi par les locataires en conséquence du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance pour la période du 1er septembre 2018 au 30 novembre 2021 justifie l’allocation d’une somme de 1 500 € à titre de dommages intérêts, préjudice moral compris.

Le préjudice résultant de la nécessité de louer un box d’une superficie plus grande que celle qui aurait été nécessaire si la cave contractuellement prévue avait été mise à la disposition des locataires, sera réparé par l’allocation d’une somme de 30 € par mois, comprenant les frais de déplacement épisodiques, sur justification au bailleur de la facture de location afférente au mois en cours et ce jusqu’à l’expiration du bail fin août 2024.

D’ores et déjà, les factures de location pour la période de décembre 2021 à avril 2022 sont produites de sorte que les intimés seront condamnés au paiement de la somme de 150 € à ce titre.

Il n’est pas rapporté la preuve d’un préjudice moral afférent à la période à compter du mois de décembre 2021.

Au total, il y aura lieu d’infirmer la décision déférée et de condamner in solidum Monsieur [N] [D] et la société Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté à payer à Monsieur [P] [L] et à Madame [B] [K] la somme de 1 650 € en réparation de leur préjudice arrêté au mois d’avril 2022 inclus et sur justification des factures de location, la somme de 30 € par mois à compter du mois de mai 2022 jusqu’au 29 août 2024, date de fin de contrat.

Sur la demande de révision du loyer

Aux termes des articles 564 et suivant du code de procédure civile les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou la révélation d’un fait. Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent. Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, la demande en révision du loyer, qui n’est pas présentée pour opposer compensation, ni pour faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait, ne tend pas aux mêmes fins que l’action indemnitaire présentée devant le premier juge. Elle n’en est ni l’accessoire ni la conséquence, ni le complément nécessaire ; de sorte que cette demande, nouvelle en appel, sera déclarée irrecevable.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dispositions du jugement déféré seront infirmées quant aux dépens, ceux-ci étant mis à la charge de Monsieur [N] [D] et de la société Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté.

Partie perdante à hauteur d’appel, Monsieur [N] [D] et la société Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté seront condamnés aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, il sera fait droit à la demande formée par les appelants au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans la limite de la somme de 2 000 €.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant publiquement et contradictoirement,

ORDONNE la jonction des procédures enrôlées sous les numéros RG 22/532 et 22/738,

INFIRME la décision déférée,

Et statuant à nouveau,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [D] et la société Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté à payer à Monsieur [P] [L] et à Madame [B] [K] la somme de 1 650 € à titre de dommages intérêts avec intérêts au taux légal à compter de ce jour,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [D] et la société Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté à payer à Monsieur [P] [L] et à Madame [B] [K] la somme de 30 € par mois à compter du mois de mai 2022 sur présentation de la facture de location de leur box à [Localité 7] et ce, jusqu’au mois d’août 2024 inclus, date de fin du contrat.

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [D] et la société Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté aux dépens de première instance,

Et y ajoutant,

DECLARE irrecevable, comme nouvelle, la demande en révision du loyer,

DEBOUTE Monsieur [N] [D] et la société Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [D] et la société Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté à payer à Monsieur [P] [L] et à Madame [B] [K] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [D] et la société Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté aux dépens d’appel.

La Greffière La Présidente