MINUTE N° 26/112

Copie exécutoire à :

— M^e Dominique HARNIST

— M^e Céline RICHARD

Copie conforme à :

— greffe JCP TJ [Localité 1]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 09 Mars 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/03759

N° Portalis DBVW-V-B7I-IMWE

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 10 juillet 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Colmar

APPELANTE ET INCIDEMMENT INTIM''E :

Madame [Y] [E]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Dominique HARNIST, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉE ET INCIDEMMENT APPELANTE :

Madame [I] [Q]

[Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2025/1649 du 22/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Représentée par M^e Céline RICHARD, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 janvier 2026, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er juillet 2014, Mme [Y] [E] a donné à bail à Mme [I] [Q] un appartement sis à [Adresse 3] moyennant paiement d’un loyer mensuel de 400 euros, outre une avance sur charges de 50 euros.

Se prévalant de charges impayées et du défaut de production d’une attestation d’assurance, la bailleresse a fait signi’er à Mme [Q] un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 19 avril 2022 lui réclamant la somme en principal de 8 726,39 euros représentant les arriérés de charges sur les années 2019, 2020 et 2021.

Par acte du 23 décembre 2022, Mme [E] a fait assigner Mme [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Colmar afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la locataire et condamner cette dernière au paiement des arriérés de charges, qu’elle a chiffré, au dernier état de la procédure, à la somme de 14 044,08 euros au titre des charges locatives des années 2014 à 2023 ou, si l’exception de prescription était partiellement ou intégralement accueillie, à la somme de 8 278,84 euros au titre des charges locatives des années 2018 à 2023 ou enfin de 5 833,36 euros au titre des charges locatives d’avril 2019 à 2023.

Mme [Q] a quitté le logement en cours de procédure, un état des lieux de sortie ayant ainsi été établi en présence des parties le 2 juin 2023, à la suite duquel Mme [E] a sollicité condamnation de la preneuse au paiement d’une somme supplémentaire de 3 579,17 euros au titre des dégradations locatives.

Elle s’est enfin opposée à l’octroi de délais de paiement et a sollicité une indemnité de procédure de 1 000 euros en sus des dépens.

Mme [Q] s’est opposée aux demandes présentées, sollicitant leur rejet ou subsidiairement la réduction des montants sollicités et l’octroi de délais de paiement ainsi que, à titre reconventionnel, la condamnation de la bailleresse à lui verser une somme de 4 262,39 euros de dommages et intérêts, outre 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Elle a ainsi essentiellement soulevé la prescription des demandes relatives à la période allant de 2014 à mai 2019 ainsi que le caractère inéquitable du partage des charges, opéré par moitié pour un logement pourtant d’une superficie inférieure au second logement de l’immeuble et a sollicité imputation des paiements effectués et octroi de délais de paiement.

Elle a par ailleurs demandé réduction des sommes sollicitées au titre des réparations locatives, contestant certaines dégradations, arguant de la vétusté de certains équipements et d’une surestimation des frais mis en compte par la demanderesse.

Elle s’est enfin prévalue du préjudice résultant de l’absence de régularisation annuelle des charges.

Par jugement contradictoire rendu le 10 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Colmar a :

— débouté Mme [E] de sa demande en paiement d’arriérés de charges locatives ;

— condamné Mme [Q] à payer à Mme [E] la somme de 400 euros au titre de réparations locatives concernant le logement sis [Adresse 4] à [Localité 2] ;

— débouté Mme [Q] de sa demande en dommages et intérêts ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— condamné chaque partie à supporter ses propres dépens ;

— débouté les parties de leurs demande fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le premier juge a souligné, à titre liminaire, que Mme [Q], bien qu’évoquant la prescription dans le corps de ses conclusions, ne formulait aucune irrecevabilité à ce titre dans son dispositif mais une demande en débouté de sorte que cette question de la prescription n’avait pas à être examinée.

