MINUTE N° 25/469

Copie exécutoire à :

— M^e Julie HOHMATTER

— M^e Tess BELLANGER

Copie conforme à :

— M^e Noémie BRUNNER

— greffe du JCP du TPRX Illkirch-Graffenstaden

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 20 Octobre 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 25/00304 – N° Portalis DBVW-V-B7J-IOMQ

Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 19 décembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Illkirch-Graffenstaden

APPELANTE :

S.C.I. LAMARTINE, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3] [Localité 6]

Représentée par M^e Julie HOHMATTER, avocat au barreau de COLMAR

Avocat plaidant : M^e Corinne FRAPPIN, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS :

Monsieur [T] [E]

[Adresse 2][Localité 5]

Madame [ZP] [E]

[Adresse 2] [Localité 5]

Madame [H] [N]

[Adresse 2] [Localité 5]

Madame [NB] [SO]

[Adresse 2] [Localité 5]

Monsieur [SF] [ZZ]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [U] [B]

[Adresse 2] [Localité 5]

Monsieur [Z] [P]

[Adresse 2] [Localité 5]

Madame [TR] [S]

[Adresse 2] [Localité 5]

Monsieur [F] [FH]

[Adresse 2] [Localité 5]

Monsieur [GT] [EY]

[Adresse 2][Localité 5]

Monsieur [V] [W]

[Adresse 2] [Localité 5]

Monsieur [J] [R]

[Adresse 2] [Localité 5]

Madame [X] [M]

[Adresse 2] [Localité 5]

Monsieur [LZ] [BU]

[Adresse 2] [Localité 5]

Monsieur [K] [C]

[Adresse 2] [Localité 5]

Madame [O] [BB]

[Adresse 2] [Localité 5]

Monsieur [BK] [YN]

[Adresse 2] [Localité 5]

Madame [NB] [EF]

[Adresse 2] [Localité 5]

Madame [H] [D]

[Adresse 2] [Localité 5]

Madame [Y] [D]

[Adresse 2] [Localité 5]

Madame [L] [EO]

[Adresse 2] [Localité 5]

Madame [I] [YX]

[Adresse 2] [Localité 5]

Monsieur [LP] [AJ]

[Adresse 2] [Localité 5]

Tous représentés par M^e Tess BELLANGER, avocat à la cour

Avocat plaidant : M^e Floriane ROMERA, avocat au barreau de Strasbourg

PARTIE EN INTERVENTION FORCEE :

Société HABITAT DE L'[Localité 5] Société coopérative, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4] [Localité 5]

Représentée par M^e Noémie BRUNNER, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 08 septembre 2025, en audience publique,

devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Autorisés à cette fin par ordonnance du 16 décembre 2024, Monsieur [T] [E], Madame [ZP] [E], Madame [H] [N], Madame [NB] [SO], Monsieur [SF] [ZZ], Madame [U] [B], Monsieur [Z] [P], Madame [TR] [S], Monsieur [F] [FH], Monsieur [GT] [EY], Monsieur [V] [W], Monsieur [J] [R], Madame [X] [M], Monsieur [LZ] [BU], Monsieur [K] [C], Madame [O] [BB], Monsieur [BK] [YN], Madame [NB] [EF], Madame [H] [D], Monsieur [Y] [D], Madame [L] [EO], Madame [I] [YX] et Monsieur [LP] [AJ], locataires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5], ont, par acte du 17 décembre 2024, assigné en référé d’heure à heure la Sci Lamartine, représentée par son représentant légal la Sa CDC Habitat Social et la Sa CDC Habitat Social devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Illkirch-Graffenstaden, aux fins de les voir condamner solidairement à procéder au remplacement et subsidiairement à la réparation du système de chauffage et d’eau chaude de leur bâtiment, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, aux fins de les voir condamner solidairement à leur régler une provision de 50 € par personne à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice de jouissance et aux fins de les voir condamner à leur régler une indemnité de procédure de 2000 €, ainsi qu’à payer les dépens en ce compris les frais de constat d’huissier.

