MINUTE N° 240/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le 23 mai 2025

La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 23 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 22/03306 – N° Portalis DBVW-V-B7G-H5DL

Décision déférée à la cour : 07 Juillet 2022 par le tribunal judiciaire

de STRASBOURG

APPELANTS ET INTIMÉS SUR APPEL INCIDENTS:

Monsieur [V] [Z]

Madame [M] [S] épouse [Z]

demeurant [Adresse 7]

représentés par M^e Loïc RENAUD de la SELARL ARTHUS, avocat à la cour.

INTIMÉES SUR APPELS PRINCIPAL, INCIDENTS ET/OU PROVOQUÉS, APPELANTES SUR APPELS PRINCIPAL ET/OU PROVOQUÉS :

1/ La S.A. MAAF ASSURANCES

ayant son siège social [Adresse 11]

2/ La S.A. MMA IARD

[Adresse 8],

3/ La MMA IARD – ASURANCES MUTUELLES

ayant son siège social [Adresse 8]

1 à 3/ représentées par M^e Stéphanie ROTH, avocat au barreau de Colmar

4/ La S.A.R.L. NATURA CONCEPT

ayant son siège social [Adresse 4],

4/ représentée par M^e WETZEL ,a vocat au barreau de Colmar

5/ La S.A.S. GROUPE QUALICONSULT,

ayant son siège social [Adresse 1],

6/ La S.A. AXA FRANCE IARD

[Adresse 10],

5 & 6/eprésentées par M^e LAISSUE-STRAVOPODIS de la SELARL ACVF ASSOCIES, avocat au barreau de Colmar

avocat plaidant : M^e ALIZON (cabinet FREEMAN-HECKER), avocat au barreau de Strasbourg

7/ La S.A. ALBINGIA ès qualité d’assureur 'dommages ouvrage’ et 'constructeur non réalisateur'

ayant son siège social [Adresse 3],

représentée par M^e Ahlem RAMOUL-BENKHODJA, avocat au barreau de Colmar

8/ La CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES DU GRAND EST 'GROUPAMA GRAND EST', es qualité d’assureur des sociétés SAND&FILS, MK CHAUFFAGE, MKZ exerçant sous le nom commercial MK ELECTRICITE, et SEQUOIA PAYASAGE

ayant son siège social [Adresse 2]

représentée par M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat au barreau de Colmar

9/ La CAMBTP (CAISSE D’ASSURANCE MUTUELLE DU BÂTIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS) es qualité d’assureur des sociétés NATURA CONCEPT, ATRIUM CONCEPT D’ARCHITECTE, GROUPES D’ETUDES TECHNIQUES ENERGIES FLUIDES et G.C.M

ayant son siège social [Adresse 6],

représentée par M^e Joseph WETZEL, avocat au barreau de Colmar

10/ Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] représenté par son syndic la SAS ALSIMMO

sis [Adresse 7]

représentée par M^e Joëlle LITOU-WOLFF , avocat au barreau de Colmar

avocat plaidant : M^e LEVY, avocat au barreau de Strasbourg

11/ La S.A.S. ICADE PROMOTION

ayant son siège social [Adresse 9]

représentée par M^e Noémie BRUNNER, avocat au barreau de Colmar

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Janvier 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre et Madame Nathalie HERY, conseillère, chargées du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre

Madame Nathalie HERY, conseillère

Madame Sophie GINDENSPERGER, conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

La société Icade promotion logement, devenue Icade promotion, a entrepris en 2009 la construction de deux immeubles collectifs à usage d’habitation, sis [Adresse 5] et [Adresse 7] à [Localité 12]. Elle a souscrit une assurance dommages-ouvrage et constructeur non-réalisateur auprès de la société [X].

Sont intervenus à l’opération de construction :

— la société Atrium concept architecture, assurée auprès de la CAMBTP, en qualité de maître d’oeuvre de conception,

— la société Natura concept, assurée auprès de la CAMBTP, en qualité de maître d’oeuvre d’exécution,

— la société Qualiconsult, assurée auprès de la société Axa France IARD, en qualité de contrôleur technique,

— la société Bati Kent, en charge du lot gros oeuvre, assurée aux près de la société Covea Risks, aux droits de laquelle viennent désormais les sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles,

— la société MK chauffage, remplacée par la société MKZ, assurée auprès de Groupama Grand Est en charge du lot sanitaire.

Selon acte de vente en l’état futur d’achèvement du 16 octobre 2009, les époux [V] [Z] et [M] [S] ont acquis les lots n°107 (appartement), 117 (une cave au sous-sol), 127 et 128 (deux garages au sous-sol) dans cet ensemble immobilier.

Un 'constat des lieux valant procès-verbal de livraison’ a été établi entre M. [Z] et le maître d''uvre, le 13 octobre 2010, avec réserves.

La réception des travaux a été prononcée, sans réserve concernant les désordres objets de l’appel, le 20 juillet 2010.

Après la prise de possession de leur appartement, le 23 août 2011, les époux [Z] ont constaté l’apparition de différents désordres consistant notamment en :

— une infiltration dans la cave, lot n°117,

— des dysfonctionnements de l’installation de production d’eau chaude sanitaire par panneaux solaires,

— l’apparition de tâches grises sur les façades Nord et Ouest, le long de leur terrasse sur 35 mètres linéaires.

