COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 06 MARS 2025

N° 2025/128

Rôle N° RG 24/05901 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BM7XN

[I] [D] [V]

C/

[M] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Ludivine BENEFICE

M^e Guillaume TATOUEIX

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Tribunal de proximité de TOULON en date du 12 Avril 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/01655.

APPELANT

Monsieur [I] [D] [V]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024-004267 du 21/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

né le 25 Juin 1991 à [Localité 2] (ALGERIE),

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Ludivine BENEFICE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉ

Monsieur [M] [H],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Guillaume TATOUEIX, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Laurent DESGOUIS, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Mars 2025,

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé régularisé le 19 mars 2022, M. [M] [H] a, par l’entremise du la société Sun Immobilier, donné à bail à M. [I] [V] un appartement à usage d’habitation de type T2, situé résidence [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 545 € hors taxes et charges.

Par courriel du 17 avril 2022, M. [I] [V] a indiqué au gestionnaire du bien l’importance des désordres affectant l’appartement, constatés depuis son entrée dans les lieux.

Par courriel du 30 juin 2022, il a sollicité de ce dernier l’intervention urgente de prestataires pour voir réparer les désordres constatés.

Le 20 novembre 2022, M. [I] [V] a déclaré les sinistres auprès de la SA MAAF, sa compagnie d’assurance, qui a organisé une mesure d’expertise amiable.

Le 21 décembre 2022, M. [E] [U], expert mandaté par la compagnie d’assurance du locataire a déposé son rapport.

Par courriers séparés des 26 janvier et 17 mars 2023, COVEA, protection juridique mandatée par la SA MAAF, a sollicité du gestionnaire du bien, la société Foncia [Localité 4], ayant pris la suite de la société Sun Immobilier, d’une part, et de M. [M] [H], d’autre part, la mise en place de toute mesure permettant au locataire de jouir paisiblement du logement.

Suivant exploit délivré le 11 juillet 2023, M. [I] [V] a fait assigner M. [M] [H] devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, du tribunal judiciaire de Toulon, aux fins de voir condamner le bailleur à effectuer les travaux sous astreinte et à indemniser ses différents préjudices ' de jouissance, matériel et moral.

A la demande de M. [I] [V] qui constatait une aggravation des désordres, une seconde expertise amiable était instaurée par la SA MAAF et réalisée le 19 janvier 2024. Le 31 janvier 2024, M. [E] [U], expert mandaté par la compagnie d’assurance du locataire, a déposé son nouveau rapport.

Suivant ordonnance contradictoire rendue le 12 avril 2024, le juge des contentieux de la protection a, au fondement des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, ordonné une mesure d’expertise, confiée à M. [R] [L] avec mission habituelle, aux fins notamment de décrire les désordres et l’indécence éventuels affectant le local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4], en donner les causes et l’étendue, toutes solutions de nature à remédier aux désordres et décrire les préjudices éventuellement subis.

Ce magistrat a également :

dit que M. [I] [V] devra consigner auprès de la régie du tribunal judiciaire la somme de 1 000 € à valoir sur les frais d’expertise dans le délai d’un mois à compter de la décision ;

dit n’y avoir à référé pour le surplus ;

dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

réservé les dépens.

Suivant déclaration enregistrée au greffe le 6 mai 2024, M. [I] [V] a interjeté appel de l’ordonnance en ce qu’elle a :

dit que M. [I] [V] devra consigner auprès de la régie du tribunal judiciaire la somme de 1 000 € à valoir sur les frais d’expertise dans le délai d’un mois à compter de la décision ;

dit n’y avoir à référé pour le surplus ;

dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 10 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample expose’ des prétentions et moyens, M. [I] [V] sollicite de la cour qu’elle :

déclare recevable et bien fondé son appel partiel, formé le 6 mai 2024 ;

infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

dit que M. [I] [V] devra consigner auprès de la régie du tribunal judiciaire la somme de 1 000 € à valoir sur les frais d’expertise dans le délai d’un mois à compter de la décision ;

dit n’y avoir à référé pour le surplus ;

dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

et statuant de nouveau :

