[L] [U]

[H] [J] épouse [U]

C/

[T] [M] épouse [B]

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1ère chambre civile

ARRÊT DU 28 JANVIER 2025

N° RG 21/00699 – N° Portalis DBVF-V-B7F-FWOB

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 06 avril 2021,

rendu par le tribunal judiciaire de Dijon – RG : 18/00502

APPELANTS :

Monsieur [L] [D] [R] [N] [U]

né le 16 Juin 1968 à [Localité 5] (75)

Madame [H] [P] [F] [J] épouse [U]

née le 12 Février 1968 à [Localité 4] (21)

demeurant tous deux : [Adresse 3]

assistés de M^e Murielle ROLENGA, membre de la SELARL BJT, avocat au barreau de DIJON, plaidant, et représentés par M^e Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 126, postulant

INTIMÉE :

Madame [T] [N] [W] [M] épouse [B]

née le 26 Mai 1970 à [Localité 6] (89)

domiciliée :

[Adresse 2]

[Localité 4]

assistée de M^e Nathalie DROUHOT, avocat au barreau de DIJON, plaidant, et représentée par M^e Marie CHAGUE-GERBAY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 24, postulant, substituée à l’audience par M^e Sylvaine GUERRIN-MAINGON, avocat au barreau de DIJON

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 novembre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,

Sophie BAILLY, Conseiller,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 28 Janvier 2025,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte authentique du 27 novembre 2015, les époux [L] [U] / [H] [J] ont vendu à Mme [T] [M] épouse [B], pour le prix de 496 000 euros (dont 20 000 euros de biens mobiliers), les biens immobiliers suivants dépendant d’une copropriété sise [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 4], outre les millièmes des parties communes y afférents :

— le lot 1 constituant au sous-sol une chaufferie

— les lots 2, 3 et 5 constituant au sous-sol des caves

— le lot 12 constituant au rez de chaussée un appartement

— le lot 22 constituant au 4ème étage un grenier

— le lot 33 constituant au rez de chaussée dans la cour, un parking.

Ils avaient eux même préalablement acquis le bien en 2002.

Il est précisé à l’acte que le lot n°1 constitue, au jour de la vente, une buanderie et les lots 2 et 3 constituent une chambre avec salle d’eau.

Le vendeur déclare, dans l’acte authentique de vente, qu’il a modifié la destination des lots numéro 1, 2 et 3 et les a reliés au lot numéro 12, sans obtention des autorisations nécessaires, l’acquéreur déclarant faire son affaire personnelle de cet état de fait.

Le 16 mai 2016, les trois pièces sises en sous-sol ont été affectées par un dégât des eaux.

A la demande du syndic de la copropriété, puis de l’assureur de protection juridique de Mme [B], la société Sari 21 est intervenue pour constater les dommages et en rechercher les causes. Elle a déposé deux rapports le 13 juin 2016 pour le premier et le 28 novembre 2016 pour le second.

Par ailleurs, l’assureur de protection juridique de Mme [B] a mandaté le cabinet Cunningham & Lindsey pour la réalisation d’une expertise amiable. Les époux [U] ont été vainement convoqués aux opérations d’expertise, qui n’ont donc pas été contradictoires. Le rapport a été déposé dans le courant du mois de septembre 2016.

Arguant de l’existence de vices cachés antérieurs à la vente et connus des époux [U], Mme [B] les a fait citer devant le tribunal de grande instance de Dijon, par acte du 12 février 2018.

Par jugement du 6 avril 2021, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Dijon a :

— constaté que le bien immobilier, objet de la vente du 27 novembre 2015, est affecté de vices cachés,

— dit que la clause d’exonération des vices cachés est inopposable à l’acquéreur,

— débouté Mme [B] de sa demande de réfaction du prix de vente,

— condamné les époux [U] à payer à Mme [B] les sommes suivantes :

. 36 572,28 euros au titre des travaux de reprise, tels qu’évalués dans trois devis des 19 et 21 juillet 2016 et du 4 juillet 2017, outre indexation sur l’évolution de l’indice BT 01 depuis le mois de juillet 2016,

. 15 000 euros au titre du trouble de jouissance,

. 500 euros en réparation de son préjudice moral,

. 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les époux [U] aux entiers dépens, pouvant être recouvrés par la SCP Magdelaine avocats associés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 20 mai 2021, les époux [U] ont relevé appel de ce jugement.

