[W] [U]

C/

[E] [T] [F] [I]

[H] [S] [J] [D] [C]

S.E.L.A.R.L. [O] [A]

S.A.R..L. GARCIA GUITARD MANIELO

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 11 FEVRIER 2025

N° RG 24/00868 – N° Portalis DBVF-V-B7I-GPDL

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé du 21 mai 2024,

rendue par le président du tribunal judiciaire de Mâcon – RG : 23/00164

APPELANTE :

Madame [W] [U]

née le 11 Octobre 1969 à [Localité 14] (71)

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par M^e Lucilia LOISIER, membre de la SCP ROUSSOT-LOISIER- RAYNAUD DE CHALONGE, avocat au barreau de MACON

INTIMÉS :

Madame [E] [T] [F] [I]

née le 15 Février 1976 à [Localité 17] (PORTUGAL)

dont la dernière adresse connue est :

[Adresse 3]

[Localité 8]

Monsieur [H] [S] [J] [D] [C]

né le 14 Septembre 1974 à [Localité 18] (PORTUGAL)

dont la dernière adresse connue est :

[Adresse 3]

[Localité 8]

Non représentés

S.E.L.A.R.L. [O] [A], notaire, venant aux droits de la SELARL [N] [G]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée par M^e Eric BRAILLON, membre de la SELARL BLKS & CUINAT AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

S.A.R..L. GARCIA GUITARD MANIELO exerçant sous l’enseigne AGENCE IMMOBILIERE M2G

[Adresse 5]

[Localité 7]

Assistée de M^e Marie OUTTERS-LEPAROUX, avocat au barreau de STRASBOURG, plaidant, et représentée par M^e Géraldine GRAS-COMTET, avocat au barreau de MACON, postulant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 novembre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,

Sophie BAILLY, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 28 Janvier 2025 pour être prorogée au 11 Février 2025,

ARRÊT : rendu par défaut,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le 13 octobre 2022, M. [H] [J] [D] [C] et son épouse Mme [E] [F] [I], propriétaires d’une maison à usage d’habitation située à [Adresse 16], ont vendu ce bien à Mme [W] [U] après y avoir réalisé des travaux.

Cette maison a été vendue moyennant le prix de 215 250 euros par l’intermédiaire de la société Garcia-Guitard-Mannielo, exerçant sous l’enseigne Agence Immobilière M2G, et l’acte reçu par Maître [G], notaire associé unique de la Selarl [K] [L] notaire, avec la participation de Maître [M], notaire associé à [Localité 12].

Faisant état de la découverte, après l’acquisition, de désordres et manquements divers, Mme [U] a sollicité Maître [Z], commissaire de justice à [Localité 15], qui a établi le 14 novembre 2022 un procès-verbal de constat.

Elle a par la suite fait appel à M. [B] [X], du cabinet d’expertise IXI, qui a déposé son rapport le 31 janvier 2023.

Maître [Z] a réalisé un nouveau procès-verbal de constat le 11 septembre 2023.

Par acte du 21 novembre 2023, Mme [U] a fait attraire la société Garcia-Guitard-Mannielo exerçant sous l’enseigne Agence Immobilière M2G, la Selarl [N] [G], M. [J] [D] [C] et son épouse Mme [F] [I] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Mâcon, en sollicitant une mesure d’expertise aux fins de voir constater l’importance des désordres, des vices cachés, des non conformités, évaluer la valeur réelle du bien objet de la vente, chiffrer le montant des travaux réparatoires, déterminer les responsabilités et chiffrer les préjudices subis et à subir par elle.

