Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 10 AVRIL 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/04064 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHGTU

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Décembre 2022 -Tribunal de proximité de PANTIN – RG n° 22-000445

APPELANTS

Madame [X] [C] épouse [N] (décédée le 12 avril 2017)

et

Monsieur [F] [N]

né le 22 mars 1942 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Ervé DMOTENG KOUAM, avocat au barreau de PARIS, toque : B0552

INTIMEE

Société VILOGIA

SA D’HLM immatriculée au RCS de Lille sous le numéro 475 680 815

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1118

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 24 novembre 1998, l’ARCA-EURL aux droits de laquelle vient la SA Vilogia a donné en location à M. [F] [N] et Mme [X] [C] épouse [N] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 2].

Les 28 septembre et 29 novembre 2021, la SA D’HLM Vilogia a fait délivrer à M. [F] [N] et Mme [X] [C] épouse [N] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 5.823,35 euros selon décompte arrêté au 20 septembre 2021.

Suivant citation délivrée à étude le 6 juillet 2022, la SA Vilogia a attrait M. [F] [N] et Mme [X] [C] épouse [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et à défaut prononcer la résiliation du bail pour manquement de M. [F] [N] et Mme [X] [C] épouse [N] à leurs obligations contractuelles, ordonner leur expulsion et la séquestration des meubles,

— condamner solidairement M. [F] [N] et Mme [X] [C] épouse [N] au paiement des sommes suivantes :

—  9 293,80 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 juin 2022, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5.823,35 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;

—  300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 17 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin a ainsi statué :

Constate la recevabilité de l’action intentée par la SA Vilogia ;

Constate que le contrat signé le 24 novembre 1998 entre la SA Vilogia et M. [F] [N] et Mme [X] [C] épouse [N] concernant les locaux situés [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 23 janvier 2022 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ordonne, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [F] [N] et Mme [X] [C] épouse [N] ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L.412-1, R.412-1 et suivants du 'code de procédure civile', et autorise la SA Vilogia à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de leur choix aux frais et périls de M. [F] [N] et Mme [X] [C] épouse [N] conformément aux articles L.433-1, R.433-1 et suivants du 'même code’ ;

Rappelle qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne solidairement M. [F] [N] et Mme [X] [C] épouse [N] à verser la somme de 10 636,22 euros actualisée au 13 octobre 2022 au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2022 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2021 sur la somme de 5 823,35 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Dit que les sommes versées à ce titre par M. [F] [N] et Mme [X] [C] épouse [N] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;

Fixe, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par M. [F] [N] et Mme [X] [C] épouse [N] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail et au besoin condamne in solidum M. [F] [N] et Mme [X] [C] épouse [N] à verser à la SA Vilogia ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’octobre 2022 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

Dit que l’indemnité d’occupation sera due au prorarata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

Condamne in solidum M. [F] [N] et Mme [X] [C] épouse [N] au paiement des dépens qui comprendront le coût des commandements de payer du 28 septembre 2021 et du 22 novembre 2021 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

Condamne in solidum M. [F] [N] et Mme [X] [C] épouse [N] à verser à la SA Vilogia la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 23 février 2023 par M. [F] [N] et 'Mme [X] [C] épouse [N]',

Vu les dernières écritures remises au greffe le 22 mai 2023 par lesquelles M. [F] [N] et 'Mme [X] [C] épouse [N], décédée le 12 avril 2017" demandent à la cour de :

Déclarer l’appel recevable

Accorder le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire

Infirmer le jugement rendu le 19 décembre 2022 par le tribunal de proximité de Pantin sur les chefs de jugement suivants :

« Constate la recevabilité de l’action intentée par la SA VILOGIA

Constate que le contrat signé le 24 novembre 1998 entre la SA VILOGIA et Monsieur [F] [N] et Madame [X] [C] épouse [N] concernant les locaux situés [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 23 janvier 2022 par application de la clause résolutoire contractuelle

