MINUTE N° 25/128

Copie exécutoire à :

— M^e Valérie PRIEUR

— M^e Valérie SPIESER

Copie à :

— greffe du JCP du tribunal judiciaire de Strasbourg

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 10 Mars 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/01007 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IIHB

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 15 février 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg

APPELANT :

Monsieur [G] [O]

[Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/994 du 12/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représenté par M^e Valérie PRIEUR, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉ :

OPHEA – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’EUROMETROPOLE DE [Localité 3] prise en la personne de son représentant légal,

[Adresse 1]

Représentée par M^e Valérie SPIESER, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 janvier 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par contrat du 5 février 2010, l’Office Public de l’Habitat de la Communauté Urbaine de [Localité 3] devenu l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 3] (ci-après l’OPHEA) a consenti à M. [G] [O] un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel hors charges fixé à la somme de 252,22 euros.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 2 mai 2022, le bailleur a donné congé au locataire pour le 31 août 2022 sur le fondement de l’article 4 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 en raison d’un arriéré de loyers et charges d’un montant de 2 261,85 euros à la date du 2 mai 2022.

Par acte de commissaire de justice délivré le 28 octobre 2022, l’OPHEA a fait assigner M. [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

— constater que le congé délivré à la partie défenderesse est régulier,

— prononcer la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10-1° de la loi du 1er septembre 1948,

— condamner la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par elle au 1er étage de l’immeuble situé porte [Adresse 2] à [Localité 3],

— prononcer à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

— condamner solidairement la partie défenderesse à payer la somme de 4 104,51 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

En tout état de cause,

— condamner solidairement la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail par le tribunal, en quittance et deniers,

— condamner solidairement la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation le montant de 537,13 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation effective des locaux définitive, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

— condamner solidairement la partie défenderesse à payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement la partie défenderesse aux entiers frais et dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile,

— déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision conformément à l’article 514 et suivants du code de procédure civile.

A l’audience du 9 janvier 2024, le bailleur a actualisé sa créance à la somme de 6 441,52 euros à la date au 5 janvier 2024 et porté sa demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 1 144,76 euros.

M. [O] a conclu à la nullité du congé, subsidiairement à l’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail et à la condamnation du bailleur au paiement d’une somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 15 février 2024, le juge des contentieux de la protection a :

— constaté que le congé délivré par OPHEA au défendeur par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 7 mai 2022 est valable,

— déclaré recevable et bien fondée la demande en déchéance du droit de M. [O] au maintien dans les lieux,

— condamné M. [O] à payer à l’Office Public de l’habitat de l’Eurométropole de [Localité 3] – OPHEA contre quittances ou deniers la somme de 6 441,52 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4 140,51 euros, et de la date d’audience pour le surplus au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de décembre 2023 inclus,

— condamné M. [O] à quitter les lieux loués,

— dit qu’à défaut de départ volontaire dans le délai légal le demandeur pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique,

— condamné M. [O] à payer à l’Office Public de l’habitat de l’Eurométropole de [Localité 3] ' OPHEA une indemnité d’occupation mensuelle est égale au montant du loyer et de la provision sur charges comme si le bail s’était poursuivi à compter du 1er janvier 2024 jusqu’au départ effectif des lieux et remise des clefs, sous réserve du décompte de charges définitif,

— débouté le demandeur de ses autres demandes,

— débouté M. [O] en toutes ses demandes,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [O] aux dépens de l’instance en ce compris le coût de délivrance du congé,

— constaté l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que le congé donné pour le 31 août 2022 était conforme aux dispositions de l’article 565 du code civil local applicable en Alsace qui prévoit notamment que lorsque le loyer est stipulé fixé par mois, le congé ne peut être donné que pour la fin d’un mois calendaire.

Le premier juge a également considéré que la mauvaise foi du locataire était caractérisée par l’absence de paiement régulier des loyers depuis le 31 août 2021, sans justification et sans proposition d’apurement.

M. [O] a interjeté appel à l’encontre de cette décision par déclaration transmise par voie électronique le 1er mars 2024.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 27 août 2024, M. [O] demande à la cour de :

— déclarer l’appel recevable et bien fondé,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

' constaté que le congé délivré par OPHEA au défendeur par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 7 mai 2022 est valable,

' déclaré recevable et bien fondée la demande en déchéance du droit de M. [O] au maintien dans les lieux,

' condamné M. [O] à payer à l’Office Public de l’habitat de l’Eurométropole de [Localité 3] – OPHEA contre quittances ou deniers la somme de 6 441,52 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4 140,51 euros, et de la date d’audience pour le surplus au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de décembre 2023 inclus,

' condamné M. [O] à quitter les lieux loués,

' dit qu’à défaut de départ volontaire dans le délai légal le demandeur pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique,

' condamné M. [O] à payer à l’Office Public de l’habitat de l’Eurométropole de [Localité 3] – OPHEA une indemnité d’occupation mensuelle est égale au montant du loyer et de la provision sur charges comme si le bail s’était poursuivi à compter du 1er janvier 2024 jusqu’au départ effectif des lieux et remise des clefs, sous réserve du décompte de charges définitif,

' débouté M. [O] en toutes ses demandes,

' condamné M. [O] aux dépens de l’instance en ce compris le coût de délivrance du congé,

Statuant à nouveau,

— homologuer l’accord intervenu le 24 avril 2024,

— dire et juger que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué et que le bail se poursuivra tel quel si la dette est soldée à l’issue du plan d’apurement consenti par le bailleur,

— dire et juger que chaque partie conservera la charge de ses propres frais et dépens.