Sur le fond, il a retenu que :

— sur la demande en paiement des charges locatives :

' le bien loué se situait dans un immeuble comprenant deux appartements, propriété de Mme [E], dont celui loué par Mme [Q] d’une superficie d’environ 30 m² et le second d’une superficie de 56 m², ayant fait l’objet de locations saisonnières puis occupé par la bailleresse à compter de l’année 2020 ;

' le bail ne comportait aucun élément afférent aux modalités de répartition des charges ;

' faute de connaissance par la locataire de la clé de répartition des charges retenue et en l’absence d’une répartition équitable des charges entre les occupants de l’immeuble, la bailleresse ne justifiait pas des charges afférentes à chaque logement et de la consommation réelle de la preneuse et devait être déboutée ;

— sur la demande en paiement de réparations locatives :

' l’examen comparatif des états des lieux d’entrée et de sortie mettait en évidence des détériorations sur la porte du four, le volet extérieur et le radiateur imputables à la preneuse sans toutefois qu’aucun montant ne puisse toutefois être mis à sa charge au titre de la remise en état de la porte du four et du volet, faute pour la bailleresse de produire des éléments probants à l’appui de ses demandes chiffrées ;

' la nécessité de remplacer le radiateur n’était pas justifiée alors que l’obligation d’entretien de la preneuse se limitait à la réparation de la fuite et que les égratignures relevaient de la vétusté après une occupation de plus de huit ans ;

' la défectuosité du système oscillo-battant de la fenêtre devait être imputée à la seule vétusté et non à la preneuse ;

' la preneuse reconnaissait la dégradation de la porte d’entrée et la nécessité de la remplacer mais la bailleresse avait opté pour un remplacement par un modèle d’une gamme supérieure à la porte en place, dont la vétusté devait en outre être prise en compte sans pouvoir mettre à la charge de Mme [Q] le montant intégral des frais d’amélioration ainsi exposés ;

— sur la demande de dommages et intérêts de Mme [Q] : la bailleresse ne pouvait justifier de la communication de décomptes de charges annuels depuis l’entrée dans les lieux de la preneuse mais cette dernière ne pouvait à l’inverse, démontrer avoir sollicité lesdits décomptes.

Mme [E] a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 10 octobre 2024.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 07 juillet 2025, Mme [E] demande à la cour de :

— déclarer l’appel incident de Mme [Q] mal fondé,

— l’en débouter ainsi que de l’intégralité de ses fins, moyens et conclusions,

— déclarer l’appel de Mme [E] bien fondé,

y faisant droit,

— infirmer le jugement entrepris en tant qu’il a :

' débouté Mme [E] de sa demande en paiement d’arriérés de charges locatives ;

' condamné Mme [Q] à payer à Mme [E] la somme de 400 euros au titre de réparations locatives concernant le logement sis [Adresse 4] à [Localité 2];

' débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

' condamné chaque partie à supporter ses propres dépens ;

' débouté les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

et statuant à nouveau :

— condamner Mme [Q] à payer à Mme [E] au titre des arriérés de charges la somme de 14 168,06 euros au titre des charges locatives dues de 2014 à 2023 avec intérêt au taux légal à compter du 19 avril 2022, date du commandement de payer ;

subsidiairement,

— condamner Mme [Q] à payer à Mme [E] au titre des arriérés de charges la somme de 12 181,52 euros au titre des charges locatives dues de 2014 à 2023 avec intérêt au taux légal à compter du 19 avril 2022, date du commandement de payer ;

à titre infiniment subsidiaire,

— condamner Mme [Q] à payer à Mme [E] au titre des arriérés de charges la somme de 8 672,03 euros au titre des charges locatives dues de 2014 à 2023 avec intérêt au taux légal à compter du 19 avril 2022, date du commandement de payer ;

— condamner Mme [Q] à payer à Mme [E] au titre des réparations locatives la somme de 3 579,17 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2023, date des conclusions demandant leur règlement ;

— condamner Mme [Q] à payer à Mme [E] la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [Q] à payer à Mme [E] en tous les frais et dépens, de première instance et d’appel y compris le coût de l’acte extra-judiciaire de Maître [L] [B], huissier de justice, en date du 19 avril 2022, soit 167,68 euros.

A l’appui de son appel, Mme [E] conteste toute prescription des charges antérieures à avril 2019 en soulignant que la preneuse ne s’est pas opposée à leur paiement lorsqu’elles lui ont été réclamées par courriers des 2 juin 2021 et 25 février 2022 mais a, au contraire, reconnu les montants dus et proposé des modalités d’apurement, renonçant ainsi à se prévaloir de toute prescription. Elle soutient à titre subsidiaire que cette reconnaissance a eu un effet interruptif de prescription et justifie paiement des charges depuis 2018.

