ARRÊT DU

09 Juin 2021

DB/CR

N° RG 19/00802

N° Portalis

DBVO-V-B7D-CW4M

Z B X

C/

S.A. EDELIS,

SASU IFB FRANCE ,

S.A. SOCIETE GENERALE, SA SOGECAP,

GROSSES le

à

ARRÊT n° 347-2021

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1^re chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Madame Z-B X

née le […] à CASABLANCA

de nationalité Française

Retraitée

[…]

[…]

Représentée par M^e Betty FAGOT, Membre de la SELARL BRUNEAU & FAGOT, Avocat postulant inscrit au barreau D’AGEN

Représentée par M^e Charles FREIDEL, Avocat plaidant inscrit au barreau de LYON

APPELANTE d’un Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AGEN en date du 18 Juillet 2019, RG 16/01529

D’une part,

ET :

S.A. EDELIS

RCS de Créteil n°338 434 152

[…]

[…]

Représentée par M^e Louis VIVIER, Avocat postulant inscrit au barreau D’AGEN

Représentée par M^e Olivier THEVENOT, Membre de la SELARL THEVENOT MAYS BOSSON, Avocat plaidant inscrit au barreau de TOULOUSE

SAS IFB FRANCE

RCS de Toulouse n° 429 912 249

[…]

[…]

Représentée par M^e Laurence BOUTITIE, Avocate postulante inscrite au barreau D’AGEN

Représentée par M^e Mathieu SPINAZZE, Avocat associé du Cabinet DECKER & Associés, Avocat plaidant inscrit au barreau de TOULOUSE

S.A. SOCIETE GENERALE

RCS de Paris n°552 120 222

[…]

[…]

Représentée par M^e Sarah LABADIE, Avocate postulante inscrite au barreau D’AGEN

Représentée par M^e Dominique FONTANA, Membre de la SELARL DREYFUS-FONTANA, Avocat plaidant inscrit au barreau de PARIS

[…]

RCS de Nanterre n°B 086 380 730

[…]

[…]

Représentée par M^e David LLAMAS, Membre de la SELARL Action Juris, Avocat postulant inscrit au barreau D’AGEN

Représentée par M^e Z-Annette TATU-CUVELLIER, Avocate plaidante inscrite au barreau de MARSEILLE

INTIMÉS

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 08 Mars 2021 devant la cour composée de :

Présidente : Claude GATÉ, Présidente de Chambre

Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller qui a fait un rapport oral à l’audience

Cyril VIDALIE, Conseiller

Greffière : Nathalie CAILHETON

ARRÊT : prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

' '

'

FAITS :

Le 14 octobre 2004, après avoir été démarchée à domicile par un commercial de la SAS IFB France chargé de lui proposer un investissement immobilier dans un programme intitulé 'Les Demeures du Lac’ à Casteljaloux (47), Z-B X a signé avec la SAS Prestigium, promoteur, un 'contrat de réservation zone de revitalisation rurale' d’un appartement T2 de 28,95 m² constituant le lot n° 80 de la copropriété dans cette résidence à construire, livrable au 2^e trimestre 2006, et ce pour un prix de 81 700 Euros TTC.

Il s’agissait d’un investissement qui permettait d’acquérir un bien immobilier en bénéficiant d’un dispositif fiscal permettant alors à la personne qui investissait dans une résidence de tourisme neuve destinée à être donnée à bail de bénéficier d’une déduction fiscale de 25 % du prix d’achat hors taxes, plafonnée à 50 000 Euros pour une personne seule, moyennant l’obligation de donner à bail le logement nu pendant une durée minimale de 9 ans à l’exploitant de la résidence.

L’acquéreur pouvait également récupérer la TVA payée sur l’acquisition.

Par un second acte sous seing privé du 14 octobre 2004, M^me X a signé avec la SARL Goelia Gestion une promesse de bail commercial d’une durée de 9 ans de l’appartement en question, à effet au jour de la livraison, pour un loyer annuel de 3 416 Euros.

Par acte authentique établi le 8 septembre 2005 en l’étude de M^e Thuret, notaire associé à Nice, M^me X a acquis de la SAS Prestigium l’appartement T2 en l’état futur d’achèvement pour le prix de 81 700 Euros, incluant la TVA à hauteur de 13 389 Euros, soit un prix HT de 68 311 Euros.

