S.C.I. REMYVAL

C/

[J] [H]

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 25 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00493 – N° Portalis DBVF-V-B7J-GU7B

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé du 1er avril 2025,

rendue par le président du tribunal judiciaire de Chalon sur Saône – RG : 25/00020

APPELANTE :

S.C.I. REMYVAL immatriculée au RCS de Strasbourg N° 408 053 916 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié au siège :

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Véronique PARENTY-BAUT, membre de la SELAS ADIDA ET ASSOCIES, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 38

INTIMÉ :

Monsieur [J] [C] [K] [H]

né le 28 Juillet 1964

Entrepreneur individuel exerçant sous le nom commercial 'Love Is Love', ayant son siège :

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Fabien KOVAC, membre de la SCP DGK AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 46

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 21 octobre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Olivier MANSION, Président de chambre,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

Cédric SAUNIER, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 25 Novembre 2025,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Olivier MANSION, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

Faits, procédure et prétentions des parties

Selon bail dérogatoire du 31 mai 2024, la SC Remyval a loué à M. [J] [H] des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6] (71) pour une durée de trente-six mois, moyennant un loyer annuel de 16 200 euros hors-taxes, outre 900 euros hors-taxes de provisions sur charges, payables

trimestriellement et par avance.

Un allégement temporaire de loyer a été convenu en contrepartie de travaux réalisés par le preneur à ses frais, soit un loyer annuel fixé à 13 800 euros hors charges et hors-taxes pour la première année puis de 15 000 euros hors charges et hors-taxes pour la seconde.

Invoquant la délivrance le 5 décembre 2024 d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, sans réaction de son locataire, la société Remyval a, par acte signifié le 20 janvier suivant, assigné M. [H] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône en sollicitant, après constat – ou prononcé – de la résiliation du bail au 6 janvier 2025, son expulsion et sa condamnation à lui payer la somme provisionnelle de 12 660,85 euros, outre une indemnité d’occupation de 79,88 euros par jour charges incluses et, subsidiairement, une déchéance du terme en cas de non-respect des délais de paiement éventuellement accordés.

En l’absence de comparution du défendeur, le juge des référés a, par ordonnance rendue le 1er avril 2025 :

— débouté la société Remyval de ses demandes de constatation de la résiliation de plein droit du bail dérogatoire, de prononcé de sa résiliation de plein droit et de sa demande d’expulsion ;

— condamné M. [H] à payer à la société Remyval une provision d’un montant de 11 020,87 euros au titre des loyers impayés et provisions sur charges arrêtés au 06 janvier 2025 ;

— débouté la société Remyval de sa demande de condamnation de M. [H] au paiement :

. d’une provision au titre de la clause pénale, des intérêts de retard contractuels et des frais forfaitaires de recouvrement,

. d’une indemnité d’occupation à compter du 06 janvier 2025,

. d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [H] aux dépens ;

— débouté la société Remyval de sa demande relative au coût du commandement de payer du 5 décembre 2024 ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— rappelé l’exécution provisoire de droit.

Pour parvenir à cette décision, le juge de première instance a considéré :

— qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes tendant à voir 'constater’ ou 'dire et juger’ qui ne constituent pas des prétentions ;

— au visa de l’article 834 du code de procédure civile, que si la conclusion d’un bail dérogatoire excluant l’application du statut des baux commerciaux est établie, la délivrance du commandement de payer conformément aux articles 654 et 655 du code de procédure civile n’est pas établie de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé concernant l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes en découlant ;

— au visa de l’article 835 du code de procédure civile, que l’obligation de M. [H] en paiement de la somme de 11 020,87 euros TTC, correspondant aux loyers impayés du mois de juin 2024 au 5 janvier 2025 n’est pas sérieusement contestable ;

— que cependant, en l’absence de preuve de notification du commandement de payer, son coût ne peut être inclus dans les dépens ;

— qu’il n’y a pas lieu à référé concernant la demande provisionnelle formée au titre de la clause pénale dans la mesure où celle-ci est susceptible de modération par le juge ;

— qu’il en est de même concernant la demande en paiement au titre de la pénalité pour frais de recouvrement dirigée à l’encontre d’une personne physique et non d’une société commerciale.

