MINUTE N° 25/301

Copie exécutoire à :

— M^e Julie HOHMATTER

Copie à :

— greffe du JCP du TJ [Localité 6]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 10 Juin 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/02886 – N° Portalis DBVW-V-B7I-ILKE

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 07 juin 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de COLMAR

APPELANTE :

S.A.S. CAPITAL INITIATIVE R.T.A. , prise en la personne de son représentant légal.

[Adresse 1]

Représentée par M^e Julie HOHMATTER, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉS :

Monsieur [K] [B] [N] [W] [M]

[Adresse 2]

Non représenté, assigné le 18 octobre 2024 à étude de commissaire de justice par acte de commissaire de justice

Monsieur [I] [A] – [D]

[Adresse 5]

Non représenté, assigné le 23 octobre 2024 à étude de commissaire de justice par acte de commissaire de justice

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 mai 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me FABREGUETTES, présidente de chambre, et M^me DESHAYES, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les

conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Selon contrat en date du 18 mai 2021 prenant effet le 22 mai 2021, Monsieur [B] [G] a donné à bail à Monsieur [K] [O] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Localité 6], moyennant versement d’un loyer mensuel initial indexé de 390 euros, outre 40 euros de provisions sur charges.

Par acte sous seing privé en date du 12 mai 2021, Monsieur [I] [J] s’est engagé, en qualité de caution solidaire, au paiement de l’ensemble des sommes que pourrait devoir le preneur dans le cadre de l’exécution du contrat de bail.

La Sas Capital Initiative RTA est devenue propriétaire du bien par suite d’une cession de propriété intervenue par acte authentique en date du 12 juillet 2021, reçu par Maître [Y] [S], notaire à [Localité 6].

Des loyers et charges étant demeurés impayés, la Sas Capital Initiative R.T.A a fait signifier à Monsieur [K] [O], par acte de commissaire de justice du 14 février 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une créance de 1 758,68 euros en principal représentant les loyers et les charges tel qu’arrêtés au 6 février 2023, outre 127,16 euros du coût de l’acte de signification.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la caution le 1er mars 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2023, la Sas Capital Initiative R.T.A a assigné M. [K] [O] et M. [I] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Colmar, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, constater la résiliation du bail conclu entre les parties au 14 avril 2023, en conséquence, de voir dire que le locataire est occupant sans droit ni titre du logement, d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, d’ordonner la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux occupés par le défendeur dans tel lieu qu’il désignera, à ses frais, conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, de voir condamner solidairement M. [O] en qualité de locataire, et M. [J] en sa qualité de caution à payer à la Sas Capital Initiative R.T.A. la somme de 1 682,02 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation au titre de l’arriéré dû au jour de la résiliation du bail le 14 avril 2023, et à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer soit 399,67 euros par mois à compter du 14 avril 2023, et enfin de les voir condamner aux entiers dépens de l’instance et à lui payer la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En défense, M. [I] [J], a conclu à l’irrecevabilité et au mal fondé des demandes et subsidiairement à l’octroi de délais de paiement. Il a formé appel en garantie contre le locataire, dont il demande condamnation à le relever indemne et à le garantir de l’intégralité des montants qui pourraient être mis à sa charge en principal, intérêts, frais, accessoires, dépens et frais irrépétibles au profit de la bailleresse, ainsi que sa condamnation en tous les dépens de l’appel en garantie, et à un montant de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [K] [O] n’a pas contesté le montant de la dette locative, mais a exposé qu’il n’était pas en mesure de régler le loyer, en l’absence de revenus. Il a indiqué avoir engagé des démarches auprès d’une assistante sociale en vue de déposer un dossier de surendettement et solliciter l’attribution d’un logement social, demandant en conséquence un délai de grâce afin de lui permettre de se reloger.

