15/10/2024

ARRÊT N° 324/24

N° RG 20/02062

N° Portalis DBVI-V-B7E-NVBF

MD – SC

Décision déférée du 28 Mai 2020

TJ de TOULOUSE – 15/03559

V. TAVERNIER

[OR] [J] veuve [X]

[DN] [X]

[HC] [X]

C/

[IO] [T]

SARL AGENCE D’ARCHITECTURE ET D’URBANISME [T]

[I] [Y]

S.A. CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE MIDI-PYRENEES

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT

SEARL [SE] LIQUIDATEUR JUDICIAIRE DE LA S.A.R.L. JUST A LAU

SOCIETE THELEM ASSURANCES

SA ALLIANZ IARD

SARL [N]

ME C . [E] LIQUIDATEUR JUDICIAIRE

S.C.I. RESIDENCE [Adresse 24]

S.A.R.L. JUST A LAU REPRESENTEE PAR LA SELARL [SE] EN QUAL ITE DE LIQUIDATEUR JUDICIAIRE

S.C.I. RESIDENCE [Adresse 24] REPRESENTEE PAR ME [A] [E] LIQUIDATEUR JUDICIAIRE

Compagnie d’assurance MAF

Mutuelle MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

M^e Sabrina PAILLIER

M^e Laurent DEPUY

M^e Michel DARNET

M^e Jean COURRECH

M^e Olivier TAMAIN

M^e Isabelle CANDELIER

M^e Olivier THEVENOT

M^e Nicolas LARRAT

M^e Valérie PONS-TOMASELLO

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU QUINZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

***

APPELANTES

Madame [OR] [J] veuve [X], en son nom propre et

en qualité d’ayant droit de M. [X], décédé

[Adresse 12]

[Adresse 12]

Madame [DN] [X]

en qualité d’ayant droit de M. [X], décédé

[Adresse 19]

[Adresse 19]

Madame [HC] [X]

en qualité d’ayant droit de M. [X], décédé

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représentées par M^e Sabrina PAILLIER, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistées de M^e Thibault DU MANOIR DE JUAYE de la SELEURL DU MANOIR DE JUAYE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

Monsieur [IO] [T]

[Adresse 10]

[Adresse 10]

SARL AGENCE D’ARCHITECTURE ET D’URBANISME [T]

[Adresse 10]

[Adresse 10]

Représentée par M^e Laurent DEPUY de la SELARL DEPUY AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée de M^e Denis PARINI de la SELARL PARINI-TESSIER, avocat au barreau de PARIS

Madame [I] [Y]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

Représentée par M^e Michel DARNET de la SELAS D’AVOCATS ATCM, avocat au barreau de TOULOUSE

SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE MIDI-PYRENEES

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Jean COURRECH de la SCP COURRECH ET ASSOCIES AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT

venant aux droits de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE-ALPES-AUVERGNE

[Adresse 11]

[Adresse 11]

Représentée par M^e Olivier TAMAIN de la SELARL MTBA AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée de M^e Philippe BOISSIER de la SCP BOISSIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

SELARL [SE]

en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL JUST A LAU

[Adresse 8]

[Adresse 8]

Sans avocat constitué

SOCIETE THELEM ASSURANCES

[Adresse 26]

[Adresse 26]

Représentée par M^e Isabelle CANDELIER de la SCP CANDELIER CARRIERE-PONSAN, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée de M^e Jean-christophe CARON de la SELARL DES DEUX PALAIS, avocat au barreau de VERSAILLES

SA ALLIANZ

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Olivier THEVENOT de la SELARL THEVENOT MAYS BOSSON, avocat au barreau de TOULOUSE

Assisté de M^e Pierre JUNG de l’AARPI NGO JUNG & PARTNERS, avocat au barreau de PARIS

SARL [N], anciennement SCP [L] [N] – OLIVIER [N]

[Adresse 13]

[Adresse 13]

Représentée par M^e Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

Me [E]

en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI RESIDENCE [Adresse 24]

[Adresse 14]

[Adresse 14]

Sans avocat constitué

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS prise en sa qualité d’assureur de la SARL AGENCE D’ARCHITECTURE [T] et de L’EURL [I] [Y]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

Représentée par M^e Valérie PONS-TOMASELLO de la SELARL MESSAUD & PONS-TOMASELLO, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 03 juin 2024 en audience publique, devant la cour composée de :

M. DEFIX, président

A.M. ROBERT, conseiller

S. LECLERCQ, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats N.DIABY

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Sous l’impulsion du Conseil général de l’Ariège, le groupe Simbiosis, promoteur immobilier spécialisé dans la réalisation de résidences de tourismes, a été sollicité pour engager plusieurs opérations immobilières censées redynamiser l’activité touristique.

Le groupe Simbiosis, par ses filiales sous formes de sociétés civiles immobilières, s’est engagé dans la construction et la réhabilitation de plusieurs bâtiments sur la station de [Localité 23] puis la réalisation d’un ensemble pavillonnaire sur la commune de [Localité 17], composé de 61 maisons à usage de résidence de tourisme.

À la fin de l’année 2005, la Sci Résidence [Adresse 24] a ainsi entrepris la réalisation d’une résidence de tourisme dénommée la « [Adresse 31] » à [Localité 17].

L’ensemble du programme a fait l’objet de ventes par lots en l’état futur d’achèvement par l’intermédiaire de prescripteurs.

Elles devaient permettre aux acquéreurs de bénéficier du régime fiscal instauré par la loi de finances rectificative pour 1998 (n° 98-1267 du 30 décembre 1998), dite « Demessine », destinée à favoriser l’investissement locatif dans des résidences de tourisme situées dans des zones rurales à « revitaliser ».

En contrepartie d’une réduction d’impôt répartie sur un nombre d’années maximum, chaque candidat à la défiscalisation devait s’engager à louer nus le ou les logements acquis pendant une durée au moins égale à neuf ans dans le cadre d’un bail commercial ne pouvant être consenti qu’à un exploitant unique de la future résidence de tourisme tenu de régler les loyers commerciaux convenus avec les copropriétaires-bailleurs.

Le 18 mai 2006, la société anonyme (Sa) Caisse d’épargne de Midi-Pyrénées a conclu avec la Sci Résidence [Adresse 24] un contrat de cautionnement portant garantie d’achèvement de la résidence de tourisme dénommée « [Adresse 27] » et située à [Localité 17].

Elle prévoyait, dans son article 6, le versement obligatoire de l’intégralité des prix de vente sur un compte centralisateur ouvert auprès de la Caisse d’épargne.

De manière concomitante aux ventes en l’état futur d’achèvement, les acquéreurs des lots et droits immobiliers composant l’immeuble se sont vu proposer la souscription d’un bail commercial au profit d’un preneur unique, la Sarl de Gestion de la [Adresse 31], chargée de l’exploitation d’un fonds de commerce au sein de la résidence d’une durée de douze ans.

La société civile professionnelle (Scp) de notaires [N], aux droits de laquelle vient la Sarl [N], a été chargée par la Sci de la rédaction des différents actes de vente en l’état futur d’achèvement qui se sont échelonnés de juin 2006 à décembre 2007.

Compte tenu de leur situation géographique éloignée, les acquéreurs ont donné procuration pour l’établissement et la signature de leur acte de vente.

M. [D] [X] et Mme [OR] [J], épouse [X] ont bénéficié d’une étude financière personnalisée réalisée par la Sarl Just a lau, exerçant sous le nom commercial « Conseil immo 9 ».

Suivant acte notarié du 11 octobre 2007, M. et Mme [X], ont acquis en l’état futur d’achèvement un pavillon de type T5 et un parking extérieur au sein de la [Adresse 31], moyennant paiement d’un prix de 255 963 euros au moyen d’un prêt consenti par la Sa Crédit immobilier de France Sud Rhône Alpes Auvergne pour un montant de 262 367 euros selon offre acceptée le 23 septembre 2007.

La livraison de leur bien avait été contractuellement fixée au deuxième trimestre de l’année 2007.

M. [T], architecte maître d’oeuvre du programme a établi les attestations suivantes :

—  4 mai 2006 : achèvement des fondations,

—  18 décembre 2007 : mise hors d’eau des constructions,

—  30 janvier 2008 : achèvement de l’édification des cloisons,

—  13 février 2008 : achèvement de la plomberie.

M. [D] [X] est décédé le [Date décès 9] 2007.

Le 10 avril 2008, Mme [Y] a établi une attestation d’achèvement des travaux.

Dans le cadre de cette opération immobilière, les acquéreurs se sont, dans la majorité des cas, acquittés d’une somme correspondant à la totalité du prix de vente.

M. et Mme [X] ont réglé 97% du prix de vente.

Les acquéreurs ont constaté des retards dans la livraison de leur bien et ont sollicité de la Sci Résidence [Adresse 24] qu’elle achève les travaux.

Par courrier du 17 février 2009, plusieurs acquéreurs de la Résidence [Adresse 27] ont mis en demeure la Caisse d’épargne d’avoir à reprendre le chantier, dans un délai de quinze jours et d’avoir à terminer les travaux dans le délai de trois mois à compter de la réception de la présente.

Par jugement du 27 mars 2009, le tribunal de commerce de Clermont Ferrand a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la Sarl Just a lau, et désigné la Selarl [SE] en qualité de liquidateur judiciaire. La clôture de la procédure pour insuffisance d’actifs a été prononcée par jugement dudit tribunal le 21 juillet 2010.

Par ordonnance du 17 juin 2009 rendue par le juge des référés du tribunal de grande instance de Foix, la Scp Caviglioli Baron [G] a été désignée en qualité d’administrateur provisoire de la Sci Résidence [Adresse 24], sur l’initiative de la Caisse d’épargne, avec pour mission d’achever le programme situé à [Localité 17].

— :-:-:-

Par actes des 19 juin et 1er juillet 2009, plusieurs acquéreurs, dont M. [D] [X] et Mme [OR] [J] épouse [X], ont fait assigner la Sci Résidence [Adresse 24] et la Scp [N] devant le tribunal de grande instance de Toulouse aux fins, notamment, de voir constater le non-respect de la date d’achèvement des travaux contractuellement prévue, les fautes de la Scp [N] dans l’exercice de son activité professionnelle, condamner la Sci Résidence [Adresse 24] et la Scp [N] à les indemniser de leurs préjudices.

Par jugement du 25 novembre 2009, le tribunal de grande instance de Foix a placé la Sci Résidence [Adresse 24] en redressement judiciaire.

Parallèlement, le tribunal de grande instance d’Evry a placé la Sci Résidence [Adresse 24] en redressement judiciaire par jugement du 7 janvier 2010.

Par jugement du 3 février 2010, le tribunal de grande instance de Foix a prononcé sa liquidation judiciaire, désignant Maître [F] en qualité de liquidateur.

Par jugement du 4 novembre 2010, la Sci Résidence [Adresse 24] a été placée en liquidation judiciaire par le tribunal de grande instance d’Evry, et Maître [E] a été désigné en qualité de liquidateur.

Par un arrêt du 8 novembre 2011, la cour d’appel de Toulouse a annulé les jugements rendus par le tribunal de grande instance de Foix.

Le 15 mars 2010, la Scp notariale a appelé dans la cause les diverses banques ayant prêté des fonds aux acquéreurs, la Sarl Agence d’architecture et d’urbanisme [T], les différents prescripteurs ainsi que la Caisse d’épargne Midi-Pyrénées aux fins de se voir garantir de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre.

Par jugement du 26 avril 2010 du tribunal de commerce de Foix, la Sarl de gestion de la résidence [Adresse 24] a été placée en liquidation judiciaire.

Les 6 et 10 septembre 2010, le Crédit immobilier de France Méditerranée a fait assigner M. [IO] [T] et Mme [Y], architectes, afin de le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.

Suivant ordonnance du 24 décembre 2010, le juge de la mise en état a ordonné une mesure d’instruction en désignant en qualité d’experts M. [V] et M. [H].

D’autres investisseurs sont intervenus volontairement à l’instance et, ont également été appelés dans la cause, la Sa Thelem assurances et la Sa Allianz iard en qualité d’assureurs de la Sarl Just a lau ainsi que la Mutuelle des architectes français, en sa qualité d’assureur de la Sarl [T], auxquelles la mesure d’expertise a été déclarée commune.

Le 13 juillet 2011, les acquéreurs et la Caisse d’épargne Midi-Pyrénées ont conclu une convention avec la Sas Akerys promotion afin de réaliser les travaux d’achèvement de l’ensemble immobilier.

Suivant procès-verbal du 9 juillet 2012, Mme [X] a été livrée de son pavillon, avec réserves.

Par acte du 29 août 2012, Mme [X] a donné les locaux à bail à la Sas Solution gestion Rt en contrepartie d’un loyer annuel minimum garanti de 321 euros toutes taxes comprises. Une clause relative à la révision du loyer indique que celui-ci sera réévalué chaque année au 31 décembre selon des modalités que les parties ont définies. L’augmentation prévue allant de 25 euros hors taxes par mois à 350 euros par mois hors taxes + 10% du chiffre d’affaires, avec versement à chaque copropriétaire d’une part variable pour arriver à 40% du chiffre d’affaires.

M. [D] [X] décédé le [Date décès 9] 2007, a laissé pour lui succéder son épouse Mme [OR] [J], ainsi que Mmes [DN] et [HC] [X], intervenues volontairement à l’instance le 30 juillet 2014.

Les experts judiciaires ont remis leur rapport au tribunal de grande instance le 2 avril 2015.

Suivant ordonnance du 26 novembre 2015, le juge de la mise en état a procédé à une disjonction de la procédure, la scindant du chef de chaque acquéreur.

Le 9 avril 2015, le tribunal de grande instance d’Evry a prononcé la clôture pour insuffisance d’actif de la liquidation de la Sci Résidence [Adresse 24] qui a été radiée du registre du commerce et des sociétés le 17 avril 2015.

Mmes [X] ont conclu un protocole d’accord avec la Caisse d’épargne de Midi-Pyrénées prévoyant le versement d’une somme de 25 000 euros à leur profit.

— :-:-:-

Par jugement du 28 mai 2020 le tribunal de grande instance de Toulouse a :

— déclaré recevable l’intervention à l’instance de Mmes [DN] et [HC] [X] et de Mme [OR] [J] en leur qualité d’héritières de [D] [X],

— constaté que les demandes aux fins de révocation de l’ordonnance de clôture partielle du 10 juillet 2019 sont devenues sans objet,

— déclaré irrecevable la demande de Mmes [DN] et [HC] [X] et de Mme [OR] [J] visant à voir inscrire leur créance au passif de la Sci Résidence [Adresse 24],

— déclaré irrecevables les prétentions formulées Mmes [DN] et [HC] [X] et de Mme [OR] [J] à l’encontre de l’Eurl [Y],

— déclaré irrecevable la demande de Mmes [DN] et [HC] [X] et de Mme [OR] [J] formée à l’encontre de la Sa Crédit Immobilier de France Développement, venant aux droits de la Sa Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne au titre du manquement au devoir de conseil, d’information, de vigilance et de mise en garde,

— constaté le désistement d’instance et d’action de Mmes [DN] et [HC] [X] et de Mme [OR] [J] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Midi-Pyrénées, l’a déclaré parfait et ayant produit son effet extinctif de l’instance et entraîné la disparition du droit d’agir des demandeurs à son encontre,

— débouté Mmes [DN] et [HC] [X] et de Mme [OR] [J] de l’ensemble de leurs demandes,

— dit les demandes récursoires formées par les défendeurs sans objet,

— dit que les effets de la suspension ordonnée par ordonnance du juge de la mise en état cessent au prononcé de la présente décision,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mmes [DN] et [HC] [X] et de Mme [OR] [J] aux dépens, comprenant le coût de la mesure d’expertise, mais à l’exception de l’appel en cause de la Sarl d’architecture et d’urbanisme [T] et de celui de M. [IO] [T],

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

En substance, le tribunal a considéré qu’il avait été mis fin au mandat de Maître [E] lors de la clôture des opérations de liquidation de la Sci Résidence [Adresse 24], de sorte que celle-ci n’était plus représentée à l’instance et les demandes formées à son encontre étaient irrecevables,

S’agissant de la responsabilité du notaire, il a retenu que celui-ci n’avait pas à s’exprimer sur l’opportunité de l’opération de défiscalisation comportant des aléas connus de tout acquéreur diligent, ni commis de manquement tiré de la connaissance des difficultés rencontrées par le programme. Il a estimé qu’il n’y avait pas de lien causal entre la délivrance de l’acte authentique avec retard ou l’absence d’information sur les clauses de paiement et les préjudices allégués faut d’établir que si les fonds avaient été versés sur le compte centralisateur ils auraient permis la livraison du bien dans les délais, outre que le garant d’achèvement a financé les travaux sans solliciter les acheteurs au-delà des fonds restant à débloquer. Il a retenu que s’agissant de la seconde tranche de travaux, sa réalisation était expressément présentée comme hypothétique et conditionnée à la volonté de la Sci Résidence [Adresse 24] dans les contrats,

S’agissant de la responsabilité de la banque prêteuse, le tribunal a considéré que l’action au titre du manquement au devoir de conseil, d’information, de vigilance et de mise en garde était irrecevable, le point de départ du délai de prescription de cette action ayant commencé à courir lorsque Mme [X] a mis en demeure le notaire de l’indemniser, le 12 mars 2009, car c’est à cette date qu’elle avait eu connaissance de son préjudice résultant du retard de livraison. Il a considéré que la banque prêteuse aurait dû s’assurer avant tout versement des conditions dans lesquelles elle devait débloquer les fonds et devait à ce titre solliciter la copie de l’acte authentique, mais que cette faute ne présentait pas de lien causal avec les préjudices allégués faute d’établir que s’ils avaient été versés sur le compte centralisateur, ces fonds auraient permis la livraison du bien dans les délais convenus.

S’agissant de la responsabilité de l’Eurl [I] [Y], le tribunal a retenu que seule Mme [I] [Y] avait été appelée en la cause, de sorte que les demandes formées à l’encontre de l’Eurl [Y] non partie à la procédure étaient irrecevables.

S’agissant de la responsabilité de la Sarl Just a lau, le tribunal a retenu qu’il n’était pas démontré qu’elle avait démarché les acquéreurs ni qu’elle ait pu délivrer une présentation inexacte du programme. Le tribunal retient qu’à la date de conclusion des contrats de réservation, aucun élément ne permettait de douter du sérieux du promoteur et que des acquéreurs normalement diligent et prudents ne pouvaient ignorer le risque de baisse de revenus ou de vacance locative. Selon le premier juge, il n’était pas démontré que la Sarl Just a lau avait eu conscience de la surévaluation des loyers outre qu’il ressortait du rapport de Mme [B] que la dépréciation du bien était due à des éléments extérieurs et postérieurs au conseil en gestion de patrimoine.

Le tribunal a relevé qu’aucune demande n’avait été formée par les demanderesses à l’encontre de la société d’architecture et d’urbanisme et M. [IO] [T].

