SB/IC

Syndicat des copropriétaires de la Copropriété 2 port X Y

C/

S.A.S. B C MANAGEMENT

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1^re chambre civile

ARRÊT DU 14 SEPTEMBRE 2021

N° RG 19/00029 – N° Portalis DBVF-V-B7D-FFHT

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 08 novembre 2018,

rendu par le tribunal de commerce de Dijon – RG : 2117 001207

APPELANT :

Le syndicat des copropriétaires de la Copropriété 2 PORT ST Y à ST Y D (21170) représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA BELVIA, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège sis :

24 avenue Y Jaurès

[…]

assisté de M^e William ROLLET, membre de la SELAS ADIDA ET ASSOCIES, avocat au barreau de MACON, plaidant, et représentée par M^e Y-Vianney GUIGUE, membre de la SELAS ADIDA ET ASSOCIES, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE, postulant

INTIMÉE :

SAS B PM prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis :

[…]

[…]

assistée de M^e Florent VIGNY, membre de la SELARL CAUSIDICOR, avocat au barreau de PARIS, plaidant, et représentée par M^e Mohamed Z A, membre de la SCP CHAUMONT-CHATTELEYN-ALLAM-Z A, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 1, postulant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 04 mai 2021 en audience publique devant la cour composée de :

Michel PETIT, Président de chambre, Président,

Michel WACHTER, Conseiller,

Sophie BAILLY, Conseiller, qui a fait le rapport sur désignation du Président,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 29 juin 2021 pour être prorogé au 14 septembre 2021,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Michel PETIT, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

****

FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

La société ACTI IMMO EXPLOITATION (AIE), propriétaire de l’immeuble situé 2 Port X Y à X Y D, a confié la gestion technique de l’immeuble à la société SAS B PM.

La société SAS B PM avait conclu, dès le 9 novembre 2009, avec la société SAS EDEN un contrat d’entretien des locaux situés 2 Port X Y à X Y D ainsi qu’un contrat de service de containers, le 2 février 2012.

En septembre 2015, l’immeuble a été mis en copropriété, CITYA étant désigné en qualité de syndic.

Le 30 octobre 2015, les lots de l’immeuble appartenant à la société AIE ont été vendus à la société CEBIM, laquelle a maintenu le mandat confié à la société SAS B PM jusqu’au 30 juin 2016.

Depuis le 19 mai 2016, la société CEBIM a confié la gestion de ses biens à CITYA.

La SAS EDEN s’est plaint de l’absence de paiement de ses factures de novembre 2015 à décembre 2016 à l’exception de février 2016.

Par acte du 24 janvier 2017, la société EDEN a fait assigner la société B PROPERY MANAGEMENT (SAS B PM) aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 2 811,10 ' au titre des factures impayées jusqu’au mois de décembre 2016 inclus, outre 1 200 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 11 mai 2017, la société B PROPERY a fait assigner en garantie la société SDC- SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS 2 PORT ST Y D, représenté par son syndic, la société CITYA BELVIA CHALON SUR SAONE.

Devant le tribunal de commerce de DIJON, lequel a prononcé la jonction des deux affaires, la société EDEN a sollicité la condamnation de la société B au paiement de la somme de 4 350,05 ' au titre des factures impayées jusqu’au mois de juillet 2017 inclus, compte tenu de la résiliation intervenue le 28 juillet 2017.

La société EDEN précisait alors que la société B avait toujours été chargée, en qualité d’administrateur de biens, de gérer jusqu’au 30 juin 2016 les biens immobiliers pour le compte de ses mandants successifs et que lors de la cession de l’immeuble en octobre 2015 au profit de la société CEBIM, cette dernière devait savoir si le contrat d’entretien conclu avec son premier mandant devait être poursuivi ou non.

La société EDEN indiquait que la société B n’avait pas prévenu la société CITYA BELVIA, en sa qualité de syndic, de l’existence du contrat d’entretien, et ne l’avait pas avisée des changements de situation juridique, et notamment de la dissolution de la société AIE, et de l’absence de lien contractuel entre la société CEBIM et la société AIE.

Elle soutenait que la société SAS B destinataire de toutes les factures depuis novembre 2015, n’avait jamais affirmé que la prestation n’avait pas été effectuée, ni formulé la moindre critique.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 Port X Y D, représenté par son syndic en exercice, la société CITYA BELVIA CHALON SUR SAONE concluait à l’irrecevabilité de l’appel en garantie, au débouté de l’intégralité des demandes de la société SAS B PM, et à la condamnation de la société SAS B PM au paiement de 5 000 ' à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive outre 1500 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires soutenait qu’il n’était pas démontré que lors de la vente de l’immeuble, le contrat d’entretien conclu entre la société SAS B PM, agissant en qualité de gestionnaire de biens de la société AIE et la société SAS EDEN avait effectivement été repris par la société CEBIM.