Par jugement contradictoire rendu le 7 juin 2024 le juge des contentieux de la protection, du tribunal judiciaire de Colmar a :

— déclaré irrecevable la demande formée par la Sas Capital Initiative R.T.A ;

— rejeté la demande de condamnation de Monsieur [K] [O] et Monsieur [I] [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que l’appel en garantie de Monsieur [K] [O] est sans objet ;

— rejeté la demande de condamnation de Monsieur [K] [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la Sas Capital Initiative R.T.A aux entiers dépens de l’instance ;

— rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire.

La SAS Capital Initiative R.T.A a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 23 juillet 2024.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 15 octobre 2024, la Sas Capital Initiative R.T.A demande à la cour de déclarer son appel bien fondé, y faisant droit d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a dit que l’appel en garantie de M. [K] [O] est sans objet, et statuant à nouveau de :

— déclarer recevable sa demande,

Par conséquent,

— constater la résiliation du bail conclu entre les parties au 14 avril 2023 ;

— dire que M. [K] [O] est occupant sans droit ni titre dans les lieux qu’il occupe au [Adresse 4] depuis le 14 avril 2023 ;

— ordonner l’expulsion de M. [K] [O] des lieux qu’il occupe au [Adresse 4], et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux occupés par le défendeur dans tel lieu qu’il désignera, à ses frais, conformément à l’article 1433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner solidairement M. [K] [O] en sa qualité de locataire et M. [I] [J] en sa qualité de caution à payer à la Sas Capital Initiative RTA la somme de 1 689,02 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation au titre de l’arriéré des loyers dus au jour de la résiliation du bail, soit le 14 avril 2023 ;

— condamner M. [K] [O] en sa qualité de locataire à payer à la Sas Capital Initiative RTA une indemnité d’occupation égale au montant du loyer soit 399,67 euros par mois à compter du 14 avril 2023 et jusqu’à son complet déménagement des lieux occupés et la remise des clés au bailleur ;

— débouter M. [K] [O] et M. [I] [J] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner M. [K] [O] et M. [I] [J] à payer à la Sas Capital Initiative RTA la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement M. [K] [O] et M. [I] [J] aux entiers dépens de l’instance.

Elle fait valoir qu’elle a valablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsion locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions légales, deux mois avant l’assignation ; que le locataire ni la caution n’ont régularisé l’arriéré locatif mentionné dans le commandement de payer, qu’ils n’ont pas contesté en première instance ; qu’à la date d’effet de la résiliation du bail, soit au 14 avril 2023, le solde impayé s’élevait à 1 698,02 euros ; que cette dette s’est aggravée pour atteindre la somme de 5 327,58 euros au 15 octobre 2024 ; que le locataire se maintient dans les lieux malgré la résiliation du bail.

Bien que les conclusions et la déclaration d’appel aient été signifiées à Messieurs [K] [B] [O] et [I] [J] respectivement par acte du 18 octobre 2024 déposé en l’étude du commissaire de justice et par acte du 23 octobre 2024 déposé en l’étude du commissaire de justice, les intimés n’ont pas constitué avocat.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu les pièces régulièrement communiquées ;

Conformément aux articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de son obligation, chacun devant prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention conformément à la loi.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Aux termes de l’article 24, II, de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’article 24, III, de la même loi mentionne qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Les signalements s’effectuent par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le premier juge a déclaré la demande en résiliation de bail irrecevable au motif que la bailleresse ne justifiait pas de la saisine de la CCAPEX, deux mois avant l’assignation, conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Cependant, la bailleresse justifie avoir, le 15 février 2023, saisi la CCAPEX du Haut-Rhin par voie électronique, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, intervenue le 22 août 2023.

Elle établit également avoir notifié ladite assignation à la préfecture du Haut-Rhin le 22 août 2023, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, permettant ainsi au représentant de l’Etat d’exercer ses diligences en matière d’accompagnement social, conformément à l’article 24, III, précité.

Au regard des diligences accomplies, toutes les conditions de recevabilité de la demande en résiliation du bail sont réunies.

En conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de résiliation du bail.

Sur le bien-fondé de la demande en constat de résiliation du bail

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, la première obligation du locataire est de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, le contrat de bail signé entre les parties en date du 18 mai 2021, comporte une clause résolutoire indiquant ainsi que « en cas de non-paiement du loyer, des charges et du dépôt de garantie, la résiliation produira effet deux mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement de payer doit être signifié au locataire par acte d’huissier. Si malgré cela le locataire est toujours défaillant, le délai de deux mois étant expiré, il sera assigné en référé devant le président du tribunal d’instance pour que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire et ordonnée l’expulsion du locataire, ainsi que sa condamnation au paiement de l’arriéré (') le commandement de payer devra également être signifié à la caution dans le délai de quinze jours à compter de la signification du commandement au locataire ; à défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités et intérêt de retard (') ».

Il résulte des éléments du dossier que les causes du commandement n’ont pas été apurées dans le délai de deux mois et que la dette locative a au contraire augmenté.

Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 14 avril 2023 et d’ordonner l’expulsion du locataire.

Ce dernier étant toujours dans les lieux, il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation, due à compter de la résiliation du bail, au montant du loyer tel que sollicité, soit la somme mensuelle de 399,67 € et de condamner Monsieur [O] à la payer jusqu’à libération des lieux et remise des clés à la bailleresse.

Sur la dette locative

Le dernier décompte en date du 15 octobre 2024 produit par la Sas Capital Initiative R.T.A fait apparaître un arriéré de loyers et charges s’élevant à la somme totale de 5 327,58 euros, loyer de septembre 2024 inclus.

Par conséquent, M. [K] [O], qui ne justifie pas de paiements qui n’auraient pas été pris en compte par la bailleresse, sera condamné à payer à la Sas Capital Initiative R. T. A la somme de 1 698,02 euros due à la date de la résiliation du bail le 14 avril 2023, portant intérêts au taux légal à compter du 22 août 2023, date de l’assignation.

Sur le cautionnement

Aux termes des dispositions du dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, l’acte de cautionnement solidaire signé le 12 mai 2021 par M. [I] [J] ne comporte pas la mention requise, non plus que la reproduction du texte légal.

Il convient donc d’inviter la bailleresse à conclure sur la régularité de l’engagement de caution solidaire.

Sur les frais et dépens

Les dépens de l’instance d’appel seront réservés.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Colmar en date du 7 juin 2024 en ce qu’il a déclaré irrecevables la demande en résiliation du bail,

Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,

DECLARE recevable la demande en résiliation de bail formée par la Sas Capital Initiative R.T.A,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre la Sas Capital Initiative R.T.A et M. [K] [O] au 14 avril 2023,

DIT que M. [K] [O] est occupant sans droit ni titre des lieux loués depuis le 14 avril 2023,

ORDONNE en conséquence à M. [K] [O] de libérer les lieux et de restituer les clefs à compter de la signification de l’arrêt,

DIT qu’à défaut pour M. [K] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ce délai, la Sas Capital Initiative R.T.A pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion, de corps et de bien et de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [K] [O] à payer à la Sas Capital Initiative R.T.A la somme de 1 698,02 euros avec intérêts au taux légal à compter 22 août 2023 au titre de l’arriéré des loyers dus au jour de la résiliation du bail le 14 avril 2023,

CONDAMNE M. [K] [O] à verser à la Sas Capital Initiative R.T.A une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 399,67 €, à compter du 14 avril 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clefs,

ORDONNE pour le surplus la réouverture des débats,

INVITE la Sas Capital Initiative R.T.A à présenter ses observations sur la régularité de l’engagement de caution solidaire de M. [I] [J],

RENVOIE l’affaire à l’audience du lundi 08 septembre 2025 à 9 h, salle 28,

RESERVE à statuer sur le surplus.

Le Greffier La Présidente