Par ce même acte authentique, pour financer l’acquisition, M^me X a souscrit auprès de la SA Société Générale un emprunt de 81 700 Euros remboursable en 216 mensualités au taux de 3,20 % l’an hors assurance, avec différé d’amortissement.

Elle a adhéré à l’assurance de groupe souscrite auprès de la SA Sogecap par le prêteur garantissant les risques invalidité et décès.

L’appartement a été livré à M^me X le 23 juin 2006 et donné bail à la SARL Goelia Gestion jusqu’au 31 octobre 2015.

Par lettre du 27 juin 2014, la SARL Goelia Gestion a informé M^me X qu’elle ne renouvellerait pas le bail commercial compte tenu d’une conjoncture concurrentielle, lui proposant de l’aider à mettre son bien en vente.

M^me X et la SARL Goelia Gestion ont alors signé un protocole de résiliation du bail commercial à son échéance du 31 octobre 2015, puis un nouveau bail à effet de cette date avec un loyer annuel réduit à 1 800 Euros.

A la demande de M^me X, l’agence A Expertise a évalué l’appartement à une somme comprise entre 21 000 Euros et 28 000 Euros.

Par actes délivrés les 16 mai et 6 juillet 2016, M^me X a fait assigner la SAS Akerys Promotion (devenue la SAS Edelis), venant aux droits de la SARL Prestigium, la SAS IFB France, la SA Société Générale et la SA Sogecap, afin d’obtenir l’annulation de la vente de l’appartement, avec toutes ses conséquences, au motif qu’elle avait été victime d’un dol tenant à la surévaluation de la valeur de l’appartement et du loyer, invoquant subsidiairement un manquement à l’obligation de conseil.

La SAS Akerys Promotion et la SAS IFB France ont soulevé une fin de non-recevoir tirée de l’absence de publication de l’assignation au service chargé de la publicité foncière, de la prescription de l’action en nullité et, subsidiairement, ont conclu à l’absence de dol.

Par jugement rendu le 18 juillet 2019, le tribunal de grande instance d’Agen a :

— prononcé le rabat de l’ordonnance de clôture du 16 janvier 2016,

— prononcé la clôture de l’instruction au jour de l’audience de plaidoiries,

— rejeté l’exception d’irrecevabilité de l’assignation pour défaut de publicité foncière,

— déclaré irrecevable comme étant prescrite l’action en nullité de la vente fondée sur le dol introduite par M^me Z-B X divorcée Y,

— déclaré irrecevable comme prescrite l’action en responsabilité délictuelle introduite par M^me Z-B X divorcée Y,

— dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^me Z-B X divorcée Y aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Le tribunal a estimé que M^me X ne justifiait pas d’une surévaluation de la valeur de l’appartement lors de son achat et qu’elle ne pouvait décaler le point de départ de la prescription quinquennale ayant couru à compter de l’acte à l’état du marché locatif en 2015 tant en ce qui concerne l’action en nullité que l’action en responsabilité.

Par acte du 15 août 2019, Z-B X a régulièrement déclaré former appel du jugement en désignant la SAS Edelis, la SAS IFB France, la SA Société Générale et la SA Sogecap en qualité de parties intimées et en indiquant que l’appel porte sur les dispositions du jugement qui ont :

— déclaré irrecevable comme étant prescrite l’action en nullité de la vente fondée sur le dol introduite par M^me Z-B X divorcée Y,

— déclaré irrecevable comme prescrite l’action en responsabilité délictuelle introduite par M^me Z-B X divorcée Y,

— dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^me Z-B X divorcée Y aux dépens.

La clôture a été prononcée le 10 février 2021 et l’affaire fixée à l’audience de la Cour du 8 mars 2021.

PRETENTIONS ET MOYENS :

Par dernières conclusions notifiées le 8 février 2021, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, Z-B X présente l’argumentation suivante :

— Contexte du litige :

* elle a été victime d’une méthode de vente, par démarchage à domicile, standardisée, par une personne se présentant comme un spécialiste de l’ingénierie financière qui, en réalité, ne propose qu’un seul type de placement.