Par ordonnance réputé contradictoire du 19 décembre 2024, le juge des référés du tribunal de proximité d’Illkirch-Graffenstaden a :

— condamné la Sci Lamartine à faire réaliser les travaux nécessaires au fonctionnement normal du système de chauffage et à la circulation de l’eau chaude du bâtiment A de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], sous astreinte de 200 € par jour de retard à régler à chaque demandeur à compter du 15e jour qui suit la signification de l’ordonnance,

— dit se réserver la liquidation de l’astreinte,

— dit que la remise en état des systèmes devra être constatée par un commissaire de justice aux frais de la Sci Lamartine,

— condamné la Sci Lamartine à régler à chaque demandeur une indemnité de procédure de 85 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Sci Lamartine aux dépens, comprenant les frais liés au constat d’huissier de justice du 9 décembre 2024.

La Sci Lamartine a interjeté appel de cette décision le 9 janvier 2025.

Par dernières écritures notifiées le 5 septembre 2025, elle conclut ainsi qu’il suit, au visa des articles 14, 486, 555 du code de procédure civile et de l’article 6 de la Convention européenne des droits de l’homme,

— déclarer l’appel recevable et fondé,

Y faisant droit,

À titre principal,

— annuler l’ordonnance du 19 décembre 2024 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Illkirch-Graffenstaden,

— rejeter en conséquence les demandes formulées par les intimés,

— condamner les intimés in solidum à payer à la Sci Lamartine la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les demandeurs et intimés in solidum aux dépens de première instance et d’appel,

À titre subsidiaire,

En tant que de besoin sur évocation,

— infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— débouter les intimés de leur demande tendant à la condamnation de la Sci Lamartine à faire réaliser les travaux nécessaires au fonctionnement normal du système de chauffage et à la circulation de l’eau chaude du bâtiment A sis [Adresse 1] à [Localité 5],

— débouter les intimés de leur demande de réalisation de travaux sous astreinte,

— débouter les intimés de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner les intimés in solidum à payer à la Sci Lamartine la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les intimés in solidum aux dépens de première instance et d’appel,

En tout état de cause, sur l’appel en intervention forcée,

— déclarer l’appel en intervention forcée de la société coopérative Habitat de l'[Localité 5], exerçant son activité de syndic sous la marque et enseigne « Coop de l'[Localité 5] », recevable,

— déclarer l’appel en garantie de la société coopérative Habitat de l'[Localité 5], exerçant son activité de syndic sous la marque et enseigne « Coop de l'[Localité 5] » bien fondée,

— condamner la société coopérative Habitat de l'[Localité 5], exerçant son activité de syndic sous la marque et enseigne « Coop de l'[Localité 5] » à garantir la Sci Lamartine de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au profit des demandeurs et intimés,

— condamner la société coopérative Habitat de l'[Localité 5], exerçant son activité de syndic sous la marque et enseigne « Coop de l'[Localité 5] » aux entiers dépens de l’appel en intervention forcée,

— condamner la société coopérative Habitat de l'[Localité 5], exerçant son activité de syndic sous la marque et enseigne « Coop de l'[Localité 5] » à la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile in solidum avec les autres intimés.

Elle expose qu’à la suite d’un état descriptif de division en volumes d’une future construction de deux bâtiments collectifs en date du 29 juin 2020, ne comportant aucune part indivise aux parties communes mais liés entre eux par des relations de servitude à créer pour permettre notamment d’utiliser rationnellement certains éléments présentant un intérêt collectif, elle est propriétaire du bâtiment A (volume AA), le bâtiment B (volume AB) étant la propriété de la société Habitat de l'[Localité 5] ; que la chaufferie constitue le volume AF, les charges afférentes étant réparties entre le volume AA et le volume AB ; que cette chaufferie appartient à l’association syndicale libre [Localité 5] Rhin1, laquelle a désigné lors de l’assemblée générale constitutive du 5 décembre 2022 la société Coop de l'[Localité 5] en qualité de gestionnaire ; que dans le cadre de la gestion des appartements qu’elle a donnés à bail, elle-même en a confié la gestion à la société CDC Habitat.