Par déclaration du 10 avril 2025, la société Remyval, intimant M. [H], a interjeté appel de cette ordonnance en sollicitant son annulation ou son infirmation sauf en ce qu’elle a condamné M. [H] à payer à la société Remyval une provision d’un montant de 11 020,87 euros au titre des loyers impayés et provisions sur charges arrêtés au 06 janvier 2025 ainsi que les dépens.

Selon ses ultimes conclusions transmises le 14 octobre 2025, elle conclut à son infirmation des autres chefs et demande à la cour statuant à nouveau de :

— constater à la date du 5 janvier 2025 la résiliation de plein droit du bail ou, subsidiairement, prononcer ladite résiliation ;

— condamner M. [H] ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer immédiatement et sans délai, de corps et biens, l’ensemble des locaux ;

— ordonner à défaut de libération volontaire par celui-ci, son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— infirmant partiellement quant au quantum alloué à titre de provision l’ordonnance entreprise, en ce qu’elle a rejeté le surplus de ses demandes, le condamner à lui payer la somme provisionnelle totale de 12 660,85 euros TTC au titre de l’arriéré locatif, provision sur charges, clause pénale, intérêts de retard contractuels et frais forfaitaires de recouvrement comptabilisés jusqu’à la date de prise d’effet de la résiliation soit le 5 janvier 2025 ;

— condamner M. [H] à lui payer la somme journalière de 79,88 euros TTC, provision sur charges incluses, à titre d’indemnité d’occupation à compter du 6 janvier 2025 inclus, date d’acquisition de la clause résolutoire, et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés ;

— juger que cette indemnité d’occupation est payable par terme mensuel, le dernier jour de chaque mois calendaire échu, et que le montant de chaque terme mensuel correspond au nombre de jours d’occupation durant ledit mois calendaire échu multiplié par l’indemnité journalière d’occupation ;

— rejeter l’intégralité des demandes formées par l’intimée ;

— condamner M. [H] à lui payer à la société Remyval la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile concernant la première instance et de 2 000 euros concernant la procédure d’appel ;

— le condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel, comprenant notamment le coût du commandement de payer, outre les éventuels frais d’exécution.

Elle fait valoir :

— qu’indépendamment du versement le 5 juin 2024 d’une somme de 2 830 euros dont le dépôt de garantie à hauteur de 1 400 euros, elle n’a perçu aucun autre règlement en exécution du bail ;

— que malgré les relances et mise en demeure délivrées par l’agence immobilière Gimvest, puis le commandement de payer visant la clause résolutoire intégrée à l’article 18 du bail, aucune régularisation n’est intervenue dans le délai prévu par l’article L. 145-41 du code de commerce ;

— qu’il résulte de la dernière page dudit commandement qu’il a été signifié par la SARL Pinard Allemand le 5 décembre 2024 à la personne de M. [H] ;

— que ce dernier lui devait, à la date du 3 janvier 2025, la somme de 16 130,14 euros de sorte qu’en tout état de cause la résiliation du bail doit être prononcée ;

— qu’en application de l’article 18 du bail, le preneur lui doit en outre une provision au titre de l’indemnité d’occupation, outre la clause pénale prévue par l’article 17 en l’absence de demande de modération ainsi que les intérêts contractuels prévus par cette même disposition ;

— que par ailleurs l’indemnité au titre des frais de recouvrement est due dans la mesure où M. [H] exerce une activité commerciale immatriculée sous l’enseigne 'Love is Love’ ;

