[G] [K]

[N] [K]

[I] [K]

C/

Syndic. de copro. sis [Adresse 7] A [Localité 12]

ALLIANZ IARD

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 16 SEPTEMBRE 2025

N° RG 22/01060 – N° Portalis DBVF-V-B7G-GAOQ

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 19 juillet 2022,

rendu par le tribunal judiciaire de Dijon – RG : 20/00945

APPELANTS :

Monsieur [G] [L] [H] [K]

né le 16 Avril 1935 à [Localité 14]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Monsieur [N] [J] [E] [K]

né le 24 Mai 1958 à [Localité 12]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Madame [I] [D] [F] [K]

née le 04 Janvier 1960 à [Localité 12]

[Adresse 9]

[Localité 10]

Représentés par M^e Virginie PUJOL, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 104

INTIMÉES :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 12] (Côte d’or) représenté par son syndic en exercice la société NEXITY LAMY, société par actions simplifiée, dont le siège social est [Adresse 3] à [Localité 15], inscrite au RCS de Paris sous les références B 487 530 099, ayant un établissement secondaire à [Adresse 13], agissant par son représentant légal en exercice domicilié audit siège.

Représentée par M^e Stéphane MAUSSION, membre de la SCP MAUSSION, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 80

ALLIANZ IARD société d’assurances immatriculée au RCS de NANTERRE sous le N° 542 110 291, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 11]

Assistée de M^e Laurent HAY, avocat au barreau de PARIS, plaidant, et représentée par M^e Florent SOULARD, membre de la SCP SOULARD- RAIMBAULT, avocat au barreau de DIJON, postulant, vestiaire : 127

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 janvier 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2025 pour être prorogée au 13 mai, puis au 24 juin et au 16 septembre 2025,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Bénédicte KUENTZ, conseiller en remplacement du président empêché, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. [G] [K], M. [N] [K] et Mme [I] [K] sont propriétaires indivis d’un local commercial au sein d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 6] et [Adresse 7], dont le syndic est la société Nexity Lamy.

Ces locaux, situés au rez-de-chaussée et au 1er étage, sont donnés à bail depuis le 1er juillet 2009 à la société New Welcome, ayant pour géant M. [W], qui y exerce une activité de restaurant.

Au 1er étage de l’immeuble se trouve également un appartement appartenant à M. [Y] et donné à bail à Mme [M], qui est situé au-dessus d’une partie du local commercial.

La société New Welcome a subi en février 2018 un dégât des eaux au plafond du restaurant. Son assureur, la Macif, a alors fait intervenir l’expert Eurexo.

Lors des travaux réparatoires du plancher haut, en février 2019, la société Ets Richard, chargée de réaliser un sondage de ce plancher, a signalé au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, via son syndic, que 'l’ensemble des solives en plafond du rez-de-chaussée présentent des symptômes de pourriture cubique avec décrochement du lattis plâtré et rupture des bois'.

La société Eurexo est à nouveau intervenue, et a déposé un rapport d’expertise amiable le 6 mars 2019.

Le 22 mars 2019, le syndic de la copropriété a déclaré le sinistre à l’assureur de l’immeuble, la société Allianz IARD, qui a mandaté le cabinet Polyexpert.

Le 15 novembre 2019, l’assemblée générale des copropriétaires a rejeté la résolution tendant à la prise en charge des travaux de réfection de l’électricité et du faux plafond.

C’est dans ce contexte que, par actes des 17 mars 2020 et 5 mai 2020, les consorts [K] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et son assureur Allianz IARD devant le tribunal judiciaire de Dijon, aux fins notamment de les voir condamner solidairement au paiement de diverses sommes au titre du remboursement des frais qu’ils ont avancés, des pertes de loyers et de leurs préjudices complémentaires.

Par jugement réputé contradictoire du 19 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Dijon a :

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la société Nexity Lamy, agence de [Localité 12], à payer aux consorts [K] [G], [N] et [I] la somme de 6 707,25 euros TTC, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la société Nexity Lamy, agence de [Localité 12], aux dépens, lesquels pourront être recouvrés comme il est dit à l’article 699 du code de procédure civile par Maître Michel Rousseau,

— rappelé que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,

— rappelé que le jugement est exécutoire de droit,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration du 23 août 2022, M. [G] [K], M. [N] [K] et Mme [I] [K] ont interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance d’incident du 16 novembre 2023, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables comme tardives les conclusions de la SA Allianz IARD du 26 juin 2023, mais uniquement en ce qu’elles répondent à l’appel incident du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7].