Elle conclut à l’annulation de l’ordonnance déférée pour violation du principe du contradictoire, en ce que l’audience devant le juge des référés s’est déroulée moins de 24 heures après la délivrance de l’assignation à son siège parisien ; que cependant, le juge des référés ne s’est pas assuré qu’elle avait disposé d’un délai suffisant pour assurer sa défense; que tel n’était manifestement pas le cas, un délai de 23 heures étant insuffisant à cet effet, alors qu’elle avait des arguments juridiques impérieux à faire valoir, tenant notamment à son absence de qualité juridique à réaliser les travaux de chaufferie.

À titre subsidiaire, sur l’infirmation de l’ordonnance, elle fait valoir que la preuve d’un trouble manifestement illicite subi par les locataires n’est pas rapportée, alors que sur les vingt-trois locataires parties à la procédure, représentant dix-sept appartements, le commissaire de justice n’a constaté un dysfonctionnement que dans cinq logements ; qu’aucun locataire n’a été privé de manière pérenne d’eau chaude ou de chauffage, même s’ils ont pu déplorer certains dysfonctionnements ; que sa gestionnaire a en outre distribué à chaque locataire qui le souhaitait des radiateurs électriques d’appoint.

Elle fait valoir par ailleurs que n’étant pas propriétaire de la chaufferie commune aux deux bâtiments, elle n’a pas qualité pour y entreprendre des travaux ; qu’il a été mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 18 août 2025 le vote de travaux par les membres de l’association syndicale libre.

Elle conteste la condamnation sous astreinte, au motif qu’elle ne s’est pas désintéressée en sa qualité de bailleur des problématiques de chaufferie et a au contraire systématiquement 'uvré pour que ses locataires aient du chauffage et de l’eau chaude, intervenant tant auprès de la société Coop de l'[Localité 5] en sa qualité de gestionnaire de l’association syndicale libre chargée de l’entretien de la chaudière, que directement auprès de la société Stihlé SAV chargée de la maintenance de la chaufferie ; que les travaux sont à ce jour terminés, les locataires disposant du chauffage et de l’eau chaude ; qu’elle n’a enregistré aucune nouvelle plainte à ce jour, alors que la chaufferie n’a été mise en mode été que le 27 mai 2025 et qu’elle régit à la fois le chauffage et la fourniture d’eau chaude ; que bien que la gestion de la chaufferie relève des attributions et de la responsabilité de l’association syndicale libre [Localité 5] Rhin 1, elle a, par l’intermédiaire de sa gestionnaire, mandaté la société Socotec pour obtenir une étude de la chaufferie ; que cette société a rendu son rapport le 14 mai 2025, préconisant divers travaux qui ont été mis au vote à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’association syndicale libre fixée au 18 août 2025 ; qu’elle a par ailleurs procédé à une déclaration dommages ouvrage auprès de la société AXA le 10 juin 2025 aux fins d’examen de la chaufferie ; que l’expert ayant déposé son rapport, la compagnie d’assurances a refusé la prise en charge en l’absence d’atteinte à la solidité et la destination de l’ouvrage et soulignant un défaut d’entretien imputable à l’association syndicale libre ; que la condamnation sous astreinte est donc devenue sans objet, rappelant que la cour doit se placer à la date à laquelle elle statue pour apprécier la nécessité de la mesure sollicitée.

À titre infiniment subsidiaire, elle fait valoir qu’elle est fondée à obtenir garantie de la société Coop de l'[Localité 5], rappelant que l’ordonnance déférée a été rendue dans des conditions contraires aux dispositions de l’article 486 du code de procédure civile, de sorte que le litige a évolué puisqu’elle a été mise en mesure d’assurer sa défense à la suite de la signification de l’ordonnance déférée ; que sa demande est bien fondée, en ce que l’appelée en garantie n’a souscrit de contrat d’entretien et de maintenance de la chaufferie que le 18 septembre 2024, alors que l’association syndicale libre l’avait mandatée pour y procéder lors de l’assemblée générale constitutive du 5 décembre 2022 ; qu’elle ne peut se retrancher derrière le fait qu’elle-même ne payait pas ses charges, ce qui l’aurait privée de la trésorerie nécessaire à la souscription du contrat de maintenance, au motif qu’elle a procédé aux règlements desdites charges dès qu’elle a été en mesure de le faire juridiquement.