— en réponse aux développements de son locataire concernant l’état du local, qu’il résulte du bail que les conditions financières avantageuses lui ont précisément été accordées en considération de l’état de l’isolation et du chauffage ainsi que des travaux nécessaires que le preneur s’est engagé – sans possibilité d’obtenir une autre compensation – à effectuer par dérogation à l’article 1719, alinéa 1, du code civil, tout en faisant son affaire personnelle de l’obtention des autorisations administratives nécessaires en vue de l’utilisation des locaux ;

— que les éléments produits par M. [H] pour illustrer l’état des locaux ne sont d’ailleurs pas probants et pour certains ne lui ont pas été communiqués antérieurement, alors même qu’elle s’est montrée diligente concernant l’état du parking et les infiltrations en toiture ;

— que l’avis de la commission de sécurité résulte du manque de diligences de son locataire sans qu’elle-même n’ait été avisée, alors que les conditions de la visite des locaux sont inconnues et que la majeure partie des points soulevés par la commission relèvent de travaux incombant à ce dernier en vertu du bail ;

— que le comportement de son locataire, qui a cessé tout règlement cinq jours après son entrée dans les lieux, caractérise sa mauvaise foi ;

— que la patience dont elle a fait preuve depuis le premier incident de paiement survenu au mois de juin 2024, associée au défaut de comparution de M. [H] tandis qu’il n’établit pas avoir quitté les locaux, justifie le rejet d’une éventuelle demande de délais de règlement.

M. [H] a formé appel incident et répliqué en premier et dernier lieu par conclusions transmises le 21 août 2025 pour demander à la cour d’infirmer l’ordonnance critiquée en ce qu’elle l’a condamné à payer à la société Remyval une provision d’un montant de 11 020,87 euros au titre des loyers impayés et provisions sur charges arrêtés au 6 janvier 2025 ainsi que les dépens.

Il demande à la cour statuant à nouveau :

A titre principal,

— de 'juger’ que la société Remyval a manqué à ses obligations contractuelles au titre du bail dérogatoire 'et de l’article 606 du code civil', ainsi qu’à son obligation de délivrance ;

— d’ordonner la résiliation judiciaire du bail dérogatoire conclu le 31 mai 2024 aux torts exclusifs de la bailleresse, à compter du 14 mai 2025 ;

— de débouter cette dernière de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre reconventionnel,

— de condamner la société Remyval à lui rembourser le dépôt de garantie de 1 400 euros ;

A titre subsidiaire, en cas de condamnation,

— d’ordonner la compensation des sommes dues ;

— de lui accorder les plus larges délais de paiement ;

En tout état de cause,

— de débouter la société Remyval de ses demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de la débouter de ses demandes formées au titre des entiers dépens de première instance ;

— de la débouter de ses demandes formées au titre du coût du commandement de payer ;

Y ajoutant,

— de condamner l’appelante à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afférents à la présente procédure d’appel ;

— de la condamner aux entiers dépens de la procédure d’appel ;

— de la débouter de ses demandes de condamnations au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que des dépens de la procédure d’appel.

Il expose :

— que la bailleresse n’a pas exécuté ses obligations résultant des articles 1719 et 1720 du code civil, ce qui justifie le prononcé de la résiliation du bail à ses torts en application de l’article 1224 du code civil, en ce qu’il a déploré et signalé dès la prise en possession des lieux l’état du parking commun, des infiltrations d’eau ayant occasionné de nombreux dommages dans les locaux loués ainsi que le dysfonctionnement de radiateurs électriques ;

— que la Commission de Sécurité de l’Arrondissement de [Localité 5] a visité le local le 15 janvier 2025 et a, par courriers des 4 avril et 2 mai 2025, notifié un avis défavorable à la poursuite d’exploitation et l’a mis en demeure de procéder sous six mois à des travaux de mise en conformité en considération des risques d’incendie et de la nécessité de faire réaliser des vérifications concernant la conformité de l’électricité et de l’isolation ;

— qu’en l’absence de réalisation des travaux ou contrôles, il a été contraint de quitter les lieux le 14 mai 2025 ;