Les époux [Z] ont effectué une déclaration de sinistre auprès de la société [X], assureur dommages-ouvrage, et le syndicat des copropriétaires en a fait de même.

Le 2 octobre 2012, les époux [Z] ont obtenu l’organisation d’une expertise judiciaire confiée à M. [T]. Les opérations d’expertise ont été étendues au syndicat des copropriétaires, à d’autres désordres et à différents constructeurs et leurs assureurs.

M. [T] a déposé un rapport partiel le 19 mai 2015. M. [L] a été désigné le 22 juin 2015 pour lui succéder. Il a établi un rapport définitif en date du 12 février 2019.

Par demande introductive d’instance déposée au greffe le 17 février 2017, les époux [Z] ont saisi le tribunal de grande instance de Strasbourg d’une demande dirigée contre la société Icade promotion et contre le syndicat des copropriétaires.

La société Icade promotion a appelé en cause la société [X] en qualité d’assureur constructeur non réalisateur. Celle-ci a appelé en garantie différents intervenants à l’opération de construction et leurs assureurs.

Par jugement en date du 7 juillet 2022 le tribunal a, notamment :

— déclaré irrecevable la demande des époux [Z] à l’encontre de la SAS Icade promotion logement devenue la SAS Icade promotion à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] le coût des travaux de reprise des désordres relatifs au dysfonctionnement de la production d’eau chaude sanitaire ;

— débouté les époux [Z] de leurs demandes à l’encontre de la société Icade promotion au titre du coût des travaux de reprise des désordres relatifs au dysfonctionnement de la production d’eau chaude sanitaire, de leur préjudice de jouissance au titre du dysfonctionnement de la production d’eau chaude par panneaux solaires, de la présence d’eau dans leur cave, du verdissement des façades ;

— débouté les époux [Z] de leurs demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à [Localité 12] sur le fondement de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

— condamné les époux [Z] aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire (RG n° 12/575) ;

— condamné les époux [Z] à payer à la société Icade promotion ainsi qu’au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à [Localité 12] la somme de 1 000 euros, chacun, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.

Les époux [Z] ont interjeté appel de ce jugement le 19 août 2022, en ses dispositions ci-dessus visées. La procédure a été enregistrée sous le numéro RG 22-3435.

Ils ont régularisé une seconde déclaration d’appel, le 8 septembre 2022, complétant la première, en intimant d’autres parties. La procédure a été enregistrée sous le numéro RG 22-3306.

Les deux procédures ont été jointes le 18 octobre 2022.

Par ordonnance du 3 novembre 2022, le magistrat chargé de la mise en état a donné acte aux appelants du désistement de leur appel dirigé contre les sociétés Allianz IARD, Olivier Wendling, Séquoia paysages, Groupama Grand Est en qualité d’assureur de cette société, Natura concept et CAMBTP, en qualité d’assureur de Natura concept.

Par ordonnance du 21 décembre 2022, rectifiée par ordonnance du 11 janvier 2023, le magistrat chargé de la mise en état a donné acte aux appelants du désistement de leur appel dirigé contre Groupama Grand Est, en qualité d’assureur des sociétés Sand et fils, MK chauffage, la CAMBTP, en qualité d’assureur des sociétés Atrium concept architecture, Groupe d’études techniques énergies et fluides et GCM, la société GCM, la société MAAF assurances, en qualité d’assureur de la société Baticolor, les sociétés MMA IARD et MMA assurances mutuelles, en qualité d’assureurs des sociétés Bati Kent et Alsacolor.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 3 décembre 2024.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 29 octobre 2024, les époux [V] [Z] et [M] [S] demandent à la cour d’infirmer le jugement des chefs visés dans leurs déclarations d’appel, et statuant à nouveau de :

— donner acte au syndicat des copropriétaires qu’il a fait réaliser les travaux permettant le fonctionnement de l’installation solaire commune et de production d’eau chaude solaire, et de ce qu’ils renoncent à leur demande principale dirigée contre le syndicat des copropriétaires ;

— condamner la société Icade promotion à leur payer les sommes de :

* 752,49 euros correspondant à leurs tantièmes des travaux entrepris pour remédier aux dysfonctionnements de l’installation de panneaux solaires,

* 5 000 euros à titre de dommages-intérêts du fait du dysfonctionnement de l’installation de production d’eau chaude sanitaire par les panneaux solaires,

* 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudices de jouissance subis du fait de la présence d’eau dans leur cave,

* 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudices de jouissance subis du fait du verdissement des façades ;

* 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel et une somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance ;

— condamner la société Icade promotion aux entiers dépens en ce compris les frais de la procédure de la procédure d’appel et de la procédure de première instance, les frais de la procédure de référé R. Civ. N° 12/575 et les frais d’expertise ;

— débouter les autres parties de leurs demandes, fins et prétentions dirigées contre eux et les condamner aux dépens de ces prétentions.