L’appelant fait valoir qu’un protocole d’accord a été signé le 24 avril 2024 avec le bailleur à la suite du jugement entrepris et que M. [O] respecte les engagements pris, de sorte qu’il n’y a aucune raison de résilier le bail et que l’infirmation du jugement déféré se justifie.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 10 septembre 2024, l’OPHEA demande à la cour de :

— déclarer M. [O] mal fondé en son appel,

— le rejeter,

— le déclarer irrecevable en ses demandes visant à la suspension de la clause résolutoire,

— confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

En tant que de besoin,

— préciser que l’exécution du jugement se fera dans le respect du protocole signé,

— condamner M. [O] aux entiers dépens des deux instances.

L’intimée fait valoir que si un protocole d’accord a bien été signé à la suite du jugement rendu, ce protocole ne vaut pas renonciation au jugement et ne peut être invoqué à l’appui d’une demande d’infirmation du jugement déféré.

L’OPHEA précise qu’aux termes de ce protocole, M. [O] s’est engagé à reprendre le paiement de ses indemnités d’occupation, de ses charges et à rembourser sa dette selon un plan d’apurement tandis que le bailleur s’est engagé à suspendre la procédure d’expulsion et à proposer à l’appelant un nouveau bail à la condition qu’il respecte ses engagements et que la dette soit soldée.

Elle soutient que la demande de M. [O] tendant à la suspension de la clause résolutoire est irrecevable aux motifs qu’elle n’a pas été formée dans ses conclusions initiales et que le jugement déféré n’a pas constaté la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire mais a validé un congé délivré par le bailleur. L’intimée indique, en tout état de cause, que cette demande est mal fondée dès lors qu’elle ne correspond pas aux termes de l’accord signé par les parties, ni au problème juridique posé.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions précédemment visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 16 décembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de la demande formée par M. [O] tendant à voir dire et juger que « la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué et que le bail se poursuivra tel quel si la dette est soldée à l’issue du plan d’apurement consenti par le bailleur » :

L’article 122 du code de procédure civile indique que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix et la chose jugée.

L’article 910-4 du code de procédure civile, dans sa version applicable au litige, impose aux parties de présenter dès leurs premières conclusions en appel l’ensemble de leurs prétentions sur le fond à peine d’irrecevabilité qui peut être relevée d’office, à l’exception

des prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

En l’espèce, il est constant que les premières conclusions de M. [O], signifiées le 3 juin 2024, contenaient seulement une demande d’infirmation du jugement déféré ainsi qu’une demande d’homologation de l’accord du 24 avril 2024.

Aucune demande tendant à voir « dire et juger que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué et que le bail se poursuivra tel quel si la dette est soldée à l’issue du plan d’apurement consenti par le bailleur » ne figurait dans ses premières conclusions.

Il n’est pas établi, ni même allégué par M. [O], qu’il n’était pas en mesure de présenter dès ses premières conclusions en appel l’ensemble de ses prétentions sur le fond.

Cette demande nouvelle, qui ne tend pas à répliquer aux conclusions adverses ni à prendre en considération un fait postérieur, sera en conséquence déclarée irrecevable.

Sur la portée du protocole d’accord signé par les parties le 24 avril 2024 :

Selon l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 2044 du code civil dispose que « la transaction est un contrat par lequel les parties par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit ».

L’article 2048 indique que « les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s’entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu ». L’article 2049 ajoute que « les transactions ne règlent que les différends qui s’y trouvent compris, soit que les parties aient manifesté leur intention par des expressions spéciales ou générales, soit que l’on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé ».

En l’espèce, un protocole transactionnel a été conclu entre les parties postérieurement au jugement rendu le 15 février 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg.

Aux termes de ce protocole du 24 avril 2024, M. [O] s’est notamment engagé à reprendre le paiement des indemnités d’occupation et à rembourser sa dette dans les conditions fixées par un plan d’apurement.

Pour sa part, le bailleur s’est engagé à suspendre la procédure d’expulsion suite à la résiliation du bail et à proposer à M. [O] un nouveau bail dans un délai maximal de trois mois suivant le terme du protocole, dès lors que le débiteur a strictement respecté ses engagements et soldé sa dette.

Il est expressément prévu à l’article V du protocole que le bailleur pourra poursuivre l’exécution du jugement du 15 février 2024 si le locataire ne tient pas ses engagements.

Il résulte des termes de ce protocole d’accord que le bailleur n’a pas entendu renoncer au jugement rendu le 15 février 2024 mais seulement consenti à suspendre la procédure d’expulsion et à proposer à M. [O] un nouveau bail si le débiteur règle ses indemnités d’occupation et apure sa dette selon les modalités définies par le plan d’apurement.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à infirmation du jugement déféré comme le demande M. [O] qui donne une interprétation erronée au protocole transactionnel.

Le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions, sauf à préciser que son exécution se fera dans le respect du protocole signé par les parties qui sera homologué par la cour.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

Succombant, M. [O] sera condamné aux dépens de l’instance d’appel conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable la demande formée par M. [G] [O] tendant à voir dire et juger que « la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué et que le bail se poursuivra tel quel si la dette est soldée à l’issue du plan d’apurement consenti par le bailleur »

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf à préciser que son exécution se fera dans le respect du protocole d’accord signé par les parties le 24 avril 2024

Y ajoutant,

HOMOLOGUE le protocole d’accord transactionnel conclu le 24 avril 2024 entre l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 3] et M. [G] [O] dont copie demeurera annexée au présent arrêt,

CONDAMNE M. [G] [O] aux dépens de l’instance d’appel.

Le Greffier La Présidente