Elle se fonde en outre sur les justificatifs de charges produits pour la période 2014 à 2023, sur l’intégration expresse dans le bail des factures internet dans lesdites charges et précise avoir déduit les quelques provisions réglées.

S’agissant du mode de répartition des charges, l’appelante soutient que l’immeuble ne comprenant que deux logements, la preneuse avait été informée oralement, dans le cadre des relations amicales entre les parties, de leur partage par moitié ; que même en l’absence d’information, cela n’aurait dispensé la preneuse que du paiement de la provision mais non des charges elles-mêmes ; qu’au vu du caractère limité des locations saisonnières, la répartition par moitié était favorable à Mme [Q], seule occupante des lieux sur la majeure partie du temps.

Elle demande en conséquence le paiement des charges sollicitées ou, subsidiairement, du montant tel que calculé au prorata des surfaces des logements, à savoir un tiers à la charge de Mme [Q] à compter de 2020, ou très subsidiairement depuis le début du bail.

Mme [E] s’oppose à tout délai de paiement, rappelant que les sommes réclamées correspondent à des montants non réglés depuis 2014, et au paiement de tous dommages et intérêts, contestant toute mauvaise foi dans l’exécution du contrat alors que la preneuse savait consommer des charges sans les payer et qu’elle lui a laissé des délais avant d’engager une procédure judiciaire.

S’agissant des réparations locatives, Mme [E] se prévaut des dégradations constatées dans l’état des lieux de sortie et des devis produits, écartant toute vétusté et estimant que ces dégradations proviennent d’un défaut d’entretien ou ont été causées par le chien de la preneuse, comme reconnu par elle.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 10 septembre 2025, Mme [Q] demande à la cour de :

sur demande nouvelle,

— déclarer les demandes formées par l’appelante au titre des charges pour les années 2014, 2015, 2016, 2017, 2018 et de janvier à mai 2019 prescrites et donc irrecevables,

pour le surplus,

sur l’appel principal

— déclarer l’appel de Mme [E] mal fondé,

— le rejeter,

en conséquence,

— confirmer le jugement en ce qu’il rejette les demandes de Mme [E] au titre des charges locatives,

subsidiairement, en cas d’infirmation,

— réduire les sommes réclamées à plus justes montants,

— accorder à Mme [Q] les plus larges délais de paiement,

sur l’appel incident

— déclarer l’appel incident recevable et bien fondé,

— infirmer le jugement en ce qu’il rejette la demande de dommages et intérêts de Mme [Q],

statuant à nouveau,

— condamner l’appelante à payer la somme de 4 262,39 euros à Mme [Q] à titre de dommages et intérêts,

en tout état de cause,

— confirmer le jugement en ce qu’il limite la condamnation de Mme [Q] au titre des réparations, à régler 400 euros à Mme [E],

— confirmer le jugement en ce qu’il rejette les demandes de Mme [E] au titre de l’article 700 et des dépens,

— condamner l’appelante aux entiers frais et dépens.

En réplique, Mme [Q] soulève la prescription des sommes réclamées au titre des charges antérieures de plus de trois ans au commandement de payer du 19 avril 2022, contestant toute relation amicale entre les parties antérieurement au bail ainsi que toute renonciation tacite à la prescription par l’effet des quelques courriers échangés en 2021 et 2022.

Elle conteste les sommes mises en compte au titre des charges 2019 à 2023, faute pour le bail d’indiquer un quelconque élément afférent à la répartition des charges et s’appuie sur la jurisprudence qui sanctionne le défaut de clé de répartition par l’impossibilité de réclamer le paiement des charges. Elle critique en outre la proposition de répartition présentée par la partie adverse à hauteur de moitié alors que son logement était bien plus petit que l’autre et rappelle qu’en cas de répartition 1/3-2/3 à compter de 2020, il y aurait en tout état de cause lieu d’appliquer la prescription pour la période antérieure au 19 avril 2019.

Elle s’oppose au paiement de l’abonnement internet, dont le code lui a été mis gracieusement à disposition par la bailleresse et qui profitait aux deux logements.