Des travaux de reprise ont été réalisés par Mme [B] courant 2021 et se sont terminés au printemps 2022.

A la demande des époux [U], par ordonnance du 10 novembre 2022, le magistrat chargé de la mise en état a ordonné une mesure d’expertise confiée à Mme [A] à l’effet, au regard des pièces, de décrire les désordres survenus en mai 2016 en indiquant leurs causes et conséquences, préciser si ces désordres sont survenus avant la vente ainsi que leurs remèdes.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 11 avril 2024.

Aux termes du dispositif de leurs conclusions d’appelants n°3 notifiées le 15 juillet 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens développés au soutien des prétentions, les époux [U] demandent à la cour, au visa des articles 1641 et 1643 du code civil, 9, 143, 144 et 232 du code de procédure civile, 233,175 et 144 du code de procédure civile, de :

In limine Litis,

— prononcer la nullité du rapport d’expertise,

— si par extraordinaire la cour rejetait la nullité du rapport d’expertise, ordonner un complément d’expertise susceptible d’apporter des réponses aux points suivants :

* les suites données au problème d’infiltration ou de fuites évoqués dans le procès- verbal d’assemblée générale du 21 juillet 2003,

* la nature et le coût des travaux à mettre en 'uvre pour supprimer la cause des désordres et supprimer tous leurs effets dommageables ; les comparer avec ceux entrepris par Mme [B],

* la confirmation que les désordres liés aux infiltrations et aux remontées capillaires ne proviennent pas de la cour de la copropriété,

* la délivrance d’un véritable avis technique sur datation de la corrosion des aciers du placoplâtre qu’elle estime suivant les photographies du constat d’huissier de 2021 à plus de cinq ans,

Sur le fond,

Statuant à nouveau,

— juger leur appel recevable et bien fondé,

A titre principal,

— juger que le bien immobilier objet de la vente intervenue le 27 novembre 2015 entre eux mêmes, d’une part, et Mme [T] [B], d’autre part, n’est affecté d’aucun vice caché,

— réformer le jugement du 6 avril 2021 rendu par le tribunal judiciaire de Dijon en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté Mme [T] [B] de sa demande de réfaction du prix de vente,

A titre subsidiaire,

— juger la clause d’exonération de la garantie des vices cachés contenue dans l’acte de vente du 27 novembre 2015 opposable à Mme [T] [B],

A titre infiniment subsidiaire,

— réduire aux plus justes proportions le montant des dommages et intérêts auxquels ils ont été condamnés par le jugement entrepris,

En conséquence et en tout état de cause,

— débouter Mme [T] [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Y ajoutant,

— condamner Mme [T] [B] au paiement de la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [T] [B] aux entiers dépens, comprenant le remboursement des frais d’expertise judiciaire.

Aux termes du dispositif de ses conclusions d’intimée et d’appel incident notifiées le 09 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens développés au soutien des prétentions, Mme [B] demande à la cour, au visa des articles 1112-1, 1130, 1603 et suivants, 1641 et suivants du code civil, de :

— débouter M. [L] [U] et Mme [H] [U] de leur demande de nullité du rapport d’expertise formée in limine litis, ainsi que de leur demande de complément d’expertise,

— déclarer recevables mais mal fondés M. [L] [U] et Mme [H] [U] en leur appel principal,

en conséquence,

— confirmer le jugement rendu le 6 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Dijon en ce qu’il a :

' constaté que le bien immobilier objet de la vente intervenue le 27 novembre 2015 entre M. [L] [U] et Mme [H] [U] d’une part, et elle-même, d’autre part, est affecté de vices cachés,

' dit que la clause d’exonération des vices cachés est inopposable à l’acquéreur,

A titre subsidiaire,

' constater le manquement à l’obligation de délivrance,

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel incident,

en conséquence,

— infirmer le jugement rendu le 6 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Dijon en ce qu’il :

