MINUTE N° 32/2024

Copie exécutoire

aux avocats

Le 25 janvier 2024

La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 25 JANVIER 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 22/01211 -

N° Portalis DBVW-V-B7G-HZST

Décision déférée à la cour : 22 Mai 2019 par le tribunal de grande instance de Strasbourg

APPELANTES et INTIMÉES SUR APPEL INCIDENT :

La S.A.S. [G]-GUYOMARD-LUTZ, prise en la personne de

Me [B] [G], es qualité de commissaire à l’exécution du plan de la SARL PATRICK SINGER PROMOTION IMMOBILIÈRE,

ayant siège [Adresse 3]

La S.E.L.A.R.L. MJ-SYNERGIE, prise en la personne de

Me [H] [Z], es qualité de mandataire judiciaire de la SARL PATRICK SINGER PROMOTION IMMOBILIÈRE,

ayant siège [Adresse 5]

La S.À.R.L. PATRICK SINGER PROMOTION IMMOBILIÈRE, en redressement judiciaire,

ayant siège [Adresse 4]

représentées par M^e Claus WIESEL, Avocat à la cour

INTIMÉ et APPELANT SUR APPEL INCIDENT :

Le Syndicat des copropriétaire de la Résidence 'LE PREMIUM', sise [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.À.R.L. CEGIP – CABINET D’ÉTUDES ET DE GESTION IMMOBILIÈRES ET PATRIMONIALES, prise en la personne de son représentant légal

ayant siège [Adresse 1]

représenté par M^e Joseph WETZEL, Avocat à la cour

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 modifié et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Septembre 2023, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Madame DIEPENBROEK, Présidente de chambre, et Madame ROBERT-NICOUD, Conseillère, chargées du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame DIEPENBROEK, Présidente de chambre

Madame DENORT, Conseillère

Madame ROBERT-NICOUD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière, lors des débats : Madame ARMSPACH-SENGLE

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement, après prorogation le 18 janvier 2024, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente, et M^me Corinne ARMSPACH-SENGLE, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

FAITS et PROCÉDURE

Selon acte notarié du 3 octobre 2011, l’EURL Patrick Singer Promotion Immobilière (PSPI) a acquis un ensemble immobilier dénommé « Résidence le prémium » sis 15-17-19-21 rue du Fossé des Treize, 6-3 rue Graumann, 22 rue du Faubourg de Pierre et 3 impasse de la Pie à Strasbourg (67).

La société PSPI a fait réaliser des travaux de rénovation de l’ensemble immobilier et a revendu des lots à différents acquéreurs selon actes de vente en l’état futur d’achèvement. Suite à ces cessions, elle détenait encore 37 lots au sein de l’ensemble immobilier, dont une partie a été vendue ultérieurement.

L’immeuble a été placé sous le régime de la copropriété selon règlement établi le 21 décembre 2011.

La société PSPI s’est désignée en qualité de syndic provisoire dans le règlement de copropriété initial et a démissionné de ses fonctions lors de l’assemblée générale du 30 avril 2015, au cours de laquelle la société MS Conseil a été désignée comme syndic professionnel.

Invoquant une créance d’un montant de 37 051,94 euros au titre des factures et débours avancés en tant que syndic provisoire, la société PSPI, le 11 avril 2016, a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Premium devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Strasbourg aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de cette somme à titre provisionnel, sous astreinte.

Par ordonnance du 4 octobre 2016, le juge des référés l’a déboutée de sa demande, en considérant notamment que le caractère exigible du montant réclamé à titre de provision était sérieusement contestable.

Le 11 février 2016, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Premium a fait assigner la société PSPI devant le tribunal de grande instance de Strasbourg en paiement d’arriérés de charges de copropriété ainsi que de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par ordonnance du 8 février 2017, le juge de la mise en état a ordonné la radiation de l’affaire pour défaut de diligence.

Par acte de reprise d’instance et conclusions récapitulatives du 2 mai 2017, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Premium a réitéré ses demandes et sollicité le remboursement des frais générés par l’immeuble jusqu’à l’achèvement des travaux, et à ce titre, notamment l’entretien des ascenseurs.

Par ordonnance du 3 octobre 2018, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction.

Par requête en révocation de l’ordonnance de clôture déposée le 14 novembre 2018, la société PSPI a sollicité la réouverture des débats afin de rapporter la preuve des sommes versées au syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Premium au titre des oppositions effectuées suite aux ventes intervenues des lots lui appartenant. Par ordonnance du 14 novembre 2018, le juge la mise en état a fait droit à cette demande.

Par jugement contradictoire du 22 mai 2019, le tribunal a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Premium tendant à entendre condamner la société PSPI au coût de l’ensemble des frais et honoraires exposés pour obtenir le recouvrement de sa créance ;

— condamné la société PSPI à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Premium les sommes de :

* 1 396 euros, en quittance ou deniers, au titre des charges de copropriété impayées, arrêtée au 13 novembre 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2018,

* 13 381,20 euros au titre des factures émises par la société Est ascenseurs, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

* 800 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— débouté les parties de leurs demandes pour le surplus ;

— condamné la société PSPI à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Premium la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de la procédure.

