RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 27 MARS 2025

(n° , 24 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/13481 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CICYV

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 04 Juillet 2023 par le Tribunal Judiciaire de CRÉTEIL – RG n° 22/00030

APPELANT

EPFIF – ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[Adresse 33]

[Localité 42]

représenté par M^e Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1185, représenté à l’audience par M^e France CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C2009

INTIMÉS ET APPELANTS INCIDENT

Monsieur [D] [B]

[Adresse 44]

[Localité 41]

représenté par M^e Stéphan RENAUD de l’AARPI RENAUD TRUCHE ( R & T ), avocat au barreau de PARIS, toque : D1911

Monsieur [U] [B]

[Adresse 43]

[Localité 50]

[Localité 50]/ÉTATS-UNIS

représenté par M^e Stéphan RENAUD de l’AARPI RENAUD TRUCHE ( R & T ), avocat au barreau de PARIS, toque : D1911

INTIMÉE

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES

DU VAL DE MARNE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Division France Domaine

[Adresse 2]

[Localité 45]

représentée par Monsieur [X] [K], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 Janvier 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Valérie GEORGET, Conseillère

Madame Valérie DISTINGUIN, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA,greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Messieurs [D] et [U] [B] (ci-après dénommés les consorts [B]) sont copropriétaires d’un ensemble immobilier situé [Adresse 13] à [Localité 52], section AO 11° [Cadastre 6].

Le bien est situé dans le périmètre d’exercice du droit de préemption urbain délégué à l’Établissement Public Foncier d’Ile-de-France (EPFIF).

L’Établissement Public Foncier d’Ile-de-France (EPFIF) a reçu le 28 juillet 2021 une déclaration d’intention d’aliéner le bien mentionné ci-dessus, au prix de 1 520 000 euros.

L’Établissement Public Foncier d’Ile -de-France (EPFIF) a exercé son droit de préemption par une décision du 3 novembre 2021 au prix de 800 000 euros, régulièrement notifiée à Messieurs [D] et [U] [B].

Messieurs [D] et [U] [B] ont refusé cette proposition par courrier reçu le 9 décembre 2021, maintenant le prix indiqué dans la déclaration d’intention d’aliéner.

Par une requête et un mémoire introductif d’instance reçus le 23 décembre 2021, l’Établissement Public Foncier d’Ile-de-France (EPFIF) a saisi le juge de 1'expropriation du tribunal judiciaire de Créteil, en vue de la fixation du prix du bien préempté. La juridiction de l’expropriation a été saisie dans un délai de quinze jours à compter de la date de réception de la réponse du propriétaire, conformément aux dispositions de l’article R.213-11 du code de l’urbanisme.

L’Établissement Public Foncier d’Ile -de-France (EPFIF) justifie avoir consigné une somme de 218 250 euros auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations et en avoir informé Messieurs [D] et [U] [B] et la juridiction par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 21 janvier 2022. Cette notification est intervenue dans le délai de trois mois suivant la saisine du juge de l’expropriation, conformément aux dispositions de l’article L.213-4-1 du code de l’urbanisme.

Le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 8 novembre 2022.

Par jugement contradictoire du 4 juillet 2023, le juge de l’expropriation a :

Fixé à 1.196.338 euros le prix du bien immobilier appartenant à Messieurs [D] et [U] [B], situé [Adresse 13] à [Localité 52] ;

Rejeté toutes les autres demandes des parties ;

Condamné l’Établissement Public Foncier d’Ile -de-France (EPFIF) à payer à Messieurs [D] et [U] [B] la somme de 3. 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné l’Établissement Public Foncier d’Ile -de-France (EPFIF) aux dépens,

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision.

L’EPFIF a interjeté appel du jugement le 25 août 2023 (via RPVA) aux motifs que le jugement a fixé à la somme totale de 1.196.338 euros (un million cent quatre vingt seize mille trois cent trente huit euros) le prix d’aliénation de l’ensemble immobilier sis [Adresse 13] à [Localité 52], édifié sur la parcelle cadastrée section AO n°[Cadastre 6] pour une superficie de 1.508 m² en retenant une surface bâtie totale de 1.163 m² et une valeur unitaire de 1.714 euros/m² avec un abattement de 40% et condamné l’EPFIF à payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1) Déposées au greffe le 23 novembre 2023 par l’EPFIF, appelant, notifiées le 12 janvier 2024 (AR intimés 15/01/2024 et CG le 15/01/2024 ) aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :

Confirmer le jugement en ce qu’il a fixé la date de référence au 28 juin 2016 et écarté l’exécution provisoire ;

Infirmer le jugement pour le surplus

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Fixer le prix d’aliénation de l’ensemble immobilier sis [Adresse 13] à [Localité 52], édifié sur la parcelle cadastrée Section AO n° [Cadastre 6] pour une superficie de 1.508 m2, propriété des consorts [B], comme suit :

Méthode d’évaluation : constructions, terrain intégré.

Surface de logements retenue : 922,23 m²

Surface local commercial : 164 m²

Nombre de boxes : 11

Valeur unitaire de base retenue : 1.100 euros euros/m² SU

Abattement pour réhabilitation des surfaces de logement : 500 euro/m²

Valeur unitaire retenue pour les boxes : 5.000 euros

Soit (164 m² x 1.100 euros) + (922,23 m² x 1.100 euros) – (922,23 m² x 500 euros) + (11 x 5.000 ') = 733.738 euros

Rejeter les demandes des consorts [B]

Condamner les consorts [B] à payer à l’EPFIF une indemnité de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

Condamner les consort [B] aux dépens de la procédure d’appel

2) Déposées au greffe le 16 avril 2024 par les consorts [B], intimés et appelants incident, notifiées le 15 mai 2024 (AR appelant 21/05/2024 et CG le 21/05/2024) aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :

Débouter l’EPFIF de l’intégralité de ses demandes

A titre d’appel incident,

Infirmer le jugement du 4 juillet 2023 du juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Créteil en ce qu’il a :

fixé à 1.196.338 euros le prix du bien immobilier appartenant à Messieurs [D] et [U] [B] situé [Adresse 13] à [Localité 52].

dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement du 4 juillet 2023

Confirmer le jugement du 4 juillet 2023 du juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Créteil pour le surplus

Et statuant à nouveau,

Fixer le prix du bien propriété des consorts [B] à hauteur de 1.600.000 euros FAU

Condamner l’EPFIF au paiement de la somme de 6.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner l’EPFIF aux entiers dépens d’appel

3) Adressées au greffe le 14 mai 2024 par les consorts [B], intimés et appelants incident, notifiées le 15 mai 2024 (AR appelant 21/05/2024 et CG le 21/05/2024) aux termes desquelles, ils formulent les mêmes demandes.

4) Adressées au greffe le 26 juillet 2024 par l’EPFIF, notifiées le 20 août 2024 (AR intimés 26/08/2024 et CG date manquante) aux termes desquelles il formule de nouvelles demandes :

Déclarer irrecevables les conclusions et pièces notifiées par Messieurs [D] [B] et [U] [B]

5) Déposées au greffe le 05 décembre 2024 par les consorts [B], intimés et formant appel incident, notifiées le 09 décembre 2024 (AR EPFIF le 11/12/2024, AR CG le 12/12/2024), aux termes desquelles les mêmes demandes sont formulées.

Le commissaire du Gouvernement n’a pas adressé ou déposé de conclusions.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

L’EPFIF fait valoir que :

Sur l’irrecevabilité des conclusions et pièces des intimés. Les consorts [B] ont notifié leurs conclusions et pièces en deux temps, une première fois le 16 avril 2024 sans les pièces et une seconde fois le 15 mai 2024, avec les pièces annoncées en annexe. En l’espèce, les productions des intimés sont doublement irrecevables, les premières pour ne pas contenir les pièces annoncées, les secondes pour tardiveté.