' l’a déboutée de sa demande de réfaction du prix de vente,

' a condamné M. [L] [U] et Mme [H] [U] à lui verser la somme de 36 572,28 euros (trente-six mille cinq cent soixante-douze euros et vingt-huit centimes) au titre des travaux de reprise, outre indexation sur l’évolution de l’indice BT 01 depuis le mois de juillet 2016,

' a condamné M. [L] [U] et Mme [H] [U] à lui verser la somme de 15 000 euros (quinze mille euros) au titre du préjudice de jouissance,

' a condamné M. [L] [U] et Mme [H] [U] à lui verser la somme de 500 euros (cinq cents euros) en réparation de son préjudice moral,

Statuant à nouveau, s’agissant des indemnités allouées,

' condamner M. [L] [U] et Mme [H] [U] à l’indemniser dans les conditions suivantes, à savoir :

Sur le préjudice matériel

o réfaction du prix : 50 000 euros

o travaux de reprise (avec indexation selon l’indice BT 01 entre novembre 2021 et l’arrêt) :

* travaux d’étanchéité : 29 902,93 euros TTC,

* travaux de menuiserie : 3 136,08 euros TTC,

* travaux d’embellissement : 19 772,70 euros TTC,

* travaux de plomberie, plâtrerie,

* travaux d’électricité et maçonnerie : 10 736,31 euros TTC,

Sur le préjudice immatériel

o préjudice de jouissance : 23 800 euros (compte arrêté au 31 décembre 2021)

o préjudice moral : 5 000 euros

en tout état de cause :

' débouter les époux [U] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

' condamner les mêmes époux [U] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles par application de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de l’indemnité allouée par le tribunal,

' condamner les mêmes aux entiers dépens, en ce compris les frais de recherche de fuite SARI 21 et d’expertise judiciaire,

' dire que, dans l’hypothèse où l’exécution forcée devrait être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier par application de l’article 10 du décret n° 2001-212 du 8 mars 2001 devra être supporté par les parties succombantes, en sus de l’article 700 du code de procédure civile,

' dire que les dépens pourront être recouvrés par Maître Marie Chague-Gerbay, avocat, suivant les dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 19 novembre 2024.

Sur ce la cour,

1/ Sur la nullité du rapport de l’expertise ordonnée à hauteur de cour

Selon l’article 233 du code de procédure civile, le technicien désigné par le juge doit remplir personnellement sa mission.

En application des articles 175 et 114 du code de procédure civile, la nullité des actes d’exécution relatifs aux mesures d’instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure de sorte que la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque de prouver un grief.

Les époux [U] soutiennent qu’en s’abstenant de faire des investigations supplémentaires et en choisissant de se limiter à l’examen de rapports d’expertises amiables non contradictoires pour conforter ses conclusions, Mme [A] n’a pas personnellement rempli la mission qui lui a été confiée par le juge et ce en violation des dispositions de l’article 233 du code de procédure civile et estiment subir un grief en ce qu’elle n’a pas répondu à l’ensemble des missions.

Toutefois, en application de l’article 233 précité, le technicien est investi de ses pouvoirs par le juge.

En l’espèce, tel que le reconnaissent les consorts [U], le magistrat chargé de la mise en état a demandé au technicien de travailler essentiellement sur pièces ce qui au demeurant était une évidence dès lors que Mme [B] avait, au bénéfice de l’exécution provisoire attachée au jugement déféré, fait réaliser des travaux de reprise.

En outre, l’expert s’est rendue personnellement sur les lieux et a procédé à l’examen des pièces communiquées par les parties.

Par ailleurs, contrairement à ce que les consorts [U] soutiennent, Mme [A] a précisé la nature et le coût des travaux à mettre en 'uvre pour supprimer la cause des désordres et tous leurs effets dommageables puisqu’elle a considéré que la solution préconisée par la société Murprotec consistant en la mise en place d’un cuvelage sur les murs renforcé par une barrière d’étanchéité était efficace.