Par jugement rectificatif du 28 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— rectifié comme suit l’erreur matérielle affectant le jugement de ce siège en date du 28 mai 2020,

— dit qu’à la p. 2 en lieu et place des mots :

« Crédit immobilier de France développement venant aux droits de Crédit immobilier de France pays de Loire, banque prêteuse dont le siège social est sis [Adresse 5] représentée par Maître Laurence Eichenholc de la Selarl Cabinet Eichenholc, avocats au barreau de Toulouse, avocats plaisants, vestiaire 446 »,

Il convient de lire :

« Sa Crédit immobilier de France développement venant aux droits de la Sa Crédit immobilier de France Rhône Alpes Auvergne, banque prêteuse dont le siège social est sis [Adresse 11], représentée par Maître Marie-Pierre de Masquard de Laval, de la Scp Mtba avocats, avocats au barreau de Toulouse, avocats postulants, vestiaire 294 et par Maître Christine Baudon de la Scp Billy-Boissier-Baudon, avocats au barreau de Clermont-Ferrand, avocat plaidant »,

— dit le reste sans changement,

— rappelé que cette décision rectificative est mentionnée sur la minute et les expéditions du jugement rectifié et notifiée comme le jugement rectifié,

— laissé les dépens à la charge du trésor public.

— :-:-:-

Par déclaration du 29 juillet 2020, enregistrée sous le n° RG 20/2062, Mme [OR] [J] veuve [X], Mme [DN] [X] et Mme [HC] [X] ont interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a :

— déclaré irrecevable la demande de Mmes [DN] et [HC] [X] et de Mme [OR] [J] tendant à l’inscription d’une créance au passif de la Sci Résidence [Adresse 24],

— déclaré irrecevables les prétentions formulées Mmes [DN] et [HC] [X] et de Mme [OR] [J] à l’encontre de l’Eurl [Y],

— déclaré irrecevable la demande de Mmes [DN] et [HC] [X] et de Mme [OR] [J] à l’encontre de la Sa Crédit Immobilier de France Développement, venant aux droits de la Sa Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne au titre du manquement au devoir de conseil, d’information, de vigilance et de mise en garde,

— débouté Mmes [DN] et [HC] [X] et de Mme [OR] [J] de l’ensemble de leurs demandes,

— dit que les effets de la suspension ordonnée par ordonnance du juge de la mise en état cessent au prononcé de la décision,

— condamné Mmes [DN] et [HC] [X] et de Mme [OR] [J] aux dépens, comprenant le coût de la mesure d’expertise, à l’exception de l’appel en cause de la Sarl d’architecture et d’urbanisme [T] et de celui de M. [IO] [T],

— « ordonné l’exécution provisoire ».

Mmes [J] et [X] ont intimé :

— la Scp Jean Michel [N] et Olivier [N],

— la Sci Résidence [Adresse 24] représentée par Maître [A] [E], liquidateur judiciaire,

— la Sarl Agence d’architecture et d’urbanisme,

— M. [IO] [T],

— Mme [I] [Y],

— la compagnie d’assurance Maf,

— le Crédit immobilier de France développement, venant aux droits de Crédit immobilier de France pays de Loire,

— la Sarl just a lau représentée par la Selarl [SE] en qualité de liquidateur,

— la compagnie d’assurance Thelem assurances,

— la compagnie d’assurance Sa Allianz iard.

Par déclaration du 9 novembre 2020, enregistrée sous le n° RG 20/3046, Mmes [J] et [X] ont formé un appel contre le jugement rectificatif rendu le 28 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Toulouse, en intimant la Sa Crédit immobilier de France, en ce qu’il a :

— rectifié comme suit l’erreur matérielle affectant le jugement de ce siège en date du 28 mai 2020,

— dit qu’à la p. 2 en lieu et place des mots « Crédit immobilier de France développement venant aux droit de Crédit immobilier de France pays de Loire, banque prêteuse dont le siège social est sis [Adresse 5] représentée par Maître Laurence Eichenholc de la Selarl Cabinet Eichenholc, avocats au barreau de Toulouse, avocats plaisants, vestiaire 446 », il convient de lire : « Sa Crédit immobilier de France développement venant aux droits de la Sa Crédit immobilier de France Rhône Alpes Auvergne, banque prêteuse dont le siège social est sis [Adresse 11], représentée par Maître Marie-Pierre de Masquard de Laval, de la Scp Mtba avocats, avocats au barreaux de Toulouse, avocats postulants, vestiaire 294 et par Maître Christine Baudon de la Scp Billy-Boissier-Baudon, avocats au barreau de Clermont-Ferrand, avocat plaidant ».

Par déclaration du 8 janvier 2021, enregistrée sous le n° RG 21/84, Mmes [J] et [X] ont interjeté appel du jugement rendu le 28 mai 2020 par le tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu’il a :

— déclaré irrecevable la demande de Mmes [DN] et [HC] [X] et de Mme [OR] [J] tendant à l’inscription d’une créance au passif de la Sci Résidence [Adresse 24],

— déclaré irrecevables les prétentions formulées Mmes [DN] et [HC] [X] et de Mme [OR] [J] à l’encontre de l’Eurl [Y],

— déclaré irrecevable la demande de Mmes [DN] et [HC] [X] et de Mme [OR] [J] à l’encontre de la Sa Crédit Immobilier de France Développement, venant aux droits de la Sa Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne au titre du manquement au devoir de conseil, d’information, de vigilance et de mise en garde,

— débouté Mmes [DN] et [HC] [X] et de Mme [OR] [J] de l’ensemble de leurs demandes,

— dit que les effets de la suspension ordonnée par ordonnance du juge de la mise en état cessent au prononcé de la décision,

— condamné Mmes [DN] et [HC] [X] et de Mme [OR] [J] aux dépens, comprenant le coût de la mesure d’expertise, à l’exception de l’appel en cause de la Sarl d’architecture et d’urbanisme [T] et de celui de M. [IO] [T],

— « ordonné l’exécution provisoire ».

Ont été intimées :

— la Sci Résidence [Adresse 24] représentée par Maître [E], liquidateur judiciaire,

— la Sarl Just a lau représentée par la Selarl [SE] en qualité de liquidateur judiciaire,

— la compagnie d’assurance Maf.

Par actes d’huissier délivrés le 26 janvier 2021, la Sarl Agence d’architecture et d’urbanisme [T] et la Sarl [N] ont fait assigner la Sa Caisse d’épargne Midi-Pyrénées en appel provoqué.

— :-:-:-

Par ordonnance du 25 février 2021, le magistrat chargé de la mise en état a :

— ordonné la jonction des procédures suivies sous les numéros de répertoire général n° RG 20/3046 et 20/2062,

— dit que ces instances seront désormais appelées sous le seul numéro 20/2062.

Par ordonnance du 9 septembre 2021, le magistrat chargé de la mise en état a :

— déclarée caduque la déclaration d’appel diligenté le 29 juillet 2020 par Mmes [OR] [J] veuve [X], [DN] et [HC] [X] à l’encontre de Mme [I] [Y],

— constaté l’extinction de l’instance d’appel uniquement à l’égard de Mme [I] [Y],

— condamné in solidum Mmes [OR] [J] veuve [X], [DN] et [HC] [X] aux dépens d’appel inhérents à la mise en cause de Mme [I] [Y] ainsi qu’à payer à cette dernière une indemnité de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— déclaré sans objet la demande de Mme [I] [Y] tendant à l’irrecevabilité des conclusions notifiées par le Crédit immobilier de France développement le 19 mai 2021,

— déclaré recevable l’appel diligenté le 29 juillet 2020 par Mmes [OR] [J] veuve [X], [DN] et [HC] [X] à l’encontre de la Sarl Agence d’Architecture et d’Urbanisme [T] et de M. [IO] [T],

— dit que l’examen de la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en responsabilité diligentée par Mmes [OR] [J] veuve [X], [DN] et [HC] [X] à l’encontre du Crédit immobilier de France développement venant aux droits du Crédit immobilier de France Rhône Alpes Auvergne pour manquement au devoir de conseil, d’information, de vigilance et de mise en garde dans le cadre de l’octroi du prêt relève du seul pouvoir de la cour saisie par la dévolution,

— déclaré en revanche non prescrite l’action en responsabilité diligentée par Mmes [OR] [J] veuve [X], [DN] et [HC] [X] à l’encontre du Crédit Immobilier de France Développement, venant aux droits du Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne, du chef du déblocage des fonds hors compte centralisateur,

— enjoint aux parties ayant formalisé des demandes de condamnation à l’encontre de l’Eurl [I] [Y], laquelle n’a été appelée ni à la procédure d’appel et ni à la procédure de première instance, de s’expliquer sur la recevabilité de leurs prétentions respectives à ce titre et renvoyé la cause à l’audience de mise en état dématérialisée du 13 janvier 2022, les bulletins de mise en état devant être adressés au plus tard le 10 janvier 2022,

— rejeté le surplus des demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

— dit qu’à l’exception des dépens ci-dessus laissés à la charge de Mmes [OR] [J] veuve [X], [DN] et [HC] [X], les dépens des autres incidents suivront le sort de ceux de l’instance au fond,

— rejeté les autres demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 13 juillet 2022, le magistrat chargé de la mise en état a :

— renvoyé les dossiers 20/2062 et 21/84 à l’audience d’incident du 6 octobre 2022 à 9h pour recevoir les explications des parties sur la portée des mentions figurant sur les extraits kbis des sociétés intimées et ayant fait l’objet de procédures collectives et sur les déclarations de créance qui ont pu être régulièrement faites à l’appui des prétentions maintenues en l’état des conclusions dont la cour est saisie,

— précisé qu’à cette audience, seront appelés aux mêmes fins les dossiers 20/2063 et 21/86 ainsi que 20/2064 et 21/87.

Par une note en délibéré du 17 octobre 2022, Mmes [J] et [X] ont communiqué à la cour les informations suivantes :

— rappel de la situation des biens de la résidence [Localité 18] : opération livrée,

— les trois déclarations d’appel contiennent la mention de la double qualité de Mme [OR] [J] veuve [X] (intervenant en son nom propre et en qualité d’héritière de M. [D] [X]),

— Maître [C] n’a pas fait nommer de mandataire ad hoc aux fins de représenter la Sci résidence [Adresse 24], les appelantes ne peuvent qu’en prendre acte,

— les appelantes prennent acte de la clôture de la liquidation de la Sarl Just a lau et tournent leurs demandes indemnitaires vers les assureurs.

Par ordonnance du 15 décembre 2022, le magistrat chargé de la mise en état a :

— ordonné la jonction de la procédure enrôlée sous le n°21/00084 avec celle enrôlée sous le n°20/2062,

— invité les parties à mettre à jour leurs conclusions en vue de la fixation utile de l’affaire à une audience de plaidoirie,

— dit que les dépens liés à cet incident seront examinés avec ceux liés à l’instance au fond.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions transmises à la cour par voie électronique le 30 avril 2024, Mme [OR] [J] veuve [X], Mme [DN] [X] et Mme [HC] [X], appelantes, demandent à la cour de :

— les déclarer recevables et bien fondées en leur appel, fins et conclusions,

— déclarer irrecevable et tous les cas mal fondés et les en débouter l’ensemble des intimés en leurs prétentions, fins et conclusions,

— déclarer non prescrite l’action des appelantes,

— juger l’action en responsabilité dirigée contre le Crédit immobilier de France développement non prescrite,

— mettre hors de cause la Sci Résidence [Adresse 24], la société Thelem, la société Just a lau,

— confirmer le jugement prononcé le 28 mai 2020 par le tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu’il a déclaré recevable l’intervention à l’instance de Mmes [DN] et [HC] [X] et de Mme [OR] [J] en leur qualité d’héritières de M. [D] [X],

— confirmer le jugement prononcé le 28 mai 2020 en ce qu’il a constaté le désistement d’instance et d’action de Mesdames [DN] [X], [HC] [X] et [OR] [J] l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre de la Caisse d’épargne et de prévoyance Midi Pyrénées, l’a déclaré parfait, et dit qu’il produit son effet extinctif de l’instance et entraîne la disparition du droit d’agir des demandeurs à l’encontre de la Caisse d’épargne et de prévoyance Midi Pyrénées,

— confirmer le jugement prononcé le 28 mai 2020 par le tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu’il a dit que les demandes récursoires formées par les défendeurs sont devenues sans objet,

— ordonner que les effets de la suspension du prêt au visa de l’article L312-19 du code de la consommation, par ordonnance du juge de la mise en état, continuent,

— infirmer le jugement prononcé le 28 mai 2020 par le tribunal judiciaire de Toulouse,

Et statuant à nouveau,

Demandes contre la Scp [L] [N] – O. [N],

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a écarté la responsabilité civile professionnelle de la Scp [L] [N] ' Olivier [N] aux droits de laquelle vient désormais la Sarl [N] et condamné les appelantes aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise,

— en conséquence, condamner la Scp [L] [N] ' Olivier [N] aux droits de laquelle vient désormais la Sarl [N] à réparer le préjudice des appelantes,

Demandes contre le Crédit immobilier France développement venant aux droits de Sa Crédit immobilier France sud Rhône Alpes Auvergne,

— infirmer le jugement en ce qu’il a débouté les appelantes de leurs demandes vis-à-vis du Crédit immobilier France développement,

Et statuant à nouveau,

— juger recevables et non prescrites les demandes de condamnations relatives au déblocage des fonds hors du compte centralisateur,

— constater les fautes commises par la Sa Crédit immobilier France sud Rhône Alpes Auvergne dans le cadre du déblocage des fonds hors du compte centralisateur,

— 'dire et juger’ recevable comme non nouvelle en appel l’action en responsabilité fondée sur le devoir de vigilance, de conseil et d’information,

— 'dire et juger’ recevable et non prescrite l’action en responsabilité des appelantes à l’encontre de l’organisme prêteur fondée sur le devoir de mise en garde, devoir de vigilance, de conseil et d’information,

— constater que le Crédit immobilier de France sud Rhône Alpes Auvergne a manqué à son obligation d’information, de vigilance, de conseil et de mise en garde,

— 'dire et juger’ que le contrat de prêt va reprendre son cours à l’issue de la procédure, sous réserve de la prescription des intérêts et du prononcé de leur déchéance,

— condamner le Crédit immobilier de France à revoir le montant du prêt avec Mmes [X],

— 'dire et juger’ qu’aucune autre somme quelque titre que ce soit ne peut être réclamée par le Crédit immobilier de France sud Rhône Alpes Auvergne,

Demandes contre la société Allianz,

— juger que la Sarl Just a lau a manqué à son obligation d’information et de conseil,

— juger que le lien de causalité entre ces manquements et les préjudices financiers des acquéreurs est établi,

— juger que la garantie de la société Allianz est mobilisable en tant qu’assureur de la société Just a lau,

En conséquence,

— condamner in solidum la Scp Jean Michel [N] Olivier [N] aux droits de laquelle vient désormais la Sarl [N], la Sa Crédit immobilier France développement, la Sa Allianz en qualité d’assureur de la société Just a lau, à payer à Mme [OR] [X], Mme [HC] [X] et Mme [DN] [X], la somme de 183.475,50 euros, à titre de dommages-intérêts en réparation de leurs préjudices financiers,

— dire que Mmes [X] seront déchargées du paiement des intérêts dus au titre du prêt bancaire excessif accordé par la Sa Crédit immobilier France développement à compter de l’arrêt à intervenir,

— condamner la Sa Crédit immobilier de France développement à rembourser le montant total des intérêts bancaires déjà payés par Mmes [X] depuis la souscription du prêt bancaire excessif, somme à actualiser au jour du jugement à intervenir,

— rejeter l’ensemble des moyens dirigés par la Sarl Agence d’architecture et d’urbanisme [T] à l’encontre de Mesdames [X],

— rejeter l’ensemble des moyens dirigés par la Sa Allianz à l’encontre de Mesdames [X],

— condamner in solidum tout succombant à avoir à verser à chacun des requérants la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum tout succombant aux entiers dépens comprenant le coût de la mesure d’expertise dont distraction au profit de Maître Sabrina Pailler, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions transmises à la cour par voie électronique le 24 mai 2024, la Mutuelle des architectes français prise en sa qualité d’assureur de la Sarl Agence d’architecture [T] et de l’Eurl [I] [Y], intimée, demande à la cour, au visa de l’article 1382 ancien, 1240 du code civil, de :

— juger l’appel de Mme [OR] [X], Mme [DN] [X] et Mme [HC] [X] mal fondé,

— confirmer le jugement et les débouter par voie de conséquence de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la Mutuelle des architectes français,

— débouter la Sarl [N] de son appel incident et de sa demande en garantie dirigée à l’encontre de la Mutuelle des architectes français,

Subsidiairement,

— juger que la Mutuelle des architectes français est fondée à opposer une non-garantie à la Sarl [T] et à l’Eurl [I] [Y] dès lors que le sinistre a perdu tout caractère aléatoire en violation de l’article 1964 du code civil et en application de la clause 2.111 (police [T]) et 2.11 (police [Y]) de leur contrat excluant toute garantie pour les conséquences dommageables de la faute intentionnelle ou dolosive,

— juger que la Mutuelle des architectes français est fondée à opposer à l’Eurl [I] [Y] une non-garantie dès lors que les fautes qui lui sont reprochées sont la conséquence d’actes qui ressortent d’une mission de maîtrise d''uvre expressément exclue de l’avenant souscrit auprès de la Maf pour l’activité d’assistant à maîtrise d’ouvrage,

— juger que les garanties de la police souscrite par l’Eurl [Y] pour son activité d’architecte ne peuvent être mobilisées dès lors qu’aucune mission de maîtrise d''uvre n’a été déclarée à la Mutuelle des architectes français,

En tout état de cause,

— juger que la police souscrite par l’Eurl [Y] au titre de son activité d’AMO s’appliquera dans les limites et conditions du contrat qui contient une franchise opposable aux tiers lésés ainsi qu’un plafond de garantie au titre des dommages immatériels non consécutifs d’un montant de 222.842,12 euros hors actualisation, ledit plafond étant unique pour l’ensemble des réclamations dirigées à l’encontre de la Mutuelle des architectes français, dont la présente procédure, ainsi que pour les autres procédures au titre des immeubles [Adresse 33], [Adresse 16], [Adresse 28], [Adresse 29], [Adresse 32], « [Adresse 30] » et [Adresse 20] dès lors que ces réclamations ont une seule et même cause technique dans le cadre de la même opération de construction pour laquelle l’Eurl [I] [Y] a signé avec le maître de l’ouvrage un seul et même contrat d’assistance à maître d’ouvrage,

— juger par voie de conséquence que toute condamnation à l’encontre de la Mutuelle des architectes français de ce chef ne saurait excéder ledit plafond unique à toutes les réclamations,

