[T] [A] épouse [K]

[C] [K]

C/

[Y] [L]

[J] [N] [L] épouse [U]

[V] [L]

S.E.L.A.R.L. [1]

S.A.R.L. [2]

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 03 MARS 2026

N° RG 23/00589 – N° Portalis DBVF-V-B7H-GFVC

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 03 avril 2023,

rendu par le tribunal judiciaire de Mâcon – RG : 20/00870

APPELANTS :

Madame [T] [A] épouse [K]

née le [Date naissance 1] 1955 à [Localité 1] (ESPAGNE)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [C] [W] [F] [K]

né le [Date naissance 2] 1951 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par M^e Lucilia LOISIER, membre de la SCP ROUSSOT-LOISIER- RAYNAUD DE CHALONGE, avocat au barreau de MACON

INTIMÉS :

Monsieur [Y] [L]

né le [Date naissance 3] 1962 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [J] [N] [L] épouse [U]

née le [Date naissance 4] 1961 à [Localité 3]

[Adresse 3]

[Localité 5] – FINLANDE

Monsieur [V] [L]

né le [Date naissance 5] 1934 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentés par M^e Sophie LITTNER-BIBARD, membre de la SCP LITTNER-BIBARD-RONFARD, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

S.E.L.A.R.L. [1]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentée par M^e Georges BUISSON, membre de la SELARL CABINET COTESSAT-BUISSON, avocat au barreau de MACON

S.A.R.L. [2] prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 6]

[Localité 8]

Intimée sur appel provoqué

Assistée de M^e Charles-Henri de GAUDEMONT, membre de la SELARL MCH AVOCATS, avocat au barreau du VAL D’OISE, plaidant, et représentée par M^e Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, postulant, vestiaire : 126

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 27 janvier 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Olivier MANSION, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 03 Mars 2026,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Olivier MANSION, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant acte notarié reçu par Maître [H], notaire à [Localité 8] du 21 mars 2019, M. [K] et Mme [A] ont fait l’acquisition auprès des époux [L] – [Z] d’un ensemble de prés avec un étang situé sur la commune de [Localité 9], département de l’Allier), le tout cadastré E [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] lieudit [Localité 10], d’une surface globale de 5 ha 12 a 53 ca, moyennant le prix de 55 500 euros.

L’étang avait été crée en 1975 par M. [V] [L] lui-même en suite d’une autorisation de création, selon arrêté préfectoral du 24 janvier 1975 qui consentait une autorisation pour une durée de 30 ans renouvelable.

Le plan d’eau est cadastré E[Cadastre 8] et [Cadastre 9] (superficie en eau entre 0,50 et 0,60 ha).

Le 30 janvier 2020, la préfecture de l’Allier a informé les consorts [K] – [A] que l’étang n’avait plus d’existence légale puisqu’il avait été autorisé en 1975 pour une durée de trente ans et que l’autorisation n’avait pas été renouvelée en 2005.

Les consorts [K] – [A] ont alors formulé une demande d’autorisation de vidanger le plan d’eau.

Cependant, avant d’accorder une telle autorisation, la police de l’eau, par courrier du 13 mars 2020, a exigé la réalisation de travaux importants afin de mettre aux normes l’étang.

Les consorts [K]- [A] ont alors mandaté M. [P] [G], expert foncier agricole, afin qu’il estime la valeur des parcelles acquises le 21 mars 2019 en prenant en considération que l’étang n’a plus d’existence légale.

Aux termes de son rapport, il indique que la valeur de ces parcelles aurait dû être, au moment de la vente, de 35 300 euros, l’étang avec les abords étant estimé à 20 000 euros.

Le 1er septembre 2020, le conseil des consorts [K]- [A] a informé le notaire que ses clients estimaient qu’il avait commis une faute dans le cadre de son devoir de conseil. Il indiquait également que leur préjudice consistait en la somme de 20 000 euros représentant la différence entre le prix de vente et l’estimation de l’expert, ainsi que le coût de travaux de mise aux normes de l’étang.

Aucune suite favorable n’a été donnée à cette demande indemnitaire.

Par acte du 5 novembre 2021, les consorts [K] – [A] ont fait assigner M. et Mme [L] et la SCP [1] devant le tribunal judiciaire de Macon aux fins d’obtenir la condamnation du notaire, et subsidiairement des vendeurs, au paiement de dommages-intérêts et, très subsidiairement, de voir prononcer la nullité de la vente.

Par acte du 26 octobre 2021, M. [V] [L], Mme [Q] [L] épouse [U] et M. [Y] [L], ces derniers en qualité d’héritiers de leur mère [B], ont fait assigner la Sarl [2].

La jonction des procédures a été ordonnée le 10 janvier 2022.

Par jugement du 03 avril 2023, le tribunal judiciaire de Macon a :

' débouté M. [C] [K] et Mme [T] [A] épouse [K] de l’intégralité de leurs demandes.

' débouté la Sarl [2] de ses demandes à l’égard de M. [V] [L], Mme [R] [L] épouse [U], et M. [Y] [L].

' condamné in solidum M. [C] [K] et Mme [T] [A] épouse [K] à payer à la Selarl [1] la somme totale de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

' condamné in solidum M. [C] [K] et Mme [T] [A] épouse [K] à payer à M. [V] [L], Mme [S] [L] épouse [U], et M. [Y] [L] la somme totale de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

' condamné in solidum M. [C] [K] et Mme [T] [A] épouse [K] aux entiers dépens distraits au profit de la SCP Cabinet Littner – Bibard.

Par déclaration du 11 mai 2023, M. [K] et Mme [A] ont interjeté appel partiel de cette décision, l’appel n’étant pas dirigé à l’endroit de la Sarl [2]

Par conclusions d’appelants notifiées par RPVA le 1er mars 2024, M. [C] [K] et Mme [T] [A] demandent à la cour de :

— dire recevable et bien fondée leur appel.

— réformer la décision entreprise, les ayant déboutés de l’ensemble de leurs prétentions et les ayant condamnés à payer une somme de 1 500 euros à la Sarl [1] et une somme de 1 500 Euros à M. [V] [L], Mme [Q] [L] épouse [U] et à M. [Y] [L], au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP Cabinet Littner – Bibard.

Statuant à nouveau,

A titre principal,

Vu la faute commise par l’étude de notaire,

Vu l’article 1240 du code civil,

— rejetant toutes conclusions contraires,

— condamner la Selarl [1] à leur payer la somme de 20 200 euros à titre de dommages- intérêts.

— condamner la Selarl [1] à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— débouter la Selarl [1] de l’ensemble de ses prétentions.

A titre subsidiaire,

Vu les articles 1130 et 1137 du code civil,

Vu la réticence dolosive des consorts [L] sur la réalité de l’existence de l’étang auprès des autorités administratives,

— condamner les consorts [L] à leur payer une somme de 20 200 euros à titre de dommages intérêts.

— débouter les consorts [L] de leurs demandes plus amples et contraires.

A titre subsidiaire et avant dire droit,

— ordonner une expertise judiciaire aux fins de déterminer la valeur du bien sans l’étang et avec l’étang, et ce pour fixer le montant du préjudice subi par eux.

En tout état de cause,

— condamner les consorts [L] et/ou la Sarl [1], ou qui mieux le devra, à leur payer une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner l’étude notariale et/ou les vendeurs ou qui mieux le devra, aux entiers dépens d’instance et d’appel dont distraction au profit de la SCP Roussot Loisier Raynaud de Chalonge, avocats, sur son affirmation de droit.

Par conclusions d’intimée notifiées par RPVA le 3 octobre 2023, la Selarl [1] demande à la cour, au visa de l’article 1240 du code civil, et des articles 9, 16, 699 et 700 du code de procédure civile, de :

A titre principal,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 03 avril 2023 par le tribunal judiciaire de Macon,

En conséquence,

— débouter M. [C] [K], Mme [T] [A], Mme [J] [L] et MM. [V] et [Y] [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à son encontre.

A titre subsidiaire,

— condamner Mme [J] [L] et Mrs [V] et [Y] [L] à la garantir à hauteur de 90 % des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre dans le jugement à intervenir.

En tout état de cause,

— condamner M. [C] [K] et Mme [T] [A], ou de qui mieux le devra, à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés à hauteur d’appel.

— condamner M. [C] [K] et Mme [T] [A] ou de qui mieux le devra aux entiers dépens.

Par conclusions d’intimés notifiées par RPVA le 11 août 2023, les consorts [L], qui par acte du 16 août 2023 ont fait délivrer une assignation en intervention forcée à la Sarl [2], demandent à la cour, de :

— confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

— débouter en conséquence, purement et simplement M. et Mme [K] de l’intégralité de leurs réclamations.

A titre subsidiaire,

Vu les articles 1103 et 1231-1 et suivants du code civil,

Vu les fautes de la Selarl [1] et de la Sarl [2],

— condamner in solidum la Selarl [1] et la Sarl [2] à les garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre à la requête des époux [K].

En tout état de cause,

— condamner in solidum M. et Mme [K] et la Sarl [2], ou celle ou ceux qui mieux le devront, à leur payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner in solidum les époux [K] et la Sarl [2], ou celle ou ceux d’entre eux qui mieux le devront, aux entiers dépens et autoriser la SCP Cabinet Littner – Bibard à les recouvrer directement en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon conclusions d’intimée notifiées par RPVA le 13 novembre 2023, la Sarl [2] demande à la cour de :

A titre principal,

— confirmer le jugement entrepris.

En conséquence,

— dire et juger l’action en intervention forcée aux fins de garantie des consorts [L] à son encontre, dépourvue d’objet et d’intérêt.

— débouter dès lors les consorts [L] de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société [2].

Subsidiairement,

— déclarer que les consorts [L] ne justifient pas d’une faute de sa part, ni d’un quelconque lien de causalité direct et certain avec les préjudices allégués.

— déclarer irrecevables et mal fondés les consorts [L] à solliciter sa condamnation à prendre en charge les préjudices allégués au titre d’une action estimatoire, laquelle n’a vocation à prospérer le cas échéant qu’à l’encontre du vendeur.

Au contraire,

— déclarer qu’elle n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité.

— déclarer qu’elle ne saurait être tenue pour responsable des manquements ou man’uvres dolosives de ses mandants.

— débouter, en conséquence, les consorts [L] et le cas échéant, toute autre partie à l’instance, de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre.

Si par impossible,

— faire application de la notion de perte de chance et réduire à de plus justes proportions les demandes indemnitaires formulées à l’encontre de la concluante.

En toutes hypothèses,

— condamner les consorts [L] à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner les consorts [L] ou toute autre partie succombante aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Claire Gerbay, avocat aux offres de droit et ce, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé complet de leurs moyens.

En cours de délibéré, la cour relevant que les consorts [K] ' [A] demandaient la condamnation du notaire au paiement de dommages-intérêts correspondant à l’estimation faite par l’expert de la valeur de l’étang et de la parcelle sur laquelle il est situé, arguant de fautes commises par ce dernier et rappelant que la Cour de cassation considérait que le préjudice subi du fait d’un manquement du notaire à son obligation de conseil et d’information s’analysait en la perte de chance de ne pas acquérir ou d’avoir pu renégocier le prix, dès lors qu’il n’est pas certain que mieux informé l’acquéreur se serait trouvé dans une situation différente ou plus avantageuse, a sollicité les observations des parties sur ce point.

Elle a autorisé les parties à remettre une note en délibéré au plus tard le 7 février 2026.

Selon note adressée par RPVA le 2 février 2026, la Selarl [1] a indiqué que les époux [K] ne rapportent pas la preuve que l’absence de conseils et d’informations aurait entraîné la perte de chance de ne pas acheter ou de ne pas avoir pu renégocier le prix.

Selon note en délibéré reçue par RPVA le 5 février 2026, les époux [K] ont indiqué en substance que :

— la notion de perte de chance ne peut être retenue puisque l’aléa inhérent à cette notion fait défaut dès lors qu’ils ont acheté cette propriété au prix proposé uniquement en raison de la présence d’un étang, qui leur a été vendu comme tel, ce que le notaire n’ignorait pas de sorte qu’il devait nécessairement passer par la phase de vérifications matérielles et formelles des renseignements donnés par les parties et qu’il doit réparer le préjudice subi.

— subsidiairement, la perte de chance d’acheter à un prix moindre c’est à dire 20 000 euros de moins et de ne pas faire les travaux estimés à 20 000 euros, peut être admise à la somme de 20 200 euros, laquelle somme ne représente qu’une partie du préjudice allégué.

Par application de l’article 467 du code de procédure civile, cet arrêt sera rendu de manière contradictoire.

MOTIVATION,

La cour est saisie de l’appel principal des acquéreurs dirigé à l’encontre du notaire, la Selarl [1] et, à titre subsidiaire, des appels en garantie du notaire contre les vendeurs et de ces derniers contre l’agence immobilière.

I/ Sur les demandes dirigées à l’encontre de la Selarl [1], titulaire d’un office notarial

Les obligations du notaire qui tendent à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui et qui constituent le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte relèvent de sa responsabilité délictuelle.

Le notaire doit, avant de dresser son acte, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de cet acte.

S’il n’appartient pas au notaire de faire un état des lieux du bien vendu et de vérifier son bon état de fonctionnement, il lui appartient néanmoins de vérifier la situation juridique et administrative du bien vendu.

Il est également tenu à un devoir de conseil à l’égard des parties à l’acte qui recouvre l’obligation, commune à tous les rédacteurs d’actes juridiques, d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques de l’opération réalisée, eu égard au but poursuivi.

Par ailleurs, il est acquis que la délivrance du conseil par le notaire doit être effective.

Ainsi, il est jugé que la formule générale par laquelle le client déclare avoir 'une parfaite connaissance’ de tel élément susceptible d’influer sur le bon déroulement de l’opération ou la consistance du bien vendu et en faire 'son affaire personnelle’ ne satisfait pas à cette exigence. Il faut encore que l’acte auquel elle s’insère fasse ressortir que la partie a reçu une information qui lui permette de comprendre et de mesurer le risque qu’elle s’engage ainsi à supporter.

En application de l’article 1240 du code civil, la responsabilité du notaire pour être engagée nécessite la triple démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité en les deux.

En l’espèce, les appelants reprochent au notaire d’avoir omis de s’enquérir de la conformité de l’étang à la législation manquant ainsi à son obligation d’assurer l’efficacité de l’acte mais encore d’avoir omis de les éclairer sur la portée, les effets et les risques de l’acte auquel il a prêté son concours tandis que Me [H] estime ne pas avoir commis de faute en consacrant à l’étang un article entier de son acte et avoir ainsi parfaitement informé les parties des obligations de déclaration des étangs auprès de l’administration.

L’acte de vente conclu entre les consorts [K] – [A] et les époux [L] portait sur un ensemble de prés avec étang situé sur la commune de [Localité 9] (Allier 03) d’une superficie totale de 5ha12a53ca, le tout au prix de 55 000 euros.

Il est acquis que l’étang mesure 4 800 m² avec une longueur d’environ 180 mètres et une largeur de digue de 50 mètres pour 3 mètres de largeur en crête.

Il est certain que le prix d’un étang dépend de multiple facteurs, dont notamment, la localisation, l’accessibilité, la tranquillité des lieux, la superficie de la surface en eau, la profondeur, le statut juridique (eau close, eau vive, pisciculture), l’alimentation en eau, la déclaration d’existence et mise aux normes, l’état du système de vidange, l’état d’envasement, l’empoissonnement…

Au cas particulier, compte tenu de la superficie de l’étang, il n’est pas sérieusement contestable que le prix de la vente des prés avec étang a été largement augmenté par le prix de celui-ci qui était décrit comme ayant les autorisations nécessaires.

Selon les prix des terrains agricoles publiés par la [3] (pièce 17 appelants), au moment de la vente, le prix minimal à l’hectare du terrain agricole était en 2019 dans le Val d’Allier de 2 350 euros et non de 2 200, comme indiqué, de sorte que le prix de vente des parcelles de 5 ha 12 a devait avoisiner a minima 12 032 euros.

La valeur médiane des plans d’eau sur le territoire national est de 10 700 euros, selon données de la [3].

Ces données auquelles s’ajoutent les constatations non contredites de l’expert agricole sur la nature des parcelles et leur état tendent à corroborer son évaluation du prix de la parcelle avec étang à 20 000 euros et des autres parcelles en pré pour 8 000 euros et celles en Friche/bois en aval pour 7 300 euros, soit un total de 35 000 euros pour l’ensemble des parcelles, étang compris.

Il en résulte que la situation administrative de l’étang était, comme le soutiennent les consorts [K]-[A], un élément déterminant de la vente litigieuse.

L’acte de vente régularisé le 21 mars 2019 par devant Me [H] mentionne dans le paragraphe intitulé 'Etang – Informations :

Il est porté à la connaissance des parties ce qui suit :

*tout étang ou plan d’eau créé avant le 29 mars 1993 sans déclaration auprès de la direction départementale de l’agriculture et de la forêt lors de la mise en eau, doit faire l’objet d’une demande de régularisation auprès de la direction départementale de l’agriculture et de la forêt. L’accomplissement de cette formalité permettra de ne plus avoir à justifier de la légalité de l’étang ou du plan d’eau lors des demandes d’autorisation de vidange. À noter que si l’ouvrage présente un risque d’atteinte grave à la préservation des milieux aquatiques, à la qualité de l’eau, de la conservation et du libre écoulement des eaux ou à la sécurité publique, l’administration pourra exiger le dépôt de pièces complémentaires ou d’un dossier contenant déclaration ou d’autorisation au titre de la loi sur l’eau.

*tout étang plan d’eau créé à compter du 29 mars 1993 doit faire l’objet d’une demande d’autorisation auprès de la direction départementale de l’agriculture et de la forêt si sa superficie est supérieure à 3 ha, si la superficie est inférieure il y a lieu à déclaration.

*la vidange d’étangs ou plans d’eau issus de barrages de retenue dont la hauteur est supérieure à 10 mètres ou dont le volume est supérieur à 5 000 000 de mètres cubes est soumise à autorisation, toute autre vidange d’étangs ou plans d’eau est soumise à déclaration.

*l’assèchement, la mise en eau, l’imperméabilisation, les remblais de zones humides ou de marais, et si la zone asséchée est supérieure ou égale à un hectare il y a lieu à autorisation, si la superficie de la zone est inférieure il y a lieu à déclaration.

*le rejet d’eaux pluviales dans les eaux douces superficielles sur le sol ou le sous-sol, et si la surface du plan d’eau ou de l’étang augmentée de celle de la zone de rejet est supérieure ou égale à vingt hectares, il y a lieu à autorisation si elle est inférieure il y a lieu à déclaration.

Le propriétaire déclare :

— avoir créé l’étang au cours de l’année 1975.

— avoir, à l’époque, contacté le maire de la commune de [Localité 9] et obtenu les autorisations nécessaires, mais ne pas être en mesure de fournir à ce jour, de justificatifs.

L’acquéreur déclare avoir été parfaitement informé de la situation et en faire son affaire personnelle, sans aucun recours contre qui que ce soit à cet égard. »

Il est reconnu et, en tout état de cause parfaitement établi, que l’étang ne bénéficiait plus d’une autorisation préfectorale puisque les consorts [K] se sont vus refuser, le 30 janvier 2020, le droit de vidanger l’étang au motif que celui-ci n’avait plus d’existence légale, aucun renouvellement de l’autorisation initiale n’ayant été sollicité de sorte qu’elle était devenue caduque.

Cette absence de renouvellement d’autorisation a conduit à retirer à l’étang son existence légale.

La régularisation de sa situation administrative nécessite désormais la réalisation de travaux d’ampleur coûteux, puisque chiffrés à 29 640 euros par l’entreprise [E], selon devis du 25 avril 2020.

Or, si les mentions portées à l’acte notarié ont permis aux acquéreurs de prendre connaissance de la réglementation concernant les étangs, elles n’éclairent aucunement ces derniers sur les risques et conséquences d’une absence de renouvellement d’autorisation.

Si au terme de l’acte, l’acquéreur déclare avoir été parfaitement informé de la situation et en faire son affaire personnelle, c’est sans avoir connaissance des conséquences liées à la caducité de l’autorisation alléguée, à savoir soit la perte d’existence légale du plan d’eau soit la nécessité de réaliser des travaux pour obtenir la régularisation.

La Selarl [1] ne peut donc valablement opposer les dispositions de l’acte au terme desquelles les acquéreurs renoncent à agir contre les vendeurs.

Il est jugé que si le notaire recevant un acte en l’état de déclarations erronées d’une partie quant aux faits rapportés n’engage sa responsabilité que s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude, il est, cependant, tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale aisément accessible, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse.

Au cas particulier, si l’information concernant l’existence légale de l’étang ne fait pas l’objet d’une publication, elle était parfaitement vérifiable auprès de la Police de l’Eau, service DDT de la Préfecture de l’Allier.

Il en résulte qu’en s’abstenant de procéder à cette simple vérification, le notaire a commis une faute de nature à fragiliser l’efficacité de l’acte ainsi régularisé, tout comme il a failli à son obligation d’information en s’abstenant d’informer les acquéreurs sur les risques liés à une absence de demande de renouvellement d’autorisation.

Il appartient aux appelants à ce stade de démontrer l’existence d’un préjudice indemnisable.

Ils demandent la condamnation de l’étude notariale au paiement de dommages-intérêts correspondant à l’estimation faite par leur expert agricole de la valeur de l’étang et de la parcelle sur laquelle il est situé, à savoir la somme de 20 200 euros, en fait 20 000 euros.

L’estimation faite par l’expert agricole n’est certes par contradictoire mais elle se trouve corroborée par les prix publiés par la [3] et l’estimation de cette dernière de la valeur d’un plan d’eau de sorte qu’elle peut servir de fondement à la décision de la cour et qu’une mesure d’expertise n’est pas utile.

Toutefois, la Cour de cassation juge que le préjudice subi du fait d’un manquement du notaire à son devoir de conseil et d’information s’analyse en la perte de chance de ne pas acquérir ou d’avoir pu renégocier le prix, dès lors qu’il n’est pas certain que mieux informé l’acquéreur se serait trouvé dans une situation différente ou plus avantageuse.

En cas de perte de chance, la réparation du préjudice doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Il a été jugé plus haut que la situation juridique de l’étang était un élément déterminant de la vente litigieuse et a nécessairement eu un effet sur la majoration du prix de vente.

Il en résulte que les consorts [K] – [O] n’auraient pas contracté dans les mêmes conditions s’ils avaient eu connaissance de l’absence d’existence légale de l’étang.

La perte de chance d’avoir pu ne pas acquérir ou renégocier le prix, qui est en lien directe avec la faute du notaire, peut être fixée à 80 % de sorte que la Selarl [1], par infirmation de la décision déférée, est condamnée à verser aux appelants la somme de 16 160 euros.

La demande subsidiaire des appelants dirigée contre les vendeurs devient sans objet.

Il en va de même de l’action en garantie des vendeurs à l’encontre de l’étude notariale et de l’agence immobilière.

2/ Sur l’action en garantie du notaire contre les vendeurs

Le notaire demande à la cour de condamner les consorts [L] à le garantir à hauteur de 90 % des condamnations prononcées à son encontre.

Les consorts [L] expliquent que les époux [L] étaient âgés de 84 et 85 ans au jour de la régularisation de l’acte de vente ; qu’ils n’étaient pas présents mais représentés ; que la précarité de leur état de santé est suffisamment démontrée par le décès de Mme [B] [L] qui est intervenu depuis la ratification de l’acte.

Ils ajoutent que l’acte notarié précise bien que M. et Mme [L] ont été dans l’impossibilité de fournir l’autorisation délivrée en 1975, autorisation que M. et Mme [K] ont, depuis, obtenu par leurs propres moyens.

Comme le soutient le notaire, les vendeurs n’ayant pas déposé de demande de renouvellement en 2005, ils ne pouvaient ignorer au moment de la vente en 2019 qu’ils ne disposaient plus d’autorisation au titre de l’étang de sorte qu’ils ne pouvaient, sans faire preuve de mauvaise foi, déclarer en disposer.

En conséquence, les consorts [L], qui avaient nécessairement connaissance de la situation administrative de l’étang, doivent être condamnés à garantir la Selarl [1] à hauteur de 60 % des condamnations prononcées à son encontre.

3/ Sur les demandes accessoires

Le jugement déféré est réformé sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile.

La Selarl [1] et les consorts [L], succombants en appel, sont condamnés aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la SCP Roussot Loisier Raynaud de Chalonge, avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Condamnés aux dépens, ils sont condamnés à payer à M. et Mme [K] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de faire application de ces dispositions au profit de l'[2]

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire,

— Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— Condamne la Selarl [1] à payer à M. [C] [K] et Mme [T] [A] la somme de 16 160 euros à titre de dommages-intérêts.

— Condamne M. [V] [L], Mme [J] [N] [L] et M. [Y] [L] à garantir la Selarl [1] des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 60 %.

— Condamne la Selarl [1] et les consorts [L] aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la SCP Roussot Loisier Raynaud de Chalonge, avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— Condamne la Selarl [1], M. [V] [L], Mme [J] [N] [L] et M. [Y] [L] à payer à M. [C] [K] et Mme [T] [A] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour.

— Rejette le surplus des demandes de ce chef.

Le greffier Le président