Enfin, ils ne sauraient tirer grief de l’absence de réponse de l’expert sur les suites données au problème d’infiltration ou de fuites évoqués dans le procès-verbal d’assemblée générale du 21 juillet 2003 alors qu’ils étaient, en qualité d’anciens copropriétaires, en capacité d’obtenir les éléments afférents à cette problématique, et qu’ils étaient également en mesure, le cas échéant, de mettre eux mêmes en cause le syndicat des copropriétaires pour conforter ou exclure que les désordres trouvaient leur origine dans les parties communes (cour de la copropriété).

Au demeurant, l’expert judiciaire a demandé à Mme [U] la production notamment des factures d’intervention pour les réparations effectuées suite au dégât des eaux tracé dans le procès verbal susvisé sans succés.

En conséquence, en l’absence d’atteinte au droit de la défense et de grief, les consorts [U] doivent être déboutés de leur demande visant à la nullité du rapport d’expertise judiciaire.

2/ Sur la demande de complément d’expertise

Il a été rappelé, plus haut, que l’expert a répondu à la question des travaux à mettre en oeuvre pour supprimer la cause des désordres et leurs effets dommageables.

Par ailleurs, les consorts [U] étaient en capacité d’obtenir les éléments nécessaires afférents au problème d’infiltration ou de fuites évoqués dans le procès verbal d’assemblée générale du 21 juillet 2003 notamment en justifiant des travaux réalisés à cette époque puisqu’ils indiquent que le problème évoqué a été résolu par le simple changement d’un joint sur le tuyau des descentes d’eau communes, un joint fuyard causant un goutte à goutte.

Ils ont choisi de ne pas communiquer ces éléments, tout comme ils se sont abstenus de mettre en cause le syndic de copropriété pour exclure l’hypothèse d’infiltrations trouvant leur origine dans les parties communes (cour de la copropriété).

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de complément d’expertise, étant précisé que la datation de la corrosion des aciers des placo-plâtres avait été préalablement effectuée par les professionnels intervenus après le sinistre.

3/ Sur la destination des pièces au sous-sol

Les consorts [U] soutiennent que les lots 1, 2 et 3 ont été vendus comme une chaufferie et comme des caves à l’intimée et que la précision apportée aux divers actes tenant à l’utilisation de la chaufferie et de la cave comme chambre avec salle d’eau et buanderie ne peut emporter la modification de la destination de ces pièces comme lieu d’habitation.

Si les mandat, compromis et acte authentique, détaillant les lots, décrivent les lots 1, 2, 3 et 5 comme une chaufferie et des caves, conformément au réglement de copropriété, chacun de ces actes précisent que le lot n°1 constitue au jour de la vente une buanderie et que les lots 2 et 3 constituent, au jour de la vente, une chambre avec salle d’eau.

L’acte authentique précise encore que le vendeur déclare avoir modifié la destination des lots 1, 2 et 3 et qu’il les a reliés au lot n°12.

Le lot n°12 est décrit, aux divers actes, comme étant un appartement situé en rez-de-chaussée, comprenant : une entrée, un salon, une salle à manger, quatre chambres, une salle de bains, un cabinet de toilette, WC.

Un plan du rez de chaussée annexé à l’acte de vente mentionne l’existence d’une chambre en sous-sol confirmant la présence de cinq chambres dans l’appartement.

Le descriptif de l’agence Colette Martin, chargée de la vente du bien, précise à propos de celui-ci : 175 m² habitable avec 5 chambres, 2 niveaux, 1 SDB et 2 salles d’eau 575 000 euros.

Mme [B] a pu visiter le bien à plusieurs reprises et il n’est pas contredit que lors de ces dernières le lot 1 était à usage de buanderie et les lots 2 et 3 étaient aménagés en une chambre et salle d’eau.

D’ailleurs, il résulte des diverses attestations produites par les appelants eux mêmes qu’ils accueillaient régulièrement dans cette chambre des membres de leur famille ou des relations amicales.

Il s’évince de ces éléments que les consorts [U] ont vendu un appartement sur deux niveaux constitué de 7 pièces dont 5 chambres, dont une en sous-sol, sans que l’argument selon lequel le changement de destination n’a pas été régularisé auprès de la copropriété soit opérant dans les relations entre les parties.