— juger que la police souscrite par la Sarl Agence [T] s’appliquera dans les limites et conditions du contrat qui contient une franchise opposable aux tiers lésés ainsi qu’un plafond de garantie au titre des dommages immatériels non consécutifs à un dommage matériel d’un montant de 500 000 euros hors actualisation, ledit plafond étant unique pour l’ensemble des réclamations dirigées à l’encontre de la Mutuelle des architectes français, dont la présente procédure, ainsi que pour les autres procédures au titre des immeubles [Adresse 33], [Adresse 16], [Adresse 28], [Adresse 29], [Adresse 32], [Adresse 30] et [Adresse 20], dès lors que ces réclamations ont une seule et même cause technique dans le cadre de la même opération de construction pour laquelle la Sarl Agence [T] a signé avec le maître de l’ouvrage un seul et même contrat de maîtrise d’oeuvre,

À défaut et dans l’hypothèse où la cour qualifierait les préjudices de dommages immatériels consécutifs,

— juger que le plafond applicable à ce titre pour le contrat de la Sarl Agence [T] est de 1.750.000 euros hors actualisation, ledit plafond étant unique pour l’ensemble des réclamations dirigées à l’encontre de la Mutuelle des architectes français,

— désigner le cas échéant tel séquestre qu’il plaira à la cour avec pour mission de conserver les fonds dans l’attente de décision définitive tranchant les différentes réclamations formées à l’encontre de la Mutuelle des architectes français tant en sa qualité d’assureur de l’Eurl [I] [Y] que de la Sarl Agence [T] concernant les différentes réclamations de l’immeuble « [Adresse 33] » et pour le cas échéant procéder à une répartition au marc le franc des fonds séquestrés,

— condamner le Crédit immobilier de France développement et la Sarl [N] à relever et garantir la Mutuelle des architectes français de toute condamnation prononcée à son encontre,

— condamner solidairement Mme [OR] [X], Mme [DN] [X] et Mme [HC] [X] 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens que Maître Pierrick Bournet pourra recouvrer directement conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions transmises à la cour par voie électronique le 17 mai 2024, la Sa Allianz, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1165 (anc.), 1202 (anc.), 1240 (anc. 1382) et 2051 du code civil, des articles 910-4 et 954 du code de procédure civile, de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite Loi Hoguet, des articles L. 113-1 al. 2 et L. 112-6 du code des assurances, de :

— prononcer d’office l’irrecevabilité des conclusions des consorts [X] à l’égard de la compagnie Allianz,

À titre principal,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 28 mai 2020 et en conséquence,

Sur les demandes principales,

— 'dire et juger’ que la société Just a lau n’a pas commis de faute,

— 'dire et juger’ que les consorts [X] ne justifient pas des préjudices et du lien de causalité qu’ils allèguent,

En conséquence,

— débouter les consorts [X] de leurs demandes, fins et conclusions à l’égard de la société Just a lau,

— 'dire et juger’ qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes formulées à l’égard de la société Allianz,

— débouter la Sarl Agence d’architecture et d’urbanisme [T] et M. [IO] [T] de leurs appels en garantie formulés contre la société Just a lau et son assureur, la société Allianz,

— ordonner la mise hors de cause d’Allianz,

À titre subsidiaire,

— 'dire et juger’ que sont exclus de la police Allianz n°40 419 380 « les dommages résultant d’activités relevant du régime de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 exercées par l’assuré hors de tout mandat écrit »,

— 'dire et juger’ que la société Allianz ne peut garantir la société Just a lau en l’absence de justification d’un mandat écrit loi Hoguet ou conseil en gestion de patrimoine,

— 'dire et juger’ qu’est exclue de la police Allianz n°40 419 380 « toute activité relevant d’une obligation d’assurance responsabilité civile visée par un texte autre que la loi Hoguet (loi du 2 janvier 1970 et décret du 20 juillet 1972) et notamment ['] le démarchage bancaire et financier (décret du 28.09.2004),

'dire et juger’ que la société Allianz ne peut garantir l’activité de démarchage exercée par la société Just a lau,

— 'dire et juger’ que la société Allianz ne peut garantir la faute dolosive commise par la société Just a lau,

En conséquence,

— 'dire et juger’ que la garantie de la société Allianz n’est pas mobilisable,

— ordonner la mise hors de cause d’Allianz,

— débouter toutes les parties de leurs demandes, fins et conclusions à l’égard de la société Allianz,

À titre infiniment subsidiaire,

— débouter les consorts [X] de leurs demandes de condamnation in solidum des sociétés Just a lau et Allianz avec les autres défendeurs,

— 'dire et juger’ que le plafond de garantie et la franchise prévus dans le contrat n°40 419 380 sont opposables aux consorts [X] et, en conséquence,

— appliquer le plafond d’un montant de 2.300.0000 euros après déduction d’une franchise de 10% du montant des dommages,

En tout état de cause,

— condamner tout succombant à verser à la société Allianz la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions transmises à la cour par voie électronique le 11 septembre 2023, la Sa Crédit immobilier de France développement, venant aux droits de la Sa Crédit immobilier de France Rhône-Alpes-Auvergne, intimée, demande à la cour de:

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de « Clermont-Ferrand » (sic) du 28 mai 2020,

— débouter les consorts [X] et les autres intimés de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Sur le compte centralisateur,

Vu les clauses contenues dans l’acte de Vefa en date du 11 octobre 2007 mettant à la charge des acquéreurs l’obligation de versement sur le compte centralisateur, et d’autre part le mandat irrévocable donné au vendeur d’appeler directement les fonds auprès du prêteur,

Vu les clauses de l’offre de prêt imposant aux emprunteurs de vérifier l’avancement des travaux dans le cadre des ordres de déblocage de fonds et au prêteur de débloquer les fonds sur demandes des emprunteurs avec justificatif des travaux réalisés,

— débouter les consorts [X] et les autres intimés de leurs demandes fondées sur une prétendue responsabilité du prêteur liée aux conditions de déblocage de fonds,

— juger qu’il n’est établi aucune faute à l’égard de la Sa Crédit immobilier de France développement, en tant que prêteur de fonds des consorts [X], de nature à engager sa responsabilité,

— juger qu’en tout état de cause, aucun lien de causalité n’est établi entre les préjudices allégués par les consorts [X] et les autres intimés et une éventuelle faute de la Sa Crédit immobilier de France dans le cadre des déblocages de fonds,

— juger en effet que seule la somme de 12.798 euros débloquée le 22 avril 2008 sur la foi d’une fausse attestation d’avancement de travaux de Mme « [Y] » ne correspondait pas à la réalité du chantier,

— juger en toute hypothèse que cette somme de 12.798 euros débloquée le 22 avril 2008 n’aurait pas permis à elle-seule de livrer le bien au second trimestre 2007,

— confirmer en conséquence le jugement qui a écarté tout lien de causalité entre les conditions de déblocage des fonds hors compte centralisateur et les préjudices allégués par les consorts [X],

Sur le devoir de mise en garde,

— débouter les consorts [X] de leur action en responsabilité fondée sur un prétendu manquement du prêteur à son obligation de conseil et de mise en garde comme étant prescrite,

— juger en tout état de cause que le prêteur n’était tenu d’aucune obligation de mise en garde d’une part en raison de la déloyauté des emprunteurs qui ont dissimulé deux autres prêts immobiliers souscrits en 2006 auprès du Crédit agricole et d’autre part en raison de leurs revenus et de leurs patrimoines déclarés qui leur permettaient de faire face à l’endettement souscrit,

Sur le devoir de vigilance de conseil et d’information,

— débouter les consorts [X] de leur action en responsabilité fondée sur le devoir de vigilance de conseil et d’information de la Sa du Crédit immobilier de France développement comme étant nouvelle « en première instance » (sic) (564 et 566 du code de procédure civile) et de surcroît prescrite,

— juger, en tout état de cause, infondée en droit ladite action vu l’absence de tout lien entre le prêteur, le promoteur et les autres parties au litige,

Sur les demandes de déchéance ou de décharge des intérêts et de renégociation du prêt,

— débouter les consorts [X] de toute demande de déchéance ou de décharge des intérêts, ainsi que de renégociation du prêt, et confirmer le jugement qui a ordonné la reprise du paiement des échéances qui avaient été suspendues sans intérêts,

À titre subsidiaire,

Si par impossible la cour entrait en voie de condamnation à l’égard de la Sa Crédit immobilier de France développement,

— ordonner un partage de responsabilité, en tenant compte des fautes imputables aux consorts [X] qui lui ont directement demandé le versement des fonds au promoteur, et en tenant compte par ailleurs du fait d’un tiers, soit la faute de Mme [Y] condamnée pour faux et usage suite à l’établissement de l’attestation de l’état d’avancement des travaux du 10 avril 2008 ne correspondant pas à la réalité,

En tout état de cause,

— dire n’y avoir lieu à condamnation solidaire ou in solidum de la Sa Crédit immobilier de France développement avec les autres intimés,

— condamner in solidum, la Scp Dagot-Malbosc, M. [T] et la Sarl Agence architecture et d’urbanisme [T], sous la garantie de la Maf et la Sarl Just a lau, d’avoir à garantir la Sa Crédit immobilier de France développement, des condamnations de toute nature que ce soit, qui pourraient être mises à sa charge,

— condamner in solidum toutes parties succombantes à payer à la Sa Crédit immobilier de France développement, une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions transmises à la cour par voie électronique le 1er juillet 2022, la Sarl Agence d’architecture et d’urbanisme [T] et M. [IO] [T], intimés, demandent à la cour, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

À titre principal,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de « Paris » (sic) le 28 mai 2020 en toutes ses dispositions,

À titre subsidiaire, si la cour devait infirmer le jugement entrepris,

— mettre hors de cause M. [T], lequel n’est pas intervenu sur le chantier litigieux en nom personnel,

— juger que la société Agence d’architecture et d’urbanisme [T] n’a commis aucune faute dans l’accomplissement de ses missions,

— juger que Mesdames [X] n’établissent pas la réalité de leurs préjudices,

— juger que le lien causal entre de prétendus manquements de la société Agence d’architecture et d’urbanisme [T] et les préjudices allégués n’est pas établi,

En conséquence,

— débouter Mesdames [X] de l’ensemble de leurs demandes,

— mettre purement et simplement hors de cause la société Agence d’architecture et d’urbanisme [T],

À titre infiniment subsidiaire,

— condamner in solidum la Scp Michel Dagot ' [L] [N] ' Olivier [N], la société Crédit immobilier de France développement, la Sarl Just a lau et ses assureurs, les compagnies Allianz et Thelem à relever et garantir intégralement M. [T] et la société Agence d’architecture et d’urbanisme [T] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre en principal, frais et intérêts,

— réduire à de justes proportions le montant de l’indemnisation sollicitée par les demandeurs en réparation de leur préjudice financier,

— juger que la société Agence d’architecture et d’urbanisme [T] ne saurait être condamnée solidairement ou in solidum avec les autres défendeurs, et ce en application de la clause d’exclusion de solidarité prévue au contrat de maîtrise d’oeuvre,

En tout état de cause,

— condamner tous succombant au paiement de la somme de 3.000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tous succombant aux entiers dépens dont distraction, au profit de Maître Laurent Depuy, avocats au barreau de Toulouse.

Dans ses dernières conclusions transmises à la cour par voie électronique le 9 juin 2021, la Sa Caisse d’épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées, intimée, demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

— débouter la Sarl [N] des demandes dirigées à l’encontre de la Caisse d’épargne,

— la condamner au paiement d’une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions transmises à la cour par voie électronique à la cour le 11 mars 2021, la société Thelem assurances, intimée formant appel incident, demande à la cour, au visa des articles 132, 695, 696, 699, 700, 901, 908 et 909 du code de procédure civile, L.124-3 du code des assurances de :

— statuer comme de droit concernant la recevabilité formelle de l’appel de Mmes [X] du jugement rendu le 28 mai 2020 par le pôle civil du tribunal judiciaire de Toulouse sous RG 15/03601,

— bien vouloir juger recevables les présentes conclusions d’intimée,

— juger que Thelem assurances est en possession des documents lui permettant d’argumenter et qu’elle cite, énumère sa production au cours des présentes, en dresse à la suite le bordereau,

Sur le fond,

— confirmer le jugement déféré notamment en ce qu’il place Thelem hors de cause, « déboute Mme [DN] [X], Mme [HC] [X] et Mme [OR] [J] de l’ensemble de leurs demandes », et « dit que les demandes récursoires formées par les défendeurs sont devenues sans objet »,

— juger Thelem recevable en son appel incident,

Faisant droit,

— infirmer le jugement en ce qu’il « dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile », et

Statuant à nouveau,

— condamner Mmes [X], la Sarl Agence d’architecture et d’urbanisme [T] à payer à Thelem assurances une indemnité de 12 968,29 euros au titre de ses frais de représentations,

— condamner les appelantes comme ci-dessus aux entiers dépens taxables « d’instance » et d’appel,

— débouter tout contestant.

Dans ses dernières conclusions transmises à la cour par voie électronique le 29 janvier 2021, la Sarl [N], anciennement Scp [L] [N] ' Olivier [N], intimée, demande à la cour, au visa de l’ancien article 1382 du code civil devenu 1240, de :

À titre principal,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a écarté la responsabilité civile professionnelle de la Scp [L] [N] ' Olivier [N] aux droits de laquelle vient désormais la Sarl [N], et condamné les consorts [X] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise,

— débouter en conséquence Mme [OR] [J], veuve [X], Mme [DN] [X] et Mme [HC] [X] de l’ensemble de leurs demandes, en tout cas en ce qu’elles sont dirigées contre la société notariale,

— les condamner aux dépens d’appel et au paiement d’une somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

À titre subsidiaire,

S’il devait en tout ou partie être fait droit aux demandes des appelantes contre la société notariale,

— déclarer l’appel provoqué dirigée contre la Caisse d’épargne Midi-Pyrénées recevable,

— condamner in solidum la Caisse d’épargne Midi-Pyrénées, le Cif développement, M. [IO] [T], la société d’architecture [T], l’Eurl [I] [Y] et la Maf, la Sarl Just a lau, la société Thelem assurances à relever et garantir indemne la Sarl [N] venant aux droits de la Scp [L] [N] ' Olivier [N] de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre à hauteur de 95%,

— débouter le Cif développement et tous autres intimés de leurs demandes contre la société notariale,

— les condamner aux dépens,

— dire n’y avoir lieu en toute hypothèse à exécution provisoire.

La déclaration d’appel (RG 21/84) a été signifiée à Maître [E], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la Sci résidence [Adresse 24] par acte d’huissier du 27 janvier 2021 qui a refusé l’acte au motif que le dossier est clos depuis le 9 avril 2015.

La déclaration d’appel (RG 21/84) a été signifiée à la Selarl [SE] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la Sarl Just a lau par acte d’huissier du 21 janvier 2021 (remise à secrétaire + lettre 658 CPC).

La clôture de l’affaire est intervenue le 3 juin 2024 et l’affaire a été entendue à l’audience du même jour.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

1. Sur les fins de non-recevoir tenant à la qualité des parties intimées :

1.1. Mmes [X] ont intimé Maître [A] [E], liquidateur judiciaire de la Sci Résidence [Adresse 24]. Cependant, la procédure de liquidation judiciaire ouverte à son encontre a été clôturée pour insuffisance d’actif par jugement du tribunal de grande instance d’Evry le 9 avril 2015, avec radiation d’office du registre du commerce et des sociétés, la mission de Maître [E] a donc pris fin.

La cour relève qu’aucune partie n’a sollicité la désignation d’un mandataire ad hoc pour représenter le promoteur à la présente instance.

Le magistrat chargé de la mise en état a demandé aux parties de s’expliquer par ordonnance du 13 juillet 2022. Mmes [X] ont répondu prendre acte de l’absence de nomination d’un mandataire ad hoc.

La cour relève donc d’office le défaut de qualité à agir de Maître [E], liquidateur judiciaire de la Sci Résidence [Adresse 24], débattu en cours d’instance, et l’irrecevabilité de l’appel diligenté à son encontre.

1.2. Mmes [X] ont intimé la Selarl [SE], liquidateur judiciaire de la Sarl Just a lau. Toutefois, la procédure de liquidation judiciaire ouverte à son encontre a été clôturée pour insuffisance d’actif par jugement du tribunal de Clermont Ferrand le 21 juillet 2010 emportant radiation d’office du registre du commerce et des sociétés. La mission de la Selarl [SE] a donc pris fin.

En outre, la Sa Crédit immobilier de France développement et la Sarl [N] demandent à la cour de condamner la Sarl Just a lau d’avoir à les garantir des condamnations mises à leur charge. La cour relève qu’aucune partie n’a sollicité la désignation d’un mandataire ad hoc pour représenter la société dans la présente affaire.

Mmes [X], répondant à l’ordonnance du 13 juillet 2022 prise par le magistrat chargé de la mise en état ont répondu qu’elles prenaient acte de la clôture de la liquidation judiciaire de la Sarl Just a lau et ont indiqué tourner leurs demandes indemnitaires vers ses assureurs.

La cour relève donc d’office le défaut de qualité à agir de la Selarl [SE] en qualité de liquidateur judiciaire de la Sarl Just a lau, débattu en cours d’instance, et l’irrecevabilité de l’appel diligenté à son encontre, ainsi que l’irrecevabilité des demandes présentées à l’encontre de la Sarl Just a lau.

1.3. La Sa Crédit immobilier de France développement demande à la cour, à titre subsidiaire, d’ordonner un partage de responsabilité avec Mme [Y].

Il convient de rappeler que l’instance s’est éteinte à l’égard de Mme [Y], le conseiller de la mise en état ayant déclaré l’appel caduc à son encontre par ordonnance du 9 septembre 2021. La demande formée par la Sa Crédit immobilier de France à son encontre sera en conséquence déclarée irrecevable.

1.4. La Sarl [N] demande à la cour de condamner l’Eurl [I] [Y] à la relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre. Toutefois, le tribunal judiciaire avait déclaré irrecevables les prétentions formulées par Mmes [X] à l’encontre de l’Eurl [I] [Y] qui n’avait pas été appelée en la cause.

Par ordonnance du 9 septembre 2021, le magistrat chargé de la mise en état avait enjoint aux parties ayant formalisé des demandes de condamnation à l’encontre de l’Eurl [I] [Y], laquelle n’a été appelée ni à la procédure d’appel et ni à la procédure de première instance, de s’expliquer sur la recevabilité de leurs prétentions respectives à ce titre.

La Sarl [N] n’a fourni aucune explication sur la recevabilité de l’action dirigée contre l’Eurl [I] [Y], non partie à la première instance. La cour ne peut que relever d’office l’irrecevabilité de la demande formée par la société notariale à son encontre.

2. Sur la responsabilité de la Sarl [N] :

Mmes [X] demandent à la cour de condamner la Scp [L] [N] ' Olivier [N] aux droits de laquelle vient désormais la Sarl [N] à réparer leurs préjudices financiers et leur préjudice moral.

Elles se prévalent pour ce faire de plusieurs manquements de la société notariale, à savoir : des manquements au devoir de conseil relativement aux difficultés rencontrées par le programme immobilier, au caractère aléatoire de perception de loyers commerciaux surévalués, à la seconde tranche de travaux, ainsi que des manquements rédactionnels dans l’acte de vente tenant à la mention du destinataire des appels de fonds, aux clauses de paiement, à la stipulation d’une date d’achèvement antérieure à la date de signature de l’acte notarié.