Par dernières écritures notifiées le 28 août 2025, Monsieur [T] [E], Madame [ZP] [E], Madame [H] [N], Madame [NB] [SO], Monsieur [SF] [ZZ], Madame [U] [B], Monsieur [Z] [P], Madame [TR] [S], Monsieur [F] [FH], Monsieur [GT] [EY], Monsieur [V] [W], Monsieur [J] [R], Madame [X] [M], Monsieur [LZ] [BU], Monsieur [K] [C], Madame [O] [BB], Monsieur [BK] [YN], Madame [NB] [EF], Madame [H] [D], Monsieur [Y] [D], Madame [L] [EO], Madame [I] [YX] et Monsieur [LP] [AJ] ont conclu ainsi qu’il suit :

— déclarer l’appel formé par la Sci Lamartine mal fondé,

Par conséquent,

— le rejeter,

— confirmer intégralement l’ordonnance du 19 décembre 2024 entreprise,

Sur l’appel en intervention forcée de la société coopérative Habitat de l'[Localité 5],

— statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel en intervention forcée de la société coopérative Habitat de l'[Localité 5] exerçant son activité de syndic sous la marque et enseigne Coop de l'[Localité 5],

En cas de recevabilité de l’intervention forcée,

— condamner in solidum la Sci Lamartine et la société coopérative Habitat de l'[Localité 5] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre,

En tout état de cause,

— débouter la Sci Lamartine de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la Sci Lamartine aux entiers frais et dépens,

— condamner la Sci Lamartine à verser à Monsieur [T] [E], Madame [ZP] [E], Madame [H] [N], Madame [NB] [SO], Monsieur [SF] [ZZ], Madame [U] [B], Monsieur [Z] [P], Madame [TR] [S], Monsieur [F] [FH], Monsieur [GT] [EY], Monsieur [V] [W], Monsieur [J] [R], Madame [X] [M], Monsieur [LZ] [BU], Monsieur [K] [C], Madame [O] [BB], Monsieur [BK] [YN], Madame [NB] [EF], Madame [H] [D], Monsieur [Y] [D], Madame [L] [EO], Madame [I] [YX] et Monsieur [LP] [AJ] la somme de 200 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir que l’assignation à l’intimée a été délivrée le 17 décembre 2024 à 10 heures à son siège social ; que la Sci Lamartine ne démontre pas de violation du principe du contradictoire, en ce qu’elle avait bien connaissance de l’audience qui s’est tenue le 18 décembre 2024 ; que le contexte de l’assignation ne lui était pas inconnu puisque les locataires lui avaient écrit directement et formulaient régulièrement des plaintes auprès de sa gestionnaire ; que l’absence de chauffage n’a jamais été contestée par la partie adverse et que l’approche des fêtes de fin d’année justifiait le recours à la procédure d’heure à heure ; que la demande d’annulation de l’ordonnance déférée ne peut prospérer.

Ils maintiennent que depuis le 1er novembre 2024, ils n’ont pas d’eau chaude et de chauffage de manière continue ; qu’ils ont chacun effectué plusieurs réclamations courant novembre et décembre 2024 auprès de la bailleresse ; que celle-ci a également été destinataire en date du 12 novembre 2024 d’un courrier en accusé de réception par lequel ils dénonçaient une absence totale de chauffage, lettre à laquelle l’intimée n’a jamais répondu ; qu’à la suite d’une relance recommandée du 2 décembre 2024, la société gestionnaire CDC Habitat a reconnu le 6 décembre 2024 qu’il n’y avait pas de chauffage en raison d’un système d’appoint inadapté à la demande d’eau chaude ; que l’absence de chauffage et d’eau chaude en période hivernale constitue bien un trouble de jouissance paisible du logement pour chacun des locataires, de sorte que le premier juge a à juste titre condamné la bailleresse, débitrice d’une obligation de délivrance d’un logement décent, à réaliser sous astreinte les travaux nécessaires au fonctionnement normal du système de chauffage ; que la cour doit apprécier la pertinence de la mesure ordonnée en tenant compte de la situation telle qu’elle existait lorsqu’elle a été prise, l’évolution ultérieure des circonstances ne pouvant priver de justification la décision du premier juge ; que même en présence de faits nouveaux, la cour conserve la faculté de valider la décision attaquée pour la période écoulée, notamment lorsqu’une astreinte a été prononcée.