De même, le fait que les pièces au sous-sol n’aient pas été prises en compte dans le calcul de la superficie globale de l’appartement (loi carrez) est sans incidence sur l’intention des époux [U] de vendre un appartement comprenant 5 chambres dont une en sous-sol.

4/ Sur la nature des défauts allégués et la garantie actionnable

Mme [B] fonde son action, à titre principal, sur la garantie des vices cachés et, subsidiairement, sur le manquement à l’obligation de délivrance.

Elle se plaint d’un problème d’humidité affectant l’appartement vendu qui rendrait inhabitables les pièces situées en sous-sol.

Or, si la non conformité de la chose aux spécifications convenues par les parties est une inexécution de l’obligation de délivrance, la non conformité de la chose à sa destination normale ressortit à la garantie des vices cachés.

En l’espèce, le défaut dont se plaint Mme [B] porte sur la destination du bien et non sur les spécificités convenues entre les parties de sorte que la garantie des vices cachés est l’unique fondement possible de son action.

A/ Sur l’existence de vices cachés

Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Au terme de ses deux rapports établis courant 2016, l’entreprise Sari 21, missionnée par le syndicat des copropriétaires, a constaté:

— des traces d’humidité et d’infiltration dans toutes les pièces du sous-sol,

— des infiltrations par les menuiseries de gauche, par le seuil de la porte d’entrée et par la ventilation se trouvant en dessous mises en évidence au moyen d’une recherche par écoulement.

Dans son rapport du 6 septembre 2016, le cabinet Cunningham & Lindsay a observé que :

— le doublage placo-plâtre mis en oeuvre précédemment par des plots de colle contre le mur extérieur en pierre est fortement dégradé par des infiltrations en provenance de l’extérieur. Du salpêtre est présent au-dessus des plinthes, sur une hauteur de 1m environ,

— les taux d’humidité relevés dans ces supports sont élevés et ne laissent aucun doute sur le caractère toujours actif des infiltrations,

— l’humidité a migré dans les cloisons séparatives,

— le revêtement de sol (parquet de type stratifié) de la chambre et du palier a 'tuilé’ sous l’action de l’eau,

— une conduite en partie visible (coffrage déposé partiellement) chemine en plafond. Des goutelettes d’eau résultant d’un phénomène de condensation sont visibles sur la conduite,

— absence de VMC, seul un extracteur d’air (couplé au système d’éclairage) existe dans la salle d’eau.

Il a conclu que la cause des désordres réside principalement en la présence permanente d’humidité (accrue du fait des grosses pluies de printemps) dans le mur extérieur et en sol (en terre battue dans les caves parties communes et autres parties privatives).

Selon courriel du 7 juillet 2017, l’entreprise Murprotec a observé :

— une hygrométrie relative trop importante pour une chambre,

— des murs périphériques contaminés par des sels hygroscopiques dus à des remontées capillaires dans les maçonneries en pierres anciennes,

— des infiltrations par fortes pluies avec présence d’eau sur le sol et présence d’eau importante dans les murs enterrés.

Elle a précisé que :

— l’absence d’étanchéité en était la cause principale,

— l’habillage du placo devant ces murs et notamment ceux qui sont enterrés a eu pour conséquence d’accentuer le confinement, toute l’humidité s’étant retrouvée prisonnière ayant rejailli en surface et contaminé ces mêmes cloisons qui sont aujourd’hui fortement dégradées.

Relevant l’état avancé des dégradations, les quantités de nitrates, de nitrites et d’eau contenues dans les maçonneries, la vitesse de dégradation des pièces avec le développement très rapide des moisissures, elle en a déduit que le problème était apparu il y a quelques années et qu’aucune solution efficace et définitive n’avait été mise en oeuvre.

Les dégradations inhérentes aux infiltrations sont décrites par procès verbal établi par Me [Y], commissaire de justice, le 24 novembre 2017.

Ces constatations et rapports, certes non contradictoires, sont concordants pour expliquer les désordres survenus en mai 2016 par des inflitrations en provenance de l’extérieur, par les parties lattérales (seuil de porte et menuiseries) et par capillarité.