Se fondant sur les dispositions des articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, le tribunal a relevé que le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 27 avril 2016 démontrait que les comptes de la copropriété avaient été approuvés et que les pièces produites aux débats, notamment l’édition de compte établi par le syndic de copropriété en date du 26 novembre 2018 mentionnait un montant de 1 396,44 euros dû par la société PSPI au titre des charges de copropriétés impayées, arrêtées au 13 novembre 2018, de sorte qu’il a fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Premium portant sur cette somme.

S’agissant de la demande en paiement des factures de la société Est ascenseurs d’un montant de 13 381,20 euros, le premier juge a d’abord indiqué que si, en vertu de l’article 753 du code de procédure civile dans sa version issue du décret du 6 mai 2017, le tribunal ne statuait désormais que sur les prétentions énoncées au dispositif, ce texte n’était applicable qu’aux instances introduites à compter du 11 mai 2017, date d’entrée en vigueur dudit décret. Or, le tribunal a relevé que, l’instance ayant été introduite antérieurement à cette date, l’ancien article 753 du code de procédure civile était applicable au présent litige. Il a ainsi jugé qu’il convenait de statuer sur la demande de paiement portant sur les factures de la société « Est ascenseur » en date des 1er octobre 2014, 2 janvier 2015 et 1er avril 2015, même si elle ne figurait pas au dispositif des conclusions du demandeur.

A cet égard, le tribunal a considéré que, si ces factures étaient en principe à la charge de la copropriété d’après l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, il résultait d’un courrier du 30 janvier 2015 que la société PSPI avait pris l’engagement de prendre en charge les frais liés notamment à l’entretien de l’ascenseur pendant la durée des travaux des communs, suite à la demande des copropriétaires exigeant de la part de celle-ci un « engagement écrit indiquant que tous les propriétaires seront exonérés de toutes charges communes tant que les communs ne sont pas terminés ». Par ailleurs, il a relevé qu’il était constant que les parties communes n’étaient pas achevées lors de l’émission des factures litigieuses au quatrième trimestre 2014 et aux premier et deuxième trimestres 2015 ; partant, il a fait droit à cette demande du syndicat des copropriétaires.S’agissant de la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, le tribunal a estimé que les impayés de charges de copropriété avaient généré des difficultés de financement à l’ensemble de la copropriété et que ce préjudice était d’autant plus important eu égard à l’importance et à l’ancienneté des charges impayées.

S’agissant des demandes reconventionnelles formées par la société PSPI, le tribunal l’a déboutée de sa demande de remboursement des dépenses engagées lorsqu’elle était syndic provisoire, au motif qu’elle ne pouvait se prévaloir des dispositions de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, dont l’application nécessite que les appels de fonds interviennent avant la première assemblée générale qui doit alors approuver les comptes de la période écoulée, ce qui n’était pas le cas en l’espèce. En effet, le tribunal a relevé que la première assemblée générale était intervenue le 30 juin 2015 et que les comptes du premier semestre 2015 n’avaient pas été approuvés, puisque que la résolution n°14 de ladite assemblée générale indiquait : « le vote de cette résolution n’emporte nullement acceptation de la prise en charge par la copropriété des charges relatives au premier semestre 2015 qui devront faire l’objet d’une validation ultérieure au regard de la situation des travaux en cours et des engagements pris par le promoteur ».

Le tribunal a débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Premium de sa demande portant sur les frais et honoraires exposés pour obtenir le recouvrement de sa créance, au motif qu’elle n’était pas chiffrée.

La société PSPI a interjeté appel de ce jugement le 18 juin 2019.

Par ordonnance du 29 septembre 2020, le conseiller chargé de la mise en état a constaté l’interruption de l’instance, au motif que la société PSPI faisait l’objet d’une procédure collective.

Par actes signifiés le 15 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Premium a fait assigner la SELARL [Z] & Associés, mandataire judiciaire, et la SELAS [G]-Guyomard-Lutz, administrateur, désignées dans le cadre de la procédure de redressement judiciaire de la société PSPI ouverte par jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 14 février 2022.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 4 avril 2023.

*

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par leurs conclusions récapitulatives datées du 26 avril 2022, la société PSPI en redressement judiciaire, représentée par son gérant, ainsi que la SELARL [Z] & Associés, prise en la personne de Me [H] [Z], en qualité de mandataire judiciaire, et de la société [G]-Guyomard-Lutz, en la personne de Me [B] [G], en qualité de commissaire à l’exécution du plan, sollicitent, au visa de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, l’annulation du jugement déféré, que la cour en tire toutes conséquences de droit et, à défaut, son infirmation, sauf en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Premium au titre de la prise en charge des frais et honoraires.

Elles demandent que la cour, statuant à nouveau :

— constate que la société PSPI a réglé la totalité des charges de copropriété qu’elle devait et déclare la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Premium irrecevable, en tout cas mal fondée,

— déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Premium de l’ensemble de ses demandes,

— le condamne aux entiers dépens.