2.1. Sur le devoir de mise en garde contre la surévaluation des loyers et le risque de non-paiement.

Si le notaire instrumentaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques des stipulations convenues dans la limite des possibilités de contrôle et de vérification qui lui sont offertes et des informations connues des parties, il n’a pas à porter d’appréciation sur l’opportunité économique de l’opération (Civ. 3, 20 avril 2022, pourvoi n° 21-12.301, 21-12.340).

L’acte authentique indique que l’ensemble immobilier devait être affecté à un usage de résidence de tourisme et donné à bail, à titre commercial, à la Sarl de gestion de la Résidence [Adresse 24], tel que cela est précisé en pages 7 et 21.

Cependant, le notaire qui n’est pas requis en qualité de conseiller en gestion de patrimoine mais de rédacteur d’acte de vente, qui n’est pas intervenu dans la constitution du montage financier mêlant vente et défiscalisation, qui n’a pas procédé à la rédaction du bail commercial, n’est pas tenu ni d’apprécier l’opportunité économique de l’opération et notamment la cohérence du montant du loyer stipulé par rapport à la réalité du marché locatif local, ni d’informer les acquéreurs sur les stipulations du bail commercial, ses effets et ses risques.

Maître [L] [N] n’était donc nullement débiteur d’une obligation d’information, de conseil ou de mise en garde à l’égard de M. et Mme [X] s’agissant de la conclusion du bail commercial et du loyer convenu.

En outre, le notaire chargé de l’établissement d’actes de vente de biens immobiliers n’est pas un conseiller financier des parties aux actes qu’il constate et il n’a pas vocation à s’exprimer sur l’opportunité économique d’une opération d’investissement immobilier et notamment sur le prix de vente et les loyers commerciaux stipulés librement entre les parties ou promis par le promoteur ou le commercialisateur.

C’est donc en vain que Mmes [X] recherchent la responsabilité de la Sarl [N] sur ce fondement.

2.2. Sur la seconde tranche de travaux,

Mmes [X] soutiennent que le contrat de réservation prévoyait une seconde tranche de travaux alors que l’acte notarié ne fait plus état des surfaces commerciales, qui constituaient des équipements indispensables à l’attractivité de la résidence de tourisme vendue, l’acte notarié indiquant que le vendeur se réservait le droit de réaliser la seconde tranche de travaux, ce qui aurait été trompeur pour les acquéreurs.

Mmes [X] évoquent les stipulations du contrat de réservation mais ne produisent aux débats, en pièce 17, que les pages 9 et 10 dudit contrat de réservation, dont il doit être précisé qu’il n’est nullement visé au bordereau de pièces qui indique au titre de la pièce 17 « bail commercial initial ». Elles sont donc défaillantes dans la charge de la preuve qui leur incombe visant à établir la faute de la société notariale à ce titre.

2.3. Sur la rédaction de l’acte de VEFA sur la base d’une attestation d’avancement datant de plus d’un an,

Le notaire qui prête son concours à l’établissement d’un acte doit veiller à son efficacité et doit préalablement procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour l’assurer, sans toutefois être dans l’obligation de vérifier les informations d’ordre factuel fournies par les parties en l’absence d’éléments de nature à faire douter de la véracité des renseignements donnés.

S’agissant d’une obligation de moyen, son obligation d’investigation n’est pas illimitée et dépend des possibilités effectives de contrôle et de vérification et notamment de l’existence d’un doute, d’éléments de soupçon, de circonstances particulières justifiant une vigilance accrue.

Lorsqu’il prête son concours à une vente en l’état futur d’achèvement, l’exactitude des renseignements que le vendeur a l’obligation légale de fournir sur l’état d’avancement des travaux est un élément substantiel dès lors que lui sont subordonnés d’une part, le bénéfice de la garantie d’achèvement et, d’autre part, le montant du prix à reverser lors de la signature de l’acte de vente.

Pour réaliser tant le premier paiement que la stipulation de la date d’achèvement, le notaire doit disposer d’un document fiable, telle qu’une attestation d’avancement rédigée par le maître d''uvre du programme immobilier.

Il peut être reproché au notaire de ne pas avoir sollicité une attestation d’avancement des travaux plus récente que celle dont il a déjà été destinataire, ou d’avoir mentionné une date d’achèvement dépassée à la date de signature de l’acte authentique alors qu’il sait que le bien n’est pas achevé. Ainsi, lorsqu’il mentionne dans le contrat la date d’achèvement des travaux communiquée par le promoteur, et a fortiori lorsqu’il assure la rédaction de tous les actes authentiques de vente dans le cadre d’un programme immobilier de grande ampleur comme en l’espèce, il doit s’assurer que la date d’achèvement stipulée est vraisemblable et que le chantier suit son cours.

Dans l’acte authentique de vente rédigé par Maître [L] [N], notaire associé au sein de la Scp [N], et conclu entre la Sci Résidence [Adresse 24] et M. et Mme [X] le 11 octobre 2007, il est stipulé (p. 8) s’agissant de l’état d’avancement des travaux « d’une attestation délivrée par M. [IO] [T], architecte (…), en date du 4 mai 2006, il résulte que les travaux ont atteint le stade « fondations achevées » ».

Il a, à ce titre, été demandé à l’acquéreur, compte tenu de l’avancement des travaux, de régler lors de la signature de l’acte de vente 35% du prix de vente pour la partie immobilier, 55% pour la partie mobilier et 55% pour la partie « frais d’établissement ».

Le notaire a donc rédigé l’acte de vente à partir d’une attestation d’avancement des travaux établie 1 an et cinq mois avant sa signature.

La Sarl [N] a commis une faute en dressant l’acte authentique sans préalablement s’enquérir auprès du promoteur de l’état l’avancement du chantier.

En outre, le notaire a mentionné à l’acte (p.8) que « les biens objet de la présente devront être achevés au sens de l’article R.261-11 du code de la construction et de l’habitation, pour être livrés au plus tard pour le deuxième trimestre deux mille sept », soit au plus tard au 30 juin 2007.

Le notaire a donc mentionné une date d’achèvement dépassée depuis plus de trois mois au jour de signature de l’acte authentique.

Il s’agit d’une faute dans la mesure où le notaire, par ces mentions, n’assure pas l’efficacité de l’acte qu’il a été chargé de dresser.

En effet, les acquéreurs peuvent penser que compte tenu du délai écoulé entre l’établissement de l’attestation et la conclusion de l’acte de vente (17 mois), l’immeuble est presque achevé, alors qu’en pratique, tel n’était pas le cas.

Il résulte des pièces du dossier que si le notaire s’était rapproché du promoteur avant le 11 octobre 2007, date de signature de l’acte authentique, il aurait su que l’immeuble n’était pas achevé puisque M. [T] a établi, après l’attestation des fondations achevées une nouvelle attestation le 8 septembre 2006 indiquant que les travaux avaient atteint le stade de la mise hors d’eau, puis le 24 novembre 2006 que seulement 46 appartements avaient atteint ce stade, le 6 avril 2007 que 26 appartements avaient atteint le stade des cloisons terminées, puis, encore, le 4 septembre 2007 que 26 appartements avaient atteints le stade des cloisons terminées mais avec 44 n° de lots.

Le notaire a donc commis une faute affectant l’efficacité de l’acte de vente en ne s’informant pas auprès du promoteur de l’état d’avancement du chantier et en mentionnant une date d’achèvement des travaux dépassée depuis plusieurs mois.

2.4. Sur le devoir d’information tenant aux difficultés affectant le programme immobilier,

Le notaire rédacteur de l’acte ne peut être tenu pour responsable du retard pris par le chantier, et n’est pas tenu d’une obligation d’assurer le suivi des opérations de construction. Si en revanche, il a connaissance, par des éléments qu’il n’a pas à rechercher, de la défaillance financière du promoteur, il est tenu, en vertu du devoir de bonne foi, d’en informer les acquéreurs.

Les pièces produites aux débats ne démontrent pas qu’à la date de signature de l’acte authentique de vente le 11 octobre 2007, le groupe Simbiosis ait connu des difficultés dans la commercialisation et la mise en oeuvre de ce programme ou d’autres programmes immobiliers sur le territoire national.

Il n’est pas démontré l’existence de faits portés à la connaissance de l’étude notariale avant la régularisation de cet acte permettant de soupçonner des difficultés objectives de nature à la conduire à alerter les acquéreurs sur un risque d’inachèvement pesant sur l’opération et des retards graves autres que ceux inhérents aux aléas de toute opération immobilière.

Mmes [X] produisent aux débats deux arrêts rendus le 30 janvier 2017 par la cour d’appel de Riom relativement à la responsabilité de la société [N] dans le cadre d’un programme immobilier porté par la Sci Résidence [Adresse 25] constituée par le Groupe Simbiosis. La cour d’appel a retenu qu’en décembre 2006, le notaire connaissait ou ne pouvait ignorer l’ensemble des difficultés du programme immobilier, non livré alors que la livraison était initialement prévue en 2004 outre qu’il avait publié en son étude des résolutions amiables de vente concernant ledit programme.

Il ressort des conclusions du notaire que la Sci Résidence [Adresse 24] faisait partie d’un groupe dénommé « Simbiosis » qui a réalisé d’autres projets immobiliers dont celui situé à [Localité 23] et dont le notaire connaissait l’état d’avancement, que d’après la pièce 9 du notaire, la Sci Résidence [Adresse 24] était gérée par la société Simbiosis properties elle-même représentée par [O] [M].

Il en découle que, si l’affaire est distincte de la présente affaire et le promoteur différent, ils appartiennent tous deux au même groupe de sociétés, de sorte que, informée de difficultés rencontrés dans la réalisation de programmes immobiliers initiés par le groupe Simbiosis, la société notariale [N] aurait dû être particulièrement vigilante et accepter de ne recevoir l’acte de vente en l’état futur d’achèvement de M. et Mme [X] dans le cadre du programme [S] [R] qu’après s’être assurée du sérieux et de la bonne marche dudit programme.

Ainsi, si le notaire avait été diligent, il aurait eu connaissance du retard pris par les travaux en demandant communication d’une attestation d’avancement plus récente que celle en sa possession comme cela a été relevé dans le paragraphe 2.3. Si le notaire n’aurait pu en déduire que le promoteur était défaillant mais simplement que le chantier prenait du retard, il aurait dû en informer les acquéreurs comme cela a été jugé dans le paragraphe précité et aurait dû être alarmé de la situation compte tenu de ce qu’il s’était produit avec la Sci Résidence [Adresse 25] et du dépassement de la date d’achèvement du programme de [S] [R] au jour de signature de l’acte authentique. Ses manquements ont fait perdre une chance à M. et Mme [X] de ne pas s’engager dans un programme immobilier potentiellement risqué, en ce qui concerne l’avancement des travaux et l’achèvement des biens.

À ce titre, Mme [X] soutient que si elle avait été informée du retard pris par le chantier, elle aurait exigé des explications et des garanties, ce qui aurait pu la conduire à ne pas signer l’acte d’achat.

2.5. Sur la transmission de l’acte notarié aux parties,

Mmes [X] soutiennent que le notaire n’a pas transmis, dans les délais habituels, la copie exécutoire de l’acte de vente à la banque qui est restée dans l’ignorance des coordonnées du compte centralisateur.

Elles indiquent également que le notaire n’aurait jamais transmis l’acte notarié de vente aux acquéreurs, et sollicitent, dans le corps de leurs conclusions, la condamnation du notaire à le transmettre sous astreinte de 300 euros par jour de retard, sans pour autant reprendre cette demande dans le dispositif de leurs conclusions. La cour n’est donc pas saisie de ce chef précis de demande.

Dès lors que le notaire a authentifié un acte, hors la présence physique des parties, qui étaient représentées par des clercs de son étude, il est tenu de leur délivrer une copie authentique ou exécutoire de l’acte dans un délai raisonnable, et ne peut se contenter de transmettre un projet d’acte aux acquéreurs.

En outre, s’agissant spécifiquement de la transmission de l’acte à la banque prêteuse de deniers, l’acte stipule en p.25 que « les parties requièrent le notaire soussigné de délivrer au profit du Crédit immobilier de France financière Rhône Alpes Auvergne une copie exécutoire nominative des présentes ».

Alors que la charge de la preuve de la bonne transmission d’une copie exécutoire tant à M. et Mme [X] qu’à la Sa Crédit immobilier de France développement venant aux droits de la Sa Crédit immobilier de France financière Rhône Alpes Auvergne lui incombe, la société notariale n’en rapporte pas la preuve.

En ne transmettant pas copie de l’acte authentique de vente au prêteur et aux acquéreurs, la société notariale a commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité civile à leur encontre.

2.6. Sur les mentions de l’acte notarié de vente,

Le notaire, tenu d’assurer l’efficacité de l’acte doit le rédiger en termes clairs et dépourvus de contradictions, a fortiori s’agissant des obligations principales des parties, comme le paiement du prix par l’acquéreur.

Dans l’acte authentique de vente conclu entre M. et Mme [X] et la Sci Résidence [Adresse 24] le 11 octobre 2007, Maître [N] a rédigé les clauses suivantes :

— p. 14 la clause « lieu du paiement – compte financier centralisateur » : « le paiement de l’intégralité du prix, pour être libératoire, devra être effectué sur le compte suivant (..) ouvert au nom de la Sci Résidence [Adresse 21] à la Caisse d’épargne »,

— p. 15 la clause « engagement de l’acquéreur » : « toutes les sommes dues par l’acquéreur au titre du présent contrat devront, pour être libératoires, être impérativement versées sur le compte d’opération ouvert dans les livres de la Caisse d’épargne par virement bancaire ou chèque adressé et libellé à l’ordre de la banque sur le compte ci-dessus référencé »,

— p. 19 la clause « application de la loi du 13 juillet 1979 » : « l’acquéreur confirme le mandat irrévocable donné au vendeur d’encaisser directement et hors sa présence, sur présentation des justificatifs d’avancement des travaux, les fonds à provenir des prêts ci-dessus visés ».

Il sera relevé d’abord l’indication de la Sci Résidence [Adresse 21] en qualité de titulaire du compte centralisateur et de destinataire des fonds. Or, si l’expertise judiciaire a conclu que le numéro de compte indiqué était bien celui dont était titulaire la Sci Résidence [Adresse 24], en revanche les acquéreurs et le prêteur n’avaient pas à contrôler cette correspondance, de sorte que cette rédaction défectueuse de la clause de paiement est de nature à induire en erreur les parties et constitue une faute du notaire.

Ensuite, en stipulant des clauses contradictoires quant au destinataire et modalités de paiement, le notaire n’a pas permis aux acquéreurs de savoir avec certitude à qui et en quel lieu effectuer le paiement du prix de vente et a pu les conduire à se croire légitimes de payer directement les appels de fonds au promoteur.

Le notaire, par sa négligence dans la rédaction du contrat de vente, a donc commis une faute à l’égard de Mmes [X], susceptible d’engager sa responsabilité civile.

2.7 Sur les préjudices indemnisables,

Les préjudices susceptibles de découler de ces fautes consistent, pour Mmes [X], dans une perte de chance de ne pas contracter, ou de contracter en connaissance de cause et une perte de chance de ne pas exposer de frais ou s’exposer à des pertes du fait de la non transmission de l’acte authentique de vente et des mentions erronées ou approximatives qui y figurent.

2.7.1. Mmes [X] soutiennent, dans leurs conclusions avoir subi un préjudice tenant au fait d’avoir versé 33 048 euros constituant un trop-perçu car cette somme ne correspondrait à aucune prestation, ni à la valeur de l’immeuble ni à des services rendus. Elles sollicitent à ce titre « le remboursement pur et simple » de cette somme par le notaire.

Néanmoins, dans le dispositif de leurs conclusions, elles demandent à la cour de :

— condamner la société notariale « à réparer le préjudice des appelants »,

— la condamner in solidum avec le prêteur, l’assureur du commercialisateur à leur payer la somme de 183 475,50 euros à titre de dommages et intérêts, cette somme couvrant les préjudices tenant aux frais bancaires, à la perte des loyers commerciaux, à la surévaluation des biens et à un préjudice moral.

Or, la somme de 33 048 euros n’est pas comprise dans le montant des dommages et intérêts qui correspondent à des sommes différentes. La cour n’est donc pas saisie de ce chef de préjudice précis.

2.7.2. Mmes [X] allèguent avoir subi un préjudice tenant aux frais bancaires supportés du fait du retard de livraison consistant dans le paiement d’intérêts intercalaires malgré la suspension de leur prêt. Elles ont calculé forfaitairement ce montant à hauteur de 5% sur la base de 95% du prix de vente.

Les intérêts intercalaires, qui sont les frais payés par l’emprunteur auprès de sa banque tant que le crédit n’est pas débloqué en totalité, sont calculés sur le montant du crédit déjà débloqué.

Si le retard lui-même pris dans l’achèvement de l’immeuble n’est pas imputable à faute à la Sarl [N], néanmoins, M. et Mme [X] n’ont pas été correctement informés du retard pris par le chantier, or l’absence d’information claire du notaire sur le retard pris par le chantier de construction a fait perdre à M. et Mme [X] une chance de ne pas conclure le contrat et d’être exposés aux frais qu’il a engendré et qui doit être évaluée à 30% dès lors qu’ils poursuivaient un double but de défiscalisation et d’investissement immobilier, nécessairement perturbés par un retard dans l’achèvement de l’immeuble. De l’information reçue par le notaire, M. et Mme [X] pouvaient raisonnablement penser qu’ils ne paieraient pas de conséquents intérêts intercalaires.

En outre, si l’acte notarié de vente avait été transmis en temps utile aux parties et avait contenu des stipulations claires sur le lieu de paiement des appels de fonds, le prêteur et les acquéreurs auraient pu verser les fonds sur le compte centralisateur et éviter un important retard de livraison.

En effet, dans la « convention de cautionnement portant garantie d’achèvement d’immeuble à construire » conclue avec la Caisse d’épargne de Midi-Pyrénées le 18 mai 2006 avec la Sci Résidence [Adresse 24], l’article 6 stipule « l’intégralité des prix de vente devra obligatoirement être versée à la Caisse d’épargne ('). Toutes les sommes à provenir des ventes seront donc portées au crédit du compte courant n°[XXXXXXXXXX01] ouvert dans les livres de la Caisse d’épargne au nom de la partie cautionnée ».

En se dotant, sans y être obligé, d’un outil de centralisation financière du programme de construction envisagé, le garant d’achèvement s’est mis en mesure de contrôler le financement de l’opération de construction et de s’assurer que les fonds versés par les acquéreurs au promoteur immobilier sont bien utilisés pour le programme immobilier visé dans l’acte de cautionnement, aux fins d’assurer sa sécurité et d’éviter ou limiter la mise en jeu de son engagement de caution.