L’expert judiciaire confirme, à la lecture des pièces produites dans le cadre des opérations d’expertise, que les travaux de rénovation réalisés avant la vente n’étaient pas suffisants à garantir une occupation en pièce à vivre des locaux en sous-sol précisant que la transformation de ces pièces enterrées à vocation initiale de cave n’avait pas donné lieu à l’exécution de revêtements d’imperméabilisation et d’étanchéité conformes à l’usage de ce sous-sol, les murs du sous-sol n’étant pas conçus au regard des exigences et des risques pour une utilisation en pièce à vivre.

Il précise que si une fuite, survenue courant 2003, a existé (tel qu’énoncée dans le procès verbal d’assemblée générale du 21 juillet 2003), elle a pu être la cause de certains désordres (humidité des placopâtres, salpêtre), mais que la corrosion et l’altération des bois telles que constatées ne peuvent être causées que par des infiltrations et remontées capillaires fréquentes et causant un taux d’humidité important.

Il conclut que la cause principale des désordres est la non adaptation de la conception des murs du sous-sol suite au changement de destination.

Alors que les consorts [U], vendeur et anciens copropriétaires, pouvaient obtenir les élements concernant les travaux réalisés sur la colonne d’eau par la copropriété, ce qu’ils se sont abstenus de faire, tout comme, ils n’ont produit aucune facture concernant le dégât des eaux évoqué dans le procès verbal d’assemblée générale du 21juillet 2003, ils ne peuvent, au regard des différents constats et rapports concordants confortés par l’expertise judiciaire, valablement soutenir que les désordres pourraient avoir été causés par un problème de réseau dans la cour de la copropriété, étant précisé que rien ne leur interdisait d’appeler en cause le syndic de copropriété.

Ensuite, la nature des dégradations et leur ampleur ont permis de mettre en évidence que si les fortes pluies de printemps ont pû aggraver les désordres, elles ne peuvent expliquer à elles seules les désordres qui sont également causés par la capillarité.

Il en résulte que l’hypothèse d’une pluie exceptionnelle ne peut être qu’écartée comme cause exclusive du sinistre.

L’ensemble des professionnels, qui sont intervenus courant 2016 et 2017, a conclu au regard de l’importance des dégradations (décomposition microbienne du bois et corrosion du rail) que les désordres existaient avant l’acquisition des lots par Mme [B], étant précisé que ces dégradations sont lentes.

Enfin, il a été jugé plus haut que le bien a été vendu comme disposant de cinq chambres, dont une en sous-sol avec salle d’eau.

Or, il ne peut être discuté que les dégradations subies par le bien du fait des infiltrations rendaient les pièces vendues comme étant des pièces à vivre impropres à leur destination, la société Murprotec déconseillant formellement d’utiliser ces pièces au risque d’inhaler l’air vicié et d’aggraver les problèmes d’asthme d’un des enfants.

La gravité du vice est donc établie.

Aussi, les premiers juges doivent être suivis en ce qu’ils ont considéré que le manque d’étanchéité des pièces au sous-sol constitue un vice caché, existant au jour de la vente et rendant les pièces impropres à l’usage normal auquel l’acheteur pouvait les destiner et qu’il entre dans les prévisions de l’article 1641 du code civil.

B/ Sur la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés

En application de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il est stipulé à l’acte de vente que 'du fait de la délivrance des différents diagnostics énumérés ci-dessus et en complément de ce qui est indiqué au paragraphe 'charges et conditions', le vendeur est exonéré de la garantie des vices cachés correspondante conformément aux dispositions du II de l’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation.'

De manière plus générale, il est prévu au paragraphe 'charges et conditions’ dans le sous titre 'Etat – Mitoyenneté – Désignation’ que l’immeuble est vendu en l’état actuel et que 'sauf application d’une disposition légale spécifique, le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments.'

Pour échapper aux effets de cette clause, il appartient à l’intimée de démontrer que les vendeurs sont de mauvaise foi et qu’ils avaient connaissance du vice au jour de la vente.