*

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 15 octobre 2024, la société Icade promotion conclut au rejet de l’appel principal, au débouté des époux [Z] et à la confirmation du jugement, ainsi qu’au rejet des appels incidents d'[X] et du syndicat des copropriétaires. A titre subsidiaire, elle forme des appels incident et provoqués, aux fins d’obtenir la garantie de :

— la société Natura concept, et son assureur la CAMBTP, ainsi que de Groupama, assureur de la société 'MZK', s’agissant du dysfonctionnement des panneaux solaires

— la société [X], la société Natura concept, et la CAMBTP, cette dernière également prise en sa qualité d’assureur de la société Atrium concept architecture, la société Qualiconsult, et son assureur la société Axa, la société [X] et les sociétés MMA, en qualités d’assureurs de la société Bati Kent, s’agissant de la présence d’eau dans la cave,

— la société Natura concept et la CAMBTP, s’agissant du verdissement des façades.

Elle sollicite en tout état de cause, le rejet de toutes demandes dirigées contre elle, la condamnation des consorts [Z], ou de toute partie succombante, à lui verser la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’appel.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 24 octobre 2024, la CAMBTP, en qualité d’assureur des sociétés Natura concept, Atrium concept architecture, Groupe d’études techniques énergies et fluides et GCM, et la société Natura Concept, concluent à l’irrecevabilité de l’appel principal, en tous cas à son rejet et à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions, au rejet des appels incidents et provoqués dirigés contre la société Natura concept et contre la CAMBTP, en qualité d’assureur des sociétés Natura concept, Atrium concept architecture, Groupe d’études techniques énergies et fluides, et GCM, subsidiairement, limiter la condamnation aux sommes dues au delà de la franchise contractuelle.

Elles forment des appels provoqués subsidiaires contre les sociétés Groupama Grand Est s’agissant de la production d’eau chaude, et contre Qualiconsult, son assureur Axa, et les sociétés MMA, assureurs de la société Bati kent pour les infiltrations et le verdissement des façades.

Elles sollicitent, en tout état de cause, la condamnation solidaire des sociétés [X], Icade Promotion, Groupama Grand Est, Qualiconsult, Axa France IARD, MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles à leur verser une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens des appels en garantie.

*

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 10 février 2023, la société [X] conclut à l’irrecevabilité de l’appel principal, à son rejet et à la confirmation du jugement en tous points. A titre subsidiaire, elle conclut au débouté des demandes de la société Icade promotion ou de toute autre partie dirigées contre elle en sa qualité d’assureur constructeur non réalisateur au titre des dommages immatériels des époux [Z], au rejet des demandes au titre des préjudices immatériels, et demande sa mise hors de cause. Elle forme des appels incidents et provoqués subsidiaires pour demander la condamnation in solidum des sociétés Natura concept, CAMBTP, en qualité d’assureur de Natura concept, Atrium concept architecture, Qualiconsult et son assureur Axa, France Groupama Grand Est, en qualité d’assureur de MK chauffage et de MKZ exerçant sous le nom commercial MK électricité, et contre les sociétés MMA, assureur de la société Bati Kent.

En tout état de cause, elle conclut au rejet des demandes dirigées contre elle et sollicite la condamnation des époux [Z] ou de tout succombant aux dépens, dont le montant pourra être recouvré directement par Me [R], et au paiement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 14 août 2023, la société Qualiconsult et son assureur la société Axa France IARD, demandent à la cour de rejeter l’appel des époux [Z], confirmer le jugement, déclarer irrecevable l’appel incident formé par [X] en ce qu’il tend à obtenir leur garantie, s’agissant d’une prétention nouvelle à hauteur d’appel, rejeter les appels incidents dirigés contre elle, et forment des appels incidents et provoqués subsidiaires pour demander la garantie de la société Natura Concept et de la CAMBTP s’agissant du verdissement des façades, de Groupama Grand Est, assureur de MK chauffage, de la société Natura concept et de son assureur la CAMBTP s’agissant du trouble de jouissance résultant du dysfonctionnement de l’eau chaude sanitaire par panneaux solaires, des sociétés MMA et de la CAMBTP en qualité d’assureur d’Atrium concept architecture pour le trouble de jouissance résultant de la présence d’eau dans les caves.

Elles sollicitent enfin la condamnation in solidum des époux [Z], des sociétés [X], Groupama Grand Est et Icade promotion à supporter les entiers dépens de la procédure et leur payer une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 18 juillet 2023, les sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles, assureurs de la société Bati Kent et la MAAF demandent la confirmation du jugement, le rejet des appels provoqués et subsidiairement la condamnation solidaire de la société Natura concept et de son assureur, la CAMBTP, à les garantir.

Elles forment appel incident pour demander la réformation du jugement entrepris en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens, demandent que la cour, statuant à nouveau, condamne les époux [Z] in solidum avec la CAMBTP, la Compagnie [X] et Groupama Grand Est à payer, à chacune des sociétés MMA et MAAF, la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens exposés en première instance, ainsi que la somme de 3 000 euros, chacune, au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens exposés en appel.

*

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 18 octobre 2024, la Caisse régionale d’assurances mutuelles agricoles du Grand Est, Groupama Grand Est, conclut au rejet de l’appel principal des époux [Z], des appels incidents et provoqués dirigés contre elle, à la confirmation du jugement, et subsidiairement, forme appel incident et provoqué pour demander la garantie des sociétés MMA, Natura Concept et son assureur la CAMBTP, cette dernière également en qualité d’assureur de la société Atrium concept architecture, Qualiconsult et Axa France IARD, s’agissant du trouble de jouissance des infiltrations dans la cave, de la société Natura concept et de la CAMBTP s’agissant du trouble de jouissance résultant du verdissement des façades et du dysfonctionnement de l’eau chaude sanitaire par panneaux solaires.