* une simulation a été établie en vertu de laquelle, après l’achat, elle ne conserverait à sa charge qu’une faible part des mensualités et se constituerait rapidement une épargne, avec possibilité de revendre le bien au bout de 10 ans en soldant l’emprunt et réalisant une plus-value.

* l’opération lui a été présentée, avec des brochures et l’aval d’une association indépendante EDC, comme étant sans risque, avec une garantie de progression de l’investissement d’au moins 2 % par an, au point de la dissuader de prêter attention aux caractéristiques du bien acquis.

* en réalité, le prix d’achat a été surévalué et il était impossible de revendre l’appartement en se constituant un capital, d’autant qu’il existait une concurrence par la création d’autres résidences du même type.

* elle a même appris qu’il existait une convention de fonds de concours conclue en amont de la vente gonflant artificiellement les loyers initiaux en prévoyant que le promoteur devait verser une somme occulte de 495 000 Euros HT à la SARL Goelia Gestion durant les deux premières années de l’opération, en contrepartie de laquelle cette société s’engageait à exploiter la résidence pendant 9 ans et à maintenir le montant des loyers, somme supportée en réalité par les acquéreurs du fait qu’elle était répercutée sur le prix de vente.

* cette convention signait la chute des loyers à l’issue du délai de 9 ans.

* au terme de ce délai, elle a appris qu’en vertu d’une convention du 28 septembre 2004, la société Prestigium a ensuite cédé à la SARL Goelia Gestion les locaux destinés à l’accueil et à la réception pour un Euro symbolique, ce qui ne permet pas aux propriétaires de confier la gestion à une autre société.

— Elle justifie avoir publié son assignation au service chargé de la publicité foncière.

— Aucune confirmation de l’acte ne peut lui être opposée :

* elle suppose une exécution volontaire d’un acte en connaissance de sa nullité.

* le dol dont elle se plaint ne lui a été révélé que postérieurement à l’achat.

— Son action n’est pas prescrite :

* le point de départ de l’action en nullité pour dol n’est pas la date du contrat, mais la date à laquelle la tromperie a été découverte.

* la jurisprudence admet que c’est seulement lors de la découverte des difficultés de location que la tromperie peut être découverte.

* les tromperies dont elle se plaint sont les suivantes : occultation de rendement réel de l’opération du fait de la convention occulte, cession à titre gratuit du lot accueil et réception, et la rentabilité de l’opération faussement présentée comme ayant été vérifiée.

* ce n’est que le 11 mai 2015 qu’elle a découvert l’existence de la convention de concours et après juin 2012 l’absence de vérification réelle de la rentabilité de l’opération.

* antérieurement, elle n’avait aucune raison de vérifier la valeur du bien.

— La vente doit être annulée pour dol :

* le potentiel locatif réel lui a été dissimulé : le montant des loyers absorbait 80 % du chiffre d’affaires, il existait une concurrence et du fait de la vente de l’accueil et de la réception à la SARL Goelia Gestion, il n’est pas possible de confier la gestion à une autre société, ce que les copropriétaires ont vainement tenté de faire.

* le bien lui a été présenté comme ayant une valeur augmentant annuellement de 2 %.

* la faiblesse de la valeur du bien est attestée par une expertise réalisée par M. A en 2018, de sorte que l’augmentation de valeur était illusoire.

* la cote des biens immobiliers à Casteljaloux indique une valeur de 55 744 Euros.

* il lui a été fait croire que l’association EDC, en réalité liée à Akerys, validait les chiffres proposés, ce que cette association a nié.

* l’annulation de la vente entraînera de plein droit l’annulation du contrat de prêt, avec restitution du seul capital à l’exclusion des intérêts, ainsi que l’annulation du contrat d’assurance.

— Elle a été préjudiciée :

* la SAS IFB France s’est livrée aux manoeuvres mentionnées ci-dessus, incluant des simulations trompeuses, sans pouvoir prétendre être un simple intermédiaire, alors qu’en sa qualité de professionnelle de la défiscalisation, elle était tenue d’une obligation de conseil et d’information envers la personne démarchée, et ainsi à la vérification objective du potentiel du bien.

* le fait de mentionner qu’une simulation n’a pas de valeur contractuelle ne dispense pas d’en établir une fiable.

* en réalité, cette société a cumulé une activité d’agent immobilier, de conseiller fiscal et de conseil en gestion de patrimoine.