Cet outil, auquel il est fait référence dans le contrat de vente en l’état futur d’achèvement de M. et Mme [X] en page 14, oblige le garant d’achèvement à une surveillance du compte unique et au contrôle de l’intégration des appels de fonds à ce compte.

Le garant d’achèvement s’est ainsi rendu débiteur à l’égard des acquéreurs d’une obligation de diligence et de vigilance de l’opération de construction et des mouvements de fonds sur le compte centralisateur.

Si la banque et les acquéreurs avaient versé les fonds sur le compte centralisateur au lieu de les verser au promoteur, et compte tenu de l’obligation de vigilance du garant d’achèvement suscitée, ces derniers auraient ainsi pu être utilisés pour les besoins de la construction et non pas détournés. Il ne peut toutefois s’agir que d’une perte de chance eu égard aux agissements du promoteur et au fait que la Caisse d’épargne n’a pas nécessairement été vigilante dans la gestion du compte centralisateur comme cela ressort du rapport d’expertise en p. 39 et 40 et notamment du paiement de sommes au profit de sociétés sans lien avec l’opération de construction telle que la société de gestion, mais encore du fait que la Caisse d’épargne n’a pas été vigilante sur le versement des appels du fonds sur le compte centralisateur.

Il y a donc lieu de considérer que les fautes du notaire en ce qui concerne la transmission de l’acte et son contenu sont à l’origine d’un préjudice de perte de chance de ne pas subir un retard aussi important de livraison.

3. Sur l’action en responsabilité dirigée à l’encontre du prêteur,

Mmes [X] demandent à la cour de retenir la responsabilité de la Sa Crédit immobilier de France développement venant aux droits de la Sa Crédit immobilier de France Rhône Alpes Auvergne sur deux fondements : le manquement à ses obligations d’information et de mise en garde et le manquement à ses obligations dans le déblocage des fonds.

Le tribunal judiciaire de Toulouse a déclaré irrecevable comme prescrite l’action de Mmes [X] fondée sur le devoir d’information, de mise en garde et de vigilance du banquier et les a déboutées de leur demande fondée sur le déblocage des fonds.

3.1. S’agissant du devoir d’information, de mise en garde et de conseil,

Il résulte des énonciations du jugement entrepris que Mmes [X] ont soutenu en première instance que le prêteur avait manqué à ses obligations d’information, de mise en garde et de conseil en permettant aux emprunteurs de virer des fonds en dehors du compte centralisateur et en leur accordant un prêt excessif au regard de leurs facultés contributives.

En appel, Mmes [X] se prévalent également d’un manquement de la banque prêteuse consistant à ne pas avoir attiré l’attention des emprunteurs sur les dangers et risques de l’opération financière envisagée.

Mmes [X] ne présentent pas, à ce titre, une demande nouvelle en appel mais un moyen nouveau à l’appui de leur demande fondée sur la responsabilité du prêteur.

3.1.1. S’agissant de la mise en garde contre le risque d’endettement excessif,

Selon l’article 2270-1 du code civil en sa rédaction applicable à la date de l’acte de vente « les actions en responsabilité civile extracontractuelle se prescrivent par 10 ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation ». L’article 2224 du code civil, en vigueur à compter de la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile dispose désormais que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». La loi du 17 juin 2008 précitée n’a pas eu pour effet de modifier le point de départ du délai de la prescription extinctive ayant commencé à courir antérieurement à son entrée en vigueur (Civ. 3e, 16 sept. 2021, n° 20-17.625).

Le dommage résultant d’un manquement à l’obligation précontractuelle d’information et de conseil peut soit consister en la perte de chance de ne pas contracter qui se manifeste dès la conclusion du contrat envisagé, à moins que l’emprunteur ne démontre qu’il pouvait, à cette date, légitimement ignorer ce dommage ; soit consister en la perte de chance d’éviter le risque qui s’est réalisé, qui se manifeste lors de la réalisation de ce risque.

Mmes [X] prétendent que la Sa Crédit immobilier de France développement aurait dû mettre en garde les emprunteurs contre le risque d’endettement excessif.

Le manquement allégué est de nature à priver les emprunteurs d’une chance d’éviter le risque qui s’est réalisé, la réalisation de ce risque supposant que l’emprunteur ne soit pas en mesure de faire face au paiement des sommes exigibles au titre du prêt. Il en résulte que le délai de prescription de l’action en indemnisation d’un tel dommage commence à courir, non à la date de conclusion du contrat de prêt, mais à la date d’exigibilité des sommes au paiement desquelles l’emprunteur n’est pas en mesure de faire face puisque c’est à ce jour que le principal dommage résultant d’un endettement excessif se manifeste.

Il n’est pas indiqué en l’espèce que Mmes [X] n’aient pas pu faire face aux mensualités imposées par le contrat de prêt, durant les 17 années écoulées depuis la conclusion du contrat le 23 septembre 2007.

En l’espèce, Mme [X] avait toutefois, déjà, dans ses conclusions du 26 mai 2014, formulé des demandes à l’encontre du Crédit immobilier de France développement en visant des manquements à l’obligation d’information et de mise en garde pour risque d’endettement excessif.

Par ces conclusions, Mme [X] a manifesté sa connaissance du préjudice qu’elle allègue subir, le 26 mai 2014, date devant être retenue comme le point de départ du délai de prescription, conduisant à l’analyse au fond de l’ensemble des moyens soulevés au soutien de cette action. L’action n’est donc pas prescrite, le jugement sera donc infirmé sur ce point.

L’endettement excessif s’apprécie en comparant la capacité de remboursement des emprunteurs et les mensualités qu’ils versent au prêteur.

En application de l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, la banque n’est tenue à un devoir de mise en garde à l’égard des emprunteurs non avertis que si, au jour de leur engagement, celui-ci n’est pas adapté à leurs capacités financières.

Alors que la charge de la preuve lui incombe, les documents produits par la banque ne permettent pas d’établir que M. et Mme [X] étaient des emprunteurs avertis, le fait d’avoir déjà souscrit d’autres prêts ni de conclure des baux commerciaux ne permettant pas de considérer qu’ils disposent des compétences nécessaires pour apprécier leur capacité à faire face aux mensualités du prêt.

S’il appartient, conformément à l’article 1315 alinéa 2 du code civil, tel que rédigé avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, à l’établissement de crédit de prouver qu’il a rempli son devoir de mise en garde, il faut cependant que les emprunteurs établissent au préalable qu’à l’époque de la souscription du prêt litigieux, leur situation financière justifiait l’accomplissement d’un tel devoir.

Le risque d’endettement excessif né de l’octroi d’un prêt s’apprécie au regard de l’ensemble du patrimoine mobilier et immobilier des co-emprunteurs au jour de la souscription du prêt.

Mmes [X] soutiennent qu’il existait un risque d’endettement excessif à l’encontre de M. et Mme [X] compte tenu des mensualités payées à la Sa Crédit immobilier de France. Selon elles, leur endettement était de 48%.

Des documents produits aux débats par les parties, il ressort que :

— le montant des mensualités devait varier entre 1422,33 euros et 2032,76 euros au cours de la durée de remboursement du crédit accordé, soit 25 années,

— leur revenu fiscal de référence était de 38 437 euros en 2004, de 33 361 euros en 2005, de 46 813 euros en 2006 (soit 3 901 euros par mois), de 49 942 euros en 2007,

— leur compte chèque disposait d’un solde créditeur de 71 464,90 euros au 31 mai 2007,

— ils disposaient de 5 comptes ou livrets créditeurs, au total, de 18 551,56 euros,

— ils payaient un loyer de 1014 euros par mois,

— sur le document n°58, intitulé « Demande de prêt », et non signé, il est précisé que M. et Mme [X] ont conclu un prêt avec la société Cetelem avec des mensualités de 150 euros et que leur endettement net est de 36,27%.

Mmes [X] indiquent que M. et Mme [X] avaient souscrit deux autres crédits pour financer l’acquisition de deux appartements de la résidence [Adresse 22], sans prétendre ni démontrer en avoir informé la Sa Crédit immobilier de France développement au moment de la conclusion du contrat de prêt litigieux, alors que c’est à celui qui détient une information dont il sait le caractère déterminant pour le cocontractant qui l’ignore légitimement de prouver qu’il l’a effectivement communiquée.

Ainsi, la banque ne pouvait apprécier le risque d’endettement excessif qu’à l’aune des dépenses fixes de M. et Mme [X] : 150 euros de crédit Cetelem + 1014 euros de loyer + presque 100 euros de mutuelle +30 euros Numericable +70 euros d’abonnements téléphoniques et internet = soit 1364 euros de charges fixes au 31 mai 2007, pour des revenus de 3901 euros par mois selon l’imposition sur le revenu au titre de l’année 2006, soit, avec des mensualités de 1727 euros en moyenne sur la durée du crédit = ce qui leur laissait un reste à vivre de 810 euros pour les dépenses courantes, courses alimentaires et loisirs et constituait un taux d’endettement, avec le crédit Cetelem de presque 50%.

Toutefois, M. et Mme [X] disposaient d’un solde créditeur sur leur compte chèque de 71 464,90 euros, empêchant de considérer que le crédit accordé créait un risque d’endettement excessif.

En outre, le dommage n’est à ce jour encore que purement éventuel pour ne se réaliser que lors du premier incident de paiement relatif au remboursement du prêt.

La demande de Mmes [X] fondée sur le risque d’endettement excessif sera en conséquence rejetée.

3.1.2. S’agissant de la mise en garde contre le caractère aléatoire de la perception des loyers commerciaux et les risques de l’opération,

Mmes [X] ne sont pas fondées à reprocher à la Sa Crédit Immobilier de France développement qui n’était pas partenaire du promoteur vendeur et n’a nullement initié l’opération et son financement, de ne pas avoir fourni de conseil relativement au montage financier de l’opération immobilière dès lors que la banque qui supporte un devoir de non-immixtion dans les affaires de son client n’est pas débitrice d’un tel conseil.

Le fait que la rentabilité escomptée du projet ait pu être illusoire est sans incidence, le prêteur n’ayant pas à se substituer à l’emprunteur dans l’appréciation de l’opportunité économique de l’opération.

Il convient de rejeter la demande qu’elles formulent à ce titre.

3.2. Sur le déblocage des fonds,

Le prêteur de deniers, partie à l’acte de vente, est tenu, avant tout déblocage des fonds de s’assurer du destinataire des fonds et pour ce faire, doit, s’il a été représenté par un clerc de notaire lors de la signature de l’acte authentique de vente, et n’a pas été destinataire d’une copie de l’acte authentique, se procurer ledit acte avant de verser les fonds et ne peut s’exonérer de cette obligation au prétexte que le notaire n’aurait pas transmis de copie de l’acte notarié.

Il est dans ce cas indifférent que les acquéreurs aient demandé au prêteur de payer directement au vendeur, dès lors que le banquier, professionnel, est mieux informé et plus compétent que les acheteurs-emprunteurs profanes pour identifier le destinataire des fonds, dès lors qu’il n’est pas fait la preuve que les acquéreurs étaient aguerris aux acquisitions par le biais de contrats de vente en l’état futur d’achèvement et auraient déjà subi des conséquences néfastes pour paiement de fonds hors d’un compte centralisateur.

De telles demandes de paiement ne sauraient en conséquence être imputées à faute aux emprunteurs.

Dans l’acte notarié de vente conclu le 11 octobre 2007 trois parties sont indiquées : M. et Mme [X], la Sci Résidence [Adresse 24] et la Sa Crédit immobilier de France Sud Rhône Alpes Auvergne, cette dernière étant représentée par Mme [P], clerc de notaire.

En p. 14, il est écrit : « lieu du paiement – compte financier centralisateur » : « le paiement de l’intégralité du prix, pour être libératoire, devra être effectué sur le compte suivant (..) ouvert au nom de la Sci Résidence [Adresse 21] à la Caisse d’épargne ».

Doit être rappelée une erreur de rédaction affectant cette stipulation puisque le vendeur est la Sci Résidence [Adresse 24] et non pas la Sci Résidence [Adresse 21].

Il est également indiqué en p. 15 au titre de la clause « engagement de l’acquéreur », que : « toutes les sommes dues par l’acquéreur au titre du présent contrat devront, pour être libératoires, être impérativement versées sur le compte d’opération ouvert dans les livres de la Caisse d’épargne par virement bancaire ou chèque adressé et libellé à l’ordre de la banque sur le compte ci-dessus référencé ».

À réception d’une demande de paiement direct du promoteur formulé par les emprunteurs, qui ne font alors que faire suivre les courriers reçus du promoteur, le prêteur est tenu de s’assurer auprès des emprunteurs qu’ils entendent bien payer directement le promoteur en contravention de l’obligation que leur fait l’acte authentique de vente, et qui s’applique tant aux acquéreurs qu’au prêteur partie à l’acte et chargé de régler les appels de fonds.

Le prêteur fait référence à la clause de l’acte de vente qui stipule que « l’acquéreur confirme le mandat irrévocable donné au vendeur d’encaisser directement et hors sa présence, sur présentation des justificatifs d’avancement des travaux, les fonds à provenir des prêts ci-dessus visés ».

Or, le prêteur, professionnel ne peut s’exonérer de son obligation de s’assurer des modalités de déblocage des fonds, au besoin en contactant le notaire pour résoudre la contradiction entre les clauses, ce qu’il n’établit pas avoir fait.

La banque a donc fait preuve d’une légèreté blâmable en payant directement les fonds au promoteur, sans s’enquérir de la volonté des emprunteurs de violer l’engagement contractuel et les mettre en garde contre les risques présentés par une telle attitude.

La banque soutient que M. et Mme [X] étaient tenus de s’assurer de l’état d’avancement des travaux. Toutefois, les acquéreurs qui sollicitent auprès de leur prêteur de deniers le paiement des appels de fonds reçus du promoteur et qui s’accompagnent d’attestations éditées ou semblant être éditées par les architectes du programme, qui sont considérés comme des éléments suffisants, n’ont pas à vérifier la réalité de l’avancement des travaux, quand bien même, le délai de livraison des biens contractuellement défini serait dépassé.

Mmes [X] prétendent que ce manquement leur a causé des préjudices financiers en raison du retard de livraison des biens, et notamment la perte des loyers commerciaux pendant ce délai ainsi que le paiement d’intérêts intercalaires, alors que, selon Mmes [X], en ne versant pas le solde du prêt sur le compte centralisateur, la banque aurait permis au vendeur de disposer des fonds qui n’ont pas été affectés à la construction de la résidence, ce qui aurait été la cause de l’arrêt du chantier.

Dans l’hypothèse où la banque et les acquéreurs, dûment mis en garde, auraient versé les fonds sur le compte centralisateur au lieu de les verser au promoteur, et compte tenu de l’obligation de vigilance du garant d’achèvement suscitée, ces derniers auraient ainsi pu être utilisés pour les besoins de la construction et non pas détournés. Il ne peut toutefois s’agir que d’une perte de chance eu égard aux agissements du promoteur et au fait que la Caisse d’épargne n’a pas nécessairement été vigilante dans la gestion du compte centralisateur comme cela ressort du rapport d’expertise en p. 39 et 40 et notamment du paiement de sommes au profit de sociétés sans lien avec l’opération de construction telle que la société de gestion, mais encore du fait que la Caisse d’épargne n’a pas été vigilante sur le versement des appels du fonds sur le compte centralisateur.

Il y a donc lieu de considérer que la négligence de la Sa Crédit immobilier de France est à l’origine d’un simple préjudice de perte de chance de ne pas subir un retard aussi important de livraison.

4. Sur les préjudices subis par Mmes [X] du fait des fautes du notaire et du prêteur de deniers,

4.1. Le paiement d’intérêts intercalaires entre la date contractuellement prévue d’achèvement de l’immeuble et la livraison du bien n’est que partiellement la résultante des négligences de la société notariale et des négligences de la Sa Crédit immobilier de France, dès lors que l’achèvement de l’immeuble est soumis à des aléas classiques, et que les retards dans la construction sont fréquents, indépendamment des détournements de fonds par le promoteur, ainsi que le délai de reprise des travaux avec mise en 'uvre de la garantie extrinsèque. De sorte que Mmes [X] ne subissent qu’une perte de chance de ne pas payer des intérêts intercalaires qui doit être évaluée, compte tenu de ce qui a été relevé précédemment à propos de la gestion du compte centralisateur par la Caisse d’épargne, du comportement du promoteur et des aléas normaux affectant la construction d’immeubles, à 30% de la somme des intérêts intercalaires payés par M. et Mme [X] entre le 30 juin 2007 et la date de suspension judiciaire des remboursements intervenue par ordonnance du 30 avril 2010 du juge de la mise en état.

Dans ses conclusions, la Sa Crédit immobilier de France développement reconnaît que Mme [X] a payé la somme de 13 364,96 euros au titre des intérêts du différé d’amortissement et indiqué que des intérêts intercalaires ont été décomptés pour une somme de 23 559,92 euros pris en charge par moitié par la Cnp en raison du décès de M. [X]. De sorte que le préjudice de Mmes [X] est établi.

S’il est établi que la Cnp a pris en charge la moitié du crédit en principal, tel que cela ressort des pièces 39 et 40 de la Sa Crédit immobilier de France développement ; en revanche, la réalité de la prise en charge des intérêts intercalaires n’est pas établie. De sorte qu’il convient de retenir la somme de 13 364,96 euros telle qu’énoncée par la banque prêteuse, étant indiqué que Mmes [X] ne démontrent pas avoir payée une somme supérieure au titre des intérêts intercalaires.

Dès lors, compte tenu de la perte de chance imputable à la faute de la société notariale, ainsi que de la faute de la Sa Crédit immobilier de France développement celles-ci seront condamnées in solidum à payer à Mmes [X] la somme de 13 364,96 x 30% = 4009,50 euros au titre du paiement d’intérêts intercalaires.

Il est indifférent que le montant des intérêts conventionnels ait diminué, hors intérêts intercalaires, en raison de la suspension du remboursement du prêt sur décision judiciaire, et du remboursement de la moitié du capital par la Cnp arrêtant le cours des intérêts sur ce montant, ces évènements ne venant ni supprimer la faute du prêteur de deniers, ni rompre le lien de causalité avec le préjudice qui résulte du paiement d’intérêts intercalaires.

4.2. Mmes [X] soutiennent avoir subi un préjudice de perte des loyers. Néanmoins, ce préjudice ne découle pas des fautes imputées à la Sarl [N]. Elle n’a, de même, aucun lien de causalité avec les négligences imputables à la Sa Crédit immobilier de France développement qui n’était pas tenue d’analyser l’opportunité et la rentabilité du projet à financer.

Il convient donc de rejeter la demande présentée au titre de la perte des loyers commerciaux.

4.3. Mmes [X] soutiennent avoir subi un préjudice lié à la surévaluation des biens. Or, d’une part Mmes [X] ne produisent aux débats qu’une expertise unilatérale non corroborée par d’autres éléments pour établir cette surévaluation, d’autre part, un tel préjudice est sans lien avec la faute du notaire tenant à l’absence d’information sur le retard pris par le chantier dès lors que le notaire n’est pas tenu de donner son avis sur la valeur du bien.