Sur la description et la consistance du bien. L’ensemble immobilier est situé à [Localité 52] au [Adresse 13] et est édifié sur la parcelle cadastrée section AO n°[Cadastre 6] pour une superficie de 1.508 m². Il est situé le long de la RN6 à proximité du centre ville, de l'[Adresse 46] et de la gare RER. L’ensemble immobilier est en mauvais état tant extérieur qu’intérieur, ce qui est conforté par les diagnostics annexés à la promesse unilatérale de vente signée par les consort [B]. Tout d’abord, les diagnostics ont permis de constater un risque d’exposition au plomb CREP ainsi que la présence d’amiante dans la totalité de l’immeuble. Ensuite, plusieurs anomalies de gaz et d’installation électriques ont été détectées. Enfin, les logements constituent de véritables passoires thermiques. En outre, l’empiétement de l’immeuble voisin représente un premier facteur de moins-value.

S’agissant de la description des appartements. Le propriétaire et son gestionnaire ont répertorié vingt-cinq appartements dont seize sont occupés, neuf vacants, deux box sont occupés régulièrement, sept box sont vacants et quatre parkings extérieurs sont vacants. Il a été constaté un grand état de délabrement des bâtiments.

S’agissant de la description du local commercial. Il est loué par la SASU APS en vertu d’un bail commercial du 15 mai 2009. Il a fait l’objet d’une rénovation et sa surface est de 164 m² en valeur arrondie.

Sur les surfaces à retenir. Il n’y a pas lieu de tenir compte de la surface représentée par les parties communes, de sorte que doit être retranchée de la surface totale de 1.194,78 m² celle de 65,87 m², ce qui donne une surface de 1.128,91 m². L’expert pondère la surface du local. Ainsi, la surface totale est de 1.110,96 m². Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a retenu une surface de 1.163,30 m². Cependant, il doit être confirmé en ce qu’il a rejeté les prétentions des consorts [B]. En effet, les consorts [B] ont confondu la surface d’emprise du sol avec la surface habitable ou la surface utile.

Sur les termes de comparaison de l’EPFIF. Le terme de comparaison TC n°1 a une nature similaire et est à proximité immédiate. Cependant, il comporte de nombreux facteurs de plus-value (qualité du bâti supérieur, pas d’empiétement, pas d’arrêté de péril avec obligation de travaux) conduisant à une valeur moyenne de 1.339,29 euros/m². Il est demandé à la cour de retenir un abattement de 20% pour tenir compte des facteurs de moins-value. Ainsi, la valeur unitaire basse est de 1.100 euros/m².

S’agissant des logements, le coût de leur réhabilitation est de 1.400 euros/m². L’EPFIF a demandé au tribunal de retenir un coût de réhabilitation des logements d’un montant de 500 euros/m². S’agissant des boxes, il est demandé de les évaluer sur la base d’une valeur de 5.000 euros/unité.

Sur les prétentions des consorts [B]. Les consorts [B] n’ont fait état d’aucun termes de comparaison, s’en rapportant à l’évaluation pratiquée par l’expert, Monsieur [N]. Les prétentions doivent donc être déclarées mal-fondées.

S’agissant de l’évaluation de la partie commerciale, les consorts [B] ne justifient d’aucune référence de publication, d’aucune copie d’acte, et donc d’aucun élément permettant de connaître les caractéristiques des biens ainsi que les modalités de transaction. Davantage, les références évoquées sont très éloignées du bien à évaluer et sont situées dans des environnements qui n’ont rien de comparable. Les références les moins éloignées sont les références les plus basses. La valeur moyenne est de 1.514 euros/m², soit 1.060 euros/m² après application d’un abattement de 30% (proche de la valeur proposée par l’EPFIF). Ainsi, la valeur de base de 2.000 euros/m² et de 1.400 euros/m² occupé proposée par l’expert ne peut être retenue.

S’agissant de l’évaluation des logements, les consorts [B] ne justifient d’aucune référence de publication, d’aucune copie d’acte, et donc d’aucun élément permettant de connaître les caractéristiques des biens concernés ainsi que les modalités des transactions. Le tribunal a écarté la méthode par comparaison qui était proposée. En effet, le bien est un ensemble immobilier comprenant une superficie de logement de plus de 900 m² et non un appartement de 30 à 50 m². Il est demandé à la cour de rejeter les prétentions des consorts [B].

Sur les propositions du commissaire du Gouvernement. Le commissaire du Gouvernement a proposé au tribunal de fixer le prix d’aliénation de l’ensemble immobilier à la somme de 1.495,663 euros sur la base d’une surface totale de 1.117 m² et d’une valeur unitaire de 1.339 euros/m² partiellement occupé. L’EPFIF s’accorde sur la surface retenue et sur la méthode retenue. Le commissaire du Gouvernement avait proposé de retenir la valeur la plus basse de ses références soit une valeur unitaire de 1.339 euros/m² ; ce qui est l’appréciation suivie par le tribunal. Cependant, le tribunal aurait dû pratiquer des abattements en raison notamment de la mauvaise localisation, du mauvais diagnostic ainsi que de la grande vétusté. L’infirmation est requise, le tribunal n’ayant pas pris en compte les facteurs de moins-value.

Sur l’article 700 du code de procédure civile. L’infirmation du jugement est demandée en ce qu’il a condamné l’EPFIF à payer aux consorts [B] une indemnité de procédure de 3.000 euros. En effet, la procédure de préemption est caractérisée par une phase amiable au cours de laquelle les défendeurs ont accepté à ce que le prix soit fixé par la juridiction de l’expropriation dans les conditions procédurales imposées par le Code de l’urbanisme et le Code de l’expropriation. Ainsi, il est demandé à la cour de réduire les demandes indemnitaires dans des proportions plus raisonnables.

Les consorts [B] rétorquent que :

Sur la recevabilité, et contrairement à ce que prétend l’EPFIF, le mémoire initial d’appel incident a bien été envoyé par LRAR du 12 avril 2024 avec l’ensemble des 33 pièces. L’EPFIF cherche à créer la confusion avec l’envoi, par LRAR du 13 avril 2024 et sans les pièces, du même mémoire modifié pour corriger deux banales erreurs matérielles.

Sur les termes de comparaison. Les références produites devant le premier juge, qui avaient été obtenues par un professionnel de l’immobilier qui avait établi un rapport d’expertise à la demande des exposants, et non moyennant le seul accès grand public à la base BIEN, comportaient une adresse précise avec un numéro de rue. Le premier juge a cru, à tort, pouvoir écarter sans autre examen les termes de références des exposants. A hauteur d’appel, les exposants produisent les mentions de publication correspondant aux termes de comparaison identifiés par l’expert.

Sur les prétendues facteurs de moins-value. L’EPFIF ne parvient au prix de 800.000 euros qu’en mobilisant des facteurs de décote qui ne pourront qu’être écartés.

S’agissant de la localisation du bien. L’excellente localisation du bien est un facteur de plus-value. En effet, il est situé en plein centre-ville, à proximité immédiate de la mairie, de la gare RER D, des lignes de bus, des axes routiers ainsi que de la future desserte de la liaison téléphérique reliant [Localité 47]. Le bien doit être considéré comme privilégié. En outre, concernant le bruit, seul le bâtiment A est aligné sur la [Adresse 51], les bâtiments B, C et D sont implantés en forme de U.

S’agissant de la sécurité juridique de l’acquéreur. Le risque et/ou l’imprécision sont imaginaires, le titulaire du droit de préemption étant donc parfaitement informé par la mention de la DIA. La prescription trentenaire est vraisemblablement acquise. La seule surprise de l’acquéreur sera de découvrir qu’il dispose en tant que de besoin d’une action contre le propriétaire du fonds, l’empiétement étant le fait du propriétaire du fonds voisin. L’empiétement est minime (une trentaine de m² sur une parcelle de 1.508 m²) et concerne une portion qui ne présente pas d’intérêt pour le futur propriétaire. En outre, la surface correspondante a été exclue de l’évaluation dans le rapport d’expertise. Enfin, concernant, les conditions d’occupation du local commercial, l’indemnité d’éviction sera négligeable.