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 28 avril 2024, M. [G] [K], M. [N] [K] et Mme [I] [K] demandent à la cour, au visa de l’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article L. 124-4 du code des assurances, de :

— réformer le jugement rendu le 19 juillet 2022 en ce qu’il a mis à leur charge une part de responsabilité,

Statuant à nouveau,

— déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] entièrement responsable du sinistre et dire n’y avoir lieu de retenir une part de responsabilité à leur encontre,

— réformer le jugement rendu le 19 juillet 2022 en ce qu’il a réduit le montant des dommages et intérêts relatifs aux travaux qu’ils ont payés à la somme de 6 707,25 euros TTC,

Statuant à nouveau,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7], au paiement de la somme de 31 612,78 euros (électricité 26 360,28 euros et faux plafond 5 252,50 euros) au titre des travaux, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] au paiement de la somme de 21 570 euros au titre des loyers, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— réformer le jugement rendu le 19 juillet 2022 en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes relatives aux frais complémentaires et à l’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a mis hors de cause la société Allianz,

Statuant à nouveau,

— condamner la compagnie d’assurance responsabilité Allianz solidairement avec son assuré à leur payer les sommes réclamées à savoir 31 612,78 euros, 21 570 euros, 2 000 euros et 3 500 euros,

— en tout état de cause, condamner la compagnie d’assurance responsabilité Allianz à garantir le syndicat des copropriétaires de l’ensemble des condamnations,

— débouter le syndicat des copropriétaires de son appel incident en ce qu’il est dirigé à leur encontre et le débouter notamment de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7], solidairement avec la société Allianz, aux dépens d’appel, lesquels pourront être recouvrés comme il est dit à l’article 699 du code de procédure civile par Maître Virginie Pujol,

— dire que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 23 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

l’a condamné à payer aux consorts [K] [G], [N] et [I], la somme de 6 707,25 euros TTC augmentés des intérêts au taux légal à compter du jugement,

l’a condamné aux dépens,

l’a débouté de sa demande du chef des frais irrépétibles,

l’a débouté de sa demande de condamnation d’Allianz IARD à le garantir de l’ensemble des condamnations susceptibles d’intervenir,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les consorts [K] [G], [N] et [I] de leur demande d’indemnisation au titre des pertes locatives, dommages et intérêts complémentaires et article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

Jugeant que l’indivision [K] n’apporte pas la preuve que le dommage dont elle réclame réparation a pour origine une partie commune, voire un vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, et que le dommage pour lequel l’indivision [K] réclame l’indemnisation a pour origine un dégât des eaux en provenance d’une partie privative, outre la surcharge par un occupant aux copropriétaires du plancher litigieux,

— débouter, de plus fort, les consorts [K] [G], [N] et [I] de l’ensemble de leurs demandes à son égard,

Subsidiairement, jugeant que les consorts [K] [G], [N] et [I] ont contribué à leur propre dommage en s’abstenant de voter la réalisation d’un diagnostic de l’immeuble,

— leur délaisser une large part de responsabilité,

Jugeant que le lien entre une potentielle responsabilité du syndicat des copropriétaires au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, du chef de l’obligation de remplacer certains éléments de structure en cours de travaux, et le coût des travaux de réfection du faux plafond tendu et de l’installation électrique, n’est pas établi, au regard des travaux qui auraient de toute façon été imposés par le dégât des eaux de février 2018, d’origine privative,

— débouter les consorts [K] [G], [N] et [I] de toutes leurs demandes à ce titre,

A titre infiniment subsidiaire,

— réduire en de notables proportions les sommes sollicitées par les consorts [K] [G], [N] et [I],

— condamner Allianz IARD à le garantir de l’ensemble des condamnations susceptibles d’être mises à sa charge,