à titre principal :

condamne M. [M] [H] à réaliser les travaux de remise en état du logement (peinture, isolation murs, chauffage, fissures) sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du prononcé de l’arrêt à venir ;

fixe à hauteur de 25 % du montant du loyer mensuel son préjudice de jouissance à compter du 19 mars 2022 et ce jusqu’au jour de la réalisation des travaux de remise en état constatée par un procès-verbal de réception des travaux signé par les parties ou la remise effective des clefs de l’appartement à M. [M] [H] compte tenu du congé pour vendre qui a été délivré ;

fixe à la somme provisionnelle de 7 509, 75 € à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance à compter du 19 mars 2022 au 18 janvier 2025, montant à parfaire à compter de la réalisation des travaux de remise en état du logement ou de la remise effective des clefs à M. [M] [H] compte tenu du congé pour vendre qui a été délivré, avec intérêts de retard au taux légal à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir ;

condamne M. [M] [H] à lui verser la somme provisionnelle de 7 509, 75 € à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi depuis le 19 mars 2022 au 18 janvier 2025, somme à parfaire à compter de la réalisation des travaux de remise en état du logement ou de la remise effective des clefs à M. [M] [H], avec intérêts de retard au taux légal à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir ;

condamne M. [M] [H] à lui verser la somme de 1 000 € à valoir sur son préjudice moral ;

condamne M. [M] [H] à lui verser la somme de 634, 89 € à valoir sur son préjudice matériel ;

autorise M. [I] [V] à séquestrer le montant du loyer charges comprises entre les mains du commissaire de justice de son choix, et ce jusqu’à la complète réalisation des travaux de remise en état du logement en vertu de l’article 1961 du code civil, à compter du prononcé de la décision à intervenir, et qui sera constatée par un procès-verbal de réception des travaux signé par les parties ;

condamne M. [M] [H] à supporter intégralement les frais de séquestre des loyers ;

déboute M. [M] [H] de l’ensemble de ses demandes formulées à son endroit ;

à titre subsidiaire :

déboute M. [M] [H] de l’ensemble de ses demandes formulées à son endroit ;

ordonne la réduction du loyer de M. [V] à la somme de 300 € par mois à compter du prononcé de la décision à venir, et ce jusqu’à la complète réalisation des travaux de remise en état du logement ;

déclare qu’il n’y a plus lieu de statuer sur la demande d’expertise judiciaire au vu de la délivrance du congé pour vendre de M. [M] [H] ;

en tout état de cause :

condamne M. [M] [H] à lui verser la somme de 1 500 € au fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre entiers dépens ;

rejette toutes demandes, fins et conclusions contraires.

Suivant ordonnance rendue le 4 octobre 2024, la conseillère déléguée a déclaré irrecevables les conclusions transmises par M. [M] [H] le 20 septembre 2024.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance au 13 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constater », « donner acte », « dire et/ou juger » ou encore « déclarer » qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur la recevabilité de l’appel :

En l’espèce aucune contestation portant sur la recevabilité de l’appel interjeté par M. [I] [V] n’a été émise de sorte qu’il n’y a pas lieu de questionner ce point.

Sur l’expertise ordonnée :

L’article 143 du code de procédure civile dispose que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

L’article 145 du même code dispose encore que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’article 146 du même code dispose enfin qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Partant, les dispositions de l’article 143 sus énoncées posent une règle générale en matière de mesures d’instruction susceptibles de participer à l’établissement des faits dont dépend la solution d’un litige.

Les dispositions de l’article 145 énoncent en revanche une règle spéciale en la matière, qui vient déroger à la règle générale établie par l’article 143. En ce sens, cette règle spéciale vient circonscrire la mesure d’instruction à la conservation ou l’établissement d’une preuve avant tout procès, autrement désignée « expertise in futurum ». L’instauration d’une telle mesure d’instruction doit ainsi reposer sur des faits – précis, objectifs et vérifiables – qui permettent de projeter le litige futur, qui peut n’être qu’éventuel, comme plausible et crédible.

Une mesure de cette nature ne peut être ordonnée d’office par le juge des référés, ni même avant dire droit.

Dès lors, en ordonnant une mesure d’instruction, avant dire droit, sans que l’ordonnance entreprise ne vise une quelconque demande des parties de ce chef, le premier juge a méconnu les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sur lesquelles il fonde sa décision.

Au suplus, les dispositions de l’article 146 relatives aux mesures d’instruction ordonnées au cours d’un procès ne s’appliquent pas lorsque le juge est saisi d’une demande fondée sur l’article 145, ce qui n’est pas le cas en la cause.

Il convient en conséquence d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a instauré une mesure d’expertise avant dire droit, mettant à la charge de M. [I] [V] l’obligation de consignation de la somme à valoir sur les frais d’expertise.

Dès lors que le premier juge ne s’est pas prononcé sur les demandes formées par M. [I] [V], qu’il a réservées, il y a lieu d’ajouter à l’ordonnance entreprise comme cela sera développé ci-dessous.