Elle sollicite la condamnation de la société [X] et de la société Icade promotion à lui payer, chacune, la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens et le rejet des demandes dirigées contre elle.

*

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 13 mars 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] conclut au rejet de l’appel principal, à la confirmation du jugement et à la condamnation des époux [Z] au paiement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il forme un appel incident subsidiaire aux fins de garantie contre la société Icade promotion, sollicitant également sa condamnation au paiement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il conclut au rejet des appels incidents et provoqués dirigés contre lui.

Le syndicat des copropriétaires conteste toute responsabilité.

*

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

MOTIFS

À titre liminaire, il convient, en premier lieu, de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour n’est tenue de statuer que sur les prétentions figurant au dispositif des dernières écritures des parties et n’a pas à répondre, dans le dispositif de son arrêt, à des demandes tendant à voir 'juger’ ou 'constater’ qui correspondent seulement à la reprise de moyens développés dans les motifs des conclusions et sont dépourvues d’effets juridiques.

En second lieu, il convient de constater que si les sociétés [X], Natura concept et CAMBTP, concluent à l’irrecevabilité de l’appel principal, elles ne soulèvent aucun moyen précis. En l’absence de cause d’irrecevabilité susceptible d’être soulevée d’office, il y a lieu de déclarer l’appel des époux [Z] recevable.

1- Sur la demande des époux [Z] dirigé contre le syndicat des copropriétaires

Les appelants indiquent que les dysfonctionnements de l’installation de fourniture d’eau chaude sanitaire par panneaux solaires qu’ils déploraient ont cessé depuis l’été 2022, après une intervention du syndicat des copropriétaires au niveau des parties communes. Le syndicat des copropriétaires conteste être à l’origine de cette intervention dont il soutient qu’elle a été effectuée sur les installations privatives d’autres copropriétaires.

En tout état de cause, il sera donné acte aux époux [Z] de ce qu’ils renoncent à leur demande dirigée contre le syndicat des copropriétaires.

2- Sur les demandes des époux [Z] dirigées contre la société Icade promotion

A hauteur de cour, les seuls points restant en litige concernent l’indemnisation du trouble de jouissance que les époux [Z] prétendent avoir subi du fait de différents désordres, et leur participation au coût des travaux de remise en état de l’installation de production d’eau chaude sanitaire.

2-1 Sur le dysfonctionnement de l’installation de production d’eau chaude sanitaire par panneaux solaires

Le tribunal a retenu que la matérialité des désordres qui n’étaient pas apparents à la réception, était établie ; qu’il n’y avait pas d’impropriété de l’ouvrage à sa destination dès lors que l’eau chaude sanitaire devait être produite soit par l’installation solaire, soit par un chauffe-eau électrique, et qu’il n’était pas démontré que les époux [Z] seraient privés d’eau-chaude ou que l’eau ne serait pas à une température suffisante, de sorte que la garantie décennale n’avait pas vocation à s’appliquer ; que la responsabilité contractuelle de la société Icade promotion n’était pas non plus engagée en l’absence de faute prouvée.

Les époux [Z] font valoir qu’ils ont supporté un surcoût d’électricité du fait du fonctionnement permanent de la résistance électrique en raison du dysfonctionnement des panneaux solaires, alors que corrélativement, ils payaient des charges pour cette installation qui était destinée à être l’installation de production d’eau chaude sanitaire principale, et que le problème n’a été résolu qu’au cours de l’été 2022, vraisemblablement du fait de la fermeture de deux circuits, des copropriétaires ayant souhaité ne plus bénéficier de cette installation, et de la mise en place de nouvelles pompes.

Ils soutiennent que l’installation de production d’eau chaude sanitaire étant impropre à sa destination, la responsabilité de la société Icade promotion est engagée sur le fondement des articles 1646-1, 1792 du code civil, subsidiairement sur le fondement de l’article 1147 ancien, du code civil, puisqu’elle avait l’obligation de livrer une installation apte à fonctionner pour l’ensemble des copropriétaires.

Ils demandent le remboursement de la part du coût des travaux entrepris par le syndic mis à leur charge, et des préjudices consécutifs à ces dysfonctionnements consistant en une surconsommation électrique, dans le paiement de frais d’entretien inutile, outre les désagréments causés.

La société Icade promotion oppose que le préjudice de jouissance allégué est inexistant, faisant valoir que les époux [Z] n’ont pas été privés d’eau chaude, puisque lorsque l’installation solaire est défaillante ou inefficace, l’eau chaude est produite au moyen d’une résistance électrique ; que les travaux dont ils demandent le remboursement sont des travaux d’entretien ; qu’ils n’ont jamais fait état d’une augmentation excessive de leurs factures d’électricité. Elle soutient enfin qu’aucune faute de sa part n’est démontrée.

Sur ce :

Le tribunal a exactement retenu que les dysfonctionnements de l’installation de production d’eau chaude sanitaire dont font état les époux [Z] ne relevaient pas de la garantie décennale, en l’absence de démonstration d’une impropriété de l’ouvrage dans son ensemble à sa destination. En effet, selon l’article 1792 du code civil, l’impropriété à la destination doit affecter l’ouvrage et non pas seulement l’installation défectueuse. Or, les époux [Z] ne prétendent pas avoir été privés d’eau chaude mais seulement avoir supportés des coûts et frais supplémentaires.