A titre de demande reconventionnelle, elles sollicitent de la cour qu’elle :

— constate le non-remboursement, par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Premium, pris en la personne de son syndic, la société MS Conseil, de la somme de 37 051,94 euros, et le condamne à la payer à la société PSPI, augmentée des intérêts légaux à compter de la décision à intervenir, au titre du remboursement des débours avancés par la société PSPI.

— dise et juge qu’à défaut de règlement dans un délai de 8 jours desdites sommes, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Premium, pris en la personne de son syndic, la société MS Conseil, sera tenu de payer une astreinte de 100 euros par jour de retard, et ce jusqu’à complet paiement.

Subsidiairement, elles demandent, au visa de l’article 1347 du code civil, que soit ordonnée la compensation avec une éventuelle condamnation de la société PSPI à payer des factures au syndicat des copropriétaires de la Résidence le Premium, pris en la personne de son syndic, la société MS Conseil.

Elles demandent en outre que la cour dise et juge l’appel incident du syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Premium mal fondé et l’en déboute.

En tout état de cause, elles demandent que la cour condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Premium, pris en la personne de son syndic, la société MS Conseil, à payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de leur demande d’annulation du jugement, les appelantes font valoir que le premier juge a violé le principe du contradictoire en relevant d’office, sans solliciter les observations des parties, le moyen tiré de l’application dans le temps de l’article 753 du code de procédure civile pour retenir sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur au décret du 11 mai 2017, puis en statuant ultra petita et en condamnant la société PSPI au paiement de somme de 13 381,20 euros au titre des factures « Est ascenseurs », alors que, le syndicat de copropriété n’ayant pas repris cette demande dans le dispositif de ses conclusions, le tribunal aurait dû la déclarer irrecevable. Elles soutiennent qu’en ne le faisant pas et en soulevant d’office un moyen de droit sans inviter les parties à présenter leurs observations, le tribunal a violé le principe du contradictoire.

Les appelantes sollicitent qu’après l’annulation du jugement entrepris, la cour, statuant à nouveau, déboute l’intimé de toute nouvelle demande sur ce chef, au motif qu’elle constitue une demande nouvelle.

Elles ajoutent que le tribunal aurait dû déclarer irrecevable cette demande, à l’instar de celle portant sur le remboursement des frais de recouvrement, car non chiffrée dans le dispositif de ses conclusions, alors même que cette demande était chiffrée dans les motifs de ses écritures.

La société PSPI fait valoir qu’elle ne saurait être tenue de verser des dommages et intérêts pour résistance abusive, dès lors que l’intimé, d’une part ne démontre pas l’existence d’aucune faute susceptible de lui être imputable et, d’autre part, ne démontre pas non plus l’existence d’un préjudice qui en serait résulté. Elle précise produire un tableau récapitulatif des sommes versées par ses soins, démontrant les versements qu’elle a effectués au titre des appels de provisions sur les charges émis par le syndic MS Conseil. En outre, contrairement à ce qu’allègue l’intimé, elle ajoute que les appels de fonds des quatre trimestres de 2017 ont été payés, tel que cela ressort d’un extrait du compte de copropriétaires sur la période du mois de janvier 2017 au mois d’avril 2018.

Elle soutient qu’un versement de 1 396, 64 euros a été effectué le 17 décembre 2018, apurant ainsi son compte de charges, comme en atteste la régularisation des charges sur l’exercice 2018 que lui a adressé le cabinet S/C CEGIP le 14 juin 2019 et sur laquelle il apparaît qu’à la date du 4 juin 2019, elle est créancière de la somme de 164,34 euros.

Elle s’estime bien fondée à solliciter la condamnation du syndicat des copropriétaires au remboursement de la somme de 37 051,94 euros correspondant aux frais et débours dont elle avait fait avance sur ses propres deniers pour le compte de la copropriété, lorsqu’elle était désignée en tant que syndic provisoire. Elle soutient que, ces sommes ayant été engagées postérieurement à l’entrée des copropriétaires dans leurs lots, elles doivent être supportées par le syndicat des copropriétaires, au motif que le syndic MS Conseil a acquiescé à l’existence des factures prises en charges par la société PSPI en se rendant dans les locaux de cette dernière en mai 2015 pour en prendre connaissance et les utiliser pour établir le budget prévisionnel pour l’année 2015/2016. Elle prétend en outre que le budget prévisionnel de l’exercice 2015 a été approuvé, aux termes de l’assemblée générale du 30 juin 2015.

En réponse aux allégations de l’intimé, elle affirme qu’elle ne s’est jamais engagée à honorer les charges relatives au premier semestre 2015 et souligne que le syndicat de copropriété ne produit aucun élément de preuve au soutien de son allégation.

Elle reproche au juge des référés d’avoir retenu qu’elle se serait engagée à prendre en charge notamment l’entretien de l’ascenseur, alors qu’aucune preuve écrite n’est rapportée par la partie adverse.