Y ajoutant,

— condamner solidairement les consorts [K] [G], [N] et [I] et Allianz IARD, ou qui mieux d’entre le devra, à lui payer une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 16 février 2024, la société Allianz IARD demande à la cour, de :

— déclarer mal fondés les consorts [K] en leur appel et en leur demande tendant à la voir condamner solidairement avec le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] au paiement de différentes sommes, au regard de l’absence de détermination de l’imputabilité de l’origine des désordres, des garanties souscrites au terme du contrat la liant audit syndicat et des exclusions expresses de garanties stipulées audit contrat,

— les en débouter,

— déclarer également mal fondé le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] en sa demande de garantie à son égard, au regard des garanties souscrites au terme du contrat la liant audit syndicat et des exclusions expresses de garanties stipulées audit contrat,

— l’en débouter,

— confirmer la décision dont appel en ce qu’elle a rejeté les demandes formées à son encontre,

A titre subsidiaire,

— déclarer irrecevables et mal fondés les consorts [K] en toutes leurs demandes, fins et écritures en tant que dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et à son encontre,

— les en débouter,

— dire en conséquence n’y avoir lieu à sa condamnation à relever et garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7],

— condamner tout succombant à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui pourront être recouvrés directement par Maître Florent Soulard, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées des parties pour un exposé complet de leurs moyens.

La clôture est intervenue le 12 décembre 2024.

MOTIFS

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Les consorts [K] fondent leurs prétentions à l’encontre du syndicat des copropriétaires sur l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, qui dispose dans sa rédaction applicable au présent litige que le syndicat 'a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.'

Ils imputent en effet les désordres affectant le plafond, partie commune de l’immeuble, à un défaut d’entretien, entendu comme la mise en place de tout moyen propre à assurer la conservation de l’immeuble et donc à compenser les nécessaires et prévisibles effets du vieillissement normal de celui-ci.

Le syndicat des copropriétaires et la société Allianz IARD contestent leur mise en cause, au motif que le dommage dont les consorts [K] entendent obtenir réparation n’a pas pour origine une partie commune, ou à tout le moins un manque d’entretien d’une partie commune, mais qu’il résulte d’une surcharge du plancher haut et d’infiltrations en provenance de parties privatives, et plus précisément de l’appartement situé au premier étage.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats le rapport de sondage établi le 11 septembre 2018 par la société Ets Richard, qui indique avoir constaté, après dépose des matériaux composant le plafond et le plancher, que 'les 5 solives dont les porteuses autour des 2 tuyaux des eaux usées sont pourries sur 1,50 m à cause des fuites'.

Il ressort toutefois du rapport d’expertise amiable Eurexo du 6 mars 2019 produit par les consorts [K], qui rappelle la survenue du dégât des eaux susvisé (ayant entraîné l’effondrement d’un amas de plâtre avec écoulements d’eau en provenance du logement situé au 1er étage, alors propriété de M. [Y]) que :

— que dans les suites de ce sinistre, le syndic Nexity a mandaté la société Ets Richard, qui a réalisé des travaux de renforcement d’une partie du plancher haut,

— que le 18 février 2019, à l’occasion de la réalisation de ces travaux, le plafond lattis plâtre côté restaurant kebab s’est partiellement effondré, et que la société Ets Richard a alors constaté que les poutres solives présentaient un état de pourrissement très avancé par pourriture cubique,

— que la société Ets Richard a également signalé au cabinet Eurexo que les solives présentaient un sous-dimensionnement par rapport au bâtiment.

L’expert Eurexo précise que son confrère intervenant pour le compte du syndic de la copropriété, intervenu pour constatation des nouveaux dommages le 25 février 2019, affirme qu’il n’est pas consécutif au sinistre dégât des eaux provenant du logement de M. [Y], et que le pourrissement cubique aurait débuté depuis plus de dix ans, position qu’il déclare rejoindre au vu de la propagation et de l’état de pourrissement des poutres, ainsi que du solivage visible, lequel est sec.

La position prêtée à l’expert Polyexpert, missionné par le syndic, est confirmée dans un courriel de ce dernier du 1er mars 2019, dans lequel il indique avoir pu constater le 25 février 2019 des désordres sur une autre partie du plancher haut du local de la société New Welcome apparus suite à la chute du lattis plâtre lors des travaux de renforcement structurel réalisés par la société Ets Richard et validés à la suite du dégât des eaux de février 2018.