C’est également à bon droit que le tribunal a considéré que la responsabilité contractuelle de la société Icade promotion, constructeur non réalisateur, ne pouvait être retenue en l’absence de caractérisation d’une faute qui lui soit imputable, laquelle ne peut résulter du seul constat du dysfonctionnement d’une installation.

Le jugement sera donc confirmé en tant qu’il a rejeté la demande de ce chef.

2- 2 Sur les trouble de jouissance résultant des infiltrations dans la cave

Pour rejeter la demande, le tribunal a retenu que si la présence d’eau dans la cave avait été constatée dans le cadre de l’expertise diligentée par l’assureur dommages-ouvrage, et si M. [T], expert judiciaire, avait constaté, en 2015, la persistance de fuite et d’écoulements en provenance de la dalle, il ressortait néanmoins du rapport d’expertise établi par M. [L], que lors de la dernière réunion d’expertise du 28 novembre 2018 aucune entrée d’eau n’avait été constatée dans la cave n°117 appartenant aux époux [Z], et en a déduit que la matérialité des désordres n’était pas établie.

Les époux [Z] prétendent que la liste des caves concernées établie par M. [L] n’était pas limitative, que les infiltrations ont perduré, et se référent à cet égard à un constat de commissaire de justice du 15 mai 2023. Ils soutiennent que la présence de flaques d’eau dans la cave a empêché le stockage de biens jusqu’aux travaux de cuvelage réalisés par le syndicat des copropriétaires en 2023 grâce aux indemnités qui lui ont été allouées. Ils estiment que la responsabilité de la société Icade promotion est engagée sur le fondement des articles 1646-1, 1792 du code civil, subsidiairement 1147, ancien du code civil, et demandent indemnisation du trouble de jouissance subi depuis plus de 10 ans.

La société Icade promotion fait valoir que le préjudice de jouissance allégué est inexistant, soulignant que la copropriété a été indemnisée dans une procédure parallèle menée par le syndicat des copropriétaires. Elle conteste toute faute de sa part.

Sur ce :

L’expert du cabinet Saretec mandaté par l’assureur a constaté la présence de flaques d’eau dans la cave des époux [Z]. De même, dans son rapport partiel du 19 mai 2015, M. [T], expert judiciaire, a constaté l’existence d’infiltrations dans la cave des époux [Z] dont il a attribué l’origine d’une part à des fuites en provenance des jardinières de la toiture terrasse, soulignant que les réparations réalisées à l’initiative de l’assureur dommages-ouvrage avaient été un échec, d’autre part à des remontées d’eau en sous-sol liées à la fluctuation du niveau de la nappe phréatique qui peut dépasser le niveau supérieur du radier. Il a conclu au caractère décennal des désordres et préconisé la réalisation d’un cuvelage

M. [L], qui a poursuivi les investigations, a constaté dans un premier temps que le problème était pris en charge par l’assureur dommages-ouvrage. Lors de la quatrième réunion d’expertise du 28 novembre 2018, il a procédé à différentes constatations au niveau du sous-sol, sans relever d’entrées d’eau dans la cave appartenant aux époux [Z], alors qu’il en constatait dans différents garages. Il ne peut pour autant en être déduit que le problème était résolu, puisque les époux [Z] produisent un constat de commissaire de justice établi le 15 mai 2023 ayant constaté une flaque d’eau d’une largeur d’environ 60 cm le long du mur gauche et d’une longueur de 120 cm le long du mur du fond, ainsi que la présence d’auréoles jaunâtres.

Il est par ailleurs établi que par un jugement en date du 28 juin 2022, le tribunal judiciaire de Strasbourg a condamné la société Icade promotion à indemniser le syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l’article 1792 du code civil, au titre du coût des travaux de reprise destinés à remédier à ces infiltrations, et que le syndicat des copropriétaires a fait réaliser ces travaux courant avril et mai 2023. Il n’est pas démontré, ni même soutenu que les infiltrations auraient perduré postérieurement.

Contrairement à ce que soutient la société Icade promotion, le tribunal n’a pas indemnisé le syndicat des copropriétaires au titre d’un préjudice de jouissance subi par tous les copropriétaires mais seulement au titre du seul préjudice matériel correspondant au coût des travaux de reprise.

L’existence de remontées d’eau récurrentes provoquant des flaques d’eau dans les caves et garages constitue un désordre de nature décennale, l’ouvrage étant rendu impropre à sa destination.

Les époux [Z] ont incontestablement subi un préjudice du fait de ces inondations récurrentes qui ont affecté leur cave pendant dix années, ce qui a limité les possibilités de stockage. Il leur sera alloué une somme de 5 000 euros en réparation de ce préjudice.

Le jugement entrepris sera donc infirmé en tant qu’il a rejeté la demande de ce chef et la société Icade promotion sera condamnée au paiement de ce montant.

2 -3 Sur le verdissement des façades

Le tribunal a considéré que la matérialité du désordre était établie, que les dispositions de l’article 1642-1 du code civil n’étaient pas applicables, que les désordres étaient de nature purement esthétiques et qu’aucune faute de la société Icade promotion n’était prouvée, aucun des experts n’ayant retenu sa responsabilité.