Par une ordonnance réputée contradictoire du 21 mai 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Mâcon a :

— ordonné une expertise, et désigné pour y procéder Mme [R] [V], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Lyon, avec mission de :

se rendre sur les lieux sis à [Adresse 13] [Localité 9][Adresse 1],

prendre connaissance de l’ensemble des pièces,

entendre les parties et tous sachants,

constater les travaux réalisés au rez-de-chaussée et au 1er étage de la maison et extension de la partie habitable et dire s’ils ont été réalisés ou non dans les règles de l’art,

préconiser les remèdes à apporter aux désordres et les travaux nécessaires, en chiffrer le coût et en évaluer la durée,

— dit que l’expert devra diffuser un pré rapport afin de recueillir les dires et observations des parties et d’y répondre avant de déposer son rapport définitif,

— dit que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix dans une autre spécialité que la sienne,

— fixé à la somme de 3 000 euros la consignation à valoir sur les frais d’expertise devant être versée par Mme [U] avant le 30 août 2024,

— dit qu’à défaut de versement complet de la consignation dans le délai requis, la désignation de l’expert sera caduque et il pourra être tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner dans le délai imparti,

— accordé à l’expert un délai de trois mois pour communiquer l’évaluation de sa rémunération définitive prévisible et solliciter une provision complémentaire en cas d’insuffisance manifeste (articles 269 et 280 du code de procédure civile),

— dit que l’expert devra notifier aux parties, une fois sa mission accomplie, par lettre recommandée avec accusé de réception, le montant de ses honoraires, afin de recueillir leurs observations qui devront être remises avec la demande de taxe,

— dit que conformément aux dispositions du décret du 28 décembre 1998, la rémunération de l’expert sera fixée en fonction des diligences accomplies, du respect des délais impartis et de la qualité du travail fourni,

— désigné le juge des référés pour suivre les opérations d’expertise et faire rapport en cas de difficultés,

— dit que l’expert devra déposer son rapport dans les quatre mois suivant l’avis du versement de la consignation,

— mis hors de cause la société Garcia-Guitard-Mannielo exerçant sous l’enseigne Agence Immobilière M2G et la Selarl [N] [G],

— condamné Mme [U] à verser à la société Garcia-Guitard-Mannielo exerçant sous l’enseigne Agence immobilière M2G et à la Selarl [N] [G] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné provisoirement Mme [U] aux dépens de l’instance.

Par acte du 10 juillet 2024, Mme [U] a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a mis hors de cause la société Garcia-Guitard-Mannielo exerçant sous l’enseigne Agence Immobilière M2G et la Selarl [N] [G], l’a condamnée à verser à ces parties la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, et n’a pas fait droit à divers chefs de mission d’expertise.

Aux termes de conclusions notifiées le 10 octobre 2024, Mme [U] demande à la cour, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, de :

— infirmer l’ordonnance rendue par Mme la présidente près le tribunal judiciaire de Mâcon le 21 mai 2024, en ce qu’elle :

a mis hors de cause la société Garcia-Guitard-Mannielo exerçant sous l’enseigne Agence Immobilière M2G et la Selarl [N] [G],

l’a condamnée à verser à la société Garcia-Guitard-Mannielo exerçant sous l’enseigne Agence Immobilière M2G et à la Selarl [G], la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

l’a condamnée provisoirement aux dépens de l’instance,

Statuant à nouveau,

— déclarer communes et opposables les opérations d’expertise confiées à Mme [V], expert près la cour d’appel de Lyon, à la société Garcia-Guitard-Mannielo exerçant sous l’enseigne Agence Immobilière M2G et à la Selarl [O] [A] notaire, venant aux droits de la Selarl [N] [G], étude de notaire à Digoin,

— débouter la société Garcia-Guitard-Mannielo exerçant sous l’enseigne Agence Immobilière M2G et la SELARL [O] [A] notaire, venant aux droits de la Selarl [N] [G], de leurs demandes d’indemnités au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— réserver les dépens,

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

ordonné une expertise judiciaire confiée à Mme [V], expert judiciaire près la cour de [Localité 10] avec mission de :

se rendre sur les lieux,

prendre connaissance de l’ensemble des pièces,

entendre les parties et tous sachants,

constater les travaux réalisés au rez-de-chaussée et au 1er étage de la maison et extension de la partie habitable et dire s’ils ont été réalisés ou non dans les règles de l’art,

préconiser les remèdes à apporter aux désordres et les travaux nécessaires, en chiffrer le coût et en évaluer la durée,

— réformer l’ordonnance entreprise s’agissant de la mission de l’expert ou tout le moins compléter et amender la mission de l’expert,