S’agissant de l’état de l’immeuble. L’EPFIF stigmatise toujours le 'grand état de délabrement’ du bien. Cependant, l’EPFIF méconnaît que l’immeuble avait été vendu en l’état. En outre, les défauts dénoncés par l’EPFIF sont purement spéculatifs et procèdent de constatations rigoureusement inopérantes dès lors qu’elles émanent toujours à hauteur d’appel d’un huissier et non pas d’un expert.

La structure de l’immeuble est saine, de même que les toitures. L’EPFIF persiste à évoquer un arrêté de péril qui n’existe pas ou bien des travaux prescrits qui n’auraient pas été réalisés alors que tous les travaux prescrits ont été réalisés.

En outre, l’immeuble n’est nullement amianté, il a été construit en 1850 et il n’existe aucun flocage ou calorifugeage.

S’agissant des surfaces et du nombre de logements, l’EPFIF retient toujours une surface erronée de 1.100 m² et ce, sans produire le moindre métrage alors qu’il ressort des diagnostics annexés à la promesse que la surface est de 1.363,02 m².

Les évaluations retenues par l’expert l’ont été sur la base d’une valorisation à 1/5 des surfaces désignées par les diagnostics comme partie commune afin de les prendre en considération partiellement en tant que surface utile ou potentielle. L’EPFIF ignore ces surfaces et exploite un document de travail du gestionnaire qui ne mentionne pas les appartements alors squattés, de fait l’EPFIF retient vingt-cinq logements alors qu’il y a trente et une unité d’habitation outre les box.

S’agissant des conditions d’occupation prétendument irrégulières des logements, l’EPFIF persiste à évoquer des locations de logement, sans bail d’habitation à des personnes en situation irrégulière par l’agent immobilier, ce dernier a déposé une plainte pénale pour diffamation.

Il n’existe à ce jour aucun squatteur dans l’immeuble. Le seul occupant sans droit ni titre est un employé de la commune, logé temporairement à la demande expresse du maire et placé dans les lieux par la police municipale.

Sur la méthode d’évaluation et les termes de comparaison.

S’agissant de la méthode d’évaluation, c’est à la faveur d’une dénaturation de l’objet du litige que le premier juge a retenu que les parties s’accordaient quant à l’utilisation de la méthode d’évaluation globale par comparaison.

Le bien étant un immeuble à usage mixte commercial et d’habitation, la méthode par pure comparaison d’immeubles entiers n’est pas apparue satisfaisante, faute de termes de comparaison suffisamment pertinents dans le secteur et sur la période considérée. L’EPFIF n’est en mesure de fournir qu’un seul terme de comparaison, ce qui est insuffisant pour apprécier la valeur d’un bien au regard de la réalité du marché.

Il a été préféré l’utilisation de la méthode d’évaluation comparative dite analytique, consistant à évaluer l’immeuble par ses composants, puis à additionner des valeurs obtenues. Cette approche de la valeur vénale en l’état a été complétée par une approche de la valeur vénale en redéveloppement (méthode dite du bilan promoteur) qui peut apparaître mieux appropriée lorsqu’est en cause une opération de reconstruction, de fait le moyen de l’EPFIF selon lequel la méthode d’évaluation constituerait un contre-sens intellectuel est balayé.

S’agissant des termes de comparaison, la pertinence du TC1 mis en avant par l’EPFIF n’apparaît pas, qu’il s’agisse, notamment, de la qualité du bâti ou de l’exposition au bruit. Davantage, l’EPFIF retient une surface de 336 m² alors qu’elle est de 288 m², la valeur serait donc de 1.563 euros/m² (et non 1.340 euros/m²).

La vente du bien est situé [Adresse 7] (1.427 m²) à 250 m du bien à évaluer) pour le prix de 2.797.000 (évalué à 2.653.200 euros). Dans l’environnement immédiat du bien, la recherche par l’expert d’appartements comparables dans l’ancien fait ressortir des prix au m² entre 1.400 euros et 3.483 euros, et des prix unitaires de 3.000 à 20.000 euros pour les parkings/box intérieur ou extérieur.

Concernant les murs commerciaux, la recherche de l’expert fait ressortir des prix au m² entre 988 et 4.062 euros.

Au titre de la méthode du bilan promoteur, l’expert a fait ressort des prix au m² entre 3.128 et 4.407 euros.

Les nombreuses références de l’expert sont toutes situées à moins de 300 mètres du bien, et leurs valeurs oscillent entre 2.743 euros/m² et 3.483 euros/m².

S’agissant du prix, le juge n’a pu fixer le prix à hauteur du montant critiqué qu’à la faveur d’une mise à l’écart abusive des termes de comparaison des exposants, en réalisant une cote mal taillée avec certaines des propositions qui avaient pu déjà être faites par l’EPFIF alors que ce dernier parvient à un prix irréaliste de 1.100 euros/ m² après application de facteurs de décote injustifiés.

Selon les conclusions de l’expert, les valeurs à retenir selon la méthode d’évaluation appliquée sont :

1.530.000 euros HD en juin 2022, suivant son état d’occupation au 24 septembre 2021, par application de la méthode dite de capitalisation du revenu locatif, et par la méthode dite de la comparaison.

1.550.000 euros, en juin 2022, suivant la méthode dite du bilan promoteur, hors déduction des indemnités d’occupation accessoires éventuellement à verser à la société APS.

Le prix sollicité est conforté par l’évaluation singulièrement fluctuante des services des Domaines, qui avaient évalué en 2013 le bien à 2.653.200 euros pour finalement retenir 1.455.000 euros. Ainsi, le prix d’aliénation ne saurait dès lors être inférieur à celui mentionné dans le DIA, soit 1.600.000 euros FAI

Sur l’exécution provisoire. Aucune exception légale à l’exception provisoire de droit n’existe dans notre matière, de fait l’exécution provisoire n’est pas impossible ni même incompatible avec l’affaire. L’exécution provisoire peut parfaitement intervenir.

Sur les frais irrépétibles. L’exercice du droit de préemption par son titulaire n’est pas obligatoire. En outre, le propriétaire doit se défendre s’il entend céder son bien au juste prix, alors qu’il en subit l’exercice par son titulaire. L’EPFIF doit être débouté de sa demande et le jugement confirmé. Ainsi, il sera alloué aux consorts [B] la somme de 6.000 euros.

Synthèse des prétentions des parties

Jugement

Autorité

Préemptrice

Préempté

Commissaire

du gouvernement

Prix d’acquisition

1.196.338 euros

(1.163,3 m² x 1.417 euros x 0,6)

733.738 euros

(164 m² x 1.100 euros) + (922,23 m² x 1.100 euros) – (922,23 m² x 500 euros) + (11 x 5.000 ')

1.600.000 euros FAI

Pas d’écritures

— Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret n°2017-891 du 6 mai 2017 – article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l’appel étant du 25 août 2023, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de l’EPFIF du 23 novembre 2023 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

L’EPFIF indique que les consorts [B] ont notifié leurs conclusions et pièces en deux temps, une première fois le 16 avril 2024 sans les pièces et une seconde fois le 15 mai 2024, avec les pièces annoncées en annexe ; qu’en l’espèce, les productions des intimés sont doublement irrecevables, les premières pour ne pas contenir les pièces annoncées, les secondes pour tardiveté.

Les consorts [B] répliquent que contrairement à ce que prétend l’EPFIF, le mémoire initial d’appel incident a bien été envoyé par LRAR du 12 avril 2024 avec l’ensemble des 33 pièces ; que L’EPFIF cherche à créer la confusion avec l’envoi, par LRAR du 13 avril 2024 et sans les pièces, du même mémoire modifié pour corriger deux banales erreurs matérielles.

La cour constate que les conclusions des consorts [B] du 16 avril 2024 ont été déposées au greffe comme en atteste le cachet du greffe ainsi que 32 pièces comme en atteste également le cachet du greffe.

Les conclusions des consorts [B] du 14 mai 2024 sont identiques à celles du 16 avril 2024 avec uniquement la correction de deux erreurs matérielles.