Elle précise avoir été privée de la jouissance de la cave à compter de l’été 2022 et sollicite imputation des provisions versées sur les sommes réclamées.

Subsidiairement, Mme [Q] se prévaut de sa situation financière pour prétendre au bénéfice de délais de paiement sur trois ans.

Sur appel incident, elle reproche à la partie adverse le caractère déloyal de son comportement, venant réclamer brusquement un arriéré de charges sur huit années et ce sans avoir donné suite aux demandes orales qu’elle lui avait adressées pour connaître le montant exact de ses charges et alors que les charges représentent plus du double de la provision. Elle demande en conséquence réparation pour un montant correspondant au montant des charges sollicitées à son encontre depuis 2019.

Sur les réparations locatives, Mme [Q] ne conteste pas la dégradation de la porte du logement par son chien mais rappelle qu’il s’agissait d’une simple porte alvéolaire, représentant un coût de l’ordre de 216,84 euros et non d’une porte palière.

Elle conteste toute nécessité de remplacer le radiateur, qui n’incombe en tout état de cause pas au locataire, et soutient que les égratignures constatées proviennent de sa vétusté.

Elle s’oppose pour les mêmes motifs à la réfection des volets, en outre arbitrairement évaluée à 100 euros sans justificatif, et au remplacement complet de la fenêtre, présentant un simple dysfonctionnement du système oscillo-battant causé par l’usure normale. Elle souligne l’absence de justificatif à l’appui de la demande relative à la porte du four.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 décembre 2025 et la décision mise en délibéré pour être rendue le 9 mars 2026.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile et les pièces de la procédure ;

Sur la demande au titre des charges locatives

Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, la première obligation du locataire est de s’acquitter du paiement des loyers et des charges récupérables aux termes convenus.

— Sur la prescription éventuelle des charges

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Il résulte tant des articles 122 et 123 du code de procédure civile que de l’article 2248 du code civil que le moyen tiré de la prescription peut être proposé en tout état de cause, même devant la cour d’appel.

Aux termes de l’article 2251 du code civil, la renonciation à la prescription est expresse ou tacite, la renonciation tacite devant résulter de circonstances établissant sans équivoque la volonté de ne pas se prévaloir de la prescription.

Selon les articles 2240 et suivants du code civil, la prescription est interrompue par la reconnaissance du débiteur, une demande en justice, une mesure conservatoire ou un acte d’exécution forcée.

En l’espèce, les éventuelles relations d’amitié ayant existé entre les parties, au demeurant contestées, ne sauraient avoir constitué un obstacle à la réclamation ou à la régularisation des charges à opérer par Mme [E].

Si Mme [Q] a, à plusieurs reprises, proposé à sa bailleresse de s’acquitter de sa dette par le biais de versements échelonnés, il ne peut être considéré qu’elle a ainsi renoncé, de manière non-équivoque, à se prévaloir de toute prescription alors que lesdites propositions de paiement ont fait suite au courrier du 25 juin 2021 dans lequel Mme [E] elle-même indiquait ne pouvoir réclamer les charges non honorées au-delà de trois ans, limitant ainsi sa demande aux provisions impayées depuis 2018.

Par contre, ces courriers réitérés (2 juillet 2021, 18 juillet 2021, 20 novembre 2021 et 25 février 2022) par lesquels Mme [Q] admet le principe et le montant d’une dette de 1 650 euros au titre de charges impayées de 2018 à 2020, valent reconnaissance de dette et ont emporté interruption de la prescription.

Il s’ensuit que Mme [E] est recevable à solliciter le paiement des charges ayant couru à compter de l’année 2018.

— Sur le bien-fondé de la somme réclamée

En vertu des dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Il est de principe que le défaut de régularisation annuelle ne prive pas le bailleur de réclamer le paiement des charges après ce délai sous réserve toutefois d’avoir tenu les justificatifs afférents à la disposition du preneur, fut-ce devant la juridiction saisie, et d’expliciter le mode de répartition appliqué.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit le versement d’une provision sur charges de 50 euros par mois. Il énumère au titre des « parties et équipements d’usage commun/services » : antenne TV collective, chauffage collectif, eau chaude, eau froide, poubelles, lave-linge et sèche-linge, internet.