La surévaluation du bien n’est pas non plus imputable à la faute de la banque prêteuse.

La demande de Mmes [X] sera donc rejetée sur ce fondement.

4.4. Mmes [X] demandent à la cour d’indemniser le préjudice moral qu’elles prétendent avoir subi. La cour relève que Mme [X] a été indemnisée pour un préjudice moral par le tribunal correctionnel de Toulouse dans son jugement du 17 décembre 2014 dans le cadre de l’instance pénale dirigée contre M. [M], M. [K], M. [W] [Z] et Mme [Y] à hauteur de 5 000 euros.

Néanmoins, il s’agit de préjudices moraux distincts, celui indemnisé par le tribunal correctionnel résultant de l’infraction retenue à l’encontre des prévenus, tandis que celui dont il est fait état devant la cour résulte des manquements de la société notariale et de la banque prêteuse à leurs obligations.

Or les fautes de la société notariale et du prêteur ont causé à Mmes [X] des désagréments qui excèdent ceux que des acquéreurs peuvent raisonnablement s’attendre à subir dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement et d’un prêt de ce type. La Sarl [N] et la Sa Crédit immobilier de France développement seront en conséquence condamnées à payer à Mmes [X] la somme de 3 000 euros au titre de leur préjudice moral.

5. Sur les autres demandes formées par Mmes [X] à l’encontre de la Sa Crédit immobilier de France,

5.1. Mmes [X] demandent à la cour de juger que le contrat de prêt va reprendre son cours à l’issue de la procédure, sous réserve de la prescription des intérêts et du prononcé de leur déchéance.

Mmes [X] ne présentent aucun moyen au soutien de leur demande relative à la prescription des intérêts.

Dans le corps de leurs conclusions, elles demandent à la cour d’ordonner que les effets de la suspension du prêt continuent jusqu’à obtention d’une décision définitive, sans présenter de demande en ce sens dans le dispositif de leurs conclusions.

5.2. Mmes [X] demandent à la cour de condamner la Sa Crédit immobilier de France à revoir le montant du prêt avec Mesdames [X], sans présenter de moyens à l’appui de cette demande, qui doit en conséquence être rejetée.

5.3. Mmes [X] demandent à la cour de les décharger du paiement des intérêts dus au titre du prêt bancaire excessif et condamner la Sa Crédit immobilier de France développement à rembourser le montant des intérêts bancaires déjà payés. Toutefois, dans la mesure où la cour n’a pas retenu de faute de la banque prêteuse pour défaut de mise en garde contre le risque d’endettement excessif, il convient de rejeter ces demandes présentées par Mmes [X].

5.4. Mmes [X] demandent à la cour de juger qu’aucune autre somme à quelque titre que ce soit ne peut être réclamée par le Crédit immobilier de France sud Rhône Alpes Auvergne, sans expliquer cette demande ni présenter des moyens pour la justifier. La cour ne peut en conséquence que rejeter cette demande.

6. La Sa Crédit immobilier de France développement demande à la cour d’ordonner un partage de responsabilité, en tenant compte des fautes imputables aux consorts [X] qui lui ont directement demandé le versement des fonds au promoteur, et en tenant compte par ailleurs du fait d’un tiers, soit la faute de Mme [Y] condamnée pour faux et usage suite l’établissement de l’attestation de l’état d’avancement des travaux du 10 avril 2008 ne correspondant pas à la réalité.

Il a été préalablement retenu par la cour qu’aucune faute ne pouvait être imputée à Mmes [X] sur ce fondement (paragraphe 3.2).

Il sera également rappelé que par ordonnance du 9 septembre 2021, le magistrat chargé de la mise en état a déclaré caduque la déclaration d’appel diligenté le 29 juillet 2020 par Mmes [X] à l’encontre de Mme [I] [Y] et constaté l’extinction de l’instance d’appel uniquement à l’égard de Mme [I] [Y]. La cour ne saurait en conséquence statuer sur une faute de Mme [Y].

7. Sur le principe de la responsabilité de la Sarl Just a lau, assurée de la société Allianz :

Mmes [X] demandent à la cour de :

— juger que la Sarl Just a lau a manqué à son obligation d’information et de conseil,

— juger que le lien de causalité entre ces manquements et les préjudices financiers des acquéreurs est établi,

— juger que la garantie de la société Allianz est mobilisable en tant qu’assureur de la société Just a lau.

7.1. La Sa Allianz demande à la cour de prononcer l’irrecevabilité des conclusions des consorts [X] à l’égard de la compagnie Allianz, au motif que ni en première instance, ni en appel dans leurs conclusions n°1 et n°2, Mmes [X] ne discutent de la garantie de la compagnie Allianz, de sorte que leurs conclusions à son encontre seraient irrecevables.

En vertu des articles 910-4 et 954 du code de procédure civile, tels qu’applicables à la présente procédure d’appel, si à peine d’irrecevabilité, les parties doivent présenter, dès leurs premières conclusions, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond, en revanche les parties peuvent présenter des moyens nouveaux dans des conclusions postérieures au soutien de prétentions présentées dès les premières conclusions.

Mmes [X] ont transmis à la cour leurs premières conclusions par rpva le 28 octobre 2020, dans le dispositif desquelles elles demandent à la cour de condamner in solidum (avec d’autres intimés) la Sarl Just a lau et ses assureurs dont la Sa Allianz à leur verser la somme de 183 475,50 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leurs préjudices financiers, et pouvaient donc valablement présenter pour la première fois des moyens à l’appui de cette prétention dans leurs conclusions transmises le 26 juillet 2021 par rpva.

Il convient donc de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la Sa Allianz.

7.2. Mmes [X] reprochent à la Sarl Just a lau de :

— ne pas avoir disposé d’une étude de marché ou d’étude locative sérieuse leur permettant de prendre position sur les chances de commercialisation du programme immobilier et sa pertinence locative,

— avoir établi des études erronées et n’avoir pas informé les acquéreurs des risques de l’opération immobilière, des risques attachés au bail commercial et à l’absence de garantie réelle de paiement des loyers, des risques attachés à la promesse synallagmatique de revente, des risques liés à la vacance locative, des risques fiscaux et commerciaux liés à la vente du bien avant le délai de 9 ans, à la baisse du revenu net imposable et au risque patrimonial lié au financement de l’acquisition à 100% par prêt bancaire, et au risque d’endettement résultant de l’opération en cas d’absence de signature d’un bail commercial ou de perception des loyers,

— avoir relayé et appuyé une valeur locative surévaluée des biens telle que fixée par le promoteur pour tromper les acquéreurs sur la rentabilité de l’acquisition.

La cour relève que Mmes [X] se prévalent d’une promesse de revente, non produite aux débats. Il ne saurait dès lors être retenu à la charge de la Sarl Just a lau une obligation d’information sur les risques présentés par l’existence prétendue de cette promesse.

Mmes [X] produisent aux débats deux documents édités par la Sarl Just a lau ayant pour nom commercial « Conseil immo 9 ». Ces éléments suffisent à établir que la Sarl Just a lau a conseillé M. et Mme [X] pour l’opération de défiscalisation litigieuse, sans qu’il soit nécessaire d’établir la preuve d’un contrat de mandat confié par la société Eurodome à la société Just a lau.

Les simulations d’investissement produites aux débats ne font nullement état d’un démarchage de M. et Mme [X], il ne peut donc être considéré que les acquéreurs ont été démarchés.

La Sa Allianz qui prétend que la société Just a lau agissait comme sous-mandataire de la société Eurodome et ne peut engager sa responsabilité de ce fait, ne prouve pas l’existence d’un contrat de mandat entre ces deux sociétés ni l’étendue des missions qui auraient été confiées à la Sarl Just a lau, outre qu’il n’est pas établi que cette dernière se serait présentée à M. et Mme [X] comme agissant au nom et pour le compte de la société Eurodome. Ce moyen ne saurait donc être retenu pour exonérer la Sarl Just a lau de sa responsabilité.

Il importe peu, à ce titre, que ce soit la société Eurodome qui ait conçu et diffusé les « books » de commercialisation, le conseiller en gestion de patrimoine ne pouvant s’exonérer de son obligation de conseiller ses clients sur ce fondement ou celui de son absence d’autonomie dans la présentation du montage fiscal et la réalisation d’études personnalisées s’il ne justifie pas avoir précisément informé les acquéreurs potentiels de son absence d’indépendance vis-à-vis du placement proposé, ce qui n’est ni allégué ni prouvé en l’espèce.

En vertu de l’article 1382 du code civil, dans sa rédaction applicable au cas d’espèce, toute personne peut engager sa responsabilité délictuelle en raison des fautes qu’elle a commises s’il en est découlé un préjudice pour celui qui se prétend victime. La charge de la preuve de ladite faute, du préjudice et du lien de causalité incombe à celui qui s’en prévaut.

L’obligation d’information consiste à porter à la connaissance du client des informations objectives sur les caractéristiques de l’investissement qu’il se propose de réaliser de telle sorte qu’il ait une idée suffisamment précise du bien, qu’il soit à même d’apprécier l’opportunité de réaliser l’opération et puisse s’engager en toute connaissance de cause. Cette information doit être loyale, complète et personnalisée afin de permettre l’engagement éclairé du co-contractant sur les avantages et les risques de l’opération immobilière et financière projetée.

Le conseil en gestion de patrimoine doit recommander un investissement adapté aux besoins de son client et l’informer – de façon d’autant plus claire et didactique que le régime fiscal est complexe – sur les caractéristiques essentielles, y compris les moins favorables, du placement qu’il lui propose ainsi que sur les risques qui lui sont associés, et dont peuvent dépendre les avantages annoncés.

La charge de la preuve de l’accomplissement de ce devoir repose sur le professionnel qui en est débiteur.

En premier lieu, la cour ne peut retenir à l’encontre de la Sarl Just a lau un manquement à son obligation d’information tenant à la surévaluation de la valeur du bien faute pour Mmes [X] de produire d’autres pièces pour corroborer les conclusions du rapport d’expertise unilatérale réalisé par Mme [B].

Il ressort du document intitulé « plan de trésorerie » édité par la Sarl Just a lau, que celle-ci a identifié le profil fiscal de M. et Mme [X] en précisant leurs revenus, leur tranche d’imposition, le montant estimé de leur impôt 2007, le choix d’une défiscalisation Demessine, et du statut de loueur non professionnel pour 12 ans avec, notamment récupération de tva, déduction de 100% des intérêts liés au financement et des charges, le choix du support de défiscalisation constitué par [Adresse 24] à [Localité 17], le prix d’achat de 255 963 euros, le revenu annuel locatif garanti de 8 769 euros, la date de livraison prévue au deuxième trimestre 2007, du notaire du programme Maître [N], le taux d’intérêt à 4,20%, de la durée du prêt pour 23 ans, ainsi que le montant de la taxe foncière estimée à 626 euros.

La Sarl Just a lau a communiqué à M. et Mme [X] la documentation sur le lot « optionné » dans la [Adresse 31] à [Localité 17] ainsi qu’un courrier prévoyant des réductions de 4000 et 10 000 euros sur le prix de vente. Elle a chiffré les revenus de l’opération allant de 8 769 euros en 2008 à 12 138 euros en 2019, et une épargne allant de 165 euros à 1408 euros sur la même période.

Il y est indiqué « document non contractuel ». Néanmoins, dans la mesure où un tel document participe à la prise de décision des acquéreurs et est susceptible d’asseoir leur confiance dans le placement projeté, il revêt à tout le moins une nature précontractuelle et doit être pris en compte par le juge pour apprécier la bonne exécution de son devoir d’information par le conseiller en gestion de patrimoine.

Si la Sarl Just a lau n’était pas tenue de garantir la rentabilité à long terme du placement, ou de garantir les acquéreurs contre le non-paiement des loyers par le gestionnaire, elle était en revanche tenue d’informer de manière complète les acquéreurs sur les caractéristiques essentielles, y compris les moins favorables, du placement qu’elle leur proposait ainsi que sur les risques qui lui étaient associés et qui pouvaient être le corollaire des avantages annoncés, y compris ceux tenant au risque de défaillance locative et plus généralement à la rentabilité d’ensemble de l’opération.

La société Just a lau aurait dû, contrairement à ce que soutient la Sa Allianz, mettre en garde M. et Mme [X] contre les risques d’une baisse de loyers ou d’une vacance locative eu égard aux caractéristiques de l’investissement complexe qu’elle leur a recommandé et de leurs conséquences sur la rentabilité de l’opération et le bénéfice de la défiscalisation.

Or, la Sa Allianz, son assureur contre lequel Mmes [X] mettent en 'uvre l’action directe octroyée par l’article L. 124-3 du code des assurances, ne justifie pas que son assurée aurait fourni aux acquéreurs d’autres informations que celles qui ressortaient de la projection financière qu’il a réalisée. Son estimation était dépendante de la location effective des biens vendus sans que le conseiller en gestion de patrimoine ne justifie d’aucune étude sérieuse de marché sur le potentiel locatif de la ville de [S] [R] et sur la réalité de son marché immobilier. La projection financière ne présente, en outre, le projet que dans ses avantages. Il n’est en effet présenté que l’hypothèse la plus optimiste et nullement l’existence d’aléas et de risques pouvant affecter cet investissement alors que de telles informations sont de nature à influencer le consentement des acquéreurs potentiels. Ainsi, la Sarl Just a lau a, grâce à l’étude financière personnalisée, fait espérer aux acquéreurs potentiels un gain fiscal et financier net sur l’ensemble de l’opération alors qu’en sa qualité de professionnel en transactions et gestion immobilière, elle ne pouvait ignorer les risques auxquels elle exposait ses clients en les convaincant de s’engager dans ce projet, alors que cette étude financière personnalisée contenait une étude d’investissement locatif, des incidences fiscales, tous ces éléments étant de nature à faire croire aux acquéreurs potentiels que leur investissement était avantageux et sans aucun risque.

La Sarl Just a lau a donc commis des fautes de nature à engager sa responsabilité civile envers M, Mme [X] et leurs ayant droits.

Il n’est, à ce titre, nullement besoin pour Mmes [X] de prouver que la Sarl Just a lau aurait été informée du caractère frauduleux de l’opération et qu’elle aurait volontairement communiqué des informations erronées à M. et Mme [X], la faute civile pouvant être retenue sans intention de tromper et le manquement à l’obligation d’information, de conseil ou de mise en garde résultant de la seule non-communication ou de la délivrance d’une information ou d’un conseil insuffisant étant caractérisé indépendamment de toute intention dolosive du débiteur.

Les fautes du commercialisateur peuvent être à l’origine d’un préjudice de perte de chance de ne pas s’engager dans l’opération de défiscalisation vantée et donc de ne pas s’exposer à un risque de perte de sommes d’argent qui s’est réalisé ou d’avoir perdu l’occasion d’un investissement plus avantageux et moins risqué.

Si le promoteur ainsi que d’autres intervenants du programme immobilier ont adopté des comportements frauduleux retenus par le juge pénal, qui ont fait se réaliser des risques graves pour les acquéreurs, il convient néanmoins de retenir que si la Sarl Just a lau avait correctement et pleinement informé M. et Mme [X] des risques de l’opération et de la rentabilité réelle à en attendre, ceux-ci auraient pu consentir à l’opération de manière éclairée ou au contraire choisir de ne pas s’y engager.

Mmes [X] soutiennent, à ce titre, que sans les loyers promis et garantis, M. et Mme [X] ne se seraient jamais engagés dans cette acquisition, estimant donc avoir perdu une chance de ne pas acquérir les biens litigieux. Elles sollicitent le paiement de diverses indemnités au titre des frais bancaires supportés du fait du retard de livraison, de la perte des loyers et de la surévaluation des biens, outre la réparation d’un préjudice moral.

Il convient de déterminer si les acquéreurs ont perdu une chance de ne pas conclure le contrat, et le cas échéant, dans quelle proportion, en déterminant les informations que le commercialisateur aurait dû leur transmettre s’il s’était correctement renseigné sur le programme et sa rentabilité, eu égard aux objectifs de défiscalisation et d’investissement immobilier poursuivis par M. et Mme [X].

Dans la simulation financière, la Sarl Just a lau faisait référence à un revenu annuel locatif garanti de 8 769 euros la première année, augmentant jusqu’à atteindre 12 138 euros au bout de 11 ans.

Mmes [X] produisent aux débats le contrat de bail commercial conclu entre la Sci Résidence [Adresse 24] et la Sarl de gestion de la [Adresse 31], comportant des conditions particulières qui identifient M. et Mme [X] en qualité de bailleurs, et prévoient sur une durée de 11 ans et 11 mois un loyer d’un « montant net garanti hors taxes » de 8 769 euros. Ce contrat n’est signé que par M. et Mme [X], sans indication de la date et sans signature de la Sarl de gestion.

Mmes [X] produisent aux débats le contrat de bail commercial conclu pour 9 ans, entre Mme [X] et la Sas Solutio gestion rt le 29 août 2012. Il y est stipulé que le preneur verse un loyer au bailleur quel que soit le taux d’occupation réel du local. Le loyer « fixe minimum garanti » est de 300 euros hors taxes annuel, et doit augmenter chaque année, avec à compter du 31 décembre 2014 l’adjonction de 10% du chiffre d’affaires. Il est prévu en plus du loyer en numéraire fixe qu'« une part variable sera versée à chaque copropriétaire le 1er mars de chaque année pour arriver à 40% du chiffre d’affaires en prenant en compte le chiffre d’affaires de l’année écoulée ».

Mmes [X] produisent aux débats :

— un avenant n°2 au bail commercial conclu avec la Sas Solution gestion rt le 25 septembre 2018 indiquant qu’en 2018 et 2019 Mme [X] acceptait que le loyer soit limité à la somme de 600 euros annuel hors taxes,

— un avenant n°3 conclu le 1er janvier 2020 stipulant que Mme [X] acceptait que loyer soit réévalué à 1 800 euros hors taxes annuels en 2020 et 2021,

— un avenant n°4 conclu le 5 juillet 2021 prévoyant une prorogation du terme du bail au 31 août 2024 et fixant le loyer à 1800 euros hors taxes annuels en 2021, 2022 et 2023 (31 août), et du 1er septembre 2023 au 31 août 2024 un loyer de 2 400 euros annuels hors taxes.

Dans le rapport unilatéral établi le 29 juin 2016 par Mme [B] à la demande des acquéreurs, il est proposé de retenir, pour 2006 une valeur locative annuelle 54,48 euros hors taxes par mètre carrés compte tenu des formules et tarifs affichés par la résidence, des ristournes et tarifs préférentiels pratiqués, de la fréquentation et du taux d’occupation déduit de statistiques et notamment de la localisation de la résidence, soit pour la maison acquise par M. et Mme [X], de 76 m² (v° pièce 17 des appelantes), une valeur locative annuelle de 4140,50 euros, de laquelle il conviendrait de déduire la rémunération du gestionnaire et ses charges, qui peuvent être évalués à 60% du chiffre d’affaires compte tenu de ce qui est pratiqué dans le cadre du bail commercial conclu avec la Sas Solution gestion rt qui plafonne à 40% du chiffre d’affaires le loyer reversé aux propriétaires bailleurs.