Ordonne, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [F] [N] et Madame [X] [C] épouse [N] ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L 412-1, R412-1 et suivants du code de procédure civile et

AUTORISE la SA VILOGIA à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de leur choix aux frais et périls de Monsieur [F] [N] et Madame [X] [C] épouse [N]

Condamne solidairement Monsieur [F] [N] et Madame [X] [C] épouse [N] à verser à la SA VILOGIA la somme de 10 636,22 actualisée au 13 octobre 2022 au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2022 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2021 sur la somme de 5 823,35 ' et à compter de la présente décision pour le surplus

Dit que les sommes versées à ce titre par Monsieur [F] [N] et Madame [X] épouse [N] antérieurement à la présente décision et non incluse dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités

Fixe, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [F] [N] et Madame [X] [N] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail et au besoin CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [N] et Madame [X] [C] épouse [N] à verser à la SA VILOGIA ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’octobre 2022 jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’pénibilité de chacune des échéances

Dit que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois Condamne in solidum Monsieur [F] [N] et Madame [X] [C] épouse [N] au paiement des dépens qui comprendront les coûts des commandements de payer du 28 septembre 2021 et du 22 novembre 2021 ainsi que del’assignation et de sa dénonciation à la préfecture

Condamne in solidum Monsieur [F] [N] et Madame [X] [C] épouse [N] à verser à la SA VILOGIA la somme de 300 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Rappelle que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ».

Statuer à nouveau et, en conséquence :

Constater le décès de Madame [C] épouse [N] survenu le 12 avril 2017

Constater la survenance d’un incendie dans le logement à la date du 3 avril 2020

Déclarer nulle l’action de la SA VILOGIA contre Madame [C] épouse [N]

Ordonner la mise en cause de l’assureur

Condamner l’assureur à la prise en charge des loyers courus à compter du 3 avril 2020 jusqu’à la complète remise en état du logement

Débouter la SA VILOGIA de toutes les fins de sa demande

Condamner la SA VILOGIA aux entiers dépens de l’instance.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 14 janvier 2025 aux termes desquelles la SA d’HLM Vilogia demande à la cour de :

Donner acte à la société VILOGIA de ce qu’elle se désiste de sa procédure à l’égard de Madame [N] décédée le 12 avril 2017 ;

Déclarer mal fondé Monsieur [N] en son appel et de le débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire, substituer le motif d’acquisition de clause résolutoire par celui de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquements graves et répétés et confirmer le jugement pour le surplus sauf à actualiser l’arriéré à la somme de 21.505,66 ' arrêtée au 13 janvier 2025,

Condamner Monsieur [F] [N] à payer à la société VILOGIA la somme de 1.500' au titre de l’article 700 du CPC outre les dépens de la présente procédure lesquels pourront être recouvrés directement par M^e BELMONT, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’admission provisoire à l’aide juridictionnelle

Selon l’article 20 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, 'dans les cas d’urgence, sous réserve de l’application des règles relatives aux commissions ou désignations d’office, l’admission provisoire à l’aide juridictionnelle peut être prononcée par la juridiction compétente ou son président.

L’admission provisoire à l’aide juridictionnelle peut également être accordée lorsque la procédure met en péril les conditions essentielles de vie de l’intéressé, notamment en cas d’exécution forcée emportant saisie de biens ou expulsion (…).

L’aide juridictionnelle provisoire devient définitive si le contrôle des ressources du demandeur réalisé a posteriori par le bureau d’aide juridictionnelle établit l’insuffisance des ressources'.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que M. [F] [N], né le 22 mars 1942, est retraité, qu’il exerçait la profession d’agent d’entretien, et que la présente procédure a notamment pour objet son expulsion.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande et de prononcer l’admission provisoire de M. [N] à l’aide juridictionnelle.