Sur l’état du bien loué et la condamnation sous astreinte à voir réaliser les travaux :

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

L’article 1720 du même code dispose également que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable à l’espèce, que le bailleur est tenu de mettre a’ disposition un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte a’ la sécurité ou a’ la sante', répondant a’ un critère de performance énergétique minimal et dote’ des éléments le rendant conforme a’ l’usage d’habitation.

L’article 2 du décret 2002-120 du 30 janvier 2022 dispose, dans sa version applicable à l’espèce, que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; (').

En l’espèce, l’appelant soutient avoir, depuis son entrée dans les lieux, constaté plusieurs désordres affectant le logement pris à bail le 19 mars 2022.

Il prétend ainsi que l’état des lieux contradictoire d’entrée, établi le 18 mars 2022, révélait un état général dégradé ainsi que l’insalubrité des lieux loués.

Bien qu’il ne produise pas aux débats cet état des lieux – celui-ci n’étant pas recensé au bordereau des pièces communiquées accompagnant ses dernières conclusions -, M. [I] [V] justifie avoir saisi la société Sun Immobilier, gestinnaire du bien, desdites dégradations tel que cela ressort de la reponse apportée par ce dernier par courriel du 17 avril 2022, soit un mois après la prise à bail (Pièce n°2 appelant).

Après plusieurs échanges intervenus entre le gestionnaire et le locataire au courant des mois de juin et juillet 2022 au sujet des mesures de remédiation nécessaires des désordres invoqués (Pièces n°3 & 4 appelant), M. [I] [V] justifie avoir sollicité l’action du Service communal Hygiène et Santé.

Par courrier du 29 août 2022, l’adjoint au maire de [Localité 4] répondait au locataire qu’à la suite de l’enquête réalisée le 17 août 2022, un courrier de mise en demeure de « traiter les manquements au règlement sanitaire départemental est adressé ce jour à votre agence », impartissant un délai de 2 mois pour effectuer les travaux qui ne relevait pas des risques d’intoxication au monoxyde de carbone (Pièce n°7 appelant).

Le locataire justifie encore de l’organisation d’une mesure d’expertise amiable, réalisée par M. [E] [U], mandaté par sa compagnie d’assurance en fin d’année 2022 (Pièce n°6 appelant).

Dans son rapport déposé le 21 décembre 2022, l’expert note l’absence du syndic et du propriétaire-bailleur, pourtant convoqués par lettre recommandée avec accusé de réception, au cours des opérations expertales.

Le rapport retenait que le locataire a effectué des travaux de rénovation ' enduit et peinture ' sur l’ensemble de l’appartement (p. 3) et notait l’absence de chauffage fonctionnel dans l’appartement comme étant « le point le plus important » (p. 4). Il constatait la présence d’une climatisation réversible hors service dans la chambre, précisant qu'« aucun chauffage n’est installé dans les autres pièces : cuisine, salon, salle de bain » (p. 4). Le même rapport note encore qu'« un vieux système de chauffage au gaz est installé dans le couloir. Il s’agit d’un convecteur qui n’est pas relié au gaz et qui présente une vétusté importante » (p. 4).

Dès lors et malgré l’installation de trois radiateurs électriques en janvier 2023 par une société mandatée par le propriétaire intimé, une seconde expertise amiable était organisée à la demande de M. [I] [V], après que la protection juridique de ce dernier ait alerté la société Foncia [Localité 4], ayant repris la gestion du bien, et M. [M] [H] sur la persistance de désordre en vue de la résolution amiable du litige (Pièces n°11 appelant).

M. [M] [H] était présent durant les opérations expertales (p. 4 du rapport amiable, pièce n°25 appelant) au cours desquelles M. [E] [U] relevait, dans son rapport déposé le 31 janvier 2024, une « présence importante de moisissures sur l’ensemble des murs périmétriques de l’appartement donnant sur l’extérieur » (p. 6 du rapport). Selon l’expert, « cet état des murs rend le logement insalubre » (p. 6). Il imputait le développement de cette moisissure à une absence de VMC dans l’ensemble du logement ' les ventilations naturelles restant à ce titre insuffisantes ' ainsi qu’à un défaut d’isolation des murs extérieurs (p. 6).

En outre, l’expert notait que si des radiateurs électriques avaient bien été installés le 27 janvier 2023 dans les salon, chambres, cuisine et salle de bain, ceux-ci dysfonctionnaient dans la mesure où le locataire était tenu de solliciter une température de 31, 5 degrés pour qu’ils fonctionnent à faible puissance (p. 6.). Il relevait à ce titre que si l’origine de ce dysfonctionnement pouvait être trouvée dans un défaut matériel ou une mauvaise programmation, « aucune explication de fonctionnement n’a été donné à M. [V] par l’installateur » (p. 6.).