Ils précisent à cet égard que la chaudière alimentant leur bâtiment n’est toujours pas en état d’usage, puisque jusqu’à la mi-avril, soit jusqu’à la fin de la période de chauffe, ils ont continué à signaler l’absence de chauffage ; que l’intimée n’a donc pas entrepris, par l’intermédiaire de sa gestionnaire, toutes les démarches afin de satisfaire à ses obligations; qu’ils ne peuvent de même bénéficier d’eau chaude que par intermittence et en ont encore été privés plusieurs jours consécutifs au mois d’août 2025 ; que l’absence de plaintes postérieurement à la mi-avril ne résulte que de l’augmentation de la température extérieure rendant l’utilisation du chauffage inutile ; que l’alimentation en eau chaude n’implique pas nécessairement le bon fonctionnement du chauffage ; que ce n’est que le 20 décembre 2024 que l’intimée s’est contentée de distribuer quelques chauffages électriques d’appoint, en nombre insuffisant pour assurer un chauffage convenable des appartements ; que ce n’est que fin mars 2025 que la bailleresse a fait intervenir une société spécialisée dans chacun des logements, intervention au demeurant restée vaine ; qu’il n’est justifié d’aucune démarche réelle en vue de connaître la cause de l’absence de chauffage et d’eau chaude et d’y apporter remède ; que l’appelante n’a produit aucun constat de commissaire de justice permettant de démontrer la remise en état des systèmes d’eau chaude et de chauffage et de la dater, ainsi que prévu par l’ordonnance déférée.

Dans le cas où l’appel en intervention forcée diligentée par l’intimé envers la société Coop de l'[Localité 5] prospérerait, ils font valoir qu’ils sont fondés à obtenir condamnation in solidum des deux sociétés au titre de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre, rappelant que le défaut d’entretien et de réparation du système de chauffage et d’eau chaude, imputable le cas échéant au syndic, leur a nécessairement causé un préjudice direct et certain.

Par dernières écritures notifiées le 27 août 2025, la société Habitat de l'[Localité 5], exerçant son activité de syndic sous la marque et enseigne Coop de l'[Localité 5], demande à la cour de :

— déclarer l’appel en intervention forcée et l’appel en garantie régularisés à l’encontre de la société Habitat de l'[Localité 5] irrecevables,

Subsidiairement,

— les déclarer mal fondés,

— les rejeter,

— débouter la Sci Lamartine de l’intégralité de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la société Habitat de l'[Localité 5],

— condamner la Sci Lamartine à verser à la société Habitat de l'[Localité 5] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Sci Lamartine aux entiers frais et dépens de l’intervention forcée.

Elle précise qu’au titre de son activité de syndic, elle est gestionnaire de l’association syndicale libre Rhin et qu’elle assure à ce titre la gestion du sous-sol et de la porte de garage, ainsi que de la chaufferie et de la VMC, éléments communs aux deux immeubles ; que pour la chaufferie, un contrat d’entretien a été mis en place avec la société Stihlé en 2024.

Elle soulève l’irrecevabilité de l’intervention forcée au regard des dispositions de l’article 555 du code de procédure civile, en ce que l’intimée ne se prévaut d’aucune évolution du litige qui justifierait qu’elle soit désormais attraite à la procédure et de fait privée du double degré de juridiction ; que l’appelante l’a au demeurant assignée devant le juge du fond de première instance aux mêmes fins.

Elle fait valoir que l’irrecevabilité de sa mise en cause résulte également de l’irrecevabilité de l’appel principal, en ce que la signification de la décision ordonnant les travaux sous astreinte est intervenue le 27 décembre 2024 et que la société Stihlé a confirmé la remise en fonction de la chaufferie et son bon fonctionnement le 13 janvier 2025, de sorte qu’aucune astreinte n’a pu commencer à courir et que l’appelante ne justifie d’aucun intérêt à agir.