Il ajoutait que toutes les factures avaient été libellées au nom des différents propriétaires de l’immeuble mais non à celui du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 Port X Y.

Il indiquait que n’ayant pas connaissance de l’existence du contrat d’entretien conclu initialement entre la société SAS EDEN et la société SAS B PM, il ne pouvait en qualité de syndic, résilier le contrat et arguait que la société SAS B PM aurait dû appeler en garantie les propriétaires successifs de l’immeuble.

La société SAS B PM concluait, à titre principal, au débouté des demandes de la société SAS EDEN et à sa condamnation au paiement de la somme de 2 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Subsidiairement, elle demandait que le syndicat des copropriétaires la garantisse de toutes condamnations prononcées à son encontre et soit condamné, outre aux dépens, au paiement de la somme de 2000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle indiquait avoir informé, le 20 septembre 2016, la société EDEN de ce qu’elle n’était plus l’administrateur de biens du propriétaire, qui était désormais CITYA précisait que recevant malgré tout des factures de la société EDEN, elle avait été contrainte de résilier, par LRAR du 31 juillet 2017, pour le compte de qui il appartiendra, le contrat C221-17291 modifié par un avenant 21-19025.

Elle affirmait que la SAS EDEN devait être déboutée des demandes dirigées à son encontre, n’ayant

pas la qualité de mandataire des propriétaires de l’immeuble.

Par jugement du 8 novembre 2018, le tribunal de commerce de DIJON a :

— condamné la société B (SASU) à payer à la société EDEN (SAS) sous déduction de tout acompte qui aurait été versé de ce chef et dont il devra être justifié :

* la somme de 4 350,05 ' au principal, au titre des factures impayées jusqu’au mois de juillet 2017 inclus, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

* la somme de 1 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société B en tous les dépens ;

— condamné le SDC- SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS 2 PORT X Y D à garantir la société B PM (SASU) de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre ;

— débouté les parties de toutes leurs autres demandes.

Le tribunal de commerce de DIJON a considéré, en substance, que jusqu’à la lettre de résiliation du 31 juillet 2017, la SAS B PM était le seul interlocuteur légal de la société SAS EDEN et que la SAS B PM ne rapportait pas la preuve que les prestations de nettoyage n’auraient pas été réalisées par la société EDEN ainsi qu’elle l’évoquait pour échapper à ses obligations.

Il l’a donc condamnée au paiement des factures demeurées impayées.

S’agissant de l’appel en garantie, il a exposé que jusqu’en août 2016, l’immeuble avait bénéficié des prestations d’entretien et de gestion des poubelles d’EDEN, que dès lors le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 2 Port X Y 21 170 X Y D pris en la personne de son syndic, la société CITYA devait être condamnée à garantir la société SAS B PM de toutes condamnations prononcées à son encontre.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 Port X Y 21 170 X Y D représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA BELVIA CHALON SUR SAONE a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 7 janvier 2019.

L’appel était limité à :

— la condamnation du syndicat des copropriétaires à garantir la SAS B PM de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre,

— la décision de débouté de ses demandes.

Suivant ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 11 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 Port X Y à X Y D demande à la Cour de :

« Vu l’article 1199 du Code Civil,

Rejetant toutes conclusions contraires,

Réformer le Jugement rendu le 8 novembre 2018 par le Tribunal de Commerce de DIJON en ce qu’il a condamné le Syndicat des copropriétaires de la Copropriété 2 PORT X Y à garantir la

Société B PM de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre et qui sont :

— De la somme de 4 350,05 ' au principal au titre des factures impayées jusqu’au mois de juillet 2017, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,

— De la somme de 1 000 ' au titre de l’article 700 du CPC,

— Des dépens liquidés à la somme de 99,32 ', auxquels s’ajoutent le coût de l’assignation et les frais de mise à exécution.

Débouter la Société B PM de l’intégralité de ses prétentions,

Condamner la Société B PM à payer au Syndicat des copropriétaires de la Copropriété 2 PORT X Y la somme de 5 000 ' à titre de dommages et intérêts,

Condamner la Société B PM à payer au Syndicat des copropriétaires de la Copropriété 2 PORT X Y la somme de 1 500 ' au titre de l’article 700 du CPC,

Condamner la Société B PM en tous les dépens. »

Le syndicat des copropriétaires soutient que :

— les contrats litigieux, dont il est réclamé le paiement ont été conclus le 9 novembre 2009 et le 2 février 2012 entre la Société EDEN et la Société B PM, agissant ès qualité de mandataire de la Société ACTIF IMMO EXPLOITATION jusqu’au 29 octobre 2015 et de mandataire de la Société CEBIM à compter du 30 octobre 2015.