L’EPFIF allègue dans ses conclusions du 26 juillet, recevables car soulevant l’irrecevabilité des conclusions et pièces notifiées par les consorts [B] que les conclusions des consorts [B] du 16 avril 2024 lui ont été notifiées sans les pièces, mais celui-ci a reçu le 21 mai 2024 les conclusions avec mention des 32 pièces et ne les a pas réclamés au greffe.

L’EPFIF ne démontre pas en conséquence son allégation selon laquelle elle n’aurait pas reçu les 32 pièces correspondant aux conclusions déposées au greffe le 16 avril 2024 par les consorts [B] ; il sera donc débouté de sa demande de voir déclarer irrecevables les conclusions déposées au greffe avec les pièces le 16 avril 2024, ainsi que les conclusions du 14 mai 2024.

Les conclusions des consorts [B] du 5 décembre 2024 sont recevables étant en réponse aux moyens d’irrecevabilité de leurs conclusions et pièces soulevée par l’EPFIF et ne présentant pas de demandes nouvelles.

Les pièces nouvelles n° 34 à 38 sont uniquement en réponse aux moyens de l’EPFIF et sont donc recevables.

— Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l’expropriant fait fixer l’indemnité avant le prononcé de l’ordonnance d’expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 du dit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel de l’EPFIF porte sur le prix d’aliénation, celui- ci contestant la surface retenue par le premier juge, la valeur unitaire et sur l’article 700 du code de procédure civile.

L’appel incident des consorts [B] concerne également le prix de leur bien, ceux-ci contestant également la surface retenue par le premier juge et la valeur unitaire, et sur l’exclusion de l’exécution provisoire.

S’agissant de la date de référence, non contestée en appel, le premier juge en application de l’article L 213-6 du code de l’urbanisme, le bien exproprié étant soumis au droit de préemption, a retenu le PLU approuvé le 28 juin 2016.

S’agissant des données d’urbanisme, à cette date, la parcelle est située en zone UB, correspondant à une zone à vocation mixte, dédiée au quartier regroupant les tissus mixtes de [Localité 52].

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance conformément à l’article L322-2 du code de l’expropriation, soit le 4 juillet 2023.

— Sur l’indemnité principale

1° sur la consistance du bien

L’EPFIF et les consorts [B] sont en désaccord sur la consistance du bien et son état, ces derniers affirmant que la visite sur les lieux par le premier juge n’a duré qu’une quinzaine de minutes, que seuls 3 appartements sur les 31 compris dans l’ensemble immobilier ont pu être visités et que représentés par leur conseil, ils ont dû subir une stigmatisation au titre des conditions d’occupation de l’appartement du fonds en rez-de-chaussée , celui-ci étant occupé conformément à la demande expresse de la commune par un employé de la commune.

Le premier juge indique que :

' le bien est situé en plein centre-ville, à proximité de la mairie, de la gare RER D, des lignes de bus, des axes routiers et des commerces ;

' il s’agit d’un ensemble immobilier édifié dans les années 1850, constitué de quatre bâtiments comprenant 25 logements et un commerce, ainsi que 11 boxes au fond de la parcelle. Un bâtiment est aligné sur la rue, les trois autres formant un U, implanté sur les limites séparatives latérales. Ils sont desservis par cinq cages d’escaliers ;

' l’ensemble immobilier est en mauvais état, tant à l’extérieur qu’à l’intérieur. Les façades sont tachées, non entretenues et partiellement décrépies. Les diagnostics ont révélé une surexposition au plomb ainsi qu’une composition de l’immeuble dans sa totalité d’éléments contenant de l’amiante. Les installations de gaz et d’électricités sont non conformes. Le DPE n’a pas pu être réalisé du fait des murages de plusieurs appartements ;

' les logements sont très mal ou pas du tout isolés, présentent des prestations très basiques et sont dans un état de dégradation importante. Les planchers s’affaissaient et nombre logements présentent des problèmes conséquents d’humidité (infiltrations, absence de VMC ) ;

' le local commercial situé à gauche de la porte d’entrée, dans la cour de l’immeuble, est loué par la SASU APS en vertu d’un bail commercial du 15 mai 2019. Il a fait l’objet d’une rénovation.

Concernant les conditions du transport sur les lieux contesté par les consorts [B], l’ordonnance (pièce n° 16) l’a fixé au 8 novembre 2022 à 11h30 et le procès-verbal de transport et de visite sur les lieux indique que les opérations se sont achevées à 12 heures ; en outre, les constatations effectuées par le premier juge démontrent que la visite n’a pas duré une quinzaine de minutes.

L’EPFIF souligne que l’environnement est très bruyant, dû au passage des avions et à la circulation routière.

Les consorts [B] rétorquent que l’excellente localisation de leur bien est au contraire un facteur de plus-value, celui-ci étant situé en plein centre-ville, à proximité immédiate de la mairie, de la gare RER D, des lignes de bus, des axes routiers, de la future desserte de la liaison téléphérique reliant [Localité 47] dans le schéma de rénovation de la ville, et des commerces ; que s’agissant du bruit, seul le bâtiment A est aligné sur la [Adresse 51], les bâtiments B et C étant implantés en retrait sur les limites séparatives latérales.

La cour retiendra que l’expert Monsieur [N] (pièce n°19) missionné par les consorts [B] indique que les deux grands axes routiers ferroviaires engendrent d’importants désagréments sonores, particulièrement pour les biens d’habitation positionnés en premier rang le long de la RN 6, ces désagréments étant accrus parce que générés par le trafic aérien, avec l’existence d’un couloir aérien au-dessus du quartier pour les avions empruntant l’aéroport d'[Localité 49].

L’expert indique également qu’à l’image de la commune, l’ensemble immobilier se positionne dans un tissu urbain peu qualitatif, confronté à des problèmes d’habitat dégradé, abritant une population à très faibles revenus et implanté en zone inondable.

La cour retiendra également la bonne localisation du bien des consorts [B], sans qu’il puisse être tenu compte d’un élément futur à savoir, la future desserte de liaison téléphérique reliant [Localité 47] dans le schéma de novation de la ville, conformément à l’application de l’article L 322-2 alinéa 4 du code de l’expropriation.

L’EPFIF indique également que la DIA (pièce n°1) comporte une précision importante : « avertissement : le vendeur ne garantit pas l’assiette foncière du bien au regard de l’implantation des bâtiments de la propriété voisine cadastrée section A0 n° [Cadastre 5] « [Adresse 9] » (partie orange sur le plan cadastral joint ), cet empiétement étant reconnu dans le rapport que les consorts [B] ont fait établir par Monsieur [N], cet élément représentant un premier facteur de moins-value.

Les Consorts [B] rétorquent que le risque/ou la précision sont imaginaires, le titulaire du droit de préemption étant parfaitement informé par la mention de la DIA, que la prescription trentenaire est vraisemblablement acquise, que la seule surprise de l’acquéreur sera donc de découvrir qu’il dispose en tant que de besoin d’une action contre le propriétaire du fonds contigu, l’empiétement étant le fait du propriétaire du fonds voisin, que cet empiétement est minime, à savoir une trentaine de mètres carrés sur une parcelle de 1508 m² et concerne une portion qui ne présente guère d’intérêt pour le futur propriétaire et qu’en tout état de cause, la surface correspondante a été exclue de l’évaluation dans rapport d’expertise, compte tenu notamment du peu d’intérêt de cette portion.

La cour retiendra cependant, que cet empiétement mentionné dans la DIA est un facteur de moins-value.

L’EPFIF souligne également que le transport sur les lieux a permis de constater que l’ensemble immobilier était en mauvais état, tant extérieurs qu’intérieurs, ce qui est confirmé par le rapport de Monsieur [N].

Les consorts [B] rétorquent que la première photo produite par l’EPFIF ne concerne que la façade dégradée à l’arrière du bâtiment du fonds et non les façades à l’intérieur d’un ensemble immobilier, et que la seconde photo fait apparaître un puits de lumière, et en aucun cas des percées importantes dans la toiture.