— que sur le fondement de l’exception d’inexécution, il est bien-fondé à refuser de payer les loyers du local dont il n’a pu jouir ;

— que dès lors les demandes de l’appelante concernant la clause pénale et les intérêts contractuels ne sont pas fondées ;

— qu’en raison de sa qualité d’entrepreneur individuel, 'à titre personnel', il ne peut être condamné à verser une indemnité forfaitaire de recouvrement applicable entre les seuls commerçants ;

— qu’il ne peut régler immédiatement les sommes sollicitées en considération des frais liés à la nécessité de déménager son activité, alors qu’il est de bonne foi, à l’inverse de la bailleresse, tandis qu’il ne jouit plus des locaux litigieux.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été fixée à bref délai et l’ordonnance de clôture est intervenue le 16 octobre 2025, le conseiller de la mise en état ayant écarté la demande de report de la clôture transmise le même jour par l’intimé.

Le 20 octobre suivant, M. [H] a transmis de nouvelles conclusions en sollicitant que les ultimes conclusions et pièces transmises par l’appelante soit écartées des débats au motif de leur tardiveté.

Par conclusions du même jour, la société Remyval a conclu au rejet de la demande adverse.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 octobre suivant et mise en délibéré au 25 novembre 2025.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le présent arrêt est contradictoire.

Motifs de la décision

En application de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Si M. [H] indique ne pas avoir été dans la mesure de répliquer aux ultimes conclusions transmises par la société Remyval, la cour observe que ces dernières ont été notifiées le 14 octobre 2025 à 18 heures 07, soit deux jours avant la clôture prononcée le 16 octobre suivant à 17 heures 51.

Il en résulte que les conclusions et pièces transmises par la société Remyval le 14 octobre 2025 ont été soumises au contradictoire des débats, tandis que M. [H] a été mis en mesure de d’y répondre, de sorte que la demande tendant à écarter ces ultimes conclusions et pièces sera rejetée.

La cour observe par ailleurs que la demande tendant à l’annulation de l’ordonnance critiquée initialement formée dans la déclaration d’appel n’est pas soutenue.

L’article 834 du code de procédure civile autorise le juge des référés, en cas d’urgence, à ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs et aux termes de l’article 835 du même code, le juge des référés peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L. 145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans.

En l’espèce, il est constant que le bail dérogatoire conclu entre les parties le 31 mai 2024 comporte, à l’article 18, une clause résolutoire stipulant :

'À défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer, de charges ou provisions sur charges, d’impôts, taxes et redevances, ou d’accessoires à son échéance, du dépôt de garantie selon l’échéancier convenu, d’indemnité d’occupation due en cas de maintien dans les locaux loués, ou en cas d’inexécution d’une seule des obligations ou de violation d’une seule des interdictions visées au présent bail (en particulier l’obtention et le maintien de toute autorisation et permis pour exercer ses activités, et l’absence de trouble de jouissance aux autres occupants/exploitants du site, voisins, riverains et tout tiers), et un mois après un commandement de payer ou d’exécuter ou de faire cesser l’infraction resté infructueux, le bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit, le preneur consentant expressément à vider les lieux à l’expiration dudit délai, faute de quoi il suffira pour l’y contraindre d’une simple ordonnance de

référé rendue par le Tribunal compétent sans que le preneur puisse réclamer aucune indemnité pour quelque motif que ce soit et sans préjudice de toutes autres indemnités ou dommages et intérêts à la charge du preneur. À peine de nullité, ce commandement doit mentionner le délai d’un mois imparti au destinataire pour régulariser la situation. Les frais du commandement seront à la charge du preneur.

La présente clause résolutoire et ses effets immédiats ne privent pas le bailleur de son droit d’exercer la résiliation judiciaire pour les mêmes faits.

En cas de résiliation de plein droit ou judiciaire du fait du preneur, le montant total des loyers d’avance, même si une partie n’en a pas été versée, restera acquis au bailleur, sans préjudice de tous autres dus ou dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant des agissements du preneur et de la résiliation.'