Elle considère que le premier juge a estimé à tort qu’elle n’aurait pas respecté les dispositions de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 qui impose au syndic provisoire d’émettre des appels de fonds avant la première assemblée générale, alors même qu’il avait relevé que le procès-verbal de celle-ci précisait : « cette résolution n’emporte nullement acceptation de la prise en charge par la copropriété des charges relatives au premier semestre 2015 », ce qui démontre que la demande de remboursement des débours est nécessairement intervenue avant la première assemblée générale.

Subsidiairement et dans l’hypothèse de sa condamnation à payer des factures au syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Premium, elle expose que, conformément aux conditions posées par les articles 1347 et 1347-1 du code civil, la compensation des créances réciproques peut s’opérer, celles-ci étant fongibles, certaines, liquides et exigibles

Elle soutient qu’en produisant un décompte de charges pour solliciter une prétendue créance au titre des frais de mise en demeure et de remise au contentieux, le syndicat des copropriétaires se constitue preuve à lui-même et ne peut donc se prévaloir de ce mode de preuve pour justifier de la réalité de cette créance qui n’est aucunement justifiée par des factures d’honoraires.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 3 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Premium conclut au rejet de l’appel principal et forme appel incident pour solliciter l’infirmation du jugement en ce qu’il a déclaré irrecevable sa demande tendant à la condamnation de la société PSPI au coût de l’ensemble des frais et honoraires exposés pour obtenir le recouvrement de sa créance.

Il demande à la cour, statuant à nouveau, de constater et fixer sa créance au passif de la société PSPI à la somme de 27,50 euros majorée des intérêts au taux légal.

En tout état de cause, il demande à la cour de condamner la société PSPI à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et « dépens de l’appel y compris de la première instance ».

Il fait valoir que la société PSPI s’est engagée auprès de l’ensemble des copropriétaires à prendre à sa charge les frais générés par l’immeuble jusqu’à l’achèvement des travaux et, à ce titre, notamment l’entretien des ascenseurs, tel que cela découle non seulement du préambule de la convocation à l’assemblée générale du 30 juin 2015, mais aussi d’une lettre circulaire du 30 janvier 2015 que la société PSPI a adressée à l’ensemble des copropriétaires, mentionnant en point 38 que « l’entretien des cages d’escaliers, paliers, cour et de l’ascenseur et de l’électricité des parties restera à la charge du promoteur ». Il ajoute que cet engagement a été repris par le promoteur dans le cadre de courriers adressés personnellement aux copropriétaires. Il indique par ailleurs que, dans son ordonnance du 4 octobre 2016, le juge des référés a estimé à bon droit que la société PSPI ne pouvait solliciter le remboursement des débours dont elle a convenu qu’ils demeuraient à sa charge, comme l’entretien de l’ascenseur des parties communes.

Il approuve ainsi la solution du premier juge qui a reconnu l’engagement de la société PSPI à prendre en charge notamment les frais liés à l’entretien de l’ascenseur pendant la durée des travaux des communs, et en ce qu’il a condamné la société PSPI à lui payer la somme de 13 381,20 euros au titre des factures impayées de la société Est ascenseurs.

Il réfute toute violation du principe du contradictoire et de l’article 5 du code de procédure civile par le premier juge, dès lors que sa demande de condamnation portant sur les factures d’entretien de l’ascenseur figurait déjà dans ses conclusions avant l’ordonnance de clôture du 3 octobre 2018, dont la révocation a été sollicitée par la société PSPI afin de lui permettre de justifier qu’elle n’était plus redevable des charges de copropriété, conformément à sa requête en révocation de l’ordonnance de clôture dans laquelle elle circonscrivait la réouverture des débats à la seule actualisation de l’arriéré de charges. Or, il expose que la Cour de cassation précise que, pour les conclusions qui n’ont pour objet que de répondre à une question précise posée par une juridiction, il n’est point besoin de reprendre moyens et arguments.

Il expose en outre qu’il ne peut être reproché au premier juge d’avoir vérifié la bonne application de l’article 753 du code de procédure civile, puisque la jurisprudence écarte l’article 16 du code de procédure civile lorsque le juge constate dans les faits de l’espèce l’absence d’une des conditions d’application de la règle débattue ; le premier juge a donc relevé à juste titre que l’article 753 du code de procédure civile était applicable dans sa version antérieure au décret du 6 mai 2017 et estimé par conséquent qu’il convenait de statuer sur sa demande portant sur les factures de la société Est ascenseur, même si elle ne figurait pas au dispositif de ses conclusions, sans pour autant avoir statué ultra petita. Il affirme par ailleurs qu’il appartenait à la société PSPI de soulever l’irrecevabilité de cette demande dans ses écritures de première instance, ce qu’elle n’a pas fait.

Subsidiairement et dans l’hypothèse où la cour viendrait à considérer l’appel de la société PSPI fondé concernant la condamnation de cette dernière au paiement de la somme de 13 381,20 euros au titre des factures émises par la société Est ascenseurs, il soutient que sa demande de condamnation au même montant à hauteur d’appel ne constitue pas une demande nouvelle, car ayant déjà était évoquée en première instance.