— dire et juger que l’expert aura également pour mission de :

constater l’état de la toiture et dire si des travaux sont à réaliser sur la toiture,

vérifier si les professionnels, notaires et agents immobiliers ont ou non rempli leurs obligations,

donner un avis sur la valeur réelle du bien litigieux,

plus généralement, fournir tous éléments techniques ou de fait de nature, le cas échéant, à permettre à la juridiction compétente, sur le fond du litige, de déterminer les responsabilités éventuellement encourues ou d’évaluer, s’il y a lieu, les préjudices subis ou à subir, notamment s’agissant du préjudice de jouissance,

— condamner solidairement la Selarl [O] [A] notaire et la société Garcia-Guitard-Mannielo à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— réserver les dépens.

Aux termes de conclusions notifiées le 30 août 2024, la Selarl [O] [A] notaire demande à la cour, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, de :

— confirmer l’ordonnance dont appel,

— débouter la demanderesse de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de la Selarl [G],

— condamner le demandeur aux dépens ainsi qu’au règlement à son profit de la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de conclusions notifiées le 26 août 2024, la société Garcia-Guitard-Mannielo demande à la cour de :

— débouter Mme [U] de son appel en le disant tant injustifié que mal fondé et débouter celle-ci de sa demande aux fins de réformation de la décision entreprise,

— confirmer l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Mâcon du 21 mai 2024 en toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire, si la cour venait à infirmer la décision et statuer à nouveau,

Si l’agence immobilière M2G devait être attraite aux mesures d’expertise judiciaire,

— prendre acte des plus expresses protestations et réserves de l’agence immobilière M2G et les recevoir,

— débouter Mme [U] de sa demande visant à ce que l’expert vérifie 'si les professionnels, notaires et agents immobiliers ont ou non rempli leurs obligations et donne un avis sur la valeur réelle du bien litigieux',

En tout état de cause,

— condamner Mme [U] ou tout succombant, à verser à l’agence immobilière M2G la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’appel,

— mettre à la charge de l’appelante l’intégralité des frais d’expertise,

— condamner l’appelante aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées des parties pour un exposé complet de leurs moyens.

Mme [U] a fait signifier sa déclaration d’appel et ses conclusions à Mme [F] [I] et M. [J] [D] [C] le 7 août 2024, selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

Ces derniers n’ont pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée par une ordonnance du 19 novembre 2024.

MOTIFS

En application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Conformément aux dispositions des articles 232 et 238 du même code, l’expert, commis pour éclairer le juge sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien, ne doit jamais porter d’appréciation d’ordre juridique.

En l’espèce, le juge des référés a fait droit à la demande d’expertise judiciaire présentée par Mme [U], au contradictoire de M. [J] [D] [C] et de Mme [F] [I], au vu du procès-verbal de constat établi le 2 novembre 2022 par Maître [Z], et du rapport d’expertise déposé par le cabinet [X] le 6 juillet 2023.

Ce dernier fait état de :

— la construction d’une extension dans le prolongement Est du bâtiment, sur deux niveaux, et la transformation du garage situé au rez-de-chaussée en pièce habitable, sans déclaration d’urbanisme,

— l’installation d’un poêle à bois dans un mur de refend sans précaution particulière, les travaux n’étant pas conformes aux règles de l’art,

— un dysfonctionnement de la VMC,

— une remontée d’odeurs dans la buanderie,

— des marches d’escalier de hauteurs inégales,

— une installation électrique défectueuse, suite aux travaux d’extension et d’aménagement,

— un décollement du carrelage du bureau,

— une absence de garde corps sur les fenêtres de l’étage,

— divers désordres sur les revêtements,

— un habillage de la porte de la salle de bains dangereux,

— la fissuration du vitrage de la salle de bains.

Il est également versé aux débats un nouveau procès-verbal de constat établi le 11 septembre 2023 par Maître [Z], faisant état de désordres affectant la façade d’un meuble de cuisine et la structure en métal, bois et plastique adossée à un pignon, ainsi qu’un devis de couvreur réactualisé par rapport à celui réalisé pour le compte des anciens propriétaires en 2018.