Cependant, la cour retiendra que l’expert Monsieur [N] indique que si la couverture des bâtiments apparaît en bon état, les façades sont en état dégradé nécessitant le ravalement et leur isolation.

Cela correspond au procès-verbal de transport du 8 novembre 2022 mentionnant que l’ensemble immobilier est en mauvais état, tant extérieur qu’intérieur, que les façades sont tâchées, non entretenues et partiellement décrépies.

L’EPFIF fait état ensuite de différents diagnostics annexés à la promesse d’un terrain de vente signé par les consorts [B] revélant le mauvais état de l’immeuble (pièce n° 5 ) :

' sur l’exposition au plomb : annexe (constat de risque d’exposition au plomb CRPE» (pièce n° 6 ):

« du fait de la présence de revêtements contenant du plomb au-delà des seuils en vigueur et de la nature des dégradations constatées (non dégradé, non visible, état d’usage), sur certaines unités de diagnostic, le propriétaire doit veiller à l’entretien des revêtements recouvrant les unités de diagnostic de classe 1 et 2, afin d’éviter leur dégradation future ».

'Sur exposition à l’amiante : annexe « rapport de mission de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante pour l’établissement du constat établi à l’occasion de la vente d’un immeuble bâti (liste UB de l’annexe 13-9 du code de la santé publique »

L’EPFIF invoque l’article L1334-13 alinéa 1er du code de la santé publique qui commande, pour les bâtiments dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, de faire établir un état constatant la présence ou l’absence de matériaux de produits de la construction contenant de l’amiante, les matériaux et les produits de la liste A sont ceux du matériau friable et les matériaux de liste B sont dits matériaux non friables.

Les Consorts [B] rétorquent que l’immeuble n’a nullement un bilan amianté et qu’il n’existe aucun flocage ou calorifugeage, ainsi qu’il ressort des diagnostics qui n’évoquent qu’une présomption d’amiante que pour des dalles plastiques et des conduites fibrociment, dont le caractère non dégradé est relevé (pièce n° 6).

Cependant, les pages 157 et suivantes de la pièce n° 6 invoquées par les consorts [B] ne sont pas produites et les pages 25 et 27 correspondent au constat de risque d’exposition au plomb.

La cour retiendra en conséquence la pièce n° 6 page 29 relative au constat de risque d’exposition au plomb CRPE et la pièce n° 1 sur l’exposition à l’amiante ces éléments constituant des facteurs de moins value.

L’EPFIF fait état enfin d’anomalies au niveau de l’installation de gaz, d’anomalies au niveau de l’installation d’électricité et d’absence de diagnostic de performance énergétique, alors que les logements visités constituaient de véritables « passoires thermiques » .

Les consorts [B] ne contestent pas les anomalies au niveau de l’installation de gaz, ni les anomalies au niveau de l’installation électrique et ne produisent pas de diagnostic de performance énergétique (DPE).

Ces éléments constituent également des moins value.

2° sur les surfaces

Le premier juge au regard des pièces versées aux débats confronté au rapport d’expert fournies par les préemptés a retenu les surfaces suivantes :

' local commercial :

— rez-de-chaussée : 58 m² après pondération ;

— R+1 et R+2 : 64,86 m² ;

' logement : 922,32 m² ;

' réserves : 65,87 m² ;

' parties communes : 52,34 m² ;

' Total : 1.163,30 m²

L’EPFIF demande l’infirmation du jugement en indiquant qu’il convient de retenir une surface de 1110,96 m² pour l’intégralité de l’ensemble immobilier, comme l’avait fait le commissaire du Gouvernement en première instance, car il n’y a pas lieu de tenir compte de la surface représentée par les parties communes de 65,87 m² qui doivent être retranchées.

Les consorts [B] demandent l’infirmation du jugement en indiquant qu’il ressort des diagnostics annexés à la promesse de vente que la surface en cause selon l’évaluation du professionnel est de 1363,02 m².

Aucun mesurage n’a été effectué par un géomètre expert.

Il ressort du mesurage établi par le diagnostiqueur invoqué par les consorts [B] que les 1363,02 m² correspondent à la surface au sol totale, et non à la surface habitable pour les logements ou à la surface utile pour le local commercial.

Cette surface ne peut donc être retenue.

Le rapport [N] missionné à la demande des consorts [B] (pièce n° 19) retient une surface totale de 1194,78 m².

En l’absence de mesurage par un géomètre expert, il convient de se baser sur le mesurage effectué par Monsieur [N], qui indique qu’il s’est fondé sur les surfaces au sol établies par le cabinet HEYDIAG du 15 septembre 2020 (pièce n°5), avec des surfaces au sol correspondant sensiblement aux surfaces utiles du commerce et les surface habitables pour les logements.

Monsieur [N] précise qu’il exclut 158,74 m² de surface correspondant aux comble non aménagées dans le bâtiment 3, et que par souci de cohérence avec l’état locatif, il a retenu des appartements de surface de 26,22 m² et 29,30 m² dans bâtiment 4, la surface étant issue de l’état locatif transmis.

Il a donc établi un tableau :

' un tableau local commercial et logements d’accompagnement : 154,34 m² SU;

' appartements à usage d’habitation : 922,23 m² surface habitable ;

' local à usage de réserve : 65,87 m² SU ;

' parties communes : 52,34 m² SU

Total : 1.194,78 m².

L’expert a ensuite pondéré la surface du local commercial : 58 m².

Comme demandé par l’EPFIF, il n’y a pas lieu de tenir compte de la surface représentée par les parties communes et il sera donc retranché de la surface totale de 1194,78 m² celle de 65,87 m², ce qui correspond à une surface de 1128,91 m².

La surface de l’ensemble immobilier s’établit donc comme suit :

' local commercial :

' rez-de-chaussée : 58 m²

' R+1 et R+2 : 64,86 m²

' logement : 922,23 m²

' réserves : 65,87 m²

Total : 1110,96 m² .

La partie commerciale correspond donc à 58,58+64,86+65,87= 188,73 m² et la partie logements à 922,23 m².

Le jugement sera infirmé en ce sens.

3° Sur la situation locative

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

Le premier juge indique que d’après la DIA, la situation d’occupation est la suivante :

' 16 appartements sont occupés en vertu de baux d’habitation ;

' 9 logements sont vacants ;

' 2 box sont occupés régulièrement ;

' 7 box sont vacants ;

' 4 parkings extérieurs sont vacants.

Le premier juge a donc réalisé une estimation en valeur partiellement occupée.

L’EPFIF indique que 25 appartements sont répertoriés par le propriétaire et son gestionnaire, qu’au cours de la visite organisée dans le cadre de l’instruction de la DIA, les constats suivants ont pu être réalisés :

' 13 logements visités sont occupés dans le cadre d’un bail d’habitation ;

' 4 logements non visités (locataire absent) ;

' 4 logements squattés (bâtiment B, 2e étage ; bâtiment D, rez-de-chaussée ; bâtiment G, rez-de-chaussée).

Il ajoute qu’au cours du transport sur les lieux, seuls trois logements ont pu être visités, les autres logements ayant pour la plupart été murés par les propriétaires.

Il ajoute qu’au cours de la visite organisée sur place le 4 octobre 2021, il a été constaté par huissier de justice un grand état de délabrement des bâtiments et que le service hygiène de la ville a également mis en place un arrêté péril avec obligation de réalisation de travaux à la charge du propriétaire, et qu’à ce jour, celui-ci a refusé de réaliser les travaux prescrits, ce qui doit être pris en compte dans le cadre de l’évaluation à réaliser et que ce mauvais état des appartements est confirmé par l’expert M. [N] lui-même.

Les consorts [B] répliquent qu’ils ont dû subir une stigmatisation en règle des conditions d’occupation de l’appartement du fonds de rez-de-chaussée, alors que celui-ci était pourtant occupé conformément à la demande expresse de la commune qui logeait l’un de ses employés Monsieur [F], qui avait été installé par la police municipale.