Il fait valoir qu’en refusant de répondre à ses demandes de paiement des arriérés de charges de copropriété, et ce depuis le 1er septembre 2015 jusqu’à l’introduction de la présente instance, la société PSPI a fait preuve de mauvaise foi. Il précise que les règlements sont intervenus suite aux oppositions légales au paiement des prix de vente de différentes cessions et non dans le cadre de versements spontanés de cette société. Il invoque ainsi un trouble de trésorerie causé à la copropriété par la résistance abusive de l’appelante qui a effectué des retenues arbitraires des appels de fonds, ainsi qu’un préjudice financier supplémentaire, dans la mesure où il a été contraint d’exposer des frais et honoraires pour obtenir le recouvrement de sa créance.

Il allègue qu’il résultait de l’actualisation de la dette de charges de copropriété due par la société PSPI, après la réouverture des débats en première instance, que le solde de l’arriéré des charges de copropriété s’élevait à 1 396,44 euros après réception des différents versements dans le cadre des oppositions au prix de vente formées par le syndic auprès des notaires en charge de la vente des lots appartenant à la société PSPI, tel que cela apparaît sur le relevé de compte de la société PSPI au 26 novembre 2018. Il sollicite ainsi la confirmation du jugement entrepris concernant le montant auquel a été condamnée la société PSPI au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Il soutient que la demande de remboursement de la société PSPI au titre des débours avancés en sa qualité de syndic provisoire n’est pas justifiée, puisqu’aucune des conditions visées à l’article 35 du décret 17 mars 1967 n’est remplie en l’espèce : la première assemblée générale n’est intervenue que le 30 juin 2015. En tout état de cause, la société PSPI n’a exécuté aucune des obligations pesant sur elle en sa qualité de syndic provisoire. Il indique à ce titre que, si elle a pris l’initiative de convoquer une première assemblée générale le 30 avril 2015, l’ordre du jour ne portait que sur la désignation d’un syndic professionnel et elle n’avait établi aucun budget prévisionnel, alors même qu’elle en avait le devoir.

Il fait valoir que, dans ces circonstances, la société MS Conseil n’a eu d’autre solution que de se rendre dans les locaux de la société PSPI pour prendre connaissance de l’ensemble des factures, afin d’obtenir un estimatif permettant de déterminer le budget prévisionnel de 2015, mais que cette consultation n’équivaut pas à une reconnaissance de leur validité par la société MS Conseil qui au demeurant n’en avait pas le pouvoir.

Par ailleurs, il souligne que l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2015 a pris soin de rappeler : « le vote de cette résolution n’emporte nullement acceptation de la prise en charge par la copropriété des charges relatives au premier semestre 2015 qui devront faire l’objet d’une validation ultérieure au regard de la situation des travaux en cours et des engagements pris par le promoteur ». Il ajoute que l’absence de validation des dépenses prétendument engagées par la société PSPI a également été admise par le juge des référés dans son ordonnance du 4 octobre 2016. Il approuve ainsi la solution du premier juge qui a retenu qu’en l’absence d’approbation des comptes du premier semestre 2015, la société PSPI n’était pas fondée à solliciter le remboursement des frais et débours prétendument engagés.

Subsidiairement, si la cour devait infirmer la décision, il soutient, sur le fondement de l’article 35 du décret 17 mars 1967, qu’il appartient au syndic provisoire de justifier des dépenses engagées et effectivement acquittées, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Il indique en effet que le syndic provisoire ne justifie pas de la régularité des dépenses prétendument engagées, puisque la demande telle que présentée ne lui permet pas de pouvoir vérifier le bien-fondé de la dépense engagée ; les différentes notes de débours mises en compte par la société PSPI ne permettent pas d’identifier la dépense et donc de la justifier. Pareillement, il indique que, s’agissant de plusieurs factures, l’appelante ne prouve pas non plus les dépenses effectivement acquittées. Il demande ainsi à la cour de constater, à l’instar du juge des référés et du premier juge, que les éléments, tels que versés aux débats par l’appelante, ne permettent pas à la copropriété de vérifier les deux éléments précités.

Il soutient qu’aucune compensation ne peut s’opérer entre des dettes de nature différente s’agissant, d’une part des débours prétendument exposés par la société PSPI au titre de son activité de promoteur vendeur et syndic provisoire de l’immeuble et d’autre part, des charges qui lui sont réclamées en sa qualité de copropriétaire. Si la cour devait faire droit à la demande de condamnation aux débours dirigée à son encontre, il sollicite la réduction de ladite demande au prorata des tantièmes détenus par la société PSPI en sa qualité de copropriétaire.

Il reproche au tribunal de l’avoir débouté de sa demande de condamnation de la société PSPI aux frais et honoraires pour le recouvrement de sa créance, alors que cette demande était bien chiffrée à 27,50 euros. Il sollicite ainsi l’infirmation du jugement sur ce point et la condamnation de la société PSPI au paiement de cette somme.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

MOTIFS

I – Sur la demande d’annulation du jugement pour violation du principe du contradictoire

Conformément à l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. La violation du principe de la contradiction par le juge est susceptible de constituer un motif d’annulation de la décision.