* la SAS Edelis a également manqué à son obligation d’information sur les caractéristiques essentielles d’une opération qui constituait un investissement fiscal.

* ses préjudices sont les suivants :

— primes d’assurance versées à l’occasion du crédit,

— préjudice moral,

— surévaluation du bien,

— perte de loyers.

Au terme de ses conclusions, (abstraction faite des multiples 'dire et juger, constater' qui constituent des moyens et non des prétentions) elle demande à la Cour de :

— réformer le jugement,

— déclarer son action recevable,

— prononcer la nullité pour dol de l’acte de vente du 8 septembre 2005,

— condamner la SAS Edelis à lui rembourser le prix de vente de 81 700 Euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2005 et dire que la restitution du bien n’interviendra qu’après remboursement du prix,

— ordonner la publication de l’arrêt,

— condamner la SAS Edelis et la SAS IFB France à leur payer la somme de 13 432,24 Euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts capitalisés à compter de la décision à intervenir,

— ordonner la résolution du contrat de prêt souscrit avec la SA Société Générale,

— rejeter les demandes présentées à son encontre par la SA Société Générale sauf en restitution du capital emprunté,

— dire que les créances seront productives d’intérêts à compter de l’arrêt à intervenir,

— ordonner la résiliation du contrat d’assurance affecté au prêt,

— dire qu’au cas où une procédure collective serait ouverte à l’encontre de la SAS Edelis, se substitueront des dommages et intérêts complémentaires à la charge in solidum de la SAS IFB France et de la SAS Edelis à hauteur de 48 000 Euros,

— subsidiairement, à défaut de prononcer la nullité,

— condamner les SAS Edelis et IFB France à lui payer la somme de 65 322 Euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices financier et moral, avec intérêts capitalisés à compter de la décision à intervenir,

— en tout état de cause,

— condamner les SAS Edelis et IFB France à lui payer la somme de 8 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

* *

Par dernières conclusions notifiées le 9 février 2021, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, la SAS Edelis présente l’argumentation suivante :

— L’action fondée sur le dol est prescrite :

* le délai de prescription en cette matière est de 5 ans en application de l’ancien article 1304 du code civil et de la loi du 17 juin 2008.

* la prescription a commencé à courir au plus tard au jour de la livraison du bien.

* le point de départ ne peut être reporté à la date d’apparition de difficultés locatives alors que M^me X a perçu les loyers pendant 9 ans et a bénéficié du dispositif fiscal.

* s’agissant de la valeur du bien et des critiques sur la rentabilité de l’opération, c’est la date à laquelle elle est devenue propriétaire du bien qui constitue le point de départ de la prescription.

* la cession des lots de copropriété est intervenue le 13 mars 2008, date à laquelle a commencé à courir le point de départ de la prescription de l’action en contestation de cette cession.

— L’action fondée sur le défaut de conseil est également prescrite :

* le défaut de conseil génère une chance de ne pas contracter, date à laquelle la prescription commence à courir.

* c’est à la date de l’acte authentique que M^me X était en mesure d’apprécier la pertinence des conseils qui lui ont été donnés.

— Il n’existe aucun dol :

* il ne lui est opposé que des propos vagues.

* lors de la souscription de l’investissement, tous les éléments sur la localisation du bien étaient exacts et toutes les caractéristiques du bien ont été détaillées, les documents publicitaires présentant l’opération sous un jour favorable, mais sans mensonge, omission ou exagération.

* la simulation était une simple projection théorique chiffrant l’économie d’impôt, alors que M^me X ne prétend pas ne pas avoir pu bénéficier des avantages fiscaux.

* le prix hors TVA était de 68 311 Euros, soit 2 359,62 Euros/m² conforme aux prix pratiqués dans

la commune et la finalité de l’investissement n’était pas la revente de l’appartement à court terme.

* l’expertise réalisée par M. A a été faite 12 ans après la vente et met en exergue le caractère sérieux de la signature de la SARL Goelia Gestion.

* il n’existait aucune ambiguïté sur le rôle de chaque intervenant et l’association EDC a effectivement procédé à un contrôle objectif de l’existence du programme immobilier.