Les époux [Z] font valoir qu’il n’est pas nécessaire de prouver une faute du vendeur après achèvement, soulignant que la société Icade promotion est un des plus gros promoteurs immobiliers français, et qu’en sa qualité de professionnel, elle ne pouvait ignorer le risque de verdissement des façades du fait de l’environnement et devait prévoir un traitement anti-cryptogamique. Ils estiment que sa responsabilité est engagée sur le fondement de l’article 1147 ancien du code civil, à tout le moins à raison d’une négligence fautive. Ils demandent indemnisation du trouble de jouissance qu’ils ont subi, une des façades concernées donnant sur leur terrasse. Ils indiquent que l’indemnité perçue par le syndicat des copropriétaires n’avait pas pour objet l’indemnisation d’un trouble de jouissance mais de financer les travaux de ravalement qui ont été réalisés au cours de l’année 2023.

La société Icade promotion souligne que le préjudice de jouissance qui affecte l’ensemble de la copropriété a donné lieu à une indemnisation du syndicat des copropriétaires par la société Natura concept aux termes du jugement du 28 juin 2022, rendu dans la procédure parallèle initiée par le syndicat des copropriétaires.

Sur ce :

La société Icade promotion ne peut se prévaloir du jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 28 juin 2022 qui a indemnisé le seul préjudice matériel du syndicat des copropriétaires en lui allouant une indemnité correspondant au coût des travaux de ravalement de façade qu’il a mise à la charge de la société Natura concept.

Les époux [Z] fondent leur demande sur les dispositions de l’article 1147 ancien du code civil, reprochant à la société Icade promotion, professionnel, une faute de négligence pour avoir omis de prévoir un traitement anti-cryptogamique des façades dans un environnement arboré.

Tant M. [T] que M. [L] ont constaté sur les façades les moins exposées au soleil des traces de développement de champignons ou d’algues, selon M. [T], des lichens selon M. [L], dont ils imputent tous deux l’origine à une absence de mise en oeuvre d’un traitement anti-fongique et anti-cryptogamique.

M. [T] relevait toutefois que le marché passé entre la société Icade promotion et la société Alsacolor prévoyait la mise en oeuvre d’une peinture contenant un agent de protection retardant l’encrassement par les micro-organismes.

En l’état de ces constatations, l’existence d’une faute de la société Icade promotion, constructeur non réalisateur, n’est pas rapportée. En effet, même si elle est un professionnel de l’immobilier, elle n’est pas pour autant spécialiste des revêtements et il n’est nullement démontré qu’elle était en mesure de déceler l’insuffisance des préconisations des professionnels qualifiés à qui elle avait confié la charge de définir et de réaliser les travaux.

Au surplus, les époux [Z] ne produisent aucun élément de preuve démontrant la réalité du préjudice de jouissance qu’ils allèguent, s’agissant d’un dommage purement esthétique limité à certaines façades et parties de ces façades sans qu’il soit établi que les façades concernées soient visibles depuis leur terrasse comme ils l’affirment.

Le jugement entreprise sera donc confirmé de ce chef.

3- Sur les appels en garantie

3-1 les appels en garantie de la société Icade promotion

S’agissant de la présence d’eau dans la cave, la société Icade promotion forme des appels en garantie dirigés contre son assureur, la société [X], contre la société Natura concept et son assureur la CAMBTP, la garantie de cette dernière étant également recherchée en sa qualité d’assureur de la société Atrium concept architecture, contre la société Qualiconsult et son assureur la société Axa France IARD, ainsi que contre, les sociétés MMA, en qualité d’assureurs de la société Bati Kent.

Elle fait valoir d’une part, qu’elle a souscrit auprès de la société [X] une assurance constructeur non réalisateur couvrant les désordres d’infiltrations de nature décennale et que cette société a été condamnée au profit du syndicat des copropriétaires, d’autre part qu’elle est fondée à rechercher la responsabilité décennale des autres constructeurs, subsidiairement leur responsabilité contractuelle, pour manquement à leur obligation de résultat. Elle relève que dans son jugement du 28 juin 2022, le tribunal a retenu la responsabilité des sociétés Bati Kent, Natura concept, Atrium concept architecture et Qualiconsult, et dans les rapports entre co-obligés, a fixé la part de responsabilité de la Bati Kent à de 60 %, de la société Atrium concept architecture à 30% et de la société Qualiconsult à hauteur de 10 %.

La société [X] oppose qu’elle ne couvre que les dommages matériels consécutifs à des désordres de nature décennale et que la garantie facultative des préjudices immatériels n’a pas été souscrite.

La CAMBTP et la société Natura concept font valoir que les infiltrations dont se plaignent les époux [Z] trouvent leur origine non pas dans les remontées d’eau en provenance du sous-sol mais dans la surface du rez-de chaussée extérieur et plus précisément dans les jardinières situées en terrasse qui ont été réparées dans le cadre du processus d’indemnisation mis en oeuvre par l’assureur dommages-ouvrage, et que ces infiltrations ne sont donc imputables ni à la société Natura concept, ni à aucun des assurés de la CAMBTP, outre le fait que le contrat souscrit par la société Atrium concept architecture était résilié.