Il est cependant admis que le juge n’est pas tenu de se soumettre au principe de la contradiction lorsque le moyen relevé est « dans la cause », c’est-à-dire que, bien que non invoqué par les parties, il aurait néanmoins pu être débattu par elles, car il ne résulte pas de l’introduction d’éléments nouveaux dans le débat. Ainsi en est-il lorsque le juge vérifie de sa propre initiative que les conditions d’application de la règle invoquée, et notamment dans le temps, sont remplies.

Par ailleurs l’article 753 (désormais l’article 768) du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 6 mai 2017, impose au tribunal de ne statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.

En l’espèce, le premier juge a vérifié que l’article 753 du code de procédure civile était applicable en l’espèce dans sa rédaction antérieure à celle issue du décret du 6 mai 2017 et, sans soumettre au débat contradictoire la question de l’application dans le temps des dispositions dudit article invoquées par la société PSPI, il a finalement retenu cette rédaction, les dispositions du décret du 6 mai 2017 modifiant cet article n’étant applicables qu’aux instances introduites à compter du 11 mai 2017.

Toutefois, en vérifiant les dispositions applicables de l’article 753 du code de procédure civile, le premier juge n’a soulevé d’office aucun moyen nouveau, dans la mesure où ce moyen était dans la cause, de sorte qu’aucune violation du principe du contradictoire ne saurait lui être reprochée.

En conséquence, le premier juge n’a pas non plus statué ultra petita en estimant à juste titre que, conformément à l’article 753 du code de procédure civile dans sa version antérieure au décret du 6 mai 2017, il convenait de statuer sur la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Premium portant sur les factures de la société Est ascenseurs, même si elle ne figurait que dans les motifs et non au dispositif de ses conclusions.

L’annulation du jugement déféré ne saurait donc être encourue et la société PSPI sera déboutée de sa demande à ce titre.

II – Sur la demande du syndicat des copropriétaires portant sur les frais d’entretien de l’ascenseur

Ainsi que l’a relevé le premier juge, il résulte de la lettre circulaire du 30 janvier 2015 versée aux débats que la société PSPI, en sa qualité de promoteur, a indiqué, en réponse à la demande des copropriétaires, que l’entretien de l’ascenseur restait à sa charge, et cela, manifestement, jusqu’à la fin des travaux portant sur les parties communes. Cette lettre circulaire mentionne en effet que « l’entretien des cages d’escaliers, paliers, cour et de l’ascenseur et de l’électricité des parties communes restent à la charge du promoteur. »

Il apparaît donc que la société PSPI s’est engagée à prendre en charge, jusqu’à la fin des travaux des communs, les frais d’entretien générés par l’immeuble, dont ceux relatifs à l’ascenseur. Or, ainsi que l’a justement souligné le premier juge, il est constant que ces travaux étaient encore en cours lors du second semestre de 2015.

C’est donc à bon droit que le tribunal a retenu que la société PSPI était redevable, au syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Premium, de la somme de 13 381,20 euros au titre des factures émises par la société Est ascenseurs jusqu’au terme des travaux, le montant des dites factures n’étant au demeurant pas contesté par la société PSPI.

Cependant, aucune condamnation ne peut plus être prononcée à l’encontre de cette société pour une créance antérieure à l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire dont elle a fait l’objet. Cette disposition du jugement déféré ne peut donc qu’être infirmée, au profit d’une fixation de la créance du syndicat des copropriétaires à ce titre au montant de 13 381,20 euros, et ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

III – Sur la demande relative au solde de l’arriéré des charges de copropriété

Si l’intimé verse aux débats le relevé de compte de la société PSPI du 26 novembre 2018 faisant apparaître un solde débiteur de 1 396, 44 euros arrêté au 13 novembre 2018, au titre de l’arriéré de charges de copropriété, l’appelante produit quant à elle un courrier du syndic, le cabinet CEGIP, du 14 juin 2019, faisant état de l’existence d’une anomalie survenue sur l’exercice 2018 dans la répartition des charges de copropriété des lots appartenant à la société PSPI et d’une régularisation des comptes des différents copropriétaires concernés, s’agissant des charges de l’exercice 2018.

Or, il ressort du relevé de compte de la société PSPI arrêté au 13 juin 2019, intégrant cette régularisation, qu’un versement de 1 396,64 euros a bien été effectué le 17 décembre 2018, de sorte que le compte de charges de la société PSPI apparaît comme étant apuré au 4 juin 2019, se trouvant créditeur de 164,31 euros.

De plus, en tout état de cause, du fait du redressement judiciaire de cette société, aucune condamnation ne pouvant être prononcée à son encontre pour une créance antérieure, cette disposition du jugement déféré ne peut qu’être infirmée.

Dès lors, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a condamné la société PSPI à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Premium la somme de 1 396 euros, en quittance ou deniers, au titre des charges de copropriété impayées, arrêtées au 13 novembre 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2018, et la demande du syndicat des copropriétaires sera rejetée, du fait des règlements intervenus dont il résulte que plus aucune créance n’a lieu d’être fixée dans le cadre du redressement judiciaire de l’appelante, au titre de ces charges.