* la convention entre la SARL Goelia Gestion et la SARL Prestigium emportait pour la première, obligation de meubler et d’équiper les logements de la résidence, ainsi que d’acheter le matériel d’exploitation, garantie pour les acquéreurs de la bonne gestion de la résidence, pour des concours très inférieurs au montant des loyers.

* la cession de l’accueil et de la réception permet le maintien de l’affectation collective de ces lots, qui restent accessibles à tous les copropriétaires et la SARL Goelia Gestion a même fait part de sa volonté de quitter les lieux.

* M^me X peut signer un nouveau bail avec toute personne de son choix.

— Il n’existe aucun manquement à une obligation de conseil :

* M^me X a été informée et conseillée sur les conditions de son investissement.

* le notaire lui a remis un document informatif sur les aspects fiscaux.

* M^me X a pu récupérer la TVA et bénéficier du régime de défiscalisation.

— Les préjudices invoqués sont inexistants.

Au terme de ses conclusions, (abstraction faite des multiples 'dire et juger, constater' qui constituent des moyens et non des prétentions) elle demande à la Cour de :

— confirmer le jugement sur la prescription,

— condamner M^me X à lui payer la somme de 3 000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— subsidiairement,

— rejeter les demandes,

— condamner M^me X à lui payer la somme de 3 000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— très subsidiairement,

— limiter l’indemnisation du préjudice à une perte de chance de 10 %,

— rejeter les autres demandes.

*

* *

Par dernières conclusions notifiées le 26 janvier 2021, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, la SAS IFB France présente l’argumentation suivante :

— L’action en nullité de la vente est prescrite :

* le point de départ de la prescription doit être fixé au jour de la vente.

* il ne peut être décalé à la date de la connaissance du fonds de concours, pratique courante qui permet de faciliter le développement.

* M^me X a perçu, pendant 9 ans, le loyer prévu au contrat.

* M^me X n’a jamais été destinataire de la lettre émanant de l’association EDC dont elle fait état.

* l’évaluation d’un bien immobilier, compte tenu des fluctuations du marché, ne peut être réalisée qu’à un instant donné, c’est à dire au jour de la vente.

— L’action en responsabilité délictuelle est également prescrite :

* le manquement à une obligation d’information ou de conseil génère une perte de chance de ne pas contracter.

* le point de départ de la prescription de l’action se situe à la signature de l’engagement.

* en application de la loi du 17 juin 2008, cette action était prescrite le 19 juin 2013.

— Les actions ne sont pas fondées :

* M^me X n’explique pas l’information qui aurait dû lui être communiquée.

* la SAS IFB France n’est pas conseiller en gestion de patrimoine mais agent immobilier et n’était débitrice que d’une obligation de conseil sur les caractéristiques de l’opération proposée qui a été respectée.

* la simulation financière n’est qu’une estimation qui ne peut prendre en compte les éventuelles fluctuations du marché.

* les estimations de la valeur du bien produites aux débats par l’appelante ne caractérisent aucune surévaluation lors de la vente et aucun prix de revente n’a été promis.

* la certification par l’association EDC n’était pas un élément déterminant du consentement.

* la convention de concours constitue une garantie supplémentaire pour les acquéreurs de pouvoir donner leur bien à bail.

* la SARL Goelia Gestion n’aurait pas accepté de verser un loyer surévalué avec des pertes importantes en sortie de contrat et les difficultés rencontrées à l’issue des 9 ans ne tiennent qu’à l’évolution de la conjoncture économique.

* le nouveau loyer ne résulte que de la libre discussion entre M^me X et la SARL Goelia Gestion.

— M^me X ne justifie d’aucun préjudice :

* elle prétend avoir perdu une chance d’éviter la réalisation d’un événement défavorable.

* elle a pourtant perçu les loyers pendant 9 ans, bénéficié du régime de défiscalisation, sur lequel elle reste taisante, et est propriétaire d’un bien immobilier.

* le seul élément défavorable est la diminution du loyer à l’issue de la période de 9 ans qui ne peut être imputée au commercialisateur du programme.

Au terme de ses conclusions, elle demande à la Cour de :

— confirmer le jugement,

— subsidiairement rejeter les demandes présentées par M^me X,

— en tout état de cause, la condamner à lui payer la somme de 5 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

* *

Par conclusions d’intimée notifiées le 4 février 2020, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, la SA Société Générale présente l’argumentation suivante :

— elle s’en rapporte à la décision de la Cour sur la nullité de la vente.