À titre subsidiaire, au fond, elle conteste toute faute dans l’exercice de son activité de syndic gestionnaire de l’association syndicale libre, dans la mesure où elle a rempli les obligations lui incombant à ce titre en mandatant la société chargée de l’entretien de la chaufferie dès le 4 novembre 2024, se montrant ainsi particulièrement diligente dans la résolution du problème ; que l’intimée ne saurait solliciter sa garantie au prétexte d’une prétendue inaction.

Elle précise qu’elle était, antérieurement au 18 septembre 2024, dans l’impossibilité de souscrire un contrat d’entretien et de maintenance de la chaufferie, dans la mesure où l’appelante n’a effectué un premier versement sur le premier appel de fonds émis le 1er janvier 2023 que le 5 juin 2024, après relance portant sur un solde débiteur de 37 000 euros.

Elle relève enfin que les appartements privés dont l’appelante est propriétaire ne relèvent pas de la gestion de l’association syndicale libre dont elle-même est en charge ; qu’elle n’a par ailleurs jamais réceptionné la moindre convocation à une réunion d’expertise sollicitée par la société Lamartine ; qu’elle-même a bien transmis à l’assurance la déclaration de sinistre dommage ouvrage au mois de juillet 2025 et qu’elle reste dans l’attente de devis de la société chargée de l’entretien pour effectuer les travaux nécessaires.

MOTIFS

Sur l’annulation de l’ordonnance déférée :

En vertu des dispositions de l’article 485 alinéa 2 du code de procédure civile, si néanmoins le cas requiert célérité, le juge des référés peut permettre d’assigner, à l’heure indiquée, même les jours fériés ou chômés.

L’article 486 dispose que le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant entre l’assignation et l’audience pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense.

Il sera rappelé que si le juge des référés doit s’assurer qu’il s’est écoulé un temps suffisant entre l’assignation et la date d’audience, l’article 486 précité n’exige pas que la constatation du temps suffisant fasse, à peine de nullité, l’objet d’une mention expresse de l’ordonnance.

En l’espèce, les requérants ont, par requête du 13 décembre 2024, sollicité l’autorisation d’assigner la bailleresse en référé d’heure à heure.

Par ordonnance du 16 décembre 2024, cette autorisation leur a été accordée par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Illkirch-Graffenstaden en vue d’une audience fixée le mercredi 18 décembre 2024 à neuf heures.

L’assignation a été délivrée à la société Lamartine par acte du 17 décembre 2024 signifié à 10 heures à son siège social situé [Adresse 3] à [Localité 6], à personne habilitée.

Bien que cette assignation, délivrée à personne, soit intervenue vingt-trois heures avant la date de l’audience, il sera relevé que la société Lamartine était parfaitement informée des difficultés rencontrées par ses locataires en raison de la défaillance du système de chauffage équipant leur logement.

Il résulte en effet des éléments du dossier que dès le début du mois de novembre 2024, des locataires de l’immeuble appartenant à la société Lamartine ont informé la bailleresse, directement et par l’intermédiaire de sa gestionnaire, de la survenance de pannes du chauffage collectif ; que de même, sa mandataire, la société CDC Habitat, avait une parfaite connaissance des difficultés rencontrées, avait indiqué aux locataires début décembre 2024 avoir sollicité l’entreprise Stihlé, en charge de la maintenance de la chaufferie, avoir pris divers contacts avec le syndic de la copropriété en vue d’une intervention sur le système de chauffage, récapitulant les divers appels téléphoniques et courriers, ainsi que les informations collectives qu’elle avait entreprises notamment les 21 et 26 novembres 2024.

En raison de la période hivernale, en proximité avec les fêtes de fin d’année, les requérants justifient que leur demande, tendant à voir rétablir l’eau chaude et le chauffage dans leurs logements, était particulièrement urgente.

Au regard de ces éléments, il doit être considéré que la société Lamartine, qui avait déjà connaissance des pièces jointes à l’assignation, a disposé d’un délai suffisant lui permettant de se présenter devant la juridiction des référés et préparer sa défense, de sorte que le premier juge n’a pas violé le principe du contradictoire en statuant par ordonnance du 19 décembre 2024, en l’absence au demeurant de toute demande de réouverture des débats émanant de la société assignée.