IV – Sur la demande de remboursement des débours engagés par la société PSPI en qualité de syndic provisoire

Ainsi que l’a rappelé le premier juge, conformément à l’article 35 du décret 17 mars 1967, en l’absence de provision prévue par le règlement de copropriété, notamment, le syndic provisoire peut appeler auprès des copropriétaires le remboursement des dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, sous réserve que cet appel de fonds intervienne avant la première assemblée générale réunie à son initiative, qui doit approuver les comptes de la période écoulée.

En l’espèce, si la société PSPI prétend avoir émis des appels de fonds avant l’intervention de la première assemblée générale qui s’est réunie le 30 juin 2015, il convient d’observer qu’il ne s’agit pas de la première assemblée générale. En effet, une première assemblée générale avait eu lieu le 30 avril 2015, au cours de laquelle la société PSPI avait présenté sa démission de sa fonction de syndic provisoire. Or, l’ordre du jour de cette précédente assemblée générale n’avait inclus aucune résolution relative aux comptes et aucune autre assemblée générale n’a approuvé les comptes relatifs aux dépenses engagées et acquittées par le syndic provisoire.

En effet, il ressort du procès-verbal d’assemblée du 30 juin 2015 et notamment des termes de la 14ème résolution ayant approuvé le budget prévisionnel de l’exercice 2015 présenté par le nouveau syndic, la société MS Conseil, que le vote de cette résolution « n’emporte nullement acceptation de la prise en charge par la copropriété des charges relativent (sic) au premier semestre 2015 qui devront faire l’objet d’une validation ultérieure au regard de la situation des travaux en cours et des engagements pris par le promoteur ».

De plus, contrairement aux allégations des appelantes, cette mention ne signifie nullement que le syndic provisoire ait alors appelé auprès des copropriétaires le remboursement des dépenses qu’il avait engagées et aucune preuve d’un tel appel n’est par ailleurs rapportée. Au surplus, il apparaît qu’aucun compte établi par la société PSPI, en qualité de syndic provisoire, n’a été soumis à l’assemblée générale des copropriétaires qu’il avait convoquée et n’a été approuvé par cette dernière. Que le nouveau syndic désigné le 30 avril 2015 ait consulté différentes pièces comptables détenues par la société PSPI pour établir le budget prévisionnel de 2015 et de 2016 ne peut avoir aucune portée, s’agissant d’une quelconque approbation des dépenses engagées par le syndic provisoire durant son mandat.

C’est donc à bon droit que le tribunal a estimé que la société PSPI n’était pas fondée à solliciter la condamnation du syndicat de copropriétaires Résidence Le Premium au paiement de la somme de 37 051, 94 euros au titre des frais et débours avancés en sa qualité de syndic provisoire, les conditions d’application de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 n’étant pas remplies. Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

V – Sur la demande de compensation des dettes formée par la société PSPI

Compte-tenu de l’absence de créance exigible de la société PSPI à l’égard du syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Premium, la demande de compensation de dette formulée par la première est sans objet, et il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a rejetée.

VI – Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires

Il résulte des pièces versées aux débats que le compte de charges de la société PSPI est resté débiteur durant de longues périodes pour des montants importants, excédant 30 000 euros, ce débit n’ayant pu être apuré qu’au cours de l’année 2018, principalement suite à des oppositions du syndicat des copropriétaires au paiement du prix de vente de lots lui appartenant. Il ne peut donc être considéré qu’il s’agissait de paiements volontaires.

Ainsi que l’a fort justement relevé le premier juge, le retard de paiement des charges de copropriété constitue en lui-même une faute des copropriétaires concernés, laquelle se trouve à l’origine d’un préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Celui-ci, par leur carence, se trouve en effet privé d’une partie de la trésorerie qui est nécessaire à son bon fonctionnement, la collectivité des copropriétaires devant supporter cette carence et y pallier.

Or, en l’espèce, la société PSPI s’est soustraite pendant plusieurs années à ses obligations de copropriétaire, en refusant d’une façon délibérée caractérisant sa mauvaise foi, de payer les charges de copropriété afférentes à ses lots. Si le jugement déféré doit être infirmé en ce qu’il a condamné la société PSPI à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Premium la somme de 800 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, s’agissant d’une créance antérieure à l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire de l’appelante, il convient de fixer la créance du syndicat des copropriétaires à ce titre au même montant.

VII ' Sur la demande du syndicat des copropriétaires fondée sur les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Si le premier juge a déclaré irrecevable la demande du syndicat de copropriétaires Résidence le Premium fondée sur les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, portant sur le remboursement des frais de mise en demeure et de remise au contentieux, au motif qu’elle n’était pas chiffrée, ce dernier chiffre désormais cette demande dont il justifie, au montant de 27,50 euros.