Ils ajoutent que l’état des loyers ne mentionne évidemment pas les appartements squattés et qu’il y a bien outre les box, 31 unités d’habitation, et que la décision de préemption elle-même indique : « que l’acquisition du bien objet de la DIA permettrait de réaliser une opération de construction mixte de 31 logements sociaux » et que les squatters ont été expulsés en mai 2022 ; que certains appartements ont été renovés et ils produisent des factures à l’appui.

Cependant, la cour retiendra que Monsieur [N] missionné par les consorts [B] indique :

'S’agissant des appartements visités, ceux-ci sont globalement en mauvais état et offrant des prestations très basiques (Parquet et revêtement thermo plastique , murs entoilés ou peints, plafond peints en majorité, pièces d’eau carrelées et pour partie faïence et, chauffage par convecteurs électriques PVC portant double vitrage, douches ou baignoires).

Au jour de notre visite sur place, de nombreux logements présentaient des problèmes conséquents d’humidité (infiltration, absence de VMC). Plusieurs appartements n’ont pu être visités car squattés ou bien rendus inaccessibles (portes murées) afin d’éviter qu’il ne le soient à leur tour.

L’ensemble de ces appartements d’habitation est à rénover entièrement . »

Ces constatations correspondent à celle du premier juge lors du transport sur les lieux.

L’EPFIF ne produit cependant pas comme invoqué d’arrêté de péril.

L’estimation en valeur partiellement occupée n’étant contestée ni par l’EPFIF, ni par les consorts, le jugement sera confirmé sur ce point.

3° Sur la méthode d’évaluation

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

Le premier juge indique que les parties s’accordent sur l’utilisation de la méthode d’évaluation globale par comparaison, consistant à comparer le bien à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier de proximité.

Il a donc retenu la méthode par comparaison globale.

L’EPFIF demande la confirmation du jugement.

Les consorts [B] indiquent que le premier juge a procédé à une dénaturation de l’objet du litige que le premier juge en retenant que les parties s’accordaient quant à l’utilisation de la méthode d’évaluation globale par comparaison, et n’a donc retenu que celle-ci ; qu’en l’espèce, les différentes méthodes d’évaluation usuelle ont été envisagées par l’expert ; que le bien étant un immeuble à usage mixte commercial, et d’habitation, la méthode par comparaison d’immeuble entier n’est pas apparue satisfaisante, faute de termes de comparaison suffisamment pertinents, du moins dans le secteur et sur la période considérée ; que l’EPFIF n’est en mesure de fournir qu’un seul terme de comparaison ; qu’il est donc préféré l’utilisation de la méthode d’évaluation comparative dite analytique, consistant à évaluer l’immeuble par ses composantes, puis à additionner des valeurs obtenues, complétée par une approche de la valeur vénale au redéveloppement dite du bilan promoteur, du compte à rebours promoteur ou du bilan aménageur qui peut apparaître mieux appropriée lorsqu’est en cause, comme en l’espèce, une opération de reconstruction ; que quelle que soit la méthode retenue, les évaluations sont au demeurant similaires 1'530'000 euros HD ou 1'550'000 euros HD.

Le jugement mentionne uniquement les prétentions des consorts [B] de fixer le prix du bien immobilier leur appartenant à la somme de 1'600'000 euros , et ceux-ci ne produisant pas leurs conclusions de première instance , ils ne démontrent pas la dénaturation du litige par le premier juge.

L’expert Monsieur [N] indique qu’il propose deux méthodes :

' méthode par capitalisation du revenu ;

' une méthode par comparaison de l’ensemble immobilier par ses composants.

S’agissant de la méthode par capitalisation du revenu, le résultat dépend en grande partie du taux de rendement ; or, en l’espèce, l’expert retient pour le local commercial au rez-de-chaussée un taux de rendement de l’ordre de 7 % et pour le logement en étage un taux de 5 % pour un bien qui sera habitable et en bon état, et pour les appartements occupés un taux de rendement de 6, 25 % et pour les appartements libres d’occupation un taux de rendement de 6,75 % sans expliciter la méthodologie pour retenir ces taux et il applique ensuite un abattement pour travaux de 1300 euros/m², sans s’expliquer davantage sur la méthodologie.

Cette méthode aboutissant à une valeur totale de 1'560 772 euros sera donc écartée.

L’expert propose également une approche de la valeur vénale en redéveloppement, déterminée par une méthode dite du bilan promoteur, du compte à rebours promoteur ou du bilan aménageur.

L’expert indique que cette méthode consiste à partir du prix prévisionnel de vente d’une opération projetée, de reconstituer les différents coûts grevant l’opération (construction, frais financiers, honoraires, marges) pour parvenir au final, par soustraction, à la valeur du terrain de l’immeuble en question.

L’expert ajoute qu’il envisage la faisabilité du projet au travers de la vente du site à un promoteur immobilier, avec paiement du prix après obtention du permis de construire, l’ensemble des autorisations administratives et à la date d’expiration du recours des tiers.

Cette méthode dite du promoteur qui consiste à déterminer la valeur d’un terrain en partant du prix de vente finale escomptée de l’opération de promotion qui sera réalisé et en déduisant de celui-ci, à partir d’un bilan prévisionnel, le coût des travaux et le montant des différents frais liés à cette opération, ne peut être retenue qu’à défaut de la méthode habituelle par comparaison, puisque la valeur d’une parcelle ne peut être déterminée en fonction de son utilisation future.

Cette méthode aboutissant à une somme totale de 1'550'000 euros hors droits sera donc écartée.

La méthode par comparaison sera donc retenue, les parties proposant des termes de comparaison.

L’EPFIF demande la confirmation du jugement sur la méthode par comparaison globale, tandis que les consorts [B] demandent de retenir cette méthode pour d’une part le local commercial et d’autre part les logements.

Il convient donc d’examiner les références proposées par l’EPFIF et les consorts [B] pour le choix de la méthode par comparaison.

4° Sur les références des parties dans le cadre de la méthode par comparaison

S’agissant de la méthode par comparaison, les références proposées tant pour le logement que pour le local commercial par l’expert Monsieur [N], ont été écartées par le premier juge en l’absence des références de publication ni d’aucun élément permettant de connaître les caractéristiques des biens concernés ainsi que les modalités de transaction.

En appel, les consorts [B] versent aux débats un courrier d’un notaire avec les mentions de publication des ventes mentionnées dans le rapport de Monsieur [N], précisant que tous les actes ont été publiés au 3e bureau du service de publicité de foncière de Créteil, dernièrement absorbé par le 2e bureau du service public foncier de Créteil et ils demandent de retenir la méthode par comparaison pour d’une part le local commercial et d’autre part les logements ainsi que les boxes.

L’EPFIF demande la confirmation du jugement et propose des termes de comparaison dans le cadre de la méthode par comparaison globale.

Il convient en conséquence d’examiner les références de l’EPFIF et des consorts [B] :

a) Les références de l’EPFIF dans le cadre de la méthode par comparaison globale

L’EPFIF demande de retenir une valeur unitaire de base de 1100 euros/m².

L’EPFIF propose un terme et reprend un terme du commissaire du Gouvernement de première instance avec les références cadastrales et de publication :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

Observations

I1

30 janvier 2020

[Adresse 34] à [Localité 52]

336

450'000

1339,29

immeuble de rapport mixte, commerces de standing au rez-de-chaussée, appartement sur 3 ou 4 étages, stationnement cour intérieure

I2

9 juillet 2020

[Adresse 39] à [Localité 52]

2767

4'187'000

1777

T1

L’EPFIF indique que ce terme de comparaison, situé à seulement 120 m du bien à évaluer est pertinent au regard de sa nature très similaire et de sa proximité immédiate.

Il ajoute que , néanmoins, par rapport au bien à évaluer, ce terme de comparaison contient de nombreux facteurs de plus-value :

' la qualité du bâti est supérieure, et l’état d’entretien visuel est incomparable ;

' ce bien n’est pas situé directement sur la [Adresse 51] mais sur une perpendiculaire constituée par l'[Adresse 46], ce qui le met à l’abri des importantes nuisances causées par la [Adresse 51] ;

' la surface bâtie de ce bien de 336 m² est près de quatre fois inférieure à celle du bien à évaluer de 1116,78 m² ;

' la parcelle ne souffre pas d’un empiétement de la part de la parcelle voisine ;

' La parcelle ne fait pas l’objet d’un arrêté de péril avec obligation de travaux .