M. [H] ne conteste ni le principe, ni le quantum de la créance invoqué par sa bailleresse en exécution du bail litigieux, indiquant même explicitement s’être abstenu de tout règlement depuis le 5 juin 2024 en invoquant différents désordres affectant les locaux.

La société Remyval atteste pour sa part de la signification le 5 décembre 2024 par la société Pinard Allemand, commissaire de justice, à la personne de son locataire, d’un commandement de payer la somme de 10 910,14 euros au titre de l’arriéré au 2 décembre précédent.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Il est constant que le bailleur ne peut s’affranchir de son obligation de délivrance par le biais d’une clause relative à l’exécution de travaux dans les lieux loués ou aux termes de laquelle le preneur s’engage à mettre les lieux loués en conformité avec les règlements en vigueur.

L’article 1720 du même code précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En application de ces dispositions, le locataire ne peut s’abstenir de régler ses loyers au motif de la nécessité pour son bailleur de faire réaliser des travaux dans les lieux loués, de sorte qu’il lui incombe le cas échéant de mettre en demeure son bailleur d’exécuter les travaux de réfection qu’il estime à sa charge et, à défaut d’exécution, de saisir le juge d’une demande d’autorisation à réaliser les travaux et à suspendre, en tout ou en partie, le paiement des loyers.

Ainsi, le preneur ne peut valablement opposer l’exception d’inexécution au commandement de payer les loyers, aux motifs de désordres dans les lieux loués et d’une prétendue créance certaine de travaux, sauf s’il y a impossibilité totale d’utiliser les locaux, à l’exclusion d’une simple restriction à la jouissance des lieux loués.

Or, M. [H] invoque, au soutien de l’exception d’inexécution, le défaut d’entretien des espaces verts, la présence d’encombrants sur le parking commun résultant des photographies adressées par M. [H] à l’agence immobilière mandatée par la bailleresse, des infiltrations d’eau impliquant de 'nombreux dommages’ dans les lieux loués, le dysfonctionnement de radiateurs électriques ainsi que les courriers des 4 avril et 2 mai 2025 par lesquels la Commission de Sécurité de l’Arrondissement de [Localité 5] a, après visite du local le 15 janvier 2025, notifié un avis défavorable à la poursuite d’exploitation avec mise en demeure de procéder sous six mois à des travaux de mise en conformité.

En considération des dispositions spécifiques, dont la réalité n’est pas contestée, contractualisées entre les parties aux termes desquelles un allègement de loyer a été consenti par la bailleresse en contrepartie de la réalisation de travaux par le preneur à ses frais, les manquements de cette dernière invoqués par M. [H] au titre de ses obligations de délivrance et d’entretien des lieux loués constituent des contestations sérieuses au sens des dispositions susvisées.

Après infirmation de l’ordonnance critiquée, il sera donc dit n’y avoir lieu à référé concernant les demandes formées par la société Remyval.

Pour les mêmes motifs, dont il résulte aussi des contestations sérieuses relatives aux demandes reconventionnelles formées en appel par M. [H], il sera dit n’y avoir lieu à référé concernant celles-ci.

Par ces motifs,

La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi :

— rejette la demande formée par M. [J] [H] tendant à voir écarter des débats les conclusions et pièces transmises par la SC Remyval le 14 octobre 2025 ;

— constate que la demande tendant à l’annulation de l’ordonnance rendue entre les parties le 1er avril 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône n’est pas soutenue ;

— infirme, dans les limites de l’appel, ladite ordonnance ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

— dit n’y avoir lieu à référé concernant les demandes formées par la SC Remyval ;

— dit n’y avoir lieu à référé concernant les demandes formées en appel par M. [J] [H] ;

— condamne la SC Remyval aux dépens de première instance et d’appel en ce compris le coût du commandement de payer ;

— rejette les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président