Contrairement à ce que soutient l’appelante, le seul chiffrage de cette demande n’en fait pas une demande nouvelle à hauteur d’appel prohibée par l’article 564 du code de procédure civile, la demande soumise à la cour tendant aux mêmes fins que celle soumise au premier juge et ce chiffrage n’en constitue que le complément nécessaire.

En outre, contrairement aux contestations de l’appelante, le décompte de charge de la société PSPI produit par le syndicat de copropriétaires Résidence Le Premium constitue un mode de preuve permettant de justifier du montant de la créance réclamée au titre de ces frais, la réalité des actes en cause n’étant pas contestée.

L’intimé est donc recevable et bien-fondé en sa demande remboursement de la somme de 27,50 euros au titre des frais de 2ème relance du 23 octobre 2015 et des frais d’envoi par lettre recommandée du 2 décembre 2015, s’agissant de frais exposés pour obtenir le recouvrement de sa créance auprès de la société PSPI.

Il convient donc d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande du syndicat de copropriétaires de la Résidence Le Premium tendant à a condamnation de la société PSPI au coût de l’ensemble des frais et honoraires exposés pour obtenir le recouvrement de sa créance et de fixer sa créance à ce titre au montant de 27,50 euros.

VIII ' Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le jugement déféré n’étant principalement infirmé qu’en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence le Premium tendant à la condamnation de la société PSPI au coût de l’ensemble des frais et honoraires exposés pour obtenir le recouvrement de sa créance et en ce qu’il a condamné la société PSPI au paiement de la somme de 1 396 euros, il sera confirmé sur le principe de la prise en charge des dépens par cette société et du paiement de la somme de 1 500 euros au syndicat des

copropriétaires de la Résidence Le Premium. Cependant, du fait du redressement judiciaire ouvert postérieurement au jugement, celui-ci sera infirmé en ce qu’il a condamné cette société aux dépens et au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au profit d’une fixation de créance du syndicat des copropriétaires équivalente.

Du fait de la décision prise par la cour, la société PSPI assumera la charge des dépens de l’appel et sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non compris dans les dépens qu’elle a engagés en appel. En revanche, à ce même ce titre et sur le même fondement, elle sera condamnée à verser la somme de 1 500 euros à l’intimé, au titre des frais exclus des dépens que ce dernier a engagés en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

DÉBOUTE l’EURL PSPI, assistée de la SELARL MJ-Synergie, prise en la personne de Me [H] [Z], en qualité de mandataire judiciaire, et de la société [G]-Guyomard-Lutz, en la personne de Me [B] [G], en qualité de commissaire à l’exécution du plan, de sa demande d’annulation du jugement rendu entre les parties par le tribunal de grande instance de Strasbourg le 22 mai 2019 ;

INFIRME le jugement rendu entre les parties par le tribunal de grande instance de Strasbourg le 22 mai 2019, à l’exception des dispositions par lesquelles il a rejeté la totalité des demandes de la société PSPI,

Statuant à nouveau dans la limite des chefs infirmés et ajoutant au jugement,

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Premium portant sur l’arriéré de charges de copropriété d’un montant de 1 396,00 euros arrêté au 13 novembre 2018,

FIXE les créances du syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Premium à l’égard de l’EURL PSPI, en redressement judiciaire, assistée de la SELARL MJ-Synergie, prise en la personne de Me [H] [Z], en qualité de mandataire judiciaire, et de la société [G]-Guyomard-Lutz, en la personne de Me [B] [G], en qualité de commissaire à l’exécution du plan :

* au titre des factures émises par la SA Est Ascenseurs jusqu’au terme des travaux, au montant de 13 381,20 euros (treize mille trois cent quatre-vingt-un euros et vingt centimes),

* au titre des frais et honoraires exposés pour obtenir le recouvrement de sa créance, au montant total de 27,50 euros (vingt-sept euros et cinquante centimes),

* à titre de dommages et intérêts, au montant de 800 (huit cents) euros,

* aux dépens de la première instance,

* au titre des frais irrépétibles qu’il a engagés en première instance, au montant de 1 500 (mille cinq cents) euros,

CONDAMNE l’EURL PSPI, assistée de la SELARL MJ-Synergie, prise en la personne de Me [H] [Z], en qualité de mandataire judiciaire, et de la société [G]-Guyomard-Lutz, en la personne de Me [B] [G], en qualité de commissaire à l’exécution du plan, à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Premium la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non compris dans les dépens exposés par ce dernier en appel,

CONDAMNE l’EURL PSPI, assistée de la SELARL MJ-Synergie, prise en la personne de Me [H] [Z], en qualité de mandataire judiciaire, et de la société [G]-Guyomard-Lutz, en la personne de Me [B] [G], en qualité de commissaire à l’exécution du plan, aux dépens de l’appel,

REJETTE la demande de l’EURL PSPI, assistée de la SELARL MJ-Synergie, prise en la personne de Me [H] [Z], en qualité de mandataire judiciaire, et de la société [G]-Guyomard-Lutz, en la personne de Me [B] [G], en qualité de commissaire à l’exécution du plan, présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exclus des dépens qu’elles ont engagés en appel.

La greffière, La présidente,