La demande tendant à voir annuler l’ordonnance déférée sera en conséquence rejetée.

Sur l’infirmation de l’ordonnance déférée :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Il est obligé

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 2 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose par ailleurs que le logement doit satisfaire notamment à la condition suivante : 5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Il est clairement établi par les éléments versés au dossier, notamment les différents messages adressés par les locataires, la lettre collective envoyée en recommandé avec avis de réception en date du 12 novembre 2024 récapitulant les difficultés rencontrées ainsi qu’un procès-verbal de constat établi le 9 décembre 2024 par ministère de Maître [G] [LG], commissaire de justice, que les logements donnés à bail par la société Lamartine aux appelants ont présenté des dysfonctionnements répétés de l’installation de chauffage, produisant également l’eau chaude, à compter du début du mois de novembre 2024 ; que les locataires se sont plaints de façon récurrente et régulière, de l’absence de chauffage et d’eau chaude, la société CDC Habitat leur répondant avoir fait une demande d’intervention auprès du syndic ; que les dysfonctionnements ont perduré en 2025, la société CDH Habitat étant toujours destinataire de signalements de pannes de chauffage courant avril 2025, malgré une intervention de la société Stihlé du 31 mars 2025.

La société Lamartine ne saurait soutenir qu’il n’existe pas de trouble manifestement illicite en ce que le locataire n’ont jamais été tous privés durablement d’eau chaude et de chauffage, alors que la preuve contraire est rapportée par les éléments précités ; qu’elle ne justifie nullement que les radiateurs électriques d’appoint qu’elle a proposés aux locataires pendant les fêtes de fin d’année ont suffi à assurer un chauffage décent des logements et n’ont au demeurant réglé en rien la privation d’eau chaude et qu’elle ne démontre pas plus qu’à la date à laquelle la cour statue, le trouble a définitivement cessé, les procès-verbaux de constat du 22 août 2025 et du 25 août 202 qu’elle verse aux débats, dressés par Maître [MI] [A], commissaire de justice, qui déclare avoir pu constater que les logements dans lesquelles elle a pu pénétrer étaient pourvus en eau chaude, ne suffisant pas à établir que le système de chauffage a été réparé de manière pérenne, ce d’autant qu’il ressort de messages de la gestionnaire que l’approvisionnement en eau chaude n’était pas forcément corrélé au bon fonctionnement du chauffage.

Cependant, si la bailleresse, débitrice de l’obligation de délivrance de logements correctement chauffés et pourvus en eau chaude, est responsable envers ses locataires du trouble de jouissance qu’elle aura causé en raison de son manquement à ses obligations légales et qu’elle sera le cas échéant condamnée à indemniser, il convient de relever que la société Lamartine ne dispose pas du pouvoir de faire réaliser les travaux nécessaires au fonctionnement normal du système de chauffage et à la circulation de l’eau chaude dans le bâtiment A.

En effet, l’acte notarié dressé le 29 janvier 2020 emportant état descriptif de division en volumes de l’ensemble immobilier à construire, cahier des charges et statuts de l’association syndicale libre, établit que tant la société Lamartine, propriétaire du bâtiment A, que la société Habitat de l'[Localité 5], propriétaire du bâtiment B, sont de plein droit membres de l’association syndicale libre ; que cette association, dotée de la personnalité morale, a pour objet l’entretien et la réfection des locaux, des aménagements, installations et réseaux, l’acquisition, la préservation, l’administration, la propriété et/ou/la gestion des éléments d’intérêt collectif et notamment l’acquisition des volumes AE et AF, consistant en la chaufferie, ; que la gestion des parties, ouvrages et équipements communs affectés au service de deux ou plusieurs propriétaires de volume incombe en principal à l’association syndicale libre, qu’elle en soit propriétaire ou non, sauf accord des propriétaires entre eux ; que la gestion consiste notamment à : exécuter ou faire exécuter les prestations nécessaires à l’utilisation normale et à l’entretien des ouvrages à usage commun à l’ensemble des constructions ou plusieurs d’entre elles, tels que travaux de réparation, d’entretien, prestations de services.