Il ressort donc de ce qui précède qu’un loyer de 8 769 euros annuel était largement surévalué, et qu’en réalité M. et Mme [X] n’auraient pu prétendre à plus de 2 500 euros hors taxes de loyers annuels sur la durée du bail, soit 208 euros par mois, (et non pas 730 euros tel que cela aurait résulté de la perception du loyer prévu dans l’étude financière) alors que les mensualités de remboursement prévisionnelles étaient fixées à 1 524 euros dans la simulation et comprises entre 1 422,33 euros et 2 032,76 euros sur les 11 premières années du remboursement du crédit, outre la prévision d’une taxe foncière de 626 euros.

De sorte que, si la Sarl Just a lau avait informé M. et Mme [X] sur la rentabilité locative réaliste du bien litigieux, en les mettant en outre, en garde contre les risques d’impayés, le risque d’endettement en lien avec une absence de perception des loyers, en mettant en perspective le montant des loyers commerciaux prévisionnels, les mensualités de remboursement et la taxe foncière, M. et Mme [X] auraient certainement renoncé à s’engager dans cette opération de défiscalisation et ont subi, du fait des manquements de la Sarl Just a lau une perte de chance de ne pas contracter de l’ordre de 70%.

À ce titre, M. et Mme [X] ne se seraient pas exposés au paiement des intérêts intercalaires, qui sont les seuls frais engagés du fait de la vente dont Mmes [X] se prévalent, soit compte tenu du pourcentage de perte de chance retenu et des intérêts intercalaires payés par Mme [X], tel que cela a été retenu dans le paragraphe 4.1, la somme de (13 364,96 x 70%) = 9 355,5 euros.

La perte des loyers promis n’est pas un préjudice en lien avec les fautes de la Sarl Just a lau, seuls auraient pu être indemnisés dans ce cadre le coût du crédit engagé et que les loyers perçus n’ont pas permis de couvrir, ce qui n’est pas demandé par Mmes [X].

La surévaluation du bien litigieux n’est pas démontrée par Mmes [X], une expertise unilatérale ne pouvant suffire à établir l’existence de leur préjudice et nécessitant d’être corroborée par d’autres éléments, tels que des rapports Insee ou attestations d’agents immobiliers concernant le prix de vente de biens similaires dans la localité par exemple. Mme [X] sont donc défaillantes dans la charge de la preuve qui leur incombe à ce titre.

Mmes [X] demandent à la cour d’indemniser le préjudice moral qu’elles prétendent avoir subi. Mme [X] a été indemnisée pour un préjudice moral par le tribunal correctionnel de Toulouse dans son jugement du 17 décembre 2014 dans le cadre de l’instance pénale dirigée contre M. [M], M. [K], M. [W] [Z] et Mme [Y] à hauteur de 5 000 euros.

Néanmoins, il s’agit de préjudices moraux distincts, celui indemnisé par le tribunal correctionnel résultant de l’infraction retenue à l’encontre des prévenus, tandis que celui dont il est fait état devant la cour résulte du manquement de la Sarl Just a lau à ses obligations.

À ce titre, il convient de retenir que les fautes de la Sarl Just a lau ont généré un préjudice moral en provoquant des désagréments sans commune mesure avec ceux qui peuvent être raisonnablement attendus dans le cadre d’une acquisition immobilière aux fins de défiscalisation et ont nécessairement généré de l’anxiété ainsi que le soutiennent Mmes [X]. Le préjudice moral imputable à la Sarl Just a lau doit être évalué à la somme de 3 000 euros.

8. Dans leur déclaration d’appel, Mmes [X] ont intimé la société Thelem assurances en qualité d’assureur de la Sarl Just a lau mais sollicitent dans leurs dernières écritures sa mise hors de cause au motif qu’elle justifierait être l’assureur du local professionnel seulement. La société Thelem demande à la cour de confirmer le jugement qui a débouté Mmes [X] de leurs demandes. La Sarl [N], la Sarl Agence d’architecture et d’urbanisme [T] et M. [T] forment des demandes contre la société Thelem afin qu’elle les relève et garantisse des condamnations prononcées à leur encontre.

La société Thelem produit aux débats les conditions particulières du contrat d’assurance multirisque artisans commerçants conclu le 1er juillet 2004 avec la Sarl Just a lau relativement aux locaux dont elle est locataire à [Localité 15] avec souscription d’une « RC exploitation ». Les conditions particulières prévoient l’application de la clause 371 en vertu de laquelle « sont exclues de la garantie responsabilité civile, les conséquences de la responsabilité que vous pouvez encourir en vertu de vos obligations contractuelles dans le cadre de vos activités professionnelles déclarées ». Or, la responsabilité de la Sarl Just a lau est recherchée non en sa qualité de locataire du local sis à [Localité 15] mais pour les conseils apportés à M. et Mme [X] et donc son activité professionnelle. Il convient en conséquence de rejeter les demandes dirigées contre la société Thelem assurances.

9. Sur la garantie due par la Sa Allianz :

La responsabilité civile de la Sarl Just a lau étant engagée envers Mmes [X], ces dernières recherchent la garantie de son assureur responsabilité civile.

La Sa Allianz reconnaît dans ses écritures que la Sarl Just a lau était assurée en responsabilité civile auprès d’elle du 1er janvier 2006 au 8 avril 2009 pour les activités visées à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 en vertu d’un contrat groupe n°40 419 380, mais que l’activité exercée par la Sarl Just a lau en l’espèce est exclue du champ de la garantie et que son comportement dolosif empêche le jeu de celle-ci.

9.1. La simulation financière réalisée par la Sarl Just a lau indique la date du 13 septembre 2007.

Au titre des activités assurées, le contrat vise dans son article 2, les activités exercées à titre principal ou accessoire : 2.6 « en matière immobilière, celles de consultation fiscale et juridique », ce qui correspond aux prestations accomplies par la Sarl Just a lau auprès de M. et Mme [X] en l’espèce.

Sont exclues les activités de démarchage bancaire et financier. Cette exclusion n’est pas applicable dès lors que le démarchage de M. et Mme [X] n’est pas établi en l’espèce.

9.2. L’article 4.6 du contrat d’assurances exclut du champ de la garantie les conséquences pécuniaires résultant d’activités ou d’opérations exercées par l’assuré dans les conditions suivantes : « 1. Toute absence de mandat écrit entre l’assuré et son client ».

La Sa Allianz soutient que Mmes [X] ne prouvent pas que la Sarl Just a lau aurait conclu un contrat de mandat écrit avec la société Eurodome, néanmoins, cette circonstance est indifférente dès lors que le litige concerne la Sarl Just a lau (l’assuré) et M. et Mme [X] (ses clients). Or, en l’espèce, il n’est pas établi que M. et Mme [X] auraient conclu un contrat de mandat avec la Sarl Just a lau, dès lors que des documents produits aux débats, il ressort qu’ils ont bénéficié d’une prestation de conseil fiscal incluant une acquisition immobilière, qui est l’objet du présent litige, ce qui conduit à retenir la conclusion d’un contrat de prestation de services entre les parties.

9.3. La Sa Allianz sollicite l’application de l’article L.113-1 du code des assurances en vertu duquel « l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré ». Toutefois la cour n’a pas retenu de faute intentionnelle commise par la Sarl Just a lau à l’encontre de M. et Mme [X] et ne saurait considérer que la Sarl Just a lau en a commis une en se basant sur les seuls motifs du jugement rendu par le tribunal correctionnel le 17 décembre 2014 et auquel la Sarl Just a lau n’était en outre nullement partie.

9.4. La garantie de la Sa Allianz est donc mobilisable.

9.5. La Sa Allianz soutient ne pouvoir être condamnée que dans les limites du plafond de garantie après déduction d’une franchise.

9.5.1 En vertu de l’article L. 112-6 du code des assurances, l’assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire. La franchise peut être opposée au tiers lésé, lorsqu’elle est relative à une assurance facultative.

En l’espèce, la responsabilité civile de la Sarl Just a lau n’est pas engagée pour une activité entrant dans le champ de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 qui prescrit une obligation d’assurance, la Sa Allianz est donc fondée à opposer la franchise et le plafond de garantie.

9.5.2. En vertu de l’article 5 de la police d’assurance, les dommages matériels et immatériels sont indemnisés à hauteur de 2 300 000 euros par sinistre et il est prévu une franchise de 10% du montant du sinistre.

En l’espèce, compte tenu de la responsabilité civile de la Sarl Just a lau retenue par la cour, la Sa Allianz sera condamnée à payer à Mmes [X] les sommes de 9 355,5 euros au titre des intérêts intercalaires et 3 000 euros au titre du préjudice moral, après déduction de la franchise de 10%.

— Sur la condamnation in solidum,

10. Mmes [X] demandent à la cour de condamner in solidum la Sarl [N], la Sa Crédit immobilier France développement et la Sa Allianz à les indemniser.

La cour a retenu la responsabilité civile du notaire et de la Sa Crédit immobilier de France développement et les a condamné à payer à Mmes [X] les sommes de 4 009,50 euros au titre des intérêts intercalaires et 3 000 euros au titre de leur préjudice moral.

La cour a retenu la responsabilité civile de la Sarl Just a lau et condamné la Sa Allianz à payer à Mmes [X] la somme de 9 355,50 euros au titre des intérêts intercalaires, la somme de 3000 euros au titre du préjudice moral, sous déduction de la franchise contractuelle de 10% opposée à bon droit par l’assureur.

Dès lors que les fautes ont concouru au même préjudice, il convient de condamner in solidum les parties intimées fautives.

Seront ainsi condamnées in solidum la Sarl [N], la Sa Crédit immobilier France développement et la Sa Allianz à réparer les préjudices subis par les consorts [X] à concurrence des taux de perte de chance respectivement imputables aux co-obligés et des limites de garantie opposables, à savoir :

à concurrence de la somme totale de 4 009,50 euros à la charge de la Sarl [N] et la Sa Crédit immobilier France développement au titre du préjudice financier, et de la somme totale de 3 000 euros au titre du préjudice moral,

à concurrence de la somme totale de 9 355,50 euros à la charge de la société Allianz, et de la somme totale de 3 000 euros au titre du préjudice moral, sous déduction de la franchise de 10%.

Il n’y a pas lieu de déduire des sommes allouées par la présente décision à Mmes [X] la somme de 25 000 euros payées par la Caisse d’épargne de Midi-Pyrénées au titre d’une transaction conclue avec les appelantes et qui n’est pas produite, n’étant pas établi que les préjudices ainsi indemnisés seraient identiques à ceux réparés par la cour.

— Sur les appels en garantie :

11. La Sa Crédit immobilier de France développement demande à la cour de condamner in solidum, la Scp Dagot-Malbosc, M. [T] et la Sarl Agence architecture et d’urbanisme [T], sous la garantie de la Maf, d’avoir à garantir la Sa Crédit immobilier de France développement, des condamnations de toute nature que ce soit, qui pourraient être mises à sa charge.

11.1. Elle soutient que le notaire a commis des fautes dans la transmission de la copie exécutoire de l’acte de vente, au titre des incohérences qu’il comporte telles que l’indication du nom de la Sci Résidence [Adresse 21] en qualité de titulaire du compte centralisateur et l’ambiguïté des clauses relatives au lieu de paiement des appels de fonds, contribuant à ce que le compte centralisateur ne soit pas alimenté, la stipulation d’une date de livraison dépassée et l’utilisation d’une attestation d’avancement des travaux datant de plus d’un an. Le prêteur considère que la responsabilité du notaire est une cause prépondérante des préjudices subis par Mmes [X].

Toutefois, si la Sa Crédit immobilier de France développement avait été plus diligente et vigilante comme elle aurait dû l’être, elle aurait versé les appels de fonds sur le compte centralisateur. Sa faute a donc contribué, en plus de celles du notaire à la réalisation du préjudice de Mmes [X]. Leur responsabilité étant de même nature, il y a lieu de prévoir une distribution par part virile. S’agissant du préjudice de perte de chance, chacune ne devra supporter pour charge finale et dans les rapports entre elles que la somme de 2 004,75 euros au titre du préjudice financier de Mmes [X] et 750 euros au titre du préjudice moral.

11.2. La Sa Crédit immobilier de France développement soutient que la production d’attestations d’avancement hasardeuses quant à la réalité des travaux réalisés constitue une faute de l’architecte [T] et de son agence devant conduire à retenir leur garantie à son profit. Or, la Sa Crédit immobilier de France se contente d’affirmer la faute de l’architecte sans la démontrer ni l’étayer par des moyens et des pièces. Sa demande sera en conséquence rejetée.

12. La Sarl [N] demande à la cour de condamner in solidum la Caisse d’épargne Midi-Pyrénées, le Cif développement, M. [IO] [T], la société d’architecture [T] et la Maf à relever et garantir indemne la Sarl [N] venant aux droits de la Scp [L] [N] ' Olivier [N] de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre à hauteur de 95%.

12.1. La société notariale soutient que la Caisse d’épargne Midi-Pyrénées ne pouvait ignorer les débits présentés par le promoteur sans lien direct avec les dépenses normalement rattachées à la construction des bâtiments, qu’elle pouvait refuser. Selon elle, elle pouvait également contrôler que les appels de fonds étaient bien crédités au fur et à mesure sur le compte centralisateur ou non et savoir que tel n’était pas le cas.

La société notariale soutient que le garant d’achèvement a adopté une attitude passive en ne prenant aucune initiative après avoir constaté l’interruption des travaux de construction et que ces manquements ont contribué à la survenance de la situation dommageable des acquéreurs et doivent conduire la Caisse d’épargne Midi-Pyrénées à supporter une part de responsabilité majeure dans la charge définitive de la dette.

L’obligation du garant d’achèvement consiste à pallier les difficultés financières du promoteur et à financer l’achèvement de l’immeuble. À ce titre, il est tenu d’une obligation de résultat au paiement des sommes nécessaires à cet effet dès lors que sa garantie est mise en 'uvre.

Il n’est pas tenu de garantir l’achèvement de l’immeuble dans un délai déterminé et, n’est pas tenu de faire achever les travaux dans le délai contractuellement prévu entre le promoteur et les acquéreurs. Il ne doit cependant pas adopter un comportement négligent et tarder, sans raison, à accomplir son obligation, en vue par exemple d’entraîner la péremption du permis de construire et ne pas être tenu à garantie.

La Caisse d’épargne de Midi-Pyrénées a conclu avec la Sci Résidence [Adresse 24] une convention de cautionnement le 18 mai 2006 portant garantie d’achèvement relativement à la résidence « [Adresse 27] » comportant 61 maisons, 1 pavillon d’accueil des clients et 75 emplacements de parkings extérieurs. Le contrat de cautionnement prévoit comme date indicative d’achèvement des travaux de construction le 1er trimestre 2007.

Par l’article 1er, la Caisse d’épargne « s’oblige, envers les acquéreurs conventionnels en l’état futur d’achèvement, solidairement avec la partie cautionnée, à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’ensemble immobilier sus-désigné ».

Par l’article 3, il est prévu que pour se prévaloir du cautionnement, les acquéreurs doivent justifier « d’un arrêt des travaux de construction pendant plus de 15 jours ininterrompus, arrêt dû exclusivement à la défaillance financière de la partie cautionnée, laquelle aura été mise en demeure de s’exécuter par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse pendant plus de 15 jours. (') La Caisse d’épargne, appelée en sa qualité de caution solidaire, effectuera les versements sur justificatifs de situation des travaux, dans la limite des dépenses prévues au plan de financement ».

Cette convention emporte obligation non d’achever l’immeuble mais de financer ledit achèvement.

Il n’appartenait donc pas au garant d’achèvement de se substituer au maître de l’ouvrage même défaillant dans les opérations administratives, juridiques et matérielles de construction, de s’immiscer dans les opérations de construction ou se substituer au constructeur.

Il avait seulement l’obligation de payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

Seuls les acquéreurs bénéficiaires du cautionnement peuvent solliciter auprès du garant la mise en 'uvre de la garantie d’achèvement, ce que les acquéreurs ont fait par courrier du 17 février 2009 mettant en demeure la Caisse d’épargne d’avoir à reprendre le chantier, dans un délai de quinze jours et d’avoir à terminer les travaux dans le délai de trois mois à compter de la réception de la présente.

Par ordonnance du 17 juin 2009 rendue par le juge des référés du tribunal de grande instance de Foix, la Scp Caviglioli Baron [G] a été désignée en qualité d’administrateur provisoire de la Sci Résidence [Adresse 24], sur l’initiative de la Caisse d’épargne, avec pour mission d’achever le programme situé à [Localité 17].

À la demande de Maître [G], M. [LC] a été chargé d’établir un rapport d’expertise déposé le 3 novembre 2009.

Par acte d’huissier du 10 mai 2010, la Caisse d’épargne a fait assigner la Sci Résidence [Adresse 24] prise en la personne de Maître [F], mandataire liquidateur, devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse pour qu’il lui soit donné acte de ce qu’elle accepte de préfinancer les travaux d’achèvement de la résidence [Adresse 24] et pour faire désigner un expert avec pour mission, notamment de régulariser un marché de travaux avec la Sas Akerys promotion, suivre la bonne exécution des travaux, réceptionner les travaux.

Par ordonnance du 24 juin 2010, le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse a dit n’y avoir lieu à référé, considérant que la Caisse d’épargne n’avait nullement besoin de l’accord des mandataires et du juge des référés pour mettre en 'uvre sa garantie de fin d’achèvement des travaux et signer pour ce faire tout contrat utile.

Par ordonnance du 6 juillet 2012, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Toulouse a :

— dit que la livraison des lots est conditionnée par la consignation des sommes représentant 5% du prix d’achat au titre du solde des retenues de garanties à libérer,

— dit en conséquence que l’ensemble de propriétaires devra consigner la somme de 5%, dont Mme [X],

— autorisé par conséquent la Caisse d’épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées à sommer les personnes physiques de venir prendre livraison.

Le fait, pour le garant d’achèvement, de solliciter la désignation d’un administrateur provisoire pour le promoteur dans les mois qui suivent la mise en 'uvre de sa garantie d’achèvement ne saurait s’analyser comme une faute de sa part mais comme une diligence bienvenue destinée à permettre de constater les travaux réalisés, relever les désordres, déterminer les travaux restant à effectuer, arrêter les modalités de réalisation des travaux et entreprendre leur exécution.

En outre, la Caisse d’épargne de Midi-Pyrénées a fait preuve de prudence dans l’achèvement des travaux qui ne saurait lui être imputée à faute en attendant le rapport d’expertise unilatérale sur les travaux restant à réaliser et en demandant au juge de régulariser le contrat d’entreprise avec la Sas Akerys pour achever les travaux.