Mme [E] produit plusieurs factures à l’appui des sommes réclamées, calculées sur la base d’un partage par moitié des coûts supportés, du fait de la présence dans l’immeuble de deux logements.

Cette clé de répartition ne figure toutefois pas au bail et Mme [E] ne démontre pas qu’elle a été portée à la connaissance de la preneuse, de sorte qu’elle ne revêt aucun caractère contractuel.

Par ailleurs, les deux logements constituant l’immeuble présentent des superficies différentes et ont fait l’objet d’un usage différent, le bien occupé par Mme [Q] représentant une surface d’un peu plus de 30 m² et le second une superficie de l’ordre de 56 m², exploité jusqu’en 2020 comme gîte puis occupé par Mme [E]. Un partage par moitié ne paraît donc pas équitable ni de nature à rendre compte du service rendu à chacun des occupants.

Mme [E] sollicite, à titre subsidiaire, un partage des charges au prorata de la surface des logements respectifs. Un tel mode de répartition fondé sur un critère objectif ne saurait être écarté au seul motif qu’il n’était pas indiqué au bail, la jurisprudence alléguée par la preneuse étant inopérante puisqu’afférente à des baux commerciaux soumis à des exigences textuelles spécifiques.

Il ne peut par contre être fait usage de critères variant dans le temps, a fortiori dépendants de la décision de la preneuse de louer ou non son second bien.

Mme [E] est en conséquence en droit de réclamer paiement des charges récupérables, dont elle justifie effectivement, calculées à hauteur d’un tiers des frais exposés sur la période concernée.

Il sera d’ailleurs observé que la preneuse n’a, initialement, pas contesté devoir régler partie des charges comme en atteste le courrier du 7 juin 2022 de son conseil aux termes duquelelle reconnaissait une somme de 4 401,45 euros, après réduction essentiellement des postes d’électricité, de gaz et d’internet, sans contestation des consommations d’eau, frais d’entretien de la chaudière ou ordure ménagère.

Figurent au nombre des charges récupérables, énumérées par le décret du 26 août 1987, les charges de chauffage collectif des parties privatives et des parties communes, comprenant les dépenses relatives au combustible ou la fourniture d’énergie quelle que soit sa nature, les dépenses d’électricité dans les parties communes de l’immeuble, les dépenses d’eau froide et eau chaude, la redevance d’enlèvement des ordures ménagères, les fournitures consommables, notamment produits d’entretien, balais et petit matériel assimilé nécessaires à l’entretien de propreté, ainsi que l’abonnement des postes de téléphone à la disposition des locataires, auquel sera assimilée la connexion internet dont Mme [Q] ne conteste pas avoir bénéficié.

Au vu des factures produites et sur la base d’une répartition des charges à hauteur d’un tiers à supporter pour Mme [Q], le montant des charges récupérables pour la période non prescrite, de 2018 à 2023, s’établit ainsi :

— pour l’année 2018 : 1 227,63 euros ;

— pour l’année 2019 : 1 303,29 euros ;

— pour l’année 2020 : 1 127,07 euros ;

— pour l’année 2021 : 1 124,24 euros ;

— pour l’année 2022 : 1 162,05 euros ;

— pour l’année 2023 : 616,93 euros ;

soit la somme totale de 6 561,21 euros (frais de gaz, eau, électricité, taxe d’ordures ménagères, révision annuelle de la chaudière et ramonage, internet)

à l’exclusion des frais non étayés par des factures (ramonage non justifié pour certaines années, consommables de sèche-linge comptabilisés mais non corroborés) ou de la facture de réfection de la façade (n’entrant pas dans la liste limitative des charges récupérables),

et dont à déduire les provisions versées et règlements effectués à hauteur de 2 361 euros selon les décomptes produits par Mme [E] (Mme [Q], sur laquelle pèse la charge de la preuve conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, ne justifiant pas de versements effectués en sus de ces sommes, hormis un versement de la Caf de 21 euros).

La question d’une éventuelle privation temporaire de la cave est non seulement non démontrée mais en outre sans emport sur le montant des charges.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il en résulte un solde à la charge de la preneuse de 4 200,21 euros que l’intéressée sera, sur infirmation du jugement querellé, condamnée à régler à Mme [E] comme précisé ci-dessous.