Les consorts [B] indiquent que l’EPFIF retient pour ce bien une surface de 288 m² , alors qu’elle est en réalité de 336 m² (pièce n°10: DVF) et que la valeur à, retenir serait de 1563 euros/m² et non de 1340 euros/m².

Cependant, l’EPFIF retient bien une surface de 336 m².

Ce terme comparable en localisation et consistance sera retenu pour une valeur de 1339, 29 euros/m², en tenant compte des éléments de plus-value soulignés par l’EPFIF, sauf en ce qui concerne l’existence d’un arrêté de péril avec obligation de travaux qui n’est pas démontré.

T2

Ce terme non critiqué par les consorts [B] comparable en localisation et en consistance sera retenu.

b) Les références des consorts [B] dans le cadre de la méthode par comparaison pour le local commercial et pour les logements:

Les consorts [B] font état tout d’abord de plusieurs évaluations et offres :

— le 21 novembre 2018 : IMMO 3F, offre d'1 250'000 euros(pièce n° 2) ;

—  21 février 2019 : transmission par la commune de deux évaluations des domaines l’une du 24 avril 2013 à hauteur de 2'653'200 euros avec une marge de négociation de 10 %, l’autre du 24 février 2024 650'000 euros (pièce n° 3) ;

— offre d’acquisition de Monsieur [Y], chef de projet foncier, à hauteur d'1 250'000 euros (pièce n°4) ;

— offre d’achat de 1 '600'000 euros par un promoteur , en l’état d’occupation du bien (pièce n° 6 : promesse de vente et ces annexes).

Ces évaluations et offres ne correspondant pas à des mutations seront écartées.

Les consorts [B] versent ensuite aux débats plusieurs termes ETALAB (pièce n° 10 à n° 13) correspondant à des appartements et à un local industriel, qui seront écartées en l’absence de références de publication.

Ils se basent ensuite sur l’expertise qu’ils ont confié à Monsieur [N] : estimation de la valeur vénale en juin 2022 de l’immeuble mixte (habitation et commercial ) [Adresse 13] (pièce n° 19) , l’expert proposant des termes de comparaison pour le local commercial et les logements.

A local commercial

M. [N] indique qu’il a eu accès à la vente de divers murs commerciaux dans l’environnement proche des locaux considérés, dans le centre ville de [Localité 52], le notaire mentionnant les références de publication (pièce n° 32 :)

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie /SU/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

I1

15 juin 2021

[Adresse 3]

96

145'000

'1510

I2

26 septembre 2019

[Adresse 25]

134

160'000

1194

I3

21 juin 2019

[Adresse 31]

58

156'000

2689

I4

14 septembre 2018

[Adresse 32]

41

132'000

3219

I5

19 juillet 2018

[Adresse 35]

16

65'000

4062

I6

22 juin 2018

[Adresse 20]

43

85'000

1976

I7

15 février 2017

[Adresse 24]

50

95'000

1900

I8

12 octobre 2016

[Adresse 37]

43

49'000

1139

I9

15 février 2016

[Adresse 28]

39

105'500

2705

I10

12 janvier 2016

[Adresse 36]

58

150'000

2586

I11

29 juin 2015

[Adresse 26]

167

165'000

988

L’EPFIF produit une carte en indiquant que les références sont très éloignées du bien à évaluer, qu’elles sont situées dans un environnement qui n’est en rien comparable avec la [Adresse 51] , que les références les moins éloignées sont les références les plus basses , soit une moyenne de base de 1514 euros/m², libre ; qu’en retenant l’abattement de 30 % proposé par l’expert, cela donne une valeur moyenne de 1060 euros/m² occupé, très proche de la valeur globalisée proposée.

Les termes T6 à T11 de plus de cinq ans sont trop anciens et seront donc écartés.

I1

La surface de 96 m² n’est pas comparable avec celle du bien à évaluer de 188, 73 m² m² et l’EPFIF démontre le caractère éloigné de ce terme, non comparable avec la localisation du bien à évaluer [Adresse 51].

Ce terme sera donc écarté.

I2

Ce terme non critiqué comparable en localisation et en consistance sera retenu.

Il est cependant libre et en appliquant comme proposé par l’expert un abattement pour occupation de 30 % , la valeur est de 835,80 euros en valeur occupée.

I3

Ce terme non comparable en surface de 58 m² et éloigné de la [Adresse 51] sera écarté.

I4

Ce terme de 41 m² de surface et éloigné de la [Adresse 51] non comparable sera écarté .

I5

Ce terme de 16 m² et éloigné la [Adresse 51] non comparable sera écarté.

c) Logements

Monsieur [N] indique qu’il a recherché des références de transactions à l’achat d’appartements anciens situés dans l’environnement immédiat autour du bien considéré à [Localité 52], et que compte tenu de la typologie des surfaces comportant un immeuble considéré,il a recherché des références d’appartement comparables en termes de surface, entre 20 et 70 m² :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

IG1

25 novembre 2021

[Adresse 16]

59

140'000

2372

I2

8 septembre 2021

[Adresse 22]

37

108'000

2918

I3

3 juin 2021

[Adresse 23]

38

127'000

3342

I4

6 mai 2021

[Adresse 19]

40

114'000

2850

I5

17 mars 2021

[Adresse 27]

52

153'000

2942

I6

24 novembre 2020

[Adresse 1]

33

112'000

3393

I7

4 novembre 2020

[Adresse 11]

50

133'000

2660

I8

29 octobre 2020

[Adresse 11]

44

119'000

2704

I9

29 octobre 2020

[Adresse 23]

38

110'000

2894

I10

15 septembre 2020

[Adresse 8]

41

112'500

2743

I11

9 septembre 2020

[Adresse 15]

55

77010

1400

I12

31 juillet 2020

[Adresse 38]

36

122'000

3388

I13

27 juillet 2020

[Adresse 17]

31

108'000

3483

I14

26 juin 2020

[Adresse 16]

57

130'000

2280

II5

21 octobre 2019

[Adresse 18]

34

113'000

3323

I16

7 juin 2019

[Adresse 16]

57

122'000

2140

I17

6 juin 2019

[Adresse 23]

34

90'000

2647

I18

4 juin 2019

[Adresse 38]

34

90'000

2647

I19

17 mai 2019

17 mai 15 [Adresse 48]

38

116'260

3059

I20

10 mai 2019

[Adresse 21]

25

72'000

2880

I21

9 mai 2019

[Adresse 10]

49

125'000

2551

L’EPFIF demande d’écarter ces termes, puisque le bien à évaluer n’est pas un appartement de 30 à 50 m², mais un ensemble immobilier comprenant une superficie de logements de plus de 900 m² et qu’en outre l’expert cherche à masquer les valeurs basses portant sur des biens situés à grande proximité de 2372 euros/m² 2280 euros/m² pour le [Adresse 16].

Les logements à évaluer correspondent à une surface de 922,23 m² et l’évaluations ne peut donc porter sur des appartements d’une surface non comparable entre 20 et 70 m².

Ces termes seront donc écartés.

Les consorts [B] invoquent enfin :

— que le prix moyen dans l’ancien au [Adresse 13] (chambre des notaires) est de 2610 euros/m² (neuf : 3000 euros), soit plus de quatre fois le prix offert par l''EPFIF (pièce n° 12 ) ;

— que le prix moyen au m² à [Localité 52], par la chambre des notaires, est de 3070 euros, soit cinq fois le prix offert par l’EPFIF ;

— que l’évolution de ces derniers chiffres était la hausse (+ 3,1 % sur un trimestre ; + 6 % sur un an, +42,3 %), sur 5 ans (pièce n° 11) ;

Ces données générales ne correspondant pas à des mutations effectives seront écartées.