— en cas d’annulation, M^me X devra restituer le capital et la banque ne peut être tenue à restitution ni des sommes versées par l’emprunteur, ni des primes d’assurance.

— elle sera fondée à réclamer à toute partie succombante des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’annulation.

Au terme de ses conclusions, elle demande à la Cour de :

— lui donner acte qu’elle s’en rapporte à la justice sur le bien-fondé de l’appel de M^me X,

— en cas de résolution ou de nullité de la vente et du prêt,

— condamner M^me X à lui payer la somme de 81 700 Euros correspondant aux sommes prêtées et dire qu’elle pourra conserver les intérêts jusqu’au remboursement des sommes prêtées,

— subsidiairement,

— condamner M^me X à lui payer les intérêts au taux légal à compter de la date de décaissement des sommes prêtées,

— dans tous les cas,

— ordonner la compensation,

— condamner toute partie succombante à lui payer la somme de 31 926,84 Euros à titre de dommages et intérêts, et à garantir M^me X de toute somme qu’elle pourrait devoir à cette dernière, avec libération des fonds directement entre les mains de la banque,

— condamner toute partie succombante à lui payer la somme de 3 000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

*

* *

Par conclusions d’intimée notifiées le 11 février 2020, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, la SA Sogecap présente l’argumentation suivante :

— elle est étrangère à l’acte de vente et s’en rapporte également à la décision de la Cour sur l’action en nullité.

— en cas d’annulation de la vente et du contrat de prêt, l’adhésion à l’assurance de groupe prendra fin à la date à laquelle l’annulation sera définitive.

Au terme de ses conclusions, elle demande à la Cour de :

— statuer ce que de droit sur la demande présentée par M^me X,

— en cas d’annulation du contrat de prêt, dire que la garantie de l’assureur prendra fin à la date à laquelle interviendra une décision définitive,

— condamner toute partie succombante à lui payer la somme de 1 500 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS :

1) Sur le dol :

Selon les dispositions de l’article 1116 du code civil en vigueur à la date des actes litigieux, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas, et doit être prouvé par celui qui l’invoque.

L’article 1304 du code civil, devenu 1144, énonce que le délai de l’action en nullité court, en cas de dol, à compter du jour où il a été découvert.

La caractérisation du dol doit donc être recherchée en premier lieu.

Liminairement, il convient de rappeler que l’opération mise en cause par M^me X ne se limite pas à l’achat d’un bien immobilier, mais recouvre une opération de défiscalisation.

Elle le reconnaît dans ses conclusions dans les termes suivants : 'ce n’est pas tant un bien immobilier qui a été vendu qu’un produit d’investissement fiscal conçu et présenté comme tel'.

Le dol invoqué par M^me X porte sur une opération de défiscalisation matérialisée par quatre actes :

— acquisition en l’état futur d’achèvement de l’appartement,

— emprunt destiné à son financement,

— adhésion au contrat d’assurance groupe garantissant son remboursement,

— bail commercial.

Cet ensemble de contrats présente la particularité d’entrer dans le champ d’un dispositif législatif énonçant des conditions imposées aux parties par l’Etat, telle l’obligation de donner à bail le bien à un usage touristique durant neuf ans, et repose sur un équilibre dans lequel interviennent les avantages fiscaux consentis par l’Etat dans le but de favoriser le développement touristique de zones rurales.

Comme indiqué plus haut, les avantages, exposés dans l’acte de vente, permettent à l’investisseur immobilier de cumuler la récupération de la TVA payée lors de l’achat, et une réduction d’impôt de 25 % du prix de vente d’un immeuble neuf et de 20 % du montant de travaux pouvant atteindre 50 000 Euros pour un célibataire, et 100 000 Euros pour un couple.

C’est par conséquent au regard de l’opération considérée dans sa globalité que l’existence d’un dol doit être recherchée.

Le prix de vente et le montant des loyers ne permettent pas, à eux seuls, de déterminer si le consentement de M^me X a pu être vicié par des manoeuvres frauduleuses au moment de son engagement dans une opération qui, au-delà de l’acquisition d’un immeuble et de son exploitation locative, a permis de minorer son imposition.