L’expert Polyexpert explique ces désordres nouvellement constatés, dont il considère qu’ils ne sont pas en lien avec le dégât des eaux de février 2018 compte tenu de la détérioration avancée des pièces d’appui, par plusieurs facteurs :

— attaque d’insectes xylophages,

— pourrissement ancien des solives,

— vétusté de ces solives,

— surcharge structurelle du solivage.

Le syndic, qui était présent lors des opérations d’expertise du 25 février 2019, a répercuté les explications du Cabinet Polyexpert aux consorts [K] dans un courriel du 22 mars 2019.

Au vu de ces éléments, et en particulier des écrits des experts des cabinets Eurexo et Polyexpert qui, bien que ne procédant pas d’une expertise judiciaire, adoptent des conclusions parfaitement explicites et concordantes, et doivent être considérés comme probants, il y a lieu de retenir :

— que le dégât des eaux du 2 février 2018 en provenance de l’appartement du premier étage a bien provoqué des dégradations du plancher haut du local commercial, à proximité des tuyaux d’évacuation des eaux usées (côté bar),

— qu’il est toutefois établi que les dégradations plus étendues découvertes en février 2019 résultent, au vu de leur emplacement distinct et de leur description faite par les experts amiables, d’une insuffisance structurelle et surtout d’attaques parasitaires du plancher haut situé au-dessus du kebab, constituant une partie commune de l’immeuble en copropriété.

C’est en conséquence par une exacte appréciation des faits de la cause que le premier juge a considéré que le syndicat des copropriétaires engageait sa responsabilité sans faute à l’égard des consorts [K] ' s’agissant des conséquences du sinistre survenu en février 2019 ', en application des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la responsabilité des consorts [K]

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les consorts [K] ont contribué à leur propre dommage en s’abstenant à deux reprises de voter la réalisation d’un diagnostic de l’immeuble, et sollicite qu’il soit délaissé à ces derniers une large part de responsabilité.

Les consorts [K] considèrent en revanche que c’est à tort que le tribunal a retenu à leur égard une part de responsabilité de 10 %, en faisant valoir que le diagnostic technique global n’était pas obligatoire, et qu’il n’aurait en tout état de cause pas permis de déceler les désordres affectant le plancher.

L’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation dispose, dans sa rédaction applicable au présent litige, qu''afin d’assurer l’information des copropriétaires sur la situation générale de l’immeuble et, le cas échéant, aux fins d’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux, l’assemblée générale des copropriétaires se prononce sur la question de faire réaliser par un tiers, disposant de compétences précisées par décret, un diagnostic technique global pour tout immeuble à destination partielle ou totale d’habitation relevant du statut de la copropriété.

La décision de réaliser ce diagnostic ainsi que ses modalités de réalisation sont approuvées dans les conditions de majorité de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Ce diagnostic technique global comporte :

1° Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble ;

2° Un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l’habitation ;

3° Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble ;

4° Un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble tel que prévu aux articles L. 134-3 ou L. 134-4-1 du présent code. L’audit énergétique prévu au même article L. 134-4-1 satisfait cette obligation.

Il fait apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années.'

Il est établi qu’une résolution portant sur la réalisation d’un diagnostic technique de l’immeuble a été portée au vote de l’assemblée générale du 15 mars 2017 puis du 11 janvier 2019, mais qu’elle n’a pas été adoptée compte tenu notamment de l’opposition puis de l’abstention des consorts [K].

Quand bien même il serait retenu que la réalisation d’un tel diagnostic, qui ne présentait pas en l’espèce un caractère obligatoire, pouvait s’inscrire dans une démarche de gestion prudente de l’immeuble, il n’est en revanche nullement établi celle-ci aurait permis de déceler en 2017 les vices affectant les parties communes, présents dans le solivage entre le rez-de-chaussée et le premier étage, s’agissant d’une simple analyse de l’état apparent des parties communes, n’impliquant pas de sondages dans les revêtements de sols et plafonds.