Par ailleurs, l’expert constatait plusieurs fissures sur le balcon, accessible par le salon et une des chambres, conséquence de la vétusté du bâtiment et de l’altération ponctuelle du béton. S’agissant d’une partie commune à usage privatif, il appartenait, selon l’expert, « à la copropriété de s’assurer de la bonne stabilité de ce balcon » (p. 7.).

Au soutien de ses prétentions, M. [I] [V] verse également aux débats pléthore de planches photographiques de l’appartement, prises à des dates différentes laissant apparaître l’importance des moisissures à l’intérieur de celui-ci (Pièces n° 8, 9, 13, 14, 15, 16, 17, 19, 20 et 31 appelant), les fissures et l’état dégradé du balcon (pièce n° 8 et 9 appelant), ainsi que la dangerosité constituée par l’état du garde-corps. (Pièce n° 8 appelant).

Concernant l’installation d’une VMC, il résulte du courriel adressé le 3 mai 2023 au locataire par M. [M] [H] que le devis devait être établi le 10 juin suivant. Il ressort toutefois de l’attestation établie le 5 décembre 2023 par Mme [P] [Z], compagne de l’appelant, que le rendez-vous programmé par le propriétaire n’a pas été tenu et que le devis a été établi plus tard, lors d’un passage impromptu du propriétaire et du prestataire mandaté pour ce faire au domicile du locataire (Pièce n°23 appelant).

Bien que cette dernière indique qu'« à la fin il sont fait les trois Vmc », il apparait que cette installation ait été réalisée postérieurement aux opérations d’expertise amiable ayant donné lieu au rapport déposé le 19 janvier 2024, l’expert ayant expressément constaté l’absence de dispositif de ventilation de cette nature (Pièce n°25 appelant, p. 6.).

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’en ne procédant pas ou en ne faisant pas procéder aux mesures nécessaires et utiles permettant de remédier aux désordres constatés dans l’appartement loué à M. [I] [V], M. [M] [H] n’a pas satisfait à ses obligations de délivrance d’un logement décent et d’entretien, au sens des dispositions sus énoncées.

Pour autant, compte tenu de la date à laquelle doit intervenir la présente décision, soit le 6 mars 2025, et la date de prise d’effet du congé pour vendre délivré au locataire, soit le 18 mars 2025, il n’y a pas lieu de condamner M. [M] [H] à la réalisation de travaux sous astreinte.

M. [I] [V] sera donc débouté de sa demande formée de ce chef.

Sur les provisions à valoir sur l’indemnisation des préjudices de jouissance, moral et matériel sollicitées par M. [I] [V] :

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 834 du code de procédure civile dispose également que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose enfin que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’appelant sollicite la condamnation du propriétaire-bailleur à lui verser la somme provisionnelle de 7 509, 75 € à parfaire, en réparation de son préjudice de jouissance subi entre la date de son entrée en jouissance, soit le 19 mars 2022, au jour le plus proche de ses dernières conclusions transmises le 10 janvier 2025, soit le 18 janvier 2025.

L’appelant précise que cette somme correspond au produit de 25 % du loyer, charges comprises, soit 147, 25 €, multiplié par le nombre d’occupants, soit un adulte et deux enfants en bas âges, sur une période de 34 mois.

Il ressort des différents éléments produits aux débats et examinés plus haut que l’importante moisissure affectant les murs intérieurs du logement est directement à l’origine d’un préjudice de jouissance dont a eu à subir M. [I] [V]. A ce titre, il est établi que le locataire subi un préjudice depuis son entrée dans les lieux dans la mesure il en a saisi le gestionnaire du bien à peine un mois après son arrivée et que les constatations issues des deux rapports d’expertises amiables notent des désordres dont la cause est, de manière structurelle, attachée à l’absence de système de ventilation mécanique et de chauffage adapté.

En ce sens, l’ensemble des pièces affectées par cet état de moisissures avancé a rendu pour partie le logement donné à bail d’habitation impropre à sa destination.

En outre et compte tenu des désordres constatés au niveau du balcon – fissures et dégradation avancée du point d’encrage du garde-corps -, celui-ci a été rendu totalement inutilisable. Sur ce point, il n’est pas établi que le propriétaire-bailleur ait sollicité le syndicat des copropriétaires pour qu’il soit remédié à ces désordres, s’agissant de parties communes à usage privatif.