Si le procès verbal d’assemblée générale du 21 juillet 2003 permet de vérifier qu’un problème d’humidité ou de fuite a été constaté dans le sous-sol des époux [U] à cette époque, aucun élément aux débats ne permet de faire le lien invoqué par l’intimée avec les vices cachés retenus ci-dessus, alors que ce 'problème’ s’est produit douze années avant la vente et que la preuve de sa persistance n’est aucunement établie, au regard notamment de l’attestation de Mme [G] [K], ancienne gestionnaire de copropriété au sein du cabinet Soulard, en charge de la copropriété litigieuse.

Si ce témoin indique ne pas se souvenir avec exactitude de la réparation et de l’origine du problème signalé en questions diverses lors de l’assemblée du 21 juillet 2003, elle précise qu’elle se souviendrait d’un désordre important qui aurait entraîné des dommages conséquents en expliquant que dans ce cas, si le nécessaire n’avait pas été fait dans les meilleurs délais, elle aurait été relancée jusqu’à ce que le problème soit réglé, par les époux [U] qu’elle décrit comme des copropriétaires rigoureux qui ne laissaient 'rien trainer', surtout si la question les touchait directement.

Elle expose également que si le problème d’humidité ou de fuite évoqué en juillet 2003 avait persisté, il aurait fait l’objet d’une inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante, la copropriété fonctionnant comme une 'petite famille’ si bien que les autres copropriétaires seraient 'montés au créneau’ pour aider leurs voisins.

La cour relève que le procès verbal d’assemblée générale ordinaire du 10 mai 2004 ne fait plus mention de ce problème de fuite ou d’humidité ce dont il peut se déduire qu’il a été réglé.

Mme [B] se prévaut encore pour invoquer la mauvaise foi des vendeurs du rapport du cabinet Cunningham&Lindsey qui tenant compte du caractère récent des supports, indiquait que l’on pouvait légitimement se demander si les travaux entrepris sous l’égide des vendeurs n’avaient pas eu pour seul but de faire disparaître des désordres existants, l’expert judiciaire précisant, de son côté, que les photos issues du constat du 24 novembre 2017 laissaient penser que les travaux du receveur/siphon de douche et plus généralement des sols avaient été réalisés peu avant la date du constat et donc vraisemblablement de la vente.

Or, il résulte des factures produites au dossier que les consorts [U] ont fait réaliser les travaux portant sur la création en sous-sol d’une salle d’eau avec doublage Ba13 hydro, pose de faïences, mitigeur (…) pour 2 865,97 euros, outre des travaux de plomberie afférents avec carrotage du mur extérieur pour la ventilation pour 2 674,43 euros, le tout en octobre 2010.

Ces aménagements se sont inscrits dans des travaux de rénovation globale de l’appartement réalisés entre juillet 2010 et mars 2012. Il ne ressort d’aucun élément du dossier que les éléments d’équipement et le sol de la salle d’eau auraient été remplacés juste avant la vente.

Le seul fait qu’un coffrage en Ba 13 avec ventilation haute et basse ait été installé dans la cave au niveau de la chaufferie quatre ou cinq ans avant la vente, ne saurait suffire à établir, contrairement à ce qu’indique la société AL’CAN, que l’objectif était de camoufler le salpêtre sur les murs et de cacher l’humidité alors que les travaux importants en terme de coût réalisés notamment en sous-sol s’inscrivaient dans une dynamique de rénovation et d’amélioration du bien sans qu’une vente ne soit envisagée à cette époque.

Les constatations de l’expert sur l’aspect impeccable des équipements au regard des photos communiquées datant de la vente peuvent parfaitement s’expliquer par un bon entretien des lieux rénovés 5 ans auparavant.

Et si Mme [B] indique avoir été surprise lors des visites du bien, par les odeurs de peinture fraîche dans le sous-sol, cette affirmation n’est étayée par aucun élément.

La cour ne peut tirer aucune conséquence de la mention figurant sur le rapport de visites du 15 mai 2015 établi par l’agence Colette Martin à propos de deux visites effectuées les 9 et 17 février 2015, mentionnant :

'(…) En reflexion car ils s’interrogent sur le rez de chaussée et le prix élevé.'