Sur la demande au titre des dégradations locatives

En vertu des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Il est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations et les réparations locatives sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il en résulte que le locataire est tenu de restituer les lieux dans le même état que celui trouvé lors de la conclusion du bail, sauf ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté.

Le coefficient de vétusté ne s’applique toutefois pas s’agissant de dégradations volontaires mais concerne seulement les éléments usés du fait d’un usage répété mais adéquat ou du vieillissement inéluctable de toute chose, comme les revêtements, sans qu’il y ait intervention humaine.

Lors de l’entrée dans les lieux de Mme [Q], le logement était décrit comme en bon ou très bon état.

Il résulte de l’état des lieux de sortie, qu’à sa libération, après près de neuf ans d’occupation, ce dernier présentait plusieurs dégradations ou défectuosités.

S’agissant de la porte d’entrée du logement, il est acquis et non contesté que celle-ci a été endommagée par le chien de la preneuse. Son remplacement est pleinement justifié et d’ailleurs non contesté.

Le premier juge, suivant en cela les arguments de Mme [Q], a limité l’indemnisation afférente à une somme forfaitaire de 400 euros en considérant que la nouvelle porte choisie constituait une amélioration de l’existant. Le fait que la porte d’entrée du logement ait été une porte alvéolaire, moins coûteuse qu’une porte palière, n’est toutefois pas démontré par la photographie, floue et peu significative, et les deux attestations produites. En tout état de cause, la remise en état du logement implique la pose d’une porte palière, puisque correspondant à la porte séparant les parties communes et le logement.

Le jugement sera en conséquence infirmé et Mme [Q] condamnée à payer la somme de 659,69 euros correspondant au devis Point P.

Mme [E] n’explicite par contre pas pour quelle raison elle sollicite paiement, en sus, de la facture d’un serrurier pour un cylindre de porte alors que le devis Point P précité, relatif à la porte palière, inclut déjà la présence d’une serrure sûreté 3 points et d’un cylindre.

S’agissant des radiateurs, ils sont réputés, en l’absence de mention dans l’état des lieux d’entrée, avoir été en bon état.

L’état des lieux de sortie les décrit comme fonctionnels avec mention que l’un d’eux présente une fuite et des égratignures. Ces seules mentions sont imprécises quant à l’origine de la fuite (joint ou corps de chauffe ') et insuffisantes à caractériser une dégradation imputable à la preneuse, s’agissant d’un équipement de près de neuf ans. C’est à juste titre que le premier juge a écarté les frais de son remplacement.

S’agissant des frais relatifs au volet extérieur et au four, le premier juge a considéré que leur détérioration était imputable à Mme [Q] mais a rejeté les frais afférents en l’absence d’élément probant à l’appui des demandes chiffrées.

Il convient toutefois de rappeler que le bailleur est fondé à demander à être indemnisé des dégradations locatives à hauteur du préjudice subi, sans que sa demande soit subordonnée à l’exécution des réparations. Si la production de devis permet de mieux évaluer les préjudices, elle n’est pas une condition impérative si le préjudice peut être autrement évalué.

En l’espèce, la somme de 100 euros mise en compte au titre des frais de ponçage et peinture du volet endommagé par Mme [Q], comme présentant des «rayures profondes semblables à des traces de griffure ou de morsures », paraît raisonnable et doit être accueillie.

Le remplacement du four, passé de « très bon état » à « état d’usage normal » avec « un jeu anormal » au niveau de la porte, doit par contre être effectivement refusé, non pas tant faute de devis que parce que cette mention ne démontre pas la nécessité de procéder au remplacement intégral de cet élément électroménager.

S’agissant de la fenêtre de la cuisine, dont le remplacement est évalué à 2 226,29 euros selon devis Tryba, elle doit être considérée comme ayant été en bon état lors de la prise à bail. A la libération des lieux, elle est présentée comme en état d’usage normal avec mention que le système oscillo-battant est défectueux et que la poignée présente « du jeu ». Ces seuls éléments, dont il n’apparaît pas qu’ils empêchent l’usage de la fenêtre ou ne peuvent se résoudre par un simple réglage du système d’oscillo-battant, ne justifient pas son remplacement, dont les frais ont justement été rejetés.