Il doit donc être tiré de ces éléments que la société Lamartine n’a pas qualité pour décider et entreprendre ou faire exécuter les travaux nécessaires à la remise en état de bon fonctionnement de la chaufferie commune desservant les deux immeubles ; que si l’intimée a mandaté la société Socotec pour obtenir une étude de la chaufferie, les divers travaux préconisés par cette société ont été mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’association syndicale libre du 18 août 2025, de sorte que la demande des locataires, tendant à voir condamner la société Lamartine sous astreinte à procéder au remplacement, subsidiairement à la réparation du système de chauffage et d’eau chaude équipant le bâtiment à [Adresse 1] à [Localité 5], ne pouvait prospérer.

L’ordonnance déférée sera en conséquence infirmée en ce qu’elle a fait droit à cette demande.

Sur l’appel en intervention forcée :

L’appel en intervention forcée formée par la Sci Lamartine à l’encontre de la société coopérative Habitat de l'[Localité 5], gestionnaire de l’association syndicale libre, devient sans objet, la demande de condamnation de la bailleresse ne prospérant pas, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’en apprécier la recevabilité.

Sur les frais et dépens

Les dispositions de l’ordonnance déférée quant aux frais et dépens seront infirmées, en ce que les dépens de première instance seront mis à la charge des demandeurs, dont les prétentions ne prospèrent pas et en ce qu’il ne sera pas fait droit à la demande qu’ils ont formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, les intimés conserveront à leur charge les dépens d’appel, à l’exception de ceux afférents à la procédure d’intervention forcée, mis à la charge de l’appelante.

Eu égard au fait de l’espèce, l’équité commande qu’il ne soit pas fait droit à la demande de l’appelante fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, non plus qu’à celle formée par l’appelée en intervention forcée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

REJETTE la demande de la Sci Lamartine tendant à l’annulation de l’ordonnance rendue le 19 décembre 2024 par le juge des référés du tribunal de proximité d’Illkirch-Graffenstaden,

INFIRME l’ordonnance déférée,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

DEBOUTE Monsieur [T] [E], Madame [ZP] [E], Madame [H] [N], Madame [NB] [SO], Monsieur [SF] [ZZ], Madame [U] [B], Monsieur [Z] [P], Madame [TR] [S], Monsieur [F] [FH], Monsieur [GT] [EY], Monsieur [V] [W], Monsieur [J] [R], Madame [X] [M], Monsieur [LZ] [BU], Monsieur [K] [C], Madame [O] [BB], Monsieur [BK] [YN], Madame [NB] [EF], Madame [H] [D], Monsieur [Y] [D], Madame [L] [EO], Madame [I] [YX] et Monsieur [LP] [AJ] de leur demande tendant à la condamnation sous astreinte de la Sci Lamartine à faire réaliser les travaux nécessaires au fonctionnement normal du système de chauffage et à la circulation de l’eau chaude du bâtiment A de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5],

CONSTATE que l’appel en intervention forcée et en garantie formée par la Sci Lamartine à l’encontre de la société coopérative Habitat de l'[Localité 5] est devenu sans objet,

REJETTE la demande des requérants fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de la Sci Lamartine fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de la société coopérative Habitat de l'[Localité 5] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [T] [E], Madame [ZP] [E], Madame [H] [N], Madame [NB] [SO], Monsieur [SF] [ZZ], Madame [U] [B], Monsieur [Z] [P], Madame [TR] [S], Monsieur [F] [FH], Monsieur [GT] [EY], Monsieur [V] [W], Monsieur [J] [R], Madame [X] [M], Monsieur [LZ] [BU], Monsieur [K] [C], Madame [O] [BB], Monsieur [BK] [YN], Madame [NB] [EF], Madame [H] [D], Monsieur [Y] [D], Madame [L] [EO], Madame [I] [YX] et Monsieur [LP] [AJ] aux dépens de première instance et à ceux de l’appel principal,

CONDAMNE la Sci Lamartine aux dépens de l’appel en garantie.

Le greffier La présidente