Sur les demandes principales de la SA d’HLM Vilogia

* Sur les demandes dirigées contre [X] [C] épouse [N]

Il résulte des pièces produites que [X] [C] épouse [N] est décédée le 12 avril 2017, mais que son décès n’a été porté à la connaissance de la SA d’HLM Vilogia que dans le cadre de la procédure d’appel.

Il convient de constater que cette dernière se désiste en conséquence de ses demandes dirigées contre [X] [C] épouse [N], de sorte que le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a ordonné l’expulsion de cette dernière et a prononcé des condamnations à son encontre, in solidum avec son époux.

* Sur la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

M. [N] fait grief au jugement entrepris d’avoir constaté la résiliation de plein droit du bail le 23 janvier 2022 par application de la clause résolutoire contractuelle, d’avoir ordonné son expulsion et de l’avoir condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et sollicite que la SA d’HLM Vilogia soit déboutée de ses demandes.

Il fait valoir, au visa de l’article L. 122-1 du code des assurances, que le logement est devenu totalement inhabitable suite à un incendie accidentel le 3 avril 2020 au cours duquel il a été grièvement brûlé et qu’il 'appartient à l’assureur de répondre des loyers courus à compter de la survenance accidentelle de l’incendie jusqu’à la date de complète remise en état du logement', ajoutant qu’il 'mettra en cause l’assureur dans la présente instance'.

La SA d’HLM Vilogia conclut à la confirmation du jugement entrepris, et, à titre subsidiaire, sollicite de voir 'substituer le motif d’acquisition de clause résolutoire par celui de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquements graves et répétés'.

Elle fait valoir que l’assureur ne saurait se substituer au locataire dans ses obligations, que M. [N] ne justifie ni être assuré ni avoir adressé une déclaration de sinistre à son assureur, et qu’il ne saurait s’exonérer du paiement des loyers et charges au motif que le logement serait inhabitable, ce qu’il ne démontre pas, les désordres ayant au demeurant été repris par le bailleur à l’occasion du chantier de réhabilitation énergétique de l’immeuble. Elle souligne que l’arriéré locatif remonte au 30 novembre 2019, soit antérieurement à l’incendie, et que seuls deux versements sont intervenus en octobre et décembre 2020, de sorte que la clause résolutoire est acquise, et subsidiairement, que la résiliation doit être prononcée dès lors que l’arriéré locatif s’élève à 21.505,66 euros au 13 janvier 2025.

Selon l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 'toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux'.

En l’espèce, un commandement de payer la somme en principal de 5.823,35 euros a été délivré le 28 septembre 2021 à M. [N], dont les causes n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois visé au commandement.

Si M. [N] justifie par sa pièce n°6 d’une intervention des sapeurs-pompiers dans les lieux loués le 3 avril 2020 pour un départ de feu dans le salon, ce rapport mentionne bien qu’il 'n’a pas de valeur juridique’ et 'ne peut en aucun cas valoir de constat d’expert en matière d’évaluation des dégâts et de recherche de responsabilité'. Or, à l’exception du compte rendu d’hospitalisation produit en pièce n°7, dont il résulte qu’il a été hospitalisé pour 'soins et rééducation dans les suites d’une brûlure touchant 10% de la surface corporelle totale survenue le 3 avril 2020" suite à 'l’inflammation de ses vêtements avec une bougie', M. [N] ne produit aucune autre pièce relative à l’étendue des dégâts occasionnés par l’incendie dans le logement.

La SA D’HLM Vilogia produit pour sa part des pièces relatives aux travaux effectués dans l’immeuble et dans le logement dans le cadre d’un marché de réhabilitation énergétique, dont il résulte que les travaux suivants ont été réalisés dans le logement loué suivant devis acceptés le 17 novembre 2020 : réfection de la contre-cloison et du plafond, nettoyage et désinfection du logement.

M. [N] invoque l’article L. 122-1 du code des assurances, selon lequel 'l’assureur contre l’incendie répond de tous dommages causés par conflagration, embrasement ou simple combustion (…)'.