Au vu de ces éléments, le jugement sera infirmé en ce qu’il a alloué la somme de 400 euros au titre des réparations locatives, Mme [Q] devant être condamnée au paiement de la somme de 759,69 euros à ce titre.

Sur la demande en délais de paiement

Mme [Q] ayant quitté les lieux, elle ne peut prétendre au bénéfice des délais de paiement dérogatoires de trois ans prévus à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mais seulement au bénéfice des dispositions de l’article 1343-5 du code civil selon lesquelles le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Elle ne produit que peu d’éléments permettant d’apprécier sa situation financière actuelle et ne justifie notamment pas de sa pension de retraite mais seulement d’un avis d’imposition faisant ressortir un revenu mensuel moyen de 1 235 euros en 2021 et un contrat de travail à temps partiel ayant couru jusqu’en janvier 2026 pour un salaire de 1 081 euros bruts par mois. Elle évoque des charges de logement de 540 euros par mois sans en justifier et ne formule aucune proposition concrète d’échelonnement.

L’octroi de délais de paiement n’apparaît ainsi ni nécessaire ni opportun au vu des comptes à effectuer entre les parties et du manque d’éléments quant à leurs situations financières respectives.

La demande en délai de paiement sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

Mme [Q] reproche à Mme [E] d’avoir adopté un comportement déloyal dans l’exécution de ses obligations de bailleresse.

Cette dernière a effectivement commis une faute en ne procédant à aucune régularisation de charges pendant plus de six ans puis en réclamant un arriéré important.

Le fait que la preneuse ne démontre pas avoir réclamé ses décomptes de charges auprès de sa bailleresse est à cet égard sans emport et c’est à tort que le premier juge a retenu ce critère pour rejeter la demande de Mme [Q].

Le comportement de Mme [E], qui a laissé Mme [Q] dans l’illusion d’un montant de charges bien inférieur à ce qui lui a été soudainement réclamé plusieurs années plus tard (à savoir une provision de 50 euros, au demeurant non réclamée pendant plusieurs années, au lieu de frais actualisés de l’ordre de 100 euros par mois), caractérise une mauvaise foi dans l’exécution du contrat et a privé la preneuse de la faculté de budgétiser les sommes dues grâce à la prévisibilité et lisibilité des charges voulue par le législateur, notamment par le mécanisme des provisions mensuelles.

Si elle a ainsi subi un préjudice financier, il ne peut toutefois correspondre au montant des charges à régler, qui sont, de fait, justifiées par les services dont elle a bénéficié.

Au vu de la carence prolongée de la bailleresse dans son obligation de régularisation des charges et de l’importance du décalage existant entre la provision et les charges dues, il convient d’allouer à Mme [Q] une somme qui sera justement fixée à la somme de 1 750 euros en réparation du préjudice qu’elle a subi.

Sur les frais et dépens

L’appel étant fondé pour l’essentiel, le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné chaque partie à supporter ses propres dépens et les a déboutées de leurs demandes d’indemnité de procédure.

Mme [Q] succombant à titre principal, elle sera condamnée à supporter les dépens de première instance et d’appel (en ce compris les frais du commandement de payer) et condamnée à payer à Mme [E] la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement rendu le 10 juillet 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Colmar  ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

DECLARE recevable les demandes présentées par Mme [Y] [E] s’agissant des charges ayant couru à compter de l’année 2018, les périodes antérieures (2014 à 2017) étant pour leur part prescrites ;

CONDAMNE Mme [I] [Q] à verser à Mme [Y] [E] la somme de 4 200,21 euros au titre des charges locatives dues pour la période 2018 à 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2022 sur la somme de 3 554,60 euros (correspondant aux charges de 2019 à 2021) et de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [I] [Q] à verser à Mme [Y] [E] la somme de 759,69 euros au titre des réparations locatives afférentes au logement sis [Adresse 5], avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2023 ;

CONDAMNE Mme [Y] [E] à verser à Mme [I] [Q] la somme de 1 750 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Mme [I] [Q] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [I] [Q] à verser à Mme [Y] [E] la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [I] [Q] à supporter la charge des dépens de la procédure de première instance et d’appel (en ce compris le coût du commandement de payer du 19 avril 2022).

Le Greffier La Présidente