Il convient en conséquence de condamner M. [M] [H] à payer à M. [I] [V] la somme provisionnelle de 7 509, 75 € à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance.

L’appelant sollicite également l’allocation d’une somme provisionnelle de 1 000 € au titre du préjudice moral subi.

Au soutien de ses prétentions, M. [I] [V] explique avoir dû vivre dans un logement indécent pendant plusieurs mois, avec ses deux enfants respectivement âgés de 2, 5 et 1, 5 ans. Il explique, sans pourtant en justifier, que l’état du logement est à l’origine de la séparation intervenue avec Mme [P] [Z], mère du plus jeune de ses enfants.

Pour autant, il ressort des éléments versés aux débats que M. [I] [V] s’est adressé à plusieurs reprises au gestionnaire du bien ainsi qu’au propriétaire et a dû solliciter deux mesures d’expertises amiables avant de s’être finalement vu délivrer un congé pour vendre par M. [M] [H] moins de 6 mois après l’intervention de l’ordonnance déférée.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, M. [I] [V] est bien fondé en sa demande d’allocation de dommages et intérêts et M. [M] [H] sera condamné à lui verser la somme provisionnelle de 1 000 € à valoir sur la réparation de son préjudice moral.

L’appelant sollicite enfin la condamnation du propriétaire-bailleur à lui verser la somme provisionnelle de 634, 89 €, correspondant au remplacement de son lit deux places rendu impropre à son usage par la moisissure dont il était affecté.

Pour fonder sa demande, il produit une facture d’achat du lit de remplacement, éditée le 22 novembre 2022 (Pièce n°5 appelant), soit plusieurs mois après son entrée dans des lieux dont l’état d’humidité et de moisissure a été démontré plus haut.

Il convient en conséquence de condamner M. [M] [H] à payer à M. [I] [V] la somme provisionnelle de 634, 89 € à valoir sur la réparation de son préjudice matériel.

Sur la mise sous séquestre des loyers :

L’article 1961 du code civil dispose que la justice peut ordonner le séquestre :

1o Des meubles saisis sur un débiteur ;

2o D’un immeuble ou d’une chose mobilière dont la propriété ou la possession est litigieuse entre deux ou plusieurs personnes ;

3o Des choses qu’un débiteur offre pour sa libération.

En l’espèce, l’appelant sollicite de la cour qu’elle infirme la décision entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir à référé pour le surplus, ne faisant ainsi pas droit à sa demande tendant au séquestre du montant des loyers.

Il réitère ainsi sa demande devant la cour tendant à obtenir l’autorisation de séquestrer le montant des loyers, courants entre la décision à intervenir et la date de réalisation des travaux de remise en état du logement, constatée par procès-verbal de réception des travaux signé.

Partant, le locataire s’est vu, par exploit du 27 août 2024, délivré un congé avec effet au 18 mars 2025.

En outre, à l’audience de plaidoirie du 27 janvier 2025, la présente affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2025, soit moins de 15 jours avant la date d’effet du congé.

En considération du faible délai séparant la date de la présente décision et celle du congé signifié, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande, dont M. [I] [V] sera déboutée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Compte tenu de la réservation des dépens, comme du fait qu’il a été dit n’y avoir lieu à référé en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ordonnés par le premier juge, alors même qu’il ne pouvait valablement ordonner une expertise avant dire droit, il convient d’infirmer l’ordonnance déférée sur ce point.

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [M] [H], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande en outre, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de le condamner à verser à M. [I] [V] la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles engagés par lui première instance et en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déboute M. [I] [V] de sa demande tendant à la condamnation de M. [M] [H] à réaliser ou à faire réaliser les travaux de remise en état de l’appartement situé [Adresse 1] à [Localité 4] sous astreinte ;

Condamne M. [M] [H] à payer à M. [I] [V] la somme provisionnelle de 7 509, 75 € à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance ;

Condamne M. [M] [H] à payer à M. [I] [V] la somme provisionnelle de 1 000 € à valoir sur la réparation de son préjudice moral ;

Condamne M. [M] [H] à payer à M. [I] [V] la somme provisionnelle de 634, 89 € à valoir sur la réparation de son préjudice matériel ;

Déboute M. [I] [V] de sa demande tendant à être autoriser à séquestrer le montant du loyer charges comprises entre les mains du Commissaire de justice de son choix, et ce jusqu’à la complète réalisation des travaux de remise en état du logement ;

Condamne M. [M] [H] à payer à M. [I] [V] la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles et non compris dans les dépens en première instance et en cause d’appel ;

Condamne M. [M] [H] aux dépens de première instance et d’appel.

La greffière La présidente