XXX

B C épouse X

D X

C/

H I épouse Z

F Z

COUR D’APPEL DE DIJON

1^re chambre civile

ARRÊT DU 06 SEPTEMBRE 2016

RÉPERTOIRE GÉNÉRAL N°16/00005

MINUTE N° 16/

Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé du 20 novembre 2015

rendue par le tribunal d’instance de Dijon – RG : 12-15-000279

APPELANTS :

Madame B C épouse X

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Monsieur D X

né le XXX à XXX

XXX

XXX

(bénéficient d’une aide juridictionnelle totale numéro 2016/90 du 01/03/2016 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Dijon)

Représentés par M^e Isabelle THOMAS, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 102

INTIMÉS :

Madame H I épouse Z

née le XXX à Vereux

XXX

XXX

Monsieur F Z

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentés par M^e François-xavier MIGNOT de la SCP MAZEN – CANNET – MIGNOT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 81

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 7 Juin 2016 en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Marie-Françoise BOURY, Présidente de chambre, ayant fait le rapport, et D WACHTER, Conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :

Marie-Françoise BOURY, Présidente de chambre, président,

D WACHTER, Conseiller,

Sophie DUMURGIER, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Aurore VUILLEMOT,

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 06 septembre 2016,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Marie-Françoise BOURY, Présidente de chambre, et par Elisabeth GUEDON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

La cour est saisie, suivant déclaration du 4 janvier 2016, par Monsieur et Madame X, d’un appel à l’encontre d’une ordonnance rendue le 20 novembre 2015 par le juge des référés du tribunal d’instance de Dijon qui, renvoyant les parties à mieux se pourvoir, a cependant, d’ores et déjà,

' constaté la résiliation au 21 janvier 2015 du bail conclu entre les parties le 1^er mars 2014,

' fixé l’indemnité d’occupation due, de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, au montant des loyers et charges, éventuellement révisé, qui aurait été payé si le bail avait continué,

' constaté que le logement avait été restitué spontanément le 20 mars 2015 de sorte que la demande aux fins d’expulsion était devenue sans objet,

' condamné les époux X à payer aux époux Z une provision de 1 942,91 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation,

' rejeté la demande de délais de paiement,

' débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires, en principal, reconventionnel et subsidiaire,

' rejeté les demandes d’indemnités de procédure,

' condamner les époux X aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 21 novembre 2015.

Il doit être rappelé :

— que les époux X ont pris en location auprès des époux Z, à compter du 1^er mars 2014, une maison d’habitation située à XXX,

— qu’après avoir fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 novembre 2014, les bailleurs ont fait assigner leur locataire pour voir constater la résiliation du bail à compter du 22 janvier 2015, et pour voir condamner les époux X, à titre provisionnel à leur payer la somme de 2200 € au titre des loyers et charges impayés, outre celle de 220 € au titre de la clause pénale, et pour voir fixer l’indemnité d’occupation due jusqu’au départ effectif,

' que les locataires ont quitté les lieux le 20 mars 2015,

' que lors de l’audience, les époux Z ont sollicité au titre des arriérés la somme de 2 836,12 euros, ainsi que l’indemnisation des réparations locatives et une indemnité de procédure,

' que les locataires ont excipé de problèmes de ventilation dans le logement et d’une panne de la chaudière survenue en janvier 2015 dont ils n’auraient pu obtenir réparation par les bailleurs,

' qu’ils ont ainsi sollicité une indemnisation de 1 000 € au titre de leur préjudice de jouissance, outre des délais de grâce.

Le juge des référés, constatant la régularité de la procédure et constatant que la dette n’avait pas été réglée dans les deux mois du commandement, a jugé que la clause résolutoire était acquise au bailleur à la date du 21 janvier 2015.

Relevant que l’obligation au paiement des loyers et charges est une obligation essentielle du preneur et qu’aucun texte ne l’autorisait à suspendre unilatéralement les paiements, le juge des référés a estimé que la contestation opposée par les locataires, après la résiliation de plein droit du bail, ne constituait pas une contestation sérieuse s’opposant à l’octroi de la provision sur l’arriéré de loyers et charges.

Le juge des référés, conformément à l’observation des locataires, a ramené la dette locative à 1942,91 euros en tenant compte du prorata d’occupation du logement jusqu’au départ des locataires le 20 mars 2015 et en écartant le paiement du dépôt de garantie devenu sans objet à raison de la résiliation.

Par ailleurs le juge des référés a jugé la demande des bailleurs au titre des réparations locatives irrecevable à un double titre d’une part, parce qu’elle n’était pas chiffrée et d’autre part, parce qu’elle impliquait une appréciation au fond ne relevant pas des attributions du juge des référés.

De même, le juge des référés a écarté les demandes indemnitaires des époux Z au titre des préjudices de jouissance et financier impliquant pareillement une appréciation par le juge du fond, de même que la demande en remboursement d’une facture de fioul.

Le juge des référés a encore écarté la demande reconventionnelle des époux X en restitution d’un dépôt de garantie que les bailleurs contestaient avoir reçu.