Il appartient par conséquent à M^me X, qui supporte la charge de la preuve, de verser aux débats tous éléments permettant de porter une appréciation non seulement sur le prix de la vente et le montant des loyers, mais également sur le montant effectif des déductions fiscales obtenues et de produire des calculs de rentabilité basés sur la globalité de l’opération.

À cet égard, il est constant que l’opération a accru l’actif de son patrimoine, qui s’est enrichi de la propriété de l’appartement et du montant des loyers perçus durant neuf années.

Au terme du bail, elle a accepté de signer un nouveau bail, et continue de percevoir un revenu locatif moindre, mais qui continue néanmoins à accroître son patrimoine.

Son passif a également été diminué par le dispositif de récupération de la TVA payée et de défiscalisation.

Or, M^me X ne dépose aux débats strictement aucun justificatif permettant de déterminer le montant effectif des avantages fiscaux dont elle a bénéficié et présente des explications qui n’en tiennent pas compte.

En outre, ses allégations sur la surévaluation de l’appartement lors de son achat ne sont pas prouvées.

En effet :

— l’avis de valeur (pièce 5.4) d’Espace LMNP est daté du 5 novembre 2014, soit 9 années après son achat, alors que le marché immobilier a évolué et cet avis précise expressément qu’il ne peut être assimilé à une expertise.

— le rapport d’évaluation de A Expertise (pièce 5.5) correspond à une évaluation effectuée en février 2018, soit plus de 12 années après l’achat,

— les cotations des barèmes des valeurs immobilières sur la commune de Casteljaloux au 1^er janvier 2005 (pièces 7.1. et 7.2) sont des valeurs moyennes exclusives de toute appréciation concrète du bien acquis par M^me X.

Finalement, M^me X ne démontre donc pas le dol allégué, ce qui justifie le rejet de sa demande

d’annulation de la vente.

L’examen de la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action est, par voie de conséquence, dépourvu d’objet.

Les demandes présentées au titre des conséquences de l’annulation de la vente doivent être rejetées à défaut d’annulation de l’acte.

Le jugement sera infirmé sur ces points.

2) Sur la responsabilité de la SAS Edelis et de la SAS IFB France :

La demande de dommages et intérêts est fondée sur le manquement des sociétés Edelis (venant aux droits de la société Akerys Promotion qui venait elle-même aux droits de la société Prestigium) et IFB France à leur devoir d’information et de conseil.

Or, la prescription d’une action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage, ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance.

S’agissant d’un manquement à l’obligation d’information ou de conseil, le dommage consistant en une perte de chance de ne pas contracter se manifeste dès l’établissement de l’acte critiqué.

C’est donc par une exacte analyse des éléments soumis à son appréciation que le tribunal a fixé le point de départ du délai de prescription à la date de signature de l’acte authentique de vente, soit le 8 septembre 2005, et déclaré l’action prescrite.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

3) Sur les autres demandes :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante, M^me X a été à juste titre condamnée à supporter les dépens de première instance.

L’issue de l’instance d’appel justifie qu’elle soit tenue d’en supporter les dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

M^me X sera condamnée à payer à la SAS Edelis, la SAS IFB France, la SA Société Générale et la SA Sogecap, la somme de 2 000 € chacune.

PAR CES MOTIFS :

- la Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

- CONFIRME le jugement SAUF en ce qu’il a déclaré irrecevable comme étant prescrite l’action en nullité de la vente fondée sur le dol introduite par M^me Z-B X divorcée Y ;

- STATUANT A NOUVEAU sur le point infirmé,

- REJETTE la demande d’annulation de la vente du 8 septembre 2005 et en conséquence les demandes de restitution et de résolution du contrat de prêt et de son assurance emprunteur, présentées par Z-B X ;

- Y ajoutant,

- CONDAMNE Z-B X à payer à la SAS Edelis, la SAS IFB France, la SA Société Générale et la SA Sogecap, la somme de 2 000 Euros, chacune, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

- CONDAMNE Z-B X aux dépens qui pourront être recouvrés directement par M^e Vivier, la Selarl Action Juris et M^e Boutitie pour ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Claude GATÉ, présidente de chambre, et par Nathalie CAILHETON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,