— qu’à aucun moment ces contrats n’ont été repris par le Syndicat des copropriétaires de la Copropriété 2 PORT X Y.

— les contrats avec la Société EDEN n’ont pas été conclus par le concluant, et ce dernier n’a pas donné mandat à la Société B PM de conclure lesdits contrats pour son compte.

— qu’aucune facture n’est libellée à l’ordre du Syndicat des copropriétaires de la Copropriété 2 PORT X Y, qui est parfaitement étranger à ces contrats.

— qu’il convient, en outre, de relever que s’agissant de contrats d’entretien, pour que le syndicat des copropriétaires soit tenu d’en payer les factures, encore aurait-il fallu que le Syndicat des copropriétaires ait voté le principe même de la conclusion de ces contrats avec la Société EDEN.

— qu’il ignorait tout de l’existence de la Société EDEN puisque le ménage n’était pas fait (ou très occasionnellement par un des copropriétaires).

Par ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 6 juin 2019, la SAS B C MANAGEMENT demande à la Cour de :

« - Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné le Syndicat des copropriétaires du 2 Port X Y, 21170 X Y D représenté par son syndic, la société CITYA BELVIA CHALON SUR SAONE à garantir la société B PM de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre par le Tribunal de commerce de Dijon ;

— En conséquence, condamner le Syndicat des copropriétaires du 2 Port X Y, 21170 X Y D représenté par son syndic, la société CITYA BELVIA CHALON SUR SAONE à payer la somme de 5 753,08 ' à la société B PM ;

Y ajoutant,

— Condamner le Syndicat des copropriétaires du 2 Port X Y, 21170 X Y de

Losne représenté par son syndic, la société CITYA BELVIA CHALON SUR SAONE à payer à la société B PM :

— la somme de 3 000 ' au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— aux entiers dépens, en ce compris les dépens de première instance, dont distraction au profit de Maître Z A (articles 695 et suivants du code de procédure civile. »

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, la Cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions susvisées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 mars 2020.

Par message RPVA du 5 mai 2021, le conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 PORT X Y indiquait ne produire aucune pièce dans ladite procédure.

SUR CE,

— Sur la condamnation du syndicat de copropriétaires à garantir la SAS B PM des condamnations prononcées à son encontre :

L’article 1199 du code civil prescrit :

' Le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties.

Les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter, sous réserve des dispositions de la présente section et de celles du chapitre III du titre IV.'

Ainsi que le fait observer avec justesse le syndicat des copropriétaires, les deux contrats litigieux, pour l’un d’entretien et pour l’autre de gestion des containers, dont il est réclamé le paiement, ont été conclu le 9 novembre 2009 et le 2 février 2012 entre la SAS EDEN et la SAS B PM, agissant ès qualité de mandataire de la société ACTIF IMMO EXPLOITATION jusqu’au 29 octobre 2015 et de mandataire de la société CEBIM à compter du 30 octobre 2015.

Or, il n’est effectivement démontré par aucune pièce versée aux débats que les contrats précités ont été repris par le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice. Au contraire, il s’avère que les contrats dont se prévaut la SAS EDEN n’ont pas été passés avec ce syndicat tandis qu’il convient d’observer, au surplus, qu’aucune facture n’a été émise au nom dudit syndicat. Pas davantage, il n’est établi que le syndicat de copropriétaires aurait donné mandat à la SAS B PM de contracter pour son compte.

De telle sorte que le syndicat de copropriétaires, demeuré tiers par rapport aux contrats litigieux en cause, ne pouvait être tenu, à quelque titre que ce soit, de garantir les condamnations prononcées à l’encontre de la SAS B PM.

Le jugement attaqué sera, en conséquence, infirmé sur ce point.

— Sur la demande indemnitaire pour procédure abusive formée par le syndicat de copropriétaires :

Le syndicat de copropriétaires sollicite le paiement d’une somme de 5 000 euros, à titre de

dommages et intérêts pour procédure abusive.

Il ne démontre toutefois en aucune façon les éléments d’un préjudice particulier tenant à la présente instance, la SAS B PM disposant, sans abus, du droit de défendre ses intérêts en justice.

Le syndicat de copropriétaires sera, en conséquence, débouté de cette demande.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

statuant dans les limites de l’appel interjeté,

Infirme le jugement frappé d’appel, en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 2 Port X Y à X Y D, à garantir la SAS B PM des condamnations prononcées à son encontre,

Déboute la société B PM de sa demande en garantie, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 2 Port X Y à X Y D, représenté par son syndic en exercice, de celle en dommages-intérêts,

Condamne la SAS B PM aux dépens d’appel, et vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les prétentions formulées en application de ce texte.

Le Greffier, Le Président,