Enfin, faute d’être étayée par des pièces, la demande de délais de grâce des époux X a été rejetée.

Par leurs dernières conclusions du 25 mai 2016, les appelants demandent à la cour de

' les déclarer recevables et fondés en leur appel,

à titre principal,

' infirmer l’ordonnance de référé du 20 novembre 2015 en ce qu’elle a retenu l’absence de régularisation des arriérés de loyers consécutivement au commandement de payer du 20 novembre 2014, prononcé la résiliation du bail du 21 janvier 2015 et admis la créance des époux Z à hauteur de 1 941,19 euros,

statuant à nouveau,

' juger que la demande des époux Z à titre de créances locatives ne pouvait excéder la somme de 1 779,35 euros,

' juger que le logement indécent était devenu inhabitable en raison des manquements des époux Z à leur obligation de délivrance,

' juger qu’ils se prévalent à bon droit de l’exception d’inexécution,

à titre subsidiaire,

' leur octroyer des délais de grâce,

' condamner les époux Z à leur payer la somme de 1 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamner les époux Z au dépens de la procédure de référés et de la procédure d’appel.

Les époux X prétendent que les sommes allouées aux époux Z résultent d’une erreur dans le calcul de l’arriéré locatif et par ailleurs, se prétendent fondés à exciper d’une exception d’inexécution.

Les époux X reprochent au premier juge le calcul du prorata du mois de mars 2015 qui s’établit selon eux à 42,26 euros compte tenu de la déduction de l’allocation logement d’un montant de 470,97 euros qu’il y avait lieu de déduire en totalité et non pas au prorata comme l’a fait le premier juge en retenant une somme de 205,83 euros au titre du loyer de mars.

Dès lors ils considèrent que la dette globale ne pourrait être supérieure à 1 779,35 €.

Par ailleurs, les époux X excipent du manquement de leur bailleur à leur obligation de délivrance au motif que le logement ne répondait pas aux normes de logement décent à raison du dysfonctionnement de la chaudière tombée en panne au mois de janvier 2015 et nécessitant le remplacement du boîtier de contrôle, hors service, et le changement de la pompe à fioul pour un montant de 1200 € au vu du devis de l’entreprise Doussot et que les bailleurs n’ont pas fait réparer.

Par ailleurs, le logement présentait, selon eux, un défaut de ventilation.

Ils considèrent que le défaut de chauffage du logement généré par la panne de la chaudière en période hivernale, le refus de réparation de la part des bailleurs et l’absence de ventilation des lieux et plus spécifiquement de la salle de bains, ont rendu le logement inhabitable.

Dans ces conditions ils estiment que la demande de paiement de l’intégralité des loyers est sérieusement contestable.

De même, les époux X considèrent qu’il n’y a pas à constater la résiliation du bail consécutivement au commandement de payer du 21 novembre 2014.

Au soutien de leur demande subsidiaire de délais, ils excipent d’une situation délicate puisque Monsieur X perçoit un revenu mensuel de 1553 €, qu’ils ont cinq enfants à charge et perçoivent des prestations sociales à hauteur de 860 €.

Par leurs conclusions du 20 mai 2016, les époux Z demandent à la cour de confirmer l’ordonnance entreprise sauf à porter la condamnation provisionnelle de l’arriéré locatif à la somme de 2 836,12 € et de condamner les époux X au paiement de la somme de 1500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Les bailleurs persistent à solliciter la somme de 2 836,12 € intégrant le montant de la caution pour 780 €, le loyer d’octobre pour le même montant, les loyers de décembre à mars pour 319,03 euros chacun après déduction du montant de l’allocation logement.

Les bailleurs estiment que compte tenu de l’état du logement, ils sont en droit de réclamer le montant du cautionnement même si le bail a pris fin.

Ils font valoir que les locataires n’ont, à aucun moment, dans le cadre de l’exécution du bail, signalé les difficultés auxquelles ils prétendent s’être heurtés. En tout état de cause, l’octroi de dommages-intérêts relève selon eux de l’appréciation du juge du fond.

Quant à la VMC, ce sont les locataires qui, selon les bailleurs, l’ont débranchée ce qui a entraîné des dégâts considérables dans la salle de bains. Ils font d’ailleurs observer, que dans leur courrier de congé ils n’ont pas fait état de ces problèmes.

Enfin les bailleurs s’opposent à l’octroi de délais de paiement dont les locataires ont de fait déjà bénéficié et qui, selon eux, sont de mauvaise foi.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 juin 2016.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