Dans un contexte de vente immobilière pouvant sous certaines conditions donner lieu à garantie des vices cachés ' y compris pour des éléments, tels que la couverture, qui n’auraient pas été retouchés par les vendeurs ', précédée de travaux pouvant relever selon Mme [U] de la garantie décennale dont sont redevables les constructeurs, il convient de modifier la mission confiée à l’expert, ainsi que précisé dans le dispositif.

Mme [U] explicite par ailleurs les griefs qu’elle formule à l’égard tant du notaire (manquement à son obligation d’assurer la sécurité juridique de ses actes, ainsi qu’à son devoir de conseil et d’information) que de l’agent immobilier (présentation erronée de l’état et de la valeur du bien, manquement à son devoir de conseil), à l’égard desquels elle envisage d’invoquer l’application des dispositions de l’article 1240 du code civil.

Si la Selarl [O] [A] notaire et la société Garcia-Guitard-Mannielo contestent formellement les griefs articulés par Mme [U], il n’en demeure pas moins que leur mise hors de cause est prématurée, dès lors que les opérations d’expertise, si elles intéressent au premier chef les vendeurs, comportent des constatations matérielles pouvant avoir une incidence sur l’appréciation d’une éventuelle faute de nature à engager de leur responsabilité.

L’ordonnance du 21 mai 2024 sera en conséquence infirmée en ce qu’elle a mis hors de cause le notaire et l’agent immobilier, l’expertise devant se dérouler au contradictoire de ces derniers.

La mission confiée à l’expert ne pourra toutefois, comme justement souligné par les intimés, avoir pour effet de lui déléguer le rôle de se prononcer sur des questions de droit.

L’ordonnance dont appel, qui mérite confirmation s’agissant de la charge des dépens de première instance, sera en revanche infirmée en ce qu’elle a condamné Mme [U] à payer à la Selarl [N] [G], aux droits de laquelle se trouve désormais la Selarl [O] [A] notaire, ainsi qu’à la société Garcia-Guitard-Mannielo, une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens d’appel seront supportés par Mme [U], demanderesse à la mesure d’expertise.

Eu égard à la nature du contentieux, les parties conserveront par ailleurs à leur charge les frais non compris dans les dépens qu’elles ont exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance du juge des référés de [Localité 11] du 21 mai 2024 en toutes ses dispositions critiquées, sauf en ce qu’elle a statué sur les dépens,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et ajoutant,

Dit n’y avoir lieu de mettre hors de cause la Selarl [O] [A] notaire, venant aux droits de la Selarl [N] [G] notaire, et la société Garcia-Guitard-Mannielo, les opérations d’expertise devant se tenir au contradictoire de ces parties,

Dit que l’expert aura pour mission de :

se rendre sur les lieux, [Adresse 4], après avoir régulièrement convoqué les parties et leurs conseils,

entendre les parties et leurs conseils, et se faire remettre tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

vérifier la réalité des désordres, vices et non-conformités aux normes allégués par Mme [U] dans ses conclusions d’appel,

les décrire et rechercher les éléments de fait propres à déterminer la date de leur apparition ; dire s’ils étaient décelables par un profane lors de la vente,

indiquer si ces désordres sont de nature à nuire à la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination, ou s’ils affectent la solidité d’éléments d’équipement faisant indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert,

préciser si l’immeuble était inhabitable au jour de la vente ; dans l’affirmative, indiquer pour quelles raisons Mme [U] n’a pas pu s’y installer ; dans la négative, indiquer le cas échéant dans quelle mesure et pour quelles raisons, l’usage de l’immeuble était réduit ;

donner tous éléments motivés sur les causes et origines des vices, désordres et non-conformités,

préconiser les remèdes à y apporter et les travaux nécessaires à la remise en bon état de l’immeuble ; en chiffrer le coût et en évaluer la durée,

plus généralement, fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s’il y a lieu les préjudices, de nature tant matérielle qu’immatérielle, occasionnés par les vices, désordres et non-conformités,

donner son avis sur la valeur du bien à la date de l’achat,

Dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Mâcon et en adresser copie à chacune des parties au plus tard le 30 juin 2025,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Laisse les dépens d’appel à la charge de Mme [U].

Le greffier Le président