La société Natura concept souligne qu’elle n’est pas à l’origine de l’établissement des marchés de gros oeuvre, et que l’expert ne reproche des manquements et une insuffisance de préconisation qu’à la maîtrise d’oeuvre de conception, rappelant qu’elle n’est pas tenue à une présence constante sur le chantier.

Les sociétés Qualiconsult et Axa France IARD approuvent les motifs du jugement, et considèrent que les époux [Z] ne rapportent pas la preuve d’un préjudice indemnisable, ni d’un désordre de nature décennale, les infiltrations ayant cessé. En cas de condamnation prononcées contre elles, elles se référent au partage de responsabilité résultant du jugement du 28 juin 2022.

Sur ce :

La société Icade promotion a souscrit un contrat d’assurance constructeur non réalisateur auprès de la société [X] garantissant les dommages de nature décennale. Toutefois, il résulte des conditions particulières de ce contrat que la garantie facultative des dommages immatériels consécutifs à un dommage garanti n’a pas été souscrite.

La société Icade promotion ayant été condamnée à indemniser les époux [Z] au titre d’un préjudice immatériel, la garantie de la société [X] n’est donc pas due, la société Icade promotion ne pouvant utilement se prévaloir du jugement du 28 juin 2022, dès lors que les condamnations prononcées au profit du syndicat des copropriétaires ne portaient que sur des dommages matériels.

La société Icade promotion, en sa qualité de constructeur non réalisateur, maître de l’ouvrage, est fondée à rechercher la responsabilité décennale des constructeurs auxquels le désordre est imputable.

Il résulte de ce qui précède que les infiltrations dans la cave des époux [Z] ne trouvent pas seulement leur origine dans les jardinières de la terrasse, mais également dans les remontées d’eau en provenance du sous-sol.

Sur ce dernier point, M. [L] a relevé que les documents contractuels sont très succincts s’agissant du cuvelage à réaliser, et que les travaux ont été réalisés dans l’eau, sans rabattement de la nappe ni préconisation de la maîtrise d’oeuvre en ce sens dans les documents techniques, sans soins et contrairement aux règles de l’art, l’entreprise n’ayant pas pris la précaution de reprendre les fissures, microfissures et points particuliers préalablement à l’application du mortier, ni mis en oeuvre de renforts d’angle, le niveau haut du cuvelage étant par ailleurs de + 1,00 m au-dessus du niveau fini du sous-sol, alors qu’il était prévu à + 1,13 m.

Les sociétés MMA, assureurs de la société Bati Kent qui était en charge du gros oeuvre et de la réalisation du cuvelage, ne contestent pas la responsabilité de leur assurée.

La société Qualiconsult et son assureur rappellent les limites de la mission du contrôleur technique mais ne contestent cependant pas que les travaux à l’origine des désordres relevaient de la sphère d’intervention de la première qui était investie d’une mission portant notamment sur la solidité des ouvrages.

La responsabilité décennale de la société Natura concept, maître d’oeuvre d’exécution, qui était en charge du suivi des travaux et qui ne peut s’exonérer de sa responsabilité à l’égard du maître de l’ouvrage en invoquant une absence de faute de sa part, et celle de la société Atrium concept architecture, maître d’oeuvre de conception, en charge de l’établissement du devis descriptif, quantitatif et estimatif (DQE) et du cahier des clause techniques particulières (CCTP) du lot gros oeuvre doivent également être retenues.

La CAMBTP conteste devoir sa garantie à la société Atrium architecture du fait de la résiliation du contrat d’assurance, intervenue le 18 janvier 2010. Il n’est toutefois pas contesté qu’elle était l’assureur de cette société au jour de l’ouverture du chantier. Dans la mesure où elle ne précise pas si la police était souscrite, s’agissant des garanties facultatives, en base dommage ou réclamation, le contrat n’étant pas versé aux débats, il n’y a pas lieu d’écarter sa garantie.

Par voie de conséquence, la société Icade promotion est fondée à solliciter la condamnation in solidum des sociétés Natura Concept, de son assureur la CAMBTP, de cette dernière en qualité d’assureur de la société Atrium concept architecture, des sociétés Qualiconsult, Axa France IARD et MMA à la garantir de la condamnation ci-dessus prononcée contre elle au bénéfice des époux [Z].

3-2 Sur les recours entre co-obligés

Les constructeurs sont fondés à exercer réciproquement des recours en garantie de nature quasi délictuelle, afin de voir statuer sur leur contribution respective à la condamnation prononcée in solidum. La responsabilité de chacun des intervenants est proportionnelle à la gravité des fautes respectives, le travail de chacun des professionnels dépendant du travail de l’autre.

Il résulte des conclusions du rapport d’expertise de M. [L] ci-dessus rappelées que le dommage est imputable à un défaut de préconisation de la société Atrium concept architecture en charge de l’établissement des documents techniques (DQE et CCTP) qui n’a pas décrit précisément le cuvelage à réaliser et les précautions à prendre dans sa réalisation, ainsi qu’à un défaut de vérification du contrôleur technique, et de manière prépondérante, à une exécution défectueuse de l’entreprise de gros oeuvre qui n’a pas respecté les règles de l’art.

Aucune faute n’est en revanche caractérisée à l’égard de la société Natura concept, maître d’oeuvre d’exécution, dont il n’est pas démontré qu’elle était en mesure de déceler la réalisation défectueuse du cuvelage.