SUR QUOI

attendu que la décision n’est pas remise en cause en ce qu’elle a débouté les époux Z de leurs demandes indemnitaires relatives aux réparations locatives ; que la décision sera donc confirmée sur ce point ;

sur la résiliation du bail

attendu que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au bail signé le 1^er mars 2014, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges, aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

qu’en l’espèce, le bail signé entre les parties a bien prévu une clause résolutoire ;

qu’un commandement a été délivré le 21 novembre 2014 pour non paiement du loyer d’octobre 2014 et du dépôt de garantie ;

que les époux X ne justifient pas avoir payé ces sommes dans le délai de deux mois de la délivrance du commandement ;

attendu que si les époux X, pour s’opposer à la résiliation du bail, prétendent que leurs propriétaires n’a pas satisfait à l’obligation de délivrance d’un bien décent, à raison de la panne de la chaudière survenue le 19 janvier 2015, force est de constater que cet événement est intervenu postérieurement à la signification du commandement pour des sommes dues sur une période antérieure et qu’en conséquence, le défaut de paiement à l’origine de la résiliation est sans rapport avec la défaillance de la chaudière ;

que le premier juge qui, au surplus, a relevé à bon droit que le locataire ne pouvait en tout état de cause suspendre unilatéralement le versement du loyer sans y avoir été autorisé en justice, a donc justement tiré du défaut de paiement des causes du commandement la conséquence qui s’imposait et justement constaté le jeu de la clause résolutoire ;

qu’en effet, à supposer que les époux X aient pu opposer à la demande de paiement l’exception d’inexécution liée au dysfonctionnement de la chaudière, cette exception n’avait aucune vocation à s’appliquer à des loyers dus antérieurement à la panne survenue le 19 janvier 2015 et ne pouvait, à défaut de paiement des cause du commandement dans le délai de deux mois de sa signification, empêcher le jeu de la clause résolutoire ;

que le préavis de départ donné par madame X le 18 février 2015 ne pouvait avoir pour effet de remettre en cause la résiliation du bail ;

que le jugement mérite ainsi confirmation en ce qu’il a constaté la résiliation du bail au 21 janvier 2015 et mis à la charge des époux X, à compter de cette date, une indemnité égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

sur la demande en paiement des arriérés de loyers et de charges

attendu que les bailleurs persistent à réclamer la somme de 2 836,12 €, soit 780 € au titre de la caution, 780 € pour le loyer d’octobre, ainsi que quatre mensualités de 319,03 € pour les mois de décembre 2014 à mars 2015, alors que les époux X considèrent qu’on ne peut leur réclamer que 1 779 € estimant que le juge des référés a fait une erreur de calcul du prorata du mois de mars 2015 ;

et attendu que le bail étant résilié, même si les époux Z prétendent qu’il y a eu des dégradations locatives, le versement du montant de la caution est sérieusement contestable ;

que par ailleurs, le premier juge a justement retenu qu’il y avait lieu de limiter le paiement de l’indemnité d’occupation à la date du 20 mars 2015 ; que cependant, c’est à bon droit que les époux X font valoir que dès lors que les époux Z ont perçu l’allocation logement pour ce mois dans son intégralité, ce qui n’est pas contesté, le prorata doit être calculé, comme suit : 780 € x 20/31 = 503,23 € – 460,97 € (allocation versée) en sorte que le solde s’établit à 42,26 € et non pas à 205,83 € comme retenu par le premier juge ;

qu’en définitive, le montant de la provision est justifiée à hauteur de la somme incontestable de 1 779,35 €, la décision étant réformée en ce sens ;

sur l’indécence du logement

attendu que l’indécence du logement alléguée par suite de la panne ayant affecté la chaudière est sans conséquence sur la présente décision dès lors que le bail se trouve résilié pour défaut de paiement du loyer antérieur à la panne de la chaudière, et qu’au surplus, il ne résulte pas du dossier la preuve qu’avant la délivrance du commandement de payer les locataires se seraient plaints d’autres problèmes et notamment d’un problème de ventilation de la salle de bains ;

que les époux X ne peuvent qu’être déboutés de ce chef de prétention ne leur permettant pas d’opposer une contestation au bien fondé des réclamations des bailleurs ;

sur la demande de délai de grâce

attendu que les époux X justifient qu’ils perçoivent mensuellement des revenus de l’ordre de 1 500 € auxquels s’ajoutent diverses allocations de 857,86 € dont 460,77 € d’allocations familiales pour quatre enfants à charge ; que cependant, ils ne versent strictement aucun élément sur leurs charges et ne proposent aucun échéancier de remboursement de la somme due, ce qui laisse à penser qu’ils sont dans l’incapacité de s’engager au paiement d’une quelconque mensualité entrant dans le délai de l’article 1244-1 du code civil ; que la confirmation de l’ordonnance qui les as déboutés de ce chef s’impose ;

sur les autres demandes

attendu que les dispositions de première instance relatives aux dépens et à l’indemnité de procédure méritent confirmation ;

attendu que les époux X étant partiellement déclarés fondés à contester le montant mis à leur charge, mais étant déboutés de leur appel pour l’essentiel et restant redevables envers leurs propriétaires, ils supporteront les dépens ; qu’en revanche, eu égard à la situation respective des parties, l’équité ne commande pas d’allouer une quelconque indemnité de procédure à l’une ou l’autre partie ;

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement sauf sur le montant de la provision allouée aux époux Z au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation,

Statuant à nouveau et ajoutant,

Condamne les époux X au paiement envers les époux Z de la somme de 1 779,35 €,

Condamne les époux X aux dépens,

Dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,