En conséquence, la cour ne retenant qu’une seule référence de logement et s’agissant en outre d’un immeuble de rapport, la méthode proposée par les consorts [B] ne peut donc être retenue.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a exactement retenu la méthode par comparaison globale.

Les références retenues par la cour correspondent à une moyenne de :

1339,29 euros +1777 =3116,29/2 = 1558 euros/m² .

Il convient en outre de tenir compte des éléments suivants :

plus-value : bonne localisation

moins value :

— empiétement ;

— présence d’amiante ;

— anomalies des installations de Gaz et d’électricité.

Il sera retenu en conséquence une valeur unitaire plus basse que la moyenne à savoir 1400 euros/m².

C boxes

Le premier juge n’a pas retenu de valeur spécifique pour les boxes.

L’EPFIF demande de retenir 11 box pour une valeur de 5.000 euros.

M. [N] indique qu’il a recherché des références de transactions de box / places de parking intérieur et extérieur situés dans l’environnement immédiat autour du bien à [Localité 52] :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Prix unitaire

T1

15 octobre 2021

[Adresse 40]

12'800

T2

13 juillet 2021

[Adresse 14]

10'000

T3

9 juillet 2021

[Adresse 4]

10'000

T4

26 novembre 2019

[Adresse 14]

13'000

T5

4 juillet 2019

[Adresse 30]

1800

T6

1er avril 2019

[Adresse 29]

20'000

T7

1er avril 2019

[Adresse 4]

9000

T8

18 mars 2019

[Adresse 12]

9000

T9

26 octobre 2018

[Adresse 20]

3000

T10

17 juillet 2018

[Adresse 29]

14'000

T11

30 avril 2018

[Adresse 12]

1700

T12

17 janvier 2018

[Adresse 14]

8000

La localisation d’un box étant déterminante, il convient de retenir le box situé dans la même rue que le bien à évaluer au [Adresse 20] pour une valeur de 3000 euros.

Il sera donc retenu la valeur proposée par l’EPFIF de 5000 euros pour 11 box, soit la somme de 55'000 euros.

5° Sur l’abattement pour vétusté

Le premier juge a appliqué compte tenu de l’état de dégradation importante du bien préempté, un abattement pour vétusté de 40 % .

L’EPFIF demande d’appliquer un abattement pour réhabilitation des surfaces de logements de 500 euros/m².

Monsieur [N] retient dans son rapport un abattement pour travaux importants, tant pour les logements que pour l’annexe commerciale en indiquant :

« ' le logement d’accompagnement nécessite d’importants travaux de rénovation

et à ce titre nous retiendrons un abattement pour travaux de 1300 euros/m² .»

« les appartements sont en mauvais état et nécessitent d’importants travaux de rénovation et à ce titre nous retiendrons un abattement pour travaux de 1300 euros/m² TTC ».

Il convient donc de retenir uniquement un abattement pour vétusté s’agissant des logements , l’EPFIF n’en demandant pas pour les annexes du local commercial de 500 euros/m².

Le prix d’aliénation du bien préempté est donc de :

(164'm² X1400 euros= 229 600euros)+(922,23 m² X1400 euros= 1 291 122 euros)= 1 520 722 euros-(922, 23 m² X500 euros=461 115 euros)= 1 059 607 +(11 X500 euros= 5500)= 1 065 107 euros en valeur partiellement occupée.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

— Sur l’exécution provisoire

Le premier juge indique que l’exécution provisoire est naturellement incompatible avec le contentieux de la préemption.

L’EPFIF demande la confirmation du jugement.

Les consorts [B] demandent l’infirmation du jugement en indiquant qu’aucune exception légale à l’exception provisoire de droit n’existe dans notre matière, que de fait l’exécution provisoire n’est pas impossible ni même incompatible avec l’affaire; que l’exécution provisoire peut parfaitement intervenir.

Aux termes de l’article L213-7 du code de l’urbanisme, en cas de fixation judiciaire du prix, et pendant un délai de deux mois après que la décision juridictionnelle est devenue définitive, les parties peuvent accepter le prix fixé par la juridiction ou renoncer à la mutation. Le silence des parties dans ce délai vaut acceptation du prix fixé par le juge et le transfert de propriété, à l’issue de ce délai, au profit du titulaire du droit de préemption.

En outre l’article L213-14 dudit code dispose qu’en cas d’acquisition d’un bien par voie de préemption dans les conditions définies à l’article L211-15, le transfert de propriété intervient à la plus tardive des dates auxquelles seront intervenus le paiement et l’acte authentique.

Le prix d’acquisition est payée ou, en cas d’obstacle au paiement, consigné dans les quatre mois qui suivent soit la décision d’acquérir le bien au prix indiqué par le vendeur ou accepté par lui, soit de la décision définitive de la juridiction compétente en matière d’expropriation, soit la date de l’acte ou du jugement d’adjudication.

En cas de non-respect du délai prévu au 2e alinéa du présent article, le vendeur peut aliéner librement son bien.

Il en résulte en conséquence que suite au jugement, les parties doivent encore décider si elles acceptent de vendre et d’acquérir au prix fixé par le juge ; en conséquence, le jugement n’est susceptible, au jour de son rendu, d’aucune exécution forcée, puisqu’il ne condamne ni le préempté à céder son bien, ni le préempteur à payer le prix de vente, mais fixe seulement le prix qui devra être retenu pour le cas ou les parties s’accorderaient finalement pour réaliser la cession du bien.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a exactement dit que l’exécution provisoire est incompatible avec le contentieux de la préemption.

— Sur les dépens

Les appels ne concernent pas les dépens de première instance.

Les consorts [B] perdant le procès seront condamnés aux dépens d’appel.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’EPFIF demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a été condamné à payer aux consorts [B] une indemnité de procédure de 3.000 euros ; qu’ en effet, la procédure de préemption est caractérisée par une phase amiable au cours de laquelle les défendeurs ont accepté à ce que le prix soit fixé par la juridiction de l’expropriation dans les conditions procédurales imposées par le Code de l’urbanisme et le Code de l’expropriation ; qu’ainsi, il est demandé à la cour de réduire les demandes indemnitaires dans des proportions plus raisonnables.

Les consorts [B] rétorquent que l’exercice du droit de préemption par son titulaire n’est pas obligatoire ; qu’ en outre, le propriétaire doit se défendre s’il entend céder son bien au juste prix, alors qu’il en subit l’exercice par son titulaire; que l’EPFIF doit être débouté de sa demande et le jugement confirmé;qu’ainsi, il sera alloué aux consorts [B] la somme de 6.000 euros.

L’équité commende de confirmer le jugement qui a condamné l’EPFIF à payer aux consorts [B] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter les consorts [B] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de les condamner sur ce fondement à verser à l’EPFIF la somme de 2500 euros.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Statuant dans la limite des appels,

Déclare recevables les conclusions de l’EPFIF des 23 novembre 2023 et 26 juillet 2024 ;

Déboute l’EPFIF de sa demande de voir déclarer irrecevables les conclusions et pièces déposée au greffe le 16 avril 2024 et de voir déclarer irrecevables les conclusions des consorts [B] du 14 mai 2024 ;

Déclare en conséquence recevables les conclusions et pièces des consorts [B] du 16 avril 2024, et les conclusions du 14 mai 2024 ;

Déclare recevables les conclusions et pièces des consorts [B] du 5 décembre 2024 ;

Confirme le jugement entrepris sur l’exécution provisoire et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Infirme le jugement entrepris sur le prix d’aliénation du bien préempté ;

Statuant à nouveau,

Fixe à la somme de 1 065 107 euros en valeur partiellement occupée le prix du bien immobilier

appartenant à Monsieur [D] [B] et Monsieur [U] [B], situé [Adresse 13] à [Localité 52] ;

Condamne Monsieur [D] [B] et Monsieur [U] [B] aux dépens d’appel ;

Condamne Monsieur [D] [B] et Monsieur [U] [B] à verser, unis d’intérêt, à l’Etablissement Public d’Ile de France la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT