[P] [B]

C/

[Localité 3] HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (OPH)

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1ère chambre civile

ARRÊT DU 13 MAI 2025

N° RG 24/01306 – N° Portalis DBVF-V-B7I-GQ7Y

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 05 septembre 2024,

rendu par le juge des contentieux de la protection de Mâcon – RG : 11-24-49

APPELANT :

Monsieur [P] [B]

né le 18 Mars 1976 à [Localité 6] (71)

domicilié :

[Adresse 2]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2024/12597 du 25/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Dijon)

représenté par M^e Florian LOUARD, avocat au barreau de MACON

INTIMÉ :

[Localité 3] HABITAT agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège :

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par M^e Georges BUISSON, membre de la SELARL CABINET COTESSAT-BUISSON, avocat au barreau de MACON

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 25 février 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 13 Mai 2025,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé ayant pris effet le 29 décembre 2022, [Localité 3] Habitat a consenti un bail d’habitation à M. [P] [B] concernant un appartement situé [Adresse 1] [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial de 269,82 euros, hors charges.

Par acte du 24 novembre 2023 de la SARL Patricot et associés, commissaires de justice associés à [Localité 3], un commandement a été signifié à M. [B] aux fins d’une part de payer les loyers et charges impayés et d’autre part de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

A défaut de régularisation, par acte du 25 janvier 2024, [Localité 3] Habitat a fait assigner M. [B] afin d’obtenir que le constat de la résiliation de plein droit du bail, l’expulsion de l’occupant et le paiement de l’arriéré locatif.

Par jugement du 5 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mâcon a :

— débouté M. [P] [B] de l’intégralité de ses demandes,

— déclaré recevable la demande de [Localité 3] Habitat aux fins de constat de l’acquisition des clauses résolutoires,

— constaté que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 25 décembre 2023 pour défaut d’assurance habitation,

— ordonné en conséquence à M. [P] [B], ainsi qu’à toute personne introduite par lui dans les lieux, de libérer les lieux et de restituer les clefs dès signification du jugement, et ce avec le concours de la force publique si besoin est,

— dit qu’à défaut pour M. [P] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs, [Localité 3] Habitat pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné M. [P] [B] à payer à [Localité 3] Habitat la somme de 2 936,49 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1er juillet 2024, loyer de juin 2024 inclus,

— condamné M. [P] [B] à verser à [Localité 3] Habitat une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de juillet 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs,

— condamné M. [P] [B] aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer (88,87 euros), de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation (52,62 euros) et de la notification à la préfecture de Saône et Loire du jugement et de l’acte introductif d’instance,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes autres demandes contraires ou plus amples des parties,

— rappelé l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration du 22 octobre 2024, M. [P] [B] a relevé appel de cette décision.

Selon conclusions notifiées le 13 février 2024, M. [P] [B] demande à la cour, au visa des articles 1103,1224 à 1230 du code civil, de la loi du 6 juillet 1989, de :

— réformer le jugement entrepris dans l’ensemble de ses dispositions,

et statuant à nouveau

— rejetant toute prétention contraire,

— juger que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies,

— par conséquent mettre à néant la procédure d’expulsion entamée,

— juger que la procédure d’expulsion retenue est contraire aux droits ignorant la trève hivernale,

— juger du défaut de motivation de la procédure d’expulsion retenue relative à la trève hivernale,

— lui accorder le paiement fractionné de ses dettes de loyer et le rétablir dans ses droits de locataire moyennant le règlement mensuel de 212,94 euros au titre des retards de loyer,

A titre subsidiaire,

— surseoir à statuer en attendant son admission aux protections de la commission de surendettement des particuliers,

— dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit,

en tout état de cause,

— condamner [Localité 3] Habitat à lui verser la somme de 2 000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile,

— entendre réserver les dépens.

Selon conclusions d’intimé notifiées le 29 janvier 2025, [Localité 3] Habitat OPH demande à la cour de :

— débouter M. [B] de l’intégralité de ses prétentions,

— confirmer dans toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Mâcon le 05 septembre 2024,

Y ajoutant,

— condamner M. [B] à lui payer la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles qu’il se trouve contraint d’exposer devant la cour d’appel,

— condamner M. [B] aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé complet de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 20 février 2025.

Sur ce la cour,

A titre liminaire la cour rappelle que certaines des demandes tendant à voir 'juger que’ … ne constituent qu’un rappel de moyens ou d’arguments mais ne contiennent aucune prétention au sens des articles 4, 5 et 954 du code de procédure civile. Elles ne saisissent donc pas la cour qui ne statuera pas sur ces 'demandes'.

La recevabilité de la demande de [Localité 3] Habitat aux fins de constat de l’acquisition des clauses résolutoires n’est pas débattue devant la cour de sorte que le chef de jugement y afférent est confirmé.

Par ailleurs, en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Si M. [B] soutient que le jugement déféré ne motive pas correctement l’expulsion et invoque les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile dans ses écritures, il ne formule, dans le dispositif de ses conclusions, aucune prétention tendant à l’annulation du jugement dont appel. La cour n’est donc pas saisie d’une demande en ce sens.

Le jugement déféré est critiqué en ce qu’il a constaté la résiliation de plein droit du bail pour défaut de fourniture de l’attestation d’assurance dans le délai légal et a rejeté la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Selon l’article 7 g de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties prévoyait en son paragraphe 7 (clauses résolutoires) qu’il serait résilié de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux à défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Il a été fait commandement à M. [B] d’avoir à fournir les justificatifs d’assurance par acte du 24 novembre 2023 sous peine de voir résilier le bail dans le délai d’un mois.

Si M. [B] justifie avoir assuré le logement loué à compter du 1er décembre 2023, selon attestation d’assurance du 29 novembre 2023, il ne justifie toujours pas à hauteur de cour avoir remis ce document à son bailleur ou à son représentant dans le délai légal d’un mois suivant le commandement.

En conséquence, le jugement déféré ne peut être que confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties faute pour M. [B] d’avoir communiqué l’attestation d’assurance dans le délai d’un mois suivant la demande du bailleur.

En tout état de cause, alors que M. [B] ne conteste pas qu’il restait devoir des loyers et charges lors du commandement du 24 novembre 2023, il ne justifie pas avoir réglé les causes de ce commandement, dans les deux mois qui ont suivi sa délivrance, si bien que les effets de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges sont également acquis.

M. [B] ne conteste pas la créance de [Localité 3] Habitat de sorte que le jugement déféré est confirmé en ce qu’il le condamne à payer la somme de 2 936,49 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er juillet 2024, l’intimé concluant à la confirmation du jugement sur ce point sans actualiser ses prétentions.

Le jugement déféré est également confirmé du chef afférant aux indemnités d’occupation.

M. [P] [B] demande des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Cette demande doit être appréciée au regard des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 telles que modifiées par la loi du 27 juillet 2023. En effet la loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées, il en résulte qu’elle s’applique aux baux en cours à compter de son entrée en vigueur le 29 juillet 2023

Il résulte de ces dispositions que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, M. [B] justifie qu’il est demandeur d’emploi et bénéficie de l’allocation d’aide au retour à l’emploi.

Il n’explique pas comment il entend régler une somme de 212,94 euros en plus du loyer courant.

Par ailleurs, il résulte du décompte de loyers fourni par [Localité 3] Habitat que l’appelant ne règle plus aucun loyer depuis septembre 2024 et que la dette locative a augmenté de manière significative pour s’établir à 5 110,55 euros au 31 décembre 2024.

En l’absence de reprise de paiement du loyer courant avant la date de l’audience, sa demande de délai de paiement ne peut être accueillie et le fait qu’il ait demandé à la commission de surendettement de revoir sa situation suite au non respect des mesures recommandées est inopérant.

En conséquence, le jugement déféré est confirmé également sur ce point sans qu’il y ait lieu de surseoir à statuer dans l’attente de la nouvelle décision de la commission de surendettement.

Le jugement déféré est confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.

M. [B], succombant, est condamné aux dépens d’appel, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle, dont M. [B] est bénéficiaire.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Dit n’y avoir lieu à surseoir dans l’attente de la décision de la commission de surendettement,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [P] [B] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour.

Le greffier, Le président,