'(…) En revanche, le rez de chaussé pose problème'.

En effet, en admettant que par rez-de chaussée, il faille entendre le sous-sol, aucune allusion à un problème d’humidité n’est évoquée.

De même, le rapport de visite du 12 octobre 2018 de l’entreprise [Localité 4] Plomberie qui a constaté que deux des radiateurs situés au sous-sol présentaient des pattes de fixation totalement rouillées, un des radiateurs étant arraché de ses fixations, ne saurait être un argument pertinent dès lors que cet élément n’a pas été relevé par les techniciens intervenus juste après le dégât des eaux du 16 mai 2016.

Enfin, si la cour observe, à l’instar des premiers juges, qu’un certain nombre d’attestations produites par les consorts [U] font état de séjours trop courts pour qu’un problème d’humidité soit relevé, il résulte en revanche des attestations de personnes étant intervenues de manière régulière pour l’une de 2008 à 2013 et pour l’autre de 2013 à 2015 en qualité de femmes de ménage dans les lieux litigieux qu’elles n’ont constaté aucune trace d’humidité dans les locaux concernés.

De même, Mme [E], intervenue en qualité de nourrice à domicile entre 2009 et 2011, indique que le sous-sol de la maison était sain.

Rien ne permet de remettre en cause ces témoignages dès lors que les liens de subordination avec les vendeurs n’existent plus au jour de leur rédaction.

Surtout, Mme [Z] [I] née [X], propriétaire occupante de l’appartement dont s’agit de 1988 jusqu’en 1999, explique que l’escalier donnant accès au sous-sol débouchait en 1988 sur une grande pièce où se situait la chaudière et la cuve à mazout précisant qu’à origine cette pièce correspondait à la cuisine de l’appartement avec cheminée et pierre d’évier suivie d’une petite chambre de bonne.

Elle indique qu’avant d’entrer dans les lieux, son mari et elle ont fait monter une cloison dans la grande pièce pour isoler la partie chaufferie afin d’installer en bas de l’escalier une lingerie ainsi que deux radiateurs en fonte, un sous la fenêtre de la lingerie et l’autre dans la petite chambre utilisée comme débarras.

Elle ajoute qu’à partir de 1994, elle a pris une étudiante en pension et s’est installée dans la petite chambre de l’entresol dans laquelle elle a fait procéder à un réagréage sur les tommettes pour y poser de la moquette et à la mise en place de fibre de verre sur les murs, précisant que M. [V], à qui elle a vendu le bien en 1999, a transformé cette pièce en bureau.

Il résulte de ces attestations que durant de nombreuses années, les propriétaires successifs de ce souplex ont pu l’utiliser conformément à la destination qui lui avait été donnée, à savoir comme pièce à vivre, sans qu’une présence d’humidité générant un problème d’insalubrité ne soit relevé.

La mauvaise foi des consorts [U] ne peut davantage être tirée des attestations produites par l’intimée qui ne font qu’attester de la présence de dégradations après la vente.

En conséquence, Mme [B] échouant à démontrer que les époux [U] avaient connaissance du vice, la clause contractuelle doit produire ses effets et ils doivent être exonérés de la garantie des vices cachés.

Par infirmation de la décision déférée, Mme [B] doit être déboutée de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de M. et Mme [U].

5/ Sur les demandes accessoires

Le jugement déféré est réformé sur les dépens et les frais irrépétibles.

Mme [T] [B], partie succombante en appel, est condamnée aux dépens de première instance et d’appel, à l’exclusion des frais d’expertise judiciaire qui resteront à la charge des consorts [U], demandeurs à la mesure.

Les circonstances conduisent à ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déboute M. et Mme [U] de leur demande tendant à voir annuler le rapport d’expertise,

Infirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a constaté l’existence de vices cachés et en ce qu’il a débouté Mme [B] de sa demande de réfaction du prix de vente,

Statuant à nouveau des chefs réformés,

Déboute Mme [T] [B] de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de M. et Mme [U],

Condamne Mme [T] [B] aux dépens de première instance et d’appel, à l’exclusion des frais d’expertise judiciaire qui resteront à la charge des époux [U],

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,