Il sera ainsi retenu, dans les rapports entre co-obligés, une part de responsabilité de :

—  60 % à la charge de la société Bati Kent, assurée auprès des sociétés MMA,

—  30 % à la charge de la société Atrium concept architecture, assurée auprès de la CAMBTP,

—  10% à la charge de la société Qualiconsult, assurée auprès de la société Axa France IARD.

Par voie de conséquence :

— les sociétés MMA, d’une part, la société Qualiconsult et la société AXA France IARD, d’autre part, seront condamnées à garantir les société Natura concept et la CAMBTP en qualité d’assureur de la société Atrium concept architecture, de la condamnation ci-dessus prononcée in solidum, à concurrence respectivement de 60 % pour les sociétés MMA et de 10 % pour les sociétés Qualiconsult et Axa France IARD ;

— les sociétés MMA, d’une part, la CAMBTP en sa qualité d’assureur de la société Atrium concept d’architecture, seront condamnées à garantir les sociétés Qualiconsult et Axa France IARD de la condamnation ci-dessus prononcée in solidum à concurrence respectivement de 60 % pour les sociétés MMA et de 30 % pour la CAMBTP, ès-qualités ;

— l’appel en garantie formé par les sociétés MMA contre la société Natura concept et son assureur la CAMBTP sera en revanche rejeté.

4 – Sur les dépens et les frais exclus des dépens

En considération de la solution du litige, et du fait que les époux [Z] ont été déboutés en première instance des autres demandes qu’ils avaient formées lesquelles ne sont pas soumises à la cour, le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais exclus des dépens, à l’exception toutefois des frais d’expertise judiciaire qui suivront le sort des dépens d’appel.

Les dépens d’appel seront supportés, à proportion de la succombance respective, à concurrence des 2/3 par les époux [Z] et de 1/3 par la société Icade promotion.

Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 699 du code de procédure civile qui n’est pas applicable dans les trois départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle.

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à la charge des époux [Z] et à ces derniers une indemnité de même montant à la charge de la société Icade promotion, les autres demandes de ce chef étant rejetées.

Il sera fait droit aux appels en garantie concernant les dépens et frais exclus des dépens dans les mêmes conditions et proportions que précédemment.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

DECLARE l’appel des époux [V] [Z] et [M] [S] recevable ;

DONNE acte aux époux [V] [Z] et [M] [S] de ce qu’ils renoncent à leur demande principale dirigée contre le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] ;

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg en date du 7 juillet 2022, en ce qu’il a débouté les époux [V] [Z] – [M] [S] de leur demande à l’encontre de la société Icade promotion au titre de leur préjudice de jouissance du fait de la présence d’eau dans leur cave, et en ce qu’ils les a condamnés au paiement des frais d’expertise judiciaire (RG n°12/575) ;

CONFIRME le jugement entrepris, pour le surplus, dans les limites de l’appel ;

CONDAMNE la SAS Icade promotion à payer à M. [V] [Z] et Mme [M] [S], épouse [Z] la somme de 5 000 euros (cinq mille euros) à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance du fait de la présence d’eau dans la cave ;

CONDAMNE in solidum les sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles, en qualité d’assureurs de la société Bati Kent, la SARL Natura Concept, la CAMBTP, en qualité d’assureur de la société Natura concept et de la société Atrium concept architecture, la SA Qualiconsult et la SA Axa France IARD à garantir la SAS Icade promotion des condamnations en principal, intérêts, frais et article 700, prononcées contre elle au bénéfice des époux [Z] ;

REJETTE l’appel en garantie de la société Icade promotion dirigé contre la société [X] ;

DIT que la CAMBTP est fondée à opposer sa franchise contractuelle ;

CONDAMNE les sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles, en qualité d’assureurs de la société Bati Kent, d’une part, la SA Qualiconsult et la SA Axa France IARD, d’autre part, à garantir la SARL Natura concept et la CAMBTP en qualité d’assureur de la société Atrium concept architecture, de la condamnation ci-dessus prononcée in solidum, à concurrence respectivement de 60 % pour les sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles et de 10 % pour la SA Qualiconsult et la SA Axa France IARD ;

CONDAMNE les sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles, en qualité d’assureurs de la société Bati Kent, d’une part, la CAMBTP en sa qualité d’assureur de la société Atrium concept architecture, d’autre part à garantir la SA Qualiconsult et la SA Axa France IARD de la condamnation ci-dessus prononcée in solidum à concurrence respectivement de 60 % pour les sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles et de 30 % pour la CAMBTP, en sa qualité d’assureur de la société Atrium concept architecture ;

REJETTE l’appel en garantie formé par les sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles, en qualité d’assureur de la société Bati Kent, contre la société Natura concept et son assureur la CAMBTP ;

CONDAMNE M. [V] [Z] et Mme [M] [S], épouse [Z] à supporter les deux tiers des dépens d’appel et des frais d’expertise judiciaire (RG n°12/575) et la SAS Icade promotion un tiers ;

DIT n’y avoir lieu de faire application de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [V] [Z] et Mme [M] [S], épouse [Z] à payer une somme de 1 500 ' (mille cinq cents euros) au syndicat des copropriétaires [Adresse 7], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Icade promotion à payer à M. [V] [Z] et Mme [M] [S], épouse [Z] une somme de 1 500 ' (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes sur ce fondement.

La greffière La présidente,