S’agissant du vote de janvier 2019, il ne saurait pas plus être considéré comme ayant contribué à l’aggravation du pourrissement du plancher, dès lors que celui-ci a en tout état de cause été mis en évidence par la société Ets Richard dès le mois de février 2019, et confirmé par les constatations des experts amiables d’assurances réalisées courant mars 2019.

En conséquence, il n’y a pas lieu de retenir l’existence d’une faute imputable aux consorts [K], de nature à réduire leur droit à indemnisation.

Sur les préjudices des consorts [K]

Sur la réfection des faux plafonds et les travaux d’électricité :

Les consorts [K] sollicitent, en application du principe de réparation intégrale, le remboursement des travaux de réfection qu’ils ont été amenés à supporter à concurrence de 5 252,50 euros pour le faux plafond et de 26 360,28 euros pour l’électricité.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à ces demandes, en faisant valoir que tous ces travaux auraient dû dès l’origine être réalisés en raison du dégât des eaux de février 2018, dont l’origine présentait un caractère privatif.

Subsidiairement, il conteste le caractère probant des pièces produites par les appelants pour justifier des montants réclamés, et ajoute que l’installation électrique ne répondait en tout état de cause plus aux normes applicables.

La cour observe, au vu des photographies insérées dans le rapport Eurexo, que le dégât des eaux de février 2018, d’origine privative, a occasionné des dégâts dans la partie bar, tandis que le sinistre de février 2019, trouvant son origine dans les parties communes, a occasionné des dégâts dans la partie restaurant.

Ainsi l’expert Eurexo avait-il à juste titre envisagé, suite au sinistre de 2019, la réfection du faux-plafond de la partie restaurant, ainsi que de la partie 'fond’ du restaurant (dans laquelle avait été réalisé un sondage des solives, qui se sont révélées saines), à l’exclusion de la partie bar.

Au vu des photographies susvisées, il convient de retenir que les travaux de réfection ont été rendus nécessaires dans des proportions de l’ordre :

— d’un tiers de la surface totale du local commercial, par le dégât des eaux de février 2018,

— des deux tiers de la surface totale du local commercial, par le sinistre de février 2019.

En conséquence, il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à payer aux consorts [K], au titre des travaux de reprise du faux plafond, une somme de 5 252,50 (facture Lamia du 25 novembre 2019) x 2/3 = 3 501,67 euros.

S’agissant des travaux d’électricité, s’il est exact que l’installation électrique préexistante n’était plus aux normes ' de sorte que l’entreprise mandatée a refusé d’intervenir en l’état, sous peine d’engager sa responsabilité, ainsi qu’il ressort du courriel du syndic du 9 mai 2019 ', il n’est en revanche pas établi qu’elle aurait été dangereuse ou inutilisable à court terme, et qu’elle ainsi n’aurait pas pu continuer à fonctionner en l’absence de sinistre.

En conséquence, en application du principe de réparation intégrale, il y n’a lieu d’appliquer une réfaction pour vétusté, ou de considérer, comme l’a fait le tribunal, qu’une part majoritaire du coût des travaux devait être supportée par les appelants.

Le préjudice des consorts [K] sera évalué sur la base des factures de la SARL Lamia, telles qu’amendées par cette dernière pour tenir compte des améliorations ayant bénéficié au restaurateur (pièce appelants n°24), les montants réclamés étant cohérents au regard de l’ampleur des travaux et des prix habituellement pratiqués par les entreprises du secteur.

Il convient toutefois de lui appliquer un coefficient de 2/3, pour tenir compte de la part de travaux imputable aux désordres affectant les parties communes, à l’exception du poste 'tableau kebab', qui sera pris en compte intégralement, et du poste 'bar', qui sera exclu.

Il revient ainsi aux consorts [K], au titre des travaux de réfection de l’électricité, une somme de (1 248 + 958 + 3 790 + 616 + 1 012 + 153 + 2 922,50 + 81,40 + 3 154 + 4 061 + 890 + 122 + 285,08) x 2/3 + 963 = 13 824,99 euros.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence condamné à payer aux consorts [K], au titre du coût des travaux de réfection, une somme totale de 3 501,67 + 13 824,99 = 17 326,66 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de ce jour.

Sur les pertes de loyers :

Les consorts [K] sollicitent une somme de 21 570 euros au titre des pertes de loyers qu’ils indiquent avoir subies pendant une période de 20 mois à compter du 1er mars 2019.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande, en faisant valoir qu’elle est susceptible de faire double emploi avec les pertes d’exploitation réclamées en justice par l’ancien locataire. Il ajoute qu’il n’est pas établi que les consorts [K] ne pourraient réclamer au locataire le paiement des loyers, au vu des stipulations du bail commercial.

Il soutient par ailleurs qu’il n’est pas justifié des impayés allégués, et s’étonne de la durée de la réclamation, soulignant que les travaux de charpente ont été achevés en juin 2019, et qu’il s’est écoulé plus d’un an entre l’établissement du devis Lamia et la réalisation des travaux d’électricité.

Il fait enfin état des conséquences de l’état d’urgence sanitaire déclaré en mars 2020.

Il convient toutefois de relever que les pertes de loyers constituent un préjudice distinct des pertes d’exploitation, s’agissant tant de leur objet que de la personne qui les subit.

Par ailleurs, les consorts [K], en leur qualité de bailleur, n’étaient pas susceptibles d’opposer au preneur la clause d’exclusion de responsabilité stipulée au contrat de bail en cas d’infiltrations d’eau ' clause dont on peut au demeurant douter qu’elle soit applicable en cas d’impossibilité pure et simple d’utiliser les locaux ', dès lors que le sinistre de février 2019 ne résulte pas d’une telle cause.

En outre, si les locataires ont de manière générale été autorisés, dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire instauré le 24 mars 2020, à reporter ou étaler les loyers, il ne leur a pas été permis de les suspendre.

S’agissant de la justification des pertes de loyer, les appelants produisent à hauteur de cour les déclarations de revenus fonciers des années 2019 et 2020, démontrant la perception de 3 173 euros, correspondant à 3 mois de loyer, en 2019, et d’aucune somme en 2020.

En ce qui concerne la durée sur laquelle porte la réclamation (20 mois), il est établi que le syndic a informé l’exploitant, le 15 juillet 2019, qu’il ne pouvait procéder aux commandes de travaux relatifs au devis Lamia, et que par la suite, l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 15 novembre 2019 a refusé de prendre en charge le coût des réparations.

Or, s’il est possible pour la victime d’un sinistre de faire l’avance du coût des réparations afin de limiter son préjudice, cette avance ne saurait constituer une obligation à sa charge, de sorte que le syndicat des copropriétaires, qui était redevable au moins pour partie des sommes exposées, ne peut se plaindre de la durée de l’indisponibilité des locaux.

Il résulte toutefois des situations de travaux émises par la société Lamia, et particulièrement de la facture n°20-0207, que celle-ci avait achevé la réalisation des travaux d’électricité le 24 février 2020.

Or, les consorts [K] ne s’expliquent pas sur les raisons qui auraient empêché leur locataire de reprendre son activité avant le mois d’octobre 2020.

Il peut tout au plus être tenu compte d’un mois supplémentaire pour permettre à ce dernier de réinstaller ses équipements et relancer son activité, portant la durée justifiée d’indisponibilité des locaux à 13 mois.

Sur la base d’un montant total de 13 752,05 euros au titre des pertes de loyers entre mars 2019 et mars 2020, et après application d’un coefficient de 2/3 correspondant à la part des travaux qui auraient dû être avancés par le syndicat des copropriétaires (et dont le non paiement a retardé dans les mêmes proportions la réalisation des travaux), il revient aux appelants une somme de 9 168,03 euros au titre des pertes de loyers, outre intérêts au taux légal à compter de ce jour.

Sur les dommages et intérêts complémentaires :

Les consorts [K] sollicitent une indemnité de 2 000 euros à raison des frais divers, pertes de temps et préjudice moral qu’ils déclarent avoir subis.

C’est toutefois à juste titre que le premier juge les a déboutés de cette demande, au motif qu’il n’était pas justifié des préjudices allégués.

Sur la garantie de la société Allianz IARD

Le syndicat des copropriétaires sollicite la garantie de son assureur, en application des clauses du contrat Multirisque Immeuble Patio, et plus particulièrement, s’agissant des dommages causés aux consorts [K], en application des garanties dites de Responsabilité civile.

Les consorts [K] entendent quant à eux exercer à l’encontre de la société Allianz IARD l’action directe dont ils estiment bénéficier, conformément aux dispositions de l’article L. 124-3 du code des assurances, étant précisé que le tribunal a omis de statuer sur cette demande.

Compte tenu de la nature du sinistre, ont vocation à s’appliquer au présent litige les stipulations des conditions spéciales afférentes aux garanties 'Responsabilité civile Propriétaire d’immeuble’ (sous-titre 37), aux termes desquelles l’assureur garantit les conséquences de la responsabilité civile pouvant incomber à l’assuré en raison de dommages corporels, matériels et immatériels consécutifs causés à autrui du fait notamment de l’immeuble assuré, de son contenu, de ses cours, jardins, terrains, arbres et plantations ainsi que de tous autres installations ou aménagements immobiliers intérieurs et extérieurs.

La société Allianz IARD invoque toutefois, pour s’opposer aux réclamations présentées à son encontre, plusieurs exclusions de garantie, et notamment une 'Exclusion générale’ visée au Titre 5, applicable aux garanties RC, stipulant que 'en complément des exclusions propres à chaque garantie, ce contrat ne garantit pas : […] les dommages consécutifs à l’action des champignons, de la vermine ou de micro-organismes'.

Or, le sinistre de février 2019 résulte pour l’essentiel d’un pourrissement ancien des solives consécutif à l’action d’un champignon lignivore (pourriture cubique) et à des attaques d’insectes xylophages, cette situation relevant bien de l’exclusion de garantie susvisée.

Le syndicat des copropriétaires objecte que cette clause ne répondrait pas aux critères visés à l’article L. 113-1 du code des assurances, au motif que son application impliquerait une interprétation.

Cette clause doit cependant être considérée comme formelle, dès lors qu’elle vise de manière explicite des attaques parasitaires qu’elle désigne spécifiquement (champignons, vermine, micro-organismes). Elle est en outre limitée dans la mesure où, ne concernant qu’un type particulier de dommages, elle ne vide pas de sa substance la garantie RC Propriétaire d’immeuble souscrite par le syndicat des copropriétaires.

En conséquence, le jugement entrepris mérite confirmation en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à être garanti par son assureur des condamnations prononcées à son encontre.

Il convient en outre de réparer l’omission de statuer du tribunal sur l’action directe engagée par les consorts [K], et de les en débouter.

Sur les frais de procès

Le jugement critiqué sera confirmé en ce qu’il a statué sur les dépens de première instance.

Le syndicat des copropriétaires, partie succombante, sera en outre condamné aux dépens de la procédure d’appel.

Il sera également tenu de verser aux consorts [K] une somme globale de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par ces derniers en première instance et en cause d’appel.

L’équité ne commande en revanche pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la société Allianz IARD.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées, sauf en ce qu’il a :

— débouté les consorts [K] [G], [N] et [I] de leur demande de dommages et intérêts au titre des frais divers, pertes de temps et préjudice moral,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] de ses demandes à l’encontre de la société Allianz IARD,

— statué sur les dépens exposés en première instance,

Réparant l’omission de statuer,

— déboute M. [G] [K], M. [N] [K] et Mme [I] [K] de leurs demandes à l’encontre de la société Allianz IARD,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et ajoutant,

— condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à payer à M. [G] [K], M. [N] [K] et Mme [I] [K] la somme de 17 326,66 euros au titre des travaux de réfection,

— condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à payer à M. [G] [K], M. [N] [K] et Mme [I] [K] la somme de 9 168,03 euros au titre des pertes de loyers,

— condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] aux dépens de la procédure d’appel, qui pourront être recouvrés par Maître Pujol et Maître Soulard comme il est prescrit à l’article 699 du code de procédure civile,

— condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à payer à M. [G] [K], M. [N] [K] et Mme [I] [K] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelle que M. [G] [K], M. [N] [K] et Mme [I] [K], dont les prétentions sont déclarées fondées dans leur principe, peuvent prétendre au bénéfice de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi n°65-577 du 10 juillet 1965,

— déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] et la société Allianz IARD de leurs demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier P/ Le président empêché