Toutefois, l’article L. 122-2 dispose que 'les dommages matériels résultant directement de l’incendie ou du commencement d’incendie sont seuls à la charge de l’assureur, sauf convention contraire (…)'.

Au demeurant, ces articles régissent les relations entre assureur et assuré, alors que l’assureur n’a pas été mis en cause par M. [N] en l’espèce, et ne permettent pas au locataire de se libérer de son obligation de paiement du loyer.

M. [N] ne saurait utilement se prévaloir d’une exception d’inexécution, qu’il n’allègue même pas au demeurant : en effet, si les désordres constatés ne rendent pas le logement totalement inhabitable, la suspension du paiement des loyers n’est pas justifiée (Civ. 3ème, 9 septembre 2021, n°20-12.347) ; or, en l’espèce, la preuve des désordres éventuels occasionnés par l’incendie n’est pas rapportée.

Enfin, en l’absence de preuve de la destruction totale ou même partielle de la chose louée, M. [N] ne peut voir appliquer à son profit l’article 1722 du code civil, lequel dispose que, 'si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Au surplus, il résulte du compte-rendu d’hospitalisation précité que M. [N], souffrant d’autres problèmes de santé, notamment cognitifs, a quitté l’hôpital le 21 juillet 2021 pour 'retour dans sa famille à l’île Maurice’ après plusieurs refus d’orientation, notamment en EHPAD, de sorte qu’il n’est nullement établi qu’il n’aurait pu réintégrer son logement qui serait inhabitable du fait de l’incendie.

Aucun élément ne permet dès lors de faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 23 janvier 2022, telle que retenue par le premier juge après avoir pris en compte le délai de deux mois écoulé après le commandement de payer délivré à l’épouse dont le bailleur ignorait alors le décès, la SA d’HLM Vilogia ne sollicitant pas l’infirmation du jugement sur ce point.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation de plein droit du bail, et en ce qu’il a ordonné l’expulsion de M. [N] et condamné ce dernier au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été du en l’absence de résiliation du bail.

* Sur l’arriéré locatif

Il résulte des décomptes produits par la SA d’HLM Vilogia que la dette locative hors frais s’élève à 21.363,23 euros arrêté au 13 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus.

En conséquence, il convient de condamner M. [N], qui ne justifie pas avoir restitué les lieux, au paiement de ladite somme réactualisée.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [N]

M. [N] sollicite la 'mise en cause de l’assureur’ et la 'condamnation de ce dernier à prendre en charge les loyers courus à compter du 3 avril 2020 jusqu’à la complète remise en état du logement'.

Compte tenu de ce qui précède, ces demandes ne peuvent qu’être rejetées, M. [N] n’ayant pas mis en cause l’assureur, et aucune demande ne pouvant dès lors être formée contre ce dernier.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens du présent arrêt commande de confirmer la condamnation de M. [N] aux dépens de première instance, confirmant le jugement entrepris sur ce point.

M. [N], partie perdante, sera condamné aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct par application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que ce soit en première instance, infirmant le jugement entrepris sur ce point, ou en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Accorde à M. [F] [N] l’admission provisoire à l’aide juridictionnelle,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf :

— en ce qu’il a ordonné l’expulsion de [X] [C] épouse [N] et prononcé des condamnations à son encontre,

— à réactualiser la dette locative,

— en ce qu’il a condamné M. [F] [N] à verser à la SA Vilogia la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés et y ajoutant,

Constate que la SA d’HLM Vilogia se désiste de ses demandes dirigées contre [X] [C] épouse [N],

Condamne M. [F] [N] à payer à la SA D’HLM Vilogia la somme réactualisée de 21.363,23 euros arrêté au 13 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus,

Déboute M. [F] [N] de ses demandes reconventionnelles tendant à 'ordonner la mise en cause de l’assureur’ et à 'condamner l’assureur à la prise en charge des loyers courus à compter du 3 avril 2020 jusqu’à la complète remise en état du logement',

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [F] [N] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,