Le différend relatif à la réception des biens achevés et au paiement du solde du prix de vente par les acquéreurs ne constitue pas un comportement abusif du garant d’achèvement susceptible d’engager sa responsabilité à l’égard des acquéreurs dans la mesure où ayant achevé l’immeuble, le garant d’achèvement a droit au paiement du solde du prix et les acquéreurs ayant réservé des désordres à la livraison sont en droit de conserver une partie du prix jusqu’à leur reprise.

La Sa Caisse d’épargne qui a financé les travaux et permis l’achèvement de la [Adresse 31], sans que le délai d’achèvement depuis la mise en 'uvre de sa garantie puisse être attribué à un comportement fautif, n’engage pas sa responsabilité civile à l’encontre des acquéreurs et ne saurait être tenue à garantie de la Sarl [N] sur ce fondement.

Il est reproché par la Sarl [N] à la Sa Caisse d’épargne Midi-Pyrénées d’avoir commis des fautes dans la gestion du compte centralisateur, fautes qui seraient à l’origine des préjudices subis par Mmes [X].

Le vendeur d’immeuble en l’état futur d’achèvement dans le secteur protégé (locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation) doit souscrire, avant la vente, soit une garantie financière d’achèvement de l’immeuble, soit une garantie de remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement.

La garantie d’achèvement donnée par les établissements financiers prend la forme soit d’une ouverture de crédit, soit d’une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s’oblige envers l’acquéreur à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

Il est demandé à la cour de retenir la responsabilité du garant d’achèvement à l’encontre des acquéreurs pour des fautes qui ne consistent pas en l’inexécution de son engagement de caution, mais d’une obligation de vigilance et d’information dont est débiteur le garant d’achèvement envers les acquéreurs et qui est de nature à assurer l’efficacité et l’effectivité de sa garantie au profit des acquéreurs que le législateur a entendu protéger en les faisant bénéficier d’un cautionnement bancaire.

La charge de la preuve de la faute du garant d’achèvement pèse sur ceux qui s’en prévalent, soit en l’espèce la Sarl [N].

Compte tenu de son rôle dans le mécanisme de protection mis en 'uvre par le législateur en matière de vente d’immeubles à construire, le garant d’achèvement est particulièrement bien placé pour connaître la défaillance financière du vendeur, et incontestablement mieux que l’acquéreur.

Avant le décret n° 2010-128 du 27 septembre 2010, ayant créé l’article R.261-18-1 du code de la construction et de l’habitation, qui disposait in fine que : « Les sommes payées par l’acquéreur ne peuvent être versées que sur le compte prévu à l’article R. 261-18 ouvert auprès d’un établissement de crédit », cette centralisation existait en pratique pour la mise en 'uvre des garanties extrinsèques, à l’initiative des banques, comme tel était le cas en l’espèce.

En effet, dans la « convention de cautionnement portant garantie d’achèvement d’immeuble à construire » conclue avec la Caisse d’épargne de Midi-Pyrénées avec la Sci Résidence [Adresse 24], l’article 6 stipule « l’intégralité des prix de vente devra obligatoirement être versée à la caisse d’épargne ('). Toutes les sommes à provenir des ventes seront donc portées au crédit du compte courant n°[XXXXXXXXXX01] ouvert dans les livres de la Caisse d’épargne au nom de la partie cautionnée ».

En se dotant, sans y être obligé, d’un outil de centralisation financière du programme de construction envisagé, le garant d’achèvement s’est mis en mesure de contrôler le financement de l’opération de construction et de s’assurer que les fonds versés par les acquéreurs au promoteur immobilier sont bien utilisés pour le programme immobilier visé dans l’acte de cautionnement, aux fins d’assurer sa sécurité et d’éviter ou limiter la mise en jeu de son engagement de caution.

Cet outil, auquel il est fait référence dans le contrat de vente en l’état futur d’achèvement de M. et Mme [X] en page 14, oblige le garant d’achèvement à une surveillance du compte unique et au contrôle de l’intégration des appels de fonds à ce compte.

Le garant d’achèvement s’est ainsi rendu débiteur à l’égard des acquéreurs d’une obligation de diligence et de vigilance de l’opération de construction et des mouvements de fonds sur le compte centralisateur.

Ainsi mis en mesure d’exercer un contrôle des mouvements de fonds sur le compte centralisateur, le garant d’achèvement devait être alerté du comportement potentiellement frauduleux du promoteur en présence de débits sans aucun lien avec l’opération de construction.

À ce titre, il ne peut être reproché au garant d’achèvement de ne pas avoir été alerté par le débit depuis le compte centralisateur afférent au programme de la [Adresse 31] de sommes correspondant aux frais de commercialisation facturés par la Sarl Eurodome dans la mesure où ces dépenses, certes étrangères à l’exécution des travaux de construction, se rapportent à des éléments du prix de revient du programme.

En revanche, la rémunération de la Sarl de gestion de l’immeuble, alors que l’immeuble n’est pas encore achevé, ne correspond pas à un élément relatif au programme, commercialisation, gestion de la construction, ou construction elle-même mais concerne une activité postérieure. Elle ne constitue pas « un élément du prix de revient du programme de construction » tel que visé par l’article 2 de la convention de cautionnement, et n’aurait donc pas dû être payée depuis le compte centralisateur.

Ce paiement aurait dû alerter la Caisse d’épargne, sans qu’elle puisse refuser le débit compte tenu des règles applicables aux comptes de dépôt et de la libre disposition des fonds par le dépositaire, le garant d’achèvement n’exerçant qu’une surveillance de l’affectation des fonds, sans pouvoir de contrainte.

Alertée, la Caisse d’épargne aurait dû accroître sa vigilance et informer les acquéreurs de mouvements de fonds douteux.

En outre, le contrat de cautionnement indique dans son article 6 que « la partie cautionnée a remis à la Caisse d’épargne, afin qu’il soit annexé au présent acte, un tableau précisant les prix de vente des lots qu’elle s’engage à respecter » et que « l’intégralité des prix de vente devra obligatoirement être versée à la Caisse d’épargne ».

Le rapport d’expertise révèle que ce sont 5 756 312 euros qui ont été reversés sur le compte centralisateur dont 5 548 311 euros au titre du reversement des premiers versements effectués par le notaire, et alors que la totalité des prix de vente représentait la somme de 10 404 273 euros.

Comme cela a été relevé par les experts judiciaires, si le notaire a reversé le montant du premier acompte sur le compte centralisateur, les versements suivants ont été payés par virement ou chèque au nom de la Sci Résidence [Adresse 24], pour la plupart, certains ayant été destinés à la société Simbiosis et certains rares ont été versés sur le compte centralisateur.

Ils ont constaté que les versements de fonds effectués sur appel de fonds de la Sci ont été crédités par virements sur un compte ouvert auprès de la banque Fortis.

Or, une fois dépassée la date indicative d’achèvement des travaux fixée au 1er trimestre 2007, et après la conclusion du dernier acte de vente le 18 décembre 2007 et du reversement de l’acompte perçu par le notaire sur le compte centralisateur, la Caisse d’épargne devait s’inquiéter de ne plus avoir reçu aucuns fonds des acquéreurs ou du promoteur alors que la perception sur un autre compte des fonds des acquéreurs combiné à des débits sans lien avec l’opération de construction devaient alarmer le garant d’achèvement sur un risque de détournement de fonds par le promoteur ou de défaillance financière.

La Caisse d’épargne a commis deux négligences dans la surveillance du compte centralisateur d’une part et en n’informant pas les acquéreurs des agissements du promoteur d’autre part, engageant ainsi sa responsabilité à ce titre.

Le préjudice qui pourrait découler de telles fautes consisterait dans le fait d’avoir payé des fonds au promoteur qu’il a détourné et qui n’ont pu être utilisés pour réaliser les travaux, ce qui se traduit concrètement par le non-achèvement du bâtiment, fonds dont l’acquéreur ne peut obtenir restitution en raison de la liquidation judiciaire du promoteur.

Or, en l’espèce l’immeuble a été achevé et la Caisse d’épargne n’a pas, pour ce faire, réclamé aux acquéreurs le paiement des sommes détournées par le promoteur, ni des sommes que les acquéreurs n’ont pas versés sur le compte centralisateur.

En l’espèce, la Sarl [N] a été condamnée à indemniser Mmes [X] d’une partie des frais bancaires supportés du fait du retard de livraison consistant dans le paiement d’intérêts intercalaires.

Cependant, dans la mesure où le retard pris dans l’achèvement de l’immeuble n’est pas imputable à faute à la Caisse d’épargne, un tel préjudice ne permet pas d’engager la responsabilité du garant d’achèvement.

En outre, les fautes de la Caisse d’épargne dans la gestion du compte centralisateur ne sont pas de nature à exonérer le notaire, qui, par ses fautes, a également contribué au préjudice subi par Mmes [X], le notaire ayant eu connaissance du retard du programme et contribué par la rédaction défectueuse de l’acte de vente à ce qu’une partie des fonds soient versés hors du compte centralisateur. Dès lors, même si la Caisse d’épargne avait été diligente dans la gestion du compte centralisateur, les fautes du notaire auraient conduit au versement des fonds hors du compte centralisateur et permis leur détournement par le promoteur.

Sa demande de garantie présentée à l’encontre de la Sa Caisse d’épargne Midi-Pyrénées sera en conséquence rejetée.

12.2. La Sarl [N] soutient que la Sa Crédit immobilier de France développement a commis une faute en procédant au paiement des sommes dues en dehors du compte centralisateur et contribué à la survenance du préjudice de Mmes [X]. Toutefois, le versement des fonds en dehors du compte centralisateur est autant imputable à la faute du prêteur de deniers qu’au notaire qui d’une part ne justifie pas avoir transmis une copie exécutoire de l’acte notarié au prêteur, ce dernier devant également solliciter l’envoi de ladite copie en cas de carence du notaire, et qui d’autre part a rédigé un acte de vente avec des clauses de paiement contradictoires, une date d’achèvement dépassée, et mal identifié le titulaire du compte centralisateur. Tant les fautes du notaire que celles du prêteur ont contribué également à la réalisation du préjudice de Mmes [X] tenant au paiement d’intérêts intercalaires ainsi qu’à leur préjudice moral. Tel que cela a été précédemment relevé, leur responsabilité étant de même nature, il y a lieu de prévoir une distribution par part égale.

12.3. La Sarl [N] soutient que les architectes auraient commis un manquement en ne mettant pas en garde les acquéreurs des difficultés d’exécution des travaux s’il devait être avéré que les difficultés d’exécution des travaux trouvaient en réalité leur origine dans des défaillances du promoteur. Elle soutient qu’il revient aux architectes de prouver que les informations dont ils disposaient n’autorisaient aucune suspicion et devoir de mise en garde.

Toutefois, c’est à celui qui prétend qu’une obligation d’information était due qu’il revient d’en établir l’existence. Il revient donc à la société notariale de prouver que les architectes étaient débiteurs d’une obligation d’information envers les acquéreurs, en établissant notamment qu’ils disposaient d’informations dont la connaissance était déterminante pour les acquéreurs. Or, la Sarl [N] se contente de prétendre qu’une information pouvait être due, en employant le conditionnel et sans établir qu’une telle information était en possession des architectes ou en sollicitant, dans les formes requises, la communication de pièces.

En outre, il sera relevé que le tribunal correctionnel, dans son jugement du 17 décembre 2014 avait retenu que la majorité des fausses attestations avaient été réalisées par la secrétaire de Simbiosis, Mme [U], et que dans le cadre du programme [S] [R], Mme [Y] avait signé des attestations faisant état d’informations mensongères, sans que le tribunal correctionnel ne retienne de la part de M. [T] ou la Sarl Agence d’architecture et d’urbanisme [T] l’établissement de fausses attestations.

Elle sera donc déboutée de sa demande de garantie formée à l’encontre de M. [T] et la société d’architecture.

12.4. La Sarl [N] soutient que la Sarl Just a lau a été un acteur essentiel du processus qui a abouti au consentement des acquéreurs et a commis une faute qui a « certainement consisté dans le fait de faire régulariser par les époux [X] une promesse synallagmatique de vente ». Toutefois l’appel dirigé contre la Selarl [SE] en sa qualité de liquidateur de la Sarl Just a lau a été déclaré irrecevable par la cour et la Sarl [N] ne présente aucune demande contre la Sa Allianz, son assureur.

— Sur les dépens et frais irrépétibles,

13. Le tribunal judiciaire de Toulouse a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et a condamné Mmes [X] aux dépens, comprenant le coût de la mesure d’expertise, mais à l’exception de l’appel en cause de la Sarl Agence d’architecture et d’urbanisme [T] et de celui de M. [IO] [T].

La Sarl [N], la Sa Crédit immobilier de France et la Sa Allianz sont les EQCHAPTER\h\r1parties principalement perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile et doivent en conséquence être condamnées in solidum aux dépens de première instance et d’appel à l’exception de ceux relatifs à la mise en cause des sociétés Thelem, de M. [T], de la Sarl Agence d’architecture et d’urbanisme [T] et la Maf, de Maître [E], liquidateur judiciaire de la Sci Résidence [Adresse 24] et de la Selarl [SE] en qualité de liquidateur judiciaire de la Sarl Just a lau qui resteront à la charge des consorts [X], ainsi qu’à payer à Mmes [X] la somme de 15 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel. Le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point.

La cour autorise, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître Pailler, Maître Depuy et Maître Bournet à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient respectivement fait l’avance sans recevoir provision.

14. La société Thelem assurances forme appel incident et demande à la cour de condamner Mmes [X] et la Sarl Agence d’architecture et d’urbanisme [T] à lui payer une indemnité de 12 968,29 euros au titre de ses frais de représentations. Elle justifie ces frais en produisant les notes de frais et honoraires de son avocat relativement à 4 procédures devant le tribunal de grande instance de Toulouse. Les honoraires réglés au titre d’une seule instance, représentent, devant le tribunal judiciaire, la somme de 2315 euros ainsi que 1810 euros pour la procédure d’appel, soit 4 125 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.

Mmes [X] ayant agi en justice contre la société Thelem assurances, assureur du local professionnel de la Sarl Just a lau, leur demande est infondée. Elles l’ont intimée en appel en demandant ensuite de la mettre hors de cause de ce fait. Elles seront donc condamnées à lui payer la somme de 4 125 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.

Mmes [X] ayant intimé la Sarl Agence d’architecture et d’urbanisme [T] et M. [T] sans présenter de demande à leur encontre seront condamnées à leur payer la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

Il n’est nullement inéquitable de laisser à la charge de la Sarl [N], de la Sa Crédit immobilier de France, de la Sa Allianz et de la Caisse d’Epargne les frais non compris dans les dépens qu’elles ont pu respectivement exposer en première instance comme en appel.

Elles seront déboutées de leurs demandes présentées à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant, dans la limite de sa saisine, publiquement, contradictoirement, en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 28 mai 2020 par le tribunal judiciaire de Toulouse sauf en ce qu’il a :

— déclaré irrecevable la demande de Mmes [DN] et [HC] [X] et de Mme [OR] [J] formée à l’encontre de la Sa Crédit Immobilier de France Développement, venant aux droits de la Sa Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne au titre du manquement au devoir de conseil, d’information, de vigilance et de mise en garde,

— débouté Mmes [DN] et [HC] [X] et de Mme [OR] [J] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamné Mmes [DN] et [HC] [X] et de Mme [OR] [J] aux dépens, comprenant le coût de la mesure d’expertise, mais à l’exception de l’appel en cause de la Sarl d’architecture et d’urbanisme [T] et de celui de M. [IO] [T].

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Déclare irrecevable l’appel dirigé contre Maître [E], en sa qualité de liquidateur de la Sci Résidence [Adresse 24].

Déclare irrecevable l’appel dirigé contre la Selarl [SE] en sa qualité de liquidateur de la Sarl Just a lau.

Déclare irrecevables les demandes formées à l’encontre de la Sarl Just a lau.

Déclare irrecevable la demande formée par la Sa Crédit immobilier de France développement à l’encontre de Mme [I] [Y].

Déclare irrecevable la demande formée par la Sarl [N] à l’encontre de l’Eurl [I] [Y].

Rejette l’irrecevabilité soulevée par la Sa Allianz à l’encontre des conclusions de Mmes [X].

Rejette les demandes dirigées contre la société Thelem assurances.

Condamne in solidum la Sarl [N], la Sa Crédit immobilier France développement et la Sa Allianz à réparer les préjudices subis par Mmes [OR] [J] veuve [X], [DN] [X] et [HC] [X] à concurrence des taux de perte de chance respectivement imputables aux co-obligés et des limites de garantie opposables, à savoir :

à concurrence de la somme totale de 4 009,50 euros à la charge de la Sarl [N] et la Sa Crédit immobilier France développement au titre du préjudice financier, et de la somme totale de 3 000 euros au titre du préjudice moral,

à concurrence de la somme totale de 9 355,50 euros à la charge de la société Allianz au titre du préjudice financier et de la somme totale de 3 000 euros au titre du préjudice moral.

Dit n’y avoir lieu de déduire des sommes allouées par la présente décision à Mmes [X] la somme de 25 000 euros payées par la Caisse d’épargne de Midi-Pyrénées au titre d’une transaction conclue avec les appelantes.

Rejette les autres demandes présentées par Mme [OR] [J] veuve [X], Mme [HC] [X] et Mme [DN] [X] à l’encontre de la Sa Crédit immobilier de France développement.

Condamne in solidum la Sarl [N], la Sa Crédit immobilier de France développement et la Sa Allianz aux dépens de première instance et d’appel.

Autorise, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître Pailler, Maître Depuy et Maître Bournet à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans recevoir provision.

Condamne in solidum la Sarl [N], la Sa Crédit immobilier de France développement et la Sa Allianz à payer à Mme [OR] [J] veuve [X], Mme [HC] [X] et Mme [DN] [X], prises ensembles, la somme de 15 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.

Partage à parts égales entre la Sarl [N], la Sa Crédit immobilier de France développement et la Sa Allianz la charge finale des condamnations en principal, dépens et frais irrépétibles auxquelles elles sont tenues in solidum envers Mme [OR] [J] veuve [X], Mme [HC] [X] et Mme [DN] [X].

Rejette les demandes en garantie présentées contre la Caisse d’épargne de Midi-Pyrénées, M. [IO] [T] et la Sarl Agence architecture et d’urbanisme [T] et la Maf.

Condamne Mme [OR] [J] veuve [X], Mme [HC] [X] et Mme [DN] [X] à payer à la Mutuelle des architectes français la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

Condamne Mme [OR] [J] veuve [X], Mme [HC] [X] et Mme [DN] [X] à payer à la société Thelem assurances la somme de 4 125 euros titre des frais irrépétibles exposés en appel.

Condamne Mme [OR] [J] veuve [X], Mme [HC] [X] et Mme [DN] [X] à payer à la Sarl Agence d’architecture et d’urbanisme [T] et M. [T] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

Rejette les demandes présentées par la Sarl [N], la Sa Crédit immobilier de France, la Sa Allianz et la Caisse d’Epargne et de prévoyance Midi-Pyrénées au titre des frais irrépétibles qu’elles ont respectivement exposés.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

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